广建大厦项目可行性研究报告.doc

广 建 大 厦（钱江世纪城H-07-2地块）可行性研究报告杭州广建置业有限公司二一二年十月杭州目 录一、 项目概述21.1 项目简介21.1.1 项目位置21.1.2 项目经济数据及指标41.1.3 项目现状51.2 公司介绍51.2.1 公司基本情况介绍51.2.2 公司股东结构5二、 市场分析72.1 杭州情况72.1.1 杭州经济环境情况72.1.2 杭州房地产市场分析82.1.3 萧山区经济环境情况92.1.4 钱江世纪城板块解读122.2 项目周边市场在售物业情况252.2.1 项目周边市场在售物业情况252.2.2 周边市场结论28三、 项目定位293.1 项目优劣势分析293.1.1 项目优势分析293.1.2 项目劣势分析293.2 项目定位303.2.1 项目市场形象定位303.2.2 项目目标客群的定位323.2.3 裙房商业定位及运营策略33四、 项目建设的依据及施工完成情况374.1 项目建设依据374.2 项目施工完成情况37五、 项目投资预算及财务分析385.1 项目建设主要技术经济指标385.2 财务测算385.2.1 项目销售收入测算385.2.2 项目租金收入测算395.2.3 项目建设投资估算405.2.4 项目投资收益表415.2.5 工程进度计划表41六、 项目融资计划及还款来源426.1 项目融资计划42一、 项目概述1.1 项目简介1.1.1 项目位置本项目位于杭州钱江世纪城中央商务区核心地段，东南临广场路，西南至公园西路，西南面向杭州奥体博览城；杭州钱江世纪城地处钱塘江南岸，与杭州钱江新城隔江相望。钱江世纪城规划用地：22.27平方公里，是未来杭州城市中央商务区（CBD）的重要组成部份和城市双心结构的核心内容。本项目地理位置优越，道路交通便利，属杭州绕城公路圈中心。东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江，毗邻杭州萧山国际机场、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、浙赣、萧甬铁路，贯通萧山新老城区的市心北路和有“省门第一路”之称的机场快速路从境内穿过，连接杭州钱江新城的庆春路过江隧道，离杭州最繁华的商业中心钱江新城、杭州市民中心只有10分钟车程，地铁2号、6号、7号线将在区内贯穿而过。杭州钱江世纪城区域位置图杭州钱江世纪城规划结构图区位分析图1.1.2 项目经济数据及指标广建大厦项目占地面积共12456平方米（共计18.67亩），总建筑面积共94981.5平方米，其中地上建筑面积74736平方米、地下面积20247.6平方米，已经取得四证，拟建2幢商业、办公、餐饮、为一体的城市综合体，见下表。项目总体鸟瞰图1.1.3 项目现状本项目目前已经付清土地款，同时取得了国有土地使用证。本项目土地的开发建设规划，已经取得杭州市规划局审议通过，并办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。项目完成了规划设计、三通一平、围墙构筑、石渣回填、试桩等前期工程，现已完成桩基、围护工程、地下室底板已部分完成。1.2 公司介绍1.2.1 公司基本情况介绍杭州广建置业有限公司（以下简称广建公司）成立于2010年5月，经杭州市人民政府批准，在杭州市工商行政管理局萧山分局注册登记，注册资金2000万元，法定代表人许承阜。公司经营范围为房地产开发、经营，拥有杭州钱江世纪城H-07-2地块使用权及其商住楼项目（暂定名广建大厦）开发资质，贷款卡号3301090000816617。无重大诉讼或在进行的法院判决。该公司成立主要就是为本项目成立的，建设项目为高档甲级写字楼及商业餐饮用房，该项目得到市区两级政府的高度重视与支持，并与政府各相关职能部门建立了绿色通道。1.2.2 公司股东结构截止至于2012年6月，公司股东结构如下：许承阜认缴出资额1000万元，实缴出资额1000万元，占股比例50%；薛妍倩认缴出资额500万元，实缴出资额500万元，占股比例25%。张来波认缴出资额500万元，实缴出资额500万元，占股比例25%。