南柴屯城中村改造项目可行性研究报告.doc

第 1 页 共 85 页 南柴屯城中村改造可行性研究报告南柴屯城中村改造可行性研究报告南柴屯城中村改造可行性研究报告 前前 言言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所 处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的 规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方 式。 4、 对项目进行投资分析和风险分析。 5、 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、 报告编制依据 1、 开封市规划局规划方案； 2、 国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、 开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见 （汴政 2007 52 号） 4、 现场勘察和实地调研所得资料。 5、 开封日报社地产事业部提供的资料 南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告 第 2 页 共 85 页 内 容 提 要 项目地址：项目地址： 开封市南柴屯 项目性质：项目性质： 城中村改造 项目名称：项目名称： 南城盛世 （ 暂定 ） 项目目标：项目目标： 将南柴屯改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教 育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的人文生 态生活园区 本文通过对南柴屯区域 1000 亩地块的开发经营环境的市场调查 分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据南柴屯人文生态区 域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营 策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、 财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。 依据本文的方案，项目总建筑面积 80 万平方米，项目总投资 18.77 亿元。经测算项目实现利税 25 %，因此项目在经济上具有较强的可 行性。 关键字关键字 南柴屯南柴屯 城中村改造城中村改造 人文生态区域人文生态区域 第 3 页 共 85 页 目 录 前 言1 内容提要2 第一部分 开封市区域特征 一、基本概况8 二、自然条件9 1、地理环境9 2、自然资源11 3、人口分布12 4、气候环境13 5、工程地质15 6、水文地质15 三、经济发展16 四、政策环境及政策依据18 1、国家政策18 2、地方法规20 第二部分 项目开发建设的必要性 一、项目背景22 二、项目建设的必要性24 第三部分 开封市房地产市场分析 一、2010 年前三季度河南省房地产开发市场运行基本 特征分析上26 二、2010 年 1-10 月开封市房地产市场整体概况 31 三、2010 年 1-10 月开封市各类型房屋供求状况 32 四、2010 年 1-10 月开封市商品房价格变化情况 34 五、开封市消费需求分析34 六、开封市发展趋势分析35 第 4 页 共 85 页 第四部分 项目概况及定位 一、建设地址及属性分析37 1、项目的地理位置37 2、项目的地形、地貌38 二、总体设计规划理念39 三、项目地块 SWOT 分析40 1、优势40 2、劣势41 3、机会42 4、威胁42 四、项目定位42 1、总体定位42 2、项目形象定位44 3、产品定位45 4、定位依据46 5、目标客户定位47 6、物业管理定位48 第五部分 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议49 二、项目规划设计条件51 三、初步规划方案52 四、项目技术指标53 五、建筑单体设计54 六、建筑环境及园林景观设计55 第六部分 拆迁、安置、补偿方案 一、补偿依据57 二、补偿标准58 第 5 页 共 85 页 三、经济补偿58 四、补偿方式59 五、安置房建设59 六、其他安置房及优惠房建设59 第七部分 项目工程设计 一、项目建筑设计定位61 二、住宅标准及设计61 三、公用建筑设计标准64 四、设备与设施标准64 五、环境保护措施64 第八部分 公用工程设计 一、给排水工程66 二、电气设计68 三、安全防范系统71 第九部分 经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略72 二、项目实施计划74 三、营销方案75 四、项目投资估算77 五、资金筹措计划81 第十部分 盈亏平衡与敏感性分析 一、项目盈亏平衡分析82 二、项目敏感性分析83 第十一部分 可行性结论与建议 一、风险与防范建议85 二、拟建方案结论性意见86 第 6 页 共 85 页 第一部分 开封市区域特征 一、一、基本概况基本概况 第 7 页 共 85 页 开封市位于河南省东部。全市总面积 6444 平方千米，总人口 490 万人。其中市区面积 359 平方千米、人口 85 万。开封位于中国河 南省中部偏东，地处中华民族历史文化摇篮的黄河之滨，是一座历史 文化悠久的古城。