房地产周刊：房价涨势再扩大、政策预期待释放-2012-08-22.ppt

,7,地产| 证券研究报告 板块最新信息 中立 中银国际重点推荐股票池,房地产周刊 房价涨势再扩大、政策预期待释放,2012 年 8 月 21 日,公司名称 万科 a 保利地产 招商地产 华侨城,代码 000002.sz 600048.ss 000024.sz 000069sz,评级 收盘价 12 年预 溢(折) 测 nav 价比例 (人民币) (人民币) (%) 买入 8.50 14.21 (40.2) 买入 10.02 17.18 (41.7) 买入 20.20 28.92 (30.2) 买入 5.61 9.31 (39.7),上周(8 月 13 日-8 月 19 日)我们观察的 17 个主要城市成交量 339.7 万平米， 环比下跌 2.0%，同比上涨 53.9%。政策方面，上周国务院督查组调研结论 公布，肯定落实的同时提出了四点整改意见。统计数据方面，7 月 70 大中 城市房价环比上涨的城市个数达 50 个，且涨幅扩大。我们认为，未来一段 时间行业政策将视 8 月价格而动, 政策预期尚未完全释放，维持对板块的中 立评级。,首开股份 600376.ss 买入 9.40 20.31 (53.7) 中南建设 000961.sz 买入 10.01 16.18 (38.1) 荣盛发展 002146.sz 买入 9.29 13.89 (33.1) 资料来源：彭博及中银国际硏究预测 以 2012 年 8 月 20 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 中银国际证券有限责任公司 具备证券投资咨询业务资格 地产 田世欣 (8621) 2032 8519 ,支撑评级的要点 政策动态：上周人民日报发文公布国务院督查组对 16 省市的官方督 查结论，在肯定房地产调控措施整体落实较好的情况下，也对执行调控 政策不力、放松调控政策的地区提出了整改要求；市场秩序方面，北京 市规定外地户籍者不能补缴社保购房；统计数据方面，上周统计局公布 了 7 月房地产价格数据， 月 70 个大中城市中有 50 个城市价格环比上涨， 是 2011 年 5 月以来上涨城市最多的一个月；财税政策方面，财政部贾康 表示房地产扩围改革方向已锁定，同时有新闻称湖南湖北房产税征收方 案正在制定。 公司信息：中银国际关注的房地产上市公司共有 24 家地产公司公布了 7 月份销售数据。其中，16 家公司 1-7 月累计销售金额实现同比增长，大 部分公司 7 月销售环比下跌；公布年报的 19 家关注公司中 10 家净利润出 现同比下跌。 股价表现：以上周的表现来看，沪深 300 指数下跌 2.13%，申万地产指数 下跌 0.94%，跑赢大盘。以近一个月的表现来看，沪深 300 指数下降 4.03%，申万地产指数下降 7.57%，表现弱于大市。在我们关注的上市地 产公司中，一个月内表现最好的为阳光城，涨幅为 4.3%；表现最差的为 首开股份，跌幅为 18.3%。 市场概况：上周，我们观察的 17 个主要城市合计成交面积为 339.7 万平米， 环比下跌 2.0%，同比上涨 53.9 %；一线城市成交量涨跌各半、二三线城市 成交量跌多涨少，其中，一线城市环比上涨 4.0%，二三线城市环比下跌 3.8%；价格指数较上一周环比上涨 3.3%至 177.8，17 个城市价格跌多涨少， 其中，深圳和上海涨幅居前，分别为 17.0%、8.0%；广州和天津跌幅居前， 为 11.7%和 3.1%。可售存量指数环比上涨 0.4%至 99.9，十五大城市新增可 售面积为 298.2 万平方米，环比下跌 14.9%。12 周移动平均消化月数由年初 最高的 20.1 个月下降到目前的 10.4 个月，并连续三周维持同样水平。 投资评级和建议： 70 大城市 7 月房价涨幅扩大、以及督查结论出炉使得近期市场对于新政 出台预期继续加强。后续预售管理趋严、房产税扩围、乃至差别化房贷 政策收紧等都将影响市场预期。近期最值得关注的是 8 月份的价格数据， 料政策会视房价趋势而作调整。 短期政策压力难以释放，行业建议观望；如果 8 月房价上涨受到明显遏 制，则 4 季度地产板块仍然有戏。从行业运营环境促强者恒强，我们重 点关注仍为行业龙头公司（招地、保利、万科 ），和具备独特优势、销 售表现上佳的二三线地产股（首开、中南、荣盛）等.,证券投资咨询业务证书编号：s1300206110230 _ *张严、袁豪、张飞为本报告重要贡献者 中银国际研究可在彭博 bocr ， 以及中银国际研究网站 ( .)上获取,26,房地产市场成交概况 一线城市成交量涨跌各半、二三线城市成交量跌多涨少 上周四个一线城市合计成交 84.1 万平方米，环比上涨 4.0%。分城市来看，四 个一线城市涨跌各半，其中广州、深圳上涨 28.3%和 1.6%，北京、上海分别下 跌 3.8%和 3.6%。