江西世纪风情社区商业定位报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。世纪风情社区商业定位报告序言第一部分：项目概况第二部分：区域概述第三部分：项目研判第四部分：项目定位第五部分：项目招商第六部分：意向性客户收集第六部分：近期招商工作安排序言我们认为常规性的零售型商业模式、以购物为主的传统商业业态在世纪风情短期内难于成型，只有走有特色的商业形态，结合本项目优势和机会，精准的对产品进行定位，对业态进行有机整合，才能够在激烈竞争的市场中占有一席之地。项目概况公司概况江西世纪风情实业有限公司成立于2002年，是一家中外合资的大型房地产开发企业，以房地产开发、经营及旅游产品开发为主。注册资本1050万美元。公司在南昌先后开发了御锦城、阳明锦城、枫庐新天地等项目，均取得了巨大的成功，在南昌房地产市场产生了深远的影响。2004年，公司再次倾巨资，在南昌开发总建筑面积达46万平方米综合型房地产项目世纪风情。该项目位于南昌市京东，与南昌中轴大道北京路相临。由大型商业配套、商务写字楼、高层公寓、多层、小高层及高层住宅和别墅共同组成。为了将该项目打造成世纪“珍”品，公司力邀世界顶级建筑规划公司美国WY国际设计顾问公司担纲小区建筑规划，贝尔高林园林负责景观设计。项目介绍世纪风情是由江西世纪风情实业有限公司开发的大型综合房地产项目。规划建筑面积52万平方米，建成后可容纳3800户家庭，约1.5万多人居住。（本案一号地块社区商业29975）世纪风情位于南昌城东新区，地处北京东路与京东大道的交汇处，通过“城市中轴”北京东路与“城市客厅”八一广场直线对话，对话距离仅6100米，与城市中心保持最佳的生活距离，享有最佳都市景观和生活资源，正所谓“离尘不离城”。该区域被政府定位为一个集商业、金融、高尚居住、娱乐、文化为一体的综合性城市副中心区域。项目处南昌城市景观中轴线上，具都市发展龙脉地相，区内北京东路、京东大道、西安路、高新大道纵横交错。城市发展的历史反复印证，城市景观中轴线是都市经济发展的主动脉。高新开发区、民营科技园、昌东工业园、瑶湖高校园区等经济、知识体散布其中，已成为省城知识流、资金流、技术流高地。毗邻422公顷风景秀丽的艾溪湖泊，自然清灵浸透都市匆忙，看湖风从窗口拾起，尽情挥洒碧波荡漾的情怀，创造出心绪飞扬的无限空间。知识、资金、自然在这里得到了有机的聚合，为城东的发展注入永续的动力和无限想象空间。世纪风情由多层、小高层、别墅、SOHO办公楼及超大型商业配套、泛教育中心、泛会所、文体活动中心共同组成。为了将该项目打造成世纪“珍”品，世纪风情公司历经三年苦心精选，最后不惜重金（仅建筑规划设计费一项就高达2500万人民币）聘请美国WY国际设计顾问公司担纲小区建筑规划，世界排名第三的美国贝尔高林园林设计公司负责景观设计，倾力打造中国名盘，争创中部一流，引领南昌的居住方向。 区域概述人口情况:常住人口:京东地处南昌城东，位于风景秀丽的艾溪湖畔，紧邻国家级南昌高新技术开发区，距市中心5公里。京东下辖10个行政村和5个社区居委会，总面积14.3平方公里，常住总人口7万余人。 学生人群:蓝天学院老校区:蓝天学院老校区有2.5万左右的在校学生,生活在北京东路蓝天学院老校区学生公寓,是目前京东区域主要的消费人群，由服务于学生的商户发展了今天的京东大道商业区。瑶湖校区:昌东高校园区位于南昌市东部，东傍瑶湖，西邻艾溪湖，南至瑶湖大道，北临赣江南支，距南昌市八一广场11公里。园区规划占地面积25平方公里，可容纳15所院校，发展人口30万，是江西构筑人才高地和科研的重要基地。目前已进入江西师大、南昌工程学院（原南昌水专）、蓝天学院等七所院校，入驻师生8万人左右。江西师大新校区紧靠瑶湖，可容纳学生3.5万人。目前已招收学生近2万人。蓝天学院新校区位于瑶湖大道北面，尤氨道路东侧，可容纳学生2万人。目前已招收学生约2万人。南昌工程学院（原南昌水专）新校区紧邻师大北，位于天祥大道东面，可容纳2.5万人。目前已招收学生近万人。江西制造（原机械职大）新校区位于瑶湖大道南面，京九蓄电池厂旁，占地面积300亩，目前已招收学生约0.5万人。现代学院新校区位于瑶湖大道南面，机械职大西侧，目前已招收学生约0.9 万人。江西外语外贸学院新校区位于南昌工程学院北面，天祥大道东面，可容纳学生1万人。目前已招收学生约0.4 万人。