中环企石项目投资可行性研究报告-提交政府.doc

谨呈：东莞市国土规划管理局中环房地产开发有限公司企石项目取地可行性报告2006年01月20日本报告是严格保密的目 录3第一部分 地块分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3一、地块概况 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3二、开发基础条件分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4三、地块优劣势分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4四、初步地块分析结论 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5第二部分 区域进入性分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5一、区域发展机会分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 51、企石概况 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -72、企石镇经济分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 133、企石镇社会背景条件 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 164、企石镇房地产市场分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 215、区域发展机会分析结论 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 22二、地块开发前景 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -221、地块开发前景 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -242、地块开发时机 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -26第三部分 项目价值分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 26一、地块规划方案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -26二、项目价值分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -281、地块投资价值分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -292、预期市场价值分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -293、价值分析结论 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -30第四部分 可行性分析结论 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -31第五部分 附录 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -321、地块规划红线图 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 332、东部现代城规划方案-草案 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 第一部分 地块分析一、地块概况地块位于企石镇霞朗村，毗邻莞企公路，隶属东部现代城规划用地，总面积达229.8亩（折算约153200m2）。勘察时段，地块被规划为两期开发，其中一期面积约45933平方米，该地块大部分已经整平，因长期搁置，地面上蔓草遍布，在一定程度上影响到城镇建设风貌； 一期地块二期地块二期地块覆盖面积较大，约107267平方米，地块呈长“刀”型，纵深度较大，经勘察发现，二期地块东西高差较大，整体上西高东低，按照局部坐标系高程指标显示，东西高差约8米；地块南北资源分布差异较大，其中北向为山丘，南向多为民宅（结构类型多为砖混结构，楼层高度12米左右）。