工程财务PPT教学课件-第一部分 财务管理总论.ppt

张静出品,1,工 程 财 务,主 讲 张 静 四川大学建筑与环境学院,张静出品,2,第一部分 财务管理总论,第一章 工程财务管理总论 一、工程财务管理的内涵 二、财务管理的目标 三、财务管理环境 四、财务管理的基本原则 五、财务管理的任务 六、财务管理环节,张静出品,3,一、工程财务管理的内涵,工程财务管理与工程项目管理的关系 工程建设项目具有其自身的特点和建设程序，这就决定了工程财务管理有其自身特定的管理对象和含义，要有效地进行工程项目的财务管理，必须认识工程建设项目的基本特点及其建设程序，才能更好的掌握工程财务管理的含义和特点。,张静出品,4,历史上的工程项目,张静出品,5,工程项目已成为社会生活中不可缺少的部分，而且它作为国民经济及企业发展的基本元素，对任何一个国家和企业的发展都起到至关重要的作用。,张静出品,6,迪拜棕榈岛工程,张静出品,7,迪拜棕榈岛工程,张静出品,8,迪拜棕榈岛工程,张静出品,9,迪拜棕榈岛工程,张静出品,10,张静出品,11,工程项目是一种具有特定目标、资源及时间限制和复杂专业技术背景的一次性工作，同时又是集技术、经济、法律、组织管理等专业活动于一体并涉及诸多方面的综合性活动过程。工程项目的成败，取决于各有关参加方在工程项目实施过程中的密切协作与配合。 现代工程项目管理，采用了以财务管理为核心的管理模式，并在实践中取得了很好的管理效果，这是因为工程项目的财务管理既与项目实施全过程有关，也与企业整体管理活动紧密结合，财务管理信息综合、系统、连续和完整的反映了整个工程活动的经济信息。因此，工程财务与风险管理是实现工程项目目标及过程管理的基本方法和主要手段。,张静出品,12,（一）财务相关概念,g：货币资金，或称货币形态的资本。 w：储备资金，表现为两种形式，一种是a（劳动力），另一种是pm（劳动对象如劳动材料等，和劳动资料如机械设备等） p：生产资料，也称生产资金。即半成品。 w：产成品，属于生产利润，也称产成品资金。 g：货币资金，属于销售利润。与g比，多出g（通过再生产后的增值）。,张静出品,13,（一）财务相关概念,施工企业的资金运动 供应过程是施工生产的准备阶段。在供应过程中，企业用货币资金购买施工生产所需的各种材料物资，形成必要的物资储备。这样，货币资金就转变为储备资金。 施工过程是施工企业生产经营活动的中心环节。在施工过程中，储备的物资不断投入施工生产，并改变其形态，构成正在施工中的在建工程，储备资金转变为生产资金；同时，企业还要用货币资金支付职工工资和其他生产费用，使一部分货币资金直接转化为生产资金；此外，固定资产由于使用会发生损耗，其损耗的价值也以折旧的形式转化为生产资金。随着施工生产过程的进行，未完工程逐步完工，生产资金就转化为成品资金，即可转入工程点交过程与建设单位结算工程价款。 工程点交过程是施工企业生产经营活动的最终环节。在这一过程中，施工企业将已完工程“销售给建设单位，收回工程价款，成品资金就转化为货币资金。若点交工程后尚未收到款项，则成为结算资金，待收款后转化为货币资金。施工企业收取的货币资金，首先用于补偿施工过程中的资金耗费，以保证再生产活动的顺利进行，剩余部分即为企业的利润。企业实现利润的一部分，要以税金形式上交国家，税后利润再根据国家规定进行分配。一部分以积累形式留归企业，形成企业的盈余公积金、公益金和未分配利润，一部分以投资回报的形式分配给投资者.,张静出品,14,（一）财务相关概念,房地产开发企业的资金运动 (1)实物商品资金运动 货币资金(筹资：购房订金、工程款等)商品资金(购买各种生产资料并建造房屋)货币资金(销售或出租已开发房屋，获得收入) (2)金融商品资金运动 金融商品(发行股票、债券，获取基金支持等)货币资金 (获得货币资金后，经营取得新的货币资金)金融商品(回购或偿付金融商品) 货币资金(购买金融商品) 金融商品 (出售金融商品，取得更多的货币资金)货币资金,张静出品,15,（一）财务相关概念,企业的财务是指企事业单位资金及其运动和形成的经济关系。 财务活动指企业生产经营过程中的资金运动，表明财务的形式特征；财务关系指财务活动中所体现的经济关系，揭示财务的内容本质。,张静出品,16,（二）工程财务管理的内容,财务管理是基于企业在经营中客观存在的资金运动和财务关系而产生时，它主要是利用价值形式对企业所从事的经营活动进行管理，是组织资金运动，处理财务关系的一项综合性管理工作。,张静出品,17,（二）工程财务管理的内容,1、资金筹集（筹资管理） 包括筹资规模的规划及筹资方式的选择，以及由筹资所引起的资金成本、筹资风险和资本结构的预测和调整。 资金筹集是企业财务活动的首要环节。 资金筹集指企业为了满足其实际财务上的各项运作的需要，筹措和集中所需资金的过程。 企业出于经营上的不同需要，可以通过向投资者吸收直接投资、发行股票、企业内部留存收益等自有资金方式取得，也可通过向银行贷款、发行债券、合理占用应付账款等债务资金方式取得。 