是北宋时的国都，简称汴，是我国七大古都和国务 院首批公布的 24 座历史文化名城之一，在中国的历史上，开封曾被 称为大梁、汴梁、东京、汴京等。自建城至今已有 2700 多年的历史。 战国时期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金 七个王朝曾先后建国都于开封，故称“七朝故都”。开封与中国的西 安、洛阳、北京、南京、杭州、安阳并称七大古都，在国内外享有盛 名。高等教育有河南大学、开封大学、黄河水利职业技术学院、开封 教育学院。开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利，文 化教育发达，科技进步，经济繁荣，是中原城市群和沿黄“三点一线” 黄金旅游线路的重点城市和对外开放城市。 二、二、 自然条件自然条件 1、地理环境 今天的开封市位于豫东平原 ,北濒黄河 ,南接江淮 ,东 毗齐鲁 ,西抵郑洛 ;地跨东经 11351511151542，北 纬 341143351143。全区由黄河冲积形成，低平坦荡。 第 8 页 共 85 页 开封在河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。海拔 69 米至 78 米。东临商丘市，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄 河，与中原油田隔河相望。总面积 6444 平方公里，其中市区面积 362 平方公里。南北宽约 92 公里，东西长约 126 公里。东距亚欧大陆桥 东端的港口城市连云港 500 公里，西距省会郑州 72 公里，在中国版 图上处于豫东大平原的中心部位。 开封市辖 5 个市辖区、5 个县；全市共有 24 个街道、34 个镇、 55 个乡。开封市总面积 6444 平方千米，人口 490 万（2007 年）。 第 9 页 共 85 页 2、 自然资源 开封市土地总面积为 628,240.26 公顷，其中耕地面积 434,732.14 公顷，占土地总面积的 69.20；园地面积 10,456.84 公顷，占 1.66；林地面积 24,026.26 公顷，占 3.82；居民点 及工矿用地 83,750.85 公顷，占 13.33；交通用地 17,822.06 公 顷，占 2.84；水域 46,964.21 公顷，占 7.48；未利用土地 10,487.90 公顷，占 1.67。 开封所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气，预计石 油总生成量为 5.6 亿吨，天然气储量为 485 亿立方米， 现已大量 开采利用。煤炭资源埋藏较深，预测可靠储量为 77.9 亿吨。此外， 地下还有丰富的石灰岩、岩盐、石膏等矿 藏。 开封市境水资源主要包括地表水和浅层地下水，资源总量 多年平均为 8.35 亿立方米（不含过境水）。其中地表水为 3.51 亿立方米，占资源总量的 42，地下水 4.84 亿立方米（允许开采 量），占资源总量的 58。 开封交通十分便利，陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速 公路贯穿全境，京广、京九铁路左右为邻，310、106 国道在境内 交汇，过境的日（照）南（阳） 、阿（内蒙古阿荣旗）深（圳）高 速公路正在建设中。开封黄河大桥飞架南北。距现代化的国际航 第 10 页 共 85 页 空港仅 52 公里，连接开封与机场的高速公路正在筹建当中。以铁 路、公路、航空为代表的立体交通网络已经形成。 3、人口分布 开封市辖 5 个市辖区、5 个县；全市共有 24 个街道、34 个镇、 55 个乡。开封市总面积 6444 平方千米，人口 490 万。在河南省各辖 市中，人口数量处于中间位置。 鼓楼区 面积 58.68 平方千米，人口 16.13 万人。 龙亭区 面积 91.51 平方千米，人口 11.6 万人。 顺河回族区 面积 86.73 平方千米，人口 24.11 万人。 禹王台区 面积 57.05 平方千米，人口 14.83 万人。 金明区 面积 252.38 平方千米，人口 18.2 万人。 杞 县 面积 1258 平方千米，人口 105 万人。 490 第 11 页 共 85 页 通许县 面积 767 平方千米，人口 60 万人。 尉氏县 面积 1257 平方千米，人口 87 万人。 开封县 面积 1302 平方千米，人口 67 万人。 兰考县 面积 1116 平方千米，人口 76 万人。 4、气候环境 开封气候主要受蒙古高压、太平洋副热态高压交替控制， 属稳态大型季风气候开封-年平均气温 14，年均降雨量 650 毫米左 右，林木覆盖率高于全国平均水平。 身处内陆平原的开封市，周边无山，城中多水，雨量充足而 气候温和，属暖温带亚湿润气候。其主要气候特征：四季分明、降水 集中于夏季，冬夏温差大，具体表现为春季气温回升迅速，冷暖变化 剧烈、气候干燥；夏季炎热多雨；秋季天高气爽；冬季寒冷少雨雪。 年均日照率为 51%，平均日照时数为 2267 . 6 小时。年平均气温为 14 . 0 一 14 . 2 ，年无霜期为 207 一 220 天，年平均降雨量为 627 . 5 一 722 . 9 毫米，年平均大气蒸发量为 1959 . 1 毫米。 据开封市气象记载，其主要气候要素如下： 气压 100 . 66KP 气温 多年平均气温 14 . 14 绝对最高气温 43 . 