房地产项目可行性研究报告,第一次.doc

江苏建筑职业技术学院毕业设计说明书江苏国力置业有限公司 塑料一厂 商办项目可行性研究报告2013年3月38- -目录一 总论1（一）项目背景11、项目名称12、项目承办单位概况13、项目提出的理由与目的1（二）项目概况21、项目区位22、项目土地现状23、项目开发规模与目标24、项目主要建设条件35、项目主要经济指标3（三）项目可行性研究报告编制依据4（四）项目可行性研究报告研究范围4（五）项目建设存在的问题与项目实施建议51、项目建设存在的问题52、项目实施建议5二 项目开发市场环境分析6（一）项目开发经营政策层面分析61、土地供给政策调整62、房地产金融政策调整113、物业管理政策124、房地产政策调整12（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析13（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析131、徐州市近年来经济和社会发展状况132、 从近期来看，徐州市经济和社会将发生如下变化：14（四）泉山区的国民经济和社会发展状况151、该区历史与发展现状152、泉山区交通及配套153、泉山区发展定位154、泉山区国民经济发展指标16（五）徐州市房地产市场分析161、2011年房地产市场运行分析162、2012年徐州房地产市场发展趋势19（六）项目供需圈区域房地产市场分析20三 项目建设方案23（一）项目规划设计目标23（二）项目规划构思24四 项目定位25（一）项目市场定位25（二）项目产品定位25（三）目标客户群定位25五 总体开发模式26（一）独创性模式26（二）差异化模式26（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式271、整合交通资源，借市中心的成熟配套272、整合特色商务休闲品牌273、整合优秀设计资源27六 项目环境影响评价28（一）项目实施过程中的环境影响及对策281、工程建设对环境的影响282、建设中环境影响的缓解措施28（二）项目完成后的环境影响及对策29七 项目建设指标及实施进度30（一）项目建设指标30（二）建设周期30（三）项目前期工作安排.32（四）项目建设阶段计划安排301、项目进度安排的依据302、进度安排原则313、分阶段开发的原因与目的31（五）项目实施进度表31八 项目投资估算与资金安排33（一）建设投资估算331、投资估算范围332、投资估算编制依据333、项目总投资估算的原则33（二） 项目总投资估算331、土地费用332、建安工程费用333、工程前期费用344、城建费用345、室外工程费356、建设监理费357、建设单位管理费358、预备费359、建设期利息3510、项目总投资35（三）资金筹措与融资方式361、资本金362、银行借款363、净销售收入36九 财务评价37（一）财务评价基础数据的测算371、基准收益率的确定372、计算期的确定373、利率的确定374、销售收入和税金及附加估算表37（二）盈利能力分析391、静态盈利能力分析392、动态盈利能力分析39（三）清偿能力分析40（四）评价结论40十 不确定分析41（一）盈亏平衡分析41（二）敏感性分析411、总投资变化对财务净现值的敏感性分析412、销售收入变化对项目财务净现值的敏感性分析.42十一 项目风险分析43（一）风险因素的识别和评估431、风险等级划分432、风险因素的识别和评估43（二）风险防范对策441、风险回避442、风险控制453、风险转移454、风险自担45十二 研究结论与建议46（一）结论46（二）建议46附表47一 总论（一）项目背景1、项目名称项目暂定名称：塑料一厂 商办项目。2、项目承办单位概况开发商：江苏国力置业有限公司江苏国力置业有限公司，是天力地产的全资子公司。天力地产为中外合资房地产开发企业，是徐州老牌的本土开发商，公司成立于1998年11月，注册资本变更为238万美元，开发资质为二级，先后开发过民理园，万通佳苑，新都佳苑，御景湾1-3期，目前全资开发香溪左岸。下属有徐州市天力物业管理有限公司、徐州市天力塑钢门窗公司、徐州市天力建材技术开发有限公司、徐州市嘉禾实业发展有限公司等，总注册资本为5600万元，经营活动主要涉及房地产开发、物业管理、新型建筑材料等相关行业，几年来，公司分别被徐州市政府评为徐州市民营企业50强，泉山区民营业企10强，获得区委的先进党支部等荣誉称号，并被授予徐州市重点保护企业，泉山区重点保护企业。江苏国力置业有限公司，注册资金人民币5000万元，属于有限责任公司，涉及到房地产开发、建筑与工程、服务(中介物业监理设计)等行业。3、项目提出的理由与目的项目的提出主要基于项目地块良好的地理位置与开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。京沪、陇海两大铁路干线在这里交汇，作为“北国锁钥”，“南国门户”，自古便为兵家必争之地，素称“五省通衢”。