企业筹集到的资金，表现为资金的流入，企业偿还借款、支付利息和股利等则表现为资金的流出，这些资金收付活动就是因筹集资金而引起的财务活动。,张静出品,18,（二）工程财务管理的内容,2、资金运用（投资管理+资金耗费管理） 投资管理包括利用市场上的机遇和条件，根据企业的需要和可能，做好投资决策，以争取投资收益最大和风险最小的效果；也包括对流动资产、固定资产的合理配置及营运效率的决策和管理。 资金耗费的管理指控制成本和费用形成过程。 企业资金的运用是企业筹集资金的目的。资金的有效运用是筹资的目的和归宿，也是筹资安全性的保证。 资金的运用主要包括购置流动资产、固定资产、无形资产、支付工资和其他费用的资金，以及购买其他企业的股票、债券，与其他企业联营等对外投资的资金，无论是企业支付内部所需资产和费用，还是购买各种证券，都需要支付资金，而当企业收回对外投资、出售各种证券、变卖各种资产时，则会产生资金的收入。这些资金收付活动就是因企业资金的运用而引起的财务活动。,张静出品,19,（二）工程财务管理的内容,3、资金分配（收益及股利分配管理） 收益及股利分配的管理指管理经营收入和利润的形成与分配。 企业资金运用的结果，是取得收入并实现了资金的增值，即形成了利润。广义的资金分配指对收入和利润进行分割和分派的过程，而狭义的分配仅指对利润的分配。 企业在商品经营中取得销售收入，首先用于补偿生产经营中的各种成本、费用、交纳销售税金，其后的剩余即为企业的营业利润；营业利润与投资净收益和营业外收支净额等构成企业的利润总额；利润总额按税法规定交纳所得税后，即为税后净利润；净利润再按照国家有关规定提取公积金和公益金后，剩余净利润可作为投资收益分配给投资者或暂时留存在企业，也可办理投资者的追加投资。在资金的分配过程中，必然发生资金的收入和付出，从而引起财务活动。 通过资金分配实现了企业经营中各个主体的利益均衡，使所有者、债权人、国家、企业、企业职工等各个主体得到合理合法的物质利益。,张静出品,20,（二）工程财务管理的内容,企业资金的筹集、运用和分配构成了企业财务活动的过程，它既是财务管理的对象，又构成了企业财务管理的内容。,张静出品,21,（三）工程财务关系,1、筹资环节的财务关系 （1）主权投资者与企业的财务关系： 企业与主权投资者之间的财务关系体现着所有权性质，反映着受资与投资的关系。 （2）债权投资者与企业的财务关系： 企业与债务投资者之间的财务关系，在性质上反映了债务和债权关系。,张静出品,22,（三）工程财务关系,2、运用环节的财务关系 （1）企业与客户或其他企业之间的财务关系： （2）企业内部各单位之间的财务关系： （3）企业与受资者之间的财务关系： （4）企业与债务人之间的财务关系：,张静出品,23,（三）工程财务关系,3、分配环节的财务关系 （1）企业与国家之间的财务关系： （2）企业与职工之间的财务关系： （3）企业与所有者之间的财务关系： （4）企业与债权人的财务关系：,张静出品,24,（三）工程财务关系,财务关系是存在于财务活动中的经济利益关系，要求财务管理者在组织财务活动的同时，正确处理和协调各种财务关系，以实现企业与各项财务活动当事人之间的经济利益均衡。 财务管理的综合管理特点一方面表现在财务工作所面对的相关指标具有一定的综合性，另一方面也表现在财务管理工作需要与其他管理工作相互配合，以保证企业的各项工作不偏离财务管理的既定目标。 财务管理的价值管理特点是指从组织财务活动到处理财务关系，都是通过资金收支、成本费用开销、利润的形成与分配而进行的。,张静出品,25,二、财务管理的目标,财务管理目标是指企业进行财务活动所要达到的根本目的。财务管理目标取决于企业的总目标。 在市场经济条件下，企业是以盈利为目标的生产经营实体，其出发点和最终的归宿是盈利。企业这个目标要求财务管理完成筹措资金，并有效使用资金的任务。,张静出品,26,（一）财务管理目标的特征,1 财务管理目标的变动性 2 财务管理目标的多样性 3 财务管理目标的层次性 4 财务管理目标的可度量性 5 财务管理目标的可分解性 6 财务管理目标的可操作性,张静出品,27,（二）财务管理的目标,1利润最大化 （1）观点：利润是企业在一定期间全部收入与全部费用的差额，它代表了企业新创造的财富，利润越多，企业的财富增加就越多；同时，利润多少也在一定程度上反映了企业经济效益的高低和企业竞争能力的大小。 （2）缺点： a没有说明利润形成时间。 b没有说明所获利润同投入资本额之间的投入产出关系。 c没有说明所获利润同所承担风险的关系。 d片面追求利润最大化会使企业财务决策带有短期行为的倾向。,张静出品,28,（二）财务管理的目标,2 资本利润率最大化或每股盈余最大化 （1）观点：把企业的利润和股东投入的资本联系起来考察，用每股盈余或资本利润率来概括企业的财务目标，可以避免利润最大化目标带来的第二个缺陷。 （2）缺点： 没有说明资本利润率或每股盈余的形成时间。 没有说明其中的风险。,张静出品,29,（二）财务管理的目标,3企业价值最大化或股东财富最大化 （1）观点：投资者建立企业的重要目的，在于创造尽可能多的财富，这种财富不仅表现为企业的利润，首先要表现为企业资产的价值。 （2）优点： a考虑了资金时间价值和风险。 b体现对企业资产保值增值的要求。 （3）缺点： a对于非股份制企业，所以不能保证企业价值确定的客观性和准确性。 b对于股份制企业，股票价格的变动受各种因素的影响，并不一定都是企业自身的因素。 c只强调股东的利益，而忽视企业其他关系的利益。,张静出品,30,（三）财务管理目标上的影响关系,1所有者与经营者 (1)建筑施工企业经营者的目标。 a 增加报酬 b增加闲暇时间 c避免经营风险 (2)建筑施工企业经营者对所有者目标的背离。 a 道德风险 b逆向选择 (3)防止经营者背离所有者目标的方法。 a 监督 b 激励 金色降落伞、金手铐、金阶梯,张静出品,31,（三）财务管理目标上的影响关系,2所有者和债权人 （1）所有者伤害债权人利益的常用方式。 a 所有者不经债权人的同意，投资于比债权人预期风险更高的新项目。 b所有者为了提高建筑施工企业的利润，不征得债权人的同意而指使管理当局发行新债，致使旧债券的价值下降，使旧债权人蒙受损失。 （2）债权人为了防止其利益被伤害，可采取的措施。 a 在借款合同中加人限制性条款。 b 发现建筑施工企业有损害其债权意图时，拒绝进一步合作，不再提供新的借款或提前收回借款。 c寻求立法保护。,张静出品,32,（三）财务管理目标上的影响关系,3建筑施工企业目标与社会责任 （1）建筑施工企业目标与社会责任一致的地方。 （2）建筑施工企业目标与社会责任不一致的地方 （3）建筑施工企业和社会矛盾的协调 a法律监督 b政府监督和社会舆论监督,张静出品,33,（三）财务管理目标上的影响关系,案例 张海超，他自愿进行开胸手术，把肺组织切下来一块，做病理化验，只为证明自己换上了职业病尘肺。郑大一附院给张海超的出院诊断中写明，他患有：“尘肺合并感染”。但郑州职防所却告诉以开刀的医院“没有做职业病诊断的资质”为理由，不承认这一鉴定结果。一个冒着生命危险换来的病理学证据，就这样轻易被一条规定否了。但张海超的“悲怆之举”，却引发了媒体的空前关注。,张静出品,34,（三）财务管理目标上的影响关系,案例 陕西省凤翔县孩子血铅超标。环保部门组织市、县监测人员对园区所有企业的排污情况进行了全面排查，对事发地的地下水、地表水、周边土壤、交通干线空气质量，以及东岭冶炼公司排污情况进行了采样监测，共采样69份。 检测结果显示，地下水、地表水、周边土壤、企业排污均符合国家规定的相关环境质量标准，但交通干线监测点铅浓度是远离道路主干道350米处监测点铅浓度的6.3倍。环保部门根据检测结果认为，东岭冶炼公司是造成这次部分儿童血铅超标的主要原因，但也不排除有其他方面的因素。 环保部门下一步将做好以下工作：责令东岭公司停止冶炼生产；督促卫生防护距离内的群众搬迁；要求东岭冶炼公司全面落实整改措施，确保稳定达标排放；配合省环保厅对长青工业园区的环境影响进行后续评估。,张静出品,35,（四）工程财务管理目标,1 选择最佳的投资方案 2 最低的成本筹集资金 3 合理安排资本结构 4 营运资本和利润分配管理,张静出品,36,三、财务管理环境,财务环境也称理财环境，是指对企业财务活动产生影响作用的各种内部和外部因素。,张静出品,37,（一）宏观经济环境,1、经济周期 （1）定义 经济周期(business cycle)：也称商业周期、商业循环、景气循环，它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。是国民总产出、总收入和总就业的波动。,张静出品,38,（一）宏观经济环境,1、经济周期 （2）经济周期的特征 a经济周期不可避免。 b经济周期是经济活动总体性、全局性的波动。 c一个周期由繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段组成。 d周期的长短由周期的具体性质所决定。,张静出品,39,（一）宏观经济环境,1、经济周期 （3）顺应经济周期的投资理财策略 对于企业而言，处在经济周期的不同阶段，经营的方针策略是不同的。 复苏阶段，扩大生产。 繁荣阶段，赚取更多的利润，考虑经济衰退的对策。 衰退阶段，减产。 萧条阶段，研究未来复苏阶段如何生产。,张静出品,40,（一）宏观经济环境,1、经济周期 （3）顺应经济周期的投资理财策略 对于个人理财而言，资产的安排在不同的经济周期要有不同的策略。 a衰退期的投资理财策略： 1.“现金为王”！ 2. 持有其他不受经济周期影响的金融类投资品种。 3.实业投资和股权投资。 b萧条至复苏、繁荣期的投资理财策略： 1.低吸资产。 2.介入消费、出口、钢铁、建材、基础设施等行业。 