福华苑项目再定位建议.ppt

2001-11APEX-IMC 福华苑 项目再定位建议项目再定位建议 APEXAPEX整合传播机构整合传播机构 APEXAPEX房地产投资顾问公司房地产投资顾问公司 20002000年年1212月月2626日日 2001-12APEX-IMC 我们的历史我们的历史 v1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门 营销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立； v1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公 司重庆APEX； v1998年，上海APEX成立； v1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处； v2000年，与日本（北京）电通成立成都电通； v2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。 关于关于APEXAPEX 2001-13APEX-IMC 我们的荣誉我们的荣誉 v1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的 “成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构； v1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项 ； v1999年,名列全国广告100强第33位； v2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的 “四川省著名商标”称号。 关于关于APEXAPEX 2001-14APEX-IMC 我们的客户（房地产类 ） 重庆时代天骄重庆时代天骄 成都领秀别墅成都领秀别墅 长富花园长富花园 绵阳富乐城市花园绵阳富乐城市花园 清江花园清江花园 华西大厦华西大厦 翠海庭翠海庭 融信商店街融信商店街 一城百年广场一城百年广场 台庆得意世界台庆得意世界 武城碧云天武城碧云天 汇联香榭里汇联香榭里 汇联康河骊景汇联康河骊景 重庆新东湖重庆新东湖 重庆芳草地欧式花园重庆芳草地欧式花园 重庆九龙山庄重庆九龙山庄 重庆天骄俊园重庆天骄俊园 广厦经典广厦经典 朝天门基良广场朝天门基良广场 留金岁月留金岁月 关于关于APEXAPEX 2001-15APEX-IMC 在在恰当的时间和地点恰当的时间和地点， 以以恰当的方式恰当的方式， 将将恰当的产品恰当的产品销售给销售给 恰当的顾客恰当的顾客。 APEXAPEX地产投资服务专业理念地产投资服务专业理念 关于关于APEXAPEX 2001-16APEX-IMC APEX投资理念阐释： 恰当的产品恰当的产品 恰当的顾客恰当的顾客 入市时机与姿态入市时机与姿态 现场打包，样板现场打包，样板 销售控制节奏与价格销售控制节奏与价格 整合营销广告与促销整合营销广告与促销 户型户型/ /配套配套/ /功能功能 装修标准等装修标准等 品牌感召下的品牌感召下的 价值共识价值共识 恰当的方式恰当的方式 恰当的时间恰当的时间 与地点与地点 关于关于APEXAPEX 2001-17APEX-IMC APEX地产投资顾问服务体系 ： 前置服务 概念设计 整合传播 销售控制 地块评估/区域供给评估 顾客需求评估/基本假设 楼盘概念建议/案名与VI 接待中心与样板概念 顾客生活形态分析 接触管理/品牌网路 品牌核心概念 AD/SP/PR/DM/EVENT 销售代理/销售顾问 整合销售与传播 关于关于APEXAPEX 2001-18APEX-IMC 本案策略思考逻辑： 区域供给需求状况 项目SWOT分析 再定位建议 顾客/规划理念规划调整 投资回报概算 2001-19APEX-IMC 第一部分 项目周边环境分析 vv项目土地性质调查项目土地性质调查 vv项目用地周边环境调查项目用地周边环境调查 vv地块交通条件调查地块交通条件调查 vv周边市政配套设施调查周边市政配套设施调查 2001-110APEX-IMC 一、项目土地性质调查 1 1、地理位置、地理位置 vv位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南 河河200200米左右。米左右。 vv项目所在的区域范围项目所在的区域范围：东起东城根街南延线东起东城根街南延线 ，西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南，西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南 至府南河、锦里路，为不规则矩形，是本次至府南河、锦里路，为不规则矩形，是本次 项目环境分析及市场分析的主要区域。项目环境分析及市场分析的主要区域。 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-111APEX-IMC 2 2、区域居住文脉、区域居住文脉 vv位于成都上风上水的西南面，内环线以内：位于成都上风上水的西南面，内环线以内： 省委及市委办公区，下属各类办事部门遍布省委及市委办公区，下属各类办事部门遍布 左右。为各政府、企事业单位宿舍聚集地（左右。为各政府、企事业单位宿舍聚集地（ 如省卫生厅、市常委住宅楼等）。如省卫生厅、市常委住宅楼等）。 