建筑市场、招标投标与合同管理.ppt

第第六章六章 建筑市场、招标投标与合同管理建筑市场、招标投标与合同管理 6.1 建筑市场与建筑企业的经营方式 6.2 建筑企业的招标投标与投标报价策略 6.3 建筑企业的合同管理与索赔 建筑企业经营管理 6.1 6.1 建筑市场建筑市场与建筑企业的经营方式 6 6.1.1 .1.1 建筑市场的概念及特征建筑市场的概念及特征 6 6.1.2 .1.2 建筑企业经营方式的发展建筑企业经营方式的发展 6 6.1.3 .1.3 建筑企业经营方式的分类建筑企业经营方式的分类 6.1.1 建筑市场的概念及特征 一、建筑市场 、概念： 狭义的建筑市场：以建筑产品为交换内容的场所； 广义的建筑市场：建筑产品供求关系的总和。 无形市场：没有固定交易时间和交易地点，交易行为没有特定的 规范和程序可以遵循的市场。 有形市场：有固定交易场所和交易时间，提供从建设项目报建、 信息发布、招标文件准备和发售、资格审查、踏勘答疑、评标定 标监督与执行，直到合同商签、公证备案等一系列服务的市场。 2、建筑市场主体： 发包方：业主方，现在实行建设项目法人责 任制，对其行为进行规范。 承包方：建筑业企业、设计单位等 中介服务机构：受发包方、承包方或政府委 托，对工程建设进行估价、咨询、代理、监 理等智能服务，并取得服务费用的中介组织 。主要有： 行业协会：如监理协会、造价师协会等， 在政府和企业间发挥桥梁纽带作用，协助 进行行业管理 公证机构：仲裁机构、公证机构、会计师 事务所等 3、建筑市场客体：市场交易对象，可以 是有形的产品，也可以是无形的服务。 咨询机构：工程咨询公司、造价师事务 所等 鉴证机构：质量监督、检测机构等 保险、金融服务机构 l二、建筑市场的特点 l(1) 没有商业中介人，建筑产品的需求者和生产者 直接进行交易活动。 l(2)在建筑市场中，交换关系的确立在产品生产之 前。 l(3)与一般商品的交换相比，建筑产品的交换过程 很长。 l(4)建筑市场具有显著的区域性特点。 l(5)建筑市场中的竞争较为激烈。 l(6)建筑市场中的风险较大。 6.1.2 建筑企业经营方式的发展 、概念：是指建筑企业向用户或服务 对象提供产品或服务的方式，也是组织 建筑生产活动所采取的管理方式。（承 发包方式） 、建筑承发包方式演进 世界范围内工程承发包方式的发展，大 致经历了合分合的过程，可以 粗略地分为五个发展阶段： q第一阶段（14世纪前）：由业主直接组织雇佣 工人进行工程营造； q第二阶段（1415世纪）：营造师出现。作为 业主的代理人，营造师管理工匠，并承担设计工 作； q第三阶段（1517世纪）：建筑设计师出现， 承担设计任务；营造师管理工匠、组织施工； 上述三个阶段都是按业主自营方式进行的工程建设 活动。一般来说，自营方式是一种实报实销的经营 方式，属于自然经济范畴，是一种落后的生产方式 。 q第四阶段（1718世纪）：承包企业出现。 业主作为工程项目的发包者，通过经济合同与 作为施工者的承包企业相联系；建筑师负责规 划、设计和施工监督，并且是业主与承包企业 之间纠纷的调解人； q第五阶段（1920世纪）：进入19世纪和20世 纪，出现了总承包企业，并已形成了较完整的总 包分包体系，逐渐产生了以承发包为主要特点 的多种经营方式。其中，建设项目工程总承包成 为承建方式的主流。 经过近一个世纪的历程，工程总承包经营方式 又有了丰富发展，出现了诸如交钥匙方式（承包 商完成项目的设计、采购、施工、试车验收等工 作，竣工后业主接过钥匙即可使用），BOT方式（ 建设经营移交）等多种形式。 经历了由原始的、在社会生产力较低情况下的“合” ，到后来社会分工、专业化生产引起的分， 进而又上升到高一级的合即包含了高 度的科学技术和科学管理、更细的分工和更复杂 的协作。 