房地产行业周报：房价续涨，细则显示调控实质升级-130304.ppt

2012-03-18,2012-05-05,2012-05-29,2012-06-22,2012-07-16,2012-08-09,2012-09-02,2012-09-26,2012-10-20,2012-11-13,2012-12-07,2012-12-31,2013-01-24,2012-02-23,2012-04-11,2013-02-17,-5%,0%,-10%,-15%,-20%,-25%,2013 年 3 月 4 日 研究所,行业研究,评级：中性,证券分析师：邹璐 s0350510120012,房价续涨，细则显示调控实质升级,联系人： 刘志房地产行业周报（02.24-03.02）,房地产行业研究小组,投资要点：,刘,志,阎常铭 邹 璐,行业要闻：3 月 1 日国务院办公厅下发关于做好房地产调控工作的 通知，新政细则显示调控升级，对二级市场构成利空。3 月 1 日百 城价格指数公布，2013 年 2 月，价格环比上涨 0.83%，自 2012 年 6 月连续第 9 个月环比上涨，其中 74 个城市环比上涨，26 个城 市环比下跌，城市上涨个数增加。,s0350510120012 最近一年走势,重点公司公告：万科 a（000002）公布 2012 年业绩，2012 年实 现归属上市公司股东净利润 125.51 亿元，同比增长 30.4%。实现 每股收益 1.14 元，同比增长 29.55%。公司拟每 10 股派现 1.8 元 （含税），看好公司长远发展。荣盛地产（002146）公布 2012 年 度业绩快报，实现营业收入 134.22 亿元，归属于上市公司股东的,30%,房 地 产 (中 信 ),沪 深 300,净利润 21.17 亿元，较上年同期分别增长了 41.26%、38.16%。,25% 20%,15% 10% 5%,重点城市周成交量：2 月 24 日至 3 月 2 日当周，成交继续趋于活 跃，部分城市已恢复或高于春节前水平，如广州、杭州、武汉、扬 州等。一手房中，北京周成交 23.77 万平（上周 18.7 万平），上海 成交 31.4 万平（上周 21.2 万平），广州成交 35.4 万平（上周 21.8 万平），深圳成交 8.72 万平（上周 5.56 万平），分别高于三年周成 交均值的 23 万平、28 万平、16.7 万平及 5.7 万平。,相对沪深 300 表现 表现 房地产(中信) 沪深 300,1m -2.1 -0.3,3m 23.8 24.7,12m 18.0 1.3, ,地产行业市场表现：上周受万科靓丽的业绩刺激影响，当周房地产 行业上涨 3.01%，略高于沪深 300 指数 2.78%的涨幅。 投资建议：“国五条”政策细则通知的下发，政策调控实质升级，,相关报告 房地产行业周报 20130128：北京定调“量价双 稳”，未来政策稳中分化（推荐） 房地产行业周报 20130204：成交平稳，价格上 涨致调控预期增强（推荐） 房地产行业周报 20130225：节后成交趋活跃， “国五条”影响待观察（中性） 证券研究报告,预计未来政策还将继续落实，负面影响方面，一二线大于三四线， 二手房大于新建住房，对二级市场构成利空。短期继续维持行业“中 性”评级。由于目前流动性整体尚宽裕，若市场向下调整较大，则 提供新的买入机会。中长期看好调控带来市场份额的上升、股价调 整后估值较低的龙头地产公司，如万科 a、金地集团、保利地产、 招商地产、荣盛发展等。 风险提示：政策调控收紧风险和房地产销售低于预期的经营风险。 请务必阅读正文后免责条款部分,国海证券股份有限公司 目 录 1、行业要闻 . 3 1.1、国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知 3 1.2、中指院：百城住宅均价连续九个月环比上涨 4 1.3、国土部：确保房地产用地市场平稳. 5 2、重点公司公告. 6 2.1、万科 a（000002）公布 2012 年年度报告业绩靓丽，未来值得继续期待（买入） . 6 2.2、荣盛地产（002146）公布 2012 年度业绩快报 7 3、重点城市房地产周成交情况 7 3.1、重点城市房地产一手房交易量 7 3.2、重点城市房地产二手房交易量 10 4、行业市场表现及估值. 12 4.1、市场表现 12 4.2、重点关注公司盈利预测 . 12,国海证券研究所,请务必阅读本页免责条款部分,3,：,，,证券研究报告,1、行业要闻,1.1、国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知,3 月 1 日晚间，国务院办公厅下发关于继续做好房地产市场调控工作的通知。,【点评】,继 2 月 20 日国务院召开常务会议公布“国五条” 3 月 1 日国务院办公厅即下发细则 通知（2 月 26 日已召开），显示中央对于此次房地产调控的重视，从目的而言，主要 是稳定房价及调控预期。而从细则内容来看，调控实质升级，且呈现一些新的特点。,1 限购升级，范围更广，执行更严。目前全国约有近 50 个城市实行限购，限购标 准不一，部分城市只是部分区域或新建商品住房实行限购，如珠海只在香洲区（主城 区）实施限购；台州只限购新建商品住房。