3. 获利了结。,张静出品,41,（一）宏观经济环境,1、经济周期 （4）如何认识处于经济周期的哪个阶段 “我从不做预测，尤其是关于未来的预测。” “裙子理论” “西装理论” “口红理论”,张静出品,42,（一）宏观经济环境,2、通货膨胀 （1）通货膨胀的含义 通货膨胀是指流通中的货币数量超过经济运行所需的数量而引起的货币贬值和价格水平全面、持续上涨的经济现象。衡量通货膨胀最为常用的是消费价格指数。 消费者物价指数(consumer price index)，英文缩写为cpi，是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。,张静出品,43,（一）宏观经济环境,2、通货膨胀 （1）通货膨胀的含义 理论上，出现通货膨胀主要有三种原因： 需求拉动型通货膨胀又叫超额需求拉动通货膨胀，又称菲利普斯曲线型通货膨胀。是凯恩斯先提出来的，认为于总需求超过了总供给，拉开“膨胀性缺口”，造成物价水平的普遍而持续的上涨，即以“过多的货币追求过少商品”。 成本推动通货膨胀又称成本通货膨胀或供给通货膨胀，是指在没有超额需求的情况下由于供给方面成本的提高所引起的一般价格水平持续和显著的上涨。 结构性通货膨胀指在没有需求拉动和成本推动的情况下，只是由于经济结构因素的变动，也会出现一般价格水平的持续上涨。,张静出品,44,（一）宏观经济环境,2、通货膨胀 （2）通货膨胀的分类 a温和的或爬行的通货膨胀。 b疾驰的或飞奔的通货膨胀。 c恶性的或脱缰的通货膨胀。 d隐蔽的通货膨胀。,张静出品,45,（一）宏观经济环境,2、通货膨胀 （3）通货膨胀条件下的理财策略 a温和的或爬行的通货膨胀。 5以下的通胀，不宜购入大量的生活用品或黄金保值，而应将资金用于投资，分享经济成长的好处。 510的通胀，离开股市，对房产的投资也要小心了，企业不能盲目地扩大生产追加投资。 b疾驰的或飞奔的通货膨胀。 一定要离开股市了。房产作为实物资产问题不大，不要贷款买房，也绝不能炒房 。储蓄型的保险也可以多买一些。 c恶性的或脱缰的通货膨胀。 以最快的速度将全部财产换成另一种货币并离开发生通货膨胀的国家。 d隐蔽的通货膨胀。,张静出品,46,（一）宏观经济环境,2、通货膨胀 （3）通货膨胀条件下的理财策略 理财实践活动中还要注意贯彻以下几个原则： a 根据风险承受度投资。 b 密切关注国家宏观政策的变化，适时调整理财行为。 c 把握好资产配置比例。,张静出品,47,（一）宏观经济环境,3、政府经济政策 政府宏观经济政策对工程建设领域影响比较大，比如产业政策、财政政策、金融政策、价格政策和税收政策等都会成为政府调节产业或建设项目投资的主要手段。,张静出品,48,案例：浅析近期房地产市场调控策略对房价的影响,2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。 2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制、获预售许可 开发商不得收取定金 住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 vip 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 2010.04.30北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房 、暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。,张静出品,49,案例：浅析近期房地产市场调控策略对房价的影响,2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。 2010.05.06深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.05.22广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。 2010.05.22重庆楼市新政出台未对第三套房停贷重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。,张静出品,50,案例：浅析近期房地产市场调控策略对房价的影响,2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房 由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。 2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。