唐山京唐港市场调查报告.doc

地产江湖数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流唐山京唐港市场调查报告1.区域概况1.1海港经济开发区区域位置图1.2区域概况京唐港（原名唐山港）位于唐山市东南80公里处的唐山海港开发区境内， 渤海湾北岸。陆上距北京市230公里，海上距上海港669海里，香港1360海里，距日本长崎港680海里，韩国仁川港400海里。位环渤海经济圈中心地带，是大北京战略的重要组成部分，是国家确定的沿海重要港口。河北省一号工程，唐山市以港兴市对外开放的龙头项目。早在1919年，孙中山先生在建国方略中就提出要在此地建设“与纽约等大”、“为世界贸易之通路”的“北方大港”。1.3经济发展状况经过15 年的开发建设，开发区经济实力不断增强，港口规模不断扩大，基础设施不断完善，目前已经拥有了良好的环境和竞争的平台。“十五”以来，开发区经济增长速度保持在年均40%以上，具备了河北省中等县的经济水平。2007年，实现地区生产总值43.7亿元，同比增长29.9；工业销售收入完成104亿元，增长21.6；财政收入完成9.5亿元，增长39.7；出口创汇完成8004万美元，增长12.6；实际利用外资2071万美元，占年目标的103.6；实际引进内资39亿元，增长13.7；固定资产投资完成50.2亿元，增长15.1。截至目前，区内注册企业近500家，项目总投资500多亿元，开工建设项目210个，竣工项目150个，累计完成投资近300亿元。西班牙德佳德斯公司、德国蒂森克虏勃等世界500强企业以及中冶集团、中材建设、中钢集团、中国地煤等一批国内知名企业来开发区投资兴业。大唐王滩电厂、唐山佳华煤化工、中润精煤焦化、恒通精密薄板等一批立区兴市项目相继建成投产，区内初步形成了煤化工、精品钢、电力能源、陶瓷建材、装备制造、仓储物流等产业雏形。1.4区域优势区域投资引力日益凸现，大量资本涌入，开发区加速发展的优势日益凸现。1.4.1区域优势京唐港地处京津唐一级经济区网络之中，环渤海经济圈的中心地带，国家重点开放开发地区。其地理位置正是沟通华北、东北和西北地区的最近出海口，背靠北京、天津、唐山、承德、张家口等座工业城市，占据华北与东北的交通咽喉地带，上能同京九铁路、京沪铁路、京广铁路交通大动脉相连，下能同京哈铁路、京承铁路、京包铁路欧亚大通道相连结。腹地广阔，货源充足，交通便捷。直接经济腹地唐山是中国重要的能源、原材料基地和多种农副产品富集地区，已形成煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸、食品十大支柱产业，又是沟通东北及华北的商品集散地和运输要道，每年有大量的内外运货物。间接经济腹地可覆盖河北、北京、山西、宁夏、内蒙古和陕西等地。1.4.2港口交通优势作为河北省唯一一个综合性港口，京唐港区已建成1.5 10万吨级泊位28个，货种涵盖煤炭、水泥、钢材、矿石、原盐、纯碱、液化石油气、集装箱、散件杂等十多大类数十个品种，航线通达40多个国家（地区）、90多个港口。2007年全年完成货物吞吐量4750万吨，吞吐量排名位居全国沿海港口第18位，外贸货物吞吐量排名第16位，京唐港首次跻身中国交通百强企业。京唐港区已成为拉动开发区乃至唐山区域经济发展的强大引擎。与港口相配套，唐港铁路、环渤海公路、唐港高速、沿海高速与大秦铁路、京秦铁路、京沈高速、唐津高速等国家交通运输动脉紧紧相连，使开发区形成了便捷的交通运输网络。1.4.3土地资源优势规划区内工业项目建设不占耕地，不占良田，无需拆迁，符合国家鼓励开发的条件，这种独特的土地资源优势为开发区今后发展带来了巨大的竞争力。