自考《房地产估价》必备.doc

- 1 - 第第 1 章章 房地产估价概论房地产估价概论 第第 1 节节 对房地产估价的基本认识对房地产估价的基本认识 1、房地产估价的含义房地产估价的含义 （一）专业估价与非专业估价的本质区别（一）专业估价与非专业估价的本质区别 专业估价由专业人员和专业机构完成，即具有相应资格的估价师和具备足够数量估价师、取得相 应估价资质的估价机构完成； 专业估价是提供的专业意见，不是凭直觉，凭感觉得的，是根据科学的方法测算出来的； 专业估价具有公信力，即提供的专业意见具有证明有效力； 专业估价是有偿服务，即向委托人收取一定的费用； 专业估价承担法律责任，即估价师和估价机构对自己评估的过程和结果要承担法律责任。 (2) 专业房地产估价的概念专业房地产估价的概念 房地产估价的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算并 提供相关专业意见。通常把特定目标称为估价目标，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时 点，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，科学的方法称为估价方法。 房地产估价：房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构是根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运 用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 （3）估价与评估异同估价与评估异同 相对于价值分析、测算和判断活动。估价的含义更加精确、明确、具体，就是专指对价值进行评估。 评估的含义很广泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以 判断其表现、能力、质量、效果、影响等。特别需要指出的是，区分估价和评估，并不意味着房地产 估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值的评估业务。还可以从事房地产估价衍生业务、房地产 咨询顾问业务等。 2、房地产估价的本质房地产估价的本质 （1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值和价格之间的关系及本质区别是:价值价值 是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心；价格价格是价值的外在表现， 围绕着价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。 (2) 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价格房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场价格 估价估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价定价往往是相关当事人自己 的行为，应由交易当事人自己决定。房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价 师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及 深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析，测算和判断活动，把客观存在的房地产价 值揭示出来。 （3） 房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证 估价是一种专业意见，而不应该被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现的价格的保证。 估价专业意见的作用分为性质不同的两类，一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估 价委托人自己使用而提供的估价，是属于第一种，为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供 的估价，是属于第二种的。不论是起着何种的作用的估价以及应承担的法律责任大小如何，估价师和 估价机构都应当认真的对待，勤勉尽责的去完成。 （4） 房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内 对估价准确性问题的全面认识包括：即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值， 只会得出近似的评估价值。 所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差；不能用物理量测量的误差标准来 要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论 上是将它与真实价值进行比较。及时可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但 实际中不轻易直接评判一个评估价值对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在履行估 价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。 （5） 房地产估价既是一门科学也是一门艺术房地产估价既是一门科学也是一门艺术 3、房地产估价的必要性房地产估价的必要性 （1）专业估价存在的基本前提专业估价存在的基本前提 当一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才需要专业估价。这是因为： 一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常办 法便可以得知，就不需要专业估价；一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，平 清专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业 机构或专业估价人员显得不经济，则也不需要专业估价。 （2）房地产需要专业估价房地产需要专业估价 真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产及某些机器设备、无 形资产等。由于房地产具有的两大特性，房地产市场是典型的不完全市场。 