,张静出品,51,案例：浅析近期房地产市场调控策略对房价的影响,2010.09.04首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。 2010.09.08京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。 2010.09.18李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房. 2010.09.27国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。,张静出品,52,案例：浅析近期房地产市场调控策略对房价的影响,2010.10房产新政策 暂停发放第三套房贷 ：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。 推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。 部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。,张静出品,53,案例：浅析近期房地产市场调控策略对房价的影响,张静出品,54,案例：浅析近期房地产市场调控策略对房价的影响,清华大学金融系主任李稻葵在2010年1月14日表示，中国的楼市，尤其是大城市的房价，在2010年调整在所难免，房价在今年会有意想不到的变化。他呼吁中国要进行“二次房改”，政府直接参与居住房屋开发。 他给出的2010年房价调整的理由是，从2009年4月开始最新一轮房价上涨，涨得非常快，但基础薄弱。房价上涨是在经济危机下的政府经济刺激措施中，一下子释放了过多的流动性，投资性的房地产投资占了主力。 但这轮上涨的结果是，房价与租金的收益比严重不匹配，大城市租金的收益只有3%，仅仅高于定期存款。另外，房价已经大大超出了中位数收入居民的购买能力，即使将北京、上海等城市的房价遏制在2万元每平米，老百姓还是买不起。 另外，他表示，房地产调控，央行收紧银根，央行刚刚打响了第一枪，上调了存款准备金率。流动性2010年不会再像去年一样过度释放，持续的房地产投资性资金难以为继。 “房地产上涨的结果是，开发商、购房者、政府等市场参与者都不是赢家，大家都玩不下去了。” 他说，开发商必须高价拿地，最新的地王往往都是一些新开发商，成熟的开发商都觉得地价高得很难获取利润了，不敢拿地；消费者买不起房；老百姓对房价的抱怨则容易造成社会的不稳定，加大贫富分化，对政府来说也不是好事。 要解中国高房价的难题，李稻葵呼吁必须进行“二次房改”。在他看来，政府要直接参与房产开发，然后以较低的价格租给中低收入阶层。,张静出品,55,案例：浅析近期房地产市场调控策略对房价的影响,郎咸平说 中国的楼价与股价之前有虚高的成分，有三个层次的原因。 重庆模式如何构成？三个零配件，构成系统工程 。 公租房如何防腐败？宽进严出，投机者难钻空子,张静出品,56,（二）法律与税收环境,1、法律制度 （1）法律 包括公司法、建筑法、会计法、税法、票据法等。 （2）财务规定和条例 包括企业会计准则、企业财务报告条例等。 （3）财务规章和制度 包括企业财务制度，各级政府发布的有关财务管理工作的通知等。,张静出品,57,（二）法律与税收环境,2、企业组织形式 （1）独资企业 独资企业的定义：个人出资经营、归个人所有和控制、由个人承担经营风险和享有全部经营收益的企业。 独资企业的特点：a企业的建立与解散程序简单。b经营管理灵活自由。c业主对企业的债务负无限责任。d企业的规模有限。e企业的存在缺乏可靠性。 设立个人独资企业的条件：a投资人为一个自然人；b有合法的企业名称；c有投资人申报的出资；d有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件；e有必要的从业人员。 独资企业的优点：a企业资产所有权、控制权、经营权、收益权高度统一。b企业业主自负盈亏和对企业的债务负无限责任成为了强硬的预算约束。c企业的外部法律法规等对企业的经营管理、决策、进入与退出、设立与破产的制约较小。 独资企业的缺点：a难以筹集大量资金。b投资者风险巨大。c企业连续性差。d企业内部的基本关系是雇佣劳动关系，劳资双方利益目标的差异，构成企业内部组织效率的潜在危险。,张静出品,58,（二）法律与税收环境,2、企业组织形式 （2）合伙企业 合伙企业的定义：自然人、法人和其他组织依照中华人民共和国合伙企业法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。 合伙企业的特征：a生命有限。b责任无限。c相互代理。d财产共有。e利益共享。 合伙企业的优势：可以从众多的合伙人处筹集资本，合伙人共同偿还债务，减少了银行贷款的风险，使企业的筹资能力有所提高，同时，合伙人对企业盈亏负有完全责任，有助于提高企业的信誉。