成都市阳光卫士花园项目可行性研究报告.doc

成都市阳光卫士花园项目可行性研究报告Post By：2008-5-7 9:58:50 只看该作者 第一章项目基本情况1.1项目背景1.1.1项目名称中国四川省成都市【阳光卫士花园】1.1.2项目法人：四川华夏中策量子实业有限公司该公司由四川华夏策创投资发展公司（甲方）与四川省中策量子实业股份有限公司（乙方）合作组建。甲方占项目公司股份的49，乙方占项目公司股份的51。甲方职责：提供指标和建设用地指标（810亩，即54公顷）及相应的各种优惠政策和后期建设资金筹备、销售市场等。乙方职责：负责筹建项目公司，投入建设资金1.5亿元人民币。1.1项目概况1.2.1建设地点四川省成都市龙泉驿区同安镇1.2.2建设规模l总用地面积：54万平方米（810亩，即54公顷）l总建设面积：81平方米其中住宅74.2万平方米，商业4.8万平方米，配套公建（医院、学校、配电房、管理房等）20000平方米l容积率：1.5l建设密度：23.4l绿地率：35l停车泊位：2868个第二章市场前景分析2.1市场现状分析2.1.1住宅成都近年来城市建设飞速反展，被联合国授予“最佳人居奖”。综合竞争力指数已列入全国前列，房地产市场平稳及健康地反展。根据本项目策划顾问公司香港威斯顿集团对成都最新住宅楼盘的统计数据进行的分析资料，关于2005年成都市住宅楼盘供应结构分析报告如下：一、概述5月31日成都市正式公布了普通住宅楼盘的标准，我们试图从市场角度出发，通过对成都市区及郊县地区在售的288个住宅楼盘(纯住宅或以住宅为主)进行整理分析，以期研究成都市现阶段住宅楼盘的供应特征，探讨成都住宅楼盘的整体供应结构和价格档次，为成都开发商和购房者全面了解房地产住宅市场提供参考和借鉴。本文所统计的在售楼盘中，市区(外环以内)为163个，附近区县为125个楼盘，总供应面积达到2326万平方米，其中市区内整体楼盘的在售均价为3702元/平方米，普通住宅的平均价格为3338元/平方米，郊区整体均价为2450元/平方米。二、在售住宅楼盘供应总量特征与周边区县比较，市区在售楼盘共计163个，供应面积为1396万平方米，分别占到整体市场57%和62%的比重，郊县虽然有部分大盘开发，但由于数量上难以与市区匹敌，总供应面积不到千万，仅为929万平方米，所占比重不足4成。从整体供应来看，市区仍然是现阶段住宅项目供应的主体市场，在住宅的供应中占据着重要的主导地位，但不容忽视的是，随着郊区的快速发展和卫星城市的建设，郊区住宅楼盘的供应有望在近年赶超市区。成都市区和附近区县以住宅为主楼盘的供应数量及建筑面积情况表区域位置楼盘个数比例建筑面积（万平方米）比例平均规模（万平方米）市区1630.5713960.628.56附近区县1250.439290.387.43从上表可以看出，市区的住宅物业楼盘不仅供应量较郊县多，而且个盘开发规模也略大于郊区，达到8.56万平方米，其原因主要是由于三环与外环之间的楼盘规模较大，拉高了市区个盘供应规模。四、郊区住宅楼盘供应特征分析从成都郊区(外环以外)在售的住宅楼盘情况看，龙泉和都江堰住宅楼盘的供应比其它区县更为活跃，双流、温江和华阳次之，其次为新都、郫县。从物业形态而言，郊县楼盘中电梯公寓所占比例较少，多层是主要的供给类型，其次为花园洋房和别墅产品。具体情况见下表：成都市附近区县住宅楼盘情况表环域楼盘数量（个）所占比例总建面(万平方米)所占比例均价（元/平方米）主要建筑形态主要物业类别双流160.13146.880.162252多层、低层普通住宅、别墅温江150.12137.530.152314多层、低层、小高层普通住宅、别墅、电梯公寓华阳100.0891.670.103215多层、低层普通住宅、花园洋房、别墅都江堰260.21140.710.152416多层、低层普通住宅、别墅龙泉240.19157.540.173130多层、低层普通住宅、花园洋房、别墅新都150.1299.480.111758多层、小高层电梯公寓、普通住宅郫县110.097451.300.082722多层、低层、小高层普通住宅、别墅、电梯公寓其它区县80.0680.740.091509多层、低层的、小高层普通住宅、别墅、电梯公寓总计1251929.07124501、郊区住宅楼盘供应总量特征分析从供应数量来看，都江堰和龙泉均达到21%的比重，其次为双流区域，占14%，新都和温江并列第三，所占比重为13%；从供应面积来看，各区域分布比较平均，其中龙泉供应面积略高，占到18%的比重，都江堰和双流以17%的分列第二；2、郊区住宅楼盘供应价格特征分析郊区总体均价为2450元/平方米，将各区域价格由高到低排列的话，依次为：华阳、龙泉、郫县、都江堰、温江、双流、新都和其他。除新都的价格仍比较适宜，仅为1757元/平方米之外，其余价位均在2000元/平方米以上。