2009年住宅行业风险分析报告.doc

2009年住宅行业风险分析报告摘 要一、住宅行业在国民经济中的地位经过几十年的改革和发展，住宅产业作为国民经济中的重要产业的地位已经确立。我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式的转变的第一次重大转折，住宅产业已进入了持续、健康发展的新时期。目前，我国住宅建设进入到快速健康发展的轨道，住宅建设投资逐年增长，住宅消费市场日趋活跃，住宅产业从投资与消费两个方面有效地拉动了国民经济增长，已经发展成为国民经济的重要产业。2008年城镇住宅建设投资22081.26亿元，占当年GDP的7.34%，占当年全社会固定资产投资的14.9%。2008年GDP增长中，投资贡献71%，其中住宅开发完成投资增长占固定资产投资增长额的14.90%，拉动GDP增长约0.95个百分点，加上诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业的产出增加，诱发系数达1.5。住宅产业已经成为新经济增长点和新消费热点，带动相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。1995-2008年住宅开发投资额占固定资产投资、GDP的比重单位：亿元，%住宅投资额固定资产投资额GDP住宅投资额占固定资产投资额的比重住宅投资额占GDP比重19951602.86 15643.70 60793.73 10.25%2.64%19961699.17 17567.26 71176.59 9.67%2.39%19971539.38 19194.31 78973.04 8.02%1.95%19982081.56 22491.34 84402.28 9.25%2.47%19992638.48 23731.99 89677.05 11.12%2.94%20003311.98 26221.85 99214.55 12.63%3.34%20014216.68 30001.21 109655.17 14.06%3.85%20025227.76 35488.77 120332.69 14.73%4.34%20036776.69 45811.70 135822.76 14.79%4.99%20048836.95 59028.19 159878.34 14.97%5.53%200510860.93 75095.10 183217.50 14.46%5.93%200613638.41 93368.68 211923.50 14.61%6.44%200718005.42 117464.47 257305.60 15.33%7.00%200822081.26 148167.25 300670.00 14.90%7.34%数据来源：国家统计局同时，我国城市化进程也离不开住宅产业的发展。我国正处在城市化进程加快阶段。城市化进程离不开住宅业的发展。二、行业宏观调控2006-2007年住宅需求旺盛，房价持续上涨，06年中央采取了紧缩的财政政策、住房结构调整，07年从紧的货币政策，最后在出台抑制二套房贷政策后全国旺盛的住房消费于07年底4季度得到抑制，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向行业连续施以援手，从中央到地方，与房地产有关的政策陆续出台，一向紧收的房地产政策逐步放松。从中可以清楚的看到一条从税费、利率、首付再到二套房的降负政策线路。系列政策的密集出台意味着对于行业从紧的调控政策基调已经扭转，政府试图通过减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。分析救市原因，政府政策的初衷是解决低收入者的住房要求，刺激经济发展。在相当长一段时间里，住宅行业对拉动内需、促进经济增长有很强的带动力。在当前国际经济环境恶化和国内经济急转之下背景下，保证作为国家经济支柱的住宅业的适当增速，对于“保增长”至关重要。但对住宅市场而言，在市场低迷期利好的刺激效用是渐进的，股市的财富效应、收入增长以及合理房价更为重要。短期看，放松政策将缓和行业调整的速度，缩短行业调整的时间，但市场的信心、消费力的提振尚需时日。三、2008年住宅行业发展情况分析（一）我国当前住宅市场发展特征“十一五”是我国国民经济和社会发展的重要时期，我国将全面建设小康社会，城镇化进程将加快，人民的居住水平和人居环境质量将有更大的提高，住宅建设面临新的机遇和挑战。住宅建设又迎来了巨大的发展空间，中国的住宅建设任重而道远。当前，要正确分析住宅建设的新形势，准确把握住宅发展的新特点。主要表现在以下四个方面：1.住宅建设仍处在总量增长发展阶段；2.