分类方式分 类 按承发包中相互结合的关系分类 独家承包 总包分包 联合经营 按业务承包范围分类 施工承包经营方式 设计施工承包经营方式 规划设计施工联合经营方式 按合同取费方式分类 总价承包 单价承包 成本加酬金承包 6.1.3 建筑企业经营方式的分类 建筑企业经营方式的分类如表6-1所示。 表6-1 建筑企业经营方式的分类 承包企业不论采取哪种经营方式，都要通过招投标方式来获得工程 承揽任务，以实现企业的经营目标。 6.2 6.2 建筑企业的招标投标与投标报价策略建筑企业的招标投标与投标报价策略 6 6.2.1 .2.1 招标投标的概念与招标方式招标投标的概念与招标方式 6 6.2.2 .2.2 工程项目施工招投标程序工程项目施工招投标程序 6 6.2.3 .2.3 工程投标报价的策略与技巧工程投标报价的策略与技巧 6.2.1 招标投标的概念与招标方式 1招标投标的概念 工程建设招标：招标人在发包建设项目之前，公开招引或邀请投标人 ，根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，以便从中择优选定 中标人的一种市场经济活动。 工程建设投标：工程建设招标的对称概念，指具有合法资格和能力的 投标人根据招标条件，经过初步研究与估算，在指定期限内填写标书，提 出报价，并等候开标、决定能否中标的市场经济活动。 2招标方式 招标方式概 念优 点缺 点 公开招标 又称无限竞争性投标，是指招标人通过 报刊、广播或电视等公共传播媒介介绍 、发布招标公告或信息而进行招标，它 是一种无限制的竞争方式。 招标人有较大的选择范围，可在众多的投 标人中选定报价合理、工期较短、信誉良 好的承包商，有助于打破垄断，实行公平 竞争。 准备招标、对投标申请单位进行资 格预审和评标的工作量大，招标的 时间长、费用高。 邀请招标 又称有限竞争性招标，是指招标人以投 标邀请书的方式邀请特定的法人或者其 他组织投标。 能够邀请到有经验的资信可靠的投标者投 标，保证履行合同， 限制了竞争范围，可能会失去技术 上和报价上有竞争力的投标者。 表6-2 建筑工程招标方式 6.2.2 工程项目施工招投标程序 招标标人自行办办理招标标事宜的，按规规定向建设设行政 主管部门备门备案；委托代理招标标事宜的应签订应签订 委 托代理合同 建设设行政主管部门门接 受备备案 1投标资标资格与备备 案 2确定招标标方式按照法律法规规和规规章确定公开招标标或邀请请招标标 3发发布（送）招标标公告或投 标标邀请书请书 实实行公开招标标的，应应在国家或地方指定的报报刊、信 息网或其他媒介，并同时时在中国工程建设设和建筑业业 信息网上发发布招标标公告；实实行邀请请招标标的，应应向3 个以上符合资质资质条件的投标标人发发送投标标邀请书请书 获获取招标项标项目信息 4编编制、发发放资资格预审预审文件和 递递交资资格预审预审申请书请书 采用资资格预审预审的，编编制资资格预审预审文件，向参加投标标 的申请请人发发放资资格预审预审文件 获获取资资格预审预审 文件 接收资资格预审预审申请书请书 投标标人按资资格预审预审文件要求填写资资格预审预审申 请书请书（如是联联合投标应标应分别别填报报每个成员员的 情况），并递递交 5资资格预审预审，确定合格的投标标申 请请人 审查审查、分析投标标申请请人报报送的资资格预审预审 申请书请书的内容 确定合格投标标申请请人 向合格投标标申请请人发发放资资格预审预审合格通知 书书 合格投标标申请请人获获得资资格预审预审 通知书书，并提交书书面回执执 图61（1） 施工招标投标程序 工作阶段招标人投标人监督管理部门 6编编制、发发出招标标文件 编编制招标标文件 将招标标文件发发售给给合格的投标标申 请请人（含被邀请请的投标标申请请人） ，同时时向建设设行政主管部门备门备案 获获取招标标文件回执执 建设设行政主管部门门接 受招标标文件的备备案 开始准备备投标标文件搜 集有关资资料和相关信 息 7踏勘现场现场 组织组织投标标人踏勘现场现场现场现场踏勘 招标标文件和踏勘现场现场中 