其中华阳和龙泉的楼盘供给价格已经超过3000元的价位，这在一定程度上亦反映了政府政策及规划的导向性对区域房产发展的带动影响，华阳在近年内众多知名开发商相继进入，使得区域价格快速提升，目前区域平均价格已达到3215元/平方米，而龙泉的住宅价格亦有所提升，在售均价达到3130元/平方米。六、成都在售住宅供给结构特征总结从以上分析中，我们认为成都市当前在售的住宅楼盘的供应结构主要呈现出以下几点特征：1.区县近年来房地产开发有所发展，但市区仍然是住宅楼盘开发和供应的主体。2.市区内均价在3000-4000元/平方米之间的楼盘供应数量最多，大部分分布在市区城南、城东、城西的二三环之间以及城北的一二环内；2000元/平方米以下均为郊区楼盘。3.市区二三环之间是住宅供应的热点地区，三环外次之；一环以内和一二环之间住宅物业平均价格最高，同时呈现出沿环线依次向外递减的趋势。4.城南、城东和城西是住宅楼盘供应最活跃的地区；城中住宅价格受土地供应影响，持续居高不下，城南和城西延续着高尚生活圈的特点，住宅平均价格在除城中外的地区继续领跑。5.建筑形态方面，小高层和多层是住宅楼盘最主要的形态；而在住宅楼盘的供应体量上，小高层、高层及超高层的规模较多层大，居前两位；多层的平均价格最低。6.电梯公寓在住宅楼盘的供应数量和建筑面积上都占有绝对的优势和主导地位，其次是普通住宅，各种物业间价格差距较大，不同物业类型参杂分布。7.从当前附近区县在售的住宅楼盘情况看，郊区是别墅的主要分布区；其中龙泉和都江堰住宅楼盘的供应比其它区县更为活跃，双流、温江和华阳次之，其次为新都、郫县；在住宅楼盘平均价格方面，华阳和龙泉最高，温江和郫县的楼盘均价次之，新都最低。2.1.2商业成都市历来为商业集中地，市区内拥有世界知名商业零售巨头开设的大型市场。本项目所处龙泉驿区同安镇，现居住人口近5万人，而尚未建有大型市场和集中的商业区，因此，商业楼盘在本区域内应有较大的发展空间。2.2项目目标市场分析2.2.2商业大型主力店招商：同安镇现居住近5万人口，仅本项目建成后，将新增居住人员近两万人。具备了较大的消费的实力。在此区域内，势必带来大型超市的入驻。店铺销售对象：自营者及投资者。（详见第九章）第三章项目定位3.1项目SWOT分析3.1.1优势(S)1)自然环境本项目地处成都市龙泉国家级重点经济开发区同安镇，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于龙泉上风位置，地势开阔，周边无遮拦，自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。2)交通环境本项目位于环城路交汇处，来往有多条途经此地通往成都市及周边城镇，加强了本项目于与周边各城镇之间的交流。3.1.2劣势(W)1)城市配套方面：虽然本项目具有良好人文环境资源，但目前尚缺乏相应的城市配套设施，如大型医院、中小学校等（为此，本项目将配套建造医院、中小学校、幼儿园2万平方米）。2)开发商品牌开发商虽有相当的实力，但在本地仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。3.1.3机会点（O）1)政府规划开发利好因素龙泉政府提出将本项目周边规划成休闲、娱乐、度假业态。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。2)地理区位优势目前龙泉房地产市场未真正成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入龙泉地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给需求”，便可以抢占“先机”。尤其本项目独有地势，可从风水学上作文章，引入风水宝地概念，加以深化，突出优势。3)客户资源充足4)国际名牌企业的入住提高了龙泉本地的知名度世界著名企业纷纷落户龙泉。无疑在龙泉原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。5)工业开发区汇聚了人气龙泉工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。3.1.4风险（T）1)市场因素方面从目前龙泉的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。2)自身因素商业地产的营销还未做大调整。尽管本项目中商业面积较少，但仍需重点关注。（详见第九章）3.1.5综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。3.2项目定位定位原则：适应市场、创造差异性定位：舒适住宅-“绿色家园”宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地”阳光卫士”生态园林式住宅之典范。