附件四：立项报告范本.doc

附件四：项目立项报告范本P2P3项目立项报告股份公司：我司对广州市萝岗区科学城P2、P3项目进行了跟踪考察，现将相关情况汇报如下：一、项目基本情况1、项目位置P2、P3项目地块位于萝岗区中心区西南部，广东科学城内，按照目前政府规划，科学城集办公、科研、金融、商贸、博览、文化、娱乐和休闲等功能于一体，自然环境优异，将来非常适合生活居住。项目四至范围为西至水西路，南至开创大道，地块北侧、东侧为规划路。项目位置图如下：附区位图红线图如下：附项目红线图2、规划条件本地块规划用途为居住，总用地面积224125平方米，其中，北部KXC-P2地块用地面积115250平方米，南部KXC-P3地块108875平方米。项目规划容积率为1，地上建筑面积224125平方米。地块建筑密度25%，绿地率35%，建筑高度要求以多层及小高层为主，建筑高度30米。3、项目现状地块目前已达到七通一平，现状为荒地，无拆迁，南侧有高压线经过，但不影响地块建设。地块形状比较规则，比较利于规划，两地块之间有一条规划路。地块内起伏不大，地质条件一般，基础施工难度不大。地块现状图如下：附现状图一、二 4、交通状况目前该地块只有534路574路公交车(二中科学城校区站)可以到达，周边公路网比较发达，自驾车很容易到达广汕公路、广深高速、广园高速等。未来地铁4号线经过本区域，分别在项目西侧和东侧设有站点。附交通状况示意图5、配套设施地块东面毗邻已规划的萝岗区文化休闲区（区内规划有区图书馆、展览馆、影剧院文化中心体育馆等），东北面是兴建中的萝岗区政府行政办公服务中心和正在规划建设的市民公园及酒店会议中心。地块西面与新建成投入使用的广州市二中一路之隔。6、项目景观地块东南侧有小山坡，将来可结合本项目风格做出比较好的景观，且由于科学城刚开始发展，地块周边没有任何污染，自然环境比较优越。二、出让条件（项目取得方式）1、出让方式及报名条件项目采取两地块分别招标的方式出让，报名时间从8月7日至8月18日，8月17日前缴纳竞买保证金6000万元，两地块各3000万。投标申请人同时投标KXC-P2和KXC-P3地块要求具备以下条件：（1）企业净资产达9亿元人民币以上；（2）企业资产负债率小于70%；（3）报名前一个月内银行任一天结帐时的企业现金存款达6.5亿元人民币以上。2、出让程序参加地块投标的公司要求9月21日提交资格审查文件，资格审查通过后于9月28日前提交投标文件，开发区土地交易中心将于9月28日上午公开开标。3、出让底价及付款方式KXC-P2地块投标最低价为17000万元，计算楼面地价1475元/平方米，KXC-P3地块投标最低价为15000万元，计算楼面地价1378元/平方米。付款方式为成交后30日内一次性付清。三、市场情况1、区域市场概况从近期广州各区的市场成交量和成交价格来看，萝岗区的成交量上升较快，成交价格也以萝岗区上升幅度最大，这说明当前萝岗区的住宅市场是供不应求的，而且随着科学城的进一步发展和萝岗区规划的进一步落实，对住宅的需求量将会进一步大幅增大。值得注意的是，在住宅需求增加的同时，开发区的土地供给量也大大增加了，广州经济技术开发区计划出让储备地块6幅，其中商品住宅用地面积96.33万平方米，占总用地面积的98.57%。拟公开出让时间为6月至9月。除了广州政府有计划出让的土地，不少发展商还通过其他渠道拿到了大量的待开发土地，只待发展良机的到来。可以看出，该地区未来住宅市场的竞争将十分激烈。2、周边楼盘情况萝岗区除了原有的保利林语山庄和帝景山庄外，万科和中粮集团合作的广州万科城已现雏形，规模较小的华悦山庄也即将进入市场。帝景山庄与保利林语山庄以别墅为主，而广州万科城则是针对更大批的中等收入阶层，占地22万平方米的广州万科城包括情景洋房、特色小高层及万科的创新低密度住宅，将为科学城的中等消费者带来新的产品选择。表1：周边楼盘情况表楼盘名称位置规模产品类型均价销售速度与本案相比优劣势其他附周边楼盘个案分布图3、项目市场前景P2/P3地块毗邻科学城北面，开发区整体强劲的经济走势，以及萝岗区崭新而宏伟的发展蓝图，使该项目未来几年内有较大的增值空间。如果萝岗区域未来两年内各项基础配套设施能够逐步落实，该项目面市可望面临一个人气较旺的市场，此外，在科学城林语项目基础上，容易在区域市场形成品牌联动效应，因此总体上本案前景较好。