从当月日均成交量来看，四个一线城市同比上涨 41.4%，环比 下跌 5.4%。 上周 13 个二三线城市合计成交 255.6 万平方米，环比下跌 3.8%。13 个城市跌 多涨少。分城市来看，青岛和天津分别以 59.5%和 9.8%的周涨幅居前，东莞和 福州分别以 24.3%和 23.9% 周跌幅居前。从当月日均成交量来看，13 个二三线 城市同比上涨 61.9%，环比下跌 7.9%。 上周四个一线城市成交量较年内均值上涨 19.0%，较年内高点降低 26.5%；13 个二三线城市成交量较年内均值上涨 18.0%，较年内高点降低 29.1%。 一、二三线城市价格跌多涨少 上周中银国际主要城市销售价格指数较上一周环比上涨 3.3%至 177.8。其中， 一线城市分类指数环比上涨 5.4%至 191.4，二三线城市分类指数环比下跌 0.7% 至 155.9。分城市来看，深圳和上海涨幅居前，分别为 17.0%、8.0%；广州和天 津跌幅居前，为 11.7%和 3.1%。 库存指数上涨，十五城市新增供应下跌 上周，中银国际主要城市可售存量指数环比上涨 0.4%至 99.9。其中，一线城 市分类指数上涨 0.2%至 81.8，二三线城市分类指数环比上涨 0.6%至 120.0。分 城市来看，重庆和上海涨幅居前，分别为 2.1%和 1.6%；而深圳和广州跌幅居 前，跌幅分别为 4.5%和 2.1%。 此外，十五城市新增可售面积为 298.2 万平方米，环比下跌 14.9%，同期成交 量环比下跌 2.3%，新增供应消化率升至 113.9%。分城市看，杭州和青岛涨幅 居前，分别为 832.3%和 231.7%；北京和深圳跌幅居前，跌幅分别为 100%和 90.9% 图表 1.主要一二线城市区域成交概述,北京,上海,深圳,广州,重庆,成都,武汉,杭州,周度成交量 (万平方米) 环比(%) 周度成交均价(人民币/平方米) 环比(%) 12 年年初至今周平均成交量 (万平方米) 12 年较 11 年同比 (%) 52 周移动平均成交量 (万平方米) 近 4 周平均成交量 (万平方米) 环比 (%) 可售面积(万平方米) (截至最新日期) 存量消化月数 (12 年平均) 存量消化月数 (52 周移动平均) 存量消化月数 (近 4 周平均),32.4 (4) 21,258 1.84 22.5 16 31.2 31.7 (2) 996 10 7 7,20.3 (4) 19,237 8.01 24.4 (8) 29.0 25.9 (25) 987 9 8 9,8.1 2 23,821 16.98 6.4 10 8.1 8.1 27 245 9 7 7,23.2 28 11,443 (11.75) 17.3 5 21.2 21.0 (2) 693 9 8 8,32.9 (5) 6,483 (0.49) 38.6 41 40.6 37.9 (14) 1,326 8 8 8,23.0 (7) 7,129 0.06 15.8 14 19.3 23.7 43 2,509 37 30 24,33.1 (9) 7,344 (0.22) 29.9 11 37.7 35.3 (15) 2,173 17 13 14,9.6 4 17,378 na 9.5 73 13.3 11.4 (22) 479 12 8 10,资料来源：中国指数研究院及中银国际研究,2012 年 8 月 21 日,房地产周刊,2008/22,2008/29,2008/36,2008/43,2008/50,2009/5,2009/12,2009/19,2009/26,2009/33,2009/40,2009/47,2010/2,2010/9,2010/16,2010/23,2010/30,2010/37,2010/44,2010/51,2011/6,2011/13,2011/20,2011/27,2011/34,2011/41,2011/48,2012/3,2012/10,2012/17,2012/24,2012/31,08/6/29,08/9/7,08/11/16,09/1/25,09/4/5,09/6/14,09/8/23,09/11/1,10/1/10,10/3/21,10/5/30,10/8/8,10/10/17,10/12/26,11/3/6,11/5/15,11/7/24,11/10/2,11/12/11,12/2/19,12/4/29,12/7/8,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2009/7,2009/14,2009/21,2009/28,2009/35,2009/42,2009/49,2010/4,2010/11,2010/18,2010/25,2010/32,2010/39,2010/46,2011/1,2011/8,2011/15,2011/22,2011/29,2011/36,2011/43,2011/50,2012/5,2012/12,2012/19,2012/26,2012/33,27,图表 2.