的问题问题可通过过以下方法 提出 8答疑 接受问题问题，准备备解答 （1）以书书面形式 以书书面形式向所有投标标人发发放答 疑纪纪要并同时时向建设设行政主管部 门备门备案 （2）答疑会 （必要时时） 接受问题问题，准备备解答 召开答疑会解答问题问题，会后将答疑会议议 纪纪要发发放给给投标标人并同时时向建设设行政主 管部门备门备案 （1）以书书面形式提出 问题问题 获获取问题问题解答回执执 （2）答疑会前在规规定的 时间时间前以书书面形式提交 质质疑问题问题 获获取答疑纪纪要回执执 建设设行政主管部门门接 受答疑纪纪要 建设设行政主管部门门接 受答疑纪纪要 图61（2） 施工招标投标程序序 工作阶段 招标人 投标人监督管理部门 建设设行政主管部 门门接受招标标文件 澄清、修改备备案 9编编制、送达与签签收投标标文件 10开标标 11组组建评标评标委员员会 12评标评标 招标标文件的澄清、修改获获取澄清、修改文件回执执 编编制投标标文件办办理投标标担保 招标标人接收投标标文件记录记录接收日期、时间时间送达投标标文件和投标标担保回执执 退回逾期送达的投标标文件逾期投标标文件退回回执执 开标标前妥善保存投标标文件 招标标人组织组织并主持开标标、唱标标 投标标人代表参加开标标 招标标人依法律法规规和规规章的规规定，组检组检 评标评标委员员会 评标评标委员员会评标评标 符合性鉴鉴定 技术标评审术标评审 商务标评审务标评审 资资格审查审查（后审审） 图61（3） 施工招标投标程序 工作阶段 招标人 投标人 监督管理部 门 13.招标标投标标情况书书面报报 告及备备案 14.发发出中标标通知书书 15.签签署合同 评标评标委员员会就投标标文件 的内容进进行澄清或答辩辩 对评标对评标 委员员会的澄清内容 进进行书书面澄清答复或答辩辩 完成评标评标推荐中标标候选选人 或确定中标标人，编编写评标评标 报报告 招标标人编编写招标标投标书标书面 情况报报告，确定中标标人15 日内向建设设行政主管部门门 备备案 建设设行政主管部门门 接受备备案 招标标人向中标标人发发出中标标通 知书书并同时时向未中标标人发发出 中标结标结果 中标标人接受中标标通知 书书、未中标标人接受中 标结标结果 招标标人与中标标人签签署合同协议协议 办办理、提交支付担保办办理、提交履约约担保 退回中标标人及未中标标人投 标标保证证金 接受投标标保证证金回执执 办办理合同备备案 建设设行政主管部门门 接受备备案 图61（4） 施工招标投标程序 工作阶阶段招标标人投标标人监监督管理部门门 6.2.2 工程项目施工招投标程序 2招标阶段的主要工作内容 从发布招标广告(投标邀请函)开始,到投标截止日期为止的期间称为招 标投标阶段。 （1）招标公告（投标邀请书）发布; （2）资格预审; （3）发售招标文件; （4）现场考察; （5）投标预备会（招标答疑）; （6）投标文件的递交。 在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标 人应当拒收。 3决标成交阶段的主要工作内容 （1）开标; （2）评标; （3）定标; (4)发出中标通知书并签订合同。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件 和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得另行订立背离合 同实质性内容的其他协议。 报价策略适用条件 高报价策略 施工条件差的工程；专业要求的技术密集型工程，而本公司在这方面又有专长，声望也较高； 总价低的小工程，以及自己不愿做、又不方便不投标的工程； 工期要求急的工程； 特殊的工程，如港口码头、地下开挖工程等；投标对手少的工程；支付条件不理想的工程。 