根据这次最新政策，则明确指出：（1）限 购区域应覆盖城市全部行政区域；（2）限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手 住房；（3）拥有 1 套住房及以上的非当地户籍家庭限购。同时，对于住房供需矛盾突 出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。而 其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。,2 房价控制目标趋严，一季度出台。通知指出“各直辖市、计划单列市和省会城市 （除拉萨外），需制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标， 并于一季度向社会公布”。此前多个城市公布的房价控制目标中包括保障房在内，而 此次明确指出不含保障性住房，地方政府在制定房价控制目标及达到此目标的难度均 将加大，调控趋严。,3 二套房房贷政策趋严，但更具针对性，将对房价上涨较快的一二线城市影响较 大。通知指出“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府 新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和 贷款利率”。体现中央因地制宜，未一刀切，由于一二线城市房价上涨较快，若政策 出台，则将直接影响相关城市的交易量。,4 二手房个人所得税政策加码，降温二手房市场，具体影响还需看进一步的细则。 通知指出“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等 历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征”。此前政策是，普 通住房按照总价的 1%（非普通按 1.5%）或者交易差额的 20%征收，对于家庭满 5 年且唯一一套住房的则免征。由于最近几年房价上涨较快，目前一般是按照交易总额 的 1%（或 1.5%）征收，其比差额的 20%将明显少交不少税。若各地政策细则出台， 严格实施，则将大大提高二手房交易成本，直接降温二手房交易。不过由于房屋原值 和购买价格较难核实，新政出台或进一步催热阴阳合同以规避或减小政策影响。,5 一季度公布用地供应计划，2015 年全国住房信息联网。其他政策方面，强调增,请务必阅读正文后免责条款部分,4,证券研究报告,加土地供应，要求市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地 市场预期。加快保障安居住房建设。同时，指出各地区要大力推进城镇个人住房信息 系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末即 2015 年，所有地级以上城市原则上 要实现联网。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产 开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。对执行住房限购和差别化住房 信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的地方政府，要进行约谈和问责。,6 从影响来看，我们认为一二线城市负面影响大于三四线城市，二手房负面影响 大于新建住房，对二级市场形成利空。二手房成本上升或使得购房者从二手房市场转 向一手房市场，对房地产商形成利好，但从目前的整体政策而言，限购限贷政策趋严， 对于地产商整体而言依然中性偏空，而且后续调控还将持续，相关部委以及各地政府 还将继续出台细则，进一步细化相关内容，预计 3-4 月可能是细则出台密集时间。我 们继续维持行业“中性”评级。,1.2、中指院：百城住宅均价连续九个月环比上涨,中国指数研究院 3 月 1 日公布的数据显示，2013 年 2 月，全国 100 个城市（新建） 住宅平均价格为 9893 元/平方米，环比 1 月上涨 0.83%，自 2012 年 6 月连续第 9 个 月环比上涨，但相对上月涨幅缩小 0.17 个百分点，其中 74 个城市环比上涨，26 个 城市环比下跌。,2 月，住宅价格环比 1 月上涨的 74 个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：常熟、 福州、柳州、秦皇岛、金华、鞍山、扬州、乌鲁木齐、宝鸡、衡水，10 个城市涨幅 在 2.6%-4.1%之间。其中，常熟涨幅为 4.05%，福州、柳州、秦皇岛、金华涨幅在,3%-3.5%之间，鞍山、扬州、乌鲁木齐、宝鸡、衡水在 2.6%-3%之间。另外，深圳、,呼和浩特等 64 个城市环比上涨，其中深圳、呼和浩特等 7 个城市涨幅在 2%-2.6%之 间；郑州、南昌等 23 个城市涨幅在 1%-2%之间；赣州、北京等 34 个城市涨幅在 1% 以内。,2013 年 2 月，百城住宅价格同比上涨 2.48%，连续第 3 个月上涨且涨幅扩大 1.28 个百分点。有 58 个城市住宅价格同比上涨，比上月增加 8 个，其中，菏泽、乌鲁木 齐涨幅分别为 17.44%、12.28%；广州、衡水等 45 个城市涨幅在 1%-10%之间；呼 和浩特、潍坊等 11 个城市涨幅在 1%以内。