二、 市场分析2.1 杭州情况2.1.1 杭州经济环境情况杭州位于中国东南沿海北部，是浙江省省会，副省级城市，是全省政治、经济、科教和文化中心，也是长江三角洲经济圈两个副中心城市之一，南翼经济、金融、物流、文化中心。浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮。杭州历史源远流长，自秦设县治以来，已有 2200多年历史。杭州还是五代吴越国和南宋建都之地，为全国七大古都之一。杭州是中国最大的经济圈长江三角洲地区重要的第三大中心城市。杭州经济发达，有“钱塘自古繁华”之称，经济总量居全国省会城市第二位，经济综合实力跻身全国大中城市前十位。全市面积16596平方千米，其中市辖区3068平方千米。总人口660.4万人，其中市辖区409.5万人。辖8个市辖区、2个县，代管3个县级市。杭州市覆盖了各行业领域的知名企业，如：杭氧集团、杭锅集团、杭汽轮集团、浙江中控集团等一批大型装备制造企业。“杭州制造”的前进齿轮箱、西子奥的斯电梯、杭州平面磨床、浙富水电设备、华立电能表、钱潮变压器在全国都是“顶呱呱”的，其中有些产品还填补了国内空白。杭州市轻工业迅速崛起了杭州娃哈哈、浙江中烟、农夫山泉等一批骨干企业。电子信息产业成主力军如：阿里巴巴、支付宝、连连科技、网盛生意宝等30多家知名商业模式创新企业。2011年，杭州市整体经济运行平稳，实现生产总值7011.8亿元，与2011年相比增长10.1%，连续21年持续两位数增长，增速快于全国、全省。其中一产、二产、三产分别实现增加值236.07、3322.15、3453.58亿元，增长2.5%、9.8 %和11.0%。三次产业比例由上年的3.5:47.8:48.7调整为3.3:47.4:49.3。全市按常住人口计算人均生产总值突破8万元，约合12380美元。2011年，杭州市实现固定资产投资3105.16亿元，增长17.1%，其中房地产开发投资1302.27亿元，增长36.2%。民间投资步伐进一步加快，全市民间投资达1738.18亿元，增长27.1%，占全市投资的56%，比上年提高4.4个百分点。2.1.2 杭州房地产市场分析在经历2011年的宏观调控的严峻考验后，2012年杭州房地产市场开发投资、销售上都有一定企稳和回升。据统计，2012年5月份，杭州市房地产开发投资保持较快增长，受供应增加和降价促销的共同影响，商品房销售由负转正。首先，房地产开发投资开始回升。根据统计数据，15月，杭州市房地产开发投资483.42亿元，比去年同期增长34.5%，增幅较14月提高8.1个百分点；高于全部固定资产投资增幅16.4个百分点。但扣除土地购置费，实物投资仅增长14.9%，占全部固定资产投资的45.0%。投资开始回升，房屋新开工面积降幅也有所收窄。上个月，房屋新开工面积769.33万平方米，下降21.1%，降幅较14月收窄23.3个百分点。住宅新开工面积降幅也在缩小，这也使得企业到位资金的降幅也持续缩小。15月，我市房地产开发企业本年到位资金640.06亿元，同比下降7.3 %，降幅较14月缩小5.5个百分点。其中银行贷款增长19.3%，增幅较14月提高3.6个百分点。另一方面，新建商品房销售市场似乎有回暖的势头，销售量近一年来首次由负转正。自去年4月起，杭州市新建商品房销售一直为负增长，今年5月由负转正。进入6月份，杭州楼市成交更是大幅反弹。据透明售房网统计，6月份杭州市区(含萧山、余杭)共成交商品房11367套，比5月大增3300多套，环比涨幅达41.91%。其中，住宅成交9453套，环比涨幅达47.54%。主城区成交6751套，其中住宅成交5217套，环比上涨51.31%，同比上涨286.16%。这一成交数据直逼楼市最高峰2009年6月的成交量，创“史上最严”楼市调控政策以来成交量新高。随着6月份成交数据公布，2012年上半年杭州楼市“成绩单”出炉。2012年16月份，杭州主城区共成交商品房21952套，一年前这一数据为10764套，同比涨幅达103.93%。2.1.3 萧山区经济环境情况2011年萧山区的综合经济实力不断提高。经初步测算，2011年全区实现地区生产总值1446.78亿元，可比价比上年增长11.1%。