后湖片区房地产市场分析报告.doc

后湖片区房地产市场分析报告 1 目目 录录 一、后湖片区分析一、后湖片区分析 .2 2 1 1、区位介绍、区位介绍.3 2 2、公共服务设施、公共服务设施.3 3 3、未来规划和展望、未来规划和展望.4 二、房地产市场现状分析二、房地产市场现状分析 .5 5 1 1、后湖片区商品住宅成交套数、后湖片区商品住宅成交套数.5 2 2、后湖片区商品住宅成交均价、后湖片区商品住宅成交均价.5 3 3、后湖片区楼盘调查情况、后湖片区楼盘调查情况.6 4 4、后湖房地产市场综述、后湖房地产市场综述.6 三、后湖片区房地产市场客户分析三、后湖片区房地产市场客户分析 .6 6 1 1、客户来源区域、客户来源区域.7 2 2、客户年龄分析、客户年龄分析.7 3 3、客户职业构成、客户职业构成.7 4 4、客户置业因素分析、客户置业因素分析.8 5 5、客户对购房的选择、客户对购房的选择.8 6 6、客户购买因素分析、客户购买因素分析.9 四、后湖片区房地产报媒广告监控分析四、后湖片区房地产报媒广告监控分析 .9 9 1 1、广告发布总量统计、广告发布总量统计.9 2 2、报纸偏好性统计、报纸偏好性统计.10 3 3、广告诉求、广告诉求.10 五、片区典型楼盘营销活动分析五、片区典型楼盘营销活动分析 .1111 六、片区典型楼盘在推产品分析六、片区典型楼盘在推产品分析 .1111 1 1、新地、新地东方明珠东方明珠.11 2 2、吉祥谷、吉祥谷.14 3 3、七星、七星香山花园香山花园.16 七、片区房地产相关信息动态七、片区房地产相关信息动态 .1717 1 1、武汉公积金贷款取消强制险，已办保险不退保、武汉公积金贷款取消强制险，已办保险不退保.17 2 2、国务院决定从今天起存款利息税下调至、国务院决定从今天起存款利息税下调至 5%5%18 3 3、央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率、央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率.18 4 4、堤角都市工业园要与世界、堤角都市工业园要与世界“ “创意创意“ “产业同步产业同步.18 5 5、后湖汉黄路初步设计批复通过审批改造在即、后湖汉黄路初步设计批复通过审批改造在即.19 后湖片区房地产市场分析报告 2 后湖片区房地后湖片区房地产产市市场场分析分析报报告告 一、后湖片区分析一、后湖片区分析 后湖居住区处于二环线以内，属于未来城市总体规划确定的全市三个综合 组团之一，也是武汉市规划的五个大型住宅区中距市中心距离最近的片区。根据 2006 年出台的后湖地区分区规划，后湖被定义为“21 世纪武汉和谐生态居住新 城”，并作为“六城会”主赛场。 同时，后湖也是众多地产界人士的创业基地，吸引了众多开发商和置业者的 眼球，已经成为新一轮城市建设的热点。 后湖片区房地产市场分析报告 3 1、区位介、区位介绍绍 后湖居住区泛指位于江岸区西北部，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线， 西起姑嫂树路，北接三环线，总的规划用地面积约 23.6 平方公里，远期的居住人 口将达到 30 万人左右，人均 24 平方米居住用地，为汉口生态住宅板块之一。从 地理位置上讲，是距离汉口中心区最近的板块，是由政府统一规划的以低密度居 住区为主，辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。 2、公共服、公共服务设务设施施 早些年，后湖片区的生活配套设施可谓“白板”一片。近两年，随着各项规划 的出台，后湖地区配套设施建设开始加速。 