二、开发基础条件分析按照企石镇政府规划要求，地块被规划为东部现代城两期建设用地，现分别对其基础开发条件进行分析：一期地块：该地块呈不规则五边形，除西南侧分布少量民宅外，地块已基本整平，市政配套已基本达到通水、通电、通讯等基础开发条件；二期地块：该地块呈东西径向分布，覆盖面积部分呈长“刀”型；地块大部分为民宅覆盖，各类物业杂居其间；另一方面，因地块长期用作居民住宅用地，市政配套基本达到四通标准（通上水、通下水、通电、通讯）。据国土局介绍，200多亩地块不属于基本农田，为国有用地，出让土地需通过招拍挂形式，手续简单，历时时间约12个月即可，因此获取地块途径较简单，相反由于一、二地块大部分为民宅覆盖，拆迁工作成为影响后期建设的主要障碍；三、地块优劣势分析地块优势1、地块区位优势明显，周边配套较成熟，人居环境较好；2、地块辖区面积较大，便于后期规模化开发；3、地块位于企石镇东部工业园辐射范围内，新城建设便于片区形成较好的生活居住环境；4、地块开发基础条件较好；地块劣势1、地块纵深式结构对地块规划的限制；2、地块东南角的排污渠道将增大后期工程建设投资；3、地块现存物业是影响后期投资建设的一大障碍；四、初步地块分析结论地块的分析结果表明，决定取地与否的关键性因素不在于地块自身的现状条件，地块所呈现的优劣势是对将来地块开发的影响性因素分析，决定取地可行与否的因素很大程度上依赖于地块所在片区是否有利于地块最佳最优化开发利用，是否能实现价值最大化等，因此判断本项目可行与否的重要问题是：企石镇这个区域能不能进入？第二部分 区域进入性分析本部分主要结合区域优劣势分析，以发展商对企石镇的认知度为依据，对企石镇的区域发展机会进行研究论证，并就地块开发前景进行描述，从而判断取地可行性。数据来源：1、企石镇政府网2、东莞市统计年鉴20053、企石镇市场调研报告4、企石镇东部现代城规划方案5、其他网络资源一、区域发展机会分析1、企石概况n 地理区位企石镇地处广东省东莞市东北部，东江中下游河畔，东与桥头镇相邻，南与常平、东坑、横沥交接，西与石排镇接壤，北挨东江南岸。企石镇地处广州-香港经济走廊中部，镇中心距东莞城区33公里，距深圳、广州60公里，位置得天独厚，是连接三地经济的中心地段。n 交通路网企石镇交通条件十分优越，东部快速路、东平大道、东江大道连通高速公路、铁路，把企石融入到珠三角洲快速便利的交通网络当中。另外，随着东部工业园建设的逐步完善，“四六横”的园内次干道形成方格式的内部道路网路，正在兴建的常虎高速、东部快速、博深快速以及即将兴建的龙江高速构成东部工业园外部快速道路运输体系。n 行政区划及人口企石镇面积51平方公里，辖20个管理区，56个自然村，本地人口3.5万人，外来人口3万多人。n 产业结构企石镇是东莞市新兴工业制造业重镇，目前发展成为韩国、日本、意大利、新加坡、香港、台湾等多个国家和地区的全方位引资态势，外向型企业持续快速发展，现有外资企业300多家，形成了以电子、电脑、五金、高级家具、印刷、文具等为主的工业生产体系，并发展了一批以加工、装配、模具制造等为外资企业配套服务的本地企业，工业生产生机勃发。企石镇农业初步形成了以养鸽、梅菜、蔬菜、优质鱼养殖和综合养殖等经济效益好的农产品生产基地，同时加强了农田水利基础建设、农业资源保护和生态环境的治理，农业生产条件进一步改善。企石镇同时十分重视第三产业的协调发展，目前全镇已初步形成以酒店、旅游、房地产、餐饮服务等一系列的产业体系，随着城镇经济的改善，特别是东部工业园建设的逐步完善，企石镇第三产业将迎来一片大好前景。2、企石镇经济分析n 企石镇经济概况企石镇的社会经济实力不断增强，逐步追赶全市中上水平。近年来，企石镇各项经济指标保持增长趋势，与2003年相比，2004全镇国内生产总值26.7亿元，增长18%；工业总产值28.76亿元，增长19.3%；各项税收总额1.1万元，增长48%；镇级可支配财政收入1.2亿元，增长10%，村级可支配收入1.15亿元，增长13%；总用电量4.59亿千瓦时，增长21%；全年农村人均收入7800元，增长4.5%。各项存款余额20亿元，增长17%，出口总值3.05亿美元，增长38%。