部分二三线城市区域成交概述,南京,苏州,厦门,福州,宁波,东莞,青岛,周度成交量 (万平方米) 环比(%) 周度成交均价(人民币/平方米) 环比(%) 12 年年初至今周平均成交量 (万平方米) 12 年较 11 年同比 (%) 52 周移动平均成交量 (万平方米) 近 4 周平均成交量 (万平方米) 环比 (%) 可售面积(万平方米) (截至最新日期) 存量消化月数 (12 年平均) 存量消化月数 (52 周移动平均) 存量消化月数 (近 4 周平均),16.3 (4) 12,876 0.05 13.8 72 18.5 17.0 (20) 516 9 6 7,29.9 (13) 11,364 0.61 25.5 172 32.5 30.8 (8) 548 5 4 4,10.5 na 12,788 na 8.7 84 12.6 10.5 (33) 290 8 5 6,6.0 (24) 12,980 (0.04) 4.0 0.1 5.5 6.3 1 226 13 10 8,10.3 (14) 12,412 (2.24) 7.1 9 10.3 10.4 (21) 961 31 21 21,10.5 (24) 7,990 7.93 9.3 (12) 12.7 12.8 2 928 23 17 17,22.1 60 10,457 (0.28) 12.5 (20) 19.2 21.7 6 1,171 22 14 12,资料来源：中国指数研究院及中银国际研究,图表 3.中银国际主要城市销售价格指数 220 200 180 160 140 120 100 80,图表 4.中银国际主要城市可售存量指数 130 120 110 100 90 80 70 60 50,一线城市指数 合计加权指数,二三线城市指数,一线城市指数 合计加权指数,二三线城市指数,注：按各城市周均成交额加权平均，以 09 年第 7 周为基期 资料来源：中国指数研究院，中银国际研究 图表 5.中银国际主要城市成交面积指数,注：按各城市周均成交额加权平均，以 09 年第 7 周为基期 资料来源：中国指数研究院及中银国际研究 图表 6. 十五城市新增供应及消化率,300 270 240 210 180 150 120 90 60 30 0,(万平方米) 350 300 250 200 150 100 50 0,(% ) 500 400 300 200 100 0,一线城市指数 合计加权指数,二三线城市指数,新增可售面积(左轴),新增供应消化率(右轴),注：按各城市周均成交额加权平均，以 09 年第 7 周为基期 资料来源：中国指数研究院，中银国际研究,注：十五城市为北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、武汉、杭州、 南京、苏州、厦门、福州、宁波、东莞、青岛 资料来源：中国指数研究院及中银国际研究,2012 年 8 月 21 日,房地产周刊,28,宏观政策动态 上周，人民日报发文公布国务院督查组对 16 省市的官方督查结论。在肯 定调控工作的同时，要求地方在四个方面做出整改：(1）管理涨价预期；（2） 地方不得以任何理由变相放松调控 ；（3）促进下半年住房用地市场供应量； （4）严格预售许可管理、全面实施预售款监管。 市场秩序方面，北京市立即进行整改，外地户籍者不能补缴社保购房。 我们预计，政府换届之前，中央将力争保持调控成果。针对中央提出的整改， 各地将在执行层面上加强限购，正如北京所做；各地将陆续取消行政刺激政 策，或再提限制房价涨幅目标；加大土地市场供应；严格发放预售证，高价 楼盘预售证获取将放慢。 统计数据方面，上周统计局公布了 7 月房地产价格数据，7 月 70 个大中城市 中有 50 个城市价格环比上涨，是 2011 年 5 月以来上涨城市最多的一个月。房 价 6、7 月连续上涨极大挑战了调控成果的呈现。接下来 8 月房价数据十分关 键，如果环比涨幅与 7 月类似，储备调控政策很可能出台。 财税政策方面，财政部贾康表示房地产扩围改革方向已锁定。上周，督查组 组长穆虹表示经济手段可以调控楼市，此处经济手段也包含房产税和差别化 信贷等。房产税作为限购等行政措施的后继政策正处于紧锣密鼓的安排之中， 8 月 20 日，新闻显示湖南湖北房产税征收方案正在制定，扩容范围包括个人 已购的第二套存量房，计税依据由房产原值改为市场评估价。房产税何时正 式推出目前还尚不可知。 信贷金融方面，光大银行取消首套房优惠利率，中农工建等大部分银行首套 房贷利率没有发生变化。,2012 年 8 月 21 日,房地产周刊,社保购房,利率,正在制定,划,其他,量七成,29,图表 7.