红星国际项目可行性研究报告.doc

红星国际星城项目可行性研究报告开发建设单位：红星实业集团有限公司报告撰写单位：红星实业集团红星国际星城项目部撰写时间：2007年5月目 录一、 项目概况二、 项目背景三、 项目开发设想四、 市场分析及发展前景五、 项目开发计划及开发进度六、 项目财务分析七、 项目评估结果一、 项目概况项目宗地位于红星商圈核心地带，长沙市城市主干道湘府路与韶山路交汇处东南角，西临农博会广场和融程酒店，东临连湖大厦. 交通畅达，城市配套齐全。项目总用地面积为20142.51，容积率7.5，建筑密度48，绿化率20 ，项目总建筑面积约为112173.55。二、项目背景红星国际星城项目位于长沙市韶山南路与湘府路交汇处东南角，处于红星商圈的核心地带，正处在长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的接合部和桥头堡，商圈中心距省政府1.8公里，是一处新的政治、经济、文化中心，未来将成为三市融城的核心发展区域。项目把握所处的区位优势及长沙房地产宏观发展大势，未来建成后将成为红星商圈的一个标志性高层建筑，能满足区域的居住、购物、休闲、娱乐等多功能需求，提升整个区域的居住、工作环境、生活档次。三、项目开发设想项目地下1-3层为地下停车场，1-4层为商业裙楼，业态以大型精品百货商场、休闲娱乐为主。项目住宅部分主要为90平米以下的宜居精致小户国际公寓，户型为强调简约、实用、高性价比的单间、小两房、小三房，项目建成后将缓解目前该区域内主要以大户型为主的商品房供应状况，更是严格遵循“国六条”政策精神，力争打造出让中低收入买的起的房子。开发模型物业类型形式面积住宅两房、一房为主的小户型68181.82商业商业裙楼20055.28地下停车场车位23415.69四、项目市场分析与发展前景长沙市城市GDP及人均GDP均呈两位数的增长速度，经济高效、快速发展，城市人口稳步增长，城镇居民生活稳步提升，区域房地产价格偏低现象等种种数据表明，未来长沙房地产市场发展存在巨大潜能。从土地市场发展来看，自2002年以来，长沙出让了大量的开发用地，2006年在出让面积和金额上均实现了新的突破。土地价格更是不断攀高。 从房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、批准预售面积、销售面积、销售金额、商品房销售量等因素综合来看，长沙房地产供销两旺，处于快速发展阶段；2007年上半年长沙市房地产市场需求强劲，销售面积较去年同期大幅度增长，市场供求关系发生明显变化，出现供不应求的现象。供销比例达到0.76，供销比例倒挂现象严重；与此同时，商品房销售均价持续强劲上涨。项目所处的新南城房地产市场更是发展良好，价格不断上涨，长沙小户型市场更是销售情况火爆，特别定位宜居型小户型产品需求旺盛，如巧克力空间、如果爱、华欣公寓等项目的销售异常火爆。随着长沙房价的不断上涨，购房客群年轻化等因素将为项目带来巨大的市场机会。五、 项目开发计划及开发进度时间项目进程2007年6月项目初步设计2007年10月完成项目施工图设计2007年12月土方开挖2008年4月开始基础底板施工2008年12月项目封顶2010年1月交房六、项目财务分析项目金额（万元）一、开发成本1、土地成本600018838.332、前期工程费30083、建安工程费8871.54、基础设施费318.15、开发期间税费640.73二、开发费用1698.5三、销售费用1184.16四、税金及附加2980.69开发投资合计24701.68住宅部分销售收入：681814000=27272万元商业部分销售收入：200558000=16044万元2、静态经济分析经济评价指标评价指标指标值单位备注总成本24701.68万元总销售收入预期均价销售收入43316万元住宅400027272商业800016044总利润18614.32万元说明：参考项目周边区域内标准套房项目在2007年市场上的销售价格，将本项目住宅部分的价格设定为4000元/，商业销售价格为8000元/八、 项目评估结