江西轻工职业学院（原轻工学校），位于南昌工程学院西北侧，天祥大道西面，可容纳学生6000人。目前已招收学生0.3万人。交通情况:拥有便捷的交通条件，北京东路、南京东路、高新大道、青山湖大道、西安路、京东大道等市政主干道在辖区内网络状分布。京 东 大 道南 京 东 路洪 都 大 道高 新 大 道上 海 路青 山 湖 大 道北 京 东 路本案顺 外 路解 放 西 路 解 放 东 路现有的商住楼盘入住率:项 目 名 称入 住 率万科四季花园(南区)50%怡兰苑 80%青春家园30%庐山花园85%爵士馆70%金边瑞香苑75%台湾花园正在施工，未交房丰源天域正在施工，未交房京东住宅小区50%企、事业单位、院校、医院、科技园驻区机构情况:企、事业单位政府办 发改委 经贸委科技局计生委 教体局财政局审计局 人劳局、安管局 民政局 城建局交通局司法局 城管局 外经局农业局水务局、文广局卫生局、省新华书店 江西聚仁堂药业有限公司 江西省水利规划设计院、江西东华计量所 第二长途电信枢纽大楼院校南昌大学 女子职业学校 江西省税务学校 江西省轻工学校 江西工商干部学校 江西省统计学校 江西教育学校 南昌师范学校、江西省蓝天学院 江西文化艺术学院、湖坊幼儿园、湖坊中学、艾迪电脑学校、赣江大学、现代学校、护理学校、中山艺术学校、永人小学、医院江西省疾病预防控制中心 江西省肿瘤医院 湖坊医院、凤凰医院南昌民营科技园南昌百特元亨利实业有限公司 娃哈哈饮料有限公司南昌倍驰电子电光源有限公司 南昌紫江包装有限公司江西迪科光电科技有限公司 南昌统一企业有限公司南昌银志纺织服装城实业有限公司 江西川奇药业有限公司南昌铁路长喜电机有限责任公司 江西百胜门控备有限公司江西科苑辐照技术开发有限公司南昌高新技术产业开发区江西金鼎信息系统有限公司 江西正泰电力设备有限公司江西长力汽车弹簧股份有限公司 江西宏宇网络科技有限公司方大新材料（江西）有限公司 南昌煤矿仪器设备厂江西方大福科信息材料有限公司 江西耐特塑胶制品有限公司江西赣能股份有限公司 泰豪科技股份有限公司江西东永科技发展有限公司 南昌思达电子有限公司江西恒大高新技术实业公司 江西汇仁药业有限公司江西武大扬帆卫星导航技术有限公司江西汇能技术有限公司江西联创致光科技有限公司 江西正邦实业有限公司江西省投资电力燃料有限责任公司 江西中健科技发展有限公司江西银通科技有限责任公司 江西赣药物资供应有限公司江西万年青水泥股份有限公司 江西省深蓝软件有限公司江西浙大中凯科技园发展有限公司 江西激光全息图像公司江西联创光电科技股份有限公司 江西集佳科技有限公司江西洪都精工机械有限责任公司 江西行知教育软件有限公司江西金科光盘有限公司 江西省林河实业有限公司TCL王牌电器（南昌）有限公司 江西联创通信有限公司江西三星阿兰德电器有限公司 江西耐特塑胶制品有限公司江西华科大韩通信有限责任公司 南昌思达电子有限公司江西丰电三维电气有限公司 江西睿科天地科技有限公司先锋软件股份有限公司 高新管理委员会南昌飞机制造公司飞龙高技术开发公司 联通公司居民年收入，支出情况:塘南村塘南村地处南昌市城东，北京东路东段，由三个自然村组成，总面积1.12平方公里,523户2088人。从2000年开始迈入全区经济“十强村”行列。作为全镇龙头村，塘南村先后兴建了商贸综合大楼，蓝天教学楼、宿舍楼、私营工业区、三产服务中心等多个项目，现已形成园区经济和三产服务两个支柱产业。投资环境不断优化，先后引进蓝天学院、江西省新华书店（物流中心）、江西京东实业有限公司、南昌兆丰实业有限公司、台湾花园、丰源公司、荣昌公司、凯美公司等多家企业驻村发展。桃湖村桃湖地处风景秀丽的艾溪湖畔，由六个自然村组成，全村总面积1270亩，共358户1758人。1992年以来，该村紧紧依托京东经济旅游开发区的开发优势，以工业经济发展为重点，突出三产服务业发展，村集体综合经济实力逐年增强。桃湖工业区占地70亩，已进驻企业16家，制造行业涉及针织、印刷、电缆制造等。第三产业发展以市场、商贸、餐饮业为主，已建有北京东路临街商铺。桃胜村桃胜村地处南昌市北京东路与高新大道交汇处，总人口1200人。村集体经济发展以工业园区和三产服务业为主，桃胜工业区占地40亩，总建筑面积5000平方米，进驻企业20家。