全市总面积11258平方公里，其中市区面积963平方公里。徐州古称彭城，具有四千多年的光辉历史，是国家历史文化名城之一。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为北国锁钥，南国门户，地理位置十分重要，自古便为兵家必争之地。城市综合竞争力不断提升，城市品牌影响明显增强。2005年，徐州入围“十大经济活力城市”之一。项目位于徐州市泉山区淮海西路以南，新都佳苑以东，纺织东路以西，怡景园小区以北。项目A地块为街头绿地，B地块规划为商业办公用地。周边：.购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动生活服务、娱乐休息等市政配套设施齐全。交通便利，人流量较大，地理位置比较优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造小型的商业办公写字楼社区。在该宗地上规划开发规模适中、配套完善的商业办公项目，对于徐州市、淮海经济区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。并且有利于本区域居民生活水平的提高和居住环境的改善。（二）项目概况1、项目区位该项目位于淮海西路以南，新都佳苑以东，纺织东路以西，怡景园小区以北。周围有二环西路、建国西路、纺织东路、淮海西路、煤建一街等众多交通干道，对外交通极为便利。项目所在的A地块规划为街头绿地，B地块规划为商业办公用地，土地用地面积9810.7平方米，建设用地面积7931平方米，绿化带面积约为1879.7平方米。 B地块的容积率4.5，B地块的建筑密度50，绿化率15。该地块凭借优越的地理位置和完善的城市建设，在不久的将来该区域会成为地段繁华的商业带。项目位于淮海经济区，淮海西路与纺织东路交汇，周围众多道路环绕，与人民广场隔路相望，具备了得天独厚的商业交通优势。周围小区：新都佳苑、尚城国际、怡景园小区、万通佳苑、矿南小区等；学校：徐重职业学校、第一小学、徐州市第三十一中学幼儿园等；医院：徐州市第六人民医院 、徐州矿机医院、徐州第五人民医院等；银行：工商银行、中国邮政矿山路邮政局银行、交通银行、中国银行、江苏银行等；附近有小型商业街、五星电器尚城国际店、 新一佳购物广场 大时代商业广场 欢乐买生活广场等。市政配套，商业布局，教育设施、医疗机构、休闲娱乐、就业环境、交通出行等设施齐全，周围中高档次小区众多，人流量大，投资价值大，地理位置优越。经过几年的发展，该区域目前已经形成集商业办公及住宅于一体。该地块凭借它极佳的地理位置、丰富的社会资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，浓郁的商业氛围，正在逐步完善的配套设施，形成一个中小型的商业办公及居住区域，为蓬勃发展的泉山区再添活力。项目所处的地理区位详见项目规划图（附图1.1）。2、项目土地现状该项目周围地面较为平坦。大部分用地现在为住宅商业办公等，描述不清周围多层、小高层、高层，公寓式办公楼和商业街，商业氛围浓郁。3、项目开发规模与目标项目拟规划建成现代化的、具有前瞻性的中档次商业办公区。本项目的规划用地面积为9810.7平方米，项目的建筑面积为35690平方米，根据其所在地块特点和开发策略项目规划为A地块为绿地，B地块东侧临街为单独的商业楼，西侧为一栋写字楼。具体安排实施（详见3.1项目规划表）。项目计划按照总体规划和布局共一期就可实施完用书面语，项目开发销售期为3年，其中建设期为2年， 建设期与销售期共3年。项目总体规划指标见下表（表1.1）。表1.1 项目总体规划指标序号项 目单位数量一规划用地面积M29810.7二总建筑面积M235690其中： 1A地块为街头绿地M21879.72B地块为商业办公M27931三道路及停车场35%四建筑密度50%五容积率4.5六绿化率15%4、项目主要建设条件1）已签订“项目开发协议书”（2012年1月）。2）土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。4）项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。5）项目建设资金已经准备到位。6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。5、项目主要经济指标项目主要经济指标见下表（表1.2）。表1.2 项目主要经济指标序号项 目单位数量备 注一主要经济结果和数据1项目投入总资金万元20212.942建设投资（不含建设期利息）万元19709.85其中：自有资金万元9904.91 3建设期利息万元403.13 该指标明显偏低4销售收入万元45038.45销售税金及附加万元3040.09 二主要经济评价指标1项目财务内部收益率%23.66%基准收益率Ic=5%为何去此值？