合肥肥东新城开发区项目可行性分析报告.doc

中铁四局集团合肥肥东新城开发区项目可行性分析报告一、项目概况81.1 合肥市区介绍81.2 肥东县简介91.3 项目简介10二.项目资源价值分析122.1 政策环境分析122.2 合肥市房地产市场环境分析132.3 项目资源价值分析16三.项目地块价值分析183.1 项目SWOT分析183.2 土地现有价值评估193.3 项目发展前景20四、项目的风险及规避214.1 项目存在的风险214.2.风险规避方法21五、项目投资估算与效益分析225.1 编制依据225.2 投资估算22六、项目可行性研究结论24摘 要一、对该项目的定性认识： 根据我司对该地块周边资源环境和市场资源整合的综合分析认为， 该地块是拥有“巨大升值潜力”的，建议中铁四局用最低的土地价格收购该片地块，低风险进入。 从城市发展方向来看，合肥市实施“东向发展”战略，而本 项目在城东地区位置优势突出，土地的升值潜力大。 地块位于龙岗工业区与肥东县城的中心位置，紧邻合肥城市主干道长江东路，且地块周边已有非常成熟的街道网路，交通非常便利，较大程度上直接提升该地块的潜在价值。 随着本区域内新增楼盘的不断增多，周边社区附属设施的进 步完善，住宅、商业的销售价格成明显上涨趋势，地块必定 增值。 由于项目周边正在开发的大型楼盘较多，而紧邻地块西边的和顺东方花园项目，以大体量、物业产品的多样性、国际化的定位在龙岗区域尚属首次，如本项目现在拿地开发，将存在难于估计的风险，因而我司建议，先将地块收购，待该区域有一定市场前景时，再进行产品开发。二、该项目的潜在价值2.1.根据初步调研分析，我司认为该项目具有以下价值： 土地、住宅具有一定的投资回报预期 同过对项目进行差异化定位、品牌化经营、高水平操作，提升该项目的附加值。 随着该项目居住环境和商业环境的进一步提升，该地块 （包括所开发物业产品）具有随时间增值的巨大空间。 正在打造国际化概念的和顺东方花园能否通过后期市场的认可，将为本项目提供价值巨大的市场前瞻性，从而可以更快的实现投资预期。三、对该项目操作可行性的原则建议3.1.风险规避的合作原则：由于项目地块目前挂牌销售价格较高，使该项目成本提高、风险加大，确保项目低风险操作是首要原则。3.2.有限风险的操作原则：从长期战略角度看，该项目地块被低估，未来升值潜力大，但短期内难以达到预期回报，目前投资风险较大。可考虑先将项目拿倒手，但不要进行大资金的投入，等待时机：吸引落地项目或其他投资者；或者把所有的风险都锁定在项目本身，用项目抵押得到的资金进行项目运作。3.3.市场导向的产品原则：评价项目的好坏关键看变现速度的快和慢，只有产品符合市场需求才能保障所建项目尽快变现。所以重点投资“短、平、快”的住宅项目。3.4.资源整合原则：本项目与和顺东方花园相邻的街道上可建大面积的临街商铺，在短时间内就可以得到回报。还有其它的资源，如商业资源，在开发区企业工作的专家资源等。对拆迁的项目要利用合作方的资源，说服政府对所收规费给予优惠的付款政策。总之，要多整合加以利用，提升项目的附加价值。3.5.虚实结合的投资原则：以虚为主，以实为辅。也即土地购买资金可以实投，项目所用操作资金皆用项目自有资源和中铁四局无形资产向当地银行质押贷款来实现。3.6.扩大公司可操作性：即对新成立的公司要尽可能的完善房地产操作能力，控制降低经营风险。四.中铁四局与合肥方谈判原则先以合作意向书的形式向对方提出自己的购买条件，使对方主动或者被动降低土地购买成本或者土地购买履约金，我方以静制动，进退自如，待时机和条件成熟时再签土地交易契约。合肥肥东项目可行性研究建议报告一、项目概况1.1 合肥市区介绍安徽省省会，位于中国中部（北纬32、东经117），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。2002年3月区划调整后，合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市总面积7266平方公里，其中市辖区面积596平方公里，建成区面积近150平方公里。2003年末，全市总人口444.68万人，其中市区人口155.87万人。改革开放以来，合肥市经济社会发展步入了快车道，GDP连续20多年保持在两位数以上增长，综合经济实力不断增强，经济总量和人均水平跨上新台阶。