区内已建成了“九纵七横”长达60多公里、贯通全区的道路网络，在10平方公里的建成区内实现了“九通一平”，22万伏变电站已并网供电，投资2.68亿元的二期供水工程正在加紧施工，区内学校、医院、宾馆等服务机构配套齐全，建成区绿化覆盖率达35 %，人均公共绿地达到18平方米，开发区大发展的基础设施框架已经形成。1.5人口及收入水平由于流动人口数量大，当地人口规模比较模糊。据了解三年前当地人口统计常住人口为5000人；目前当地常住人口及流动人口总量约为6万。由于外来人口数量居多，当地消费水平相对较高，所以当地企业员工待遇水平也比较高，服务企业员工月工资约10001500元。2.房地产市现状2.1现阶段市场发展特征随着城市发展的不断提速，政府城市建设力度不断增强、城市基础配套的不断完善，使整个城市的综合竞争实力有了大幅增长，这一切都对房地产市场有极大的促进，由于城市产业结构发展迅速、城市常居人口不断攀升，使整个城市的发展进入了良性循环。 当地地产市场区域划分比较明显，由南到北餐饮宾馆、商贸及原住区、新开发住宅小区呈线性走向分布。 住宅开发为近期开发重点，商服开发相对不足，供应结构不平衡。商业宾馆多为早期建筑，或闲置商业楼装修改造，在规模及配套方面落后；办公楼市场空白，仅部分早期来港办公企业自建使用或购买住宅沿街底商办公。 西北区域成为近期地产开发热点。一方面由于港口东南临近港口，为港口工业区首钢、几大焦化厂落户于此，可开发用地有限；另一方面西北地域广阔，可拓展土地空间大、便于规划无需拆迁开发难度相对较小。 规模性大盘角逐市场，产品品质大幅提升。目前在售项目基本为百亩大盘，小高层在市场露面，各项目注重社区规划，建筑单体外立面设计、色调搭配及建筑细部构造均比较新颖，并且在售项目中全部设置有会所。2.2住宅部分整体市场概述随着环渤海经济圈的快速发展，京唐港作为环渤海经济区域重要港口，其经济价值已为各方所认可。伴随几大焦化厂、首钢等大型企业的搬迁，地区人口快速集聚，给当地房地产市场带来了新的增长极。同时作滨海旅游港口，近年来港旅游人数逐年增加，带动当地宾馆及餐饮市场快速发展。04年以来京唐港投资价值凸现，大量资金涌入、规模化集中化开发拉开序 幕。由于当地规划区项目建设不占耕地、不占良田、无需拆迁的独特土地资源优势，符合国家鼓励开发的条件，为地区带来了巨大的竞争力。部分本土企业开始大规模圈地同时产品结构、配套、服务环境开始提升新的开发理念在本地快速蔓延。整体市场客群情况整体市场投资比例较大，从目前在售项目状况来看，个人消费为主体与约占到整体购房比例的90%，团购约占到约10%。个人消费中投资比例较重，约占到个人消费比例的50%，投资客户主要来自唐山、乐亭、北京区域，他们看中京唐港的发展前景；个人消费的50%为自用，这部分客户主要来自于京唐港周边村镇及外围来港务工人员，购房目的为满足基本居住需求。 2.3项目统计分析及对比目前市场在售项目统计项目名称项目地址开发商盛世景苑海安路与海欣街交叉口唐山市昌盛房地产开发有限公司晨辉 鸿福港盛街与海城路交叉口唐山宝业集团恒通花园港福街路北、港民街路南唐山恒通涂渡板公司海景怡园海安路与港盛街交叉口唐山千秋房地产开发有限公司上表可以看出目前市场供应相对集中，主要集中在城区西北部。在建项目均为本土企业开发，个别为集团化公司，前期开发意图为解决本企业员工居住问题后期转为市场化开发，整体开发层面较低。2.3.1供应量分析供应量详表：单位（万平米）项目名称占地规模总建筑面积容积率盛世景苑170亩221.9晨辉 鸿福190亩191.5恒通花园500亩501.5海景怡园115亩152.0各项目土地规模均为百亩以上，恒通花园土地规模较大，但被规划路所分割，地块均为规划路所环绕。各地块形状方正，便于规划。各项目规模相对集中，同时由于所处同一区域开发项目在项目优势方面也比较类似，竞争较为激烈。容积率适中。在售项目的容积率都在1.5-2之间，这样的容积率是建筑密度与居住舒适度之间一个比较合适的平衡点。