低报价策略 施工条件好的工程，工作简单、工程量大而一般公司都可以做的工程； 本公司目前急于打入某一市场、某一地区，或在该地区面临工程结束，机械设备等无工地转移时； 本公司在附近有工程，而本项目又可利用该工程的设备、劳务，或有条件短期内突击完成的工程； 投标对手多，竞争激烈的工程；非急需工程；支付条件好的工程。 不平衡报价法（1）能够早日结账收款的项目。（2）预计工程量变化的项目。（3）设计图纸不明确的项目。 多方案报价法对于一些招标文件，如果发现工程范围不很明确，条款不清楚或很不公正，或技术规范要求过于苛 刻，则要在充分估计投标风险的基础上，按多方案报价法处理。 增加建议方案法 根据招标文件的中规定，可以提一个建议方案，。投标者可以抓住机会，对原招标文件的设计和施工 方案仔细研究，提出更为合理的方案和相应报价，以吸引业主，促成自己中标。但要注意对原招标文 件方案也一定要报价。 突然降价法投标人在充分了解投标信息的前提下，通过优化施工组织设计、加强内部管理、降低费用消耗的可能 性分析，提出降低报价方案，并在投标截止日规定的时间之前提出，从而增加中标的机会。 无利润报价法投标人在可能中标的情况下拟采取将部分工程分包给报价低的分包商；或对于分期投标的工程采 取前段中标后段得利；或为了开拓建筑市场扭转企业长期无标的困境等。 表6-3 建筑工程招标报价策略 6.2.3 工程投标报价的策略与技巧 招标时，根据招标项目的不同特点采用不同的报价策略。如表6-3 所示。 6.3 6.3 建筑企业的合同管理与索赔建筑企业的合同管理与索赔 6 6.3.1 .3.1 建筑企业合同管理建筑企业合同管理 6 6.3.2 .3.2 工程索赔的概念、分类及程序工程索赔的概念、分类及程序 6.3.3 6.3.3 承包商施工索赔管理现状与索赔承包商施工索赔管理现状与索赔 管理对策管理对策 6 6.3.4 .3.4 工程索赔报告的编写工程索赔报告的编写 6.3.1 建筑企业合同管理 建筑企业合同管理主要是依据工程施工合同所组织的各项管理工作，包 括合同订立前的管理、合同订立时的管理、合同履行过程中的管理、合同 发生纠纷时的管理，重点是在工程合同的订立、变更、履行过程中的合同 管理。 (1)合同的生命期：合同形成（签订前、谈判签约 ）合同履行合同结束。 从承包商角度看： 保修 合同履行合同形成 工程实施商签合同 投标报价 取得标书开标签约验收合同结束 (2)发包人的合同管理： 签订前管理：在招标文件中确定严格、周密的合 同条款，以保证招标采购的意图得到满意实现。 谈判签约管理：与中标人就具体合同条款进行谈 判（在风险分析的基础上），最终签约。 合同履行管理：按合同履行应尽义务、享有权利 （全面检查承包人的合同履行情况，对已完部分 进行验收认定，直至保修期结束），全过程进行 合同资料管理。 (3)承包人的合同管理： 签订前管理：根据自身实力、企业的经营战略、 市场状况，考察招标项目的特点和要求、发包人 的资信等状况，作出投标项目决策。获取投标文 件后，组织人员对其进行全面分析和正确理解， 准备投标文件，争取中标。 谈判签约管理：中标后与发包人就具体合同条款进 行谈判（在风险分析的基础上），最终签约。 合同履行管理：合同分析（制定合同履行计划） 合同实施控制（按合同要求完成项目，做好合同变 更、索赔管理）合同资料管理 l6.3.2 工程索赔的概念、分类及程序 l(1)索赔的概念 l 索赔：指在建设工程合同的实施过程中，合同当事人 的一方因对方未履行或不能正确地履行合同所规定的义务 而受到损失，向对方提出的赔偿要求。 l(2)索赔要求 l1）工期即合同期的延长； l2）费用补偿。 l(3)索赔的分类 l 从不同的角度，按不同的方法和不同的标准，索赔有分 类如表6-4所示。 