后湖片区房地产市场分析报告 4 商商业业 目前该区域内仅有两个较大的商业网点，一个是东方明珠边的中百超市，一 个是幸福人家旁的中百仓储后湖购物广场，该区域居民购物也爱去竹叶山的易 初莲花。 根据武汉市城市总体规划和武汉市商业网点发展规划，后湖片区为市 级商业副中心，拟建设 9 个独立的商业中心或大型超市，并在主干道周边均衡设 置 4 个加油站。此外，按照文化发展规划要求，拟建设 1 个中等规模的公共图书 馆，1 个中等规模的文化馆，1 座多厅影院（45 个影厅），6 处社区综合文体活动 中心，在塔子湖、塔子湖西路与幸福大道交汇处各建一个文化活动广场。 医医疗卫疗卫生生 根据湖北省卫生资源配置标准和武汉市区域卫生规划，后湖片区内拟 建设 1 所综合医院，2 所专科医院，设置 4 所社区卫生服务中心，12 个社区卫生 服务站；迁建江岸区疾病预防控制中心和江岸区妇幼保健所。 教育教育 该区域内已有学校包括：岱山小学、余华岭小学、塔子湖小学、石桥小学、六中分 校等。根据武汉市普通中小学规划布局，后湖片区内规划配建小学 17 所，初 中 8 所，高中 3 所。 体育体育 目前只有部分居住小区和学校建有少量体育健身设施，尚无大型公共体育 设施。今年 10 月份，我国第六届城市运运会将在武汉举行，位于后湖的塔子湖体 育中心将成为主要场地。这是迄今为止武汉承办的规模最大、规格最高的全国大 后湖片区房地产市场分析报告 5 型综合性运动会。为此，后湖塔子湖地区将建成棒球、垒球、曲棍球、身箭、沙滩 排球、飞碟等 6 个赛场和 5 个训练场。可以预见，塔子湖体育中心的建成和城运 会的举办必将会带动整个后湖片区的经济发展。 交通交通 目前多条主要道路还处在规划中，通往后湖片区的公交线路相对较少，只有 575、621、716、706、543 等。 随着城运会的开幕在即，通过“三横五纵”的交通干道，特别是东西走向的 幸福大道、后湖路以及南北走向的塔子湖东路等道路体系，后湖片区与外部的渠 道将被进一步打开，实现与中心城区完美对接，从而在地段这一关键因素上整体 提升板块竞争力。预计到年底将有 30 多条公交线路进入后湖，届时，将会使后湖 的交通环境得到较大的改善。 3、未来、未来规规划和展望划和展望 基于后湖区域的现状，十一五期间，武汉市政府将投资 129.4 亿元用于后湖 配套设施和社会性配套设施建设。其中市政配套设施建设动 11 大类计划投资 85.3 亿元，主要建设内容包括道路、排水、路况、环卫、消防、路灯、燃气、公交、邮电 和电力的设施。社会性配套设施建设共七大类计划投资 44.1 亿元建设内容主要 包括商业网点医疗、卫生文化、教育、体育、公安派出所和民政设施等。 后湖新城内还将拟建后湖都会亲水公园、创意产业园、中央文化岛和商业中 心区。通过整治黄孝河，改善明渠水质和湖岸景观，将河水引入新城，通过在后 湖新城北部兴建面积达 41 公顷创意产业园，以就近解决一批人口的就业问题。 通过在建后湖都会亲水公园，人造沙滩，发展成一个水上休闲中心。 后湖片区房地产市场分析报告 6 二、房地二、房地产产市市场现场现状分析状分析 1、后湖片区商品住宅成交套数、后湖片区商品住宅成交套数 后湖片区商品住宅成交套数从 2 月开始一路高歌，即使 6、7 月处于楼市淡 季，客户的购房热情依然高涨，各楼盘主要以低单价低总价、距汉口中心区较近 来吸引客户。 2、后湖片区商品住宅成交均价、后湖片区商品住宅成交均价 后后湖湖片片区区成成交交均均价价趋趋势势图图 3528356134693443340234423456 0% -1% 1% 1% 3% -1% 3300 3350 3400 3450 3500 3550 3600 1月2月3月4月5月6月7月 -0.02 -0.01 0 0.01 0.02 0.03 目前，后湖片区多条主要道路还处在规划中、公交线路较少、周边配套分布 密度较小等问题造成居民出行和生活不是很方便，以至房价相对较低。