房地产、无形资产评估练习题.ppt

机器设备评估 u1机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无 替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价 为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料 ）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备 的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分 别比3年前上涨了40、30、20。求该设备的 重置成本。 u21995年1月评估设备一台，该设备于1991年 12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次 技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若 定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20， 1995年为1.32，求该设备的重置成本。 机器设备评估 u3评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线 。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元 ，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8， 求该资产的重置全价。 u4被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅 助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币， 其中主机占70，辅助装置占20，工艺管道占10 。至评估基准日，机组主机价格下降2，辅助装 置价格上升1，工艺管道价格上升了5。求该机 组评估基准日的重置成本。 机器设备评估 u5某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某 类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估 人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评 估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之 各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多 少？ u6现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设 备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力 等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8 ，该企业的所得税税率为33，求A设备的超额运 营成本。 机器设备评估 u7被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估 时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气 ，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨 ，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发 挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬 率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据 所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。 u 8被评估设备购建于1985年，帐面价值30000 元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是 添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元 和2000元，1995年该设备进行评估，假设从 1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设 备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评 估设备的成新率。 房地产评估 u1某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应 使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土 地资本化率为7%，求通过年限修正该宗土地的价格 。 u2.如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价 格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观 收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，求土 地的资本化率。 u3某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评 估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到 127万元、142万元、151万元三个评估结果。根 据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析 ，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%， 求被评估房产的评估值。 房地产评估 u4.某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进 行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500 万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对 3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为 180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元； 同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重 置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为 120万元；求该企业被评估建筑物及设备的重置成本 。 房地产评估 u5.被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成， 要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得 知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数 从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3% 、3%、2%，求该建筑物的重置成本。 u6.有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计 为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收 益将在上一年的基础上增长1%，求该宗房地产的在 永续使用的前提下评估价值。 房地产评估 u7.某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积 120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%， 取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用 市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元， 求建筑物的年纯收益。 u8有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一 幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土 地单价为3000元/平方米，求楼面地价。 u9有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资 本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，求 该宗地的评估价值。 房地产评估 u10.