vv为成都传统的居家老城区之一。为成都传统的居家老城区之一。从从【长城园长城园 】到到【彩虹花园彩虹花园】构成了一个在老城中的局构成了一个在老城中的局 部新区，并往南往西延伸出了成都目前炙手部新区，并往南往西延伸出了成都目前炙手 可热的居住热点可热的居住热点大石西路区域及双楠区大石西路区域及双楠区 域。域。 vv府南河居家情结：府南河居家情结： vv成都市风景名胜区成都市风景名胜区：多个公园聚集区。：多个公园聚集区。 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-112APEX-IMC 3 3、土地面积及其红线图、土地面积及其红线图 vv土地面积：项目征地土地面积：项目征地6.386.38亩，规划红线内用亩，规划红线内用 地地5 5亩。总建筑面积为亩。总建筑面积为3270532705平方米。平方米。 vv地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度 为为6060米，进深为米，进深为2121米。米。 4 4、三通一平现状、三通一平现状 vv长顺街南延线尚未建成通车。长顺街南延线尚未建成通车。 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-113APEX-IMC 二、项目用地周边环境调查 1 1、地块周边的建筑物、地块周边的建筑物 vv地块南面：为地块南面：为“ “齐力大厦齐力大厦” ”，多层。，多层。 vv地块北面：为三五地块北面：为三五0 0八厂的办公楼，多层。八厂的办公楼，多层。 vv地块西面：为地块西面：为“ “冠城花园冠城花园” ”二期，高层。二期，高层。 vv地块东面：为单位宿舍，多层。地块东面：为单位宿舍，多层。 总的来说，总的来说，地块周边的建筑物尽管距离较近地块周边的建筑物尽管距离较近 ，但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其，但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其 视野基本上不受影响。视野基本上不受影响。 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-114APEX-IMC 2 2、自然绿化景观、自然绿化景观 vv处于百花谭处于百花谭武侯祠风景区，区域大环境悠武侯祠风景区，区域大环境悠 美宜人。美宜人。 vv多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园 、武侯祠、南郊公园、百花谭公园。、武侯祠、南郊公园、百花谭公园。 vv府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道 风景线。风景线。 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-115APEX-IMC 3 3、历史人文景观、历史人文景观 vv成都名胜古迹区，多重历史人文景观。成都名胜古迹区，多重历史人文景观。 vv驾车六分钟至杜甫草堂驾车六分钟至杜甫草堂 vv驾车六分钟到武侯祠驾车六分钟到武侯祠 4 4、环境污染状况、环境污染状况 vv成都传统居住区，基本上无环境污染。成都传统居住区，基本上无环境污染。 vv府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以 极大的改善。极大的改善。 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-116APEX-IMC 三、地块交通条件调查 1 1、地块周边的市政路网、地块周边的市政路网 vv位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之 间，距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大间，距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大 道、锦里路、一环路、人民南路都仅有数分道、锦里路、一环路、人民南路都仅有数分 钟的车程。钟的车程。 vv区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都 大道，南至锦里路。大道，南至锦里路。 vv以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石 西路直通一环路及二环路。西路直通一环路及二环路。 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-117APEX-IMC 2 2、公共交通现状、远景规划、公共交通现状、远景规划 vv项目正对面为一条项目正对面为一条1616米宽的四车道道，已列米宽的四车道道，已列 入青羊区政府入青羊区政府20002000年工作规划。年工作规划。 vv据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道 相接，即会成为市区主要交通干道，东城根相接，即会成为市区主要交通干道，东城根 街南延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部街南延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部 分东移。