博野县南街村城中村改造项目市场调研报告.doc

博野县南街村城中村改造项目市场调研报告一、 市场分析1、 宏观环境1.1、 博野县位于保定市南部据保定50公里，东与蠡县为邻，西与安国市交界，北与清苑相连，南与安平接壤。河北省博野面积330.89平方公里。辖3 镇、4 乡，133 个行政村，24.66万人。地处冀中平原。主要河流有潴龙河、孝义河、月明河和小白河。公路有保衡 ( 水 ) 、定 ( 州 ) 河 ( 间 ) 省级线路及博程 ( 委 ) 、博望 ( 都 ) 等县际公路。1.2、 该县是传统农业县，农、林、牧、副、渔五业俱全。瓜、果、菜、肉、禽、奶和副食加工兴旺发达，是河北省重要的粮、棉、油产区，优质棉生产基地县。近年，全县市级以上农业产业化龙头企业发展到6家（省级1家），市级以上农业标准化示范区3个（省级2个），培育农业品牌29个，粮经比64：36，畜牧业产值占农业的比重达到30，农业产业化率50。全县农业产业化龙型经济产加销收入达到5.5亿元。除农业外，工业商贸方面已初步形成了以胶带、有色金属加工、食品、化工、轻纺、机械制造六个行业为主体，门类比较齐全的地方工业体系并已成为县域经济的支柱。 2、 区域环境特征2.1、县城目前布局混乱，无明显的区域性划分，商业凌乱分散，无成型的商业街区。住宅除少数单位房存在，其余多为村落式布局，格局杂乱无序。 2.2、项目地块位于县城东南方向，北临县城最繁华的博兴路。2.3、城市发展规划带来的机会：县城的区域化发展和南部的工业园区的规划，将会为区域带来强力购房需求，提高现有购买力，并且提高区域的成熟度；并将为区域带来新增人口，进而带来住房需求，同时带动区域商业、交通的发展。二、 项目本地分析1、 地块现状1.1、本体地形地貌 地块位于县城东南，较为方正，呈不规则形状排布，地势相对平坦。占地450亩1.2、 地块优势 1.2.1、 地块北临县城最繁华的博明路，毗邻县城两所中学，周边配套齐全。 1.2.2、 地块毗邻规划中的工业园区，为项目提供了可能的客户资源。 1.2.3、 政府的规划对项目提供良好的前瞻性。1.3、 限制条件 1.3.1、 项目为城中村改造，拆迁工作比较复杂，不可预知性较大。 1.3.2、 规划限制较多 1.3.3、 自然风貌有限，无强势景观资源1.3.4、道路状况较差，交通混乱2、 本体资源与影响条件评价：地块未来发展优势明显，开发潜力很大。但由于现状为村落，拆迁工作较重。三、 市场机会分析：1、 宏观经济趋势大好，促进房地产市场需求旺盛。2、 区域结构的重组和工业的发展，将催生新的购房群体。四、 区域竞争项目1、 项目概况：项目名称体量建筑类型户型面积价格(元/)智能配套备注博雅嘉园150000一期10栋6层两室两厅103、109；三室两厅115、121、116、136、137；四室两厅1551200- 1880一层车库、半地下室。单元对讲门，车辆IC卡系统目前一期已交房，二期未动工名仕嘉苑1栋17层两室两厅89.59；三室两厅一卫103.44、三室两厅两卫135.94均价1950红外线监控、车辆IC卡系统、单元对讲门唯一高层，准现房发售，2011年交房四季花城5000010栋6层两室一厅89.85、95.65、99.42、99.75；三室两厅104、113.9、125.37、129.4、137.45均价1550车辆IC卡系统、单元对讲门2011年年底交房2、 区域竞争项目分析：2.1、房地产开发处于刚刚起步阶段，目前县城开发