n 企石镇宏观经济分析国内生产总值图表解析：1）、企石镇历年国内生产总值保持持续稳定增长的趋势，且增长幅度较大，但其总体增幅略低于全市平均水平（17%）；2）、高额GDP增长率对房地产业的发展起着一定的支撑作用；2.1、产业结构指标分析工业生产总值（此页以下部分空白）图表解析：1）、1999年，企石镇工业尚处于缓慢增长时期，但到2000年，工业总产值增长速度达到高峰，较1999年同比增长41.76%，之后继续保持稳定增长态势，但全市工业总产值从2000年至2002年，同比增长率均在20%以上，企石相对较低；2）、随着东部工业园建设的逐步完善，预计今后几年企石工业发展速度会进一步加快，工业总产值增幅将持续增长。农业生产总值图表解析：1）、企石镇农业总产值除2000年与2001年处于上升期外，其它几年都处于负增长状态，这与近年来东莞各镇区均在调整产业结构、推进城市化进程是密不可分的。第三产业生产总值（此页以下部分空白）图表解析：1）、近年来，企石镇大力发展第三产业，1999年，其增幅高达56.11%，相对东莞市平均增长率（17%-18%），企石20%以上的增幅的确促进了其产业结构的调整，但与周边镇区相比，其绝对增加值除稍高过石排外，与桥头、横沥等镇相比仍相距甚远；2）、第三产业持续性发展将进一步加快企石镇的城市化进程，城镇的繁华程度将越来越高。产业结构指标分析小结：近年来，企石工业与第三产业均处于持续高速增长，其中第三产业总产值增长最快。而农业总产值却基本处于负增长，其产业结构日趋合理，但东莞工业城镇的历史与其制造业名城的发展规划决定了其工业的发展必然也会不断的增长，且工业总产值仍将稳居各产业之首。2.2、城镇财政收支指标分析资产负债余额图表解析：1）、企石历年负债余额在2.8个亿左右浮动，2000年及2001年有小幅回落，至2002年又有回升；2）、过高的银行债务一直是企石经济发展的一个沉重包袱，今后银行债务也是企石需要着力解决的一大问题。利用外资总额图表解析：1）、2001年之前，企石镇历年利用外资情况逐年稳定增长；2）、2002年，企石镇利用外资总额有所下降，这与中国加入WTO使得北京、上海等政治、金融中心对外资的吸引力骤增而引起的分流作用不无关系；3）、2003年，因处于企石、桥头、横沥与常平四镇交界处的东部工业园的高标准建设及其招商的一系列优惠措施，其利用外资情况又渐回升。出口总额（GDP对比分析）图表解析：1）、企石出口总额基本逐年稳定增长；2）、2000年增幅高至223.43%，达到高峰，这与香港经济的发展有关。1997年亚洲金融风暴后，香港经济至1999年展露复苏迹象，2000年更呈现全面复苏的强劲势头，其经济增幅一举跃居全球之首；2）、2001年，美国经济从繁荣开始走向衰退，加之911事件引起对外政策调整的影响，对我国的出口额影响很大。2001年之前，我国直接及间接出口美国额占国家年总出口额的30%，而作为世界制造业名城及占据优越地理位置的东莞，其出口额受美国经济的影响之大更是不言而喻。从2002年起，之后又稳定增长。3）、企石历年国内生产总值及出口总额均持续增长，二者相差不大，说明企石镇经济属外向型经济。财政收支总额（负债额对比分析）图表解析：1）、企石镇历年可支配财政收入与财政支出基本相等；2）、相对财政收支数额，企石历年负债金额较高，银行债务沉重；财政收支指标分析小结：1）、企石经济属外向型经济，利用外资额历年较高，出口率较高，按照目前的发展趋势来看，外向型经济仍占主导地位；2）、相对财政收支数额，企石历年负债金额较高，银行债务沉重，近年来企石政府也一直致力于化解银行债务，但尚未取得很好的成绩；3）、政府近年将可支配财政收入全都用于财政支出，没有闲散资金利用在城镇发展上。2.3、企石镇宏观经济分析结论）、企石镇宏观经济特征：a）、企石镇GDP总值保持持续增长趋势，且增长幅度较大；b）、企石镇工业生产总值缓步上升，稳居各类产业之首；第三产业总产值增长最快，而农业总产值却基本处于负增长，其产业结构日趋合理；c）、企石镇经济以外向型经济为主导，历年利用外资总额较高，出口率较高，外向型经济发展格局在一定程度上受国际金融市场的影响，市场话语权相对较弱；d）、企石镇近几年的财政收支总额相当，政府将可支配财政收入全都用于财政支出，没有闲散资金利用在城镇建设上，直接造成企石镇城市化进程的减缓；e）、相对财政收支数额，企石镇历年资产负债金总额较高，银行债务沉重，金融机构资金周转出现阶段性屏断；）、宏观经济条件下的可行性分析企石镇的经济现状直接决定政府必须加大招商引资力度，扩大对外贸易，增大本地商品出口量，稳步提升财政收入，大力发展城镇建设工作；另一方面，随着企石镇产业结构的进一步调整，第三产业将成为影响企石镇GDP总产值的另一主导性产业。