以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。论语云：“里仁为美”。里：居住区。仁：人情味。“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁”的“人情味”包括两个方面：首先居所应具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空间而言）。3.3建筑产品定位3.3.1设计定位定位原则：突出个性、具备创新思维定位：“纯生态型园林式住宅”之典范集龙泉人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。一、居住环境的一度空间一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。二、居住环境的二度空间二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。三、居住环境的三度空间三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。小区附近的足球场等，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了”阳光卫士”居住+度假的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。四、产品档次定位可行性本项目概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚舒适的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。3.3.2产品文化定位定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位：人与自然环境相融合-绿野与住宅的对话。传统与现代相融合。3.3.3产品形象定位定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张适合身份的“名片”。3.4商业定位3.4.1项目商业定位：主题：公园式场景商业街区特征：开放式消费对象不限于“阳光卫士”住户，面向同安镇及整个龙泉；公园式面向全体公众自由出入的商业公园；公园内有体现若干国家及民族风格的特色区域和景点。做到移步换景、并配置相应的休闲、游览、运动、娱乐设施（有些项目免费如大众健身器具。有些项目收费如攀岩等。）；全景式：商业业态基本齐全：日用品、服饰、美容、餐饮茶楼、KTV、录像厅等；商业中心小广场上设置表演舞台兼作商品促销展示，并设置夜间露天电影播映区；星级宾馆，满足该小区住户多为退伍退业转业军人前来拜望探亲的亲属亲友等所需。3.4.2商业街区在花园小区的布局主题：分两期开发布局A区（第一期）：目标群体同安镇区域经济及整个龙泉；B区（第二期）：目标群体道路系统与成都主城区接通后，扩展到周边辐射区域。3.4.3商业街区面积配比A区：合计30000。主力店11000，大型综合超市；美食广场10000，约3040家；服装美容等3000，约80间；KTV及娱乐场所1000；咖啡吧、酒吧等2000，约10间；其他辅助业态3000，约50间；农贸市场1000；B区：合计18000。商业总面积A区B区48000。3.4.4商业经营管理主题：招商与及商业物业资产经营管理招商招商对象及资源招商策略（详见第九章）原则以主力店强势入驻带动销售，以提升整体商业售价。销售销售广告与促销（详见第九章）销售策略（详见第九章）资产经营产权式商铺、物业租售、物业管理第四章组织结构与人力资源配置4.1项目机构建设本项目采用公司董事长领导下的总经理负责制的管理架构，总经理任免由董事会决定，项目公司中层管理人员的任免由总经理确定（不含财务经理），项目公司的高层（副总级别），由总经理决定，但必须报董事会通过。其他一般人员的任免和聘用由行政部和部门经理决定，并报总经理批准。项目建设机构的五个部门：4.1.1策划部：主要负责项目开发策划工作。具体为进行项目投资机会分析和可行性论证，做市场调查，拆迁安置，办理项目前期手续，在项目建设所需的相关手续，项目开发后期，组织进行项目验收，并办理产权手续。4.1.2工程部：主要负责施工单位，材料设备供应单位以及监理单位招标。项目前期负责设计管理和工程概算和预算，项目建设过程中，负责施工管理和监理管理以及工程进度管理，项目后期负责工程决算审核以及工程验收和遗留工程处理。4.1.3物管部：主要负责工程项目物流和物业管理项目前期对隐蔽工程进行了解和修正；项目加上过程中从事物流管理，为项目开发建设提供物质方面的支持，包括个项物资设备的采购；项目后期主要实施物业管理，待项目营运后，由业主委员会选出（招聘）物业管理公司后，再由物管部门移交小区物业管理。