2税后项目财务内部收益率%21.18%基准收益率Ic=5%3税后资本金财务内部收益率31.93%4财务净现值（税前）万元15268.885财务净现值（税后）万元13071.76资本金财务净现值（税后）万元20962.857静态投资回收期（税后）季88动态投资回收期（税后）季8（三）项目可行性研究报告编制依据1)国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数 ；2)建设部房地产开发项目经济评价方法 ；3)国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南 ；4)徐州市城市总体规划 ；5)项目开发用地协议书； 6)建设项目选址意见书；7)建设工程规划许可证；8)徐州市泉山区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。（四）项目可行性研究报告研究范围1)项目开发市场环境分析；2)项目建设初步方案；3)项目定位；4)项目开发经营模式；5)项目环境影响评价；6)项目投资估算与资金安排；7)项目融资方案；8)项目财务评价；9)项目风险分析。（五）项目建设存在的问题与项目实施建议1、项目建设存在的问题1）项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，是否属于本项目的问题项目方案尚不能最后确定。2）项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，此方面风险较大。4）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。存在预期利益难以兑现的可能。5）资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。6）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。2、项目实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：1）宜迅速解决余下部分土地使用权指哪部分？问题。2）及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、供电、通讯等工程。3）尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。4）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。5）项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。6）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。7）项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。8）重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。二 项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位、运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素集合之中。（一）项目开发经营政策层面分析由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生重大的影响。因此，世界各国政府、包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注、甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展。我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用的市场。所以，对一个中小型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。 1、土地供给政策调整用近两年的数据，过早数据删掉，尽量反映项目所在地的情况2008年1月9日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知：1.严格执行土地用途管制制度； 2.严格规范使用农民集体所有土地进行建设；严格控制农村集体建设用地规模； 3.严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；4.严格土地执法监管。2009年，全国土地供应总量大幅增加，基础设施等其他用地供应比例略有提高。2010年4月15日，国土资源部高调宣布了住宅用地的放量。国土资源部公布的2010年住房用地供应计划显示，今年全国住宅用地的计划供应量超过18万公顷。这一数字，是2009年全国住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。