1 月至 5 月商品房住宅成交均价迂回不前，价格徘徊在 3450 元/平方米左右。从 6 月开始 后后湖湖片片成成交交套套数数 869895827754497331776 52% -3% 8% 10% 50% -57% 0 200 400 600 800 1000 1月2月3月4月5月6月7月 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 后湖片区房地产市场分析报告 7 后湖大部分楼盘销售已接近尾声，导致供给关系发生转变，引发房价上升，环比 5 月上涨 3%。 3、后湖片区楼、后湖片区楼盘调查盘调查情况情况 建筑面积 () 总套数 (套) 户型面积段 本月销售套数 （套） 销售情况销售率 新地东方 明珠 2000001300 2*2 85-113 3*2 110-148 复式 126-216 74 推出三期最后房源，8 月 18 日认筹，二房 90- 112，三房 110-132， 9 月开盘 72% 吉祥谷 94121.18865 小户型 30-60 2*2 90 3*2 120 37 在售 33-60精装修小户 型；九月底将新推一栋房 源，一梯五户， 90两房， 130三房 51% 七星香山 花园 69198597 2*2 90-99 3*2 131-136 4*2 150 62 二房户型已销售完毕，三 房只剩下顶层 133和 150以上四房户型 52% 统建同安 家园 1、2 期 5000001540 2*2 85-94 3*2 122-135 4*2 146-154 4 一期、二期已售馨，三期 明年推出 100% 宏宇绿色 新都 79433635 一期售馨，二期房源已订 完，三期年底推出 78% 注：幸福人家南苑、东方世家、同鑫花园、百胜春天、日月星城均已售馨。 从目前后湖片区楼盘剩余户型面积段来看，剩余供应面积主要集中在 3366 平方米精装修小户型和 130 平方米以上较大面积户型，相对总量所剩不 多。目前，随着房价上升和总价的提高，开发商考虑客户消费需求和层次，在后 续推盘中已开始逐渐以 90130 平方米面积区间的户型为主。 4、后湖房地、后湖房地产产市市场现场现状状综综述述 1、性价比高的楼盘去化速度较快； 2、大房型占市场主体，影响去化速度； 3、配套设施不足、公交线路少，制约后湖房价； 后湖片区房地产市场分析报告 8 4、自然资源比较匮乏； 5、缺乏经济产业支撑； 6、土地供应不足，2005 年至今后湖片区仅有一块土地挂牌拍卖。 三、后湖片区房地三、后湖片区房地产产市市场场客客户户分析分析 以下对目标客户群体有关信息进行系统的分析，整理出消费者特征和需求 数据，为开发商提供市场需求分析。 1、客、客户户来源区域来源区域 客客户户来来源源区区域域比比例例图图 江汉 17% 桥口 3% 江岸 64% 汉阳 2% 武昌 11% 其它 3% 从上述情况看，购房客户群的主要区域集中在汉口，占到总数的 80%。其中， 江岸区占到 64%，这种现象诠释了购房主力集中在本区域中，随着片区内交通、 生活配套设施的逐渐完善，未来的发展和市场的潜力也逐步受到人们的认同，进 一步加大了住房的需求。 2、客、客户户年年龄龄分析分析 后湖片区房地产市场分析报告 9 总总体体客客户户年年龄龄构构成成 30岁以下 29% 30-40岁 43% 41-50岁 17% 50岁以上 11% 从市场购房年龄分析情况来看， 30-40 岁年龄段的购房客户群是需求中坚 力量，占到总数的 43%，这部分人经济实力较强，财富的增加使得他们有能力消 费，从而改善现有的居住环境。此外，30 岁以下的购房客户群也几乎占到 30%， 表明越来越多的低龄购房者进入楼市，房价的不断上涨在一定程度上也推动了 年轻人购房需求的提前释放。 