房地产开发与经营第4章.ppt

【学习目的】 4.1 土地的基本概念 4.2 土地使用权的获取途径和程序 4.3 房地产开发中的拆迁补偿与安置工作 4.4 房地产开发的前期准备工作 【复习思考题】 第4章 土地使用的获取和开发前期准备 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 主要内容 【学习目的】 通过本章学习，要求了解我国土地使 用制度，熟悉土地使用权获得的基本途径和 程序，并掌握具体运作规则，熟悉房地产开 发中拆迁工作程序和安置工作内容及方法， 熟悉房地产开发项目前期准备工作内容，通 过实践掌握房地产开发前期相关工作流程。 。 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 返回目录 4.1 土地的基本概念 说到土地，必然要联系到我们生活居住的地 球，地球属太阳系中的一棵行星。它是由50亿年前 天体演化的产物。土地一般指地球表层的陆地部分 ，包括内陆水域和滩涂。广义上看，土地是指陆地 及其地表上下空间的全部环境因素，是由土壤、岩 石、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等 因素构成的自然综合体。土地具两重性，它不仅是 资源，而且是资产，是财富。 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 4.1.1 土地的特性 1土地的自然特性 （1）土地的不可移动性； （2）质量的差异性； （3）不可再生性； （4）土地效用的永续性。 2土地的经济特性 （1）供给的稀缺性； （2）可垄断性； （3）土地利用的多选择性； （4）效益级差性。 土地的自然和经济特性 土地的自然特性 （1）土地的不可移动性； （2）质量的差异性； （3）不可再生性； （4）土地效用的永续性。 （1）供给的稀缺性； （2）可垄断性； （3）土地利用的多选择性； （4）效益级差性。 土地的经济特性 4.1.2 我国土地资源管理的相关法规 1土地所有制 全国国土资源都是社会主义公有制； 土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体 所有制； 土地的全民所有制具体采取的是国家所有制形式； 土地的劳动群众集体所有制； 城市市区的土地全部属于国家所有； 农村和城市郊区的土地有的属国家所有，有的属农民集 体所有。 2土地所有权 （1）土地所有权的概念； （2）土地所有权的权能：土地所有权的权能有占有权、 使用权、收益权、处分权。 （3）土地所有权的特征 （4）土地所有权的发生、变更和确认 3土地使用权 （1）土地使用权的概念 （2）土地使用权的特征 （3）土地使用权的权能 （4）土地使用权的限制 土地储备开发成本包括： 征收、拆迁补偿费及有关税费； 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 市政基础设施建设有关费用； 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 贷款利息； 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理 等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的 其他支出。 返回目录 4.2 土地使用权的获取途径和程序 没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是 空谈。当完成市场发析和其他前期研究工作并进行了项目评 估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是获取 土地使用权。 4.2.1 土地储备与土地一级开发 1土地储备 2土地一级开发 土地储备开发成本包括： 征收、拆迁补偿费及有关税费； 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 市政基础设施建设有关费用； 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 贷款利息； 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理 等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的 其他支出。 4.2. 获取土地 1土地使用权划拨 土地使用权划拨的概念 划拨土地使用权程序 申请审批拨地发证 划拨土地使用权的经营 2土地使用权出让 土地使用权的出让方式包括： （1）协议出让方式 （2）招标出让方式 （3）拍卖出让方式 （4）挂牌出让国有建设用地使用权 4.2.3 土地使用权转让 1土地使用权转让的概念 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移 的行为，它既受市场价值规律的调节，又受土地所有者的监 督和控制。在土地使用权有偿出让后，土地使用者经过一定 的投资，开发和经营，将其支配的土地使用权全部或部分再 转移，新的土地使用者要向转让者支付一定的转让费用。 2地使用权转让方式 地使用权转让方式一般有三种转让方式，即出售、交换、 赠与。 3土地使用权转让条件 土地使用权转让的基本条件是 按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资 开发、利用。可进行转让。 4土地使用权转让程序 （1）申请：由用地方向土地出让方提出土地使用权申请。 （2）审批：由国土资源管理部门根据土地出让合同及转让条 件，依法对转让申请进行审查，符合转让条件的，可以批准转 让。 （3）签订转让合同：土地转让合同是当事人之间就转让土地 使用权而达成的协议。依法制定土地使用权转让合同，对当事 人具有法律效力，双方必须全面履行合同条款中约定的各自承 担的义务，任何一方不能擅自变更或解除。 （4）公证：由城市公证机关对转让合同进行公证。 （5）登记：土地使用权转让双方凭转让合同、公证、认证等 文件向国土资源管理部门办理登记过户手续，领取土地使用证 和房屋产权证。 4.2.4 土地使用权的出租 1土地使用权出租的概念 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用 权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行为。土地使用租赁一般是同房屋租 赁结合在一起进行的。单纯的场地出租行为在整个土地使用 权租赁市场中的比例较小。 2土地使用权出租条件和程序 （1）哪些情况土地使用权可以出租 （2）土地使用权出租的限制条件 （3）土地使用权出租程序 4.2.5 土地使用权抵押 1土地使用权抵押 2土地使用权抵押的条件 3土地使用权抵押程序 4土地抵押权的灭失 返回目录 4.3 房地产开发中的拆迁补偿与安置工作 4.3.1 房屋拆迁的概念 1房屋拆迁概念 主要工作内容包括： 1）城市危、旧房改造涉及的房屋拆迁。 2）城市功能，用地规划和空间结构调整涉及的房屋拆迁。 3）城市基础设施拆迁。 4）环境治理如绿化建设、污染治理工程等涉及的房屋拆迁 。 2房屋拆迁的管理体制 3房屋拆迁的法律制度 4房屋拆迁许可制度 4.3.2 房屋拆迁程序 1房屋拆迁申请 有关批文应包括： 1）经行政主管部门批准的建设项目立项批准件。 2）建设用地规划许可证。 3）土地有偿使用证明。 4）建设工程规划许可证等有效的批准文件。 2房屋拆迁审批 3签订拆迁协议 （1）拆迁协议的主要内容 1）拆迁房屋的坐落地点、面积和用途。 2）补偿形式。 3）补偿金额。 4）安置用房面积、地点或货币安置金额。 5）搬迁过渡方式及期限。 6）违约责任等。 （2）房屋拆迁协议的特征 1）房屋拆迁协议的当事人是特定主体，即拆迁人必 须是经过有关部门批准的单位或个人，被拆迁人必 须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人。 2）房屋拆迁协议签订有严格的时间限制。 3）房屋拆迁协议的签订有相对的强制性。 4.3.3 房屋拆迁的补偿 1补偿对象 补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人，而不 是使用权人，所有权人既包括公民也包括法人。 2补偿形式 房屋拆迁补偿形式有两种，即产权调换和作价补偿。 此外，在实际拆迁工作中，还有以上两种方式相结合的形式 ，这是一种比较灵活的补偿形式。 3拆迁补偿标准 4特殊情况的房屋拆迁补偿 4.3.4 房屋拆迁的安置 1房屋拆迁的安置对象 2房屋拆迁安置的形式 （1）货币安置 （2）实物安置 返回目录 4.4 房地产开发的前期准备工作 房地产发展商在取得土地使用权，筹集到足够的项目开发资金和完 成拆迁补偿与安置工作后，应抓紧项目招标之前的建设准备工作，即开 发前期的开工准备工作。在这个阶段就是要完成为项目施工创造一切必 要的外部条件。主要应完成以下工作： （1）首先必须抓紧办理和完善项目的报建和施工所需的各种批件、证件 手续。 （2）完成规划设计及建设方案的最后确定。 （3）完成施工现场勘察与施工图设计。 （4）准备施工现场进行场地的“三通一平”工作，同时到各主管部门报 批和协调处理。搞好变配电、煤气、消防、电信、环保、供水等基础设 施配套工作。 （5）为选择施工、监理单位作好招标的准备工作。 4.4.1 建筑工程施工许可的基本规定 房地产开发单位必须在项目立项批准后，工程发包前， 向建设行政主管部门或其授权的部门办理工程报建登记手续 。未办理报建登记手续的工程，不得发包，不得签订工程合 同。并在开工前向建设行政主管部门或其授权的部门申请领 取建设工程施工许可证。未领取施工许可证的，不得开工。 建筑法第7条规定：“建筑工程开工前，建设单位应 当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行 政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主 管部门确定的限额以下的小型工程除外。” 4.4.2 申请建筑工程许可证的条件及法律后果 1申请建筑工程许可证的条件 建筑法第8条规定申请领取建筑工程施工许可证应具 备下列条件： （1）已经办理该建筑工程用地批准手续； （2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证； （3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； （4）已经确定建筑施工企业； （5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料； （6）有保证工程质量和安全的具体措施； （7）建设资金已经落实； （8）法律、行政法规规定的其他条件。 返回目录 2领取建筑工程许可证的法律后果 按照国家有关规定，建设单位应当自领取施工许可证之 日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关 申请延期：延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工 又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。 复习思考题 1试阐述土地的自然特性和经济特性。 2什么是土地所有权？什么是土地使用权？ 3土地所有权和使用权