企石镇当前的宏观经济条件下，在大力发展工业生产的同时，第三产业的发展势必显得越来越重要；房地产作为影响第三产业的一大支柱性产业，在城镇城市化发展进程中起着举足轻重的作用，随着品牌发展商的陆续进驻，规模化的建筑产品将直接影响城镇的经济发展。同比广州、深圳等镇区发展历程，品牌发展商及其改造成品的出现一方面有助于改造镇区相对落后的现状，提升镇区整体形象，另一方面发展商开发资金的投入，也有助于加速镇区内外资金流动，促进劳动力生产水平，另外品牌发展商高科技的引用也是城镇发展过程中不可或缺的重要资源。因此，目标地块适合交由品牌发展商集中开发。3、企石镇社会背景条件1、企石镇社会发展纲要社会行业结构分析图表解析：1）、从行业构成上来看，工业、物流、贸易、建筑业是企石镇的主要行业，占全镇GDP的75%；2）、目前企石镇房地产业发展刚处于起步阶段，仅占全镇GDP总值4.3%。社会城市化进程分析按照国际城市化发展水平标准，城市化率=城镇人口/总人口，并结合企石镇城市化环境和经济发展现状，可初步判断企石镇处于第二发展阶段，这个阶段城市化率水平较小，工业生产占据主导地位，农业基本实现向工业的转型，第三产业逐渐在城镇中发展起来，城镇居民的居住需求潜力开始逐渐增大，未来需求将呈多样化发展。城镇发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水 平30%30%-50%50%-90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移（*说明：图表信息来源于世界经济博客网，报告仅直接采用，未对其正确性作研究分析）2、人口发展纲要企石镇人口结构图表解析：1）、本地人口基本保持稳定，外地人口在2002年增至最多，之后有所回落；2）、企石镇经济与周边镇区相比，前几年占优势，但因2002年出口额大幅下降，导致很多厂家需要压缩规模、减少成本，使得很多外来人口流向其它各镇，直接造成2003年外来人口的急剧减少。企石镇人口素质评估图表解析：1）、全镇近80%的人只有初中以下文化程度，大学文化程度不到4%；2）、人口整体素质和文化结构不利于技术水平和管理水平的提高，不利于经济发展和产业更新换代。人均存款总额分析（此页以下部分空白）图表解析：1）、企石镇人均存款增幅较高，说明企石人的消费能力增长很快，加之企石本地消费较低等特点，在其它条件不变的情况下，未来一两年内商品房购买力将会随之增加。3、企石镇社会条件分析结论）、企石镇社会条件特征：a）、企石镇行业结构分析表明，目前企石镇工业仍是构成全镇GDP总值的主导产业，房地产业刚处于起步阶段；b）、企石镇城市化率一般，城市化水平一般，第三产业逐渐发展起来，城镇居民对居住环境的需求潜力逐渐增大；c）、企石镇人口结构基本稳定，但整体文化素质水平不高，80%的人口只有初中以下文化水平；d）、企石镇人均存款逐年增加，消费能力较强，镇内消费水平较低；）、特定社会条件下的可行性分析：针对以上对企石镇社会背景条件的特征分析，可以清楚地看到，目前企石镇已具备接纳商品房市场的基本条件；随着企石镇经济的发展和产业结构的进一步调整，未来房地产市场将呈现一片蓬勃发展态势；这个阶段引进发展商投资建设，一方面能满足企石人高质量商品房居住环境的需求，另一方面，发展商改造自然的技术能力同时能提高企石人整体相对落后的文化素质水平 ，对促进企石镇实现高城市化率也是有好处的。4、企石镇房地产市场分析1、企石镇房地产市场现状1.1、企石镇房地产市场总体特征企石镇主要以分布早期开发的旧式多层住宅和临街住宅为主，底层多为商铺，没有大规模的商品房市场；随着企石经济的发展和政府土地放量，房地产市场在近两年才慢慢活跃起来，目前企石镇商品房开发项目仅2个，其一为1996年推出的宝石花园，一为最近入伙的金椅豪园项目，之间再无其他楼盘推出，房地产市场基本一片空白。1.2、企石镇房地产项目概述a）、金椅豪园金椅豪园位于企石镇北部，与惠州博罗隔江相望，占地15万m2，建筑面积近16万m2，主要以别墅、多层和小高层洋房为主，项目共分三期开发，目前一期已入伙；金椅豪园项目是企石镇最具规模现代综合型社区，配备大型园林、会所，小区采用欧陆风格建筑风格，立面造型美观、凝重大方。