完全市场必备的 8 个条件： （1）同质商品，买者不在乎在谁那购买； （2）买者和卖者的人数众多； （3）买者和卖着都有进出市场的自由； （4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来价格； （5）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的； （6）买者和卖者无串通共谋行为； （7）消费者要求效用最大化； （8）商品可装让且可发生空间位置的移动。 由于房地产市场是不完全市场，并且市场信息不对称，有许多因素妨碍房地产价格合理形成，不会 自动的形成常人容易识别的适当价格，在其判断中要求有专门知识和经验，所以需要房地产估价师提 - 2 - 供市场信息，进行替代“市场”的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向在正常化，促进房地产 市场公平交易，建立合理的房地产市场秩序。 1.房地产“量大面广” ，其他资产的数量相对较少； 2.房地产需要估价的情形较多，其它资产需要估价的情形相对较少； 3.房地产本身还普遍提供房地产咨询顾问服务，其它资产估价主要限于价值评估本身。 第二节第二节 房地产估价的要素房地产估价的要素 一、估价当事人一、估价当事人 是指预估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人，其中前两者是估 价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。是估价服务的直接对象。 （1）房地产估价师房地产估价师 也称注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业只是和经验，取得房地产估价师执 业资格证书，并取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价的会动的专业人员。一名合格的房地产 估价师应当具有房地产估价方面扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。前者是专业能 力的要求，后者是对其估价行为规范的要求。 （2）房地产估价机构房地产估价机构是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资 质，从事房地产估价活动的专业服务机构。从低到高分为三级资质，二级资质，一级资质。 （3）估价委托人估价委托人估计委托人简称委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机 构订立估价委托合同的单位或个人。 2、估价目的估价目的 是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗的说，是估价委托人将要拿来完成后 的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。一 个估价项目通常只有一个估价目的。不通的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不通，估价对象 的范围可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至 估价方法也可能不同。 3、估价对象估价对象 即估价客体，也成被估价房地产、估价标的，当估价对象房屋所有权和建设用地使用权 以外的某种房地产权益，例如租赁权等，可称为被估价权益，是指一个估价项目中的需要评估其价值 的房地产或房地产权益及相关其它财产。 概括起来房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以及房地产为主体的整体资产、整体 资产中的房地产等。 4、估价时点估价时点 也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值 所应对应的时间。 5、价值类型价值类型 一是指价值的种类，二是指特定的价值。房地产满足以下条件进行交易最可能的价格： 1.交易双方自愿交易 2.交易双方出于利己动机进行交易 3.交易双方是精明、谨慎的 4.交易双方有充裕的时间交易 5.不存在买主因特殊兴趣给予附加出价 六、估价依据六、估价依据 是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资 料，估价机构和估价师掌握搜集的有关情况和资料。 7、估价假设估价假设 对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定。 在市价估价中要防止：（1）滥用估价假设2，不明确估价假设；（3）无针对性的列、 8、估价原则估价原则 是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上， 总结出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。对房地产估计的最基本的要求是 独立、客观、公正。 九、估价程序九、估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照他们之间的内在联系排除的先后次序。 1. 获取估计业务；2.受理估价委托；3.制定估价作业方案；4.搜集估价所需资料；5.实地查看估价对 象；6.分析估价对象价值；7.测算估价对象价值8.判断估价对象价值；9.撰写估价报告；10.内部审核 估价报告；11.交付估价报告；12.估价资料存档。 10、估价方法估价方法主要市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价法。在 后面章节将详细讲到。 11、估价结果估价结果是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。 第第 3 节节 房地产估价的现实需要房地产估价的现实需要 1、建设用地使用权出让的需要建设用地使用权出让的需要建设用地使用权是指国家将建设用地使用权在一定那个年限内出让给 土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。目前，建设用地使用权出让有招标、拍 卖、挂牌和协议等方式。 2、房地产转让和租赁的需要房地产转让和租赁的需要房地产装让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，是指房屋所有 权人和建设用地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权 转移给他人的行为。 