10 第 12 页 共 85 页 绝对最低气温 一 1630 降水 多年平均降水量 635 . 6 mm 一日最大降水量 210 mm 小时最大降水量 65 mm 蒸发 多年平均蒸发量 1967 . 8 mm 温度 绝对温度 1 . 38 mm 相对温度 69 % 最大冻土浓度 28cm 最大积雪厚度 32cm 沙暴日数（平均） 9 . 7D 雷暴日数（最多） 25D 地震裂度根据河南省地震部门要求拟建工程地震裂度按七度区 进行抗裂设计。 5、工程地质 开封属黄河冲积平原，第四系全新地层，其成因为黄河 冲积物，地层在垂直分布上为： A、 浅棕黄色粉沙，深度 4.2 米左右，地基承载力为 110kpa； B、 浅棕黄色粘土，深度 2.5 米左右，地基承载力为 130kpa； 第 13 页 共 85 页 C、 浅棕黄色粉细沙，平均层厚 1.5 米左右，地基承载力为 100kpa; D、 浅黄色沙土，层厚 10 米左右，地基承载力为 100kpa。地震 基本烈度为 7 度。 6、水文地质 6.1 开封市地处豫东平原，由于地表水排入淮河系统，故为 淮河流涡河水系。河流水面共计 24 . 81 万亩，湖泊 0 . 38 万亩， 坑塘 4 . 65 万亩，主要有惠济河、涡河、贾鲁河三大水系。开封北 临黄河，水资源得天独厚，且水质优良，拥有天然水资源总量约 12 . 45 亿立方米；浅层地下水多年平均允许开采量 4 . 5 亿立方米，黄 河多年平均径流量 471 . 1 亿立方米。 6.2 地下水流自西北向东南。从上层地下水流向看，黄河的 渗透水是其来源之一。城市地下水埋深在 2 . 7 - 3 . 20 米，受季 节影响较大。 6.3 地下水水质，据有关资料记载：水质酸碱度 PH = 7 左 右，总硬度为 15 度左右，总碱度为 25 度左右，但对混凝土无侵蚀 性。 第 14 页 共 85 页 三、三、 经济发展经济发展 建国以来特别是改革开发以来，开封经济和社会事业发展迅 猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得 了显著的发展成就。开封十分注重基础设施建设，积极创造对外开放 的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城 市迈进。位于老城西侧的开封经济技术开发区，规划面积 25 平方公 里，已开发面积 8 平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的 新城区。开封工业门类比较齐全。全市现有工业企业 3580 家，形成 了以化工、 机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。 开封地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源 丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。所属五县均是全国 商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产 区。 20092009 年河南省各市年河南省各市 GDPGDP 人均人均 GDPGDP 统计统计 名次城市生产总值 GDP(亿元)增长(%)人均 GDP(元)常住人口(万人) 河南省 19367.2810.7204779487 1 郑州市 3300.4012.044000 752 2 洛阳市 2075.0013.032314 642 3 南阳市 1780.0411.0176451096 4 许昌市 1176.2112.527284 431 5 平顶山市 1124.6010.023050 503 6 焦作市 1115.9011.632640 342 第 15 页 共 85 页 7 周口市 1111.7012.0102151003 8 安阳市 1106.0012.220322 521 9 新乡市 1054.5713.019081 552 10 商丘市 1032.9411.212409 832 11 信阳市 975.0012.814467 679 12 驻马店市 903.7111.511746 770 13 开封市 777.0512.616523 471 14 三门峡市 709.9112.231912 222 15 濮阳市 670.0010.519097 351 16 漯河市 593.6011.923772 249 17 鹤壁市 377.5212.826381 143 18 济源市 311.0014.245532 开封商业同古都悠久的历史一样源远流长，具有鲜明的消费性、 服务性、集散性。目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点 4 万多个，各类市场 315 个。开封地处内陆与沿海之间，境内交通、通 讯便利。 四、四、 政策环境及政策依据政策环境及政策依据 1、 国家政策 1.11.1、 2009.12.14，国务院提四措施遏制房价：一要增加普 通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费， 抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障 性安居工程建设。 