绿地中央广场个案报告.pptx

绿地中央广场个案报告 华仁地产策划 经济计算指标 占地地面：63518 总建筑面积：458873 容积率：5.49 绿化率：40.07% 物业类型：写字楼、公寓、普通住宅 建筑结构：剪力墙 总规划户数：1846户，公寓823套 已推房源：675户 车位数：3368（1：1.27） 目前价格：7380元/起（含1600元/ 精装） 开发商：绿地地产集团长沙置业有限公 司 代理商：自销 项目地址：岳麓区银杉路31号 售楼地址：市府东、岳麓大道月银杉路 交汇处 售楼电话：8857888 88579999 项目区域分析 项目地址：项目位于岳麓区市府 板块，岳麓大道与银杉路路交汇 处，岳麓大道东西走向贯穿整个 河西，与金星路交汇。项目北面 是杜鹃路，左邻岳华路且与观沙 路平行，项目右侧银盆岭大桥。 区位优势：项目位于长沙市府板 块，长沙市政府、市人大、市政 协坐落此地，周边有芙蓉岳麓区 政府，湖南省作家协会，毛泽东 文学院，湘雅医学院和附三医 院。 分析：项目位于市府板块，占据 长沙市政治中心点,且东侧沿湘江 风光带；周边规划有地铁、城市 快速铁路，属城市重点开发区域 ，未来发展前景有保障，项目有 大潜力。 二、交通状况 公交交通：乘坐401、402、 405、117、168、905、907 、916路公交均可到达； 未来交通：规划地铁4号线 和地铁6号线交汇处，长常 城际快速铁路经过于此； 结论：项目坐落于岳麓大道 和 银杉路交汇处，长沙市 政治中心点，是大河西东西 南北交通主干道岳麓大道和 金星路交汇处，交通便利。 建筑规划 规划户数：项目总规划住宅1846 户，公寓823套，2栋高层写字楼 ；已经推出1#、3#楼普通住宅房 源共675户； 建筑结构和布局：5栋35层联排高 层塔楼住宅，呈平行线状分布，2 栋超高层写字楼和1栋公寓式住宅 ，沿岳麓大道分布； 景观特色：四大主题园林； 总结：高容积率，35层建筑高度 体现大品牌实力，联排式建筑布 局规避零高密度建筑的零散性， 利于小区整体空气流通和舒适性 ，写字楼、精装公寓沿街排布， 隔离外界嘈杂，丰富产品线，聚 集项目区域人气。 一、项目规划分析 二、建筑解析 1、项目按国家绿色建筑一星级 标准打造，长沙只此唯一； 2、 ART DECO建筑装饰，艺术 结合时尚，提升项目形象； 3、三重入户大堂设计；13米挑 高600平米社区大堂，双层挑高 60平米单元入户大堂，地下车库 精装大堂； 4、项目所有产品采用精装修包 装。 总结：长沙唯一国家建筑一星级 标准项目，ART DECO装饰艺术 ，三重豪华大堂设计，精装产品 包装，突出了一点大品牌大手笔 ，拉升项目整体形象，抢占市场 占有率，配合绿地集团全国性推 广动作打造“新里”品牌。 三、小区园林景观 法式皇家7重园林：“拉菲 1787”、“行走的波尔多”、“ 皇后公园”、“拉图假日”四 大主题园林。 总结：市场上主题公园、园林 符合现在追求差异化的时代性 格，易引起客户群共鸣；项目 打造特色主题园林，但对于施 工方和项目推广运作高要求， 为项目的成功带来了一些不稳 定的因子。 配套分析 一、内部配套 沃尔玛超市 1.6万海派CLUB 国际双语幼儿园 上影影院 总结：沃尔玛国际连锁超市、上海 上影影院入驻项目，自建海派俱乐 部、国际双语幼儿园等都具有强烈 的国际性、前沿性，提倡一种超现 代的都市生活；小区生活引导业主 学习一种生活方式。 二、外部配套 中小学：长沙第二十中、裕湘学校、长沙市实验小学、长沙市教育局幼儿园； 综合商场：新一佳超市、人人乐超市、步步高百货商场 酒店：世贸希尔顿酒店（在建中）、锦岳湖湘大酒店、天地轩酒店； 银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行 医院：湘雅附三、湖南省肿瘤医院 户型分析 栋栋号户户型面积积（ ） 户户数比例 1#、3#栋三室二厅一卫9533550% 1#栋三室二厅二卫11113520% 1#、3#栋三室二厅二卫12617025% 3#栋四室二厅二卫142355% 一、户型配比 小结：项目产品有普通住宅和公寓，住宅以95-142三房为主，精装公寓面积 集中于30，二者市场互补，但是也存在中间面积的市场空白。 