住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段；3.住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段；4.住宅与房地产市场已进入法制化、规范化发展阶段。（二）住宅市场供给状况分析1.住宅开发投资增幅下半年开始涨幅出现回调受2007年投资过热的影响，2008年上半年全国住宅开发投资额延续了上年略高于30%的同比增长幅度。7月开始，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国住宅开发投资额同比增长从1-6月的36.6%一路下滑到1-12月的22.6%。全年全国城镇住宅开发投资累计完成额为2.21万亿元，同比增长22.6%，比2007年回落9.5个百分点。数据来源：国家统计局2000-2008年全国住宅开发投资走势2.2008年土地购置、开发面积同比下降2000-2008年土地开发面积、购置面积及其增速单位：万平方米 %土地开发面积土地开发面积增速土地购置面积土地购置面积增速200010300.5422.215267.1840200114508.940.921660.641.9200217346.7919.630412.3240.3200320853.7520.236965.0321.5200419740.17-11.439984.665.4200520762.235.238209.86-4200626605.617.336791.02-3.8200726870.770.740609.1811200826033.27-5.6 36785.37-8.6 数据来源：国家统计局与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性，土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中(1-6月)的7.6%，1-12月的-8.6%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-12月的-5.6%，除1-6月外，也是逐月下降，2007年狂热的土地市场降温明显。3.竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅回调至近年来的低位2000-2008年商品住宅新开工竣工情况单位：万平方米，%当年累计（万平方米）同比增长（%）施工面积新开工面积竣工面积施工面积新开工面积竣工面积200048304.9323335.3318948.4517.7%29.8%19.5%200159766.1429293.3122544.2423.7%25.5%19.0%200272077.234224.126612.7820.6%16.8%18.0%200391018.0943676.4432200.4726.3%27.6%21.0%2004108196.547949.0134677.1818.9%9.8%7.7%2005127747.754033.9740004.4918.1%12.7%15.4%2006151498.763567.543247.4618.6%17.6%8.1%200718645578135.9847767.2523.1%22.9%10.5%2008216671.479889.1047749.7316.2%2.2%0.0%数据来源：国家统计局2008年，全国房地产开发企业住宅施工面积21.67亿平方米，同比增长16.2%，比2007年下降6.9个百分点，也低于2000-2006年的增长水平；住宅新开工面积7.99亿平方米，增长2.2%，比2007年下降20.9个百分点，同样也低于2000-2006年的增长水平；住宅竣工面积4.78亿平方米，与2007年基本持平，而2007年为增长10.5%，也是2000年来的最低增长水平。（二）住宅市场需求状况分析1.全国商品住宅销量大幅下降2000-2008年商品住宅销售面积、销售额情况单位：万平方米，亿元，%销售面积同比增长销售额同比增长200015136.8927.42954.1235200118498.7922.23825.3129.4200222117.1819.64709.9623.1200328502.4728.96303.8533.8200433819.8918.78619.3731.3200549794.5247.214986.0573.9200654392.139.217038.0120.2200769103.7927.025323.4846.5200855886.47 -20.320424.06-20.1 数据来源：国家统计局2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的市场泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响），2008年商品住宅销售量理性回归。