4.1.4行政部：为项目正常运转提供管理服务。包括公司内部各部门的协调，公司对外协调以及对人力资源管理人员、公共关系人员、法律顾问、工程技术人员、后勤保障人员的招聘管理。4.1.5财务部：为本项目开发提供全部财务支持上述5个部门个设部门经理1人，均向公司主管副总经理负责，副总经理向公司总经理负责，总经理主持全面工作，并向公司董事会负责。4.2人力资源根据上述机构框架，各部门人员配置如下：总经理1人、副总经理2人、行政部3人、财务部3人、策划部3人、工程部8人、物管部5人。第五章项目实施进度5.1项目建设工期本项目建设工期拟定计划为2年6个月（30个月），即从2005年10月至2008年4月。5.2建设进度计划根据本项目建设内容和规模，本项目分二期实施。第一期建设小区30万平方米（2005年10月至2007年4月），预计包括前期手续办理，拆迁安置，工程建设需1年半（18个月）时间。第二期建设50万平方米（2006年10月至2008年4月），预计包括前期手续补办，施工图调整，工程建设需1.5年左右（18个月）时间。5.3项目进度计划依据本项目实施二期开发建设主要依据项目地形状况，设计布局，工程建设周期客观性，项目销售市场预测以及本公司开发能力和合理利用资金进行滚动开发的必要性而确定的。具体体现为：5.3.1第一期30万平方米区域位于主干道上，是标志性建筑，先期建设而成，有利于树立小区形象，对二期工程销售具有推动作用。5.3.2第一期是由中档户型住宅和大面积商业用房组成，根据市场预测，中档户型易于满足军队转业军人接受，而商业用房价值量大，先期建设有利于商业用房的销售或租赁，便于资金回笼，减少项目风险。5.3.3二期项目可根据一期的销售反馈意见做调整后，做出优良户型，确保销售完成。第六章投资估算6.1建设投资估算依据6.1.12000年成都市建筑工程基价表及相应的取费表6.1.22000年成都市工程造价信息6.1.32000年成都市市政工程预算定额6.1.4设备费用为目前市场参考价6.1.5其他费用按国家及成都市现行有关文件规定及配套政策计列6.1.6市场融资年利率为6.046.2建设投资估算范围与内容6.2.1本项目投资估算范围主要涉及到：前期准备、基础工程、主体工程、内外装修、室外环境、道路工程以及相关配套设备设施工程等。投资估算内容包括固定资产投资，建设期财务费用以及国家对房地产开发所涉及到的相关费税。固定资产投资主要对拟建项目的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等费用进行测算，并对项目涉及的其他费用；土地费、勘察设计费、拆迁安置费、规费、建设管理费、销售费用以及水电气手续费和其他不可预测计费用作出估算。6.3建设投资估算结果6.3.1项目前期费用估算表项目金额（万元）计算依据第一部分国土费用6787.40一、土地成本1.1土地费用1.2灾害评估费1.3红线测桩费1.4用地管理费1.5出让金契税合计6480.02.03.0108.0194.46787.48万/亩估算估算2元/平方米*用地面积3*出让金总额第二部分前期费用10170.00一、勘察设计费1.1可研报告1.2设计费1.3设计审核费1.4现状勘察费小计10.00810.0081.0050.00951.00估算10元/平方米*建筑总面10*设计费估算二、规划管理费2.1放线费小计10.0010.00三、建设管理费3.1配套费及其他报建费3.2招投标费3.3质监费3.4定额测定费小计4860.020.0100.070.05050.060元/平方米*总建面（按经济适用房优惠政策应减免50）0.04*建安总额0.20*建安总额0.14*建安总额四、人防费4.1人防建设费小计2430.02430.030元/平方米*总建筑面积五、环保费5.1环境评估书小计10.0010.00估算六、消防费6.1消防设施配套费小计243.0243.03元/平方米七、其他7.1基础检测费7.2防雷手续费7.3电梯检测费7.4消防维护费7.5监理费7.6防疫验收费7.7物业资料费小计10.018.006.005.00400.005.002.00446估算估算估算估算0.8*土建总额、估算估算估算八、施工用水10.00估算九、施工用电25.00估算十、正式用水10.1设计费10.2立表费小计10.0100.00110.00估算估算十一、正式用电11.1供电设计费11.2校检费小计10.010.0020.00估算估算十二、正式用气12.1燃气设计费12.2初装费小计5.00860.00865.002000元/户，商业另计总计：16957.46.3.2工程成本估算表项目单价合价(万元)计算依据住宅建安工程费商业民配套公建建安工程费商业消防工程费商业、电梯供应及安装小区绿化景观600元/平方米700元/平方米150元/平方米25万/台50元/平方米44520.05440.01020.0500.002700.00砖混结构框架结构体系（含医院、学校）估标、预计20台含小区道路、路灯合计54180.06.3.3管理费用按总工期30月计，月平均支出30万，合计900万元。