经初步核算，2004年全市实现生产总值589.7亿元，较上年净增104.74亿元，增长16.2%；全年全社会完成固定资产投资361.48亿元，比上年增长41.7%；财政收入突破百亿元，达到105.4亿元，同比增长24.9%，其中地方财政收入为44.93亿元，增长25.3%；全年实现海关进出口总额35.08亿美元，同比增长16.3%，其中，出口21.89亿美元，增长20.4%；城镇居民人均可支配收入8610元，增长10.6%；农民人均纯收入2889元，增长21.2%。 1.2 肥东县简介肥东县属合肥市辖县，位于合肥市的东门，处于合肥市与长江三角洲地区的交通咽喉。境内旅游资源丰富，风景名胜品味高雅，极具开发价值，如：岱山湖旅游区、瑶岗旅游区、浮槎山旅游区、四顶山旅游区、龙泉山旅游区等。肥东县辖22个乡、14个建制镇、2个开发区，面积2211平方公里。2004年国内生产总值完成55.98亿元，同比增长18.7%，其中第一产业增加值19.46亿元，增长22.2%；第二产业增加值19.99亿元，增长21.7%；第三产业增加值16.5亿元，增长11.8%。县域经济综合实力名列全省第7位。工业经济持续增长。规模以上工业实现产值40.5亿元，增长24.19%，实现工业增加值16.55亿元，增长23.3%。工业经济效益综合指数180.74%，名列全省第6位。对外开放不断扩大。全年共引进各类招商项目161个，实际到位资金13.1亿元。合肥龙岗综合经济开发区引进项目24个，到位资金5.14亿元；肥东新城综合经济开发园区签约项目19个，实际到位内资4.18亿元。全县实现出口供货3.2亿元，外贸出口创汇1999万美元，24家企业拥有进出口自营权，外贸综合实力居全省县级前十名。完成全社会固定资产投资15.9亿元，增长54.8%。相继开工建设一些重点市政工程，销售商品房50.5万平方米，成功举办首届房地产展示交易会。全县城镇化率达31%。撮镇镇被列为全国小城镇建设重点镇和省发展改革试点镇。1.3 项目简介为了加快县域经济发展，推进合肥现代化大城市建设，根据肥东县经济发展的实际和专家意见，肥东县于2002年9月经合肥市政府批准设立了肥东新城经济开发区。该区域位于县城店埠镇和合肥市之间，总面积7平方公里，区内地势平坦，区位条件十分优越。项目区域板块优势明显。处于合肥市“东拓”发展的主轴线上，距离合肥市中心仅11公里，距市一环路约9公里，距市二环路约7.5公里，距长江批发市场5公里，合宁、合徐、合芜高速公路交汇于新区东侧6公里处，经合店路至高速公路肥东入口约5公里，合肥市的临泉东路在该地块北500米处与新区的八斗路连接，项目地块交通优势十分明显。本项目位于肥东新城开发区项目东邻祥和路、西靠临呼路、南沿合店路、北依和平路，属于城东区域，占地面积452.89亩，容积率小于1.45，总建筑面积约为43.8万平方米，以多层住宅为主，沿合店路、祥和路、临湖路可建沿街底层为商业配套用放（占10），具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。沿主干道合店路长度约350米，其他沿路长度约2000米，土地形状近于长方形。地势较为平坦，东面略高，已经部分平整。水、电、路、通讯、给排水系统已经通达。占地150亩的陈大社区已经建成并形成规模。二、项目资源价值分析 2.1 政策环境分析2.1.1合肥肥东新城经济技术开发区工业经济发展看好，吸引越来越多的人到此居住和就业，为地产项目的发展提供了必要的市场支撑。目前肥东新城开发区暂住人口约3万人左右，预计2010年肥东新城开发区将新区与店埠镇、撮镇镇、龙岗镇融为一体，形成一个40平方公里左右、人口35万的城镇群，成为合肥现代化大城市的重要组成部分，成为合肥市制造加工业的配套区、新型物流商贸区、县域工业的聚集区和建设发展中的新城区。2005年合肥市城区人口分布表1（请按照合肥市年鉴逐项填写）序号分类分区数量（万）比例（%）1常住城南6.507.052城中41.9745.553城北（含裕溪口）6.386.924市辖三县14.2115.42510.0910.956暂住13.0014.11总 计92.151002.1.2该项目所在的城东区已成为合肥市城市住宅区域发展的重点地区,为住宅地产的发展提供了空间。根据合肥城市规划要点，合肥市将实施“东向发展”战略，项目位置正处于合肥市“东拓”发展的主轴线上，区域发展优势突出。