2008年1-12月，全国商品住宅销售面积5.59亿平方米，同比下降20.3%，而2007年为同比增长27%；全年商品住宅销售额20424亿元，同比下降20.1%，2007年为同比增长46.5%。2.住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求更加理性2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5%，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。2006年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数2006年1-11月2007年1-11月2008年1-11月住宅销售面积41560 54976 44645 套均建筑面积107.7 110.5 102.6 日均销售套数11691 15070 13186 数据来源：中国房地产指数系统3.商品住宅竣销比下降2008年全国商品住宅销竣比（销售面积与竣工面积之比）为1.17倍，低于2007年1.44销竣比，也低于2005、2006年1.24、1.26的销竣比。2008年商品住宅销售大幅下滑，推动商品住宅市场供不应求的局面趋于好转，然而，从销竣比来看，销售面积仍大于竣工面积，住宅市场供需矛盾仍然比较突出。数据来源：国家统计局2000-2008年商品住宅销竣比5.北京、上海和广东等省份的商品住宅销售情况均十分糟糕2008年111月，北京商品住宅销售面积累计738.26万平方米，同比下降52.37%；上海商品住宅销售面积累计1717.67万平方米，同比下降43.60%；广东商品住宅销售面积累计3403.72万平方米，同比下降25.06%。另据深圳市国土资源和房产管理局统计数据，截止到2008年12月30日，全年深圳一手房共成交358.9万平方米，比2007年下降1.93%。5.投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型需求仍在强劲增长。6.商品住宅空置面积大幅增加与商品住宅销售不畅相伴的，是商品住宅空置面积出现快速增长。自2008年7月份以来，空置面积的增速呈现出持续增长的势头。截止2008年12月底，全国商品住宅空置面积9.07亿平方米，同比增长32.3%，而2007年为同比下降14.2%。商品住宅销量急剧萎缩、空置面积快速增长，然而商品住宅供不应求的矛盾依然十分突出，上述事实表明，造成我国商品住宅市场失衡的主要原因是房价过高导致的有效购买力不足。（三）住宅市场价格情况1.2008年全国房价大幅回落2007年全国70个大中城市房价经历了一个快速上涨过程，房屋销售价格同比指数持续快速上升。到2007年12月，房屋销售价格同比上涨10.5%。且部分城市房价涨幅超过15%，甚至20%。2008年房价高位下滑，同比涨幅从1月的11.3%持续下滑到12月的-0.4%，8-12月环比也持续5个月下降。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%，同比为全年首次下降，环比持续5个月下降。其中，新建商品住房销售价格同比下降0.8%，环比下降0.7%。二手住房销售价格同比下降0.1%，环比下降0.3%。数据来源：国家统计局2006-2008年房地产销售价格同比指数走势分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；普通住宅销售价格下降0.9%，高档住宅销售价格下降1.1%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；普通住宅销售价格下降0.6%，高档住宅销售价格下降1.6%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.4%，环比下降0.1%。2.房价下降的城市数量持续增多全国70个大中城市中，房价环比下降的城市呈显著的上升趋势。新建商品住房价格环比下降的城市由1月的13个城市上升到12月的50个城市；二手住房价格环比下降的城市由1月的22个上升到12月的52个。12月，新建住宅销售价格环比下降的城市中徐州下降4.2%、岳阳下降3.2%、广州下降3.1%、长春下降2.6%、湛江下降2.5%。二手住宅销售价格环比上涨的城市中岳阳下降4.1%、济宁下降3.6%、石家庄下降3.3%、沈阳下降3.2%、吉林下降3.0%。