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高 年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年， 按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年 租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增 比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假 定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同 条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多 少？ 房地产评估 u11.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积 为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写 字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专 业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内 均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售 税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%， 开发商要求的投资利润率为10%。 u试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 房地产评估 u12宏大公司欲购买一块土地。评估基准日为2005年 1月1日。通过调查得知这块土地最佳的开发利用方式 为：用途为商业居住混合；建筑容积率为6；建筑覆 盖率50%；建筑总面积60000平方米；建筑物层数 为12层；各层建筑面积均为5000平方米；地上一至 二层为商店，三至十二层为住宅。预计建设期2年。 建筑费用为5000万元。专业费为建筑费的8%；销售 费用为楼价的3%；税费为楼价的6%，投资利润率 为25%。建设期内，第一年投入60%的建筑费及专 业费，第二年投入40%的建筑费及专业费。估计商 业楼和住宅楼在建造完成后即可售出。预计商业楼出 售当时的平均售价为每建筑平方米5000元，住宅楼 出售当时的平均售价为每建筑平方米2500元。 无形资产评估 u1甲企业以一项先进的技术向乙企业投资，该技术 的重置成本为200万元，乙企业拟投入的资产的重置 成本为4000万元，甲企业无形资产成本利润率为 500%，乙企业拟合作的资产利润率为25%，求无 形资产投资的利润分成率。 u2某企业5年前获得一项专利，法定寿命为10年， 现对其价值进行评估。经专家估算，至评估基准日， 其重置成本为120万元，尚可使用3年，求该项专利 的评估价值。 无形资产评估 u3A公司将其拥有的某产品的商标许可B公司使用， 许可使用期为5年。按许可协议，B公司每年将使用 该商标新增利润的30%支付给A公司。B公司拟年产 该商标产品10万台，每台市场售价为100元，公司 预期各年销售利润率为15%。若折现率为10%， 求该商标使用权的评估值。 u4甲机械制造厂允许另一地区的乙设备厂利用其专 营商标，生产其专营的特种防火器材，时间为6年， 双方约定由乙设备厂每年按其销售利润的30%一次 性向甲机械制造厂缴纳专营使用费。经预测，在使用 专营商标期间，乙设备厂在第一年可获取销售利润 150万元，第2至第6年平均每年获取销售利润200 万元。若折现率为10%，求该专营商标使用权的评 估价值。 无形资产评估 u5某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用 3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经 了解，同类产品平均价格为250元/件，该产品价格 为280元/件。目前该产品年销量为2万件。经分析 ，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。由 于该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采 取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目 前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计 为：今后13年维持现价；45年降为270元/件 ；68年降为260元/件，估计成本变化不大，故不 考虑其变化。若折现率为10%，所得税率为33% ，试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的 价值。（计算结果保留两位小数） 无形资产评估 u6某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已 知下列资料： u（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术， 双方设计能力分别为600万箱和400万箱； u（2）该制药生产技术系国外引进，账面价格500万 元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计 为10%； u（3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响， 由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的 销售收入按现值计算为100万元，增加开发费以保住 市场的追加成本按现值计算为30万元。 u根据上述资料，计算确定： u（1）该制药生产全套技术的重置成本净值； u（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。 无形资产评估 u7、甲企业业将一项专项专 利使用权转让给权转让给 乙企业业，拟拟采用对对利 润润分成的方法，该专该专 利系三年前从外部购购入，账账面成本80 万元，三年间间物价累计计上升25，该专该专 利法律保护护期10年 ，已过过4年，尚可保护护6年。经专业经专业 人员测员测 算，该专该专 利成本 利润润率为为400，乙企业资产业资产 重置成本为为4000万元，成本 利润润率为为12.5，通过对该专过对该专 利的技术论证术论证 和发发展趋势趋势 分析，技术术人员认为该专员认为该专 利剩余使用寿命为为5年，另外，通 过对过对 市场场供求状况及有关会计资计资 料分析得知，乙企业实际业实际 生产产能力为为年产产某型号产产品20万台，成本费费用每台约为约为 400元，未来5年间产间产 量与成本费费用变变化不大，该产该产 品由于 采用了专专利技术术，性能有较较大幅度提高，未来第一、第二年 每台售价可达500元，在竞竞争的作用下，为维护为维护 市场场占有 率；第三、第四年售价将降为为每台450元，第五年降为为每台 430元，折现现率确定为为10。 要求：根据上述资资料确定 该专该专 利评评估值值（不考虑虑流转转税因素）。 无形资产评估 u8、某企业进业进 行股份制改组组，根据企业过业过 去经营经营 情 况和未来市场场形势势，预测预测 其未来5年的收益额额分别别 是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元， 并假定从6年开始，以后各年的收益额额均为为14万元 。根据银银行利率及企业经营风险业经营风险 情况确定的折现现率 和本金化率均为为10。并且，采用单项资产评单项资产评 估方 法，评评估确定该该企业务单项资产评业务单项资产评 估之和（包括有 形资产资产 和可确指的无形资产资产 ）为为90万元。试试确定该该 企业业商誉评评估值值。 流动资产动资产 u1、企业业在联营过联营过 程中，需对对其某一工序上的在制品 进进行评评估，该该工序上的在制品数量为为5000件，根据 行业业平均定额标额标 准得知，该该在制品在该该工序上的材 料消耗定额为额为 10千克件，工时时定额为额为 5小时时件 。经过经过 市场调查场调查 得知，该该在制品耗用材料的近期市 场场价格为为10元/千克，相同工种正常小时时工资为资为 6 元小时时，经调查经调查 ，该该企业产业产 品销销路一向很好，假 设设不存在变现风险变现风险 ，求该该在制品的评评估值值。 流动资产动资产 u2、某保健品厂生产产的口服液十分畅销畅销 ，由于其营销营销 网络络十分强大，因此被某集团团看中，欲收购该购该 保健 品厂。在评评估过过程中，涉及到对对于该该厂库库存口服液 的评评估。经查实经查实 ，该该厂库库存口服液账账面价值为值为 208 950元，查实查实 数量为为2000瓶，账账面记载记载 的单单价为为 105元瓶，出厂价格为为140.4元瓶（含增值值税 ）。经调查经调查 ，该产该产 品的销销售费费用占销销售收入的3 ，销销售税金及附加占销销售收入构2，销销售利润润率为为 20，已知所得税税率为为25，试试估算该产该产 品的 评评估值值。 流动资产动资产 u现现有某企业业的产产成品材料、库库存商品和低值值易耗品资资料如 下： u（1）评评估基准日前一个月从外地购进产购进产 成品材料50公斤 ，单单价200元，当时时支付运杂费杂费 500元，根据原始记录记录 和 清查盘查盘 点，评评估时库时库 存材料尚存15公斤。 u（2）截止评评估基准日，企业库业库 存商品实实有数30件，每件 实际实际 成本200元，该库该库 存商品的材料费费与工资资、其他费费用 的比例为为80%和20%，据目前有关资资料，材料费费用综综合 调调整系数是1.36，工资资、其