三产服务业以餐饮、商贸为主，辖区内建有全省营业面积最大的餐饮龙头企业湖景美食城（其营业面积11700平方米，年产值4000万元，年利税500万元），已建成北京东路、高新大道两处临街商铺。高兴村高兴村地处南昌市高新大道中段，由五个自然村组成,共352户1268人。为加速村集体经济的发展，该村紧紧抓住江西国际家居港和东方家园的辐射效应，突出第三产业发展，兴建了江西国际家居港仓储配套工程。何兴村何兴村地处南昌市南京东路东段，由三个自然村组成，全村辖区总面积300亩，共180户896人，村集体经济发展以三产服务业为主，已经形成南京东路家俱一条街。何兴农家“美食村”已初具规模，共有各种特色农家餐饮店15家，餐饮消费异常火爆。梁万村梁万村位于南昌高新北大道两侧，地处南昌高新技术开发区和京东旅游经济开发区的交汇处，由5个自然村组成。全村总人口1980人，村民80%以上从事炒货行业，是闻名全国的炒货集散地。村集体经济发展以炒货加工、销售为主，投资万元，兴建了梁万炒货食品加工区，梁万炒货专业批发市场，全村炒货业年产值9000万元，年利税360万元。桃竹村桃竹村地处南昌城中心地带，位于北京东路以南、青山湖大道以东，由4个自然村组成,全村人口1526人。村集体经济发展以第三产业为主，已建成北京东路商业街和江西东路灌城摩托车综合大市场，有效地带动了域内经济和发展和人气的提升。黄城村黄城村地处南昌市洛阳东路与高新大道交汇处，是西汉大将灌婴筑城旧址，全村总面积约1平方公里，总人口1500人。村集体经济发展以餐饮服务业为主，洛阳路的灌城乡村美食一条街响遍洪城，美食街的丁坊袁氏土又鸡店、张氏鱼头店、向丁胡家土鸡土鸭城、鸭棚子酒店、昌东饮庄生意红火。月坊村月坊村位于南昌市昌东大道以东、京东大道以西，由4个自然村组成。全村共392户1227人，现有耕地面积784.4亩，属典型的农业村，村集体经济发展以农业为主，重点突出水产养殖业发展。全村共建有各类精养鱼池230亩，水产品养殖以休闲垂钓市场为导向，养殖品种以青鱼、草鱼、彭泽鲫、罗非鲫等适宜垂钓的水产品为主，是远近闻名的休闲垂钓乐园。联胜村联胜村地处南昌市昌东大道以东、洛阳路以南，由2个自然村组成。全村总人口共282户1297人，现有耕地面积724.4亩，属典型的农业村。村集体经济发展以农业为主，建有两个农业生产基地；一是奶牛养殖基地，年存栏300余头，年产奶量219吨；二是水产养殖基地，建有精养鱼池140亩，重点养殖适宜都市居民休闲垂钓的各类鱼产品，是理想的休闲垂钓场所。京东镇各村居民年收入表各行政村年度集体纯收入和税收完成情况一览 单位：万元年度 科目 情况 村别2002年2003年2004年集体纯收入税收集体纯收入税收集体纯收入税收塘南村371.3300.2 423608.3550.6936.7桃湖村287.5116.2322224.7320344.8桃胜村151.249.595191.1182.7293高兴村1028072130.988.7231.7何兴村194.1103239235273.5396梁万村217.5100279228.5316.9600桃竹村170.778.12200235.6331.4360黄城村52.349.53296.268.7152月坊村11.048.9191521.623联胜村11.714.5620.110.431.9京东各主干道车流情况:采 集 地 段车 流车道数量公交路线北京东路上下班高峰期（7：008：30）（5：006：00）58辆/分钟6车道7、24、208、216、231、220、201、207一般时间30辆/分钟南京东路上下班高峰期（7：008：30）（5：006：00）65辆/分钟6车道13、5、231、11、旅游1线一般时间32辆/分钟解放路上下班高峰期（7：008：30）（5：006：00）67辆/分钟6车道201、11、206、207、231内、205一般时间48辆/分钟顺外路上下班高峰期（7：008：30）（5：006：00）18辆/分钟4车道28、215、231、208一般时间15辆/分钟洪都大道上下班高峰期（7：008：30）5：006：00）71辆/分钟6车道旅游1线、16、3、4、28、301、215一般时间42辆/分钟青山湖大道上下班高峰期（7：008：30）（5：006：00）15辆/分钟2车道旅游1线、201、5、13一般时间8辆/分钟高新大道上下班高峰期（7：008：30）(5：006：00）8辆/分钟6车道231、28、5一般时间3辆/分钟京东大道上下班高峰期（7：008：30）（5：006：00）4辆/分钟6车道231内、5、13一般时间3辆/分钟上海路上下班高峰期（7：008：30）（5：006：00）24辆/分钟4车道11、207、209一般时间18辆/分钟附近房地产租金情况:京 