6.3.4财务费用因资金筹措及融资方案未最终确定，按经验值30元/平方米推算，考虑财务费用为81万平方米*30元/平方米2460万元。6.3.5营销费用本项目采取委托专业经验丰富的营销顾问公司来进行商业楼盘的销售（住宅部门自行销售），按销售额的3支付，包括广告推广费、促销活动费用等。假定商业楼盘均价为3500元/平方米，销售额为1.68亿元，则销售费用为504万元。6.3.6不可预见费按经验值取工程不可预见费3，即工程建按造价*3，即1625.4万元。6.4建设投资总估算值表：1、前期费用（含土地）16957.4万2、工程成本费用54180.0万3、建设管理费用900.0万4、财务费用2430.0万5、营销费用504.0万6、不可预见费用1625.4万7、总计76596.8万第七章资金筹措方案7.1融资组织形式本项目由四川华夏中策量子实业有限公司负责组织协调项目所需建设资金，建设机构中的财务部负责融资方案的具体实施，其他部门给予通力合作7.2资金来源选择本项目建设资金来源于自筹资金和融资。该项目分二期开发，第一期工程建设所需资金占整个项目建设资金总额的37，即所需资金约为28335.5万元；第二期工程建设所需资金占整个项目建设资金总额的43，即所需资金约为48170.3万元。根据项目建设工程分期所需资金流量，该项目资金来源如下：A、资本金：资本金是项目投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。本项目自筹本金出资情况如下：四川中策量子实业股份公司自有资金1.5亿元，占项目总投资的19.58，主要用于支付土地费用和启动项目周转资金。B、融资：项目公司（即“华夏中策”）以债权形式融资借贷和固定回报方式向社会各企业或投资公司进行融资，用于前期手续费用和土地费用的支付。C、以项目公司本项目的价股权融资。D、中策量子公司以本项目公司内的股权融资。E、销售回笼资金：项目开始进入销售后，就逐步有销售资金回笼，以使项目进行滚动开发。7.3资金风险分析7.3.1资金供应风险在本项目融资方案实施过程中，考虑到主要从物业预售中收取预售房款和通过银行按揭筹集的建设资金，资金供应风险主要来自于房屋的预售收入能否如期取得。因此，项目法人的融资重点在于做好营销工作，使预售资金能跟上项目的建设进度。7.3.2利率风险根据国家制定的经济发展规划要求，以及目前国民经济的表现，国家暂时不会出台积极的财政政策，近期央行上调商业银行存贷利率的可能性不大，但应紧抓落实，尽快开工，利用现在融资成本较低的时机进行建设，以回避利率上调的风险。7.3.3本章结论与建议融资方案应该是可行的，但应做好项目营销策划工作，保证资金的有效供给，按期到位，使项目建设顺利进行。同时抓好落实各项工作，使项目尽早开工，以回避利率上调带来的财务费用。第八章建设招标方案本项目将根据【中华人民共和国招标投标法】，在中华人民共和国进行工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标，并根据成都市有关招标文件的规定，本项目拟采取公开招标的形式确定设备、材料供货单位和工程建设施工单位，采取邀投标的方式确定设计单位和监理单位。8.1招标形式由业主委托由资质的招标代理机构采用招标形式确定设备、材料供货单位和工程建设施工单位，采用邀标形式确定施工监理单位和设计单位。8.2设计、施工及监理单位资质要求设计单位必须使甲级设计院。施工单位资质必须是二级以上施工企业。监理单位资质为甲级。8.3招标信息公布公告及其他需公告的信息，将至少在一家全市范围媒体成都商报上公开发布，或通过市建委举办招标信息发布会公布信息8.4招标投资工作组织由项目法人单位委托具有合格资质的招标代理机构组织实施本项目招标工作。招标公司应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则组织完成编标、公告、资审、评标、确定中标单位等工作参与投资的供货上不得低于3家，建设施工队伍不得少于5家，参与邀标的设计单位和监理单位均不少于3家。第九章项目营销方案本项目营销方案市依据市规划管理部门确定项目建设规模，本公司根据市场调查所确定销售对象群体，以及预测未来两年房地产市场走势所确定的项目销售价格等而确定的。9.1项目销售规模本项目总建设面积81万平方米，其中住宅面积74.2万平方米，占91.6；其他不进行销售的公建配套设施2万平方米，占5.9。本项目分二期工程建设，故销售也分二期进行。第一期销售房屋30万平方米，占总规模的37，第二期销售房屋49万平方米，占60.5在第一期销售规模中，住宅面积为27万平方米，第一期共需销售住宅2500户，第一期商业面积3万平方米。