分东移。 3 3、进入项目地块的交通网现状、进入项目地块的交通网现状 vv目前长顺街南延线尚未建成通车。目前长顺街南延线尚未建成通车。 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-118APEX-IMC 四、周边市政配套设施调查 vv购物场所购物场所：齐力大厦底楼的：齐力大厦底楼的“ “互惠超市互惠超市” ”；人；人 商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离 百货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。百货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。 vv文化教育：文化教育：石室中学、君平街小学、胜西小石室中学、君平街小学、胜西小 学学 vv医疗卫生：医疗卫生：华西医院，省卫干院附属医院，华西医院，省卫干院附属医院， 市第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等市第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等 多种专科医院。多种专科医院。 vv游乐休憩设施：游乐休憩设施：多个城市公园，府河河边公多个城市公园，府河河边公 园园 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-119APEX-IMC vv几个测试：几个测试： 步行步行：1 1分钟到河滨公园分钟到河滨公园 3 3分钟到半边街市场分钟到半边街市场 6 6分钟到百花谭公园分钟到百花谭公园 骑车骑车：4 4分钟到石室中学分钟到石室中学 7 7分钟到武侯祠、南郊公园分钟到武侯祠、南郊公园 8 8分钟到人商武侯分场、购书中心分钟到人商武侯分场、购书中心 1010分钟到成都体院分钟到成都体院 驾车驾车：3 3分钟上一环路分钟上一环路 7 7分钟到天府广场、华西医大分钟到天府广场、华西医大 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-120APEX-IMC 结结 论：论： 该区域为成都市区理想的居家福地之一。该区域为成都市区理想的居家福地之一。 vv因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其因其发达的交通动线及成熟的社区配套，其 居住价值远高于目前房地产开发的其它热点居住价值远高于目前房地产开发的其它热点 区域；区域； vv且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内，且处在寸土寸金的成都西城，内环线之内， 其升值潜力巨大。其升值潜力巨大。 vv而对位于该区域中心位置的而对位于该区域中心位置的【福华苑福华苑】来说来说 ，则可以概括为：，则可以概括为： 繁华都市里的清幽繁华都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷碧波翠柳中的便捷 项目周边环境分析项目周边环境分析 2001-121APEX-IMC 第二部分 区域市场分析 vv成都市房地产概况成都市房地产概况 vv区域市场概况区域市场概况 vv区域内供给状况分析（高层电梯公寓）区域内供给状况分析（高层电梯公寓） vv抗性楼盘概况抗性楼盘概况 vv区域市场供需关系的重要结论区域市场供需关系的重要结论 2001-122APEX-IMC 一、成都房地产市场概况 1 1、20002000年成都高档物业的价格走势年成都高档物业的价格走势 vv从位置分布来看，成都市的高当物业主要集从位置分布来看，成都市的高当物业主要集 中中在内环线旧城区在内环线旧城区、府南河沿线府南河沿线、城南社区城南社区 、城西大石西路与浣花风景区一带城西大石西路与浣花风景区一带及其延伸及其延伸 区域等几个主题开发片区区域等几个主题开发片区。 vv从整体来看，从整体来看，20002000年成都住宅市场的价格下年成都住宅市场的价格下 降主要体现在均价在降主要体现在均价在30003000元元/ /平方米以上的高平方米以上的高 档物业。但对于几个主要分布区来说，情况档物业。但对于几个主要分布区来说，情况 有所差别。有所差别。 区域市场分析区域市场分析 2001-123APEX-IMC 2 2、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因、高档楼盘价格走低的主要宏观影响因 素素 vv宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需宏观经济景气程度不足，纯居家高档公寓需 求客户增长慢。求客户增长慢。WTOWTO与西部大开发对成都经与西部大开发对成都经 济的影响在短期内不明显。济的影响在短期内不明显。 vv前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半前期高档公寓发展过快，市场存量大，下半 年则受到成都花园、万科城市花园、中海名年则受到成都花园、万科城市花园、中海名 城等外来大规模高档物业的冲击，市场供大城等外来大规模高档物业的冲击，市场供大 于求，竞争激烈。消费者持币观望。于求，竞争激烈。消费者持币观望。 