3、客、客户职业户职业构成构成 客客户户职职业业构构成成分分布布 3% 39% 14% 22% 4% 5% 14% 0100200300400500 公务员 老师 医生 个体经营 企业经理 公司职员 军人 在职业分布当中，公司职员为市场主流，片区的地段、交通和高性价比对于 普通的公司职员来说具有相当大的吸引力。另一方面，个体经营者所占的比例也 比较高，占到了总统计数据的 22%。医生、老师和、军人的职业分布量都较少。 4、客、客户户置置业业因素分析因素分析 后湖片区房地产市场分析报告 10 客客户户置置业业目目的的 居住更新 76% 结婚购房 13% 投资 11% 从以上统计数据可以看出，购房需求以居住更新为目的的占有很大比例，百 分比为 76%。随着市民收入水平的不断提高，使得他们有改善居住条件的能力， 卖旧房买新房成为大多数人置业的主要徐径。 5、客、客户对购户对购房的房的选择选择 客客户户意意向向物物业业户户型型统统计计 2房 23% 3房 61% 4房 14% 复式 2% 在对户型选择统计中可以明显看出，三房的选择比例最高占到 61%。这主要 也反映了大部分居民购房的主要动机在于改善居住环境，以小换大，以差换好， 三房以其房型功能其全、整体面积适中而成为人们居家户型的首选，可以预见三 房的潜在市场很大。 6、客、客户购买户购买因素分析因素分析 后湖片区房地产市场分析报告 11 客客户户购购买买因因素素 4% 19% 1% 0% 7% 35% 33% 0%10%20%30%40% 其它 科技含量 物业管理 公司品牌 投资回报 环境 地段、交通 从上图可以看出，购房者对住区的居住环境尤为关心，主要表现在绿化率和 社区配套上，保证了市民的生活质量和舒适性。此外，楼盘的地段和交通状况在 很大程度上也影响着购房者的选择。 四、后湖片区房地四、后湖片区房地产报产报媒广告媒广告监监控分析控分析 （本次监控分析选择对象为：楚天都市报、楚天金报、武汉晚报、武汉晨报、 长江日报和长江商报） 1、广告、广告发发布布总总量量统计统计 后后湖湖片片区区楼楼盘盘推推广广量量和和广广告告量量监监控控 8 9 5 7 5 2 15 48 10 30 14 5 0 10 20 30 40 50 60 3月4月5月6月7月8月 推盘量广告量 从广告投放量来看，8 月广告投放呈现缩减势，创下今年最低。片区内仅 2 个楼盘在所监测的报纸上刊登广告，与上月相比推盘量减少 3 个，广告量减少 9 后湖片区房地产市场分析报告 12 次，平均每个项目约发布广告 25 则。 2、 、报纸报纸偏好性偏好性统计统计 后湖片区楼盘报纸偏好性统计表 武汉晨报楚天都市报楚天金报武汉晚报长江日报长江商报 3 月 351600 4 月 71831721 5 月 020800 6 月 5721330 7 月 250502 8 月 010400 合计 173865353 在媒体选择方面，武汉晚报占据地产报媒广告的主导地位，占总广告量的 43%。 楚天都市报位居其次，占总广告量的 31%。 3、广告、广告诉诉求求 项目名称发布时间报纸媒体版面形式广告量诉求内容 2007-8-2 晚报整版 最后一栋板式，卖完就绝版，一梯两户 板式小高层、宽阔楼间距 2007-8-9 晚报整版臻品多层压轴上市，宽大楼间距 新地东方明 珠 2007-8-16 晚报、楚 报 1/2 版 4 3 期最后推出，8 月 18 日认筹，订金一 万抵一万六 百胜春天 2007-8-9 晚报1/2 版 1 8 月 11 日开盘，已购认购卡的客户依时 到达现场参与选房 五、片区典型楼五、片区典型楼盘营销盘营销活活动动分析分析 夏季历来是房地产市场传统的销售淡季，但今年整个武汉的楼市并不沉寂， 后湖也不例外，在房价持续攀升的同时，消费者的热情也持续高涨。本月，后湖 楼盘主要采用集中认筹、开盘解筹的营销方式，其他营销手法匮乏。 新地新地东东方明珠方明珠 常规的认筹的营销模式：8 月 18 日,3 期全城认筹，典藏多层两栋、板式小高 后湖片区房地产市场分析报告 13 层一处、高层楼王一座火速预订中！