中央及地方政策和动态,类别,概要,事件,官方表态 国务院督查组在 16 个省 （市）检查发现房地产调 控措施落实较好，对执行 调控政策不力、放松调控 政策的地区，要实行问责 市场秩序 督查组官员：经济手段同 样可实现调控楼市目的 江门住建局否认挨批，称 官方结论尚未出炉 北京外地户籍者不能补缴 信贷金融 光大银行取消首套房优惠 报告称中国利用外资减 3%，房地产领域降幅最大 财税政策 财政部：房产税扩围改革 方向已锁定 湖南湖北房产税征收方案 吉林地税人士称没有接到 房产税试点相关通知,8 月 17 日人民日报发表文章：7 月下旬至 8 月上旬，国务院派出 8 个督查组，对北京、天津 等 16 个省(市)房地产调控政策措施的落实情况进行了督查。督查中发现如下问题：一是一 些城市房价环比出现上涨，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在刺激住房消费的苗头。 三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低。四是一些地方市场监管力度需要 加大，部分城市尚未建立预售资金监管制度。 8 月 13 日，国务院房地产市场调控政策督查组组长穆虹表示，除行政手段外，经济手段同 样可以实现调控楼市的目的。他说：“限购是一种行政的方式，今后选择一些经济的手段， 同样可以实现这样的目的，并且可以长期刺激刚需。” 针对近期有媒体报道江门楼市调控落实情况被国务院督查组批评一事，8 月 13 日，江门市 相关部门负责人予以否认，称督察组的结论还没有出来。 8 月 14 日消息：如今在北京买房买车都要提供 5 年的纳税或社保证明，纳税是连续 5 年内 每年有纳税记录就可以，而社保则必须是连续缴纳 60 个月。补缴不是连续缴纳，不能买房。 8 月 17 日，光大银行房贷客服证实，光大银行已于近期取消了首套房房贷利率折扣。而包 括中、农、工、建的沪上大部分银行，首套房利率都没有发生变化。光大银行此次收紧首 套房贷利率优惠，说明其贷款额度陷入紧张。 8 月 15 日，毕马威公布的中国经济全球化观察的报告显示，我国上半年利用外资 591 亿美 元，同比下降 3%。房地产领域降幅达 12.4%，明显高于利用外资其他领域的平均降幅。有 人士称，中国的投资环境正在恶化，失去了对外商的吸引力。 8 月 16 日，财政部贾康表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。据了解，湖 北鄂州试行的方案是整合房产税和城镇土地税，同时改革房产税。 8 月 20 日新闻：据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改 革征收细则正在制定中，据悉，此次试点与上海、重庆不同的是,计税依据由原来的房产原 值改为市场评估价。 8 月 13 日，吉林省地税局的相关工作人员透露，吉林省没有接到房产税试点相关通知。中 国房产信息集团高级分析师赵新宇介绍，长春与上海等一线城市相比，房价要低很多，投 资性人群也少，不具备试点城市的代表性。,保障房,地方财政压力大,保障房建 设规模面临缩水 深圳重申严查小产权房,首 例转正传言落空 广东已开工保障房 8.76 万 套,达全年目标 60% 三亚将建限价房,利润不超 建设成本 6%,8 月 14 日消息称，住建部要求各地根据自身情况拟定并上报保障房建设计划。今年全年要 新建保障房 700 万套，基本建成 500 万套。尽管建设规模比去年略低，但算上去年 1,000 万 套建设规模的结转部分，保障房建设的资金压力仍然较大，建设规模可能因此调整。 8 月 14 日消息：“深圳首例小产权房转正”的谣传，短期内刺激了当地小产权房交易。深 圳官方再次出面表态：将继续进行严查。这也意味着深圳最大的烂尾违章建筑群被收编为 保障房的希望面临落空，当地规模庞大的小产权房依然前途未卜。 8 月 15 日，广东省召开新闻发布会称，截至 7 月份，已开工的保障性安居工程 87,627 套， 新增发放租赁补贴 3,605 户，完成年度总目标数的 60.2%。竣工保障性住房 27,029 户，占总 目标数的 84%。 8 月 15 日，三亚市政府通过三亚市限价商品住房管理暂行办法，对限价商品房的建设模 式、购房资格、监督管理等做了明确规定。要求限价商品房利润不超过建设成本的 6%，建 筑面积以 90 平方米以下为主，最大面积不超过 120 平方米等。,土地政策 国土部减全年住房供地计 区域规划 深 圳 前 海 再 获 平 安 银 行 200 亿授信额度 穗南沙新区规划已完成编 制，将报国务院审批 北京新房供需比创新低， 前 7 月新增期房不足签约 北上广等一线城市房价环 比全面上涨,8 月 15 日，国土资源部公告称，全年住房供地计划调整为 15.93 万公顷，比原计划降幅为 7.7%。