3、房地产抵押贷款的需要房地产抵押贷款的需要房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为 债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照 法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。 四、房地产征收征用补偿的需要四、房地产征收征用补偿的需要 征收和征用的区别：征收的实质是强制购买-主要是所有权的改变， 不存在返还的问题；征用的实质是强制使用-只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返 还被征用人，即是一种强制临时使用房地产的行为。尽管征收、征用是为了公共利益的需要、具有一 定的强制性、但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。 5、房地产税收的需要房地产税收的需要 房地产自古以来是个良好的税源，在现代市场经济条件下，这些税种的计税依 据通常是房地产价值、租金或者以房地产价值、租金为基础的房地产余值，增值额、价格差额等。纳 税人认为税务机关确定的计税依据不合理的，也可以委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务 机关重新核定计税依据。 6、房地产损赔偿的需要房地产损赔偿的需要 1.因为规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失； 2.在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失； 3.因施工中挖基础不慎使临近建筑物倾斜。造成临近房地产价值损失的； 4.因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失的； 5.因工程质量缺陷造成房地产价值损失的； 6.使得人防地产受到污染，造成他人房产价值损失的； 7.因为对房地产权利行使不当限制造成那损失的； 8.因异议登记不当，造成房地产权利人损害的； 9.因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的； - 3 - 10.其他房地产赔偿。 7、房地产分隔的需要房地产分隔的需要共有财产分割，遗产分割等通常涉及房地产分割。通常是采取折价或者拍卖、 变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。房屋一般难以按照面积进行平均分割， 通常是先按照自然间进行实物分割，在根据各部分之间的价值差异进行现金或现金等价物的“多退少 补” 。这些都是需要房地产估价提供价值参考依据。 8、房地产保险的需要房地产保险的需要一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据，二是在保险 事故发生后需要评估遭受的损失或者建筑物重置价格、重建价格等，为确定赔偿金额提供参考依据。 9、房地产争议调出和司法鉴定的需要房地产争议调出和司法鉴定的需要 现实中经常发生有关当事人对房地产拍卖、变卖、抵债、征收、 征用损害赔偿等活动中有关房地产价格、补偿金额或者为他们提供参考依据的估价报告或估价结果有 异议。在国有土地上房屋征收估价中，通常也出现某一放特别是被征收人对估价报告或估价结果有异 议而要求对估价报告或估价结果进行复核或鉴定的情况。 10、企业有关经济行为的需要企业有关经济行为的需要 11、房地产管理的需要房地产管理的需要房地产管理不仅需要搞清楚土地和房屋的数量、质量，更需要搞清楚土地和房 屋的价值及其增值和贬值情况。这就需要房地产估计。 12、其他方面需要其他方面需要 1.房地产开发经营过程中需要的估价服务； 2.建设用地使用权期间届满需要的估价服务； 3.会计计量需要估价服务； 4.出国提供财产价值证明需要的估价服务； 5.房地产证券化需要的估价服务。 第四节第四节 房地产估价师的职业道德房地产估价师的职业道德 房地产估价师的职业道德职业道德、职业情感和职业行为习惯，实践上可以概括为7个方面：1.独立、 客观、公正；2.专业胜任能力；3.诚实守信；4.勤勉尽责；5.保守秘密；6.公平竞争；7.社会责任；具 体如下： （1）应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价厉害关系人有厉害关系或者与估价对象有利益 关系的，应主动回避相应的估价业务； （2）不应从事自己的专业能力所不能胜任的业务； （3）应当诚实正直、公正执业，不做任何虚假的估价； （4）应当尽心尽力地按照相关估价技术标准做好每个环节的估价工作； （5）应当保守估价活动中知晓的国家秘密、商业秘密、个人隐私； （6）应当执行政府规定的估价收费标准； （7）不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名或者盖章，不得将房地产估价师注册书借 给他人使用或者允许他人使用自己的名义； （8）不得损害其他房地产估价师和估价机构的利益、应当维护房地产估价师、估价机构的良好形象。 （9）应当不断的学习、更新、增长自己的估价专业知识，丰富估价经验、提高专业胜任能力。 第第5节节 中国房地产估价行业发展概况中国房地产估价行业发展概况 1、以法律形式确立了房地产估价的地位 2、建立了房地产估价师执业资格制度 3、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 4、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件 5、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见 6、成立了房地产估价行业自律性组织 7、形成了较完善的房地产估价理论方法体系 8、形成了公平竞争的房地产估价市场 9、深化和拓展了房地产估价业务 10、积极开展了国际交流合作 第第2章章 房地产及其描述房地产及其描述 第第1节节 房地产的含义房地产的含义 1、房地产的定义房地产的定义是指房屋和土地，或者房产和地产。即房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物。 定义：房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实务、权益和区位三者的结合体。 2、土地、建筑物和其他土地定着物的含义土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （1）土地的含义土地的含义 具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地可分为三层; 地球表面，简称地表；地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；地球表面以下一定范围内的 空间，简称地下空间。