其中，第一产业实现增加值53.01亿元，增长2.5%；第二产业实现增加值886.84亿元，增长11.1%；第三产业实现增加值506.93亿元，增长12.0%。三次产业增加值占地区生产总值比重依次为3.7%、61.3%和35.0%，第三产业比重比上年提高0.5个百分点。全年完成财政总收入217.02亿元，增长19.1%。其中地方财政收入113.38亿元，增长15.5%。财政总收入超越宁波市鄞州区跃居浙江省首位。工业经济取得突破。全年实现工业总产值5025.35亿元，比上年增长16.5%。工业总产值首次突破5000亿元，这是继2002年全区工业总产值冲千亿后，取得的又一个重大突破。实现工业销售产值4954.65亿元，增长16.3%；工业产品销售率达到98.6%。其中，规模以上工业实现产值4553.20亿元，增长21.8%；实现销售产值4490.35亿元，增长21.6%。创新能力再上台阶。随着企业转型升级的进一步深化，科研投入、人才引进、设备进口等一系列举措已逐渐成为企业发展的自主需求，企业的整体创新能力又上一个新台阶。2011年全区规模以上高新技术企业实现工业销售产值714.74亿元，同比增长23.7%，高于工业平均水平2.1个百分点；全年累计实现新产品产值988.04亿元，同比增长38.4%，新产品产值率达21.7%。强队建设成绩喜人。2011年全区规上工业总产值占全部工业总产值比重达到90.6%，比上年提高3.9个百分点。3家企业上榜中国企业500强，18家企业入围全国民营企业500强，11家企业位列全省重点骨干龙头企业。截至2011年底，全区共有区级以上名牌产品340件，其中中国名牌22件，浙江省名牌97件；区级以上著（驰）名商标累计达到361件，其中国家级55件，省级105件。建筑之乡再获殊荣。2011年在全区建筑业企业的共同努力下，建筑业发展取得了十二五开门红，呈现出稳步增长的良好态势。全年新晋升一级建筑企业6家，新晋升二级企业16家，新批三级企业18家，二级以上建筑企业累计达87家。年末，在全省建筑业大会上，萧山区荣获“浙江省建筑强区”称号，成为杭州市唯一上榜的县（市、区）。产业规模持续扩大。2011年全区实现服务业增加值506.93亿元，比上年增长12.0%，总量首次突破500亿元，继续位居全省县（市、区）第一。经济贡献日益加大。服务业占GDP的比重从2010年的34.5%提高到35.0%，提高0.5个百分点；服务业对GDP增长的贡献率达到37.4%，比上年提高2.1个百分点；全区服务业实现财政收入90.93亿元，其中地方财政收入61.05亿元，分别占全区财政总收入和地方财政收入的41.9%和53.8%，服务业已成为全区地方财政收入的主要来源。内部结构不断优化。信息、金融和科技等生产性服务业加快拓展。2011年全区实现生产性服务业增加值191.37亿元，占第三产业的比重达到37.8%，比上年提高0.4个百分点；商贸流通业、房地产业、旅游业、社区服务业、文化服务业等生活性服务业平稳发展，新农都等商贸新十大项目建设全面推进。特别是旅游业发展优势凸显，2011，成功举办休博会、动漫节等重大节庆活动。全年共接待境内外游客1418万人次，实现旅游总收入147.86亿元，分别比上年增长16.2%和16.4%。投资建设难中有进。2011年，全区完成固定资产投资518.45亿元，比上年增长14.8%。其中，完成民间投资277.58亿元，占投资总额的比重由2010年的52.1%上升到53.5%。分产业看，工业完成投资222.09亿元，增长9.2%，其中完成技术改造投资157.35亿元。三产完成投资293.23亿元，增长18.9%。以政府投资为主的基础设施投资完成135.32亿元，增长12.0%。房地产业总体平稳。2011年全区房地产开发总体平稳，呈现投资增幅较快、施工规模正常、房价基本平稳，销售显著下降的局面。全年完成房地产开发投资101.05亿元，比上年增长35.3%，商品房新开工面积增长34.7%。商品房销售面积下降18.2%，其中住宅销售面积下降12.4%，但90平米以下住宅销售面积逆市上升37.8%。消费需求持续旺盛。2011年底，全区拥有连锁经营企业29家，连锁商场门店1703家，全年实现销售额84.97亿元。