大兴路方案(白家口立交东北角写字楼前期方案).ppt

大兴新区 总部经济大楼 项目分析报告 报告纲要 一、西安市经济基础 二、西安写字楼市场分析 三、项目介绍及周边环境 四、项目财务分析 五、项目定位推导 六、项目合作方式选择 七、项目保障措施 一、西安市经济基础 n 宏观经济环境 n 西安市经济环境 宏观经济环境 城市人口GDP人均可支配收入固定资产投资 位次（位）12363917 数值837（万人）2190（亿元）15207（元）1906（亿元） 图表 2008年西安与全国70城市指标比照 资料来源：西安市统计局网站 庞大的人口总量 所带来旺盛的需 求能力对于地产 以及经济发展行 业来说影响积极 ，西安市的人口 规模成为推动城 市发展的主要推 动力。 GDP反映出区域 的经济表现和财力 情况，西安市08 年在70城市GDP 总量排名中处于 32位，经济发展 相对于沿海及各一 线城市相对滞后 。 人均可支配收入 是衡量居民消费 力的主要指标， 常被用来衡量生 活水平的变化情 况。2008年西 安市的人均可支 配收入排名处于 39位。 固定资产投资拉 动房地产行业作 用明显 ，西安 市2008年全国 70城市中排名 第17位，城市 环境的持续改善 以及城市化进程 的加快促进房地 产发展。 西安市经济环境 西安的经济总量为 o上海的六分之一 o深圳的三分之一 西安市总体经济水平 与其它省会城市相比处于落后水平。 数据来源：各地统计局网站 西安市经济环境 西部大开发的桥头堡 承东启西、东联西进 关中城市群的核心 资料来源：西安市统计年鉴 进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13的高增长率; 固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。 西安市经济环境 西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。 但增长速度较快。 人均可支配收入直接影响着城市房 地产市场的需求，也是城市居民购 买力的重要衡量指标。 西安市人均可支配收入处于二线城 市中较末位置，远低于一线城市。 西安市近年来人均可支配收入增长 速度较高，尽管收入水平绝对值偏 低，但增速较快，反映出市场上升 空间较大。 资料来源：各地方统计局网站 资料来源：西安市统计局网站 图表 我国重点城市人均可支配收入比较 单位：万元 城市北京上海广州深圳哈尔滨武汉青岛西安 人均可支配收入2472526675253172672914588167122046415213 与其它大城市相比，西安的经济总量虽然不大， 但是， 西安市庞大的人口基数、快速上升的GDP和人均 可支配收入以及固定资产投资为西安市写字楼的 发展提供了最强劲的动力。 二、西安写字楼市场分析 n 西安写字楼销售状况分析 n 区域分布及区域特点 西安写字楼销售状况分析 1、西安写字楼竣工量、销售量分析 西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈，05-08年销售面积围绕 在 23万平方米左右波动； 从竣工面积和销售面积的关系来看，02-07年销售面积均小于竣工 面积，显示出写字楼竞争激烈。 销售面积平均低于竣工面积，写字楼市场竞争激烈，有效需求相 对不足。 数据来源： 西安市房管局 西安写字楼销售状况分析 2、西安写字楼价格走势 西安市写字楼价格自00年以来，在波动中不断上涨，01-04年保持平稳，价格在 4800元/平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08年上半年至今，价格较为 稳定，保持在5000元/平方米左右。 西安市近年来写字楼价格波动中上涨。 数据来源： 西安市房管局 西安市写字楼销售状况分析 3、09年3季度写字楼运行情况 随着经济形势的好转，西安市写字楼市场迅猛发展。 09年3季度西安写字楼施工面积150365平方米，同比增长 2.4 倍；竣工面积142691 平方米，同比增长3.3 倍；新开工面 积151183 平方米，同比增长2.6 倍；写字楼销售面积111630 平方米，同比增长143.15%；销售额68552 万元，同比增长 137.19%。 2009 年3 季度西安写字楼空置面积累计为23.27 万平方米 ，比年初的50万平米急剧减少，昭示了西安写字楼市场的回暖。 数据来源：西安房地产信息网 西安市写字楼销售状况分析 4、09年3季度西安写字楼销售价格 城西区是西安市写字楼发展的“洼地”，具有较大投资潜力。 城西区的写字楼价格处于西安市房地产六大版块的末端。 