B户型三房二厅一卫，面积约95 p户型周正，功能区分离，6.5米客厅大开间； p主次卧朝南向，小三房设计，套内面积实用率高； p餐厅2米进深略县拥挤，客厅仅半阳台，且与餐厅直对入户门， 二、户型分析 D户型三室二厅二卫，面积约111 p110精致三房，功能分区，设计布局严谨； p5明设计，4.1米开间，6.5米进深大客厅，功能间配备，三房变四房； p2.2米开间餐厅和厨房对于三房居家生活显得拥挤； E户型三室二厅二卫，面积约126 p户型周正，功能分区，3.6米开间主卧室，4.2米开间客厅； p户型南北通透，5明设计，搭配双景观阳台，小功能间连接厨房； p入户门直对次卫，影响生活风水，且位置设置不合理。 F户型四室二厅二卫，面积约142 p户型功能分区，干湿分离，3.9米开间主卧室，4.5米开间客厅； p全明设计，处小区正中心位置，南北双阳台连接客厅和餐厅，完全南北通透； p间间卧室赠送外飘窗，产品附加值高。 销售分析 1号栋：8月27日开盘，推出可售房源391套，成交均价7833元/，截至目前 网签213套，完成去化率55%。 3号栋：10月1日开盘，推出可售房源272套，成交均价7738元/，截至目前 网签76套，完成去化率28%。 1号栋开盘促销： 1、首批绿地会会员入会优惠：1000 元/套（7 月30 日前入会） 2、绿地会会员护照签证（盖章4 次以上）优惠：8000 元/套 3、“爱心助学，以一抵十”优惠：最高5000 元/套（7 月15 日前） 4、VIP 预约登记优惠：10000 元/套；普通预约登记优惠5000 元/套 5、集团19 周年庆，开盘额外优惠：总价1%（开盘3 天内签约付款，方可享此优惠） 6、开盘按时签约付款奖：总价1%（开盘3 天内签约付清房款方可享此优惠） 7、付款方式优惠： 一次性付款：享总价4%的优惠。（开盘3 天内签约付清房款方可享受此优惠） 银行按揭：首付50%以上可享受总价1%的优惠。 累计优惠6%-9% 促销分析 3号栋开盘 开盘选房后立减三万九；再减五千；分期付款96折，一次性94折。 一套房最高可优惠10万。 总结：绿地集团属于全国覆盖型房地产企业，项目推广活动系列性强，扩大产品影响力同 时全国性打造绿地集团品牌；上半年开始，受国家进一步调控影响，房地产行业紧缩，各 大房地产企业预期下半年降价趋势；本项目8月份首次开盘，处于国家进一步扩大限购阶段 ，各大房企降价现象初显，本项目促销节点多共分8点，采取累计优惠形式，遵循房地产行 业明升暗降的调价原则，且活动节点紧凑，对市场造势作用突出。 项目国庆3号栋开盘，现阶段各家房企促销降价激烈，消费者对于降价的反应步入习惯期， 再次采取小额多次的促销活动没有巨额优惠来得有具有杀伤力，大额优惠更加具有市场竞 争力。 客户群分析 项目从7 月16 日开始正式蓄客，开盘当天到场VIP 客户约360 批左右。 1、年龄段：购房客户主要以35-50 岁之间的中年 客户为主； 2、置业目的：购买者目的以自住为主，占比65% 左右，投资者占比30%； 3、客户来源：周边学校教师、企业职员、私营业 主； 3、区域分析：客户主要是长沙本地客户，主要是 岳麓区客户，占据比例约50%，项目周边的客户 较多，省内客户主要是邵阳，郴州，益阳等地， 还有少量上海过来购买的客户。 总结：绿地集团属于全国性的房地产企业，集团内部拥有大量的、稳定的市场资源，拥有部 分忠实投资跟随客户，特别离项目较近的区域前来的外地购买力占到一定的比例，同时市场 客户对大品牌的信任，为项目赢取稳定的市场占有率，其中投资者占到了30%比例。 营销推广分析 项目营销推广