其中，河南省今年住房建设用地供应总量为7372.35公顷，其中，保障性住房用地为1624.04公顷，棚改房用地为1649.01公顷，自住性中小套型普通商品房用地为3176.73公顷，三类用地占总量的87.50%。2012年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好用地供应，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。2011-2012年徐州市土地供应政策：（1）计划编制的指导思想坚持以科学发展观为指导，围绕振兴徐州老工业基地，突出抓好经济建设、中心城市建设、和谐社会建设的战略构想，以土地利用总体规划和城镇建设规划为依据，落实国民经济和社会发展规划纲要的发展目标，加强土地利用宏观调控，统筹城乡和区域协调发展，合理安排各类用地的供应规模和布局，盘活存量，控制增量，促进土地节约集约高效利用，确保我市经济社会全面协调可持续发展。（2）计划编制的原则1）节约集约用地原则，一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，千方百计地不占或少占耕地二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。2）供需平衡原则，促进2012年房地产市场供需基本平衡。计划总量以前两年实际供应量为基准，以土地供应引导需求，合理调整土地供应结构和用地供应量，切实稳定住房价格。3）有保有压原则，优先保障国家重点建设项目和各地基础设施建设项目用地需要，合理确定城镇村建设新增用地。落实国家产业政策，优先保障国家重点建设项目用地需求，支持有利于结构调整的项目建设用地。对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，不予供地。继续加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地土地供应，保证保障性安居工程和中小套商品房用地占住宅用地比例不低于70%。4）可持续利用原则，土地利用不能只顾眼前而不顾长远，不能只顾经济和社会效益而不顾生态效益。同时，对土地利用结构调整更应在可持续理论的指导下遵循客观规律，实现土地类型的合理转换，做到保护与利用并重，利用服从保护，最终实现土地的可持续利用。 (3)计划适用范围徐州市2012年度国有建设用地供应计划编制适用范围为徐州市区行政辖区（不含铜山区、贾汪区）范围内供应的全部国有建设用地。国有建设用地供应计划的计划期为一年。本计划年度为2012年1月1日至12月31日。四、国有建设用地供应计划指标（4）国有建设用地供应总量国有建设用地供应总量，是指计划期内各类国有建设用地供应的总规模。徐州市2012年度国有建设用地供应总量控制在14500亩。其中包含存量建设用地3916亩，新增建设用地10584亩。（5）国有建设用地供应结构国有建设用地供应结构，是指计划期内商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地等各类国有建设用地的供应规模和比例关系。2012年度徐州市国有建设用地供应总量中，商服用地2186.6亩，占供应计划总量的15%，工矿仓储用地5000亩,占比34%；住宅用地4636.4亩，占比32%；公共管理与公共服务用地1040亩，占比7%；交通运输用地1527亩，占比11%；特殊用地110亩，占比1%。（6）国有建设用地供应布局徐州市区2011年度国有建设用地供应计划，注重徐州市中心城区、开发区、新城区等重点功能区块的协调发展，保障“三重一大”项目的用地，其中开发区安排用地8400亩，中心城区用地5046亩，新城区用地1054亩。（7）国有建设用地供应方式1）计划划拨供地3500亩2012年列入划拨供地计划的项目共有34个，用地约3800亩，我局将根据上述项目的前期手续完成情况，确保完成所列划拨用地项目的90以上，确保划拨供地3500亩，主要用来满足于市政基础设施、道路及交通水利设施建设、学校和医院建设等基础项目。同时根据国家重视民生，着力解决低收入家庭住房困难问题的相关政策，我市划拨供地计划中经济适用住房及市政重点工程拆迁安置项目用地等保障性住房项目用地面积约为1188亩，占计划划拨供地总面积的34左右。2）计划经营性用地供地6000亩为巩固房地产调控政策成效，同时服从、服务于市区市政重点工程及重大项目建设，最终排定市区经营性用地出让规模6971亩，计划总量较2011年有一定增加。排定计划中有部分地块未完全拆迁，根据净地出让的国家政策，上市进度直接受市政拆迁进度影响，不能确保今年上市，因此预计今年实际出让总量能达到6000亩左右。在可供的约6000亩土地中，居住用地约占3448亩，约占总供应量的57.5%，商业及功能性项目用地约2552亩约占42.5%。与此同时，我市仍将在挂牌供地中加大限价房、棚改房等保障性安居工程供应力度，供应规模约876亩，结合划拨供应的1188亩保障性住房用地，以及中小套型商品房项目供地约1320亩，2012年保障性安居工程及中小套商品住房项目供地总面积将达到住宅供地总量的73，对我市房地产市场的健康、稳定发展将会起到积极作用。