东 大 道 青 山 湖 大 道高 新 大 道东城平价超市56月租1500元 青春家园53-86 南 京 东 现价5800-7200元/ 路 京 东 路 庐山花园 得利粮油超市 IP电话超市 30-300 28 11 V.cool时代礼品店 售价 月租2100元 月租1000元 17月租1050元 6800-7400元/(目前已售罄)用 金冠蛋糕店26月租1900元北 京 东 蓝天超市108 路桃胜酒家楼下100月租40元/月,楼上300月租15元/月 月租2500元 辉煌建材超市97月租2800元/月五金建材店11元/月路 段租 金南京东路2030元/月北京东路2145元/月高新大道1628元/月京东大道1060元/月注:因京东校园较多,校园经济比较盛行,在学校周边及人流量比较集中地区租金较贵,人员稀少处租金便宜。土地出让情况:2005年京东出让土地表出让编号宗地位置出让面积规划用途容积率出让价格成交价总 价竞得人DGC0524 北京东路以北（京东镇桃竹村）20.3541商业、金融业（展销大厦）1.575751526.5575江西鸿鹏房地产开发有限公司DGC0525位于解放路（原江西涤纶厂）138.4097居住、商业金融用地2.217017023529.649南昌中大房地产有限公司DGC0527位于顺外村以北南钢生活区用地24.85住宅用地2.04040994南昌海鸥房地产有限公司DGC0534高新区万科住宅小区以西49.404居住用地1.361.4661.463036.37江西铜业集团房地产开发有限公司DGC0538青山湖大道以东原省工业设备安装公司用地62.3407居住用地2.010019612218.777福州青隆建筑工程有限公司DGC0539高新三路以东、捷德智能卡公司以北32.8732住宅用地2.580802629.856南昌中业兴达实业发展有限公司DGC0549广场南路地块5.225商业、办公用地北侧允许新建建筑8167M2,建筑占地面积540M2总价为人民币2699万元2699宁德市兴隆房地产有限公司顺外路以北）6.923住宅、商业用地2.5DGC0557上海路以西、北京东路以南（原江西洪都钢厂用地）267.611商业金融居住公共绿地商业金融： 3.0居住： 2.214820554860.255江西恒茂房地产开发有限公司DGC0558江大南路以东（原江西洪都钢厂用地）13.148住宅、商业用地2.21202122787.376南昌市华成房地产开发有限公司DGC0559高新技术产业开发区高新五路及火炬三路交汇处99.65商业、服务业旅馆业用地1.670流拍DGC0561北京东路（原南方电动工具厂及周边地块）。86.1727居住（兼容商业金融、行政办公）用地2.3512415012925.9江西亿通投资有限公司京东配套在完善成熟一、重点工程加速配套的成熟对于2006年的京东版块来有许多利好消息：1、2005年11月16日，南昌的东外环-江西第一条全封闭、全立交、双向六车道乐温高速公路16日建成通车，全程互通立交9处。2、2005年11月26日，座落于高新技术开发区昌东高校区瑶湖西岸的江西省奥林匹克中心奠基后，2006年正式开工建设。3、2005年12月13日，被誉为南昌地王的“洪钢地块”以高达4亿多的总价被恒茂拍得。在其前后，北京东路附近还先后出让了86亩原南方电动工具厂及周边地块、13亩江大南路以东(原江西洪都钢厂用地)、62亩青山湖大道以东原省工业设备安装公司用地、25亩的顺外村以北南钢生活区用地、20亩的原北京东路以北（京东镇桃竹村）用地，这些土地分别被推向市场，由于临北京东路，都决定了有不少商业地产的比重。4、2006年元月8日，位于高新技术开发区内的江西艺术中心举行开工典礼仪式5、2006年元月15日开盘的京东鹿鼎购物公园，已有一批国内外著名企业正在与京东鹿鼎国际购物公园进行签约。