第 16 页 共 85 页 1.21.2、 2009.12.17，财政部、国土部等五部委出台进一步 加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴 纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在 两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%”。 1.31.3、 2010.04.11，中国银监会 11 日指出，银行业金融机构 要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度 提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 1.41.4、 2010.04.15，14 日召开的国务院常务会议要求，对贷 款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50，贷款利率不得 低于基准利率的 11 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方 米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30。 1.51.5、 2010.04.17，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧 张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以 上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房 贷款。 1.61.6、 2010.04.19，住房城乡建设部发出关于进一步加强 房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品 住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未 取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、 第 17 页 共 85 页 排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等 性质的费用。 1.71.7、 2010.06.12，由住房城乡建设部等 7 部门联合制定的 关于加快发展公共租赁住房的指导意见12 日正式对外发布，旨在 解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 1.81.8、 2010.09.18，加快保障性安居工程建设工作座谈会 17 日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要 坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共 租赁住房. 1.91.9、 2010.09.29，国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发 放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于 30%；房价过高上涨过 快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房 套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 2.02.0、 中华人民共和国规划法、土地管理法以及相关 的国家产业政策。 2 2、 地方法规地方法规 2.1、 开封市城市总体规划（2006-2010） 2.2、 开封市住房建设规划 （2008-2012） 2.3、 开封市市区基准地价 2.4、 中原城市群发展规划大纲 第 18 页 共 85 页 2.5、 郑汴产业带总体规划 (2006-2020) 2.6、 开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见 （汴政 2007 52 号） 2.7、 河南省关于加强城中村改造工作的指导意见 （豫建 2008 112 号） 2.8、 2010.09.01，河南省推进城乡建设加快城镇化进程 工作会的会议精神 第二部分 项目开发建设的必要性 一、一、 项目背景项目背景 第 19 页 共 85 页 城中村改造源起城市化。城市的发展，出现了一批丧失农村 经济形态的“都市乡村”，同时也造就了大量的失地农民。城中村问 题日益成为影响城市协调发展、功能提升、市（村）民生活质量进一 步改善的突出问题。 随着国家西部大开发和中部崛起战略的实施，产业将由东部沿海 向中西部转移，而劳动力的流动和产业的聚集有着密切的关系。开封 市作为中部崛起的重要城市，是东部沿海地区向西部迁移的桥头堡， 开封市未来面临大发展的好形式。开封市经济和社会发展“十一五” 规划指出加快城镇化建设步伐。以建设开封特大城市为目标，强力实 施中心城市带动战略，提高城市品位。完善城镇体系，充实城镇功能， 加强城镇管理壮大城镇经济，增强城镇对经济增长的支撑带动和辐射 作用。因此开封市都市村庄改造工作已迫在眉睫，此乃大势所趋。 2007 年开封市政府出台了开封市人民政府关于加快城中村改造 的实施意见规定 ，加大了城中村的改造力度。开封市政府已把城中 村的改造列为提升城市水平和实力的大事件之一。文件明确了“集约、 节约、合理利用土地，优化城市空间布局，提高城市品味，加快城镇 化进程，构建和谐社会，促进全市经济发展和社会进步，实现开封复 兴”的指导思想，在此思想的指引下开封市城市化进程将进一步提速， 开封城市框架也将不断拉大。 