2.3.2目前在售面积单位：(万平米)项目名称建筑面积在售面积在售销售率未售面积盛世景苑2268016晨辉 鸿福1936016恒通花园50125038海景怡园1546011总计81各项目均为分期开发，多数项目目前处于二期销售阶段，市场产品以多层住宅为主，海景怡园小高层进入销售阶段，恒通花园及盛世景苑高层项目预计在10月前公开。预计在今年下半年至明年上半年，高层产品成为市场主流，产品将发生形式变化，同类产品同期面市将会加剧市场竞争。2.3.3产品分析项目名称产品形态园林及景观规划盛世景苑多层板楼、高层板塔36 中心喷泉广场晨辉 鸿福 多层、小高层板楼36 中心景观广场 恒通花园 多层、高层板楼、别墅40 中心水景广场海景怡园 多层、小高层板楼 37 中心景观广场 规划设计通过上表可以看出，各项目采用的楼体类型以多层及小高层板楼为主，因为在目前的北方市场中，户型南北通透仍是客户较为关注的因素。环境设计多是在小区中建设一个集中的由铺装、喷泉及绿地组成的广场，楼间进行简单绿化，可以说园林规划设计还停留在房子加绿地的较低水平，距园林式布局、景观分布其间、步移景易的景观住宅还有一定的距离，没有特色，缺乏冲击力。户型分析目前市场在售产品面积范围基本集中在70140平米，主要面积段集中在100140平米之间，满足了投资与居住的多重需求。在售项目中主力户型为三居，面积基本集中在120-140之间各项目产品设计相似，均为传统南北通透户型。；一居及四居以上产品所占比例较小。早期开发产品多以满足基本居住需求为主，在港口经济发展加速的情况下市场中的高端客群需求呈现加速趋势，所以市场中目前大面积三居及四居产品销售速度较快。小区配套小区配套方面都不太完善，各小区均未设置幼儿园和小学，加之当前京唐港教育资源相对不足，后期这一问题将会凸显。各开发小区生活配套主要以沿街底商为主，但由于目前各项目沿街底商均为分割产权销售，个别企业购买底商作为办公经营之用，不利于后期租赁经营。 各小区均设置了会所但会所功能仅限于形式，未能体现出项目的品质和档次对项目销售起到推动作用。2.3.4价格及销售分析项目名称销售均价销售率盛世景苑330080晨辉 鸿福320060恒通花园350050海景怡园310060从上表可以看出，各项目销售价格比较接近，主要是由于个项目区域差别不大，产品形式及社区规模相近。受地产大势影响，除08年进入销售阶段的晨辉 鸿福小区外，其他项目07年价格涨幅均在1000元/平米左右。恒通花园，以3500元的价格排在首位，一是由于项目开发较早、规模模在各项目中具备一定优势，另一方面该小区在园林景观设计方面比较出色，同时目前多层住宅为现房销售，所以销售价格较高。盛世景苑，一期房屋已经交房，二期所剩方源已不多，近期价格未有太多变化，据了解高层产品于本月底开始销售，预计售价会有小幅上调。晨辉 鸿福是08年开始销售的新盘，小区一期仅销售5栋多层住宅，价格拉升空间较大。海景怡园销售价格相对较低，主要原因是客户反映其楼间距太近不利于采光。整体销售均价：3352元/平方米目前各项目销售均价集中在31003500元/平米之间，随着各项目销售进度、工程形象及各项目的成熟度等各项因素而上下浮动当产品在某一方面具有特殊优势时，销售价格比市场平均价格有一定提高，提高幅度取决于目标客群对这一优势的接受程度，从对样板项目的分析可以看出，目前的优势接受程度为：升值潜力工程进度环境地段（心理因素）价格2.4各项目横向对比2.4.1各项目基本情况一览项目名称盛世景苑晨辉鸿福恒通花园海景怡园项目位置海安路与海欣街交叉口港盛街与海城路交叉口港福街路北、港民街路南海安路与港盛街交叉口占地面积170亩190亩500亩115亩总建面积22195015楼体类型多层板楼、高层板塔多层、小高层板楼多层、高层板楼、别墅 多层、小高层板楼 装修水平毛坯毛坯毛坯毛坯面积范围80-14060-15090-16070-140销售单价3300320035003100盛世景苑盛世景苑，由唐山市昌盛房地产开发有限公司开发建设，项目总占地面积170余亩，总建筑面积22万平米，整体规划建设30栋住宅建筑形式为板式多层及高层住宅。