2008年1-12月70城市中各月房屋销售价格环比下降的城市数量单位：个1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新建商品住房13 14 14 6 12 14 17 25 25 35 43 50二手住房22 16 15 7 12 18 16 21 23 29 38 52数据来源：国家统计局同时，2008年12月已经有22个城市的房屋销售价格出现同比下降，其中21个城市的新建住房价格同比下降，28个城市的二手住房价格同比下降。2008年12月，新建住宅销售价格同比下降的城市中深圳下降18.1%、广州下降9.4%、南京下降5.8%、重庆下降5.2%、桂林下降5.2%。二手住宅销售价格同比下降的城市中深圳下降18.7%、厦门下降6.9%、包头下降4.8%、岳阳下降4.7%、重庆下降4.5%。3.以深圳为首的珠三角率先调整幅度最大从房价的调整幅度来看，以深圳为首的珠三角率先调整幅度最大。其他城市房价上涨的幅度逐月下降，08年下半年以来才出现比较明显的绝对价格的下降。2008年12月，深圳房价指数同比下降15.2%。以上海为首的长三角地区由于在05年下半年至06年上半年间进行了较大幅度的调整，本轮调整的幅度较小，08年第三季度才出现房价指数的同比负增长，下降幅度平均在5%左右。北京房价指数08年第三季度同比下降2.9%，为03年以来首次出现的负增长。环渤海地区房价调整的幅度在三个区域中最小。2007年珠三角地区房价快速上涨，2008年不仅房价下降时间最早，而且到目前的跌幅也最大。如深圳，2007年12月房价涨幅达到16.4%，居全国第三位，而2008年12月房价跌幅达15.2%，居全国第一位。且房价从2007年12月就开始环比下降，比全国的房价指数提早了9个月。四、行业资金来源总体情况分析1.2008年房地产资金来源增速大幅下降房地产是资金密集型行业，而我国房地产行业主要依靠银行贷款。2007年我国房地产市场开发、销售形势良好，房地产行业资金来源快速增长。2008年房地产行业资金来源增速呈明显的下降趋势，从2月的31.9%持续下降到12月的1.8%。全年房地产本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%，比2007年下滑35.5个百分点，不仅大大低于近年来的平均水平，也是2000年来的最低点。数据来源：国家统计局2000-2008年房地产开发投资资金来源情况2.2008年自筹资金的比例略有上升，其他资金和贷款比例下降，显示房地产企业面临资金压力。2008年，房地产国内贷款7256.55亿元，增长4.3%，占资金来源的19.02%，比2007年上升0.34个百分点；利用外资726.33亿元，增长11.74%，占资金来源的1.9%，比2007年上升0.16个百分点；自筹资金15081.27亿元，增长28.11%，占资金来源的39.54%，比2007年提高7.94个百分点；其他资金15081.88亿元，同比下降15.62%，占资金来源的39.54%，比2007年下降8.43个百分点；其他资金来源中的定金及预付款9286.09亿元，同比下降12.63%，占资金来源的24.34%，比2007年下降4.19个百分点。五、行业上市公司财务状况分析目前，我国拥有A股房地产上市公司70家，我们以上市公司为代表，分析整个行业的财务状况。2008年房地产业经营效益依然较好，但销售收入、利润增幅比2007年有所回落。2004-2008年房地产业经营效益指标单位：亿元、%营业收入增长率利润总额增长率2004674.1423.3652.7531.562005695.49-1.2571.8436.582006958.1738.85106.4148.1420071432.8748.9219.27106.792008.1-9726.4022.9134.92 3.66资料来源：Wind资讯从财务指标看，2004-2007年行业盈利能力保持增长。但2008年行业毛利率继续提高，但销售净利率和资产净利率两个盈利能力指标比2007年略有回落。其中，销售净利率14.73%，比2007年回落0.57个百分点，高于2006年3.62个百分点；资产净利率3.25%，比2007年回落2.14个百分点，也低于2006年0.75个百分点；2008年房地产上市公司应收账款、产成品周转率和流动资产周转率都有所下降。营运能力呈下降趋势。近年来，房地产上市企业负债率有所提高。2008年利息保障倍数有所下降，偿债能力有所下降。2004-2007年房地产上市公司规模持续高速增长，利润增长速度都超过30%。2008年行业销售收入增长22.9%，利润增长3.66%，资产增长18.21%，比2007年明显回落。