全年实现社会消费品零售总额336.98亿元，比上年增长18.7%。其中，批发零售贸易业286.37亿元，增长18.6%；住宿餐饮业50.61亿元，增长19.0%。市场持续健康发展。年末全区拥有各类专业市场共计153个。其中商品市场151个，亿元以上市场26个，百亿市场4个。星级市场累计达53个。其中四星级市场3个，三星级市场10个。全年市场成交额达691.40亿元，比上年增长8%。对外贸易稳定增长。全年实现进出口总值143.27亿美元，增长26.2%。其中，出口总额89.84亿美元，增长21.2%。全年一般贸易出口75亿美元，增长21.3%；加工贸易出口14.83亿美元，增长20.3%。外贸结构更趋合理。2011年全区机电产品出口24.39亿美元，增长20.3%，占全区出口的27.2%；汽车配件产品出口3.34亿美元，增长37.3%，高于全区出口增幅16个百分点。高新技术产品出口2.92亿美元，占全区出口的3.3%。同时，传统产业转型升级步伐加快，尤其是纺织行业大力发展化纤等上游产业，提高产品附加值，提升出口竞争力，全年纺织品出口增长25.3%，增幅高于全区各行业平均水平。招商引资逆势发展。2011年，全区招商引资多管齐下，突出招大引强、招新引优，推动招商引资提质增量，招商引资在逆境中实现了新发展。当年新批外资项目104个，增资63家，合同利用外资13.91亿美元，增长4.1%，实际利用外资8.08亿美元，增长4.5%。全区共引进市外内资项目306个，协议资金137.44亿元，到位资金68.01亿元。2.1.4 钱江世纪城板块解读t 发展背景：在经济全球化的推动下，长三角城市群已经成为世界制造业向中国转移的目标地带。近年来，以杭州为重要节点的长三角南翼，制造业蓬蓬勃勃、如火如荼，基本形成具有国际化产业集群特点的三大产业带：一是嘉杭（萧）绍甬轻纺、服饰、机械、电子、信息制造产业带，二是杭（萧）台温轻工、电器、机械制造产业带，三是杭（萧）金（义乌、永康）衢五金、机电、小商品制造产业带。从行政区划、经济区位、空间位置和功能强度综合分析，以上海为核心的长三角城市群，可以进一步划分为西翼、南翼两大板块。作为长三角南翼核心的杭州，在长三角城市群中处于“亚中心”的重要战略地位，其重要性不只表现在是区域内三大产业带的交汇点，也不只表现在作为区域行政、政策、信息、金融等资源中心向周边放射、传递的源头，而更是集中表现在作为“亚中心”的杭州，承担着区域性要素流动、资源整合、区域合力等至关重要的功能，承担着对长三角整体发展的重要责任。就区域性要素流动、资源整合、区域合力等核心功能而言，长三角南翼制造业的进一步发展一方面迫切需要获得“亚中心”全方位服务体系的支撑，另一方面“亚中心”服务体系的完善也将为区域制造业提升创造更为优越的条件。在此长三角南翼面临区域协调发展、产业整体提升的关键时刻，杭州市委、市政府适逢其时地提出从“西湖时代”向“钱塘江时代”大跨越的正确决策，而大手笔建设钱江世纪城新型CBD，正是实施这一决策的战略抓手，是全面、快速提升杭州城市综合服务功能的战略举措，是落实长三角“亚中心”战略地位的关键步骤，此举必将有效拓展杭州湾产业带发展前景，并为长三角整体发展提供强劲动力。钱江世纪城计划以“CBD”为概念，着力打造特色鲜明、功能特殊的现代化、国际化地区商务中心，逐步成为杭州湾商务信息集聚辐射地带，商务企业、商务生态涵养地带，商务服务产品的成长和创新地带。在未来1015年间，钱江世纪城将建成基础设施完善，大型民企集团总部高度集聚，现代服务系统配套齐全，金融、商务、物流、会展、信息、旅游、休闲娱乐、房地产等相关都市产业高度繁荣，信息化水平居全国同类商务中心前列，城市生态环境和社会综合发展水平主要指标居全国同类城区前列的杭州CBD新城区。钱江世纪城是现代服务产业集聚发展的新探索，是国际化商务城区建设的独特尝试。在功能系统上，世纪城应当有三个层面的“集群”含义，即：成为世界服务业向长三角转移的集群基地；成为国内外和本地大型企业总部集群基地；成为为制造业企业服务的各类服务企业的集群基地。在形态系统上，世纪城应当是世界建筑造型艺术精华的荟萃之地，是现代化、科学化布局的典范之地，是生态化程度较高的景观之地，是以经济为重心，兼顾社会、人文、环境协调发展的功能示范区域。