数据来源：西安市房地产信息网 09年3季度西安市写字楼价格比较 单位：元/平米 区域西高新城内城南城北城东城西 价格594658445425509350464587 西安市写字楼销售状况分析 5、08城西写字楼成交比例 08年城西写字楼成交以消化存量为主，成交比例仅占全市2%。 城西写字楼市场容量和需求都不足 西安市写字楼区域分布及区域特点 城内： 钟楼、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延 路、南二环西段 城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散 西高新和 南二环版块 城北版块 城内版块 西安市写字楼区域分布及区域特点 16 城内： 目前城区内已形成三个集中的写字楼街区： l 钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、 新城国际、皇城国际大厦等构成； l 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心 等组成； l 西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府 大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便 捷的交通有着必然联系。 17 城南： l写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线: l 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦 、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东 方文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融 为一体，形成新西安最重要的经济商圈之一; l 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写 字楼不感兴趣的个体经营者。 西安市写字楼区域分布及区域特点 18 城北： 目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都， 第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。 城东： 城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它 的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。 城西： 城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都 落户在这里。故此区域写字楼发展极其缓慢，市场总量和需求都比较小。但随 着区域环境的改善和大兴新区的改造，城西写字楼市场潜力无限。 西安市写字楼区域分布及区域特点 高新区： l目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线 。 l高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写 字间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象； l唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区； l南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦 作为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。 l由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发 展相对更加迅速。 西安市写字楼区域分布及区域特点 随着经济形势的好转，西安写字楼市场迅猛发展， 而城西作为西安写字楼市场的“洼地”，具有巨大的 发展空间和升值潜力。 但是， 城西写字楼市场总量和需求明显不足，是写 字楼项目开发的巨大风险。 三、项目介绍及周边环境 n 项目规划 n 周边环境及项目调研 n 项目SWOT分析 项目规划 o项目背景 西安市大兴路地区城市综合改造项目是经2006年5月11日市政府第9 次常务会议批准实施的西安市首例综合性成片改造项目。