如世界500强连锁超级市场易初莲花，国际化摩尔先锋企业深圳铜锣湾百货，中国家电连锁著名企业五星电器，国际著名餐饮品牌上岛咖啡、德克士、永和豆浆，娱乐先锋企业冰山集团（真冰馆），全球著名环幕4D影剧院欢特乐园，中国连锁百强餐饮企业毛家饭店、小土豆等。6、沃尔玛南昌第三店，北京路与京东大道交汇处，围墙已标有沃尔玛字样。这对于本案有一定的好处。7、16层高的江西省第二人民医院（肿瘤医院）的综合门诊楼已投入使用。8、2005年开工，位于艾溪湖东岸高新开发区的少春国际学校预计2006年会开始招生。9、政府投巨资着力打造的艾溪湖风景区2006年将正式上马。艾溪湖将变得更美丽。10、一些省、市级单位悄悄地进入。京东除了没有市委、市政府及各局级机关外，其已建、在建的省、市级单位并不比红谷滩少（京东省级单位较多，而红谷滩市级单位较多。） 这些配套项目的开工、竣工将使京东脱离单纯的高新产业区，而成为一个适合居家、生活的综合性的区域，包括产业区、商务区、商业中心、高校园区、文化教育区，预示着大南昌东进号角越吹越响！ 二、商业地产方面较往年更“热闹”2006年在南昌商业地产继续活跃与即将加入的有新城国际商都；京东鹿鼎；江西国际家居港；华东国际博览城；泰耐克在高新的项目；尚东大道、世纪风情将推出靠北京路的高层SOHO或酒店式公寓；兆丰的烂尾楼换名城东丰景等十多家，再加上北京东路上的沃尔玛第三店，其热闹程度至少是空前的，这还不包括北京东路上2005年出让的土地中有可能在2006年开始启动的项目（详细情况见前面所列）。从2005年推出的土地量也可以看出，未来的京东版块的热点还将在北京东路一带，相对于2002年来说，2005年该版块向南移了许多。事实上也如此，高新开发区基本上是产业用地，居住、商业用地很少，以后也不可能有大块的土地出现 项目周边状况：N1、京东大道：京东大道中段蓝天学院目前属于单边商业，靠蓝天学院一边沿街商业较旺，有各式店铺五十余家，但大多数为小型临街一层店面，业态为满足蓝天学院学生为主的校园经济。以中低档服装，小型便利型自选超市，小餐饮为主，还未形成较大规模的大型主力店。京东大道与北京路交叉口东北角处目前为沃尔玛城东分店的选址地，可能会在今年9月份动工，这对于世纪风情的商业将是一个重大的利好消息。目前京东大道人流量不大，由于蓝天学院处在京东大道中段，形成了中间热两端冷的局面，但随着房地产业的持续开发，楼盘陆续交房及入住率的上升，从长远来说必定会形成较旺的人气。 2、北京东路：北京东路从高新大道口湖景美食城开始至京东大道，目前有商铺一百余家，只有湖景美食城号称南昌市最大型餐饮，有营业面积1万余平方米，其余大多以中小型餐饮、中低档服装、小型面包店。目前商业氛围较浓，消费人群主要为蓝天学院学生。 区域竞争情况现有竞争项目：1、尚东大道：尚东大道有二万平方米的商业，沿高新大道和北京东路临街而建，主体部分为三层的大卖场，招商正在有序展开，主攻方向为家电类和百货类大商户，是我项目有力竞争者。2、城东丰景：项目位于北京东路，尚东大道东北角，由于开发商原因，城东丰景停工几年，今年才开始大规模的宣传推广，项目定位城东的IBD，专为中小型企业打造合适的办公场所。但是其三层群楼作为商业推出，体量较大，地理位置也比我项目要好，是我们目前有力的竞争对手之一。3、京东购物广场：目前主体工程完工，但是外立面及内部装修还未完成，由周边村委会建设的商业项目，共有六层，商业营业面积近万平方米。此项正在招商中，但是由于其市场定位不准，没有做深层的市场研究，并且招商手法较为单一，目前招商效果不算理想，他们的招商商户定位中小型商户，整个商场没有进行统一规划。竞争因素：是目前的竞对手，但是他们对中小型零售型品牌商户进行招商，对我项目没有形成竞争态势。潜在竞争项目1、南昌瑞立商业中心：从规划看，此项目包含住宅、大型购物中心、酒店式公寓，沿街街铺，虽然户外广告牌从2003年开始就已出现，但此地块从2003年开始就未有动工迹象，对本项目不会形成竞争。2、恒茂洪钢地块项目：恒茂以205万一亩竞得DGC0557号地块，DGC0557号地块，位于上海路以西，北京东路以南（原江西洪都钢铁厂用地）。出让面只为267.611亩，规划用途为商业金融（兼行政办公，文化娱乐）、居住公共用绿地。土地出让年期为：住宅用地70年、配套公建用地50年、商业金融用地40年。此地块必定是具有大规模商业的项目，其定位应为城东商业中心，很有可能出现Shopping mall 的商业形式，幅射整个城东板块。