越早预订，优惠越多。 9 月开盘，推出 300 余套房源，订金一万抵一万六，均价 4300 元/平方米。 百百胜胜春天春天 开盘解筹营销模式：百胜春天四组团 8 月 11 日开盘，均价 4050 元/平方米， 目前房源已售罄。 六、片区典型楼六、片区典型楼盘盘在推在推产产品分析品分析 1、新地、新地东东方明珠方明珠 新地东方明珠规划布局图 在小区整体布局上，集多层、小高层、高层于一体，在地块的同边范围布置 中小户型的多层及高层住宅，在中心地段结合景观布置了较大户型住宅，高低错 落，重点突出。 8 月 18 日认筹推出三期最后房源：多层两栋（15 号楼、16 号楼）、小高层一栋 （31 号楼）、高层一栋（34 号楼）。 新地东方明珠新推户型设计 后湖片区房地产市场分析报告 14 户型示意图 分析 GC-1 二房二厅 二卫 103.76 家家务务流流线线各功能模各功能模块块： ： 餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区 没有线路交叉，非常独立，厨房操作面 3500mm，充分满足储存、清洗、料理三道程 序的空间需求； 访访客流客流线线各功能模各功能模块块： ： 客厅功能区独立，面宽 4500mm 满足客厅日 常功能使用要求，客厅出入凉晒不会影响主 卧休息；不足的是客厅通风效果不是很好； 家人流家人流线线模模块块： ： 卧室、卫生间等私密性较强的空间从布局来 说非常集中，从动线上来说非常独立； 主卧、次卧开间、尺度、采光基本满足要求， 次卧床的摆放不符合正常人的习惯，需要调 整。 C-2d 二房二厅 二卫 11212 家家务务流流线线各功能模各功能模块块： ： 餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区 没有线路交叉，非常独立，厨房操作面 3900mm，充分满足储存、清洗、料理三道程 序的空间需求； 访访客流客流线线各功能模各功能模块块： ： 客厅功能区非常独立，满足了日常功能需求， 出入凉晒不会影响主卧休息； 家人流家人流线线模模块块： ： 公用卫生间私密性不强，门开方向需要调整， 主卧、次卧开间、尺度满足要求，不足的是次 卧朝东，不能满足日常的生活习惯，而且不通 风。 后湖片区房地产市场分析报告 15 B-1 三房二厅 一卫 11045 家家务务流流线线各功能模各功能模块块： ： 餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区 没有线路交叉，非常独立，厨房操作面 3600mm，充分满足储存、清洗、料理三道程 序的空间需求； 访访客流客流线线各功能模各功能模块块： ： 客厅功能区非常独立，满足了日常功能需求， 出入凉晒不会影响主卧休息，通风效里好； 家人流家人流线线模模块块： ： 卧室、卫生间等私密性较强的空间从布局来 说非常集中，从动线上来说非常独立，主卧、 次卧开间、尺度、采光满足要求； 公用卫生间门和次卧门对开，风水不是很理 想。 GC-2A 三房二厅 二卫 12754 家家务务流流线线各功能模各功能模块块： ： 餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区 没有线路交叉，非常独立，厨房操作面 3300mm，充分满足储存、清洗、料理三道程 序的空间需求； 访访客流客流线线各功能模各功能模块块： ： 客厅功能区非常独立，满足了日常功能需求， 出入晾晒不会影响主卧休息，通风效里好； 家人流家人流线线模模块块： ： 卧室、卫生间等私密性较强的空间从布局来 说非常集中，从动线上来说非常独立；主卧、 次卧开间、尺度、采光满足要求。 