vv项目创新主要体现在形式上，概念多，实质项目创新主要体现在形式上，概念多，实质 少。难以引起买家兴趣。契合目标消费者的少。难以引起买家兴趣。契合目标消费者的 有个性的楼盘基本上还是市场空白点。有个性的楼盘基本上还是市场空白点。 2001-124APEX-IMC 3 3、高档物业的区域特色、高档物业的区域特色： vv内环线旧城区价格持续走低：内环线旧城区价格持续走低： A A、内环线项目地价成本高，开发高档公寓内环线项目地价成本高，开发高档公寓 是主流。是主流。 B B、城市建设重心外移，旧城区改造相对滞城市建设重心外移，旧城区改造相对滞 后，且功能混淆，居住区与商贸、金融区混后，且功能混淆，居住区与商贸、金融区混 杂，路网密度不够，道路狭窄，人口密度大杂，路网密度不够，道路狭窄，人口密度大 等等都使得居家质量大受影响。等等都使得居家质量大受影响。 C C、市区内未来房地产发展的重点应是商务市区内未来房地产发展的重点应是商务 办公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情办公大厦，在现在高层写字楼极为低迷的情 况下宜以商住两用的功能为定位；高档公寓况下宜以商住两用的功能为定位；高档公寓 则以小户型、单身公寓有较好的市场反应。则以小户型、单身公寓有较好的市场反应。 区域市场分析区域市场分析 2001-125APEX-IMC vv城南社区价格持续走低：城南社区价格持续走低： A A、片区开区趋于成熟，项目开发集中、密片区开区趋于成熟，项目开发集中、密 度大。度大。 B B、项目间竞争激烈，层次高而全面，一些项目间竞争激烈，层次高而全面，一些 对比优势不明显的项目价格有所下降。对比优势不明显的项目价格有所下降。 C C、后期介入的项目在品牌、实力上不占优后期介入的项目在品牌、实力上不占优 势，定位较为谨慎，价格压得较低。势，定位较为谨慎，价格压得较低。 D D、片区早期规划不足，区内交通、购物等片区早期规划不足，区内交通、购物等 方面的承载力已力不从心，给区内项目市场方面的承载力已力不从心，给区内项目市场 价值带来较多的负面影响。价值带来较多的负面影响。 区域市场分析区域市场分析 2001-126APEX-IMC vv府南河沿线进一步开发前景看好：府南河沿线进一步开发前景看好： A A、拥有不可比拟的水景资源优势的府南河拥有不可比拟的水景资源优势的府南河 沿线可资开发的地块日渐少，且随着府河整沿线可资开发的地块日渐少，且随着府河整 治工作的深入，沿线更是成为生态居家的理治工作的深入，沿线更是成为生态居家的理 想选择。想选择。 B B、早期开发的项目主题开发不明，加上府早期开发的项目主题开发不明，加上府 河沿线污染较重，价格相对较低。河沿线污染较重，价格相对较低。 C C、近期一些老项目价格较大幅度下调，但近期一些老项目价格较大幅度下调，但 新推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋新推出的价格走高使得总体水平呈现上升趋 势。势。 区域市场分析区域市场分析 2001-127APEX-IMC vv大石西路大石西路- -浣花风景区一带，高档物业发展型浣花风景区一带，高档物业发展型 片区：片区： A A、综合全市各局部区域住宅开发的现状与综合全市各局部区域住宅开发的现状与 发展趋势来看，该区域是最具条件成为继城发展趋势来看，该区域是最具条件成为继城 南之后的第二个高档时尚片区。南之后的第二个高档时尚片区。 B B、先天上风上水的地域优势，加上独特的先天上风上水的地域优势，加上独特的 人文景观资源和厚重的区域文化，以及大量人文景观资源和厚重的区域文化，以及大量 待开发的土地使区域的居住价值大大提高。待开发的土地使区域的居住价值大大提高。 C C、区域总价水平有所下降，与城南项目市区域总价水平有所下降，与城南项目市 场反映较为逊色。主要是由于：一些不明朗场反映较为逊色。主要是由于：一些不明朗 因素导致大量项目还在等待观望，近期推出因素导致大量项目还在等待观望，近期推出 的项目规模较小，档次不够；五大花园带来的项目规模较小，档次不够；五大花园带来 的一些负面影响，成都花园的开发未上规模的一些负面影响，成都花园的开发未上规模 。 区域市场分析区域市场分析 2001-128APEX-IMC 4、各主要高档住宅楼盘聚集区域价格变动 情况：Q-季度 单位：元 时时时时期期 地域地域 20002000Q1Q1 20002000Q2Q220002000Q3Q3 近期近期 内内环线环线环线环线 旧城区旧城区 30023002299529952926292629232923 府南府南河沿河沿线线线线 30683068309730973126312631043104 城南城南高档社区高档社区 28342834280728072789278927672767 大石西大石西路路- -浣花浣花 风风风风景区一景区一带带带带 26442644266226622631263126162616 区域市场分析区域市场分析 2001-129APEX-IMC 结论：结论： vv从供求总体状况来看，在房市价格普遍低糜从供求总体状况来看，在房市价格普遍低糜 的态势下，府河沿线高档住宅价格却稳中有的态势下，府河沿线高档住宅价格却稳中有 升，保持了良好的发展势头。升，保持了良好的发展势头。本项目所处区本项目所处区 域位于府河段较好位置，发展前景好域位于府河段较好位置，发展前景好。 vv业内对大石西路业内对大石西路- -浣花风景线一带的发展较为浣花风景线一带的发展较为 看好。看好。