通常地上的空间的高度以飞机飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所 为限。地下资源、埋葬物等可以出售、出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。 （2）建筑物的含义建筑物的含义 建筑物是最主要的土地定着物，广义的建筑物，既包括房屋，也包括构筑物。狭义的不包括构筑物。 定义：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。其中房屋 是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭的作用，供人们在里 面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其它活动的建筑物，一般采用建筑材料，建筑构配件和 建筑设备等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物、如烟 囱、水塔等。区分房屋和构筑物的标准： 1.人们是否直接在里面进行生产或生活活动 2.是否有门、窗、定爱，有的一般为房屋。 （3）其它土地定着物的含义其它土地定着物的含义是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而 成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定除外。 3、实物、权益和区位的含义实物、权益和区位的含义 - 4 - （1）房地产实物的含义房地产实物的含义 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分，房地产实物进一步可分为有形的实体、该实 体的质量、该实体组合完成的功能以及外观等方面。 （2）房地产权益的含义房地产权益的含义 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和 收益。房地产权益以房地产权利为基础，包括： （1）房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权等； （2）受其它房地产权利限制的房地产权利； （3）受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利； （4）房地产的额外利益或收益，可出售或出租给广告公司做广告获取收入。 中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，并且住宅主要以 私人所有。因此，土地所有权只有国家所有权国家所有权和集体所有权集体所有权两种，私人所有权私人所有权等多种。房地产所有权 可分为单独所有、共有单独所有、共有和建筑物区分所建筑物区分所有权三种。单独所有单独所有是指房地产由一个单位或个人能享有所有 权。共有共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。建筑物区分所有权建筑物区分所有权是指业主对建筑物内 的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建设用地使用建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权。 物权法规定：建设用 地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 宅基地使用权宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有权的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用 该土地建造住宅及其附属设施。 土地承包经营权土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和 收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。 地役权地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地 产的收益的权利。上述他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，最典型的地役权是在他人的 土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。 抵押权抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到 期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以及该房地产折价或者 以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。 房地产租赁权房地产租赁权支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得占有和使用房地产的权利。 上述权力中，租赁权属于债权，其余属于物权，债权债权是指债权人要求债务人作为或者不作为的权利， 不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。债权又称为：“对人权” 、 “相对权” 。物权物权是 权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，又称为“绝对权” 。物权的义务物权的义务人是物权的权利 人以外的任何其他人，因此物权又被称为“对世权” 。自物权自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权他物权 是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、 地土承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权用益物权是在他人的物上依法享有占 有、使用和收益的权利。担保物权担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。 实物和权益对价值的影响是不同的: 1.一般的主要是实物的好坏决定着价值的高低； 2.一般的无形资产主要是权益的价值； 3.