江西共青城乘风花园市场研究分析报告(22页).doc

乘风花园市场调研分析报告写在前面自我司承接乘风花园全案策划与营销代理工作以来。为使本项目成功销售，我司对本项目的宏观环境、竞争对手、项目现状、目标人群进行了全面解读。从宏观来看，共青城作为一个人口仅5万，经济基础相对薄弱，对房产总需求有限的县级城市却有着巨大的房产开发供给总量。由于总供给大于总需求所以必然导致房地产市场竞争激烈。从中观来看，近期房价的快速上涨使得购房者还不能坦然接受目前的价格，人们依然会将价格作为选择的首要因素，因此本项目在这一阶段受到低价入市开发策略的开发商冲击是必然的。下阶段的购房者又将受到更多新楼盘的吸引，从“后来者竞争优势”的理论来分析，这将极大威胁到乘风花园的销售。从微观来看，乘风花园前期市场推广出现了诸多失误，基本上没有结合共青房地产市场特有的营销环境来制定相应的销售目标和战略，甚至没有专业的销售组织和有效的销售方法。这将给乘风花园带来较为长期的负面影响。共读认为：“乘风花园”实际上是一个挑战多于机会的项目，绝不能盲目乐观或幻想奇迹。只有对项目进行科学详细的分析研究，根据共青特有的营销环境制定出相适应的市场战略，建立起高效的营销组织才有可能保障本项目成功销售。共青是一个典型的房地产初级形态的市场，虽然目前出现了成熟的竞争项目，但不足以提供完整的参考和类比。我们只能通过对城市和房地产市场的深入调查来解决营销策划上的问题，并结合我们多年的成功操作经验，将本调查报告溶入实战，使本报告成为对项目成功运作的一次有利推进。营销问题的确定，是市场调研成功的一半，能够解决营销问题的市场调研才是正确的市场调研。那么，我们现在面临什么营销问题呢？问题一：城市规划对本项目的影响？问题二：项目卖给谁？问题三：项目卖多少钱合适？问题四：房地产市场未来价格趋势？问题五：项目的媒体通路怎么走？以上五大问题，是项目价值最大化的关键，是项目定位的核心，是引爆销售/实现最大收益的唯一保障！问题1：城市规划对本项目的影响？什么是房地产项目的完美售馨的前提？是市场环境！对房地产项目来说，市场环境大多是不可控制因素，比如城市的规划、城市发展战略、能对消费者购买决策产生影响。只有了解城市规划和发展方面，才能制定出符合市场环境的销售方案，对销售起到推动作用。调研思路共青城市慨况城市的发展和规划调查分析得出结论：对项目的影响元素城市规划对本项目的影响？一、城市慨况n 共青开放开发区位于江西省北部，北望庐山，东接鄱阳湖，开发区国土面积为169.2平方公里，规划城区面积70平方公里，建成区面积27平方公里，下辖三个镇（甘露、江益、金湖）及五个街道居民委员会。人口规模： 整个共青城人口6.5万人，其中城镇人口约5万人。n 交通环境：共青开发区交通环境优越，昌九高速公路四通八达，距南昌九江仅60公里，南昌昌北机场近在咫尺，为来共青考察投资的商务人士提供了极大的便利。共青火车站被国家铁道部列为风景名胜站。水路直达鄱阳湖，与长江相连。n 作为城市环境核心和经济发展支柱的房地产行业会随着城市的发展长期看好。二、城市的发展和规划n 城市用地发展方向：近期以向西和向北发展为主，远期以向南发展为主。n 城市空间结构规划城市总体布局采用“组团发展”的模式，形成“一心”、四轴、四组团“的布局结构。n 一心：即中部服务组团，以共青大道、发展大道、南湖大道为轴形成以行政办公、商业金融、娱乐、居住、教育为主的综合功能区。中部服务组团北侧设置行政文化中心；东侧以商业、娱乐、居住为主；中部和南侧结合现有南昌大学共青学院建设文教综合区。n 四轴：共青大道、发展大道为两条东西向发展轴；腾飞路、翔鹤路南湖路金纺路为两条南北向发展轴。