,2 月十大城市住宅均价为 16596 元/平方米，环比上月上涨 1.09%。具体来看，深圳、 广州涨幅均超过 2%，成都、上海、天津涨幅在 1%-1.5%（含 1.5%）之间，北京、 武汉、南京涨幅在 0.5%-1%之间，重庆（主城区）、杭州涨幅较小，分别为 0.08%、,0.04%。,此外，2 月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为 23041 元/平米，环比上月上 涨 1.56%，涨幅较上月扩大 0.03 个百分点；10 个城市主城区二手住宅价格全部上涨。 具体来看，北京继续涨幅居前，环比上涨 2.07%，上海次之，环比上涨 1.57%，广 州、深圳、南京、杭州和天津的涨幅在 1%-1.5%之间，成都、武汉和重庆涨幅较小，,请务必阅读正文后免责条款部分,2012/10,2012/12,2013/02,2010/08,2010/10,2010/12,2011/02,2011/06,2011/08,2011/10,2011/12,2012/04,2012/06,2012/08,2012/10,2012/12,2010/06,2010/08,2010/10,2010/12,2011/02,2011/04,2011/06,2011/08,2011/10,2011/12,2012/02,2012/04,2012/06,2012/08,2010/06,2011/04,2012/02,2013/02,5,证券研究报告 分别为 0.67%、0.58%和 0.57%。 【点评】：从百城住宅均价连续九个月环比上涨的数据来看，虽然相对上月环比涨幅 缩小 0.17 个百分点，但房价上涨压力仍值得担忧。,图 1、百城价格均值及环比增速 样 本 住 宅 平 均价格 :百 城平均 元 /平方 米,图 2、百城价格均值及同比增速 样 本 住 宅 平 均价格 :百 城平均 元 /平方 米,10000 9800,百 城 住 宅 价 格指数 :环 比 %,2.00 1.50,10000 9800,百 城 住 宅 价 格指数 :同 比 %,12.00 10.00,9600,9600,8.00,9400 9200 9000 8800 8600 8400 资料来源：wind、国海证券研究所,1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00,9400 9200 9000 8800 8600 8400 资料来源：wind、国海证券研究所,6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00,1.3、国土部：确保房地产用地市场平稳 据媒体报道，国土资源部副部长胡存智日前在全国房地产用地管理和调控工作汇报会 上指出，要准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合 相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。 胡存智认为，从 2011 年开始的新一轮调控，收到了比较好的成效。一方面坚决抑制 了投资投机性不合理的住房需求，一方面通过增加住房有效供给，促进了房屋供需趋 于平衡。总体上看，2012 年全国土地市场基本保持平稳，有力促进了房地产市场平 稳健康运行。 对此，胡存智表示，今年各地国土资源部门要努力保持土地供应总量基本稳定，以抑 制土地价格波动。另外，还要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源， 按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市 场恐慌。今年各省、市国土资源部门要高度重视这方面工作，一要保证充足的增量， 在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排；二要快速释放存量，要 加大工作力度，促其尽快形成住房上市；三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的闲 置土地处置办法，加大工作力度；四要运用多种手段，均衡供地。 请务必阅读正文后免责条款部分,6,证券研究报告,2、重点公司公告,2.1、万科 a（000002）公布 2012 年年度报告业绩靓 丽，未来值得继续期待（买入）,万科 2012 年年报公布，2012 年公司实现营业收入 1031.36 亿元，同比增长 43.65%， 实现归属上市公司股东净利润 125.51 亿元，同比增长 30.4%。实现每股收益 1.14 元，同比增长 29.55%。公司同时公布拟每 10 股派送人民币 1.8 元（含税）现金股 息。,【点评】：,1. 业绩靓丽，收入大幅增加，主要源于销售及竣工的快速增长。2012 年，万科实 现营业收入 1031 亿元，同比增长 43.7%，实现利润 125.5 亿元，同比增长 30.4%。 公司收入大幅增加主要源于公司 2012 年销售快速提升以及竣工面积的较快增长， 2012 年万科销售金额 1412.2 亿元，相比 2011 年增长 15.6%，竣工面积 979 万平， 相较 2011 年增长 48.6%，延续高增长。,利润率下滑，但 roe 提升。