楼盘位置：项目位于东莞企石镇北部，与惠州博罗隔江相望；楼盘规模：占地面积154195.99平方米，建筑面积近16万平方米；户型分析：别墅：别墅为二至三层独立别墅、联排别墅及叠加别墅组成。联排别墅为两个单位相连，叠加别墅为四个单位相连。规划独立别墅94户，联排别墅24户，叠加别墅52户。独立别墅建筑面积均在280以上，面积最大者为598.2，近600，面积大小各异，无主力户型；联排别墅建筑面积为238.05；叠加别墅建筑面积界于160178之间；多层：多层洋房以三房为主，其次是二房与四房，二房面积均在80左右，三房建筑面积界于106.7120之间，四房面积在130以上、150以下；小高层：小高层户型较大，以四房单位为主，其次是五房与六房，其中四房单位建筑面积在140左右，五房为231.5，六房为241.5。景观配套：景观：项目充分利用自然景观资源，将自然与人为协调融合为一体；园林规划方面考虑小区面向东引河，沿河将布置优质绿化，并设各种景点，形成一道靓丽的景观带。小区主入口设于河边，在主入口处规划作景观大桥，与小区内部入口处的豪华会所、中心湖景、造型独特的幼儿园连为一体，景观甚为优美；小区内部，除有58.6%的绿化以外，还有水景贯穿整个小区，规划顺地势作跌水，由高至低水流渐缓，直到湖心处，风水上理解为广收财源；配套：（社区内）项目配备大型会所，包括景观式豪华泳池、西餐厅、专业健身房、美发室、棋牌室、台球室、乒乓球室、观景露台、会议室、办公室等十分齐全。另外项目还设置了社区幼儿园和购物步行街；（社区外）项目距镇中心只有三分钟车程，镇内行政、商业、娱乐、教育设施应有尽有，镇政府、企石中心小学、东升小学、企石医院、多家银行、世纪华庭休闲会所等，周边配套设施齐全。产品定位：项目定位：项目定位为欧陆式高档住宅小区，其规划建筑造型、设计风格及园林绿化、植物种类方面都无不渗透着浓重的法意风情；形象定位：项目定位为企石首个城市化生态社区，突出其唯一性，彰显其社区绿化与社区内外大小环境的和谐。销售情况：销售价格：洋房均价2500元/平方米，别墅4700元/平方米销售速度：入伙时已完成70%销售率，销售速度较快；项目规划小结：a）、充分的利用自然景观资源；b）、规模优势突出，小区档次高，目标客户定位高；c）、户型涵盖广，从小户型到超大户型，从多层、小高层到独立别墅，从二房到六房单位都有，可适合不同层次客户的需求。b）、宝石花园宝石花园始推于1996年，早已售罄，小区内无园林，档次较低，与当前规划建设的园林式高档社区无可比性，故此不作分析。1.3、企石镇房地产关联客户分析企石镇相对狭隘的房地产市场，导致房地产主力消费群较为集中，目前企石镇房地产关联客户主要集中在工厂主及中高层领导、本地高收入原居民和政府公务员三类客户中，客户购买力较强。企石镇房地产消化模式较集中，主要为本地消化，外销市场薄弱；从金椅豪园一期销售情况可以看出，企石内销市场潜力很大，客户购买力较强，这与企石市场上多年来出现房地产供求失衡不无关系，特别是近年来，随着企石镇经济发展，企石人均存款余额直线上升，积蓄已久的购买欲望一朝喷薄，势必引起房地产市场一片热潮；据金椅豪园项目负责人透露，随着该项目一期入伙的告终，越来越多的客户开始主动上门咨询，客户群由传统的“三大家族”扩散至商贸人士、承包商、港台投资者、医护人士、银行职员及自由职业者等，客户层面开始渗透到企石镇社会各层面。但同时，企石镇集中化内销市场一定程度上阻碍了房地产市场的正常发展，缺乏良性竞争，直接导致产品力不够，客户选择空间不大，这在一定程度上限制了客户来源，因此，企石须引进品牌发展商，在企石市场上形成强力竞争，以提升房地产市场整体水平。2、房地产市场宏观调控2.1、政府宏观调控政策a）关于农村集体建设用地使用权流转的规定近期广东省国土规划部门关于监督实施农村集体建设用地使用权流转的规定，在一定程度上限制了农村随意占用耕地、将其出让、转让、出租或私自更改土地用地，乱建乱盖的不规范行为，城镇土地规范化操作对扩大房地产投资商进驻、规范本级房地产市场是大有裨益的。B）国家房地产金融政策宏观调控人民银行关于“楼盘封顶以后才能发放个人住房贷款，贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”的规定加大了企石镇商品房市场客户量，中低收入家庭业能购买入住园林社区，享受安全、舒适的社区环境，这对企石镇人均收入水平相对较低的现象来说也是大有帮助的。