第二期销售房屋中，住宅面积为80726.6平方米，第二期共需销售住宅3683户。第二期商场面积1.8万平方米。9.2商业营销方案9.2.1营销总纲根据“阳光卫士商业中心”项目市场调查分析，可以得到以下结论：阳光卫士商业中心项目的销售方式以出售为主与招商出租相结合。出租部门是带动商业气氛的关键、是销售工作的前哨；销售部分是本次销售工作的核心，是本项目的利润来源。在销售过程中，首先考虑出租部分的招商，通过对众多商家的引进，带动商铺商业气氛的形成，带动商铺的出售本商场力求打造的是“大商场、大商业、大商人”，是一个整体综合，分部相对独立的市场。本商场的特色在于“同安城区中心广场”、“特色鲜明的专业市场”。本商场招商对象主要为国内餐饮娱乐专业知名商家。本商场的出售对象为本地及附近的洛带、简阳等地区的个体经营户，专业商家。9.2.2商业中心市场定位1.市场定位：高品味、中档次、都会型精华商业区形态；2.功能定位：集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光于一体的以多种文化风格交融为形象特色的街区型、开放式的商业购物、休闲娱乐中心；3.目标消费群定位：18-45岁年龄层含盖普通居家消费在内的中高收入入群；4.经营管理定位：在策划宣传、经营促销上强势介入，在法律关系上弱势介入，立足经验与服务实施广场管理。9.2.3商业中心招商工作本项目的招商工作是销售工作的先头兵，它的成功与否，直接影响到商铺的销售工作的好坏，直接影响到本项目开发的经济效益。9.2.4招商工作要则根据对本项目开发的整体思路和对销售工作制定的基本原则，在招商工作中应该以以下原则作为大纲，开展工作。一、招商内容主要针对以下大类进行招商：超市类；生活百货类；餐饮类；娱乐类；休闲类；（1）招商对象：国际、国内精品、品牌生产企业或经营企业国际、国内品牌产品的代理商、经销商及专场店娱乐、休闲、餐饮、旅游、健身、影楼等服务企业金融、邮政、电信、通讯等专业服务部门（2）招商范围：服装服饰类鞋帽皮具类化妆珠宝类居家用品类家用电器类儿童类文体类餐饮娱乐类综合服务类二、招商对象的选择以下招商对象只是众多商家中的部分(1)超市如：好又多、人人乐、红旗连锁、芳邻超市等。(2)生活百货或中型、小型的专营店、专卖店如：服装服饰类：欧玛、凯威尔、瑞士奥索长、法邦、啄木鸟、伊奈秀、艾克森、宝威、MEXX、BIEN、逸飞、法国胜龙、扣扣服饰、金马士、簇香天色、飞豪、迪丝平、度文、华伦天奴、碧芝、法国迪莱、千式龙、德尔赛、三多里、；LIZZY、西格拉姆、能达利、玉璞、皇宝、SISYH、李林、伊丽、南风服饰、爱奴箭、曼奴、金利来、美诺、以纯、圣梵高、圣亚伦、新感觉、雷迪波尔、金莱克、喜芝梅、奥琦、MOTTO、圣大保罗、百图、娇点、蝶苑、吉牌、桑迪、爱尔、依莉莉、迪依、正丽、TOOH、无印良品、齐顿、BISE、佐治小子、衣云纯、莱伊迪、圣碟时装、秋水伊人、斯尔丽、GEETEE、鹏世达、圣西伦、罗蒙、BILLY、智威龙、凯特罗兰、红豆、百光得、雅鹿、飘蕾、辛帛、GIADA、维迷尔、MICHEL、RENE/PIEER、CARDIN、斯尔丽、格子廊、零距离、伊莎贝罗等；饰品类：芳秀轩、艺头、石韵、秋兰饰品、诗云、石头记等；(3)餐饮如：餐饮类-川菜：民丰泰燕翅鲍酒楼、飘香老牌川菜馆、卞氏菜根香酒楼、巴国布衣风味酒楼、公孙豆花庄、白帝城渔庄、全鸭楼餐厅、南台月大酒楼、金山龟蛇岛、重庆梁山烧鸡公、福临门酒楼、金麒麟大酒楼、乡老坎、老成都川菜馆、韩记紫砂炖品菜馆、响水阁大酒店、雅渔酒店、万寿堂、顺德鱼生店、祥乐豆腐酒楼、品香居酒楼、大巴山驴肉汤锅城、老三哥风味菜、阳光餐厅、滴满津大酒店、弟兄连锅庄、飘香空中花园川菜酒楼、松林大酒店、仁和鲶鱼庄川菜酒楼、玉麒麟酒店、老房子餐饮集团有限公司、成都银杏酒楼、成都皇城老妈酒店有限公司等；餐饮类自助餐：重庆老向火锅、台北石头火锅城、快乐老家（西延店）、小关庙老妈羊肉火锅、小关庙老妈火锅、重庆洞天老赵火锅、延边朝鲜族狗肉火锅店、荣兴苑火锅酒楼、国香园重庆老火锅、红天鹅火锅大酒店、大白鲨火锅超市、同桌火锅、神仙楼火锅、家乡鲜鹅肥肠火锅、剑门老火锅、蜀都园火锅厅、大鱼头火锅店、张大胡子鱼头火锅、老爷子火锅、天王宫大世界、香辣蟹火锅等；餐饮类快餐：台湾烧烤、红驿坊、奇琪雪、九香、金旺米、德克士、可口可乐、德克士、爱伦、百灵、顶好蛋糕、凤姐、德克士、安克拉连锁店、歌德巴赫等；(4)娱乐如：KTV歌城、量版歌城：故事村歌城、天籁村歌城等；迪吧、俱乐部、会所：金色2000、零点迪吧、卡卡都俱乐部等；茶楼类：老电影茶楼、瑞草坊、红日茶坊、茶经楼、经典茶楼、三合大茶楼、鸿运休闲茶楼、卡巴迪、木林森茶舍、晓林茶楼等；有水休闲、健身中心、休闲中心：福録休闲中心、天指道国际美容美发建设休闲中心、海南云天浴场等；(5)其他美容、美体、整形机构（蓉雅整形美容院、庄医生医学美容院）美容、美发（秋成玉指、美琪美容美发、珊珊美容美发婚庆有限公司、四川亚洲美容美发有限公司、精美琪美容美发公司、御丝梦国际加盟连锁店、顶上美容美发有限责任公司、西藏药蒸、新生活美容美发有限公司）婚纱、个性写真影楼：川港影楼、罗曼.