,张静出品,59,（二）法律与税收环境,2、企业组织形式 （3）公司制企业 公司是在财产所有权与其经营权公离的前提下，由投资者出资、职业经理人员进行经营管理的企业。公司制企业是一种以法人财产制度为核心，以科学规范的法人治理结构为基础，从事大规模生产经营活动，具有法人资格并依法设立的经济组织。 企业从事经济活动和财务活动过程中，具有的两种基本经济权利：所有权、经营权。独资 所有权和经营权合二为一的财务管理主体。合伙 所有权和经营权基本上合二为一的财务管理主体。公司 所有权和经营权分离的双重化财务管理主体。 公司最大的优点是股东只承担有限责任，股东对公司的债务责任以投资额为限；另一方面，公司制企业比较容易筹集到大量资金，使公司比独资企业和和合伙企业具有更大的发展可能。,张静出品,60,（三）金融环境,1、分类 （1）按营业性质分为外汇市场、黄金市场、资金市场。 黄金市场：集中进行黄金买卖和金币兑换的市场。/目前世界上有七大黄金市场伦敦、苏黎世、美国纽约和芝加哥黄金市场、香港、东京、上海/伦敦黄金市场的价格对世界黄金行市较有影响。 外汇市场：是指经营外币和以外币计价的票据等有价证券买卖的市场。/两国货币的比价称汇价或汇率。世界上交易量大且有国际影响的外汇市场有伦敦、纽约、巴黎、法兰克福、苏黎世、东京、卢森堡、香港、新加坡、巴林、米兰、蒙特利尔和阿姆斯特丹等。 资金市场包括货币市场和资本市场，是资金融通市场。所谓资金融通，是指在经济运行过程中，资金供求双方运用各种金融工具调节资金盈余的活动，是所有金融交易活动的总称。在金融市场上交易的是各种金融工具，如股票、债券、储蓄存单等。,张静出品,61,（三）金融环境,1、分类 （2）按业务活动期限分为货币市场和资本市场。 资本市场是指证券融资和经营一年以上中长期资金借贷的，包括股票市场、债券市场、基金市场和中长期信贷市场等，其融通的资金主要作为扩大再生产的资本使用，因此称为资本市场。 货币市场是经营一年以内短期资金融通的金融市场，包括同业拆借市场、票据贴现市场、回购市场和短期信贷市场等。 资本市场和货币市场都是资金供求双方进行交易的场所，是经济体系中聚集、分配资金的”水库”和”分流站”。但两者有明确的分工。,张静出品,62,（三）金融环境,1、分类 （3）按证券发行或交易过程分为初级市场和二级市场 初级市场又称发行市场或一级市场，是筹集资金的公司或政府机构将其新发行的股票和债券等证券销售给最初购买者的金融市场。 股票一级市场的发行方式：如果按照发行与认购的方式及对象，股票发行可划分为公开发行与非公开发行；如果按是否有中介机构(证券承销商)协助，股票发行也可划分为直接发行与间接发行(或叫委托发行)；若按不同的发行目的，股票发行还可以区分为有偿增资发行和无偿增资发行。 二级市场是有价证券的流通市场，是发行的有价证券进行买卖交易的场所。 二级市场的作用：为有价证券提供流动性。具体功能包括：a促进短期闲散资金转化为长期建设资金；b调节资金供求，引导资金流向，为商业的直接融资提供渠道；c二级市场的股价变动能反映出整个社会的经济情况；d维持股票的合理价格，交易自由、信息灵通、管理缜密，保证买卖双方的利益都受到严密的保护。 二级市场与一级市场的联系：已发行的股票一经上市，就进入二级市场。投资人根据自己的判断和需要买进和卖出股票，其交易价格由买卖双方来决定，投资人在同一天中买入股票的价格是不同的。二级市场与一级市场（初级市场）关系密切，既相互依存，又相互制约。,张静出品,63,（三）金融环境,2、金融市场的基本要素 （1）资金供应者和资金需求者。 （2）信用工具。 （3）信用中介。 金融机构四大类 ：中央银行 、政策性银行、商业银行 、非银行金融机构 。 （4）金融工具的价格 实际利率 = 名义利率 - （当期）通货膨胀率 -风险报酬,张静出品,64,（四）财务管理微观经济环境,1、市场环境 商品市场状况按其竞争程度可分为四种： （1）完全竞争市场 （2）不完全竞争市场、又称垄断竞争市场 （3）寡头垄断市场 （4）完全垄断市场 商品市场状况，对企业财务管理具有重要的影响。 工程项目，建设单位和施工单位通过建设市场进行承发包交易，双方的财务管理都要注重建筑视察供求状态和工程差异程度两方面的因素；对于生产性和开发性建设项目，建设单位的财务管理还受到未来项目产品市场的重大影响。,张静出品,65,（四）财务管理微观经济环境,2、采购环境 采购环境又称物资来源环境，对企业理财有重要影响。按不同的标准可对采购环境做不同的分类。 采购环境按物资来源是否稳定，可分为稳定的采购环境和波动的采购环境。前者对企业所需资源有比较稳定的来源；后者则不稳定，有时能采购到，有时采购不到。企业如果处于稳定的采购环境中，可少储备存货，减少存货占用的资金；如果处于波动的采购环境，则必须增加存货的保险储备，以防存货不足影响生产，这就要求财务人员把较多的资金投资于存货的保险储备上。 采购环境按价格变动情况，可分为价格上涨的采购环境和价格下降的采 购环境。