第 20 页 共 85 页 随着目前开封的城市发展形势，以及基本达成共识的城市空间 组织结构，正在形成，以传统文化旅游、休闲服务为核心功能，限制 并疏解行政、办公、生产及部分居住功能，为餐饮、住宿、度假、旅 游咨询、传统商品与文化会展的发展营造空间。为加快鼓楼区城中村 改造建步伐，在 3 一 5 年内实现跨越式发展，拉动三产、推动二产、 反浦一产，改善辖区城市形象，推动城区经济快速循环发展，在市委、 市政府统一安排部署下，2010 年鼓楼区将进行南柴屯城中村改造项 目的建设，积极开展新型社区建设前期规划工作。 1 1 、南柴屯村整体概况、南柴屯村整体概况 南柴屯村位于城区西南部，郑汴公路南侧，交通便利。人口 600 人，现有土地 1000 亩，一般农用地为 800 亩，现状村庄占地总 面积 200 亩。 2 2 、现状存在的问题、现状存在的问题 村庄基础设施配套不完善，居民居住环境差。尽管村民人均 居住建筑面积较大，但因村庄基础设施落后，居住环境差，居民的生 活质量难以提高。村庄建设处于无序状态，建筑密度大，存在较大的 安全隐患（多数地段消防车无法通行）。村容村貌极差，严重影响城 市整体形象，极待改善，并纳入城市建设规划和管理中去。村集体经 济无法可持续健康发展，失地村民的生活无法保障。 目前村民生活来源主要靠农业种植，需要通过村庄改造，形成 经营管理经济实体，整合资源，实现村集体经济的可持续发展。 近几年来，随着城市框架的拉大，工业的振兴，南柴屯急需建 第 21 页 共 85 页 设新型社区，向城市居民转变，完善基础设施，改变城市形象，改善 人居环境，保障村民生活。 二、项目开发建设的必要性二、项目开发建设的必要性 根据市总体规划，西部开发区将建成开封市新的行政中心。 经过几年的开发建设，西部地区已基本形成市政基础设施配套、城市 建设颇具规模的新城区。本项目的建设，将进一步完善西南部地区的 建设，实现西南部开发区的总体规划，树立开封市新的形象，促进开 封市现代化旅游城市的建设。 1、 通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理， 非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不 良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。 2、 通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本， 变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有 序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模 式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高 一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起 飞的机场。 3、 南柴屯内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，违章建筑加 多， “脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，有些地方甚至连 自来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多 第 22 页 共 85 页 百姓，很好地体现以人为本的执政理念。 4、 国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等 有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改旧房、危房， 建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该 区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的 经济增长点和新型城市产业。 5、 是提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成 了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许 多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。 第三部分 开封市房地产市场分析 一、一、20102010 年前三季度河南省房地产开发市场运行基本特征分年前三季度河南省房地产开发市场运行基本特征分 析析 1 1、投资快速增长，增速出现回落、投资快速增长，增速出现回落 前三季度，全省房地产开发投资 1398.37 亿元，同比增长 34.6%， 增速分别比上年同期、一季度加快 10.5 个和 1.9 个百分点，比上半 年、1-8 月分别回落 2.8 个和 1.6 个百分点。房地产开发投资增速在 快速增长中出现回落态势。 第 23 页 共 85 页 在房地产开发投资中，住宅投资 1111.45 亿元，增长 33.0%， 占房地产开发投资的比重由上年同期的 80.5%下降到 79.5%；办公楼 投资 38.32 亿元，增长 82.2%，比重由上年同期的 2.0%提高到 2.7%； 商业营业用房投资 126.43 亿元，增长 31.9%，比重由上年同期的 9.2%下 降到 9.0%；其他投资 122.16 亿元，增长 42.1%，比重由上年同期的 8.3%提高到 8.7%。 