《恒大案例分析》PPT课件.ppt

地地 产产 公公 司司 分分 析析 之之 广州恒大地产集团 1 讨讨 论论 问问 题题 p 2008年恒大为什么会出现现金流问题？ p 恒大能否起死回生？ l快速销售？ l转让土地？ l再次融资？ l上市融资？ l了解恒大集团以及许家印情况 l了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况 l试图分析采用这种战略的原因 2 恒恒 大大 地地 产产 集集 团团 概概 况况 p 2007年销售额约为：33亿元； 06年19.8亿、05年13.2亿、04年14.4亿 p恒大在19个城市拥有31个房地产项目； p 截至2007年末，恒大土地储备较2006年 末膨胀了7倍，高达4580万平方米，仅次于 碧桂园； 3 恒恒 大大 地地 产产 集集 团团 大大 事事 纪纪 要要 p 1997年3月成立恒大实业，许家印出任董事长。 p 1998年6月 恒大实业以1.34亿 元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂” 方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售； p 2002年8月恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502） p 2003年6月恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。 p2006年6月恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。 p 2006年11月恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。 p2008年3月由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。 p 2008年5月恒大成功再次私募35亿港币投资 4 许许 家家 印印 其其 人人 与与 特特 点点 p 能吃苦、有抱负 1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。 1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。 1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。 p 良好的政治感觉 中共恒大实业集团党支部成立。（2002年） 中国民营经济十大风云人物。（2004年） 许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年） 以全国政协委员的身份出席人大、政协两会。（2008年） p 慈善家 05年获十大慈善家称号 07年捐款3000万元，支持广东省100所民族小学的建设 5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万 5 恒恒 大大 集集 团团 的的 土土 地地 战战 略略 6 恒恒 大大 集集 团团 的的 融融 资资 策策 略略 恒大为上市,做了一系列的融资活动, 具体分为3步骤: p上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元； 2006年11月29日,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股, 占33.3%股权； 有赎回条款为15%的复合率回报 2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为400百万美元的债务人; 2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份. p与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款, 额度为5亿美元； 截止08年3月, 已提取总额为430百万美元及人民币2千万, 并且不再提取贷款 伦敦银行同业拆息+4.5厘到5厘的息差； 970万美元的结构性费用； p08年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资； 2008年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。 7 恒大地产主要财务数据 08年招股书/截止07年9月业绩 现金及现金等价物1,153 银行贷款6,612 库存5,385 流动资产13,017 流动负债3,768 资产总额14,825 负债总额14,067 净资产758 银行贷款占总资产比率44.60% 净负债比率 720.18 % 营业额2,323 毛利868 物业增值482 纯利纯利1,0011,001 纯利纯利1 1（调整后）（调整后）* *678678 纯利纯利2 2（调整后）（调整后）* *161161 毛利率37.37% 纯利率43.09% 纯利率(调整后)6.93% 单位:人民币百万元 注: 1. 银行贷款=长期贷款+短期贷款; 2. 库存包括预付款; 3. 纯利调整后1：不含物业增值； 4. 纯利调整后2：不含物业增值与其它收益 恒恒 大大 08 08 年年 现现 金金 流流 分分 析析 8 恒恒 大大 08 08 年年 现现 金金 流流 分分 析析 销售收入情况 注：详细预估销售收入详见附件-2 单位：万元 9 收入情况支出情况 可支配现金与等价物: 18.1 亿元 08年销售回款: 19.0 亿元 融资: 4.5 亿美元约 （31.5 亿元 RMB） - 总计: 68.6 亿元 于07年底未支付款项: 61.6 亿元 土地出让金及工程款: 43.9 亿元 短期贷款: 8.4 亿元 应付款: 9.0 亿元 - 总计: 122.9 亿元 资金缺口 54.3亿元 恒恒 大大 08 08 年年 现现 金金 流流 分分 析析 注：详细预估销售收入详见附件-2 注：相关数据来自恒大招股说明书 恒大08年收支平衡分析 10 恒恒 大大 集集 团团 的的 战战 略略 分分 析？析？ 1、以启东、郑州、洛阳项目为代表，通过政治合谋的方式取得土地； 以振兴城市的名义加上私下手段，甚至用广告的方式，与政治人物和某拿地； 可疑的启东项目，参考“启东项目情况”（点击浏览） 2、好大喜功的个性，反映在拿地策略上就是拿地速度和规模“凶猛”（进100万以上的项目居多） 3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略； 用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！ 