3）计划工业用地供地5000亩结合省委省政府振兴老工业基地政策，加强开发区工业用地节约集约利用，根据2011年市区工业用地的实际供地情况，充分考虑徐州经济开发区升格为国家级开发区后，土地节约集约利用水平进一步提高，以相对较少的土地面积容纳更多的工业项目，土地投入产出率将进一步得到提高的因素。结合徐州烟厂在新城区建场及城北工业园区的招商情况，2012年，我市列入市区工业用地计划总面积为5550亩。我局将根据个工业开发区的实际招商情况确保完成所列项目的90，即确保计划工业供地5000亩。该供地计划在实际工作中，还将随着经济社会发展状况和国家政策的宏观调控，进行相应的调整。（8）政策导向：1）优化空间布局根据2011年度的土地供应情况，结合2012年计划新建的城市重点工程建设项目，结合创建国家生态城市、加快建设区域性文化中心的总体目标，以及徐州经济技术开发区及城北工业园区的工业发展计划，2012年徐州市计划供应的土地供应空间布局主要分布在中心城区、开发区、新城区、高铁站区等，通过优先保证重大产业项目、重大城建项目、重大基础设施项目及关系到国计民生大事的土地供应。2）优化土地供应结构，坚持计划控制引导，规范供应首先，加大住宅用地供应规模，确保住宅用地供应总量不低于前2年平均实际供应量；提高并优先保障廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房用地比例，对列入保障性住房建设计划的用地实行计划单列，做到“应保尽保”；确保保障性住房、旧城改造以及中小户型普通商品住房建设用地不低于住宅用地供应计划总量的70%，限制高档住宅商品房项目建设用地供应，禁止高档别墅项目建设用地供应；不断优化住宅供应结构，完善徐州市区多层次的住房保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。其次，保证2012年国家、省、市重点产业项目建设用地供应；鼓励和支持高新技术产业，现代物流业项目建设用地的供应；支持高端、高效、高辐射力、低耗能、低污染产业项目建设用地的供应；严禁高耗能，高污染的产业项目建设用地供应。另外，要积极引导产业结构转型升级，发展新型工业和高新技术产业，实现振兴徐州老工业基地的发展战略。优先保障先进装备制造业、新能源、生物医药等战略性新兴产业，以及休闲旅游、现代商贸、现代物流、文化创意等现代服务业项目发展的用地供应；合理保障纺织、建材、金属材料等传统特色产业提升改造项目用地供应；从严控制规模较小、生产能力不高的限制类项目用地；严禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的产业项目用地供应；鼓励盘活存量用于支持发展生产性服务业。3）坚持科学发展观，促进土地集约节约利用为更好的促进土地集约节约利用，一是在徐州市土地利用总体规划（2006-2020年）的基础上，增强对土地集约节约利用的规划控制指导。二是在建设规划中推进由平面扩张向空间挖潜的节地模式转变，增加容积率，提高开发强度，实现空间资源的有效整合和土地集约利用。三是以“单位面积土地利用投资强度”和“用地规模控制标准”来提高项目准入门槛。四是突出利用存量土地，改变粗放用地模式，注重择商引资，充分利用空闲土地，提高土地利用率。4）发挥市场配置资源基础性作用加强土地资源的市场化配置是促进土地集约节约利用的关键环节。一是建立合理的土地资源市场供给价格体系，提高国有土地资产效益。二是健全建设用地的市场配置机制。用经济手段调整土地市场供给，进一步完善农用地转用价格评估体系。三是加大土地市场信息公开力度，在健全土地市场动态监管监测系统的基础上，加大信息公开力度，对土地供应计划、供地政策、出让公告、出让结果等要多种形式进行公示，引导理性投资，发挥市场信息对盲目投资、无序用地的警示作用。四是完善国有建设用地储备制度。储备国有建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的国有建设用地优先纳入储备库，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。（9）计划实施的保障措施为使徐州市2012年度国有建设用地供应计划更加合理有效的实施，强化政府在土地储备开发和土地供应中的主导性作用，确保各项用地计划指标落到实处，应采取如下保障措施:1）加强部门协调，保证计划落实市发展改革委、规划局和国土资源局等部门要会同各区政府，尽快做好实施土地供应计划涉及的产业政策、空间区域、实施时序和规划条件等基础工作，加强协同配合，保证计划指标有效落实，简化审批程序，提高服务效率。2）对计划供应地块向社会公布，保障计划的严肃性供应地块经各相关部门审核确定后通过报纸、网络等媒体向社会公布，公布内容包括各地的位置、面积、规划用途、供应时间等信息，接受社会监督。在执行过程中如确需修改，用地单位或相关部门应提前申请，经规划、国土等部门批准后进行调整。