罗兰婚纱影苑、古形象设计摄影公司、金夫人婚纱摄影、红房子婚纱摄影广场、非常男女婚纱摄影公司、春天婚纱摄影名店、时尚芭莎婚纱设计影视城、电玩世界等。三、招商时间安排招商的时间安排上主要考虑以下因素第一，是在规划设计方案审判通过等工作完成后，所以开始的时间大致在2006年3月第二，招商工作必须在项目正是销售前基本完成。故基本完成的时间控制在2006年6月上旬，争取招商客户在该时间内，签定租赁（或购买）协议，支付定金；第三，招商工作的截止时间在工程建设刚动工时，即2006年4月下旬，其目的是保证本项目的建筑设计尽量满足客户的功能需求。因此，招商工作的大致时间安排为：开始时间基本完成时间截止时间2006年3月中旬2006年4月上旬2006年6月下旬四、招商方式及策略1、策略1)目标策略：立足中介，规避风险；明确法律责任，以中介服务的身份促进达成业主和商家的租赁合同关系，以管理服务的身份形成与业主的物业管理合同关系，并形成与商家经营管理合同关系；协调好三方责权关系，争取业主委员会配合；法律关系上弱式介入，在营销、造势方面强势介入。技术策略：外引内联、借势发展；兼顾当前，立足长远2)技术策略在招商过程中，争取本项目为政府的授牌项目、指定项目，同时得到政府对经营商家在各项政策上的优惠和减免。对经营商家可以争取的优惠政策：所得税减二免三;国税、地税地方提留部分的部分返还；前三年征收的工商统一费减半，工商统一费由物业管理公司代收代缴；入住商家的营业执照（或工商证），由物业管理公司统一办理；2、方式和步骤第一步，招商对象分类。首先对众多的商家按照地区、类别进行分类。主要类别有大型百货类、超市、餐饮、娱乐、其他。第二步，选择招商对象。面对所有的商家，我们必须进行选择，选择的标准有：有一定规模，在该地区有一定代表性的企业商业信誉、效益比较好的企业有连锁经营规划的企业餐饮娱乐选择地重点地区依次为：成都、龙泉、简阳生活百货、超市选择地区步受限制。第三步，联系。制作精美的招商文件，用信函、电子邮件和登门拜访的方式，对上述对象发出广泛的邀请。第四步，谈判。对有意向的企业，逐一登门拜访，介绍项目情况，商谈协议内容。9.2.5销售工作组织全程营销委托商业楼盘运作极需丰富的操作经验，切不可掉以轻心。为此，本开发商采取全程营销委托给专业公司代理。本项目设立一个销售部门，地点选择在工地现场建造的“现场售楼接待中心”现场布置其布置的内容有：砂盘7平方米10平方米左右的“阳光卫士花园”规划模型砂盘。证书裱装精美的“预售许可证”、“规划许可证”“建设许可证”、“营业执照”等。图纸裱装精美的各层“建筑商业功能划分平面图”，“销售面积分割图”项目介绍项目规模、政府的重视、各种授牌、领导参观照片等。购房须知购房程序、合同样本、按揭规定、房屋交接办理程序、房屋产权办理程序、物业管理和同签订程序等。其他在显眼的地方布置企业“VI”标识，在售楼部大门正面布置项目大幅鸟瞰图等。管理制度所谓管理制度，是指在销售过程中必须建立的各种工作程序和制度。根据经验，有了相对完善的制度和工作程序，首先可以使员工职责分明、工作程序化，不会出乱子；其次是可以减少不必要的官司和纠纷，保护企业利益，再次是给客户一种好的企业形象。需要建立的制度和程序有：主要的管理制度包括：员工劳动纪律、收款制度、合同签定审核制度、合同（档案）的管理制度等。主要的工作程序包括：客户接待礼仪、销售程序（以下框图可参考）、合同签订程序（以下框图可参考）、合同公证程序、更换合同程序、交付房屋程序、办理产权程序等。9.2.6销售工作计划安排根据上述对“阳光卫士”项目销售的分析，结合项目工程进展状况，将商品房的销售的主要工作和时间、广告发布的时间进度、费用投入的时间进度安排如下：（一）项目销售工作的内容及时间安排应该说正常的销售工作就是向前面框图所指的一样：宣传、接待介绍、签合同收告示。为了实现这一目标，让销售工作正常的开展，在销售的前期，要作大量的准备工作。本文本案介绍的销售工作，重点是介绍销售前期的一系列工作。项目销售工作内容及时间安排表序号工作名称主要内容时间一、销售准备工作2006/4/152006/6/151售楼处布置1、证件裱装、展示的图纸制作、各种上墙文件、图片、资料制作。2、安装砂盘、调整室内灯光突出重点。3、室内布景温馨的接待环境。2006/5/102006/6/102售楼书制作突出鸟瞰图的气势，商业功能的优势，全新的购物理念，商业向外的辐射能力、政府的支持力度、政府的优惠政策等。2006/5/12006/65/253售楼人员招聘及培训1、礼仪培训。2、接待程序培训。3、谈判技巧培训。4、合同签订技巧培训。