4、价格定位与产品定位根据项目规划方案及产品定位，项目拟建多层公寓、情景洋房和部分联排别墅。售价按照联排别墅19000元/平米计，洋房按照8000元/平方米计，商业按照15000元/平方米计，酒店式公寓按照10000元/平方米计。商业按照全部销售计算，根据实际情况地下车位按照全部销售计算，售价为10万元/个。（详见市场调研报告）四、项目初步规划方案经初步规划，本项目总建筑面积312366平方米，其中地上面积243423平方米，可售面积225736平方米。产品类型以普通洋房及联排别墅为主要产品，其中洋房面积155425平方米，别墅70303平方米。另有部分商业3400平方米及酒店公寓3648平方米。五、项目初步开发计划项目初步计划于2007年5月开工建设，项目竣工时间2009年底，开发周期为2年半。预计项目于2007年12月开始销售六、项目经济分析1、周边地块成交情况地块周边住宅用地成交量较小，具体情况见下表表2：周边地块成交信息成交地块成交时间地块位置占地面积建筑面积成交价成交楼面价竞得人F3-62005.8位于广州开发区东区南片商住用地东南角、广深公路北侧14785591405588950广州宏康F3-12006.1位于广州开发区东区牛头山143046436879683238广州宏康F8-12006.5位于广州开发区大观路东4719397079083631505130广东中莱附周边成交地块位置图根据项目周边地块成交情况，F8-1地块区位条件好于本地块，综合考虑时间等因素预计正常情况下本项目成交楼面价格在4000-4500元/平方米以内。2、经济效益分析经测算，预计当土地价格为91480万元，楼面地价4053元/平方米时，总投资为213769万元，按照可售单方成本9470元/平方米。按照洋房8000元/平方米，别墅19000元/平方米，商业15000元/平方米，公寓10000元/平方米的回收均价计算，预计项目总销售额312799万元，税前利润达到37397万元，税前利润率达到15.3%。（详见立项测算表）3、敏感性分析由于洋房面积占总可售面积的65%以上，故利润与洋房售价相关性较大，以洋房售价和土地取得价格为变量，对税前利润及税前利润率进行敏感性分析。表3：税前利润率敏感性分析住宅售价税前利润率地价6500700075008000850090009500850009.05%12.53%16.00%19.47%22.94%26.40%29.86%880007.19%10.61%14.03%17.45%20.86%24.26%27.66%900005.99%9.38%12.76%16.13%19.50%22.87%26.23%914805.12%8.48%11.83%15.18%18.52%21.86%25.20%920004.81%8.16%11.51%14.85%18.18%21.51%24.84%930004.24%7.57%10.89%14.22%17.53%20.85%24.15%940003.66%6.98%10.29%13.59%16.89%20.19%23.48%敏感性分析表明，项目具备一定的抗风险能力，在售价下降至6500元/平方米，地价上升至94000万元时，项目仍能保证不亏损。七、资金计划预计本地块成交价格在91480万元左右，总投资213769万元，启动资金95000万元。安排资金计划如下：1、2006年8月17日支付保证金6000万元。2、2006年10月28日支付地价85480万元，保证金已转地价。3、2006年10月-2007年3月支付交易费用、勘探设计，场地平整等费用3520万元。4、预计2007年3月可取得银行贷款100000万元。八、项目优劣势分析1、优势(1)项目位于规划中的萝岗中心区内，毗邻未来的区政府和市二中等，所处区位条件有利，交通状况良好，区域内各项配套设施将逐步完善；(2)项目采取对企业资金实力和规划方案进行资格审查的基础上竞地价的方式招标，具有公平性，同时对资金实力设置的高门槛，可以排除资金实力处于劣势的企业；(3)项目地块平整，紧邻山坡，利于结合自然环境进行规划设计；2、劣势(1)项目分成两个地块分别招标出让，使公司要同时取得两部分的土地使用权，面临的较大的竞争风险，投入的土地成本将比较大；(2)项目两侧各有高压线走廊经过