2.1.3随着合肥市对新成开发区的重点建设，为该项目提供了“天时、地利、人和”之优势。为加快开发区三产配套设施，开发区管委会与龙岗经济开发区联合陆续启动了规划和建设项目。从2002年以来，开发区已陆续开工建设了“和顺东方花园”、“汇景新城”、“聚龙阳光都市花园”等居住项目和“东方国际会议中心”等星级酒店项目，这些项目的实施一定程度上完善了开发区的功能配套。肥东新城开发区本着“亲商、安商、富商”的招商理念，为新城开发区的建设提供了全方位的服务，同时业提升了项目的人文自然环境、商业合居住环境。2.2 合肥市房地产市场环境分析2.2.1从1998年2004年合肥房地产发展数据来看，合肥市房地产业是成稳定持续增长状态年度施工面积（）竣工面积（）年度总产值（亿元）1998年39.531999年1045.7536.155.812000年1377760127.772001年1351.05723.8685.292002年1377760127.772003年1798802.35160.822004年2159.96847.71208.01 *注：以上数据来源于合肥市1998年2004年统计年鉴2.2.2.在2004年1月份合肥市多层住宅的供应面积仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多层住宅的占比明显下降，其供应面积的占有率由原来的近60%下滑了约20个百分点。 2.2.3.2005年合肥市区住宅均价为3145元/平方米左右，而与之相邻的龙岗经济开发区住宅均价则保持在1800元/平方米，而本项目所在肥东新城开发区住宅价格保持在均价1600元/平方米左右徘徊，其原因不外以下几点：土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。整个新城开发区的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。居民居住观念没有改变。大多数合肥市民认为，过了二十里埠河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为龙岗工业园区和肥东新城区是一个工业区，不适宜居住。同时，肥东新城开发区内所有的地产项目产权均属肥东县所有，在很大程度上限制了该区域的房价。部分市民的消费观念也限制了整个合肥市乃至肥东新城开发区的房价，许多合肥市民留恋城市中心的步足生活，不愿意去开发区内改善居住环境和投资房产。这段时间里，虽然出现许多有利于住宅本区域地产发展的政策（比如城市“东拓“政策），但一直没能使新城开发区房地产更上一个台阶。2.2.4 商业楼盘空置较多，对今后商业楼盘销售构成压力。能否成市是直接影响商业楼盘销售的关键因素，例如瑶海区长江批发市场大部分商业用房空置，整个批发市场处于惨淡经营状态。2.2.5 受国家宏观调控政策的影响，居民购房更加理性，住宅楼盘房价总趋势走底，开发商利润空间变小。2.2.6 土地资源区域可使用量稀缺，未来地价上升空间大。2.3 项目资源价值分析2.3.1该项目所处环境优越，土地资源未来升值空间大，有限的容积率与高压线占用及本区域内房地产市场的供过于求等因素，降低项目一定的利润空间。肥东新城开发区建设速度加快，带来越来越多的就业人口和居住人口；政府对城东居住区的规划和建设，正在改善该地区的居住环境；自然环境和各大型项目自带商业设施的逐步完善，将进一步提升该地区的人文自然环境和商业价值。目前，随着“和顺东方花园”“汇景新城”“东方国际会议中心”都一批肥东新城开发区的标志性工程的建设和完成，目标市场对该地区的认同度与日俱增。2.3.2 随着该地区居住人口的不断和人居环境的逐渐成熟，将给本项目提供一定的发展空间，但项目一期体量不宜过大，临街商铺资源是本项目都有的附加资源，应加以整合利用。目前肥东新城开发区就业人口约一万人，常住人口约3万，通过乡镇的相互融合，预计2010年人口可达35万人左右，随着新城开发区人口的快速增长，该区域内的房地产供应量和房地产价格将会突飞猛进。2.3.3城东区域的建设，为该项目的地块和其他隐形产业的增值提供了良好的市场支撑。在供过于求的房地产市场环境下，关键是要进行差异化设计，高水平运作，降低经营风险。