首先从开发商实力分析，目前恒茂已开发项目都为南昌市较高档项目，具有开发高档商住项目的经验。其次由于开发商和洪客隆集团形成了较好的合作关系，而洪客隆在江西省近几年来成功运作了不少商业项目，有丰富的商业地产开发经验。另外较高的楼面地价，政府苛刻的规划要求及地块具有较长的临街面等因素也促使此项目商业将占项目的很大部分。此地块目前还未交付，预计最早要在明年上半年动工，明年下半年开始销售，与我项目有一定的时间差，在短时期内不会形成竞争。项目研判项目SOWT分析：项目优势：1、较高的建筑品质，世纪风情项目在南昌属品质最高的项目之列。2、超大的社区规模，世纪风情五十万平方米的建筑面积，在城东属于大盘，项目交付入住后社区人口较多。3、项目在风景秀美的艾溪湖畔，自然风光怡人，空气清新，环境清静。4、开发商较强的实力和当地良好的社会资源。5、纵横交错的道路，便利的交通。项目劣势：1、项目地块分散，商业部分不能形成规模效应。2、临街街铺层数为3-4层，进深达到40米左右，开间只有6-8米，此种建筑形态和结构难于单独分割出售，制约了商业业态的选择。3、项目周边人口数量较少，整个京东区域常住登记人口只有七万余人，人口分布较散，且人均收入不高，消费能力不强，消费意识弱后。4、存在着明显的商业淡旺季之分，当周边高校放假之时，人气极为冷清。项目机会点：1、城东片区持续的房地产开发升温，将带动整个区域的人气，吸引更多的商家和人员的进驻。2、项目周边一百米外就有沃尔玛南昌第三分店的选址地，按照南昌沃尔玛以往开业状况，能够吸引大量的周边人群前来，易聚集大量人气，对我项目而言是一重大利好。3、京东区域目前商业发展还处于初级阶段，竞争相对来说不如市中心区域那么激烈，我们有足够的空间来打造具有特色的商业形态。4、周边也开始出现大型的酒店餐饮等业态，例如新城国际商都今年推出的一峰宾馆，世纪风情对面的京东大酒店等，容易出现聚集现象。5、政府投巨资着力打造的艾溪湖风景区2006年将正式上马。艾溪湖将变得更美丽。项目威胁：1、 周边存在并陆续出现相类似的社区商业项目，例如尚东大道，城东丰景，台湾花园等社区商业和底商。我们对世纪风情商业的认识：1、目前周边商业处于较初级发展阶段。2、周边以零散型商业为主。3、服务人群为蓝天学院学生和周边村民，消费能力不强，消费意识还不成熟。4、存在较为明显的淡旺分季，当寒暑假来临时，人气冷清，在目前无大型主力店的入驻情况下，难于引吸1000米半径以外的消费人群。5、周边楼盘入住率不高，还未形成人口密集型大型社区群。6、周边商铺形式单一，以单层临街商铺为主，3-5米开间，不符合大型商户入驻条件，后期业态调整较难。7、我项目由于其较高的建筑品质，和周边商业难于协调统一，目前相对独立，商业业态较难整合。8、项目周边交通便利，道路宽阔，北京东路为南昌市交通东西向中轴线，而京东大道贯穿整个城东南北，直通地南昌市各处。9、项目毗邻422公顷风景秀丽的艾溪湖泊，自然环境优越。综合以上情况，我们认为如以常规性的零售型商业模式，以购物为主的商业业态在短期内难于成型，只有走有特色的商业形态，结合本项目优势和机会，精准的对产品进行定位，对业态进行有机整合，才能够在激烈竞争的市场中占有一席之地。项目定位一、定位思路：1、结合项目的特性和区域内的商业发展现状等方面，利用排除法和选择法定位。2、项目建筑品质，与周边商业业态所需建筑结构的差异。3、综合考虑区域内常住人口数量，人群的购买能力。 二、定位方法：排除法 + 选择法1、 排除法：通过分析，排除常规的商业定位2、选择法：在可行的商业定位中寻找更佳的定位方案1、做社区型商业的可能性11社区商业的特点社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业的特点方面提到以下几点：第一、顾客的特定性，社区商业店的客户主要是社区居民。第二、配套商业。第三、消费日程，不管消费是服务餐饮，还是购物都是跟小区居民日常消费密切相关。第四、邻里的亲和性，社区商业和城里的商业最大的不同，就是更像邻居，时间久了大家互相打招呼，互相熟悉了，这种邻里的感觉，非常具有亲和力。第五、社区商业盈利的稳定性，不会大起大落。第六、社区商业的依赖性。社区商业的功能的一个显著的特点就是要以日常生活必需品、服务、餐饮为主，当然根据社区规模有的比较大，可能还有一些人群特点，人群档次比较高的，还有休闲娱乐功能的设置。