上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地; 11 p 江苏启东万亩土地疑云 项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的“ 崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。 照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的 1/3，预计2010年左右开始预售。 p 项目难点 海域使用管理法规定，50公顷(约等于750亩)以上的填海项目必须报国务院审批。恒大如何能不声 不响地将这8968亩土地收入囊中呢？ 已经取得土地征，项目开始销售前，需要向有关政府机构取得进一步的批准并补交土地出让金。 附件附件-1-1 11A 探探 讨讨 其其 战战 略略 的的 根根 源？源？ 1、许家印的个性？ 2、为什么恒大在2003年是唯一没有外地扩张的“广州五虎” 3、投行与发展商的心态？ 12 恒恒 大大 能能 否否 起起 死死 回回 生生 最直接有效的方式便是“开源节流” p 能否再次融资？ p 降价快速销售？ p 资产处理（卖地）？ p 上市融资？ 13 恒恒 大大 能能 否否 起起 死死 回回 生生 p 能否再次融资？ 上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元: 伦敦银行同业拆息4.5厘到5厘的息差; 970万美元的结构性费用. 2008年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。 成本: 100%的利息. 结论: 恒大地产背负高利贷, 已经没有可能进行再融资. 两次融资对比相当于估值折让36%-60% 14 恒恒 大大 能能 否否 起起 死死 回回 生生 p恒大 2006年11月 金融投资者投4亿美元，占33.3%股权 投资前 公司价值8亿美金 投资后 公司价值12亿美金 2008年03月 拟上市 定价 HK$3.55.6 上市融资前 市值51亿82亿美金 上市后 市值64亿102亿美金 2008年06月 新投资者投资6亿美金，占15.6% 新投资者投资前 市值32.46亿美金 新投资者投资后 市值38.46亿美金 估值值&IPO时时折让让36%60% 14 恒恒 大大 能能 否否 起起 死死 回回 生生 p降价快速销售？ 结论: 1、大的折扣销售势必影响利润率，影响盈利后上市将更难； 2、高负债率即使取得较高的销售额也是“杯水车薪” 注：详细预估销售收入详见附件-2 单位：万元 15 第一、二类项目（单位：万平米） 第三类项目（单位：万平米） 第四类项目（单位：万平米） 分类说明 总建筑面 积 可售面积总资产估值（亿元）主要案例资产所占比例备注 第一类自持出租物业物业 231.05 199.87 17.60 64.9% 以广州项目为主 第二类竣工项目已售、未售物业2.18 69.3% 分类说明 总建筑面 积 可售面积总资产估值（亿元）主要案例资产所占比例备注 第三类取得土地使用权的项目3,046.00 2,703.50 1,076.80 64.0% 以广东、重庆、武汉 、成都、南京项目为 主 其中启东项目1,196.00 1,151.00 344.40 - 分类说明 总建筑面 积 可售面积 假设总资产估值（亿元）主要案例资产所占比例备注 第四类 未取得土地使用权，但 签署相关协议的 1,531.78 - 588.10 75.0% 以沈阳、郑州、 沈阳项目为主 16 恒恒 大大 能能 否否 起起 死死 回回 生生 p 资产处理（卖地） 注：详细资产细分详见附件-1 恒恒 大大 能能 否否 起起 死死 回回 生生 p 上市融资？ 结论: 行业内的资金缺乏与资本市场的颓势，很难通过上述方式“解套” 国家宏观调控,房贷限制, 银根缩紧等 严格限制外资进入内地房地产市场 大量土地储备的风险变大,投资者看土地可能是“资产”也可能是“负债” 上市时对土地资产打折,2008年5月恒盛房地产上市以净资产60%的折扣价为发行价 当 前 宏 观 经 济 与 投 资 者 心 态 17 恒恒 大大 可可 能能 的的 结结 局局 被瓜分? 18 p 恒大土地资产分析 第一类项目主要资产简析 报告系列号物业资产估值备注 4广州市第一金碧花园3.45亿15000平米商业 5广州市金碧都市广场3.62亿12000平米商业 6广州市花城大道1.50亿14000平米车位 7广州市金碧翡翠华庭2.86亿 8000平米商业 + 900平车 位 第二类项目主要资产简析 报告系列号说明总建筑面积备注 21广州市金碧骏鸿花园0.74亿31套别墅 18广州市金碧雅苑0.31亿67套别墅 13广州市第三金碧花园0.46亿36套豪宅 附件附件-1-1 19 p 恒大土地资产分析 第三类项目主要资产简析 报告序列号物业资产估值备注 25佛山恒大御景半岛92.1亿31套别墅 26广东增城市恒大山水城24.9亿67套别墅 27广东清远市恒大金碧天下78.3亿36套豪宅 31重庆恒大城23.7亿31套别墅 33湖北鄂州恒大金碧天下24.7亿67套别墅 *37江苏启东恒大金碧天下344.4亿36套豪宅 38成都恒大城35.1亿31套别墅 39成都恒大绿洲21.3亿67套别墅 41南京市恒大金碧天下32亿36套豪宅 43沈阳市恒大绿洲23.6亿31套别墅 44昆明市恒大金碧天下25.0亿67套别墅 52包头市恒大华府37.9亿36套豪宅 附件附件-1-1 20 p 恒大土地资产分析 第四类项目主要资产简析 报告系列号物业资产估值备注 55广州恒大绿洲43.9亿39万平 57重庆恒大城24.9亿57万平 59重庆恒大绿洲26.6亿37.7万平 60重庆恒大名都50.4亿67万平 *61武汉恒大雅苑32.7亿37.3万平 64沈阳恒大城27.5亿59万平 65沈阳恒大绿洲89.4亿178万平 66郑州恒大绿洲75.6亿186万平 67洛阳恒大绿洲72.5亿340万平 附件附件-1-1 21 附件附件-2-2 p 广东地区拐点论的重灾区 受拐点论与市场低迷的影响，广东地区销售预计2008年将遭受“寒冬”，众多项目已经开始进行打折销售，尤其是区位相对非核心 区域的项目，以别墅、低密度项目更为严重。 “御景半岛”已经推出100套别墅7折优惠 22 附件附件-2-2 p 四川地区房市低迷、地震灾害的双重打击 重庆、成都的房地产市场在年初已经受到了市场低迷的影响，只是由于重庆、成都的房价近年未出现暴涨的行情所以 年初表现尚可，但5月12日汶川大地震的爆发使得重庆、成都的房地产销售更是雪上加霜，因此一般认为四川地区的 房地产行业将是继深圳、广东之后最为沉闷的区域。 23 附件附件-2-2 p 华东地区 申沪低迷、拖累周边 2007年底2008年初，从深圳、广东开始的市场低迷开始北上蔓延，上海也在其影响下开始表现低迷，受此推类整个华 东地区更是不能幸免，虽然恒大4月在武汉取得