本项目位于该区域的起始位置，有较本项目位于该区域的起始位置，有较 高的升值潜力。高的升值潜力。 vv低糜的房市为项目准备了充足的持币观望的低糜的房市为项目准备了充足的持币观望的 消费群，但其消费习惯更加理性和谨慎。消费群，但其消费习惯更加理性和谨慎。 vv个性化特色楼盘的需求更加旺盛。个性化特色楼盘的需求更加旺盛。 区域市场分析区域市场分析 2001-130APEX-IMC 二、区域市场概况 1 1、区域内供需概况、区域内供需概况 vv因处于传统居家老区，因处于传统居家老区，近期开发的商品房近期开发的商品房 项目较少项目较少，供消费者选择的机会不多。，供消费者选择的机会不多。 vv邻近区域具竞争性的楼盘较多邻近区域具竞争性的楼盘较多，如，如【国嘉国嘉 华庭华庭】【】【长富花园长富花园】及大石西路区域的一及大石西路区域的一 些楼盘，对该区域市场形成了一定威胁。些楼盘，对该区域市场形成了一定威胁。 vv区域需求逐渐升温，售价在低糜的房产中区域需求逐渐升温，售价在低糜的房产中 稳中有升。稳中有升。 区域市场分析区域市场分析 2001-131APEX-IMC 2 2、区域及周边地区主要物业、区域及周边地区主要物业 vv因地价成本高，各项目的容积率普遍较大，因地价成本高，各项目的容积率普遍较大， 该该区域住宅以高层电梯公寓为主区域住宅以高层电梯公寓为主，小区建筑，小区建筑 群与单体建筑的项目参半。群与单体建筑的项目参半。 vv【长城园长城园】由由4-18F4-18F、1-11F1-11F、1-25F 1-25F 、 6-7F6-7F 围合成为较大的社区；围合成为较大的社区； vv【冠城花园冠城花园】二、三期二、三期12-20F12-20F构成围合式社构成围合式社 区；区； vv【锦江新时代花园锦江新时代花园】为双塔楼为双塔楼15F15F，底层架空底层架空 ； vv【彩虹花园彩虹花园】由由1-18F1-18F、2-9F2-9F、1-7F1-7F构成。构成。 vv【国嘉华庭国嘉华庭】由由33F33F构成构成C C型半围合。型半围合。 vv【长富花园长富花园】由由4-15F4-15F、2-25F2-25F构成围合式社构成围合式社 区。区。 区域市场分析区域市场分析 2001-132APEX-IMC 3 3、区域内未来两年内待开发的住宅、区域内未来两年内待开发的住宅 vv【长城园长城园】二期及三期共计两幢二期及三期共计两幢18F18F高层高层 、 一幢一幢25F25F高层、一幢高层、一幢11F11F小高层及四幢多层；小高层及四幢多层； vv【冠城花园冠城花园】二期，正在做基础；二期，正在做基础； vv【彩虹花园彩虹花园】二期二期18F18F的高层。基础已完工。的高层。基础已完工。 区域市场分析区域市场分析 2001-133APEX-IMC 三、区域内供给状况分析 1 1、 【彩虹花园彩虹花园】- - - vv项目概况项目概况 占占 地：近地：近2020亩亩 总建面：总建面：3500035000 建建 筑筑： 1-18F1-18F、2-9F2-9F、1-7F1-7F 总户数：总户数：207207 区域市场分析区域市场分析 2001-134APEX-IMC 环环 境：较佳的沿河外环境，内环境一般。境：较佳的沿河外环境，内环境一般。 商商 场：无商场，底楼为私家花园场：无商场，底楼为私家花园 车车 位：较少位：较少 户户 型：型：110310 110310 18 18种户型种户型 主力户型为主力户型为140200 140200 （错层及跃错层及跃 式）式） 条式结构，设计较为合理、规则，条式结构，设计较为合理、规则， 但但 无创新，比较平庸。无创新，比较平庸。 电电 梯：小高层一梯两户梯：小高层一梯两户 区域市场分析区域市场分析 2001-135APEX-IMC v销售情况 多层基本售磬，小高层的销售良好，户型的 需求较为旺盛，甚至出现买家购买两套140进 行改装的情况。 主要主要户户户户型型售价售价公公摊摊摊摊销销销销售情况售情况 多多层层层层 （7 7F F） 120120 36803680 （六楼（六楼 ） 12%12%余余5 5 小小高高层层层层 （9 9F F） 140140（错错错错） 182306182306（跃跃跃跃 ） 44604460 ( (八楼清八楼清) ) 14.8%14.8% 大大户户户户型型 销销销销售售较较较较 好好 高高层层层层（ 1818F F） 9595起起31803180起起 - - - - 总计总计总计总计八成三十年按揭八成三十年按揭达达58%58% 区域市场分析区域市场分析 2001-136APEX-IMC vv对于本项目的影响对于本项目的影响 综上分析，综上分析， 【彩虹花园彩虹花园】虽有一些优势，但虽有一些优势，但 对于本项目来说，影响不大对于本项目来说，影响不大： A A、从地理位置上看，虽然拥有长达百余米从地理位置上看，虽然拥有长达百余米 的河岸线，外环境优美宜人，但项目景观较的河岸线，外环境优美宜人，但项目景观较 好的临河单位基本已售完。好的临河单位基本已售完。 B B、从户型上看，设计虽较为规则、合理，从户型上看，设计虽较为规则、合理， 但缺乏出彩之处，较为平庸。但缺乏出彩之处，较为平庸。 C C、三期电梯公寓单位面积价格的竞争力不三期电梯公寓单位面积价格的竞争力不 明显。明显。 