2012 年公司毛利率由 2011 年的 39.78%下降至 36.56%， 下降 3.22 个百分点，销售净利率由 2011 年的 13.4%下降至 2012 年的 12.2%，下降 1.2 个百分点，导致净利润增速相比 2011 年下降 1.75 个百分点。三项费率方面，下 降了 1.46 个百分点，平滑了利润的下滑。同时，公司的 roe 已连续 4 年持续提升， 2012 年达到 19.66%，创历史新高，相较 2011 年提升 1.49 个百分点。未来公司延 续高周转模式，以及将 roe 作为重要的考核指标，未来 roe 预计有望延续高增长。,2. 公司拿地积极，2013 年可售货量充足，稳定增长可期。2012 年公司新增加开发 项目 78 个，对应规划建筑面积约 1589 万平方米，相较 2011 年增长 72.3%；2012 平均楼面地价约 2790 元/平方米，相较 2011 年仅提高 3.1%。截止 2012 年公司权 益建筑面积 3947 万平方米，可满足未来两到三年的开发需求。2013 年公司预计新 开工 1653 万平方米，将比 2012 年实际完成数增加 15.3%，全年可售货量充足，有 望保持全年稳定增长。,3. 现金流充裕，财务稳健。截至 2012 年公司预收账款 1310 亿元，账面现金 523 亿，现金对一年内到期债务的覆盖率达到 147%；2012 年净负债率仅 23%，远低于 行业平均 60%左右的水平。充裕的现金流以及稳健的财务，将支撑公司健康增长。,4. 未来万科若成功实现 b 转 h，还将继续提升公司及其他龙头地产股的整体估值 水平。预计万科于 2013 年 4 月至 5 月 b 转 h 成功，届时有望成为公司股价催化剂， 估值水平有望得到继续提升。万科作为国内地产公司的先行者和领导者，未来市场占 有率有望持续提升，预计公司 2013-14 年 eps 分别为 1.39、1.70 元，对应公司目前 股价 12 元，pe 分别为 8.63 倍、7.06 倍。维持公司“买入”评级。,请务必阅读正文后免责条款部分,7,：,证券研究报告,2.2、荣盛地产（002146）公布 2012 年度业绩快报,报告期内，公司各项经营指标保持了良好增长态势，实现营业收入 1,342,218.10 万 元、营业利润 276,677.93 万元、利润总额 278,985.22 万元、归属于上市公司股东的 净利润 211,698.72 万元，较上年同期分别增长了 41.26%、40.26%、43.14%、38.16%。,【点评】,1. 根据快报显示，营业利润增加的原因主要有：（1）随着公司经营规模的扩大，各 地区实现收入同比增长较多。（2）公司加强广告宣传力度、拓展销售渠道，销售业绩 获得稳步提升。,2. 公司重点关注三四线城市，成本结构中的地价占比较低且风险不大，公司的成本 控制能力也较强，因此行业利率水平是影响公司周转率的关键。现在公司也正在尝试 平衡储备土地的区域分布，更好地控制总体风险，为持续高增长创造条件。,3、重点城市房地产周成交情况,春节后第二周 2 月 24 日至 3 月 2 日，成交相比上周更为活跃，北京、天津等一、二 线城市交易量和成交面积明显改善，逐步回到春节前水平。关注的重点城市一手房和 二手房，环比多继续增长，同比增速则都达到 100%以上，好于去年同期。,与过去三年的周成交量均值相比，一手房中，广州、扬州、南昌继续保持在均值以上， 而北京、上海、杭州、武汉、青岛、惠州则恢复到均值以上。二手房中，仅青岛低于 均值，其他城市均高于均值。,3.1、重点城市房地产一手房交易量,春节后第二周 2 月 24 日至 3 月 2 日，成交相比上周更为活跃，北京、天津等一、二 线城市交易量和成交面积明显改善，逐步回到春节前水平。关注的重点城市一手房环 比上涨幅度较上周有明显下降，主要是由于春节当周交易量比较清淡，导致上周数据 异常偏大，同比增速则达到 100%以上，明显好于去年同期。,与过去三年的周成交量均值相比，本周所有的重点城市都高于均值水平，其中广州、 扬州、南昌和青岛继续保持成交活跃，上海、杭州、武汉、长沙、青岛、惠州则恢复 到均值以上，北京略高于均值。,一手房一线城市中，北京周成交 23.77 万平（上周 18.7 万平），上海成交 31.4 万平 （上周 21.2 万平），广州成交 35.4 万平（上周 21.8 万平），深圳成交 8.72 万平（上 周 5.56 万平），三年周成交均值分别为 23 万平、28 万平、16.7 万平及 5.7 万平，北 京、上海、广州和深圳均高于均值。,请务必阅读正文后免责条款部分,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,8,证券研究报告,图 3、重点城市一手房周交易量及同比（北京） 北 京 :商 品 房成 交(签约 )面积:住宅 :周 平 方米 北 京 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,图 4、重点城市一手房周交易量及同比（上海） 上 海 :商 品 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 上 海 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,600000 500000 