房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。 （3）房地产区位的含义房地产区位的含义 是指一宗房地产与其它房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和 景观、外部配套设施等。 一宗房地产的位置位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：坐落-所在具体地点；方位-在 所在区域中的方向和位置；距离-与重要场所的远近；朝向-建筑物正门或窗户正对着的方 向；楼层。 一宗房地产的交通交通,是指进出该宗房地产的方便程度-通达性，可分为可及性-进来的方便程 度和便捷性-出去的方便程度。 一宗房地产周围的景观周围的景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中人文环境包括该 宗房地产所在的地区声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。 一宗房地产的外部配套设施外部配套设施是指该宗房地产外部基础设施和公共服务设施。基础设施一般是指道路， 给排水，供电、供气、供热、通信、有线电视设施等。公共服务设施是指教育、医疗卫生、文化、体 育、商业服务、市政公用等。 虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，而其它资 产可以移动，其它位置能够随时改变，因此区位价值的决定作用几乎是房地产所独有的因此区位价值的决定作用几乎是房地产所独有的。区位并不代 表房地产的一切，但是是极端重要的。你可以改变房地产的别的东西，但是改变不了区位。两宗实物 和权益相同的房地产如果区位不同。价格相差有可能是很大的。 4、房地产的其他名称房地产的其他名称 不动产；物业 Real estate 和 real property 5、房地产的基本存在形态房地产的基本存在形态 （1）土地形态土地形态土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地，驾驶土地上有建筑物，有时根据需 要或者按照有关规定，应把土地单独看待，只评估其土地的价值。 （2）建筑物形态建筑物形态建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或 者按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。 （3）房地形态房地形态 房地形态即实物形态上土地与建筑物合在一起，并在估价时也把它们做为一个整体来 看待。几个关键词的含义如下： 1.房地产房地产：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体，即他可能是土地，也可能是建 筑物，还有可能是土地与建筑物的结合体。 2.土地：土地：仅指土地部分。建筑物：建筑物：仅指建筑物部分。房地：房地：专指土地与建筑物的综合体。 6、房地产含义的总结房地产含义的总结 房地产有不动产、物业等不通名称。房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物，同时又是实物、 - 5 - 权益和区位的“三位一体” ；对房地产的实物还可以从有型的实体、该实体的质量以及该实体组合完 成的功能等方面进行认识。房地产有土地、建筑物和房地三种基本存在形态；土地是一个包含地表、 地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物，它们又可分为建筑结构、设施设备 和装饰装修等部分 第二节第二节 房地产的特性房地产的特性 房地产有一下十个特性：房地产有一下十个特性： 1.不可移动：也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要 之处。房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费。 2.独一无二：也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。 3.寿命长久：目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、 文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 4.供给有限：房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性，本质上还在于土地总量的不能增加。 5.价值量大； 6.用途多样； 7.相互影响； 8.易受限制：对房地产的管制通过以下四种特权实现的：1.管制权；2.征收权;3. 征税权；4。冲公 权 9. 难以变现； 10保值增值；引起房地产价格上升的主要原因：房地产拥有者自己对房地产进行改良投资；外 部经济；需求增加导致稀缺性增加；通货膨胀；房地产使用管制改变。房地产具有保值功 能，因为它能抵御通货膨胀。房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是 波浪式上升的。具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的。 第三节第三节 房地产的种类房地产的种类 房地产的种类，按照不通的标准分为不同的类型： 一、一、 按用途划分按用途划分分为居住房地产和非居住房地产两大类。1、居住房地产；2、商业房地产；3、办公 房地产；4、旅馆房地产；5、餐饮房地产、6、体育和娱乐房地产；7、工业房地产；8、农业房 地产；9、特殊用途房地产；10、综合用途房地产 二、二、 按开发程度划分按开发程度划分 1、 生地：是指不具有城市基础设施的土； 2、 毛地：是指具有一定城市基础设施，有待拆迁的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地； 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 3、 在建工程：是指建筑物以开始建造但未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，以是否 完成竣工验收为标志。 4、 现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。 