2.2、企石镇土地规划企石镇已将房地产用地纳入未来的镇区规划之中，例如东部工业园内东丫湖北部的别墅规划用地，以及最近企石成功交易的几宗商住用地等，都表明企石镇政府已经开始关注本级房地产市场发展，从参与交易的情况来看，各级发展商对企石未来的房地产市场看好。3、企石镇房地产投资分析历年固定资产投资总额图表解析：1）、企石镇固定资产投资于2001年达到高峰，增幅77.39%，之后保持持续增长趋势；2）、企石镇2002年国内生产总值增长幅度稍有降低，与同年年固定资产投资增幅减少有一定的影响关系。企石镇相对狭隘的房地产市场，严重影响镇区内第三产业投资幅度，从而直接导致全镇GDP总值的下滑，这对原本紧张的财政收支结构是一个很大的威胁，镇区内用于城镇建设资金的紧缺势必影响政府进一步加大宏观调控力度，政府将继续加大镇区内固定资产投资幅度，由此看来企石镇未来投资前景还是很好的。4、地块投资价值分析地块隶属企石东部现代城，片区位于东莞市东部工业园企石园区内。东部工业园位于东莞市企石、常平、桥头、横沥四个镇的结合部，规划控制区面积74.43平方公里，其中规划建设区面积37.42平方公里，是东莞市建设中的一个现代化生态产业园。工业园由企石、常平、桥头、横沥四个园区组成，其中企石园区作为东部工业园的北组团，以现代制造业生产为主体功能，兼研发、培训、居住等功能，整个组团以交通干道为界分为六个片区。东部现代城作为对企石工业园的一个辅助园区，毗邻东丫湖畔，规划为二类住宅用地，位置的特殊性决定了地块的价值，因此投资实施东部现代城一方面可以加大企石镇城镇建设力度，同时也可以提升企石形象，具有较好的投资价值。5、房地产市场分析小结）、企石镇房地产市场特征：a）、房地产市场刚处于起步阶段，市场机制很不完善；b）、客户购买能力较强，客户资源涉及面广，主要集中在厂商、本地原居民、政府公务员、商贸人士、港台投资者、医护银行职员及自由职业者等；c）、本地消化市场较集中，外来客户极少；d）、近期政府宏观调控有利与投资开发企石镇房地产市场，房地产金融政策的管理实施促进镇区内居民购买能力；e）、企石经济结构势必加大吸纳房地产投资资金力度，整体投资前景较好；f）、地块位置的特殊性具备较好的投资价值，投资价值的市场化（市场价值）要求品牌发展商的倾力打造。）、取地可行性分析：企石镇经济发展现状决定了政府将进一步扩大固定资产投资额度，加大力度引进发展商投资资金；另一方面，随着企石工业园区规划建设的进一步实施，地块价值利用将得到进一步完善，因此，实行地块的外包政策是行之有效的方法之一，品牌发展商的进驻势必能给企石房地产市场带来一片勃勃生机。5、区域发展机会分析结论以上从企石经济、社会、房地产市场等多个角度对企石镇发展机会进行逐一论证，我们发现，企石镇具有较大的投资发展机会，地块良性的投资价值应该交由实力雄厚的品牌开发商实施建设；开发商在经过对地块实施建设过程中同时能提升企石的整体经济技术水平，归纳起来，大致可以分为以下几点：1）、促进企石经济发展，完善企石镇产业结构调整，加大企石镇财政收入，同时协助改造企石镇相对落后的城镇风貌；2）、引进高新技术，提升企石镇整体文化素养，同时开发商投资建设的实施，能改善镇区内劳动力分配问题，调整人口发展计划；3）、品牌发展商的进驻，在企石镇房地产市场中易形成良性竞争市场，一方面能提升产品竞争力，优化产品质量，另一方面也能成为引进其他投资商进驻的先锋；4）、品牌发展商能优化利用地块资源，使地块符合最优最佳化使用原则，充分挖掘地块价值，建设符合企石镇未来发展的高质量产品；二、地块开发前景1、地块开发前景1.1、地块开发基础条件回顾地块规划为企石镇东部现代城建设用地，共分两期建设，其中一期地块面积约45933平方米，二期107267平方米。由于地块现存物业差异性，两期建设用地开发条件略有不同；勘察时段，一期地块已基本整平，因长期搁置，地面长满了蔓草，在一定程度上影响到企石城镇风貌，因此宜尽早开发；二期地块纵深较大，分布有较多民宅，地块整体上西高东低，南北向资源差异较大，开发条件相对较差。基于地块为国有土地，发展商可通过正常招挂牌形式获取地块的使用权，因此地块开发难点主要集中在前期拆迁工作；由于一期地块分布民宅较少，且地块大部分已经整平处理，市政配套较完善，因此可考虑优先开发，一方面可以提升企石镇城镇建设风貌，使临主干道一侧有较好的形象资源；另一方面随着一期地块的竣工，开发商资金筹措条件基本达到预期效果，有足够的资金实力实施二期地块拆迁补偿，以保证当地居民的正常生活。