n 四组团：西部工业组团、北部生活组团、东部休闲组团、南部生活组团。n 西部工业组团：位于铁路及高速公路以西地区，以共青大道、腾飞路为轴形成以纺织服装、食品加工产业为主的轻工业片区。该组团分为三个部分：北部为类工业园区；中部为居住、仓储物流园区和青年企业家创业园；南部为二类工业园区。n 北部生活组团：以共青大道、翔鹤路为轴形成以居住、旅游、文教、商贸为主的综合功能区。该片区分为两部分：西侧为九仙岭旅游配套区和野生动物园；东部为大型居住区及商贸区。n 东部休闲组团：依托南湖大道和共青外环路，形成以共青国际高乐夫球场、国家网球训练中心为中心的休闲娱乐综合区。n 南部生活组团：以金纺路为轴形成以居住为主的功能区，作为城市远期发展用地，并在南部留有发展备用地。分析说明:n 曾以农业为基础产业的共青城已进入了工业时代。因此房地产市场迅速的全面启动并进入成熟期。市场竞争激烈，竞争手段日益成熟，竞争层面将在不远的将来发生质变。n 共青城市人口约五万人，相当于九江市城区人口的1/12，城区人口较少。但在过去1年至未来2年内规划上市的住宅面积却相当巨大，竞争将成白热化趋势。竞争将由现在的价格竞争延伸成产品品质的竞争和产品差异化的竞争。n 本案位于共青城最南端的项目，偏离主干道，属于共青城区的二类地区；很难成为置业者首选的地段，这无疑会不利项目的销售。但只要能结合中期城市发展的规划并对本项目进行科学合理的市场细分，展开有放矢的系列推广，本项目依然有充分的市场发展空间。问题2：项目卖给谁？房地产项目的市场细分，要依据一定的细分变量来进行。所以必须事先了解消费者的构成、购买动力和购买行为特征，真正做到按照消费者的实际需求来开展项目的销售活动。由于乘风花园档次定位的特殊性，在共青没有任何一家的楼盘客户群可以完全借鉴，我们认为只有对共青整个房地产市场竞争楼盘以及同地块项目乘风小区进行客户群调查分析，再结合本项目的实际情况总结出项目的客户群定位。调研思路竞争楼盘客户群特征调查分析乘风小区客户群特征调查分析得出结论：乘风花园客户定位本项目卖给谁？一、竞争项目目标客户群调查竞争楼盘客户群调查项目名称区域客户群天福花园共青大道企业职工，外出打工人员，生意人益和花园南湖大道企业职工百利花园南湖大道企业职工，教师，做生意人华远名苑南湖大道老师，企业职工，生意人好旺角商住楼共青大道退休干部、企业中层、公务员中心花园共青大道公务员、企业职工及部分生意人 我们对目前共青在售楼盘，进行了走访和调查，其中有效的客户职业类型大致分为分为企业职工、在外务工、生意人、政府公务员、教师、退休干部六大类，统计结果显示：企业职工、公务员、生意人是共青城的三大购房主体。二、乘风小区客户群特征调查分析为了更深入了解项目客户构成情况，我们特别针对同片区属于本公司开发的乘风小区进行了抽样，抽取了63位已经购买了乘风小区的客户进行了统计。 乘风小区年龄调查付款方式年龄段人数按揭付款28253524人公集金付款14364524人现金付款21465512人55岁以上1人1、 从项目的购买方式里面大致分出项目的主客户群体，按揭购房客户主要是由企业职员构成，公积金购房客户全是公务员，现金购房客户里面包括生意人，外出打工人员。他们排名依次为企业职员44%，公务员33%，生意人和外出打工人员22%2、乘风小区25-35岁之间的业主占总调查比例的38%， 46-55岁的占总调查比例的19%，55岁以上的点总调查比例的2%。购房的消费者的年龄特征为25-40岁，消费年龄年青化。乘风小区客户群体区域统计：城区江益甘露金湖星子九江德安永修南昌外省34912141722分析：1、 城区客户为乘风小区购房主体，比例高达54%，在已成交的63位业主中，通过合同查阅，按照购房区域划分为城区、周边乡镇、其它地区三块，统计结果为：在63位客户中，城区客户购房34户，比例高达54%，远远超过乡镇客户19%的比重。