3、按实物形态划分按实物形态划分 1、土地：分为空地和有建筑物的土地； 2、建筑物：分为建造完成和未完成的； 3、土地与建筑物的综合体：现房或在建工程或房地产开发项目； 4、房地产的局部； 5、未来状况下的房地产：其中常见的为期房； 6、已经灭失的房地产： 7、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分； 8、以房地产为主的整体资产或者包含其它资产的房地产； 9、整体资产中的房地产； 4、按权益状况划分按权益状况划分 1、 “干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产； 2、 “干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产； 3、 “干净”的房屋所有权和集体土地的房地产； 4、共有的房地产； 5、部分产权的房地产； 6、有租约限制的房地产； 7、设立了地役权的房地产； 8、设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产； 9、有拖欠建设工程款的房地产； 10、已依法公告列入征收、征用范围的房地产； 11、被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产； 12、开发建设手续不弃权的房地产； 13、房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产； 14、临时用地或者临时建筑的房地产； 15、违法占地或者违法、违章建筑的房地产； 16、房地产的租赁权，即承租人权益， 17、地役权；18、房地产的抵押权 19、 房地产的空间利用权 20、 房地产中的无形资产。 五、按是否产生收益划分五、按是否产生收益划分按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地 产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或者其他经济收益的房地产。非收益性房地产是指 不能直接产生经济收益的房地产。 六、按经营使用方式划分六、按经营使用方式划分销售的房地产；出租的房地产；营业的房地产；自用的房地产。 第四节第四节 房地产状况描述房地产状况描述 - 6 - 一、一、 房地产基本状况描述房地产基本状况描述名称 座落 四至 规模 用途 权属 二、二、 房地产区位状况描述房地产区位状况描述 （一）（一）位置位置 坐落：说明具体位置和附上位置图；方位：在所在某区域内的方位；距离：与重要场所的远近；朝向： 说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向；楼层： （二）（二）交通交通出入可利用的交通工具；道路状况；交通管制情况；停车方便程度和收费标准。 （三）周围环境和景观（三）周围环境和景观 1.自然环境；2、人文环境；3、景观 （四）外部配套设施（四）外部配套设施 1、外部基础设施；2、外部公共服务设施； 三、房地产实物状况描述三、房地产实物状况描述 （一）土地实物状况（一）土地实物状况1土地面积；2土地形状；3地形；4地势；5土壤；6地质；7土地开发程度；8其它。 （二）建筑物实况（二）建筑物实况 1、建筑规模；2、层数和高度：1-3为低层，4-6层为多层住宅，7-9层为中高层住宅，10层以上（含十 层）为高层住宅。建筑总高超过100m 的称为超高层建筑。3、外观4、建筑结构：是指建筑物中的承 重构件组成的体系。一般为：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。具体建筑 结构的主要建筑材料可分为：钢结构、混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。 如果以组成建筑结构的结构形式来划分，可分为：墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结 构、网架结构、空间薄壁结构、悬索结构、舱体结构。5、设施设备；6、装饰装修7、防水、保温、 隔热、隔声、通风、采光、日照。8、层高和室内净高：层高是指上下两层楼面与地面之间的垂直距 离。室内净高是指露面或地面至上部楼板底面或吊顶地面之间的垂直距离。9、空间布局；10、年龄 和设计使用年限11、维修养护情况及完损程度12、其他。 四、房地产权益状况描述四、房地产权益状况描述 （一）土地权益状况（一）土地权益状况 1、土地所有权 2、土地使用权： （1）说明建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及及其权利人。 （2）说明单独所有还是共有。 3、土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用土地。对于房地产开发用地，主要 说明城市规划设计条件，包括：用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑后退红线距离、 建筑间距、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量、地面标高、其他要求。 4、目前使用情况 ：土地利用现状 出租或占用情况 5、其他权利设立情况 6、其他特殊情况 （二）建筑物权益状况（二）建筑物权益状况 1、房屋所有权（1）说明房屋所有权人（2）说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有 权，是完全产权还是部分产权。 2、出租或占用情况：说明有无出租占用的情形等； 3、其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等 4、其他特殊情况；5、其他。 第三章第三章 房地产价格和价值房地产价格和价值 第一节第一节 房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义；一、房地产价格的含义； 价格典型的两个含义： 1、价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币表示。 （现象） 2、价格是商品价值的货币表现。 （本质） 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价-货币或实物、无形资产和其他经济利益。 二、房地产价格的形式条件二、房地产价格的形式条件 （一）有用性 是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。 （二）稀缺性 是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲的得到它。 （三）有效需求 是指愿意而且能够购买它。 第二节第二节 房地产价格的特征房地产价格的特征 房地产价格与一般物品的价格的相同之处：1、都是价格用货币表示；2、都有波动、受供求因素的 影响；3、都是按质论价。 