序号角 度分 类内 容 1索赔要求 工期索赔要求延长合同工期 费用索赔要求追加费用，提高合同价格 2合同类型 总承包合同索赔总承包商与业主之间的索赔 分包合同索赔总承包商与分包商之间的索赔 合伙合同索赔合伙人之间的索赔 供应合同索赔业主（或承包商）与供应之间的索赔 劳务合同索赔劳务供应商与雇用者之间的索赔 其他向银行、保险公司的索赔等 3起因 当事人违约 如业主未按合同规定提供施工条件（场地，道路，水电，图纸等），下达错误指令，拖延下达 指令，未按合同支付工程款 合同变更 业主指令修改设计、施工进度、施工方案；合同条款缺陷，错误、矛盾和不一致等；双方 协商达成新的附加协议，修正案，备忘录 工程环境变化如地质条件与合同规定不一致 不可抗力因素物价上涨，法律变化，汇率变化；反常气候条件、洪水、地震、政局变化、战争、经济封锁等 4索赔事 件的性 质 工期延长或中断由于索赔事件的影响造成工程拖期或工程中断一段时间 工程变更索赔索赔事件引起工程量增加、减少、增加新的工程以及变更施工顺序 工程终止索赔索赔事件造成工程被迫停止，并不再进行 其他如货币贬值，汇率变化，物价上涨，政策、法律变化等 5处理方式 单项索赔在工程施工中，针对某一索赔事件的索赔 总索赔（又叫一揽 子索赔或综合索赔） 将许多已提出但未获解决的单项索赔集中起来，提出一份总索赔报告；通常在工程竣工前提 出，双方进行最终谈判，以一个一揽子方案解决 表6-4 工程索赔的分类 6.3.2 工程索赔的概念、分类及程序 (4)索赔的特点 1）索赔没有统一标准,但有若干影响因素。 合同背景，即合同的具体规定； 业主的管理水平； 承包商的工程管理水平； 承包商的索赔业务能力。 2）不“索”则不“赔”。 3）成功的索赔基于国家法规、合同。 4）索赔是以利益为原则。 5）索赔程序有专门的规定。 (5)工程索赔的程序 1）索赔意向通知。 2）递交索赔报告。 3）工程师审核索赔报告。 4）谈判。 5）发包人审核索赔处理。 6）承包人是否接受最终索赔处理。 (6)建筑工程施工索赔成立的条件 1)条件 6.3.2 工程索赔的概念、分类及程序 与合同相对照，事件已造成了承包人施工成本额外支出或总工期延误； 造成成本额外支出或工期延误的原因，按合同约定不属于承包人应承担 的责任，包括行为责任或风险责任； 承包人按规定的程序和时间递交了索赔意向和索赔报告。 2）判定索赔成立的相关事宜 索赔要求注 意 事 项 工 期 索 赔 a划清施工进度拖延的责任，只有承包人不应承担责任的延误才是可原谅的延期，才能批准顺延合同工期； b被延误的工作应是处于施工进度计划关键线路上或延误的时间超过了其总时差的施工内容； c被延误的工作是非关键工作，且其延误的时间没有超过其总时差。此时该项工作的延误并不影响总工 期，没有工期补偿。但是，承包人可以进行窝工费等费用索赔。 费 用 索 赔 a工程量清单单价是综合单价还是工料单价，要区分，避免重复取费； b停工损失不应以日工费计算。在此期间的奖金、福利等不应计算，通常采取人工日工费乘以折扣系数计 算。停驶的机械费补偿，应按机械折旧费或设备租赁费计算，不应包括运转操作费用，并且台班费索赔中包 含了机上工作人员的人工费； c正确区分停工损失与因工程师临时改变工作内容或作业方法的工效降低损失的区别。凡可改作其他工作 的不应按停工损失计算，但可以适当补偿工效降低损失，费率为日工费等； d共同事件引起的索赔问题要按照“优先原则” ，即按先发生事件确定责任归属。 表6-5 工程索赔的注意事项 6.3.3 承包商施工索赔管理现状与索赔管理对策 （1）施工索赔管理现状 1)对一特定的索赔事件没有预定的同一标准的解决方法； 2)索赔的成功与否往往不在于事件本身的事情，承包商只有按程序提出索 ，业主才会赔，承包商必须有主动性和积极性； 3)索赔是以利益为原则，而不是以立场为原则，不以辩明是非为目的。 （2）合同签订阶段和实施阶段的索赔管理 合同签订阶段的索赔管理合同实施阶段的索赔管理 任 务 在签订合同期间应为以后提出索赔而做的一些隐蔽工作，“良好的开始是 成功的一半”。 善于发现索赔、提出索赔与实施索赔，并 在此过程中应用恰当的工作技巧，力求索 赔成功，从而取得比较好的经济效益。 主 要