2004-2008年行业上市公司财务指标20042005200620072008前三季度盈利能力销售毛利率27.48 30.52 32.27 37.43 39.68 销售净利率7.83 10.33 11.11 15.30 14.73 总资产净利率3.00 3.58 4.00 5.39 3.25 偿债能力资产负债率58.73 60.50 64.20 63.16 65.22 产权比例142.31 153.16 179.33 171.44 187.52 已获利息倍数18.05 441.11 25.44 43.09 14.81 营运能力存货周转率（右轴）0.59 0.47 0.45 0.39 0.22 应收帐款周转率（左轴）10.59 12.31 18.60 29.37 24.90 总资产周转率（右轴）0.39 0.35 0.36 0.35 0.22 发展能力营业收入增长率23.36 -1.25 38.85 48.90 22.90 净利润增长率31.56 36.58 48.14 106.79 3.66 总资产增长率20.38 11.46 53.64 58.73 18.21 资料来源：Wind资讯六、2009年行业发展形势预测1.2009年住宅投资增速将大幅回落从短期看，住宅投资将保持增长势头，但增长速度将有所放缓。住宅行业产品生产周期较长，市场供给表现出很强的惯性，2008年由于上半年新开工面积和在建规模较大，加之灾区房屋重建和保障性住房建设的增加，2008年住宅投资仍保持了一定的规模。2009年，在全球房地产市场降温、国内经济开始调整的背景下，受住房需求不旺、房价预期回落、市场前景看淡的影响，住宅开发投资增速将出现大幅度降低，在2008年基数较高的基础上，2009年住宅开发投资增速有可能下滑到10%以下。2.住宅市场成交量回升，价格将进一步回归理性 以目前的住宅销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供6年以上的新增供给，2008年住宅行业各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。从目前市场情况来看，大部分城市的住宅市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年住宅市场成交量回升，价格将进一步回归理性。七、行业信贷建议2008年，住宅行业进入不景气区域，开发投资增速放缓，土地市场明显降温。2008年商品住宅市场的特点表现为销量萎缩，空置面积大幅增长，价格高位回落。2009年住宅投资增速将大幅回落，同时需求面临萎缩的风险。目前，我国仍处于城市化加速发展的阶段，人口红利也还没有结束，住宅行业还有较大的发展空间，住宅行业值得长期看好。然而，由于2006、2007年房价过快上涨导致房地产市场积累了一定的泡沫，突出矛盾是房价水平大大透支了城镇居民购买力能力，因此，2009年房价还将继续调整。在2009年宏观经济面临下滑风险，为了完成“保8”的经济增长目标，中央和地方政府在2009年会有较大可能继续出台包括降息和降税等在内的多种经济刺激方案，对住宅行业而言，预计各项政策措施的出台只会给行业2009年带来一些阶段性的利好。总体而言，2009年住宅业面临宽松的货币政策、积极财政政策、企业高额存货逐渐消耗、大宗商品价格下降建设成本降低的有利局面。但也存在经济调整的长期性、市场自我调整复杂性、上市公司业绩下滑、大量企业经营困难以及失业等不利因素。2008年房地产开发商“钱少地多”是行业的基本特征，同时，国家加大了对开发商囤地的成本，加上销售下滑带来资金回笼的减速，所以住宅市场资金链较紧，对资金的需求也随之增大。2009年住宅开发资金需求仍然较大。随着市场的调整，开发贷款风险有所显露。在这种情况下，银行要密切关注住宅市场波动带来的潜在风险，加强金融风险防范和预警。对住宅行业采取谨慎的授信策略，适当减小授信规模，待到市场真正回暖时，再适时调整授信方案。对于住宅开发企业的选择，原则有：1.选择开发能力强、具有成本优势并且已布局土地过度开发、未来土地供应量有限区域或城市的公司2.选择具有强大国资背景的企业以求更快地恢复发展3.把握时机，积极参与销售回暖的商品房开发公司在区域市场上，结合各地住房市场的供求关系，回避房产销售压力与房价下降压力增大的城市，并加强风险防范。