5、建筑及房地产知识，企业规章制度培训。2006/42006/6/104路牌广告主要展示“鸟瞰”效果。为实现销售的哄动性，挂上支架的时间统一在6月15日16日这两天2006/4/202006/6/155建立网络主页建立项目宣传网络，制作网络主页。重点宣传“阳光卫士”项目的商业功能的优势、全新的购物理念、产业向外的辐射勇力、政府的支持力度、政府的优惠政策等。2006/4/152006/4/306按揭办理该项工作由独立完成2006/4/152006/6/157合同设计和制作1、“制式”售楼合同的补充协议设计制作，2、物业管理协议和制作，3、装饰装修管理协议设计制作。2006/6/152006/6/158开盘活动准备主要是从销售角度的准备。2006/5/252006/6/179电视广告制作主要报道“阳光卫士”项目奠基庆典及销售宣传。2006/5/252006/6/1010DM单制作结合项目开盘制作第一次DM单，突出项目规模、功能、价格。2006/5/202006/5/3111报纸广告设计组织稿件，采用新闻报道及广告宣传的两种方式，报道“阳光卫士“项目的开盘销售。2006/4/152006/5/3112其它准备工作2006/4/152006/6/17二、开盘销售1广告发布详见“阳光卫士”项目销售广告发布的时间进度安排”中各种媒体广告发布的时间安排。2006/6/12007/5/52正常销售接待客户、咨询、签订合同、付款等。006/6/12007/5/53公关销售根据销售情况、商业信息，不定期的开展公关活动。006/6/12007/5/54促销促销有两种形式：关于大型的促销活动详见本文案第一部分的有关内容；和般促销是指不定期在各地区发放“售楼收”、“DM单”等，原则上每月安排一到两次。006/6/12007/5/5（二）项目销售费用投入的安排项目销售费用构成编号费用名称说明小计金额（万元）一、宣传策划费用1641791路牌广告（57块）402售楼书12000份12000份*25元/份303DM单10万份100000份*0.5元/份54网络主页1万元15电视广告分时段发布，共计3540万元35406报纸广告（含新闻发布）分时段发布，共计3535万元30-357宣传画（赠品）3万元38促销活动费用（如房交会）5万元10万元5109灯箱广告项目周遍的主要通道布置15二、销售设施设备费用171砂盘一座（含局部大模型）10万元102鸟瞰图（3幅）、挂图（10幅）5万元53桌椅、沙发等接待及办公用品2万元2三、办公费用19.61办公用品、生活用品费办公硬件及日常费用，售楼人员统一着装62基本工资及补贴57人,人均基本工资元，时间为12个月3.63招待费用主要在招商过程中使用10四、销售提成117.31出售部分1800万元0.7%1262招商部分提成2020销售费用合计3203609.3项目销售价格定位9.3.1住宅根据国家经济适用住房价格管理办法的规定，利润不超过3%，并参照成都市目前政府向城市中低收入者推出的经济适用房价格标准（成都经济适用房政策定价为2000元/M22800元/M2），本项目住宅向退伍军人的售价平均为1500元/M29.3.2商业根据商业计划书分析，参考目前所在地区物业的市场行情（周边沿街商铺售价60008000元/），并结合该项目所处的地理位置和周边环境，拟定一个具有较强竞争力的房屋销售价（均价）如下：商业用房3500元/平方米（含公摊面积）；车库车位2万元/个；9.4销售收入住宅11.13亿商业1.68亿车位0.5736亿合计13.3836亿9.5销售税金预测项目计税依据税金(万元)营业税销售额*56691.80城市建设维护税营业税*7468.43教育附加费营业税*3200.75交通建设附加费营业税*5334.59商品房交易手续费销售额*11338.36契税销售额*1.52007.54合计11041.47销售税金占销售总收入的8.25，占总投资的14.439.6项目销售机构9.6.1住宅根据合同，住宅部分的60由北京华夏军人退役创业发展服务中心进行军内包销。其余40由四川华夏军创投资发展公司组织在军内销售。9.6.2商业选择有商业楼盘运作丰富经验的专业营销代理机构，以规避销售风险。第十章财务评价本财务评价是在国家现行财务税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务收益与费用，计算财务评价指标，考察本项目的盈利能力，据以判断项目的财务可行性。本报告的财务评价是在前面的建设方案，投资估算和融资方案的基础上进行。10.1项目建设成本估算本项目财务评价以静态方式测算项目建设成本，主要包括七个方面的费用。费用名称费用（万元）占总成本份额土地费用6787.408.86前期费用10170.0013.28建筑安装费用54180.0070.73财务费用2430.003.17项目管理费用900.001.17项目