确保计划执行的严肃性。3）健全土地储备运行机制，加强政府对土地供应的宏观调控能力加大政府在土地储备开发和土地供应中的主导性作用，科学编制土地储备年度计划和土地储备开发计划，加大土地储备及开发力度，对近期拟实施供地的区域,主动实施规划并对规划范围实施规划储备和有时序、有计划的实物储备,切实加强政府在土地征收、收购、储备、供应过程中的主导作用,改变由建设单位提请、政府部门被动审查的规划审批和土地供应模式,保证国有建设用地供应计划有效执行，提高对房地产市场调控能力。4）建立计划执行监督和奖惩制度各相关部门应从自身的职责出发，全面落实年度土地供应计划。市国土局对年度土地供应计划的组织、工作绩效和计划实施效果进行综合评价，结合年度内违法违规用地查处情况，形成综合意见报市政府，纳入市政府对区政府工作的考核。对于严格执行土地供应政策、土地利用集约程度高、土地利用效率好的相关部门给予表彰和奖励。（10）土地供给政策的调整对土地市场的影响：1）大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行为；2）使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位；3）促使城市土地价格上涨。4）将在总体上增大房地产投资风险。2、房地产金融政策调整项目所在地情况2011年04月05日：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011年5月10日：住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。2011年5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。2011年6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。2011年8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。2011年11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行出台的房地产金融一系列新规定旨在从金融政策层面抑制房地产“过热”和“泡沫”现象的出现。进一步强化了对商业银行房地产贷款的风险监控。引导和增加了商品房供给，缓解供求矛盾。通过以上所诉金融政策的出台提高了开发商的入市门槛，资本实力弱的开发商面临出局局面，也规范了房地产市场。3、物业管理政策1）2010年1月1日业主大会和业主委员会指导规则2）2010年1月1日物业承接查验办法3）物业管理政策的实施将：4）强化开发商承担售后服务的责任；5）有力促进房地产市场全面健康的发展；6）使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分。4、房地产政策调整项目所在地情况2010年1月10日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称国十一条），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。国十一条包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的国四条相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与2009年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。2011年1月26日，新国八条：会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。2011年2月19日，南京限购三套房：南京出台房市调控细则 户籍市民限购三套房2011年3月22日，发改委发布商品房销售明码标价规定通知；2011年5月1日，5.1日商品房明码标价，徐州主城区新城区实施普通商品房限购。该限购令确定了执行期限，即“暂定为一年”。 本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通商品住房；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。非本市户籍居民家庭，能提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购范围内限购一套普通商品住房；已拥有一套及以上住房或者无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市限购范围内向其销售普通商品住房。 M it3q 2011年7月19日，限购令蔓延至二三线城市；2011年10月20日，徐州首套房贷款首付提至四成，二套贷利率提高。