在服务系统上，世纪城应当享有最宽松的政策环境，进入该基地的企业能时刻感受到法律基础上的“自由经济”氛围，基地管理者将为进入基地的各类企业提供公开、透明、平等、完善的系统化服务。t 世纪城建设的意义：1. 世纪城建设是提升长三角南翼制造业的需要1) 长三角南翼制造业期待进一步提升2) 世纪城将以生产服务业为重点促进长三角南翼制造业的提升2. 世纪城建设是杭州打造“亚中心”的需要1) 杭州打造“亚中心”需要进一步拓展城市价值链2) 世纪城将是杭州建设长三角“亚中心”的关键步骤3. 世纪城建设是引领萧山从工业时代向知识经济时代过渡的需要1) 萧山迈向知识经济时代要求进一步加快转型2) 世纪城将成为萧山从工业时代向知识经济时代过渡的经典例证t 发展背景与开发条件：1. 发展机遇分析1) 国际制造业新一轮转移为钱江世纪城建设提供新契机2) 长三角一体化进程使钱江世纪城凸显要冲地位3) 浙江三大制造产业带提升打开钱江世纪城发展空间4) 杭州城市功能重组赋予钱江世纪城发展新方位2. 开发条件分析1) 腹地广阔、五流交汇的区位条件2) 实力雄厚、竞争力强的产业基础3) 土地资源丰富、开发成本低廉的比较优势4) 人文精神卓著、体制机制灵活的发展环境t 发展目标与战略定位1. 总体目标：杭州CBD的重要组成、长三角CBD系统的亚中心。首先，根据杭州新一轮发展规划的要求，钱江世纪城要与杭州老城区、钱江新城共同构成杭州市的中心区，一是要满足钱江世纪城本身城市系统的要求，二是要满足杭州城市大系统组团功能配置的要求。其次，在长三角一体化进程不断加快、有机联系日益紧密的城市系统逐步形成的趋势下，钱江世纪城作为杭州的一部分参与长三角的分工，在与对岸钱江新城的共同推动下，成为长三角制造业支撑体系中的一个重要环节，确立长三角CBD系统中仅次于上海的“亚中心”地位，一是要满足长三角以上海为中心的城市体系功能分布的要求，二是要利用自身特点和优势，完善长三角服务链，提高长三角服务系统的有效性和竞争力。2. 具体目标：现代化、国际化、综合化、生态化、数字化、人本化CBD。3. 战略定位（一）总体定位：新核心、新基地、新平台，钱江世纪城正处在天时、地利、人和的难得战略发展期，其总体战略定位为杭州市的新核心、杭州湾的新基地、浙江省的新平台。（1）杭州现代化国际城市的新核心杭州的CBD由原来的老城区转移到钱塘江两岸，由钱江新城与钱江世纪城共同承担杭州市CBD的功能，从而构成杭州市的新核心之一。在基本功能相似的基础上，从各自的功能特色来看，新城主要以文化、行政为特色，而世纪城可能更加偏重于经济功能，所以我们又称钱江世纪城为杭州市的“经济CBD”。（2）杭州湾先进制造业的新服务基地杭州湾产业带集聚了大规模的工业园区，在迎接世界制造业转移的过程中，在中国吸引外资的直接投资中必然会获得巨大的成功，这个成功的过程就是先进制造业基地的建设和发展过程。制造业的成长与发展过程，也是一个对服务业需求的量不断增加、品种不断增多的过程，也就是说，是一个服务业的大发展过程。服务业与制造业呈现相辅相承的关系，要发展制造业就必须发展服务业，如果中心城市不能承担起服务的职能，制造业的发展就会受到影响，短期会制约产业集聚的速度，长期则可能限制产业的升级和产业链的延伸，继而影响到整个制造业竞争力的提高。因此，钱江世纪城必须要承担起为制造业服务的功能，争取成为杭州湾制造业的服务基地。（3）浙江省民资外资互动发展的新平台浙江省是全国民营发展速度较快、民营经济实力和影响巨大的省份，浙江发展的模式也与其他地区存在明显的差异。在世界产业加快转移的情况下，浙江完全可以利用民营经济发展良好、民营资本活力强的优势，加快吸引外资的进程；同时，民营经济的发展可以利用外资的资本、技术、知识等，在竞争与合作中提升自己。钱江世纪城，要努力打造一个民资引外资、外资促民资的民资、外资互动平台。（二）功能定位：区域性的管理中心、配置中心、服务中心t 产业发展方向：构建以生产服务业为主体的服务业支撑体系钱江世纪城的服务业支撑体系可以分为三个层次：一是主体产业，即生产服务业；二是辅助产业，指对生产服务业有辅助性作用的服务业，如商业、旅游、文化娱乐、房地产业等；三是配套产业，指与生产服务和辅助服务相配套、并具有外部推动作用的社会服务业，如教育、医疗、社区服务等。