400000 300000 200000 100000 0,北 京 同 比 增 速 ,%,右,500 400 300 200 100 0 -100 -200,600000 500000 400000 300000 200000 100000 0,上 海 同 比 增 速 ,%,右,300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150,资料来源：wind、国海证券研究所 图 5、重点城市一手房周交易量及同比（广州） 广 州 :商 品 房成 交(签约 )面积:住宅 :周 平 方米 广 州 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,资料来源：wind、国海证券研究所 图 6、重点城市一手房周交易量及同比（深圳） 深 圳 :商 品 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 深 圳 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,400000 350000 300000 250000,广 州 同 比 增 速 ,%,右,500 400 300 200,200000 180000 160000 140000 120000,深 圳 同 比 增 速 ,%,右,800 700 600 500 400,200000,100000,300,150000 100000 50000 0 资料来源：wind、国海证券研究所 图 7、重点城市一手房周交易量及同比（杭州） 杭 州 :商 品 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 杭 州 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,100 0 -100 -200,80000 60000 40000 20000 0 资料来源：wind、国海证券研究所 图 8、重点城市一手房周交易量及同比（武汉） 武 汉 :商 品 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 武 汉 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,200 100 0 -100 -200,350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0,杭 州 同 比 增 速 ,%,右,1400 1200 1000 800 600 400 200 0 -200,450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0,武 汉 同 比 增 速 ,%,右,350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150,资料来源：wind、国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分,资料来源：wind、国海证券研究所,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,9,证券研究报告,图 9、重点城市一手房周交易量及同比（长沙） 长 沙 :商 品 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 长 沙 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,图 10、重点城市一手房周交易量及同比（青岛） 青 岛 :商 品 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 青 岛 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,400000 350000 300000 250000,长 沙 同 比 增 速 ,%,右,500 400 300 200,700000 600000 500000 400000,青 岛 同 比 增 速 ,%,右,600 500 400 300,200000,200,150000 100000 50000 0 资料来源：wind、国海证券研究所 图 11、重点城市一手房周交易量及同比（惠州） 惠 州 :商 品 房成 交(签约 )面积:住宅 :周 平 方米 惠 州 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,100 0 -100 -200,300000 200000 100000 0 资料来源：wind、国海证券研究所 图 12、重点城市一手房周交易量及同比（扬州） 扬 州 :商 品 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 扬 州 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,100 0 -100 -200,120000 100000 80000,惠 州 同 比 增 速 ,%,右,500 400 