买房知识.docx

根据最高人民法院关于商品房销售管理办法的司法解释，交定金时，开发商没有预售证，但现在已经取得了就是合法了。现在退就要按合同约定办理了，否则你就是违约。建议找其他借口。依据有关法律、法规规定，除了合同本身的约定外，大约有以下几种情况，买受人可提出退房：1.套型误差过大。按套（单元）计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房地商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。2.面积误差过大。合同约定面积与产权登记面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3时，购房者有权退房。3.擅自变更规划设计。已预售的商品房，开发商不得擅自变更规划设计除非经规划部门的同意。4.商品房质量有问题。开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房。购房者认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，被确认不合格后，购房者有权退房。5.延期交房。另外，如果开发商延期超过合理的期限（超过一年），购房者可通过法律手段起诉开发商违约，并要求法院强制开发商退房。6.在建工程转让情形。购房者有权在接到商品房建设工程转让的情况书面通知之日其起30日内要求解除商品房预售合同。7.法定不得转让的商品房。如果商品房存在下列情形之一的，购房者也可以要求退房：未经过登记取得房屋产权证书的；共有项目，未经其他所有人书面同意的；权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制商品房权利的，则商品房买卖合同无效。 添加评论 评论读取中.取消 fangjia6 | 2009-10-30 18:51:39 有0人认为这个回答不错 | 有0人认为这个回答没有帮助 呵呵，资料里有你需要的。新房注意：1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，并在其资质规定的业务范围进行开发的； 2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； 3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了房地产开发项目手册；期房预售除上述条件外还必须取得商品房预售许可证。 4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的商品房买卖合同（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取住宅使用说明书和住宅质量保证书。 办房地产权证时应该注意： 产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部商品房销售管理办法处理，另外办理了房屋所有权证后，还要办土地使用权证。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人. 二、购房流程 购买商品房流程第一步：签订认购书 商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括： （1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。 （2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。 （3）房价。包括单价；总价。 （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。 （5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。 当签订完认购书后，销售方应给购房人签约需知，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括： （1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。 （2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。 （3）房款支付方式。 （4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。 购买商品房流程第二步：签订买卖契约 购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括： （1）土地使用证号及使用年限 （2）商品房销售许可证号 （3）房产名称及购房人购买房产的类型 （4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期 （5）房价款。包括单价和总价 （6）付款方式 （7）双方违约条款 （8）保修条款 （9）买方接受物业管理公司管理条款 （10）预售登记 （11）房屋转让 （12）房屋过户 （13）纠纷、争议的解决方式 （14）附件一：房屋户型图 （15）附件二：装修设备标准 （16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。 购买商品房流程第三步：预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。 购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证 三、买房子要缴纳的税费 （一）买商品房需要交的税： 1、契税，购房总价的3-5%（不同的省市自治区税率不同），普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。 2、印花税，购房总价的0.05% （二）基金： 1、房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2% 2、副食品价格调节基金,2元/平方米，有些地方不用 （三）规费 1、交易费 ，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交） 2、房屋所有权证工本费 ， 各地不一样，但是都不超过100元 3、土地使用权证工本费， 各地不一样，但是都不超过100元 （四）如果按揭，还要发生以下费用 1、评估费，购房总价的0.2-05% 2、保险费 ，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50% 3、公证费，贷款额乘以0.03% 4、抵押登记费，100元 二手过户注意事项一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 七、了解装修的状况 1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 八、查验物业管理的水平 1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户； 2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局； 3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心； 4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。 九、了解以后居住的费用 1、水、电、煤、暖的价格； 2、物业管理费的收取标准； 3、车位的费用。 