1. 主体产业：金融、贸易、会展、咨询中介、物流管理、信息服务2. 辅助产业：商业、旅游、文化娱乐、房地产3. 配套产业：教育医疗、社区服t 钱江世纪城规划：钱江世纪城地处钱塘江南岸，杭州绕城公路圈中心，东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江，西南至七甲闸-利民河，南到前解放河，东至利群河和市心路，与杭州钱江新城隔江相望，规划总用地22.27平方公里，可容纳人口16万人。钱江世纪城的开发建设，是贯彻杭州市委、市政府实施“沿江开发、跨江发展”战略，实现该区“接轨大都市、建设新萧山”方针，使杭州由“西湖时代”逐步迈向“钱塘江时代”的重大举措。它的实施，对拓展杭城发展空间、保护杭州老城区、全面展现杭州新世纪新形象具有重要的历史意义。根据杭州市城市总体规划，钱江世纪城将与钱江新城共同构成未来的杭州城市核心和中央商务区，共同组成一个城市公共中心，在功能上遥相呼应、优势互补。如今，他们之间的连接纽带-庆春路过江隧道已全线通车，将两岸的时空距离压缩至五六分钟以内，从地理上让钱江世纪城更紧密地与杭州市主城融合。t 钱江世纪城建设情况目前，钱江世纪城的工程建设正在有序进行，在建项目有30多个，各项建设已经初见成效。其中奥体博览城核心区、江宁总部大楼、浙江民营企业发展大厦等项目已经启动或是已竣工交付使用。其中奥体博览城，作为钱江世纪城的标志性工程，与钱江新城的杭州大剧院遥相呼应，是承办洲际性、全国性的大型体育赛事活动的功能。其中，主体育场、国际博览中心、体育游泳馆、网球中心、综合训练馆等5个主要场馆项目计划在“十二五”期间建成，并成为杭州申办2015年全国城市运动会的重要砝码。t 钱江世纪城交通对于房地产业来说，项目地段是决定楼盘价值的首要因素，而交通配套则是决定地段优劣的核心元素。从区位上看，钱江世纪城拥有优越的交通配套，毗邻杭州萧山国际机场、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、浙赣萧甬铁路，贯通萧山新老城区的市心北路和机场快速路将从钱江世纪城内穿过，规划的地铁2号线、6号线也将贯穿该区。目前，钱江世纪城通往杭州主城区主要有两大动脉，一个是原有的钱江三桥，一个是已通车的庆春路过江隧道，这是杭州市的首条过江隧道，只要五六分钟时间就能到达对岸。奥体博览城还将规划另外一条配套通道，即青年路过江隧道，目前已经在规划中。这条隧道位于钱江三桥和庆春路隧道之间，初步规划北接灵江路，南连萧山青年路，届时从钱江世纪城前往钱江新城和杭州主城区又将会多一条途径。同时，机场路也将规划改建，分成上下两层，成为城市快速路。t 钱江世纪城土地出让情况2011年钱江世纪城已成功出让18宗地块，出让面积234927.2平方米（折合约352亩），成交金额约40.63亿元，占2011年萧山土地成交金额的33%。其中，2011年1月10日至1月20日成功出让的15宗地块均是2010年挂牌，成交金额约37.52亿元。从土地性质上看，18宗成交的地块只有1宗为住宅用地，即萧政储出【2010】69号，其余均为商业用地。但即便是住宅用地，也创下了去年14543元/平方米的萧山宅地楼面价新纪录。出让地块为楼盘建设提供了基础，而钱江世纪城的发展将产生巨大的住房需求。保利地产和多个商业总部的进驻，将会给该板块带来大量的人流。根据相关数据，目前钱江世纪城板块的在售楼盘均价大多在2万元/平方米左右。2.2 项目周边市场在售物业情况2.2.1 项目周边市场在售物业情况t 万和国际项目位置：萧山区市心北路与广场路交汇处，庆春路过江隧道出口以南开 发 商：杭州文茂置业有限公司 总 建 面：17万平方米户型面积：75138平方米交付时间：2013年12月销售价格：均价1.38万元/平方米左右项目说明：17万余方的大型城市综合体，拥有购物广场，以及写字楼、住宅于一体。