房地产业是国民经济的支柱产业和基础产业，是牵引力大、关联性极强的产业，土地供给、房地产投资必须与其他相关产业发展相协调。上述政府出台的一系列房地产宏观调控政策，是针对我国房地产业“结构性”的、“区域性”的“过热”苗头，其目的是为了房地产业的健康持续发展。此次宏观调控不同于上世纪90年代初期的房地产宏观调控，它是发展性调控、主动性调控、改革性调控，是在我国房地产市场自我调控能力差的情况下进行的一系列政府调控行为。但从长期来看，政府鼓励、支持房地产业的健康持续发展应该是我国政府长期的政策取向。房地产业政策的调整将继续推进住宅业成为国民经济支柱产业与消费热点，促进房地产市场持续健康发展。（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析2011用最新数据，其他同年全国经济的发展呈现出一种不平衡的状态，一方面面对国际金融压力，人民币频繁升值，一方面国内通胀愈演愈烈。央行频繁加息以及上调存款准备金率，对房地产市场带来沉重打击。从几次上调存款准备金率的时间，以及国家政策发布时间来看，如2月份上调存款准备金率，四月份加息等选择在楼市回暖时机，其对楼市的针对性较强。可以看出，中央对房地产市场的打压决心依然没有动摇。到2011年年中，央行再度加息、上调存款准备金率，同时，中央公布二三线城市限购，二三线城市国有建设用地审批权上缴等几项有力措施将下半年楼市和回暖的希望彻底覆灭，“金九银十”再度遭遇“滑铁卢”，楼市提前进入严冬，迫使开发企业降价保量，成交量、成交价格持续下降。不过，需要指出，尽管中央对于楼市打压的决心空前强大，并且多项有力措施迫使开发企业不得不降价放仓，但是对于地方政府而言，却并非和中央步调保持一致。从徐州对于国家多项调控措施的执行力来看，在遵循国家调控措施的基础上，徐州所行的调控政策尚有较大的空间。另外，2011年底徐州市住房公积金新政的颁布也是促进本年度岁末成交的一项举措。由此可见，尽管中央对房地产市场的打压力度持续加大，全国市场的观望氛围依然浓厚，但是地方政府迫于地方建设的考虑，尤其是二三线城市对城市发展的需求，在政策上尚有可以喘息的空间。（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析1、徐州市近年来经济和社会发展状况徐州经济已经基本形成了装备制造、能源、徐州商圈、食品及农副产品加工业四大千亿元支柱产业，新医药、电子信息、环保设备为新兴产业，煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系，3家企业名列中国最大500家企业，10家企业进入全国同行业百强，50余种产品产量位居中国或江苏省第一，徐工集团、天宝集团、维维集团、保利协鑫是中国同行业生产规模最大的企业。徐州传统服务业起步较早、基础扎实，现代服务业业态健全、层次较高，金地商都、沃尔玛、家乐福、金鹰国际、中央百货等国内外知名商家纷纷入驻，形成了淮海经济区规模最大、门类最全、档次最高的“中心商圈”. 近年来，徐州市充分利用江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机，按照“点线面推进、大项目带动、城市间协调发展”的思路，着力实施“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略，使全市经济社会快速发展。 1）经济总量提速进位发展速度不断加快 2010年，我市主要经济指标增速高于全省平均水平，半数以上指标增速居全省前列。初步 核算，2010年全市实现地区生产总值2866.93亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%，增速居全省第一位。其中一二三产分别增长4.3%、 15.7%和13.9%。全市社会消费品零售总额965.25亿元，同比增长18.9%。其中，住宿和餐饮业零售额增幅第一，增长20.8%。 2）收入效益稳步提升发展质量不断改善 财政收支增速加快。全市完成财政总收入467.63亿元，同比增长30%，完成一般预算收入164.34亿元，增长30.6%，增速高于全省12.4个百分点，居全省第六位。全市一般预算支出255.89亿元，增长28.6%。2010年,全市城镇居民人均可支配收入16762元，同比增长13.3%；农村居民人均纯收入7955元，增长14.4%。企业效益明显改善。全市规模以上工业实现主营业务收入3577.92亿元，同比增长28.2%；实现利润286.88亿元，增长29.9%；实现利税590.22亿元，增长28.8%。2010年，全市重点培育的四大千亿元产业已有三个产业规模超千亿。装备制造业完成产值1656.74亿元，增长50%；能源产业完成产值651.63亿元，增长37.3%；食品及农副产品加工业完成产值1297.57亿元，增长41.8%；商贸物流旅游业实现销售额2500亿元，增长24%。 2010年徐州内需拉动不断增强，全市社会消费品零售总额965.25亿元，同比增长18.9%。对外贸易大幅提升，全市出口26.31亿美元，增速居全省首位。