十、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过，什么背景，是何种用途； 3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 十一、了解邻居的组合 1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次； 2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心； 3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 十二、算计一下房价 1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值； 2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。 十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是： 1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可； 2、能提供稳定的收入支付本息的证明； 3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押； 4、所购房屋产权所属真实可靠； 5、支付有关手续费。 十四、请律师 1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠； 2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规； 3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 十五、找代理行 1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作； 2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证； 3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ 十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证： 1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书； 2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化； 2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息； 3、向律师及中介代理行咨询； 4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。 十八、产权是否完整 1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 十九、小心房款和产权的交接 1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 二十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 购房策略：策略1 向售房者提出“一个要求” 购房者可以向售房者提出能否将售楼广告的确切内容写进购房合同？以此可见该广告内容虚实。 策略2 预售许可证审查掌握“两个要点” 查看预售项目是否与销售楼盘名称相符？ 查看所购房屋是否在预售范围内？ 策略3 进售楼处要能经过“三道关卡” “逼订”关：售楼人员以所购房屋紧俏来“逼”你尽快下单。 “封杀”关：出于“捂销”“惜售”目的，售楼人员会很自然地告知你最看中的那套房屋已售，让你放弃第一需求。 “以情动人”关：售楼人员“热情洋溢、百般周到”的贴身服务，让你感到不好意思不下单。 策略4 下定金做到“四个明确” 明确所构房屋的具体位置、面积、价格。 明确签正式买卖合同时间。 明确定金数额和交付时间。 明确定金返还形式。 策略5 考虑实际购买房屋的“五个差异” 环境、布局的差异。 家具摆设的差异。 装修材质的差异。 做工粗细的差异。 设计细节的差异。 策略6 参与内部认购把握“六个关键” 审查开发商除预售许可证以外是否具备“四证”（国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证）。 审查工程施工合同，看清交房期限。 审查工程现场，了解实际施工状况。 审查该楼盘是否有法定查封或其他权利受限情况。 审查是否有预售证，如尚无预售证，签订的订购协议应当只涉及定金，以免被认为是预售合同而被撤销。 由于内部认购有风险，“订购”协议应加重开发商的违约责任。 策略7 签订购房合同抓住“七个约定” 约定所购房屋标的物状况：如毛坯房还是全装修房？土地来源？房屋基本情况？包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定。 约定付款方式是否与工程进度挂钩？按揭办不下来时的处理方式等。 约定对双方公平的违约责任及合同解除条件。 约定面积误差处理办法。 约定包括所有材料、品牌的房屋装修菜单、房屋交付质量标准以及保修责任的承担。 约定屋外小区环境布局，房屋位置图必须入约。 约定小产证办妥时间。 策略8 房屋交付验收“八个步骤” 要求开发商提供合同约定的交房资料。 根据合同约定的房屋装修标准逐项验收房屋。 购房者在房屋验收中如发现问题即提出书面异议和解决方案，交卖方认可。 如验收过程中不存在可约定退房或拒绝交接的问题，办理交接房手续。 按合同约定付清房款，多退少补。 房屋存在装修质量问题的，购房者在接到开发商第二次通知后，对房屋装修质量按约定标准再次验收。 问题解决后办理入住手续。 入住后发现质量问题，在保修期内应及时报修。 你的问题让人没有具体的方向，你说买房，是打算办理住房贷款吗？和你说一下新房（一手房）办理个人住房贷款的手续相关事宜。首付款一般都不能低于房款总价的30%，提供夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、收入证明、财产证明（如存折、房产证复印件等）、购房协议书、缴款单据。现在都是网上签约进行交易，合同都是现填现打印的，等到房管局备案了，就说明合同是有效的了，办理贷款的费用每个地方情况不一样，有的需要交保险费，有的不需要，具体多少不清楚，公正费必须交的，根据贷款总额的千分之一，如贷20万交200，有销售代表协助你办理贷款。 第一步看房验明产权是关键买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。第二步签合同确认买卖双方合法身份行家提示:签署房产中介合同前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续;二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。签订买卖契约时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。第三步办手续必要程序不能简化经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。行家提示:购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;千万不要简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。第四步交房按照合同约定执行办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。行家提示:买方在未取得房产证前,不应付清全部房款。关于税费的交纳应在买卖契约中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前