t 大象国际项目位置：杭州钱江世纪城近皓月路和民和路交叉口开 发 商：浙江爱蒙高实业有限公司 总 建 面：92941平方米户型面积：单层2000平方米写字楼交付时间：预计2013年12月销售价格：售楼部登记价格2万元/平方米左右项目说明：大象国际中心地处于杭州钱江世纪城CBD核心区中轴线，近皓月路和民和路交叉口，紧邻城市公园、庆春过江隧道出口和地铁2号线内环路站，占地面积8579平米，总建筑面积92941平米（含地下），建筑高度150米，由西班牙著名的建筑设计机构-GCA中国荷亚瑟建筑咨询事务所担纲方案设计，是未来钱江世纪城CBD内一座体现绿色生态办公理念的国际化标准高端写字楼。t 金昌春和钱塘项目位置：萧山钱江世纪城飞虹路（外环西路）与民和路交叉口开 发 商：杭州金昌房地产开发有限公司 总 建 面：17万平方米户型面积：90180平方米交付时间：未定楼地面价：14543元/平方米项目说明：项目位于钱江世纪城核心区位，距离地铁2号线仅600米，紧邻奥体博览城。t 雷迪森财富中心项目位置：萧山钱江世纪城内，萧山市心北路108号，紧邻地铁一期建设二路站开 发 商：杭州威斯汀置业有限公司总 建 面：约20万平方米户型面积：178300平方米写字楼交付时间：2013年底销售价格：均价2.2万元/平方米项目说明：引入了雷迪森酒店管理模式，245米地标建筑，高达50层，建成之后它将对消费者对城市乃至整个社会都有着深刻的影响，将成为萧山的最高地标建筑物。汇集5A国际写字楼，六星尊尚会所尽享奢荣；世界级豪华雷迪森铂金酒店高尚配套，五星级商务综合体与城市脉动财富共赢。t 德圣博奥城（住宅）项目位置：萧山钱江世纪城内，萧山开发区青年路（毗邻奥体博览城，青年路和建设二路东北口）开 发 商：杭州德圣房地产开发有限公司总 建 面：约18万平方米户型面积：75150平方米写字楼交付时间：2013年底销售价格：1.8万2.4万元/平方米项目说明：建设中的青年路在紧邻项目西侧通过，直接连通奥体博览城。2.2.2 周边市场结论项目周边目前在售物业相对不多，销售均价多在1.4万元/平方米左右。但随着钱江世纪城定位的清晰和建设、招商工作的加快，及未来区域市场随着地铁的开通、奥体博览城的建设完成及青年路隧道的开通等利好影响，钱江世纪城将真正是实现“接轨大都市、建设新萧山”方针，使杭州由“西湖时代”逐步迈向“钱塘江时代”，该区域的房地产市场也逐步被市场所认可。三、 项目定位3.1 项目优劣势分析3.1.1 项目优势分析1. 地块位于钱江世纪城CBD核心区；2. 地块已进行前期场地施工，项目已取得项目土地证、用地规划许可、工程规划许可、施工许可证等各项手续，具备快速开工和销售的前提条件；3. 钱江世纪城区域前景好，地铁开通与杭州近距离，庆春隧道使得项目距离万象城等更为便利，使得项目板块的居住和投资环境得到进一步的提升；4. 板块市场日益成熟，配套建设紧锣密鼓，区域各项目定位高端，有助于吸引大量高端客群；5. 项目规划设计超前，两幢外波浪型设计市场记忆深，有助于项目后期宣传启动；6. 办公单元每层3个，每个400平方米左右，相对于周边以上千平方米为单位分割销售的写字楼，具有显著的唯一性和总价优势。7. 主楼采用三叶型布置，克服了传统点式写字楼多套布置时的朝向和通风问题，使每个单元都有良好的采光和通风条件。8. 发达的浙江经济和杭州企业，及萧山强大的经济实力，为本项目的成功开发提供坚实的基础。3.1.2 项目劣势分析项目周边的配套建设，需要一定的时间周期来进一步完善。3.2 项目定位3.2.1 项目市场形象定位t 钱江世纪城CBD核心思想建筑钱江世纪城：政府规划、建造、潜力无限的新城CBD核心：强调项目的核心位置优势及价值思想建筑：项目无论是规划设计还是后期推广，都将是一个有文化、有思想、有内涵的项目，从而区别于众多市场上同质化的产品t 指导原则本项目是钱江世纪城中央商务区的重要组成部分，本着经济、社会、环境三个效益兼顾的原则，在设计上充分利用该地块的自然环境和地理环境，发挥想象力，大胆创新，塑造一个具有时代特征、鲜明个性的现代城市公共建筑。本工程按照高档办公楼标准进行设计、开发和定位，结合地块特点及土地出让要求，我们提出了办公单元的设计概念，按土地出让要求办公出让面积不少于400方为一个办公单元，塔楼每层由三个办公单元组成，采用三叶形布置，使每个单元都有良好的采光和通风条件，解决了点式高层办公楼的朝向和通风的不足，创造一个舒适健康的工作环境。