在住宅投资中，90 平方米及以下住宅投资 292.11 亿元，比上 年同期增长 27.3%，低于住宅投资增速 5.7 个百分点，比一季度回落 30.2 个百分点，比上半年、1-8 月份分别提高 3.4 个和 3.5 个百分点， 占住宅投资的比重仅为 26.3%；140 平方米以上住宅投资 165.08 亿元， 增长 23.0%，低于住宅投资增速 10.0 个百分点，分别比一季度、上半 年、1-8 月回落 37.5 个、14.0 个和 6.1 个百分点。 第 24 页 共 85 页 2 2、资金到位，自筹资金为主渠、资金到位，自筹资金为主渠道 前三季度，全省房地产开发企业到位资金 1701.86 亿元，比上年 同期增长 35.9%，增速比一季度加快 1.9 个百分点，比上半年、1-8 月分别回落 12.0 个和 3.3 个百分点。房地产开发企业资金来源增速 高于完成投资增速 1.3 个百分点。在房地产开发企业资金来源中，国 内贷款 170.86 亿元，增长 43.1%，所占比重由上年同期的 9.5%提高 到 10.0%；自筹资金 925.39 亿元，增长 38.3%，所占比重由上年同期 的 53.4%提高到 54.4%，其中企业自有资金 337.52 亿元，增长 24.7%，所占比重由上年同期 21.6%下降到 19.8%；定金及预收款 315.45 亿元，增长 28.0%，所占比重由上年同期的 19.7%下降到 18.5%。 第 25 页 共 85 页 3 3、房屋施工、新开工和竣工面积增速趋缓、房屋施工、新开工和竣工面积增速趋缓 2010 年前三季度，河南省全省房屋施工面积 17328.63 万平方 米，比上年同期增长 26.1%，分别比一季度、上半年、1-8 月回落 17.6 个、6.8 个和 5.0 个百分点。住宅施工面积 14377.62 万平方米， 增长 26.2%，分别比一季度、上半年、1-8 月回落 20.4 个、7.1 个和 4.7 个百分点。其中，90 平方米及以下住宅施工面积 3938.16 万平方 米，增长 27.6%，分别比一季度、上半年、1-8 月回落 34.8 个、7.1 个和 5.7 个百分点，90 平方米及以下住宅施工面积占住宅施工面积的 比重仅为 27.4%。 前三季度，全省房屋新开工面积 5703.43 万平方米，增长 40.6%，分别比一季度、上半年、1-8 月回落 22.6 个、10.6 个和 4.2 个百分点。住宅新开工面积 4893.34 万平方米，增长 39.9%，分别比 一季度、上半年、1-8 月回落 30.7 个、12.2 个和 4.0 个百分点。其 中，90 平方米及以下住宅新开工面积 1237.39 万平方米，增长 46.7%，分别比一季度、上半年、1-8 月回落 68.3 个、18.6 个和 2.7 个百分点，90 平方米及以下住宅新开工面积占住宅新开工面积的比重 仅为 25.3%。 前三季度，全省房屋竣工面积 1874.19 万平方米，增长 26.0%， 分别比一季度、上半年、1-8 月回落 16.5 个、13.2 个和 0.1 个百分 第 26 页 共 85 页 点。住宅竣工面积 1640.94 万平方米，增长 21.2%，分别比一季度、 上半年回落 20.0 个和 13.6 个百分点，比 1-8 月加快 0.3 个百分点。 其中，90 平方米及以下住宅竣工面积 334.52 万平方米，增长 59.0%，分别比一季度、上半年、1-8 月回落 44.7 个、27.8 个和 3.3 个百分点，90 平方米及以下住宅竣工面积占住宅竣工面积比重仅为 20.4%。 4 4、 商品房销售增速持续回落商品房销售增速持续回落 前三季度，全省商品房销售面积为 3019.41 万平方米，同比增 长 19.6%，分别比一季度、上半年、1-8 月回落 28.6 个、11.1 个和 0.1 个百分点。其中，商品住宅销售面积为 2835.03 万平方米，增长 19.8%， 分别比一季度、上半年、1-8 月回落 27.3 个、10.5 个和 0.3 个百分 点。 第 27 页 共 85 页 在商品住宅销售中，90 平方米及以下住宅销售面积 659.17 万 平方米，比上年同期增长 11.4%，分别比一季度、上半年、1-8 月回 落 11.5 个、17.9 个和 4.0 个百分点，占商品住宅销售面积的比重为 23.3%；140 平方米以上住宅销售面积 573.28 万平方米，增长 14.9%，分别比一季度、上半年、1-8 月回落 59.7 个、11.8 个和 1.3 个百分点，占商品住宅销售面积的比重为 20.2%。 前三季度，全省商品房销售额 884.86 亿元，增长 31.2%，分别 比一季度、上半年、1-8 月回落 43.1 个、16.1 个和 0.2 个百分点。 其中商品住宅销售额为 781.54 亿元，同比增长 31.4%，分别比一季度、 上半年、1-8 月回落 41.6 个、15.2 个和 1.0 个百分点。 第 28 页 共 85 页 在商品住宅销售中，90 平方米及以下住宅销售额 229.58 亿元， 比上年同期增长 23.3%，分别比一季度、上半年、1-8 月回落 23.9 个、 20.3 个和 4.2 个百分点，占商品住宅销售额的比重为 29.4%；140 平 方米以上住宅销售额 172.95 亿元，增长 29.4%，分别比一季度、上半 年和 1-8 月回落 85.2 个、23.3 个和 4.2 个百分点，占商品住宅销售 额的比重为 22.1%。 