大悟城市及房地产市场研究.pptVIP

大悟城市考察报告 大汉隆城企业机构 大悟城市研究 城市概况 经济发展 城市规划 商业与住宅市场 机会点的发掘 进入的思考 城市概况 大悟县 大悟县位于湖北省东北部，北邻河南省信阳 、罗山二县，东邻河南省新县。 总人口 641573人，大悟县城区人口约15万人。 大悟与武汉接壤，更方便 融入武汉“8+1”城市圈，人 口较为密集，存在较好的 市场基础。 城市概况 大悟境内已有京珠高速公路和108、243、304省道，紧临大悟县城有 京广高铁和107国道，正在建设石武高铁和麻竹高速公路，规划建设 大别山铁路，基本形成鄂东北交通枢纽。 大悟扼守京珠高速与京广线湖北的北面门 户，高速、高铁、京广线与多条国道在境 内交汇，拥有极大交通优势。 经济发展 GDP（亿元） 社会固定资产投资（亿元） 大悟经济呈现快速发展态势，“十一五”期间年均增长14.9%，社会固定 资产投资2008年以来呈现加快增长。在固定资产投资的带动下，将保 持区域经济持续快速增长。 经济发展 人均可支配收入（元） 社会零售商品销售总额（亿元） 大悟居民收入与消费与经济发展保持一致，均呈现快速增长趋势，居 民收入与消费的增加，带动商业的快速发展 城市规划 近期居住用地主要选择城北新区和城西南片区，在城北片区和火车站片区建设商业区， 重点建设城西片区工业园和火车站仓储物流区。 大悟县城市总体规划(2006-2020) 大悟住宅重点发展城 北与城西南片区，火 车站区域商业发展潜 力较大。 城市建设规划： 城市规划 十二五规划的启示 第三产业作为大悟经济重心的倾向性明显，旅游业、现 代服务业与房地产业作为大悟“十二五”规划的重点发展 行业。 以旅游业、现代物流业、房地产业为重点，加快发展 生产性服务业，改造提升生活性服务业，积极发展新 型服务业。到 2015年，实现第三产业增加值70亿元 ，年均增长20.5%。 大悟县经济和社会发展第十二个五年规划纲要 指 标单位2010年预计2015年 年均增长 （%） 全县生产总值亿元66.215017.8 人均生产总值元102162272717.3 三次产业结构比重28.5：30：41.517.7：35.6：46.7 商业格局：大悟整体商业格局由兴华路、府前路和建兴路组成核 心商圈。 城市商业中心：以兴华路为中轴，府前 路和建兴路为两翼，城中南路和城中北 路为辅。兴华路、府前路和建兴路主要 提供多层次的综合性优质服务，商业业 态以购物中心、百货店、专业店、专卖 店等为主，商品品种齐全，能够满足消 费者一次性购物的需求；另一方面它还 能为消费者提供餐饮、娱乐、金融、信 息、旅游等方面的服务；长征南路和北 路主要提供多种批发的综合性服务从而 形成一个小型市场，商业业态主要包括 百货、副食、家电、家居和建材等等。 兴华路 建兴路 府前路 商业与住宅市场 街道名称街道描述主营业态租金水平（元/ 月） 兴华路城市主干道，商业街商超、服装、日杂150-180 建新路主干道分支。商业街副食、服饰、日杂150-180 府前路主干道分支，商业街副食、服饰、日杂100-150 长征南路城市主干道餐饮、日杂、副食30-50 兴悟路城市主干道日杂40-60 长征北路城市主干道五金、建材、装饰 、卫浴 40-60 西岳大道城市主干道副食、餐饮、宾馆40-60 大悟商业业态分布情况一览表 1 2 34 5 6 7 商业与住宅市场 大悟专业市场分布情况一览表 市场名称市场描述主营业态租金水平（元/ 月） 1、金城市场批发市场，规模约2万方。副食，水果，蔬菜10-20 2、集中建材商业街位于城中北路，自然形成的一条商业街装饰材料、卫浴、建材30-50 商业与住宅市场 住宅典型项目分析 项目名称 悟园新村 项目位置 悟园路 项目规模3万方 价格2400均 月均去化30套 开盘时间2010年10月 产品类型小高层 户型93-94两房 110-138三房 优劣势分析 优势：价格实惠，小区配套完善，绿化覆盖率较高。 劣势：交通不便利。 商业与住宅市场 项目名称 滨河商业广场 项目位置 滨河大道 占地面积10万方 开发商大悟县海源房地产公司 代理商无 价格约30000均 开盘时间未开盘 产品类型商铺 户型约100-1500平方米 优劣势分析 优势：商铺是大悟县当地最受青睐的类型，地理位置优越，在滨河大道的临街处，坐 落在桥的一侧临近客运中心，体量较大容易形成新的大型商业市场，未来的规划将商 住结合在一起，迎合发展的趋势。 劣势：目前项目周边配套设施尚未完善，市场初步定价较高，给消费者带来较大的投 资压力。 