目 录第一章 行业基本情况1第一节 行业的定义及分类1第二节 行业在国民经济中的地位2一、住宅行业在国民经济中的地位不断增强2二、现阶段刺激住房消费是提振经济最有效途径3第二章 行业发展环境及影响分析5第一节 宏观经济环境分析5一、实体经济环境5二、货币信贷环境9第二节 住宅产业政策环境分析15一、住宅产业宏观调控政策分析15二、2009年政策发展趋势预测19第三章 行业发展情况分析21第一节 我国住宅产业发展特征21一、我国住宅产业发展特征21二、我国住宅产业发展中存在的主要问题22第二节 住宅市场供给状况分析24一、住宅开发投资24二、土地开发与土地购置25三、商品住宅开发规模27四、经济适用房开发规模29五、2009年行业供给预测31第三节 住宅市场需求状况分析32一、商品住宅销售状况分析32二、商品住宅空置面积状况分析35三、2009年行业需求预测36第四节 住宅市场价格情况37一、2008年全国住宅房价大幅回落37二、房价下降的城市数量持续增多37三、以深圳为首的珠三角率先调整幅度最大38四、2009年房价走势预测39第五节 住宅产业周期性发展分析40一、住宅产业周期划分40二、住宅产业发展周期影响因素42三、住宅业发展周期的趋势判断44第六节 2008年中国住宅市场热点问题分析49一、销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大49二、流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机49三、保障性住房增长，但限价房处境尴尬50四、退房、断供成为开发商和金融机构的隐患50第四章 行业资金状况分析52第一节 行业资金来源总体情况分析52一、2008年房地产开发资金来源增速大幅下降52二、资金来源增速略领先于房地产投资增速出现拐点52第二节 行业资金来源结构分析54第三节 购房信贷56一、2008年购房贷款增速放缓56二、公积金贷款增速下滑57三、2008年个人购房贷款政策放松58第五章 分地区住宅市场状况分析59第一节 北京住宅市场发展情况分析59一、2008年北京住宅市场状况59二、2009年北京住宅市场走势预测61第二节 上海住宅市场发展情况分析63一、2008年上海住宅市场发展状况63二、2009年上海住宅市场走势预测66第三节 深圳住宅市场发展情况分析67一、2008年深圳住宅市场发展状况67二、2009年深圳住宅市场走势预测69第四节 杭州住宅市场发展情况分析70一、2008年杭州住宅产市场发展状况70二、2009年杭州住宅市场走势预测72第六章 行业财务状况分析74第一节 行业经营效益分析74第二节 行业盈利能力分析76第三节 行业营运能力分析77第四节 行业偿债能力分析78第五节 行业发展能力分析80第七章 行业产业链分析81第一节 行业产业链介绍81第二节 上游行业分析82一、钢铁行业发展情况分析82二、水泥行业发展情况分析84第三节 上游行业对本行业的影响分析86第四节 下游行业发展情况分析88一、家装行业发展情况分析88二、物业管理行业发展情况分析89第五节 下游行业对本行业的影响分析91第八章 重点企业发展情况分析92第一节 行业内上市公司综合排名92第二节 保利地产公司发展情况分析95一、企业简介95二、股权关系结构图95三、经营状况分析96四、主导产品分析97五、企业经营策略和发展战略分析97六、SWOT分析99七、企业竞争力评价100第三节 首开股份公司发展情况分析101一、企业简介101二、股权关系结构图101三、经营状况分析102四、主导产品分析103五、企业经营策略和发展战略分析103六、SWOT分析105七、企业竞争力评价106第四节 万科公司发展情况分析107一、企业简介107二、股权关系结构图107三、经营状况分析108四、主导产品分析109五、企业经营策略和发展战略分析110六、SWOT分析110七、企业竞争力评价111第五节 滨江集团公司发展情况分析112一、企业简介112二、股权关系结构112三、经营状况分析112四、企业经营策略和发展战略分析114五、SWOT分析114六、企业竞争力评价115第六节 万通地产公司发展情况分析116一、企业简介116二、股权关系结构图116三、经营状况分析116四、主导产品分析118五、企业经营策略和发展战略分析118六、SWOT分析119七、企业竞争力评价120第九章 行业风险分析121第一节 政策风险121一、金融政策风险分析121二、土地政策风险分析121三、税收政策风险122第二节 保障性住房对住宅市场的影响分析123一、国家对低收入人群住房保障政策分析123二、未来三年保障性住房建设计划庞大123三、资金缺口大，能否有效落实存变数126四、保障性住房对商品房的冲击有限126第三节 宏观经济波动风险128一、美国受金融风暴产生的影响还在继续128二、美国金融风暴冲击助推我国住宅行业向下调整129第四节 上下游行业变化风险分析及提示130一、土地供应风险分析130二、土地储备风险130三、住宅业金融风险分析及提示133四、建材供给风险分析及评价134五、购买能力风险分析及评价134第五节 