该项目位于 西安城区西北隅，南起大庆路；北至汉长安城遗址；东起朱宏路、星 火路、环城西路北段；西至西二环；总规划面积约10平方公里，是我 市二环内唯一可成片开发区域。 价值点： （1）区位价值：二环内唯一可成片开发的土地； （2）政府支持。 项目规划 p区域总规划图：两带、三线、九里坊 第一板块 第二板块 第三板块 项目规划 p西安国际商贸基地 基地规划位置为北至纬二十六街西延伸段，南接大兴东路，西邻大白杨 南路，东靠星火路以东200米，总占地面积约870亩 。 国际商贸基地将极大地提升 区域的知名度和商业氛围。 项目规划 p生态景观总体规划 项目右临生态公园，北 眺团结水库，有水源有 草木，占有区域内最佳 的生态景观。 本案 项目规划 p道路系统规划 项目座落于白家口立 交，四通八达，到机 场15分钟，到明年 北迁的市政府10分 钟，占有区域内最佳 的道路系统。 本案 50米 宽道路 项目规划 o地铁规划：本项目位于地铁1号线2号线交汇处，1号线预计2013年开通，2号线预 计2011年开通。 西安市地铁示意图 地铁的开通将极大地促进本项目物业的升值并为项目聚集更多的人流。 项目规划 o西安咸阳国际机场高速：西安咸阳国际机场专用高速公路于09年7月8日 正式建成开通，从本项目到机场只需15分钟。 西安咸阳国际机场高速示意图 机场高速可为本项目带来更多的高端客户，并使项目增值 。 本项目 项目规划 o规划中的项目 总部经济大楼位于大兴新区改造 的第一板块中，东起规划路，西 至西二环，南起大兴东路，北至 大兴公园，规划占地面积36亩 ，建筑面积10万平米，规划建 设成中高档的写字楼项目。 大兴东路 西二环 大兴公园 规划路 总部经济 大楼 项目规划 o现实中的项目四至 西侧 中间及北侧 东侧 南侧 周边环境及项目调研 o周边环境：白家口立交人流、车流量大；项目周围正处于拆迁改造和土地 平整的过程中。 白家口立交 改造中的大兴东路 丰富的人流、车流可为项目提供较多的潜在客户；而区域的改造则为项 目未来升值奠定了基础。 周边环境及项目调研 o周边项目 区域正处于拆迁改造阶段，故在售的商品项目较少。在项目附近有一 “水木白杨”项目，住宅均价为4300元/平米，商业均价为10000元/ 平米。 已建成的多层 在建的高层 项目SWOT分析 优势（Strengths）： 区位优势：项目位于二环以内，所在的区域大兴新区是西安市二环内可唯一成片开发的“ 黄金区域”。 交通优势：已建成通车的白家口立交枢纽连接至二环、三环、绕城高速可到达西安市内及 周边各个区域，到西安咸阳机场仅15分钟，到即将北迁的市政府仅10分钟。 政府大力支持：本项目土地属于一级开发，在规划设计方面具有较大的灵活性。 规划中的周边环境：项目北临大兴公园，东面绿化带，西有公共绿地，对项目价值的提升 起到重要的作用。 地 铁：地铁1号线和2号线的开通将极大地促进本项目的物业升值。 项目SWOT分析 劣势(Weaknesses)： 现实中周边环境较差；周围企业大多为机电化工及物流企业，对项目 支撑不大。 机会(Opportunities)： 大兴新区的规划前景广阔，有较高的发展潜力；西安国际商贸中心落 户大兴新区，对提高本区域的知名度起到重要的作用；政府正在大力 开发基础设施改造及安置工程；优惠政策多。 威胁(Threats)： 人们对整个大兴新区本地区的认知度较低；地区经济发展缓慢；产业 单一，以五金机电和仓储物流为主；金融危机可能对本项目造成一定 的影响。 尽管现阶段项目周边环境和基础设施较差， 但由于受未来生态环境规划、交通规划、地 铁开通等因素的影响，项目具有较大的发展 潜力和较强的增值能力。 四、项目财务成本分析 n 项目基础数据 n 项目财务成本分析 项目基础数据 o土地面积：23997.60M2(36亩)； o建筑面积：100,000.00M2; o容积率：100,000/23997.6=4.17; o土地费用：每亩150万元人民币； o西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2009年9月份城西写字楼 售价为4587元/平方米；项目旁水木白杨项目的商业销售均价为10000 元/平方米。大兴新区受其整体规划、地铁开通和国际商贸基地等因素的 影响，区域内项目升值潜力巨大。但本项目基于安全考虑，设定未来每年 价格环节增长8%，是相对保守的估计。 项目基础数据 直接费用:540+250+3000=3790元/平米 o楼面地价=每亩地价/容积率/666.67= 1,500,000/666.67/4.17=540元/平米； o前期费用：250元/平米； o建安费用：3000元/平米，含装修费用(1000元/平米）。 