二、二、20102010 年年 1-101-10 月开封市房地产市场整体概况月开封市房地产市场整体概况 2010 年开封市房地产开发在建项目计划总投资 115.2 亿， 规划总用地面积 410.76 万平方米，规划建筑面积 556.14 万 平方米（其中住宅面积 473.98 万平方米，商业面积为 66.56 万平方 米，其它建筑面积 15.6 万 ）。 我市至 10 月底完成开发项目投资 14.83 亿元，我市房地产开 发 10 月份完成投资 2.90 亿元，较去年同期上涨了 1.7%。其中住宅投 资为 12.4 亿元，约占累计完成项目投资的 83。 至 2010 年 10 月底，开封市房地产开发项目在建建筑面积 659.75 万平方米，其中 10 月份在建建筑面积 75.9 万平方米，较去年 同期提高了 2.2%。其中住宅和商业分别为 580.76 万平方米和 45.34 第 29 页 共 85 页 万平方米，其他建筑 33.65 万平方米。 截至 2010 年 10 月底，开封市住宅类销售均价约为 4058 元/平 方米，比 9 月份上涨 229*元/平方米。非住宅类销售均价 9713 元/平 方米（销售均价不含经济适用房） 。 三、三、20102010 年年 1-101-10 月开封市各类型房屋供求状况月开封市各类型房屋供求状况 20102010 年年 1-101-10 月份商品房各类型房屋供给结构供求对比表月份商品房各类型房屋供给结构供求对比表 房屋结构90以下 90 -110110 -130 130 150 150 以上 09 年占总量比例 46.8%17.1%17.1%7.9%11.1% 1-4 月占总量比 例 42.6%27.5%14.6%9.3%6% 5 月占总量比例 37%30.1%18.4%10.3%4.2% 6 月占总量比例 38.6%31.8%17.4%9.8%2.4% 7 月占总量比例 37.4%32.4%17.9%8.6%2.8% 8 月占总量比例 36.9%33.8%18.7%7.4%3.2% 9 月占总量比例 32.5%34.6%20.3%8.2%4.4% 10 月占总量比例 28.76%33.14%23.61%9.3%5.19% 分析结论：分析结论：从以上数据可以看出，我市住宅面积供给类型 6 月 份比前 5 月中小面积户型比重有所上升，其主要原因是购房者买房以 110 平方米以下的两室两厅或三室两厅为首选造成的。 自 7 月份以后，我市住宅面积供给类型 10 月份虽然还以中小面 积户型占据市场主流，但中大户型的配比也在逐渐增多，这主要因为 第 30 页 共 85 页 改善性需求的置业者比例在逐渐增多，中大户型成为他们置业的首选， 并且这类人群有极强的购买能力，占据市场消费的主力。 20102010 年年 1-101-10 月份商品房各类型物业供求量对比表月份商品房各类型物业供求量对比表 （ 单位：万单位：万） 住宅销售较去年同期非住宅销售较去年同期 2010 年 4 月3.96 万 11% 0.72 万 5.2% 2010 年 5 月2.77 万 3% 0.85 万 3.2% 2010 年 6 月2.82 万 2.2% 0.87 万 2.6% 2010 年 1-6 月43.22 万 2.2% 6.99 万 2.6% 2010 年 8 月3.41 万 1.8% 1.01 万 3.8% 2010 年 9 月6.86 万 2.7% 1.12 万 2.1% 2010 年 10 月8.09 万 3.2% 1.13 万 1.4% 2010 年 1-10 月67.24 万 3.2% 10.61 万 1.4% 分析结论：分析结论：2009 年，开封市全年住宅共计销售 94.3 万平方米， 非住宅销售面积为 6.7 万平方米。从 2010 年 1-10 月的数据显示开封 市房地产市场销售趋于平稳上升，购房者趋于理性购房，以刚性需求 为主的开封楼市，购房者在经历过楼市新政后，逐渐走出观望氛围， 刚性需求正在市场中渐渐显现。 四、四、20102010 年上半年开封市商品房价格变化情况年上半年开封市商品房价格变化情况 20102010 年年 1-101-10 月份市区商品房价格及其同比变化情况表月份市区商品房价格及其同比变化情况表 ( ( 单位：元单位：元/ / ) ) 住宅销售均价较上年同期非住宅类销售 2009 年 29783426320 4 月份 32855476550 5 月份 32635236600 6 月份 33155586710 7 月份 33555646780 8 月份 33895866872 9 月份 38299208911 10 月份 405812009713 第 31 页 共 85 页 分析结论：分析结论：由以上图表可以看出，2010 年同 09 年一样房价呈平稳 上升之势，但 2010 年均线整体抬升。开封房价在宏观调控对房价上 涨的大力抑制之下依然保持着稳步的上升，2010 年 6 月份房价相比 1 月份增幅达到 11.31%。而 10 月的房价比 8 月上涨了 669 元/平方米。 这一方面说明了市场需求的旺盛，另一方面也与开封土地供应减少、 地价飙升有着直接关系。因此，对开封楼盘而言，如果土地供应现状 没有明显改善，地价得不到有效抑制，房价的继续上涨将是不可阻挡。 五、开封市消费需求分析五、开封市消费需求分析 1 1、 外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高 5%，现全市 各类商品房有近半数为外地人购买。 