住宅典型项目分析 商业与住宅市场 项目名称 瑞信时代广场 项目位置 大悟城区兴华路与府前路前街交汇处 占地面积6万方 开发商湖北瑞信房地产投资开发有限公司 代理商无 价格未定 开盘时间未开盘 产品类型小高层 户型125-136/ 优劣势分析 优势：位于大悟县商业街交汇处，交通优势明显，潜在的升值空间较高，居住和投资 都是较好的选择，开发商的知名度较高，认可度较高。 劣势：处于商业街附近较为嘈杂，周边的配套设施不够齐全。 住宅典型项目分析 商业与住宅市场 大悟楼市特征总结 商业市场 大悟县商业市场非常火爆,市场饱和。 居民消费能力和商业投资意识都很强，直接提高了商铺的买卖价格和租赁 价格。 商铺在大悟县的去化能力较强，比较受到消费者青睐。 住宅市场 大悟县商品房土地交易非常频繁，但项目的实施比较滞后。 县城开发项目比较少，楼盘均价在2500/左右，市场去化能力不强。 未来市场发展方向在城北、西南和兴悟路方向发展。 开发商不注重营销的方式，置业员整体能力较低。 大悟县还处于房地产开发的起步阶段。 商业与住宅市场 机会点的发掘 城市定位：鄂东北大别山 区生态型限制开发区，发 展受到一定限制 城市规划：高铁落地大悟，城市迎来高铁 时代，高铁区域发展将成为重点 市场规模：房地产市场规 模较小，置业观念落后 经济发展：呈现快速发展 态势，能够支撑产业快速 发展 住宅市场：发展初级阶段 ，未来发展潜力较大 商业市场：商业街铺经营 活跃，租金与售价承受能 力较高 交通与地理：交通发达， 地理环境优越 优势 劣势 城市规模：房地产市场规 模较小，置业观念落后 未来发展：十二五规划大力发展第三产业 ，房地产、旅游及商贸物流业重点支持 机 会 点 机会点的发掘 农副产品加工业 建设条件：我县林特产品极为丰富，从事农产品深加工具有很大的开发前景和价值。 年产10000吨板栗深加工招商项目： 花生销售及系列食品加工招商项目： 名优茶基地扩建招商项目： 大别山野菜深加工招商项目： 旅游开发业 建设条件：大悟县革命历史源远流长，红色文化底蕴浓厚，绿色旅游资源丰富，遍布境 内的奇峰峻岭、涌泉飞瀑、幽洞怪石、神奇传说等绿色自然风光巧夺天工，引人入胜。 红色旅游精品线路开发招商项目： 九女潭峡谷漂流招商项目： 休闲旅游开发招商项目 大悟县可介入招商引资项目情况 大悟县人民政府网站 进入的思考 若要在该城市寻找发展的机会，需要结合未来城市的发展以及对于产业的扶植寻 找进入的机会。 城市规划：高铁落地大悟 ，城市迎来高铁时代，高 铁区域发展将成为重点 未来发展：十二五规划大力 发展第三产业，房地产、旅 游及商贸物流业重点支持 结合城市规划与重点项目情况，可以将旅游与农副产品加 工业进行结合，建设旅游产品加工商贸产业园 重点项目：农副产品加工产 业园与旅游开发产业业 连接京珠连接线的城市主干道有长征北路、迎宾大道与兴悟北路三条，城区商业分 布主要集中在西岳大道以南部分，相对而言迎宾大道由于连接城市中心商圈商业相 对较旺。建议可在迎宾大道与前进大道附近取地。 长征北路 迎宾大道 兴悟北路 城区商业分布 大悟城市考察报告 大汉隆城企业机构 大悟城市研究 城市概况 经济发展 城市规划 商业与住宅市场 机会点的发掘 进入的思考 城市概况 大悟县 大悟县位于湖北省东北部，北邻河南省信阳 、罗山二县，东邻河南省新县。 总人口 641573人，大悟县城区人口约15万人。 大悟与武汉接壤，更方便 融入武汉“8+1”城市圈，人 口较为密集，存在较好的 市场基础。 城市概况 大悟境内已有京珠高速公路和108、243、304省道，紧临大悟县城有 京广高铁和107国道，正在建设石武高铁和麻竹高速公路，规划建设 大别山铁路，基本形成鄂东北交通枢纽。 大悟扼守京珠高速与京广线湖北的北面门 户，高速、高铁、京广线与多条国道在境 内交汇，拥有极大交通优势。 经济发展 GDP（亿元） 社会固定资产投资（亿元） 大悟经济呈现快速发展态势，“十一五”期间年均增长14.9%，社会固定 资产投资2008年以来呈现加快增长。在固定资产投资的带动下，将保 持区域经济持续快速增长。 经济发展 人均可支配收入（元） 社会零售商品销售总额（亿元） 大悟居民收入与消费与经济发展保持一致，均呈现快速增长趋势，居 民收入与消费的增加，带动商业的快速发展 城市规划 近期居住用地主要选择城北新区和城西南片区，在城北片区和火车站片区建设商业区， 重点建设城西片区工业园和火车站仓储物流区。 大悟县城市总体规划(2006-2020) 大悟住宅重点发展城 北与城西南片区，火 车站区域商业发展潜 力较大。 