小区中心四栋高层围合处规划中心水景广场。户型面积范围80140平米。该项目在当地知名度较高，一方面开发商介入市场早，早期开发昌盛宾馆在当地档次较高，显示开发商实力；另一方面项目一期目前已经交房，销售状况良好，在当地具有很好的口碑。目前在售产品主要为二期多层，销售均价3300元/平米，三层最高价3800元/平米，一层带带花园产品销售单价3600元/平米，顶层售价2700元/平米。高层为产品为一梯三户目前处于认购阶段，高层产品中包括部分复式住宅，目前处于诚意金订购阶段，产品及销售价格均未确定，复式住宅诚意金20万/套，高层平层住宅诚意金5万/套。晨辉鸿福晨辉鸿福，开发商晨辉房地产为唐山宝业集团下属子公司，项目占地规模190亩共计开发住宅楼30栋，采用西班牙建筑风格，面积范围60150平米，由于地块中心高压线迁移问题未解决，项目开发节奏缓慢，目前一期工程仅开发5栋多层住宅，从3月份项目开始销售以来目前销售率达到60%，剩余产品以100平米二居为主。目前项目销售均价3200元/平米，三层最高售价3700元/平米，顶层售价2700元/平米，一层带花园住宅售价3500元/平米。恒通花园恒通花园，由唐山恒通涂渡板公司投资开发，项目总占地面积500余亩，地块被规划路分割，目前开发南区。项目一期工程主要为企业内部员工购买，基本售完，目前销售主要为二期多层产品，剩余约300套房源，一期工程已交房入住，二期工程已进入外装阶段，高层产品主体也已封顶预计本月底开始销售。项目多层产品面积范围90160，主力面积偏大，体现了项目档次定位，高层产品目前未对外公布。开发商在楼外立面及户型的采光通风方面均有较大突破，该项目在所有户型设计上均实现了明厨明卫设计。小区中心景观部分规划部分联排别墅，目前未对外销售，据了解内部已消化完毕，每平米售价达10000元。该项目售价在同区域中最高，销售均价3500元/平米，三层售价4000元/平米，一方面由于项目为现房，符合操作规律，同时为项目后期高层提价做好了铺垫；另一方面项目园林景观与建筑实景呈现有说服力。海景怡园海景怡园，由唐山千秋房地产开发公司开发，项目占地115亩，总建筑面积15万平米，规划建设12栋多层、8栋小高层；小区8栋小高层建筑围合处规划喷泉景观广场；在建筑设计上，楼梯外立面采用现代风格，采用大面积弧形落地窗，多角度观景；小区户型设计多样，面积范围70140平米，满足投资及自住多种需求。同时小区内建有会所，内置棋牌室、健身房、医务室等功能；社区物业管理实行封闭式关管理一期多层工程主体已封顶销售完毕，二期目前还未开工处于认购阶段，目前项目销售均价3100元/平米。该项目售价实行一房一价定价政策，最高价楼层三层售价3490元/平米，顶层售价2300元/平米；项目一层设计为储藏室和车库，储藏室售价1500元/平米，车库售价3220元/平米。小高层产品也已开始认购，目前小高层认购起价3200元/平米，层加价50元/平米。该项目优惠幅度较大，目前最高优惠折扣0.95折，据了解前段时间优惠最最高折扣达0.9折。3.商业服务市场作为新型港口开发区，现有商业资源明显不足且业态整合力度不足、布局零乱，经营模式比较落后，缺乏大型商业配套。城区南部交通优势明显，主要集中大型餐饮及宾馆，配套商业相对欠缺。中部商业聚集区经营以小型超市、便利店、餐饮、小型旅店及其他生活配套商业为主，150平米门店年租金为5万元左右。北部新开发住宅区域商业开发主要以沿街门店为主，分割销售不利于大型配套商业进驻，对后期整合经营存在影响，目前门店经营主要以装饰建材、五金为主。主街老店面租赁情况比较满意，新