区域市场分析区域市场分析 2001-137APEX-IMC 2 2、【长城园长城园】- vv项目概况项目概况 占占 地：地：5050余亩余亩 总建面：总建面：120000120000 建建 筑：筑： 4-18F4-18F、1-11F1-11F、1-25F 1-25F 、 6-7F6-7F 总户数：总户数：633633 商场面积：约一万平方米商场面积：约一万平方米 车车 位：位：400400个个 绿化率：绿化率：41%41% 环环 境：外环境一般，内环境较好境：外环境一般，内环境较好 区域市场分析区域市场分析 2001-138APEX-IMC 户户 型：型： 一期一期 多多 层层 92.613492.6134 高高 层层 130140 130140 二期二期 小高层小高层 162.4 162.4 ( (公摊公摊16.7 16.7 ) ) 高高 层层 86.15179.17 86.15179.17 多多 层层 86147 86147 主力户型主力户型120140 120140 之间之间 户型设计户型设计 高层户型构局为风车型，较有高层户型构局为风车型，较有 特色，无异型房。特色，无异型房。 电电 梯：梯： 两梯四户。两梯四户。 区域市场分析区域市场分析 2001-139APEX-IMC v销售情况 主要主要户户户户型型 售价售价公公摊摊摊摊 销销销销售售 情况情况 一期一期 多多层层层层：120120 高高层层层层：135135 多多层层层层:3000(7:3000(7F)F) 高高层层层层:3438:3438起起 9%9% 15%15% 达达 90%90% 二期二期高高层层层层：140140 多多层层层层:3250(7:3250(7F)F) 高高层层层层:3600:3600起起 9%9% 15%15% 走走势势势势 平平稳稳稳稳 总计总计总计总计七成二十年按揭七成二十年按揭 - - 区域市场分析区域市场分析 2001-140APEX-IMC vv对于本项目的影响对于本项目的影响 综上分析，综上分析， 【长城园长城园】对本项目有一定影响对本项目有一定影响 ： A A、从地理位置上看，与本项目的差别不大从地理位置上看，与本项目的差别不大 。 B B、从销售上看，前期销售较好，已具一定从销售上看，前期销售较好，已具一定 的知名度和美誉度。且第二期、三期的工作的知名度和美誉度。且第二期、三期的工作 进度与销售周期与本项目有一定程度的重合进度与销售周期与本项目有一定程度的重合 。 C C、其较好的社区环境和绿化，其较好的社区环境和绿化，正是本项目正是本项目 所缺乏的。所缺乏的。 区域市场分析区域市场分析 2001-141APEX-IMC 3 3、【锦江新时代花园锦江新时代花园】- - - vv项目概况项目概况 占占 地：地：8.4278.427亩亩 总建面：总建面：3384133841 建建 筑：双塔楼筑：双塔楼15F15F 会会 所：所：1480 1480 ，配套较为完善配套较为完善 车车 位：位：129129 绿化率：绿化率：40%40% 环环 境：内外环境较好境：内外环境较好 处立面：较为时尚、现代处立面：较为时尚、现代 区域市场分析区域市场分析 2001-142APEX-IMC 户户 型：型： 85351 85351 共共1313种户型种户型 主力户型为主力户型为150180 150180 异型房较多异型房较多 电电 梯：两梯六户梯：两梯六户 区域市场分析区域市场分析 2001-143APEX-IMC vv销售状况销售状况 售价：售价：35803580元起（清）元起（清） 销售业绩较差，不足销售业绩较差，不足50%50%左右左右 每月有较多的退房户（主要选择国嘉华庭、每月有较多的退房户（主要选择国嘉华庭、 彩虹花园）彩虹花园） 区域市场分析区域市场分析 2001-144APEX-IMC vv对于本项目的影响对于本项目的影响 综上分析，综上分析， 【锦江新时代花园锦江新时代花园】有一定特色有一定特色 ，但对于本项目来说，基本上无影响，但对于本项目来说，基本上无影响： A A、从销售现状来看，该项目抗冲击的能力从销售现状来看，该项目抗冲击的能力 差，主要原因是差，主要原因是性价比低性价比低。 B B、从户型上看，设计较差，存在较多的异从户型上看，设计较差，存在较多的异 型房。型房。 C C、从销售周期来看，与本项目无冲突。从销售周期来看，与本项目无冲突。 区域市场分析区域市场分析 2001-145APEX-IMC 4 4、 【冠城花园冠城花园】- vv项目概况项目概况 占占 地：地：105105亩亩 总建面：二期总建面：二期8000080000、三期、三期6000060000 建建 筑：筑：1212幢幢20F20F的高层的高层 环环 境：欧式园林境：欧式园林 处立面：欧式外立面处立面：欧式外立面 户户 型：型：140320140320，主力户型为，主力户型为150170150170 区域市场分析区域市场分析 2001-146APEX-IMC vv销售状况销售状况 售价：售价：30003000元起，均价元起，均价40004000元元 一期为集团整体购买一期为集团整体购买 vv对于本项目的影响对于本项目的影响 【冠城花园冠城花园】为内环线最大规模的高层社区，为内环线最大规模的高层社区， 是本项目的主要竞争对手之一。是本项目的主要竞争对手之一。 A A、价格上有较大的竞争力。价格上有较大的竞争力。 B B、社区、社区规模大，配套较为齐全。规模大，配套较为齐全。 C C、工程、销售进度与本项目较为重合。工程、销售进度与本项目较为重合。 区域市场分析区域市场分析 2001-147APEX-IMC 5 5、【国嘉华庭国嘉华庭】- - - vv项目概况项目概况 占占 地：地：78177817 总建面：总建面：6300063000 建建 筑：筑：33F33F、C C型半围合式型半围合式规划规划 总户数：总户数：438438 商商 场：无场：无 车车 位：位：1 1：1.51.5 环环 境：境：6.86.8米架空层与府河河滨公园、中庭米架空层与府河河滨公园、中庭 花花 园融为一体，环境悠美。