调整后，保障性安居工程计划用地为 4.76 万公顷，比年初预测需求量高 72.5%，能够 确保保障性安居工程用地需求。 8 月 15 日消息：深圳前海管理局与平安银行深圳分行签署 200 亿元的授信额度框架合作协 议。根据协议，平安银行深圳分行意向性授予深圳市前海开发投资控股有限公司授信额度 200 亿元。首批授信资金将支持基础设施项目。 8 月 15 日，广州市发改委透露，广州南沙新区发展规划已完成编制工作，即将上报国务 院审批。广州南沙位于广州市南端，地处珠江三角洲地理几何中心和珠江出海口，是联结 珠江口两岸城市群的枢纽性节点，总面积 803 平方公里。 8 月 17 日消息：销售的持续回暖令北京前 7 月的新房供需比创出三年来同期的新低。北京 中原市场研究部统计数据显示，今年 1-7 月，北京新建期房住宅签约量达 4.5 万套，而同期 供应的期房住宅仅 2.9 万套，供应缺口高达 1.6 万套，供需比例不足 65/100。 8 月 19 日，国家统计局数据显示，今年 7 月 70 个大中城市中，新建商品住宅价格，环比来 看，有 50 个上涨，是 2011 年 5 月以来上涨城市最多的一个月。其中一线城市指标全面上涨。,而二手房价格涨幅明显超过新建住宅。二手房方面与上月相比，价格下降的城市有 20 个， 持平的有 12 个，上涨的有 38 个。涨幅最高的为昆明。 资料来源：观点地产网及中银国际研究,2012 年 8 月 21 日,房地产周刊,30,主流地产公司7月份销售数据 上周，恒大地产公司公布了 7 月份销售数据。截至目前，共有 24 家地产公司 公布了 7 月份销售数据。其中，16 家公司 1-7 月累计销售金额实现同比增长， 8 家公司实现同比下跌。龙湖地产缺少销售面积数据，不可获得；从单月来看， 恒大地产、碧桂园、中骏置业、合景泰富、越秀地产实现单月销售额环比增 长，其余公司均实现单月销售额环比下跌。 图表 8.7 月份上市公司销售数据,公司名称,当月销 售面积 (万平方 米),环比增 当月销售 环比增长 年初至今累 同比增 长率 额 率 计销售面积 长率 (%) (亿元) (%) (万平方米) (%),年初至 今累计 销售额 (亿元),同比增 长率 (%),单月销售 环比增 累计销 同比增长 均价 长率(%) 售均价 率(%),销售目 标完成 率(%),保利地产,77.3,(41),90.9,(41),515.1,33,593.9,33,11,763.3 (1.14) 11,528.7,0.4,na,万科 a 金地集团,96.0 22.5,(22) (23),103.9 25.7,(22) (28),698.5 135.9,10 38,729.3 160.2,(2) 17,10,822.9 (0.55) 10,440.9 (10.2) 11,422.2 (5.99) 11,788.1 (15.3),na na,恒大地产,132.6,(3),82.4,0.2,571.4,(24),420.9,(17),6,214.2,3.12 7,366.1,8.2,52.6,绿城中国,21.3,(49),38.8,(54),129.3,33,258.3,16,18,216.0 (11.38) 19,976.8 (13.1),64.6,碧桂园,77.0,5,47.5,6,362.0,(6),220.9,(8),6,168.8,0.07 6,102.2,(2.0),51.4,中国海外发展 70.2,(29),101.1,(17),465.1,30,725.7,20,14,401.7 16.56 15,602.6,(7.7),90.7,富力地产 世茂房地产,21.8 40.0,37 (25),23.7 40.2,(7) (33),141.8 235.0,36 75,170.2 265.2,3 51,10,861.6 (1.43) 11,997.6 (24.0) 10,052.6 (10.91) 11,285.8 (13.6),na 86.4,龙湖地产,na,na,30.7,(32),na,na,205.3,(1),na,na,na,na,52.6,首创置业 花样年,14.3 7.7,(27) (16),8.9 6.7,(48) (20),97.0 46.6,53 17,70.0 40.2,14 2,6,223.8 (27.88) 7,216.5 8,667.5 (5.29) 8,622.9,(25.7) (12.9),58.3 55.8,融创中国,14.6,(27),24.0,(27),89.4,68,126.0,287 16,438.4 0.54 14,094.0 (16.6),57.3,中骏置业 佳兆业,10.7 21.6,41 (16),8.8 15.0,28 na,35.0 131.8,(6) 55,29.5 79.0,(9) 26,8,201.3 (9.49) 8,417.1 6,957.3 