一、低价与一般物品价格的不同一、低价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同；2、折旧不同；3、价格差异不同；4、市场性质不同；5、价格形成时间不通； 6、供求变化不同 二、房地产的价格特征二、房地产的价格特征 1、房地产价格己有交换代价的价格，又有使用代价的租金。 2、房地产价格受区位影响很大。 3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。 4、房地产价格形成的时间较长。 5、房地产交个容易受交易者个别情绪的影响。 第三节第三节 房地产供求与价格房地产供求与价格 其中，待租售的房地产（包括新开发的增量房地产和已有的存量的房地产）形成了市场的供给面， 房地产的消费者（即房地产购买者或承租者）形成了市场的需求面。 一、房地产需求一、房地产需求 （一）房地产的需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种 房地产所愿意并且能够购买。 （二）决定房地产需求的因素该种房地产的价格水平；消费者水平；消费者的偏好；相关物 - 7 - 品的价格水平；消费者对未来的预期。 （三）（三）房地产的需求曲线房地产的需求曲线反应房地产的需求量与其价格之间的关系。是一条向右下放倾斜的直线。 二、房地产价格二、房地产价格 （一）房地产供给的含义房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定时间内，在每一价格水 平下，对某种地产所愿意而且能够提供租售的数量。 潜在的供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类地产转换为该种房地产量+新开发量 （二）（二）决定房地产供给的因素决定房地产供给的因素该种房地产的价格水平；该种房地产的开发建设成本；该种房 地产的开发技术水平；房地产开发商对未来的预期。 （三）（三）房地产供给曲线房地产供给曲线 表示房地产供给量与其价格之间的关系。为一条向右上方倾斜的直线。 三、房地产的均衡价格三、房地产的均衡价格 均衡价是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场 供给量相等时的价格。均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋 势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过省和短缺， 导致了卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 总的来讲，当供给一定时，如果需求增加，则价格上升；如果需求减少，则价格下降。当需求一 定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少则价格上升。需求和供给若同时发生变化，有同方 向变化（需求和供给均增加或减少） 、反方向变化（需求供给反方向异同） 、变动幅度不同（需求的增 减大于或者小于供给的增减）等情况。 4、房地产供给与价格关系的特殊性房地产供给与价格关系的特殊性 供求状况分为以下四种类型：全国房地产的供给情况；本地区房地产总的供求状况；全国同 类房地产的供求状况；本地区同类房地产状况。 第第4节节 房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类 1、价值、使用价值和交换价值价值、使用价值和交换价值在经济学中，广义的价值分为使用价值和交换价值。使用价值是指物 品能满足人们某种需要的效用；交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。在现 代社会，交换价值通常用货币衡量。 2、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 （1）成交价格成交价格 简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易-买者同意支付、卖者同意接受， 或者买者付出、卖着收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。 1、卖价也可以称为供给价格，是站在卖着的角度，指卖着出售房地产时所愿意接受的价格。 2、买价也可以称为需求价格，是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。 3、卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。 最高价格成交价最低卖价 买方市场供大于求、相对过剩、买方掌握主动权的市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌 握主动权的市场。在买方市场下，成交价会偏向最低卖价；在卖方市场下成交价格会偏向最高价格。 成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。正常成教价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、 平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对 象或市场行情不了解等不两因素的影响；反之，则为非正常交易价格。 严格的说，正常交易价格的形成条件有一下7个：1、公开市场；2、交易对象本身具备市场性；3、 众多的买者和卖者；4、卖着和买者都不受任何压力，完全出于自愿；5、理性且自私的经济行为； 6、买者和卖着都具有完全信息；7、适当的期间完成交易。 (二二) 市场价格市场价格 简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交的抽象结果。 （3）理论价格理论价格 理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求和真实供给相等的条件 下形成的价格。 价格与供求是互动的：一方面价格是由供给力量和需求力量相互作用决定的，另一方面，供给量和 需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价 格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真是需求与真是供给共同作用造成的。