作为拉动经济的主要支撑, 2010年徐州有效投入持续增加。全市完成全社会固定资产投资2049.26亿元，同比增长26.1%。经济给力增长，给城乡居民带来了摸得着的实惠，也让企业看见了不断向好的希望。 3）新农村建设向纵深发展 徐州市市充分发挥地方优势，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，突出重点，梯次推进，全市新农村建设成效显著、特色鲜明。为尽早实现新农村建设的既定目标再接再厉。 2、 从近期来看，徐州市经济和社会将发生如下变化：1）政策因素仍是徐州市经济发展的保障十六届三中全会和中央经济工作会议，明确要进一步摒弃某些限制经济发展的观念，打破落后体制对经济发展的束缚，树立新的全面发展观，从而有利于改善非公有经济和中小企业的资金供给，刺激市场力量和非公有制经济积极投资，保证政治和经济的稳定协调。2）消费结构继续升级，消费需求明显回升住房、汽车、旅游、教育、文化等消费热点将带动消费需求增长和消费结构升级，并成为我国内需稳定增长的最大内生动力。3）投资将继续拉动徐州市经济增长，市场引导企业投资活力依然强劲 借助新一轮经济发展的机遇，以得天独厚的区位优势，徐州将进入打造新的东部经济增长极、重塑辉煌的必由之路。（四）泉山区的国民经济和社会发展状况1、该区历史与发展现状该地块位于徐州市泉山区淮海西路以南，1993年徐州市行政区划调整，泉山区因境内的泉山国家森林公园而得名，成为徐州市人口最多、面积最大的主城区，辖市区西半部和风景秀丽的南郊，总面积72平方公里，人口35万，拥有奎山乡和王陵、永安、和平、西关、段庄、湖滨、铜沛、共建、翟山10个街道办事处以及徐州果园、徐州林场两个国营场圃。泉山区位优越，交通便利。泉山区面积62.7平方公里，人口42.7万，是沿东陇海产业带龙头徐州经济实力最强的主城区之一。她北望京杭大运河，南接徐州观音机场，陇海、京泸两大铁路干线穿境而过，外连京泸、京福、连霍三条高速公路，内扼鲁宁输油管道的枢纽，形成了铁路、公路、水运、航空、管道五通流的立交通路。吸引了50家物流、商贸企业进驻，年交易额超100亿元，奠定了泉山区作为淮海经济区重要物流中心的地位。 泉山古韵悠悠，新姿叠秀。泉山森林公园、云龙山、云龙湖、淮海战役烈士纪念馆、拉犁山汉墓、汉画像石馆等自然人文景观荟萃，境内丘岭叠翠，依山抱水、四季如画、风光宜人，被誉为城市绿岛、天然氧吧，人居环境十分优越。岁月悠悠，沧海桑田，这块会翻卷过楚汉风云，激荡过淮海雄风的神奇土地，崛起数百家工商企业、10个高档住宅区，已成为商家必争之地、人居首选之地。2、泉山区交通及配套泉山区北望京杭大运河，南接徐州观音，陇海、京泸两大铁路干线穿境而过，外连京泸、京福、连霍三条高速公路，内扼鲁宁输油管道的枢纽，形成了铁路、公路、水运、航空、管道五通流的立交通路。 陇海、京泸两大铁路干线穿境而过，泉山区就近火车站徐州火车站。徐州站是京沪、陇海铁路交会点，客运特等站，是全路较大客运站之一，担负着徐州及周边地区每年600多万人次的旅客运输任务。泉山区又是徐州市文化大区和高教集中地。环卫基础设施和环卫管理队伍建设不断加强。3、泉山区发展定位随着市场经济的深入发展和城市建设的不断推进，泉山区在世纪之交的关键时期，进一步调整发展思路，确立了“三产兴区，市场生财，发展旅游，强工优农，城乡一体，共同繁荣”的经济发展战略，大力培育新的经济增长点，强化城市整体功能，繁荣发展各项社会事业，努力建设经济繁荣，科技发达，环境优美，社会稳定，文明富裕的现代化新城区。4、泉山区国民经济发展指标几年来，以第三产业和乡镇工业为主体的全区经济迅速发展。2010年地区生产总值实现240亿元，完成财政总收入20.75亿元，一般预算收入完成14.09亿元。初步形成“大学科技园高新技术、环云龙湖高端文化旅游、西部商圈新型商贸服务、七里沟现代商务和物流”四大服务业集聚区。第三产业的比重逐年加大，服务业占GDP比重达到78.89%，已由区划时“三分天下有其一”发展为全区经济的“半壁江山”。房产开发业迅速发展，全区开发企业7家，五年来开发商品房近50万平方米。市场愈来愈加繁荣，个体私营经济发展迅速，成为全区重要的经济增长点。商业经济在调整中稳步发展，鞋帽商场、光荣美容美发厅、迎宾菜馆、迎宾旅社等一些位于市中心的商业网点相继完成装修改造，利尔德保龄球娱乐中心、湖滨影剧院、新龙泉浴池、中山大厦、云湖山庄、奇观酒楼、喜相逢和苏苑大酒店等餐饮服务和文化娱乐场所，具有相当规模和档次，服务水平和经营效益逐步提高。以乡镇工业为主体的全区工业经济实力雄厚，发展稳定。年产值达20亿元，年均递增23%以上。（五）徐州市房地产市场分析徐州市是苏北最大的是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一和淮海经济区的中心城市，现为第二亚欧大陆桥东端一个人口超过三百万的特大城市。1）2011年房地产市场运行分析最新数据1）2005-2011年全市商品房成交分析由上图分析得出：徐州市商品房从05年至11年呈现逐步增长趋势，2011