1.2、地块开发前瞻地块位处企石镇繁华地带，周边配套设施齐全，是企石镇相对成熟的生活居住区，人文环境较好；随着政府土地外包政策的实施，品牌发展商的陆续进驻，标地价值将能实现最大化利用，因此从某种程度来说，地块价值的实现过程标志着企石镇房地产市场开始走向革命性发展阶段，企石镇将迎来一片欣欣向荣的未来！ n 重组企石镇经济结构，增强企石镇国内生产总值政府实施土地外包政策必然能吸引品牌开发商进驻投资，品牌开发商独特的开发技术和雄厚的资金投入，一方面能优化地块资源，实现价值最大化；另一方面，能重组企石镇相对固化的经济结构，增强企石镇国内生产总值，加速调整企石镇产业结构和城市化进程。重组后的企石经济，第三产业生产总值将一路飚升，逐渐追赶东莞市平均增长率水平；第三产业的持续性发展，必将拉动工农业经济的转型，促进镇区内流通、服务业的高速发展，市场细分将越加明显，城镇经济结构将实现多元化的发展格局。n 提升企石镇人文环境，实现城市型街区文化随着地块建设的实施，企石镇将多出一个高尚住宅区，街区文化将实现城市化，集中现代型社区文化一方面扩大了企石相对狭隘的居住环境，另一方面，统一的管理机制也能激发企石人对社会文化的聚合度，人们开始愿意从狭小的私人起居空间中走出来，既拉近了城镇居民间的关系，同时促进城镇文化的提升。同时，地块的商业规划能提升企石镇零售业的发展，目前企石镇商业环境较差，零售业态纷繁复杂，商家各持已见，整体经营差，没有形成中大规模的集中商业街区；随着地块的改造利用，商业规划的建设实施，将在企石微观市场形成统一经营，同时规范和冲击市场上零散商业业态，形成市场良性竞争。品牌发展商在商业开发上实行统一的市场监管机制，一方面协调了各行业统一发展，减少了企石零售市场密度分布不均匀的局面，另一方面，集中商业街区规划也能增强企石镇微观市场元素之间协调发展，生产者、消费者和市场将出现均匀统一的发展，市场上非良性竞争将进一步减少。n 调整企石镇房地产市场随着地块开发利用的实施，企石镇房地产市场将有所改观，具体表现为以下几个方面：1）、企石镇土地资源利用率得以提升。企石镇农村集体用地较多，土地多由本土直接开发，开发技术极低，严重冲击企石镇房地产市场的发展。目前企石镇农村集体用地多用以建盖小高层，甚至低矮普通民宅，土地利用率极低，落后的建筑外观严重影响着城镇的建设形象，阻碍镇区的城市化发展进程；据调查发现，这些民宅多用来出租，承租者多为在企石镇工厂打工的外地居民，因为租金价格低，建筑配套差，安全隐患成为企石镇社会稳定的一个主要问题。随着政府土地外包政策的实施，品牌发展商将陆续进驻企石镇，开发商集中的土地改造技术，一方面提升企石镇土地资源利用率，另一方面，现代感的建筑也极大增强企石镇的城镇形象，加速企石镇城市化进程。2）、企石房地产市场经营管理能力得以提升。品牌发展商的进驻，土地资源改造技术的利用，如开发商技术监管制度、承包商施工组织结构、代理商营销手段等必将能引导一大批本土发展商，提升企石镇整体房地产市场经营管理能力；3）、企石镇房地产产品质素得以大幅提升。随着品牌发展商的进驻，在企石房地产市场上形成良性竞争；竞争下的企石市场将出现多元化的发展格局，开发商将密切关注其产品及相关权益，产品质素得以进一步提升；同时，不同开发商产品形式的多样化使企石房地产市场活跃起来，消费者能有更多更好的选择余地，这也是减少企石居民宁愿自建房的途径之一。2、地块开发时机2.1、企石供求市场特征企石镇房地产市场尚处于初级发展阶段，目前市场上开发的项目仅2个，其一为1996年推出的宝石花园，另一个为金椅豪园项目，之间再无其他楼盘推出，房地产市场基本一片空白。宝石花园 宝石花园推出时间早，早已售罄，小区内无园林，档次较低；据调查，宝石花园面积为125m2的三房租金约为1200元/月，按市场8%回报率计算，折算售价为：（1200元/月125平方米）12月0.081440元/，与当前规划建设的园林式高档社区无可比性。金椅豪园金椅豪园项目共分三期推出，其中一期共400套，入伙销售率高达70%，据该项目负责人介绍，该项目实现洋房均价2500元/平方米，别墅4700元/平方米，这在企石镇房地产发展初期已是非常喜人的成绩，该负责人同时透露，目前在金椅豪园项目咨询客户已多达800批，客户大多数来自企石本地，对二期以后洋房表现较高的诚意度。由此，目前企石镇房地产供应量主要源于金椅豪园项目，由于该项目洋房套数比例相对较小，无法满足企石镇目前市场需求，因此出现阶段性销售停滞，客户大都宁愿选择等待自己喜欢的产品面市。