t 设计理念：根据设计原则的要求，本设计提出三条设计理念：功能的合理性，空间的丰富性，形象的标志性。功能的合理性即合理布局高层办公楼、裙房功能区及停车等功能区块。空间的丰富性即建筑空间组织中高与低、虚与实、内与外的穿插组合。形象的标志性即用简洁明快的手法体现建筑的时代性、建筑的个性，给人留下强烈的视觉效果。t 与城市设计的关系：由于本项目地处钱江世纪城中央商务区，在设计上要求充分考虑城市设计的要求，本设计关注城市设计中的连续性、通达性和呼应性。连续性即关注城市空间和绿地的连续。通达性即关注人的活动在建筑内外、地下地上的一种方便易达。呼应性即考虑建筑造型与周边建筑群及环境之间的关系。3.2.2 项目目标客群的定位浙江本省的民营企业：包括杭州、萧山，甚至是绍兴、温州等进入杭州办公的新民营经济需要与之匹配的形象中心，钱江世纪城的中央地位有望获得青睐。尤其根据国家大力发展中小型企业的方向，引入了整个版块中最为稀缺的小分割低总价写字楼，创造了本区块独一无二的高等级核心位置低总价写字楼。浙江的房产投资者：写字楼相对于住宅而言，具有不限购不限贷和投资回报率高等特点，在项目推向市场的时候，必将也引起浙江投资客的喜好。其他：服务型企业/创业型企业/企事业单位/科贸企业或其他办事处、保险金融、培训机构等。3.2.3 裙房商业定位及运营策略（一）项目商业定位t 项目功能定位集休闲、娱乐、健身、高档饮食为一体的高档消费中心依托钱江世纪城定位和项目写字楼高端客群，形成区域性高档消费中心和商务配套中心。t 商业客户定位商业物业的特殊性决定了本案对目标客户的研究将包括三个部分，即终端消费者、经营者及投资者。通过对市场、竞争对手以及项目分析，对本案的商业物业目标客户初步定位如下：t 终端消费者定位及描述v 定位城市新贵、私营企业和外资企业的中高层以上管理人员；民营企业主、个体户；企事业单位中层以上管理人员；政府公务员；高薪白领；其他中高收入阶层（律师、医生、教师等）。v 描述收入水平处于城市中高水平，年龄结构在30-55岁之间；受教育程度普遍较高，注重生活品质，易于接受新鲜事物；注重消费场所的经营环境和档次、知名度，有产品的品牌知名度。t 经营者v 定位高级桑拿足浴，高档美容美体、健身、逾迦等；银行等金融机构、通信公司；中高档餐饮、咖啡店；高档百货；中高档酒吧、茶吧等各种吧类。v 描述具有良好的品牌知名度和号召力，有一定的经营档次和经营特色；具有较大的市场消费能力和客户认同度。t 投资者v 定位投资机构；经营机构；个人投资者；职业炒家。v 描述具有很强的资金实力；对该区域及本案的发展前景看好，以物业保值增值和投资回报为第一性；注重经营管理公司提供的推广及经营管理服务。t 商业运营模式定位统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广由开发商统一持有产权（只租不售），对商业进行统一规划，对符合项目商业规划的定位的品牌进行统一招商，所有经营户必须服从商场的统一经营管理，并有商场管理公司进行统一营销推广，进行商业的前期培育，已达到商业的成功运行。（二）招商及经营策略项目的招商，建议与项目营销推广同步，形成互动效果，相互呼应，也相应支持。我们因此拟定如下招商计划：第一步：招商酝酿期（2012年6月12月底）目标：确定业态规划及功能分区，制定招商计划，大范围积累目标客户。细则：准备招商物料，推出户外广告，播出招商信息，接受招商咨询及登记目标客户。第二步：招商启动期（2013年1月7月底）目标：发布多元媒体广告，提高项目知名度，在经营市场和消费市场造成轰动。同时，初步建立稳定客户，与主力商家达成租赁意向，其中达成意向者占总量30%。细则：在业内造成轰动效应，同时继续利用媒介播出项目正式招商信息。接受客户咨询，可达成初步意向。第三步：全面招商期、销售期（2013年8月2014.2月底）目标：与主力商家签定租赁协议，发布签约信息，刺激投资者购买欲望，增强各界对本案的信心，也刺激经营者决策。同时，不间断的媒体推广，增强本案曝光率。全面签订租赁合同，租赁量占总开发量80%。细则：利用报纸、杂志等媒体刊登项目招商信息，同时定