300,120000 100000 80000,扬 州 同 比 增 速 ,%,右,500 400 300,200,60000,100,60000,200,40000 20000 0 资料来源：wind、国海证券研究所,0 -100 -200,40000 20000 0 资料来源：wind、国海证券研究所,100 0 -100,图 13、重点城市一手房周交易量及同比（南昌） 南 昌 :商 品 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 南 昌 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,请务必阅读正文后免责条款部分,250000 200000 150000 100000 50000 0 资料来源：wind、国海证券研究所,南 昌 同 比 增 速 ,%,右,800 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012/01,2012/01,2012/02,2012/03,2012/03,2012/04,2012/05,2012/06,2012/06,2012/07,2012/08,2012/08,2012/09,2012/10,2012/10,2012/11,2012/12,2012/12,2013/01,2013/02,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,10,证券研究报告 3.2、重点城市房地产二手房交易量 春节后第二周 2 月 24 日至 3 月 2 日，二手房市场，关注的重点城市周交易量多数继 续回升，成交量继续趋于活跃，同比增速则保持较平稳的水平，达到 100%以上，明 显好于去年同期。 与过去三年的周成交量均值相比，北京、天津、南京、南昌和扬州高于均值，成交活 跃，杭州、长沙和青岛则低于均值。,图 14、重点城市二手房周交易量及同比（北京）,图 15、重点城市二手房周交易量及同比（深圳）,500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0,北 京 :二 手 房成 交(签约 )面积:住宅 :周 平 方米 北 京 最 近 三 年 周均值 ,平 方米 北 京 同 比 增 速 ,%,右,700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200,200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0,深 圳 :二 手 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 深 圳 最 近 三 年 周均值 ,平 方米 深 圳 同 比 增 速 ,%,右,1200 1000 800 600 400 200 0 -200,资料来源：wind、国海证券研究所 图 16、重点城市二手房周交易量及同比（天津） 天 津 :二 手 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 天 津 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,资料来源：wind、国海证券研究所 图 17、重点城市二手房周交易量及同比（杭州） 杭 州 :二 手 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 杭 州 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0,天 津 同 比 增 速 ,%,右,500 400 300 200 100 0 -100 -200,120000 100000 80000 60000 40000 20000 0,杭 州 同 比 增 速 ,%,右,900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200,资料来源：wind、国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分,资料来源：wind、国海证券研究所,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,2012-01,2012-01,2012-02,2012-03,2012-03,2012-04,2012-05,2012-06,2012-06,2012-07,2012-08,2012-08,2012-09,2012-10,2012-10,2012-11,2012-12,2012-12,2013-01,2013-02,2013-03,11,证券研究报告,图 18、重点城市二手房周交易量及同比（南京） 南 京 :二 手 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 南 京 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,图 19、重点城市二手房周交易量及同比（长沙） 长 沙 :二 手 