行业市场风险分析及提示137一、市场供需风险分析及提示137二、价格风险分析及提示138三、行业竞争风险分析及提示138第六节 商业银行住宅业贷款风险分析及提示139一、源于开发商方面的风险139二、源于购房者个人按揭贷款的风险140第十章 信贷建议142第一节 行业发展趋势判断及整体授信建议142第二节 细分信贷建议143一、企业信贷建议143二、区域信贷建议143附 表表11995-2008年住宅开发投资额占固定资产投资、GDP的比重2表21998年以来针对住宅业的政策调控18表32000-2008年土地开发面积、购置面积及其增速25表42000-2008年房地产土地购置面积26表52000-2008年商品住宅新开工竣工情况27表62000-2008年商品住宅销售面积、销售额情况32表72006年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数33表82006年-2008年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数34表92008年1-12月70城市中各月房屋销售价格环比下降的城市数量38表102007、2008年房价同比涨幅、跌幅前十位城市对比39表112009年住宅投资增速预测48表122000-2008年房地产本年资金来源结构55表131990-2008年北京市住宅销售面积60表142008年1-11月杭州商品住宅开发经营数据71表152004-2008年房地产上市公司经营效益指标74表162004-2008年房地产业盈利能力指标76表172004-2008年房地产业营运能力指标77表182004-2008年房地产业偿债能力指标78表192004-2008年房地产业发展能力指标80表202008年3季度上市公司综合排名92表21保利地产流通股前十大股东情况95表222004-2008年保利地产财务指标97表23保利地产收入行业结构97表24首开股份流通股前十大股东情况102表252004-2008年首开股份财务指标103表262008年首开股份主营业务构成103表27万科公司股权结构情况107表28万科流通股前十大股东情况108表292004-2008年万科地产财务指标109表30万科主营业务构成110表31滨江集团无限售流通股前十大股东情况112表322004-2008年滨江集团财务指标113表33万通地产流通股前十大股东情况116表342004-2008年万通地产财务指标117表352008年万通地产收入结构118表36北京市住房建设规划125表37上海市住房建设规划125表38深圳市住房建设规划125表392008-2012年我国保障性住房建设规划126表40三年9000 亿保障性住房建设资金来源126表412003-2007年我国房价收入比135表42城镇居民人均可支配收入与人均GDP 回归分析136附 图图1我国1980年以来人口城市化情况3图22000-2008年我国GDP增长情况5图32003-2008年我国规模以上工业增加值增速6图42000-2008年我国全社会固定资产投资增长情况7图52000-2008年我国社会消费品零售总额增长情况7图62003-2008年我国CPI月度同比指数8图72003-2008年我国出口额、进口额增长情况8图82003-2008年广义货币供应量M2增长情况11图92003-2008年本外币各项贷款增长情况12图102003-2008年本外币各项存款增长情况13图112004-2008年银行间市场利率走势13图122003-2008年人民币对美元月平均汇率走势14图132000-2008年全国住宅开发投资走势24图142000-2008年房地产土地开发面积25图152000-2008年土地交易价格同比指数26图162001-2008年商品住宅施工面积及增长情况28图172001-2008年商品住宅新开工面积及增长情况28图182001-2008年商品住宅竣工面积及增长情况29图191996-2008年经济适用房投资额及增长情况29图202001-2008年商品住宅销售面积及增长情况32图212001-2008年商品住宅销售额及增长情况33图222000-2008年商品住宅销竣比34图232005-2008年商品住宅空置面积及增长情况35图242006-2008年房屋销售价格同比指数走势37图251996-2008住宅投资额增速与固定资产投资增速对比40图261996-2008年GDP、固定资产投资及住宅投资增速对比43图272005-2008年住宅销售额与投资额差值情况49图282000-2008年房地产开发投资资金来源情况52图292000-2008年房地产开发投资额增速与资金来源增速对比53图302000