18.62 5,993.9,(2.8) (19.0),73.7 47.9,恒盛地产,14.1,(27),11.5,(24),80.9,(10),67.2,(16),8,156.0,3.71 8,306.6,(7.2),51.7,合景泰富,8.2,(5),10.6,10,46.6,(38),64.2,(15) 12,926.8 (8.35) 13,791.6,37.9,53.5,江苏新城 建业地产,12.8 14.5,(25) (38),12.6 8.0,(26) (51),73.9 90.2,27 16,72.2 59.0,28 20,9,844.1 (2.02) 9,775.3 5,538.7 (20.85) 6,543.9,0.1 3.5,na 65.6,中渝置地,7.2,(18),5.7,(13),44.4,14,33.9,(5),7,930.6,6.06 7,631.9,(16.4),49.8,越秀地产,8.9,3,13.5,1,65.9,220,84.7,166 15,276.8 (2.30) 12,852.4 (16.9),84.7,华润置地,41.7,34,46.0,(34),253.3,88,279.1,76,11,031.2 (0.62) 11,018.6,na,69.8,资料来源：万得资讯及中银国际研究 上市公司动态 上周，中银国际关注的房地产上市公司中新湖中宝、荣安地产、福星股份公 布了融资担保事项；冠城大通、阳光股份公布了对外投资事项；北京城建、 阳光城公布了其他事项。 上周，我们关注的公司中，共有 19 家公司公布了半年度报告。其中共有 10 家公司净利润同比下滑，其余公司均同比增长。,2012 年 8 月 21 日,房地产周刊,荣安地产,福星股份,阳光股份,阳光城,31,图表 9.中银国际关注地产上市公司上周其他重大事项,类型,上市公司,公告日期 事件,融资担保 新湖中宝 对外投资 冠城大通,8 月 16 日 公司第一大股东新湖集团近日将原质押给中国农业银行杭州城西支行的公司股份 47,180,000 股 解除质押。同时，新湖集团将本公司股份 25,960,600 股和 286,600,000 股质押给中国农业银行杭州 城西支行和华鑫国际信托有限公司，至目前，新湖集团持有的公司股份中用于质押的股份数为 3,612,417,788 股，占公司总股本的 57.72%。 8 月 16 日 为项目开发需要，公司控股子公司台州荣安置业有限公司向中国农业银行台州分行申请项目开 发贷款。公司拟为台州荣安置业有限公司提供最高额不超过 31,500 万元的连带责任担保，担保 期限为十六个月。台州荣安置业有限公司对本公司提供的担保未提供反担保。上述担保事项业 经公司 2012 年 8 月 15 日召开的第八届董事会 2012 年第八次临时会议审议通过。 8 月 18 日 2012 年 8 月 16 日，公司第七届董事会二十一次会议审议并提请股东大会授权董事会自 2012 年第 一次临时股东大会起 1 年内，在累计担保额度净增加额不超过人民币 50 亿元内审批公司为子公 司以及子公司之间相互提供担保。本次提请股东大会授权董事会在授权期间内批准提供担保额 度的对象系公司子公司，包括福星惠誉房地产有限公司，湖北福星惠誉置业有限公司等。 8 月 17 日 2012 年 7 月 17 日，冠城大通股份有限公司以 32,725 万元价格成功竞得北京科技园建设股份有限 公司持有的北京海定科技园建设股份有限公司持有的 20%股权，并于 2012 年 8 月 14 日与北科建 公司签署产权交易合同，该合同已经北京产权交易所审核通过。本次交易完成后，公司共持 有海科建 69%股权，成为其控股股东。 8 月 15 日 1、公司控股子公司天津阳光滨海房地产开发有限公司拟与天津光明新丽商贸有限公司签署项 目管理合同，天津滨海为光明新丽持有并投资的天津东丽项目建设提供专业化管理和服务，并 按项目管理合同约定收取服务报酬。2、 天津滨海拟与天津友谊新资商贸有限公司签署项 目管理合同，天津滨海为友谊新资持有并投资的天津友谊路项目建设提供专业化管理和服务， 并按项目管理合同约定收取服务报酬。,其他,北京城建,8 月 18 日 公司采用现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利，其中优先采用现金分红的利润分,配方式。发放股票股利的具体条件为公司在经营情况良好，并且认为公司股票价格与公司股本 规模不匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金分红的条件 下，提出股票股利分配预案。 8 月 18 日 阳光城集团股份有限公司第七局董事会第二十八次会议审议通过了公司 2012 年 a 股股票期权 激励计划（草案）及其相关文件。 公司于近日获悉，本次股权激励计划已经中国证监会备案无 异议。