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 长 沙 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0,南 京 同 比 增 速 ,%,右,500 400 300 200 100 0 -100 -200,60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,长 沙 同 比 增 速 ,%,右,400 350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150,资料来源：wind、国海证券研究所 图 20、重点城市二手房周交易量及同比（青岛） 青 岛 :二 手 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 青 岛 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,资料来源：wind、国海证券研究所 图 21、重点城市二手房周交易量及同比（扬州） 扬 州 :二 手 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 扬 州 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,120000 100000 80000 60000 40000 20000 0,青 岛 同 比 增 速 ,%,右,700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200,80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,扬 州 同 比 增 速 ,%,右,500 400 300 200 100 0 -100 -200,资料来源：wind、国海证券研究所,资料来源：wind、国海证券研究所,图 22、重点城市二手房周交易量及同比（南昌） 南 昌 :二 手 房成 交面积 :住 宅:周 平 方米 南 昌 最 近 三 年 周均值 ,平 方米,请务必阅读正文后免责条款部分,70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 资料来源：wind、国海证券研究所,南 昌 同 比 增 速 ,%,右,1200 1000 800 600 400 200 0 -200,食,品,-,-,12,证券研究报告 4、行业市场表现及估值 受万科靓丽的业绩刺激，房地产上周三、周四连涨两日，当周房地产行业（中信）上 涨 3.01%，略高于沪深 300 指数 2.78%的涨幅。 4.1、市场表现 受万科靓丽的业绩刺激，房地产上周三、周四连涨两日，当周房地产行业（中信）上 涨 3.01%，略高于沪深 300 指数 2.78%的涨幅。 图 23、房地产行业跑输沪深 300 指数（2013/2/24 2013/3/04）,8 6 4 2 0 -2 -4 -6,%,餐 钢 煤 有 商 纺 建 交 农 轻 汽 沪 通 房 医 机 电 石 电 饮 铁 炭 色 贸 织 筑 通 林 工 车 深 信 地 药 械 力 油 子,基 综 传 计 建 家 电 非 银 国 础 合 媒 算 材 电 力 银 行 防,饮 料,旅 游,金 零 服 属 售 装,运 牧 制 输 渔 造,3 0,产,设 石 元 备 化 器,化 工,机,及 行 公 金,军 工,0,件,用 融 事,业 资料来源：wind、国海证券研究所 4.2、重点关注公司盈利预测 表 1、重点关注公司盈利预测,重点关注公 司代码,名称,报表日股价 2013/3/3,总股本 （亿股）,2011a,eps 2012e 2013e,2014e,2011a,p/e 2012e 2013e,2014e,每股净资产,p/b,投资评级,000002.sz 600048.sh,万科a 保利地产,12.04 12.63,109.96 71.38,0.88 1.10,1.14 1.20,1.39 1.51,1.70 1.92,13.68 11.48,10.56 10.53,8.66 8.38,7.08 6.58,5.12 5.30,2.35 2.38,买入 买入,000024.sz,招商地产,28.18,17.17,1.51,1.90,2.45,3.05,18.67,14.83 11.50,9.24,13.10,2.15,买入,600383.sh,金地集团,7.13,44.72,0.67,0.68,0.73,1.10,10.64,10.49,9.77,6.48,4.73,1.51,买入,000069.sz 000863.sz,华侨城 三湘股份,6.50 7.26,72.71 7.39,0.44 0.42,0.52 0.58,0.64 0.67,0.78,14.88 17.29,12.43 10.16 12.52 10.84,8.33,2.42 1.45,2.69 5.01,买入 买入,资料来源：wind、国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分,13,证券研究报告 【分析师承诺】 邹璐，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