城市建设规划： 城市规划 十二五规划的启示 第三产业作为大悟经济重心的倾向性明显，旅游业、现 代服务业与房地产业作为大悟“十二五”规划的重点发展 行业。 以旅游业、现代物流业、房地产业为重点，加快发展 生产性服务业，改造提升生活性服务业，积极发展新 型服务业。到 2015年，实现第三产业增加值70亿元 ，年均增长20.5%。 大悟县经济和社会发展第十二个五年规划纲要 指 标单位2010年预计2015年 年均增长 （%） 全县生产总值亿元66.215017.8 人均生产总值元102162272717.3 三次产业结构比重28.5：30：41.517.7：35.6：46.7 商业格局：大悟整体商业格局由兴华路、府前路和建兴路组成核 心商圈。 城市商业中心：以兴华路为中轴，府前 路和建兴路为两翼，城中南路和城中北 路为辅。兴华路、府前路和建兴路主要 提供多层次的综合性优质服务，商业业 态以购物中心、百货店、专业店、专卖 店等为主，商品品种齐全，能够满足消 费者一次性购物的需求；另一方面它还 能为消费者提供餐饮、娱乐、金融、信 息、旅游等方面的服务；长征南路和北 路主要提供多种批发的综合性服务从而 形成一个小型市场，商业业态主要包括 百货、副食、家电、家居和建材等等。 兴华路 建兴路 府前路 商业与住宅市场 街道名称街道描述主营业态租金水平（元/ 月） 兴华路城市主干道，商业街商超、服装、日杂150-180 建新路主干道分支。商业街副食、服饰、日杂150-180 府前路主干道分支，商业街副食、服饰、日杂100-150 长征南路城市主干道餐饮、日杂、副食30-50 兴悟路城市主干道日杂40-60 长征北路城市主干道五金、建材、装饰 、卫浴 40-60 西岳大道城市主干道副食、餐饮、宾馆40-60 大悟商业业态分布情况一览表 1 2 34 5 6 7 商业与住宅市场 大悟专业市场分布情况一览表 市场名称市场描述主营业态租金水平（元/ 月） 1、金城市场批发市场，规模约2万方。副食，水果，蔬菜10-20 2、集中建材商业街位于城中北路，自然形成的一条商业街装饰材料、卫浴、建材30-50 商业与住宅市场 住宅典型项目分析 项目名称 悟园新村 项目位置 悟园路 项目规模3万方 价格2400均 月均去化30套 开盘时间2010年10月 产品类型小高层 户型93-94两房 110-138三房 优劣势分析 优势：价格实惠，小区配套完善，绿化覆盖率较高。 劣势：交通不便利。 商业与住宅市场 项目名称 滨河商业广场 项目位置 滨河大道 占地面积10万方 开发商大悟县海源房地产公司 代理商无 价格约30000均 开盘时间未开盘 产品类型商铺 户型约100-1500平方米 优劣势分析 优势：商铺是大悟县当地最受青睐的类型，地理位置优越，在滨河大道的临街处，坐 落在桥的一侧临近客运中心，体量较大容易形成新的大型商业市场，未来的规划将商 住结合在一起，迎合发展的趋势。 劣势：目前项目周边配套设施尚未完善，市场初步定价较高，给消费者带来较大的投 资压力。 住宅典型项目分析 商业与住宅市场 项目名称 瑞信时代广场 项目位置 大悟城区兴华路与府前路前街交汇处 占地面积6万方 开发商湖北瑞信房地产投资开发有限公司 代理商无 价格未定 开盘时间未开盘 产品类型小高层 户型125-136/ 优劣势分析 优势：位于大悟县商业街交汇处，交通优势明显，潜在的升值空间较高，居住和投资 都是较好的选择，开发商的知名度较高，认可度较高。 劣势：处于商业街附近较为嘈杂，周边的配套设施不够齐全。 住宅典型项目分析 商业与住宅市场 大悟楼市特征总结 商业市场 大悟县商业市场非常火爆,市场饱和。 居民消费能力和商业投资意识都很强，直接提高了商铺的买卖价格和租赁 价格。 商铺在大悟县的去化能力较强，比较受到消费者青睐。 住宅市场 大悟县商品房土地交易非常频繁，但项目的实施比较滞后。 县城开发项目比较少，楼盘均价在2500/左右，市场去化能力不强。 未来市场发展方向在城北、西南和兴悟路方向发展。 开发商不注重营销的方式，置业员整体能力较低。 大悟县还处于房地产开发的起步阶段。 商业与住宅市场 机会点的发掘 城市定位：鄂东北大别山 区生态型限制开发区，发 展受到一定限制 城市规划：高铁落地大悟，城市迎来高铁 时代，高铁区域发展将成为重点 市场规模：房地产市场规 模较小，置业观念落后 经济发展：呈现快速发展 态势，能够支撑产业快速 发展 住宅市场：发展初级阶段 ，未来发展潜力较大 商业市场：商业街铺经营 活跃，租金与售价承受能 力较高 交通与地理：交通发达， 地理环境优越 优势 劣势 城