在物价上涨的环境下，企业应尽量提前进货，以防物价进一步上涨 而遭受损失，这就要求在存货上投入较多的资金；反之，在物价下降的环境里，应尽量随使用随采购，以便从价格下降中获得好处，也可在存货上尽量 少占用资金。,张静出品,66,（四）财务管理微观经济环境,3、生产环境 不同的生产企业和服务企业具有不同的生产环境，这些生产环境对财务管理有着重要影响。比如，企业的生产如果是高技术型的，那就有比较多的固定资产而只有少数的生产工人。这种企业在固定资产上占用的资金比较 多，而工薪费用较少，这就要求企业财务人员必须筹集到足够的长期资金以满足固定资产投资；反之，如果企业生产是劳动密集型的，则可较多地利用 短期资金。再如，生产轮船、飞机的企业，生产周期较长，企业要比较多地 利用长期资金；反之，生产食品的企业，生产周期很短，当然，可以比较多地利用短期资金。 我国建设项目大多采用劳动密集型建设方式，人员流动大，周期长，生产资源投入按建设进度分阶段进行，这些导致工程财务管理的生产环境不同于其他财务管理生产环境。,张静出品,67,四、财务管理的基本原则,财务管理原则是企业进行财务管理活动的行为规范。目前，对理财中究竟应遵守哪几条原则，却存在着不同的看法：（1）三原则论。（2）四原则论。（3）五原则论。（4）六原则论。 研究理财原则时，把握以下要点。（1）理财原则应介于理财目标与理财方法之间，既不能是对理财目标的描述或解释，也不能是对理财方法的说明。（2）各项原则虽然相互联系，但应是平行关系，不能交叉、包含或重复。（3）各原则应能贯彻于理财全过程，同时适用于筹资管理、投资管理和分配管理。（4）各原则应反映财务管理的特质。,张静出品,68,四、财务管理的基本原则,（一）系统原则 1整体优化。（优化原则） 2结构优化。（比例原则） 3环境适应能力强。（弹性原则）,张静出品,69,四、财务管理的基本原则,（二）现金收支平衡原则 财务管理实际上是对企业资金的管理，量入为出、收支平衡是对企业财务管理的基本要求。收支积极平衡原则要求企业一方面要积极组织收入，确保生产经营和对内、对外投资对资金的正常合理需要，另一方面，要节约成本费用，压缩不合理开支，避免盲目决策。 在财务管理中，贯彻的是收付实现制，而非权责发生制，客观上要求在理财过程中做到现金收入（流入）与现金支出（流出）在数量上、时间上达到动态平衡，即现金流转平衡。保持现金收支平衡的基本方法是现金预算控制。现金预算可以说是筹资计划、投资计划、分配计划的综合平衡，因而现金预算是进行现金流转控制的有效工具。 权责发生制是以应收应付作为标准来处理经济业务,确定本期收入和费用以计算本期盈亏的会计处理基础,。 收付实现制是以款项的实际收付为标准来处理经济业务,确定本期收入和费用,计算本期盈亏的会计处理基础。 衡量价值的是现金流量：现金流量是公司收到并可用于再投资的现金。而按照权责发生制核算的会计利润是公司赚得的收益而不是手头可用的现金。公司的现金流和会计利润的发生往往是不同时的。现金流反映了收支的真实发生时间，因而比会计利润更能衡量公司价值。,张静出品,70,四、财务管理的基本原则,（三）成本-收益-风险权衡原则 1成本、收益权衡。 成本效益原则就是要对企业生产经营活动中的所费与所得进行分析比较，将花费的成本与所取得的效益进行对比，使效益大于成本，产生“净增效益”。 在具体运用成本效益原则时，应避免“沉没成本”对我们决策的干扰。 理论上只要有边际收益，就可决策选择。 2收益、风险权衡。 收益与风险的基本关系是：高收益，高风险；低收益，低风险。 原则是风险与收益对称，额外风险需要额外收益补偿。 利润特高的项目在竞争市场上是不能长久存在的。 3成本、收益、风险三者综合权衡。 在理财过程中，应该将成本、收益、风险三者综合权衡。 管理活动能否取得效益，取决两个因素，即目标和效率。,张静出品,71,四、财务管理的基本原则,（四）利益关系协调原则 企业是由各种利益集团组成的经济联合体。这些经济利益集团主要包括企业的所有者、经营者、债权人、债务人、国家税务机关、消费者、企业内部各部门和职工等。利益关系协调原则要求企业协调、处理好与各利益集团的关系，切实维护各方的合法权益，将按劳分配、按资分配、按知识和技能分配、按绩分配等多种分配要素有机结合起来。只有这样，企业才能营造一个内外和谐、协调的发展环境，充分调动各有关利益集团的积极性，最终实现企业价值最大化的财务管理目标。,张静出品,72,四、财务管理的基本原则,（五）货币的时间价值 货币时间价值是客观存在的经济范畴，它是指货币经历一段时间的投资和再投资所增加的价值。从经济学的角度看，即使在没有风险和通货膨胀的情况下，一定数量的货币资金在不同时点上也具有不同的价值。因此在数量上货币的时间价值相当于没有风险和通货膨胀条件下的社会平均资本利润率。今天的一元钱要大于将来的一元钱。货币时间价值原则在财务管理实践中得到广泛的运用。