园融为一体，环境悠美。 区域市场分析区域市场分析 2001-148APEX-IMC 户户 型：型： 98.04261.3 98.04261.3 共十余种户型共十余种户型 主力户型为主力户型为131.5 131.5 高层条式开面布局，双面景观、视觉高层条式开面布局，双面景观、视觉 通通 透性好透性好 电电 梯：三梯四户（观光电梯一部）梯：三梯四户（观光电梯一部） vv销售状况销售状况 售价：售价：36803680元元48004800元（清）、均价元（清）、均价44004400元元 销售达销售达80%80%以上，余以上，余8080多套多套 单价自开盘起上涨单价自开盘起上涨100100元元/ / 区域市场分析区域市场分析 2001-149APEX-IMC vv对于本项目的影响对于本项目的影响 综上分析，综上分析， 【国嘉华庭国嘉华庭】优势较大，为近期优势较大，为近期 推出的较为优秀的楼盘之一，为本项目起到推出的较为优秀的楼盘之一，为本项目起到 了良好的市场辅垫了良好的市场辅垫： A A、对于拉动府河房价上扬以及本区域需求对于拉动府河房价上扬以及本区域需求 增长起到了一定的积极作用增长起到了一定的积极作用。 B B、较具竞争力的特色吸引了众多消费者的较具竞争力的特色吸引了众多消费者的 关注，为本区域聚集了一定的人气。关注，为本区域聚集了一定的人气。 C C、从销售上看，所剩单位不多，与本项目从销售上看，所剩单位不多，与本项目 的工程及销售进度上并无冲突。的工程及销售进度上并无冲突。 区域市场分析区域市场分析 2001-150APEX-IMC 结论：结论： vv从供求体状况来看，尽管本区域有一定量的从供求体状况来看，尽管本区域有一定量的 待开发项目，待开发项目，但对本项目够成威胁的并不多但对本项目够成威胁的并不多 。 vv区域内对电梯公寓的需求主要决定于项目本区域内对电梯公寓的需求主要决定于项目本 身的特色。身的特色。 vv对大户型有较大的需求，主要决定于目标消对大户型有较大的需求，主要决定于目标消 费者的消费形态（购买力较高、轻度价格敏费者的消费形态（购买力较高、轻度价格敏 感者、家庭生命周期处于满巢期）。感者、家庭生命周期处于满巢期）。 区域市场分析区域市场分析 2001-151APEX-IMC 四、抗性楼盘概况四、抗性楼盘概况 1 1、部分高档物业价格走势、部分高档物业价格走势（表中电梯公寓为起价（表中电梯公寓为起价 ） 项项项项目目 名称名称 项项项项目目 地址地址 2000/2000/ Q1Q1 2000/2000/ Q2Q2 2000/2000/ Q3Q3 近期近期 价格价格 盘盘盘盘谷谷花园花园领领领领事事馆馆馆馆路路39003900400040003700370037003700 锦锦锦锦官新城官新城人南人南立交立交桥侧桥侧桥侧桥侧40604060440044004400440027002700 银银银银都都花园花园新光路新光路侧侧侧侧40004000400040003900390037003700 芳草地芳草地锦绣锦绣锦绣锦绣 花园旁花园旁33803380338033803480348029502950 区域市场分析区域市场分析 2001-152APEX-IMC 项项项项目目 名称名称 项项项项目目 地址地址 20002000 、Q1Q1 20002000 、 Q2Q2 20002000 、 Q3Q3 近期近期 价格价格 新新绿绿绿绿季季节节节节玉林路南延玉林路南延线线线线 - - 26002600 23002300 23002300 长长长长富富花园花园红红红红照壁街口照壁街口3680368036803680 37203720 37203720 都市欣城都市欣城新南路新南路2750275027802780 28502850 28502850 国嘉国嘉华华华华庭庭城城边边边边街街彩虹彩虹桥东侧桥东侧桥东侧桥东侧3600360036803680 36803680 37803780 新新锦锦锦锦江江锦锦锦锦江江大大桥桥桥桥附近附近2830283028302830 28802880 28802880 督院督院府邸府邸新新半半边边边边街街3280328033803380 31803180 31803180 万福世家万福世家万福万福桥东桥东桥东桥东 北北侧侧侧侧4500450046504650 46504650 46504650 江波江波华华华华城城西体北路西体北路2 2号号3400340029802980 30803080 30803080 丽丽丽丽阳阳天下天下宁夏街宁夏街3520352037803780 39403940 39403940 城南城南世家世家浆浆浆浆洗街洗街2880288028802880 28802880 30503050 区域市场分析区域市场分析 2001-153APEX-IMC 2、大石西路部分开发住宅项目一览 项项项项目目楼体楼体 规规规规模模 （万）（万） 户户户户型型面面 积积积积（ ） 均价均价总户总户总户总户 数数交房日交房日 置信逸都置信逸都多多层层层层25.0825.0880-20080-20025002500160016002001/92001/9 紫藤花园紫藤花园电电电电梯梯1.981.98 103-210103-210 （一期（一期 ） 2780(2780(一期一期 ) ) 