经调查总结，企石镇房地产供求市场主要呈现以下几个方面的特征：a）、目前企石房地产产产品形式过于集中，客户选择空间不大；b）、产品配比不均匀，高端产品过多，与市场需求不符；c）、销售价格低于东莞市平均水平，客户购买力较强；从以上对企石客户特征的分析可以看出，多年的房地产市场空白已使企石客户具备足够的商品房支付能力，客户仍多以原始安全、舒适为出发点，选择居住环境，而目前企石镇相对狭隘的房地产市场发展格局严重制约着客户的选择范围，据调查了解到，企石客户甚至有选择在周边镇区购房的倾向，选择自己喜爱的居住环境成为企石客户除安全条件之外最重要的原因之一，这与企石目前单一的房地产发展渠道无疑是背道而驰，市场流通力的阻塞是影响镇区房地产发展最主要的原因。2.2、地块开发时机建议配合目前企石镇现时经济条件和房地产发展局势，我们建议项目地块应尽早开发，以能使企石相对低迷多年的房地产市场活跃起来，商品市场的良性竞争一方面能促进房地产业的蓬勃发展，另一方面也能带动后来者（品牌开发商）参与改造企石镇经济现状，加快企石镇城市化进程。第三部分 项目价值分析本部分主要就中环发展商提供的地块规划方案，结合地块最佳最优使用原则对项目地块投资价值进行分析论证，并对规划后地块的市场价值进行一般性探讨，从而判断取地可行性。一、地块规划方案项目地块规划为两期开发，其中一期占地4.59万m2，规划总建面11.24万m2，二期占地10.73万m2，规划总建面27.09万m2，地块规划平均容积率2.5，符合政府指定用地标准；规划经济技术指标：（*说明：本规划方案由中环房地产开发有限公司提供）总占地面积：15.32万m2；地上总建面：38.33万m2；其中，商铺总建面3.58万m2；住宅总建面36.88万m2；一期总占地：4.59万m2；总建面：11.24万m2；二期总占地：10.73万m2；总建面：27.09万m2；项目地块按照一、二期开发顺序，有机结合地形地势等特征条件，有效地弥补了地块纵深式结构的弊端，为地块最优最佳化使用提供了坚实的基础条件。回顾之前对地块的分析结论，地块自身结构条件及周边配套、资源分布特征对地块规划有一定的限制作用，具体表现为以下几个方面：1）、纵深式的地形结构不便于地块上形成围合型集中式社区，地块的结构特征在一定程度上决定了地块规划上必将偏向于开放式社区环境；2）、地块周边资源的差异化是构成地块有效规划的限制条件之一，地块南临莞企大道，北踞企石山麓，资源差异化一定程度商影响地块的规划；中环发展商针对地块现状特征条件，有机整合公司资源，对地块及片区进行一系列勘察研究，针对企石镇的房地产市场现状特征，提出采用分体式结构策略，规划整体上考虑一、二期地块，以一条长达800多米的临路步行街拉开序幕，分设内外街铺，铺面主要以住宅底商形式为主；住宅规划方面，除构筑步行街区的住宅相峙南北，其他部分采用小组团形式构筑半围合庭院式社区环境，这种设计一方面加大了各单元对景观、社区绿化等资源的共享机会，另一方面，相对开放式社区环境而言，小组团式结构也有效地提升了住宅的安全度，安全意识从来都是企石客户最为关注的重要元素之一。整体上，地块规划表现出以下几个方面的特征：n 商业方面：项目依仗地形特征，采用步行街形式消祛地块纵深式结构的弊端；项目地块纵深较大，且南临莞企大道，莞企大道是企石镇与东莞城区的连接线路，也是企石镇中心大道，发展商凭借地块独特的位置特征，采用步行街设计方案，一方面有效地解决了地块因纵深过大而带来的设计困绕，另一方面，内外街区的平行式结构促成了社区内外商业的的贯通，使内外街区的发展协调统一；另外，二期地块中间南北贯通设计，一方面降低了内街的单调，另一方面也提升了内外街区的交流，同时这种横轴断开设计也降低了住宅区人流的拥挤，为社区生活设置了悬念，增大生活情趣；结构方面，商铺主要以住宅底商为主，构成一、二连通的步行街，另外在一期地块入口处设计有集中商场。n 住宅方面：住宅采用半围合式组团形式，使各单元最大限度共享社区内外资源；项目整体开放式的社区环境是形成住宅安全的最大障碍，因此住宅设计必须兼顾考虑居住安全和舒适，发展商提出的小组团设计有效地解决了住宅区安全隐患，大社区内分设小社区，在整体开放式社区环境中，小组团结构形式有效保障了住宅区的安全；另外考虑到住宅区各单元能最大限度共享社区内外资源，发展商同时提出采用半围合式设计方案，使组团内各部分都能共享北向自然资源及社区内配套资源； 结构方面，住宅主