长期投资决策中的净现值法、现值指数法和内含报酬率法，都要运用到货币时间价值原则；筹资决策中比较各种筹资方案的资本成本、分配决策中利润分配方案的制定和股利政策的选择，营业周期管理中应付账款付款期的管理、存货周转期的管理、应收账款周转期的管理等等，都充分体现了货币时间价值原则在财务管理中的具体运用。 财务管理最基本的观念是货币具有时间价值，但并不是所有的货币都具有时间价值，货币只有被当作资本投人生产流通才能变得更有价值。在经济学中货币时间价值是用机会成本表示的。运用货币时间价值观念要把项目未来的成本和收益都以现值表示，如果收益现值大于成本现值则项目应予接受，反之则应拒绝。为把未来收益和成本折现，必须确定货币机会成本的大小或利率高低。具体的利率是权衡风险后决定的。因此，风险投资的收益应当高于无风险投资的收益。如购买股票的风险肯定大于将货币存入银行的风险，因而，股票投资收益率必定高于存款收益率。,张静出品,73,理财原则,（一）有关竞争环境的原则 1自利行为原则 自利行为原则是指人们在进行决策时按照自己的财务利益行事，在其他条件相同的情况下人们会选择对自己经济利益最大的行动。 自利行为原则的依据是理性的经济人假设。 自利行为原则的另一个应用是机会成本的概念。,张静出品,74,理财原则,（一）有关竞争环境的原则 2双方交易原则 双方交易原则是指每一项交易都至少存在两方在一方根据自己的经济利益决策时，另一方也会按照自己的经济利益决策行动，并且对方和你一样聪明、勤奋和富有创造力，因此你在决策时要正确预见对方的反应。 双方交易原则的建立依据是商业交易至少有两方、交易是“零和博弈”。 双方交易原则要求在理解财务交易时不能“以我为中心”，在谋求自身利益的同时要注意对方的存在，以及对方也在遵循自利行为原则行事。,张静出品,75,理财原则,（一）有关竞争环境的原则 3信号传递原则 信号传递原则，是指行动可以传递信息，并且比公司的声明更有说服力。信号传递原则要求根据公司的行为判断它未来的收益状况。 信号传递原则还要求公司在决策时不仅要考虑行动方案本身。还要考虑该项行动可能给人们传达的信息。,张静出品,76,理财原则,（一）有关竞争环境的原则 4引导原则 引导原则是指当所有办法都失败时，寻找一个可以信赖的榜样作为自己的引导。 引导原则是行动传递信号原则的一种运用。 不要把引导原则混同于“盲目模仿”。 引导原则的一个重要应用，是行业标准概念。 引导原则的另一个重要应用就是“免费跟庄(搭便车)”概念。,张静出品,77,理财原则,（二）有关创造价值的原则 1有价值的创意原则 有价值的创意原则，是指新创意能获得额外报酬。竞争理论认为，企业的竞争优势可以分为经营奇异和成本领先两方面。经营奇异，是指产品本身、销售交货、营销渠道等客户广泛重视的方面在产业内独树一帜。任何独树一帜都来源于新的创意。创造和保持经营奇异性的企业，如果其产品溢价超过了为产品的独特性而附加的成本它就能获得高于平均水平的利润。正是许多新产品的发明，使得发明人和生产企业变得非常富有。有价值的创意原则主要应用于直接投资项目。一个项目依靠什么取得正的净现值?它必须是一个有创意的投资项目。重复过去的投资项目或者别人的已有做法，最多只能取得平均的报酬率，维持而不是增加股东财富。新的创意迟早要被别人效仿，失去原有的优势，因此创新的优势都是暂时的。企业长期的竞争优势，只有通过一系列的短期优势才能维持。只有不断创新，才能维持经营的奇异性并不断增加股东财富。该项原则还应用于经营和销售活动。,张静出品,78,理财原则,（二）有关创造价值的原则 2比较优势原则 比较优势原则是指专长能创造价值。在市场上要想赚钱必须发挥你的专长。 比较优势原则的依据是分工理论。让每一个人去做最适合他做的工作，让每一个企业生产最适合它生产的产品，社会的经济效率才会提高。,张静出品,79,理财原则,（二）有关创造价值的原则 3期权原则 期权是指不附带义务的权利它是有经济价值的。期权原则是指在估价时要考虑期权的价值。 广义的期权不限于财务合约任何不附带义务的权利都属于期权。许多资产都存在隐含的期权。,张静出品,80,理财原则,（二）有关创造价值的原则 4净增效益原则 净增效益原则是指财务决策建立在净增效益的基础上，一项决策的价值取决于它和替代方案相比所增加的净收益。 一项决策的优劣是与其他可替代方案(包括维持现状而不采取行动)相比较而言的。 净增效益原则的应用领域之一是差额分析法，也就是在分析投资方案时只分析它们有区别的部分，而省略其相同的部分。 净增效益原则的另一个应用是沉没成本概念。,张静出品,81,理财原则,（三）有关财务交易的原则 1风险一报酬权衡原则 风险一报酬权衡原则是指风险和报酬之间存在一个对等关系，投资人必须对报酬和风险作出权衡，为追求较高报酬而承担较大风险，或者为减少风险而接受较低报酬。 在财务交易中，当其他一切条件相同时人们倾向于高报酬和低风险。 如果人们都倾向于高报酬和低风险，而且都在按照他们自己的经济利益行事，