12社区商业所符合的条件社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。13本案社区商业自身状况 本案一号地块集中型商业区：25227位于项目东面 商铺数量41间左右，面积4748位于项目南面及西面14本案社区商业符合点和差异点相符点： 世纪风情的商业街区有住宅，有集中性的商业，有酒店，有写字楼，然后街区周边交通便利，保证让居民在5分钟内达到购物地，这样既方便居民，又解决社区商业存活的问题。差异点：世纪风情商业街光一号地块便有集中型商业区25227，他们位于项目东面，东临京东大道，沿街三层，局部四层，只果只用来做社区型商业，那么不但从建筑结构还是体量来看都超过了周边居民的需求。结论：社区商业不足于消化如此大体量的商铺。2、区域性商业中心21定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竞争情况和商业建筑规划具体确定本项目的功能和定位。缺少足够的人口支撑人口因素：常住人口七万形成不了业态整合，后期业态调整没有余地周边现有商业业态单调，建筑结构不合理，目前还未形成区域商业中心的条件明显的淡旺分季学生放假根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。我项目目前一号地块就有2万多平方的商业面积从区域人口构成来看，远大于“购物中心定位二八黄金定律”中人口与购物中心零售服务面积的比例，人口数量及消费能力近阶段不足于支撑大规模商业中心，短时期内不会形成区域商业中心。结论：定位为区域商业中心目前来看还未形成条件。如以此定位则风险太大。3、休闲娱乐餐饮商业街31我项目处在艾溪湖畔，风景秀美，世纪风情是南昌市品质最高的楼盘，商业有打造为南昌市档次最高的餐饮休闲娱乐场所的基础。32其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐等方面的支出比重会大大增加。33定位过程现在交通工具的改变，让距离不是问题，只要有快捷的交通，足够的停车场，就能满足要求餐饮休闲娱乐不需要太好的地段 餐饮休闲娱乐能够快速的聚集人气餐饮休闲娱乐不需要培养消费习惯，他是由口味，服务态度等因素构成的，人们对新开的餐饮都有尝试的心态定位为餐饮休闲娱乐业在市场细分当中，存在有市场空白点城东片区餐饮休闲娱乐的缺失 世纪风情较高的项目品质，适合的建筑结构相对要求较高的建筑形态和桔构后期和旅游地产相结合风情秀丽，自然环境怡人的艾溪湖纵横交错的道路系统直通全城各处，优越的自然环境，高品质的商业建筑，高收入的高新开发区人口，片区内商业休闲娱乐项目的缺失，为本项目打造为餐饮休闲娱乐奠定了基础。以餐饮休闲娱乐为主的商业业态呼之欲出。休闲娱乐餐饮商业街的两种形态【传统型餐饮休闲娱乐商业街】 传统型的休闲娱乐餐饮商业街主要是以传统的赣菜为主,如我项目也以赣菜为主或是按传统的方式经营,没有产品的差异化,作为一条新的餐饮娱乐休闲商业街，没有特独的产品主张,没有产品的核心价值，那么在市场中就没有竞争力。只能以城东板块洪都大道以东消费人群，商业街的人气吸纳能力有限传统餐饮是以炒烧为主，容易产生噪声和油烟的污染，影响小区居民生活没有创新的入市点，业态在南昌比较常见，市场切入点较难市场切入 项目形象切合 消费人群全南昌市唯一的西式餐饮主题商业街，具有项目的特立性和排他性，能够吸引中心城区的人群消费高档西式餐饮的定位与领袖南昌，比肩世界的地中海式生活相符对南昌市民来说，上海和香港等知名的高档西餐厅是个新生事物，没有过亲密接触。易取得轰动效应，在人群中传播。【特色型餐饮休闲娱乐商业街】南昌市目前没有集中型的统一规划的高品味、高层次西式餐饮主题商业街。人无我有，把握先机，谁先做，谁就是行业内的领导者。领先者往往是行业内标准化的制定者，拥有话语权者，这是行业内的规律。结论：特色型餐饮休闲娱乐商业街能够以产品差异化立足市场.项目产品定位：南昌绝无仅有的西式餐饮主题商业街项目市场定位：江西省档次最高的西式餐饮主题商业街 世界的世纪风情，世纪风情的世界 领袖南昌，比肩世界生活项目形象定位：世界的，开放的，高雅的，情调的，前沿的项目目标：以打造现代城市休闲空间、引领现代主流生活为目标如果把世纪风情西式特色餐饮商业街比做一个人，那么他是一个年青的贵族，从小有着良好的教育，知书达理，位处于社会的中坚阶层。