2450(2450(二期二期 ) ) 294(294(一期一期) ) 7 7栋栋栋栋( (二期二期) ) 现现现现房房 2001/102001/10 （二期（二期 ） 禾嘉禾嘉花园花园多多层层层层2.642.6491-24091-240328032802002002001/62001/6 百花百花丽丽丽丽都都多多层层层层0.80.895-15495-1542200220095952001/12001/1 泰庄泰庄花园花园多多层层层层 多多层层层层1.001.00 商商铺铺铺铺0.70.7 -23802380194194现现现现房房 名景园名景园多多层层层层2.42.490-15890-158360036009 9栋栋栋栋现现现现房房 恒恒宾宾宾宾园园多多层层层层1.321.32152-235152-235380038001101102000/122000/12 区域市场分析区域市场分析 2001-154APEX-IMC 五、区域供需关系重要结论 综上所述，我们从该区域供需状况的分析中综上所述，我们从该区域供需状况的分析中 ，可以得出以下结论。，可以得出以下结论。 1 1、关于物业形态：、关于物业形态： vv电梯公寓本身并不会对消费者构成心理障碍电梯公寓本身并不会对消费者构成心理障碍 ，关于市场不接受该类物业的说法更不成立，关于市场不接受该类物业的说法更不成立 。 vv在多层与电梯公寓的选择中，消费者往往倾在多层与电梯公寓的选择中，消费者往往倾 向于前者，但对于个性化的、精彩纷呈的、向于前者，但对于个性化的、精彩纷呈的、 性价比高的电梯公寓来说，消费者则趋之如性价比高的电梯公寓来说，消费者则趋之如 鹜鹜。 区域市场分析区域市场分析 2001-155APEX-IMC 2 2、关于户型：、关于户型： vv140200140200平米的户型在市场中的反映最佳。平米的户型在市场中的反映最佳。 vv消费者更倾向于方正、规则的条式结构，对消费者更倾向于方正、规则的条式结构，对 点式结构的认可度较低。点式结构的认可度较低。 vv注重房屋的通透感与功能性。注重房屋的通透感与功能性。 vv注重景观，讲究开窗见景、户户见景等。注重景观，讲究开窗见景、户户见景等。 区域市场分析区域市场分析 2001-156APEX-IMC 3 3、关于价格：、关于价格： vv本区域单价高于府河沿线房价的平均水平。本区域单价高于府河沿线房价的平均水平。 vv对多层的承受价格为对多层的承受价格为3000350030003500元元/ /平米（均平米（均 价）。价）。 vv对高层的承受价格为对高层的承受价格为3600420036004200元元/ /平米（均平米（均 价）。价）。 vv消费者属于轻度价格敏感者，更讲究性价比消费者属于轻度价格敏感者，更讲究性价比 。理想的住宅是。理想的住宅是“ “又好又便宜又好又便宜” ”。 区域市场分析区域市场分析 2001-157APEX-IMC 4 4、其它：、其它： vv环境：消费者对环境的要求较高，更看重区环境：消费者对环境的要求较高，更看重区 域的大环境。域的大环境。 vv物管：消费者对居家安全性要求较高。物管：消费者对居家安全性要求较高。 vv配套：因为该区域的地理位置优越，消费者配套：因为该区域的地理位置优越，消费者 对小区配套无特殊要求。对小区配套无特殊要求。 区域市场分析区域市场分析 2001-158APEX-IMC 第三部分 项目SWOT分析 vv优势（优势（StrengthStrength） vv劣势（劣势（WeaknessWeakness） vv机会（机会（OpportunityOpportunity） vv问题点（问题点（ThreatThreat） 2001-159APEX-IMC 一、优势（Strength） 1 1、地理位置（略）、地理位置（略） 2 2、施工管理、施工管理 vv开发商有较深的建筑施工背景，可以对本项开发商有较深的建筑施工背景，可以对本项 目的施工质量、进度以及项目的工程成本都目的施工质量、进度以及项目的工程成本都 有较好的控制。有较好的控制。 项目项目SWOTSWOT分析分析 2001-160APEX-IMC 3 3、项目规模、项目规模 vv规模小、施工周期短；规模小、施工周期短； vv资金压力较小；资金压力较小； vv销售周期缩短，资金回收加快，市场压力减销售周期缩短，资金回收加快，市场压力减 小。小。 4 4、销售情况、销售情况 vv现有的五层裙楼全部落订，缓解部分销售压现有的五层裙楼全部落订，缓解部分销售压 力。力。 项目项目SWOTSWOT分析分析 2001-161APEX-IMC 二、项目劣势（Weakness） 1 1、地理位置的局限性、地理位置的局限性 vv项目规模小，位于三面合围的间隙地带；项目规模小，位于三面合围的间隙地带； vv底层视线受遮挡、距离府南河有一定的距离底层视线受遮挡、距离府南河有一定的距离 ； vv项目不可能提供较为完善的环境和社区配套项目不可能提供较为完善的环境和社区配套 ； 项目项目SWOTSWOT分析分析 2001-162APEX-IMC 2 2、原规划设计方案局限性、原规划设计方案局限性 vv无特色：无特色： 项目目前的规划设计方案观念落后，在成都市项目目前的规划设计方案观念落后，在成都市 众多高层电梯公寓中，缺乏明显个性，特别是众多高层电梯公寓中，缺乏明显个性，特别是 在本区域内众多特色楼盘的包围下（如在本区域内众多特色楼盘的包围下（如“C C型型 围合围合”的国嘉华庭，的国嘉华庭，“风车格局风车格局”的长城园，的长城园， 欧式双塔楼的欧式双塔楼的“锦江新时代锦江新