项目财务成本分析 基本假设 o项目周期5年，从2010到2014年； o销售价格每年环比增长8%； o收益方式为销售收入，在期末售完； o考虑建设单位垫资； o为便于测算，项目业态按80%写字楼和20%商业进行组合。 项目财务成本分析 成本分析表 项目财务成本分析 销售收入表 项目财务成本分析 现金流分析表 内部收益率：27.59% 项目财务成本分析 损益表 平均收益率：36.96% 在相对保守估计下，项目五年期内部收益率为 27.59%，年平均收益率为36.96%。 项目具有较高的收益率。 五、项目定位推导 n 项目形象定位 n 项目客户定位 n 项目功能及产品组合定位 项目形象定位 “领主” “领域之主，领跑之主” 大兴新区的开发如火如荼，但是此区域的“低端形象”在西安人民眼中难以抹 灭，故此区域急切呼唤“总部经济大楼”的诞生，来提升自己的形象。其为应 时而生，来领跑区域的发展。 “总部经济大楼”带动整个区域的价值提升，而区域价值的提升反过来又能促 进本项目物业的升值。 “领主”不仅仅是指项目的带动作用，也暗示了项目的“ 领主”级品质。 项目客户定位 1.厂房迁出大兴新区而办公总部设在区域内的企业 此部分客户是本项目最主要客户群 2.招商引资带来的外贸企业 国际商贸基地落户大兴新区，可以为本项目带来部分客户群 3.银行、金融和保险机构 此类金融机构既可为本项目提供服务，也可提升项目品质 4.能源、高科技和房地产企业 此类企业对写字楼需求较大，可作为本项目的目标客户 5.投资者 大兴新区为西安市写字楼的价格“洼地”，具有较大的升值空间 6.区政府部门 政府部门的入驻可以极大地提高项目的形象和加快项目的销售 以被拆迁企业为主体、政府部门为主导的多种客户的有机结合 项目功能及产品组合定位 不同物业类型的关系 项目功能及产品组合定位 1.城市综合体项目已逐渐取代单纯物业项目，成为发展的趋势。 2.多种业态组合可以提高项目收益率，在西安写字楼均价大概在五千左右，而商业均价 则上万元。 3.多种业态组合可以促使采用灵活多变的营销策略，促进项目销售。 3.西安单纯写字楼项目已不多见，大多数为“写字楼+商业”组合。 4.西安水晶岛项目为一个多业态组合的成功案例，其业态组合为：公寓+写字楼+商业 本项目作为一个写字楼项目，为了实现收益最大化和促进销售，将采用四种业态组合： 高层纯写字楼（空中Office)+商务公寓+酒店式公寓+商业 项目产品组合定位 四种业态 综合体 项目形象定位：区域“领主”。 项目客户定位：以被拆迁企业为主体、政府部门 为主导的多种客户的有机结合。 项目功能及产品组合定位： 高层纯写字楼（空中Office)+商务公寓+ 酒店式公寓+商业。 六、合作开发方式选择 n 合作方式分析 n 合作方式选择 n 项目出资方式及经营管理 n 退出 方式一：对大兴新区建设公司增资扩股 优点： 1、扩大资本金规模，提高公司的资信度，容易融资。 2、降低资产负债率，为融资创造良好的财务条件。 3、如果原公司盈利，则增资扩股后即可获得稳定的收益。 4、有政府背景容易获得政策支持。 5、即使项目失败，所承受的损失会小于新成立的公司。 缺点： 1、公益性和营利性并存。 2、公益职能影响管理效率。 3、财务数据较难全面反映项目本身。 4、需考虑股权回购退出方式。 方式二：成立项目公司 优点： 1、运营模式商业化。 2、业务单一，便于项目管理和控制。 3、治理结构明晰。 4、退出方式简单。 5公司可设立在有税收优惠的区域。 缺点： 1、组织结构重新构建。 2、人力资源成本增加。 3、新公司资信度低，存在融资困难。 4、如果项目失败，会面临破产风险。 合作方式选择：成立项目公司 理由如下： 1、原有公司存在公益性职能，难以实现较好的营利性目标。 2、增资扩股后公司的公益活动和营利活动同时存在，难以对项目进行 监管。 3、成立项目公司虽需重建组织结构和增加人力资本，但仍符合成本效 益原则。 4、即使原有公司有利润源，但考虑其公益职能，增资扩股后，在项目 初期收益不一定高。 5、成立项目公司的退出方式简单。 项目公司出资方式及经营管理 一、项目公司出资方式及相关事宜 1、大兴新区建设有限公司（下称甲方）以土地出资入股： p甲方以土地出资，土地作价金额为甲方注册资本金数额。 p建设公司入股的土地价格不高于600元/平方米建筑面积。 p西安国家航空产业基金投资管理有限公司（下称乙方）提供该项目 公司其他51%的注册资本金。 p甲方提供的土地必须是熟地，证照齐全。 p总投资额与项目公司注册资本的差额以银行贷款或股东贷款筹措。 项目公司出资方式及经营管理 2、相关事宜 p甲方必须提供土地交割时间进度，并承担延误造成的费用支出。 p土地过户到项目公司产生的印花税、契税等税