凡影 响真实需求与真实供给因素的，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下， 市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕理论价格上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不 理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时间脱离理论价格。 一般的说，成交价格围绕这市场价格而上下波动，市场价格又围绕理论价格而上下波动。房地产估 计是评估房地产的市场价格。 （4）评估价值评估价值 评估价值也称为评估价格、估计价值，简称评估值，评估价，是指估价师通过估价活动所得出的估 价对象的价值。评估价值可以根据采用的估价方法不同而有不同的称呼。通常把市场法求得的价值称 为比准价格，把成本法求得的价值称为积算价格，把收益法求得的价值称为收益价格。 要求评估是客观和里的价值，而实际评估出的可能是带有房地产估价师个人主观因素的价值，这两 者又都可能与估价对象在市场上的真正交易几个不同。从理论上来说，一个良好的评估价值=成交价 格=市场价格。 3、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 上述价值是一组按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值。价值的本质来划分的房地产价值。 （1）市场价值市场价值 市场价值定义为满足以下条件下进行交易的最可能的价格：1、交易双方资源进行交易；2、交易双 方是出于利己动机进行交易的；3、交易双方是精明的、谨慎行事的，并且了解交易对象，知晓市场 行情；4、交易双方有较充裕的时间进行交易；5、不存在买者因特殊兴趣而给予附加价格。此外还有 一些隐含条件，包括：1、最高最佳使用；2，继续使用3、市场参与者的集体观念和行为。 （2）快速变现价值快速变现价值 快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行 - 8 - 交易”下最可能的价格。 （3）谨慎价值谨慎价值 谨慎价值是指存在不确定因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。 （4）在用价值在用价值在用价值是指在现状使用下的价值。 （五）清算价值（五）清算价值清算价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。 （6）投资价值投资价值投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，二是指从某个特定的投资者的角度来衡 量价值。这里所讲的投资价值是指后者。因此，某一房地产的投资价值，是指某个特定的投资者基于 个人需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。与此相比，该房地产的市场价值，是指该房地产对于 一个典型的投资者的价值。 同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值， 是因为不同的投资者可能在开发建设成本 或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同等。 评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的，所不同的主要是参数的取值。 投资评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件。 4、买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值和征收价值买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值和征收价值 上述价值是按照经济行为类型来划分房地产价格或价值。 （1）买卖价格买卖价格也称销售价格，也称卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，有 房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。 （2）租赁价格租赁价格租赁价格通常称为租金，有时称为租价，在土地或以土地为主的情况下称为地租，在 土地和建筑物合在一起情况下称为房屋租赁，简称房租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人 将其他房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形 资产和其他经济利益。 市场租金市场租金也称为协议租金，是指由市场供求状态决定的租金。商品租金商品租金也称为全价租金，是指以房 地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和 利润八项因素构成。成本租金成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，房屋折旧费、维修费、管理 费、投资利息、房产税五项。准成本租金准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金。福利租金福利租金是指象 征性收取的很低水平的租金。 真正的房租构成因素应当包括：1、地租；2、房屋折旧费；3、维修费；4、管理费；5、投资利息； 6、保险费；7、房地产税；8、租赁费用；9、租赁税费；10、利润。实际中除上述外，可能还包括家 居设备使用费、物业费、水电费等。 （3）抵押价值 房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房 地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。法定优先受偿权是假定实现抵押权时， 法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括以抵押担保债权的数额、发包人拖欠承包人的建设工 程价款。以及其它法定优先受偿，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的 费用和税金。估价作业日期是指估价的起止日期，具体是自正式接受估价委托之日起至出具估价报告 之日止的时间。抵押贷款额度=抵押价值贷款成数 抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权利下的价值-拖 欠建设工程价款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值-已抵押贷款余额/贷款成数 （4）保险价值保险价值是将房地产投保时，为确