GB-2CA 三房二厅 二卫 12866 家家务务流流线线各功能模各功能模块块： ： 餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区 没有线路交叉，非常独立，厨房操作面 3300mm，充分满足储存、清洗、料理三道程 序的空间需求； 访访客流客流线线各功能模各功能模块块： ： 设计了入户花园，但客厅功能区不独立，与家 人流线和家务流线交叉，把起居室和客厅混 为一谈，在客人拜访的时候影响了家人休息 和工作。此外，客厅的设计不方正，影响美观； 家人流家人流线线模模块块： ： 主卧、次卧开间、尺度满足要求； 访客流线与家人流线混为一谈，导致大次卧 和公用卫生间没有私密性； 次卧朝北采光效果不佳； 小次卧床的摆放不符合正常人的习惯，需要 后湖片区房地产市场分析报告 16 调整； 主卧卫生间门正对卧床开，表面上看起来很 方便，但是会影响休息，风水问题不是很理想。 2、吉祥谷、吉祥谷 吉祥谷布局图 吉祥谷处于后湖中心，背倚建设中的中环商贸城，展现的是亚热带风情园林 景观。现在售产品为 30-60精装修小户型，户型紧凑，比较适合年轻人的口味。 吉祥谷小户型设计图 户型示意图 后湖片区房地产市场分析报告 17 B 户型 5302 C3 户型 5992 后湖片区房地产市场分析报告 18 A2 户型 3、七星、七星香山花园香山花园 七星香山花园布局图 七星香山花园由 11 栋小高层、4 栋高层组成，小区沿南北向布局各单体建筑， 后湖片区房地产市场分析报告 19 形成南北对流。 户型示意图 分析 10 号楼、 11 号楼 三房二厅 二卫 133.88 家家务务流流线线各功能模各功能模块块： ： 餐厅与厨房直线连接，与客厅等其他功能区没 有线路交叉，非常独立；餐厅通风、采光效果不 佳； 访访客流客流线线各功能模各功能模块块： ： 客厅功能区独立，满足客厅日常功能使用要求， 客厅出入凉晒不会影响主卧休息；不足的是客 厅通风、采光效果不是很好； 家人流家人流线线模模块块： ： 卧室、卫生间等私密性较强的空间从布局来说 非常集中，从动线上来说非常独立； 主卧、次卧通风、采光基本满足要求，朝北的次 卧房型没有两面完整的墙，不能从容光的投放 床、电视柜等家具。 12 号楼、 13 号楼、 14 号楼、 15 号楼 四室二厅 二卫 15244- 155.33 家家务务流流线线各功能模各功能模块块： ： 餐厅与厨房直线连接，但是与家人流线有线路 交叉； 访访客流客流线线各功能模各功能模块块： ： 客厅出入晾晒不会影响主卧休息，但是通风效 果不是很好,与家人流线有线路交； 家人流家人流线线模模块块： ： 卧室、卫生间等私密性较强的空间从布局来说 不集中，朝北的卧室开门处与餐厅直接连接， 有损私密性；公用卫生间门与主卧门开，从风 水上讲不好。 七、片区房地七、片区房地产产相关信息相关信息动态动态 1、武、武汉汉公公积积金金贷贷款取消款取消强强制制险险，已，已办办保保险险不退保不退保 发布时间：2007 年 8 月 3 日 楚天金报 内容摘要：武汉市房改委资金管理中心下发通知，要求从本月起，各委托 银行在办理公积金贷款时，由购房者自愿选择办理投保。同时 后湖片区房地产市场分析报告 20 明确，此前已由保险公司出具了正式保单的购房者，不予办理 退保。 点 评：据计算，购房者贷公积金最高限额 30 万元、最长期限 30 年，最 多需缴 4500 元的保险费。公积金贷款取消强制险，进一步减 轻了公积金贷款普通购房者的经济负担。 2、国、国务务院决定从今天起存款利息税下院决定从今天起存款利息税下调调至至 5% 发布时间：2007 年 8 月 15 日 解放日报 内容摘要：根据国务院决定，今天起，储蓄存款利息所得个人所得税的适 用税率将由现行的 20%下调至 5%。历时 8 年之久的高利息税 时代步入终结。 点 评：利息税率调低 15 个百分点，相当于存款利率上升 45 个基点， 利于增