公司将根据中国证监会上市公司股权激励管理办法（试行）等有关规定，于近期发出 召开临时股东大会的通知，审议批准本次股权激励计划。 资料来源：万得资讯及中银国际研究 图表 10.中银国际关注地产上市公司半年报公布情况,上市公司,营业收 入(亿元),同比（%）,净利润 (亿元),同比(%),每股收益(元),同比(%),每股经营现 金流(元),同比(%),每股净资产 同比 (元) (%),中航地产 万科 a 冠城大通 陆家嘴 中华企业 荣盛发展 招商地产 北辰实业 苏州高新 嘉凯城 深振业 a 栖霞建设 广宇集团 金融街 北京城建 名流置业 福星股份 滨江集团 苏宁环球 平均值,10.08 307.23 34.23 13.58 11.48 55.42 100.81 26.75 10.76 15.19 15.14 14.02 7.72 51.39 15.15 7.08 27.67 6.49 19.51 na,(8.40) 53.70 (20.95) (48.93) 40.93 38.97 24.58 8.29 (27.67) (45.11) 41.64 27.60 3.86 11.31 (32.43) 3.59 24.95 (24.17) 32.96 2.44,0.04 37.25 4.25 4.12 3.28 8.38 12.21 2.92 0.76 (3.28） 2.64 1.83 1.12 11.02 3.85 0.66 2.44 0.85 4.13 na,(91.66) 25.09 6.07 (53.80) 1,156.23 36.59 (16.89) (10.32) (28.14) na 101.54 34.68 102.54 (13.25) (12.05) 13.58 8.36 (43.16) 21.41 28.76,0.0053 0.34 0.36 0.22 0.21 0.45 0.71 0.09 0.07 (0.18) 0.21 0.17 0.19 0.36 0.43 0.03 0.34 0.06 0.20 na,(91.66) 25.09 (53.80) 6.07 1,156.23 36.59 (16.89) (10.32) (28.14) na (13.25) (12.05) 13.58 8.36 101.54 (189.40) 34.68 (43.16) 102.54 21.41,(0.80) 0.26 (0.09) 0.97 0.11 (0.24) 1.41 0.00 (0.60) (0.10) 0.72 (0.41) (0.35) (0.29) 1.97 (0.50) 0.82 1.66 0.57 na,346.41 (25.71) 288.00 (37.39) na (74.36) na (98.24) (31.17) (93.24) na 350.80 127.27 na (8.86) (84.83) 516.69 na (25.00) na,3.82 5.01 2.82 5.85 3.49 3.66 12.40 2.90 2.96 2.10 3.16 3.33 2.80 6.15 6.86 2.07 8.16 3.64 2.23 na,28.35 19.29 0.69 19.37 27.54 32.71 9.35 3.57 5.84 (3.23) 6.96 10.68 3.50 8.95 22.48 (11.76) 5.75 13.04 21.30 23.32,资料来源：万得资讯及中银国际研究,2012 年 8 月 21 日,房地产周刊,2011/1,2011/2,2011/3,2011/4,2011/5,2011/6,2011/7,2011/8,2011/9,2012/1,2012/2,2012/3,2012/4,2012/5,2012/6,2012/7,2011/10,2011/11,2011/12,2012/8,32,上市公司股价表现 以上周的表现来看，沪深 300 指数下跌 2.13%，申万地产指数下跌 0.94%，跑 赢大盘。 以近一个月的表现来看，沪深 300 指数下降 4.03%，申万地产指数下降 7.57%， 表现弱于大市。在我们覆盖的上市地产公司中，表现最好的为阳光城，涨幅 为 4.3%；表现最差的为首开股份，跌幅为 18.3%。 以 2012 年初以来的表现来看，沪深 300 指数下降 1.87%，申万地产指数上涨 9.18%，跑赢大盘。在我们覆盖的上市地产公司中，表现最好的为阳光城，涨 幅为 37.8%；表现最差的为金隅股份，跌幅为 28.3%。 图表 11.2011 年以来沪深 300 vs 申万地产指数 120.0,110.0 100.0 90.0 80.0 70.0 资料来源：万得数据，中银国际研究,沪深300,申万地产指数,图表 12.近一个月各地产股表现,图表 13. 