2 2、 消费者对开封房地产市场信心度较高，买房需求强烈；持 币观望的消费心理已经逐步得到释放。 3 3、 受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍 为购房的主要选择方位；但近期城东购买意向渐浓。 4 4、 房者购买住宅期望价格在 4000 元/以下，但是纵观目前在 售楼盘价格普遍远远超过消费者的期望价格。 5 5、 普通住宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大。目前， 第 32 页 共 85 页 在 90120户型供应上还存在较大缺口。 6 6、 受房价逐步上扬的影响，经济适用房存在严重的供不应求的 现象，广大低收入的居民还存在住在危房、旧房的现象，很多有经济 适用房证的居民却购不到房。 六、开封市发展趋势分析六、开封市发展趋势分析 1 1、中国房地产市场还将持续发展 1020 年。 1.11.1、 我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市 化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面 积是 35，而现在我国的住房面积是人均 18，离这个目标还非 常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加 1，按照这个建设 速度，我国 12 年后才能达到预定的小康目标。 1.21.2、城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年 农村进城人口就是 1100 万人。今后 20 年内我国的城镇化水平将 从现在的 30%提高到 50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长 每年是 500 万，加起来就是 1600 万。 1.31.3、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产 的发展。房地产拉动经济增长每年是 15 个百分点，如果加上建材， 大概能达到 30%。 第 33 页 共 85 页 2 2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。 3 3、2006 年成都市房价仍将保持持续、稳定地增长。 4 4、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。 5 5、城南和城西南的开发将急速升温。 4 4、经济适用房依然会出现供不应求的现象。 5 5、拆迁安置房将会受到广大居民的追捧。 第 34 页 共 85 页 第四部分 项目概况及定位 一、一、建设地址及属性分析建设地址及属性分析 1 1、项目地理位置项目地理位置 南柴屯位于开尉公路两侧，是开封市区的南大门，毗邻 310 国道。 南柴屯四至范围为东至开封机场；西至马家河北支渠；南至南干道； 北至郑汴路 。总用地约 1000 余亩，村庄用地 200 亩。现有村民约 600 户，人口 2400 人。2009 年年人均收入为 3000 元。 分析：分析： A A、本项目用地在成都市中心区域的西南方向，区域属于开 封市鼓楼区，开封市鼓楼区为开封市中心商贸区，是开封市商业 经济最为发达的地区。 第 35 页 共 85 页 B B、南柴屯位于鼓楼区最南端，邻接郑汴路和 310 国道，周 边无大型住宅区，交通极为发达。 C C、项目所在地与马家河北支渠相邻，适宜建造自然、唯美 的人文景观。 2 2、项目地形、地貌、项目地形、地貌 南柴屯被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约 四佰亩，南柴屯开尉公路西部，面积约八佰亩。项目地形相对比较规 整，临街面长，项目现有地貌平坦，场地平整量较小。 分析：分析： 南柴屯区域图 第 36 页 共 85 页 A A、项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没 有不利影响，适合规划建设。 B B、项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适 当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 二、二、总体设计规划理念总体设计规划理念 开封市房地产相对于国内大城市起步较晚，目前市场正处于快速 的成长期。省委、省政府在积极借鉴发达地区经验的基础上，提出了 进一步完善中原城市群规划，着力构建“一极两圈三层”现代城镇体 系。加之郑州房价的飞速上涨，越来越多的郑州及其它外地人口进入 开封买房，目前开封房地产市场的需求十分旺盛。而南柴屯为邻 301 国道（郑汴路），依傍马家河北支渠，充分利用南柴屯的地理优越性 及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，将南柴屯改造 为集购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能 享受生态自然的生活的居住群，将会吸引更多本市及外地人购房，在 目前郑州市区房地产项目逐渐郊区化的大趋势下，必定受到市场的热 烈追捧。 1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和 环境的可持续性发展，创造既