-2008年房地产本年资金来源结构54图312007-2008年商业购房贷款增速与各项贷款增速对比情况56图322006-2008年商业购房贷款增长情况57图332007-2008年公积金贷款增长情况57图342004-2008年北京市住宅开发投资额59图3520042008年上海住宅交易面积（单位：万平方米）63图362008年上海分月住宅交易情况64图372007与2008年上海住宅供求比较64图382008年上海分月住宅价格情况65图39上海历年土地出让情况66图402008年深圳商品住宅供销走势67图412008年杭州市房地产开发投资额与商品房销售额70图422008年杭州市商品房竣工面积与销售面积70图432008年杭州市商品房新开工面积71图442007年与2008年杭州市土地成交类型及宗数对比72图452008年杭州主城区商品住宅成交均价走势72图462004-2008年房地产上市公司销售收入增长情况74图472004-2008年房地产上市公司利润增长情况75图482004-2008年房地产业盈利能力指标76图492004-2008年房地产业营运能力指标77图502004-2008年房地产业负债率78图512004-2008年房地产业利息保障倍数79图522004-2008年房地产业发展能力指标80图53住宅产业产业链图81图541988-2008年我国粗钢产量82图551988-2008年我国钢材产量83图561988-2008年我国水泥产量84图57我国经济适用房开发投资增速与住宅开发投资增速对比124图58未来三年保障性住房9000亿投资结构124图59美国房地产价格和景气指数128图60美国新屋销售(千套)情况128图612004-2008年我国消费者信心指数129图622000-2008年土地开发面积、土地购置面积增速对比131国家发展改革委中国经济导报社 147 北京世经未来投资咨询有限公司第一章 行业基本情况第一节 行业的定义及分类住宅是固定地占用一定土地和空间资料，具有综合消费功能，为个人和家庭居住，为劳动力和人口再生产提供物质空间的建筑物。在商品经济条件下，住宅是一种商品。住宅具有以下三种基本属性：1.住宅的物质技术属性。这种属性首先表现在住宅建筑受建筑材料、建筑技术、社会政治经济以及历史传统文化的影响。其次表现为住宅是一种不动产，其对土地资源的占用具有客观性。2.住宅的消费属性。其主要表现在住宅是人类生存繁衍最起码的消费资料，是人类诸种消费活动的主要空间和场所。而且，随着住宅质量的提高，住宅还可兼有高级形式的发展资料和享受资料的功能。3.住宅的社会属性。住宅首先是一种社会劳动产品，任何劳动产品都体现着一定的社会关系和经济关系。其次，住宅是家庭共同生活的基本物质条件和连接家庭的纽带，住宅消费日益成为家庭划分的重要指标。家庭对住宅的消费是人口和劳动力再生产的物质条件和重要内容，这些都体现了住宅的社会属性。在日常生活中，人们习惯把住宅称为住房，即人们的居住用房，房屋内具备可供人们生活起居的功能和设施。本报告所指的住宅业，是开发、建设住宅的行业。第二节 行业在国民经济中的地位一、住宅行业在国民经济中的地位不断增强目前，我国住宅建设进入到快速健康发展的轨道，住宅建设投资逐年增长，住宅消费市场日趋活跃，住宅产业从投资与消费两个方面有效地拉动了国民经济增长，已经发展成为国民经济的重要产业。“九五”期间，住宅建设保持快速、健康发展态势，住宅产业在国民经济中的地位日益突出。1996年至2000年城镇住宅建设投资达到11270.57亿元，比“八五”同期增长124.8%。“十五”期间，住宅建设投资更是取得了飞快的发展成绩，2001-2005年城镇住宅建设投资达到35919亿元，比“九五”同期增长218.7%。2008年城镇住宅建设投资22081.26亿元，占当年GDP的7.34%，占当年全社会固定资产投资的14.9%。2008年GDP增长中，投资贡献71%，其中住宅开发完成投资增长占固定资产投资增长额的14.90%，拉动GDP增长约0.95个百分点，加上诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业的产出增加，诱发系数达1.5。住宅产业已经成为新经济增长点和新消费热点，带动相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。表1 1995-2008年住宅开发投资额占固定资产投资、GDP的比重单位：亿元，%住宅投资额固定资产投资额GDP住宅投资额占固定资产投资额的比重住宅投资额占GDP比重19951602.86 15643.70 60793.73 10.25%2.64%19961699.17 17567.26 71176.59 9.67%2.39