今年以来各地产股表现,首开股份 招商地产 华侨城 鲁商置业 保利地产 深振业a 苏宁环球 新湖中宝 中南建设 金科股份 张江高科 滨江集团 金地集团 世茂股份 京投银泰 万科 建发股份 华发股份 金融街 地产板块 冠城大通 荣盛发展 浦东金桥 中华企业 中航地产 福星股份 沪深300 海印股份 金隅股份 嘉凯城 中国国贸 阳光城,-18.3%,-14.8%,-12.3% -11.9% -11.7% -11.7% -11.2% -11.2% -10.6% -10.4% -10.4% -10.3% -10.2% -10.1% -9.2% -8.6% -8.2% -8.1% -7.7% -7.6% -7.1% -6.4% -6.0% -5.8% -5.7% -5.3% -4.0% -2.1% -0.8% -0.3% 1.3%,4.3%,金隅股份 金科股份 京投银泰 世茂股份 鲁商置业 新湖中宝 嘉凯城 浦东金桥 建发股份 沪深300 首开股份 华发股份 海印股份 华侨城 金融街 荣盛发展 福星股份 滨江集团 金地集团 张江高科 地产板块 中国国贸 招商地产 万科 中南建设 保利地产 苏宁环球 中华企业 中航地产 深振业a 冠城大通 阳光城,-28.3% -19.9% -15.8% -13.7% -13.1%,-5.3% -4.9% -4.0% -3.9% -1.9% -0.8% -0.6% 2.6% 2.9% 4.7% 6.6% 7.4% 7.8% 8.0% 8.9% 9.2% 12.6% 13.2% 15.4% 18.9% 22.0% 23.5% 24.2% 28.8% 30.5% 32.6% 37.8%,-20%,-15%,-10%,-5%,0%,5%,-30%,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,资料来源：万得数据，中银国际研究 2012 年 8 月 21 日,房地产周刊,资料来源：万得数据，中银国际研究,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,40,15,000,60,10,000,9,000,16,000,14,000,25,20,15,10,5,0,45,40,35,30,25,20,15,10,5,0,c,60,50,40,30,20,25,20,15,10,5,0,33,图表 14.北京交易量价齐升,图表 15.上海成交量价齐升,(万 平方米) 70 60 50 09年周均成交面 积 38.53万平方米 30 20 10 0,10年周均成交面 积23.68万平方 米,(元/平方米) 35,000 30,000 25,000 20,000 11年周均成交面 积19.40万平方 10,000 12年周均成交面 积22.54万平方 5,000,(万 平方米) 80 70 09年周均成交面 积 50.25万平方米 50 40 30 20 10 0,10年周均成交面 积 29.94万平方米,(元/平方米) 18,000 17,000 16,000 15,000 14,000 11年周均成交面 13,000 积 25.33万平方米 12,000 11,000 12年周均成交面 积24.38万平方米 8,000,成交面积（左轴） 2010 2012 资料来源：中国指数研究院，中银国际研究 图表 16.深圳交易价齐升 (万 平方米) 30,2009 2011 成交价格（右轴） (元/平方米) 30,000,成交面积（左轴） 2010 2012 资料来源：中国指数研究院，中银国际研究 图表 17 广州成交量上升，价格下跌 (万 平方米) 50,2009 2011 成交价格（右轴） (元/平方米) 14,000,09年周均成交面积 12.41万平方米,10年周均成交面 积 6.12万平方米,28,000 26,000 24,000 22,000 20,000 18,000 11年周均成交面 积 5.26万平方米 12,000 12年周均成交面 10,000 积 6.41万平方米 8,000,09年周均成交面 积 21.32万平方米,10年周均成交面 积 17.37万平方米,11年周均成交面 积 15.89万平方米 12年周均成交面 积 17.31万平方米,13,000 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 7,000,成交面积（左轴） 2010 2011 资料来源：中国指数研究院，中银国际研究 图表 18.天津成交量上升，价格下跌 (万 平方米) 70,2009 2012 成交价格（右轴） (元/平方米) 11,000,成交面积（左轴） 2010 2012 资料来源：中国指数研究院，中银国际研究 图表 19.杭州成交量上升，价格持平 (万 平方米) 30,2009 2011 成交价格（右轴） (元/平方米) 30,000,0