他在生活中处处讲究情调和品味，注重生活的细节和品味，会享受生活，热爱生活的人。项目业态定位：以餐饮休闲娱乐为一体的业态定位。1、社交是人类需求，不同阶层的人社交的场所不同，在经济高速发展的今天，商业社交日显其重要性，人们谈生意的场所已从过去的家庭、公司转到了休闲娱乐场所，在这里除了能达到基本的商业目的，还会因为气氛的轻松，更能增进与人沟通理解。2、城东是南昌市高新术产业和小型企业的集中地，企业和公司数量多，高收入的企业高级白领及私营小企业主人群数量巨大。3、城东因为时间的原因，目前此类休闲娱乐综合性场所较少，还不能满足城东高收入人群的对人的“第三空间”需求。4、据调查，城东商务人士购物休闲娱乐大多选择进城消费，如南京东路的天虹商场在周末就停满了万科业主的汽车，由于城东商业配套的稀缺，他们集中在周末在此购物。在商务休闲娱乐方面也选择进入老城区。但是由于南昌城市交通的不发达，堵车现象常有发生，常常感到不便，所以他们希望城东有能够满足他们消费需求的场所。 服务人群描述：有着良好的教育，知书达理，位处于社会的中坚阶层。他们在生活中处处讲究情调和品味，注意生活的细节，会享受生活，热爱生活的人。城东片区 南昌市区及郊县 江西省地市及外省来昌游客跳出南昌，前景更广1、 周边消费群：商圈半径5公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群； 消费者结构 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。、中心消费群：商圈半径10公里范围内，除核心消费群以外约50万的中高层消费人群；消费者结构收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。、辐射消费群：半径15-300公里范围以内的1000万中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；消费者结构消费意识较高的中高层收入的市内及周边地市的居民及外地来昌的游客项目招商一、招商策略1、无中生有 11无中生有此计从表面理解存在着一定的欺骗意义。但运用于项目策划中，是把他引申为发挥创造力，从“无”中创造出“有”以达到推广产品、占领市场的目的。无：南昌市目前没有集中型的统一规划的高品味高层次特色餐饮街。人无我有，把握先机，谁先做，谁就是行业内的领导者。这是行业内的规律，领先者往往是行业内标准化的制定者，拥有话语权者。有：与南昌市政府签订协议，纳入政府统一规划的商业街，让进场商户可以享受税收等条件优惠等等。通过“无中生有”方式提升项目整体形象，从而增加项目的附加值同时也实现旺场。12利益点：在商业规划中，政府往往是引导者的地位，他统管着整个城市的城市建设和发展规划，能够制定招商的政府政策提供优惠的招商条件，具有能够为招商创造更多的有力支持，许多商业街在改造或建设过程中采用的都是“政府推动+房地产开发”的模式，例如上海的徐家汇商业区，便是由政府成功打造的上海商业中心区。给商户足够的信心，减小在招商中的抗性。13执行内容：131开发商充分利用社会资源，与政府进行沟通，力争项目能够纳入市政规划，132尽可能争取到有利招商条件，例如税收，办证，检查等。133首先在南昌市塑造出高品味的特色餐饮休闲街的形象，通过形象展示对社会进行告知。2、明修栈道，暗渡陈仓21、明修栈道指用用表面的现象掩盖实际的真象，在项目的招商运作中引申为，以商业管理公司招商的模式来掩盖开发商招商的事实，目前商业地产中包括万达都存在着等产权式商铺后期统一经营管理的问题，这以成为现在商业地产发展的一个瓶颈，我们运用一种新的模式进行管理。我司建议以相思林酒店为招商主体，通过相思林这一南昌市餐饮业大佬的号召力，对外招商，打造南昌市最为高档的餐饮休闲特色街。暗渡陈仓： 实际招商政策以开发商为主体，通过相思林这一招商载体，来接触全国餐饮行业内的高档品牌，丢弃以前开发商一张嘴，一张图的招商的传统模式。以现实主义的统一经营管理来应对理想主义的市场投资回报率，让客户真正的看得见，摸得着，打消其顾虑。22、利益点：脱离传统式的开发商招商模式，以打造南昌最为高档的餐饮休闲街的强大号召力，整合世纪风情“领袖南昌，比肩世界生活”这一品牌感召力，借