三、项目地块价值分析3.1 项目SWOT分析3.1.1 项目优势 本项目位于肥东新城开发区与龙岗工业区核心地段，也是合肥通往肥东县的核心位置，居住环境、商业环境和新城中心区域正在形成之中，未来投资潜力巨大。 项目所在位置路网发达、交通便利，紧邻城市主干道长江东路，缩短了与市区和周边城市的时、空距离，增加了项目的吸引力和辐射强度。 土地较平整、无大面积拆迁工作，有利于资源整合，减少前期操作奉献。3.1.2 项目劣势 地块挂牌价格明显高出同步市场价，减少利润空间。 项目产权归属肥东县所有，大额限制产品成交价。 城东地区目前常住人口非常之少，且项目周边大型楼盘的开发较为频繁，在本地市场已供大于求，如现在开发物业产品将对项目产生严重的销售及资金回笼问题。3.1.3 机会分析 肥东新城开发区规模逐年扩大，继而带动前往城东就业与居住人口的不断增加，使该区域内住房与生活配套设施需求呈逐年递增。 政府实施“东向发展”战略，将提升本项目的价值和操作空间。 目前项目周边已有数个较大规模在建楼盘，如：和顺东方花园、聚龙阳光都市花园，其体量与本项目不相上下，但产品的种类、定位各有特色，为本项目提供了更有针对性、更符合市场的消费需求。3.1.4 项目市场竞争因素分析 合肥房地产市场总体量供过于求，受宏观调控政策影响，销售价格虽稳步上升，但销售速度缓慢，投资房地产风险加大。 项目周边同体量项目较多，且起步早，竞争激烈。通过以上分析总结，得出： 在进一步降低地块成交价格的基础上，使有限的利润空间最大化。 分析其他在建或在售楼盘，深入了解目前合肥市场对项目区域内的需求量及需求产品，对其进行整合利用，使本项目的自身价值凸显，缔造出完全符合消费需求的产品类型，实现土地、产品的价值最大化。 充分利用项目的交通优势，与政府协商引入公交线路，以“以人为本”的积极态度，用心打造品牌效应，为项目后期销售做好基础。3.2 土地现有价值评估 3.2.1.2004、2005年合肥市土地成交对比表（详见附件一） 3.2.2.根据我司实地调研及表格显示，本项目土地价格略高于该区域内土地市场价格。3.3.项目发展前景 3.3.1. 本项目区域是合肥“东拓“发展的重要区域之一，协议投资 40 多亿元，实际到位资金 5 亿多元 ，同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接合肥和新城区的中心。中铁四局参与竞拍原属万凯置业公司凤凰城花开碧桂园（西苑）地块，现售价格为33.5万/亩，楼板价约为346.4元/平方米，在地价上面我们有一定的优势。所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在1850元/ m2。四、项目的风险及规避4.1 项目存在的风险 合肥房地产市场供过于求，投资房地产项目整体风险加大，收益降低。 地块有存在部分住宅拆迁问题，使投资风险加大，减少项目利润空间。 本项目周边现开发的大型楼盘较多，拿到地后就进行开发，会造 成产品大量积压，严重影响资金回笼。4.2.风险规避方法 遵守将项目存在的所有风险锁定在项目自身的原则，减少对项目的现金投入，运作资金全部通过当地融资渠道解决。 对当地房地产市场进行充分的调研和论证，对项目进行差异化定位和高水平经营，整合临街商铺、环境等资源加以利用，提升项目附属价值。 可先将土地收购，待项目周边楼盘开发到一定程度时，重新整合市场资源，开发出适合市场的最佳产品。五. 项目投资估算与效益分析 5.1.编制依据 建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据； 各种费率依据国家相关文件。 5.2. 项目建设指标序号项目单位数量1总用地面积亩452.892总建筑面积平方米4350002.1住宅面积平方米3915002.2商铺面积平方米435003容积率1.454物业经营管理用房平方米10005可售住宅面积平方米390500 5.3.投资估算 投资估算表序号项目单价数量金额（万元）1土地费用33.5万元452.89亩152002前期费用8043500034802.1勘测设计费204350008702.2各类规费6043500026103工程费用900435000391503.1建安工程费800435000348003.2室外工程5043500021753.3机电工程5043500021754销售费用(管理费