2、在乡镇客户中，江益的客户占总乡镇客户的75%，而甘露和金湖两个乡镇也只占到比重25%，说明该项目在江益的影响力。3、在对外省客户统计中，我们发现外省客户二人购房三套，并且都是一次性现金付款，投资炒房可能性偏大。小结：通过对竞争楼盘客户、乘风小区客户区域、职业、年龄等特征进行分析，至少可以为乘风花园的客户定位做以下二点总结：1、区域性消费影响力的加重使得本案无论是在广告推广上还是客户定位上将更具个性化，对城区客户和乡镇客户特别是对处于项目周边的江益镇应该进一步挖掘；2、企业职员、公务员、生意人、在外务工人员是乘风花园项目的主要目标客户。问题3：项目卖多少钱合适？价格因素是影响置业者购买决策行为的首要因素，共读认为本项目，只有对共青城市的经济发展情况作出调查评估，结合开发成本和竞争对手多方面的情况，相互比较验证才能制定合适的价格，项目成本是项目固有元素，那么，现在需要了解的是共青的经济发展情况和竞争楼盘价格。调研思路共青经济发展情况调查分析查分析竞争楼盘价格调研调查分析得出结论：适合市场行情的价格项目卖多少钱合适？一、 共青经济发展情况2005年共青城生产总值达5.48亿元，同比增长59.8%；社会固定资产投资5.17亿元，同比增长58.7%；在岗职工人均收入8716元，同比净增1516元；农民人均纯收入3018元，同比净增318元。一方面是社会固定资产投资的增加，另一方面是个人年收入水平的不断提升，说明城市在不断扩大发展，人口必然不断增多，而收入水平的不断提升又为居民住宅购买消费提供了坚强保障。随着收入的提高置业者对房屋的心理需求将逐步从面积需求发展为对社区环境和产品品质的需求。二、竞争楼盘价格调研在售楼盘销售价格与平均价格：项目名称区域最低价-最高价平均价天福花园共青大道968-11981083益和花园南湖大道728-948838百利花园南湖大道850-998924华远名苑南湖大道978-11881083好旺角商住楼共青大道1088-11881138中心花园共青大道768-1138953平均成交表价10032元/分析说明:1、 通过对共青在售的6个楼盘的平均价做简单平均求平均值得出共青现在商品房住宅平均价格。同时考虑到付款方式折扣98折需要，则2007年1月份共青商品房住宅实际成交底价为:983元/。计算公式：P=（P1*S1+P2*S2+PNSN）/S总2、 利用同样的方法我们可以推算出共青大道与南湖大道的实际成交底价为: 共青大道版块商品房住宅的平均成交底价为: 1037元/南湖大道版块商品房住宅的平均成交单价为: 929元/区位优势，是共青大道版块高于南湖版块的重要原因。 3、 市场楼盘按照价格分割成二个档次，一类是以华远名苑、天福花园、好旺角商住楼为代表的共青高档次楼盘；二类是以益和花园、百利花园为代表的低价位楼盘；按照产品规模与产品特征，本项目属于高档楼盘。而：2007年1月份共青房地产市场的高档次楼盘平均底价格为：1079元/在售楼盘销售平均价格与销售比例：项目名称平均价销售比例天福花园1083一、二期售完，三期已售45%益和花园83832%百利花园92460%华远名苑108390%好旺角商住楼113830%中心花园95390%分析说明:1、 销售排名前两名的华远名苑和中心花园，平均价都超过1000元/，说明价格不是消费者选择房屋的唯一障碍；2、 据了解，好旺角商住楼虽只销售30%，但销售周期在同类楼盘中最短。调查访谈显示：950-1100元/价位的楼盘是市场容易接受的价格，亦是最受欢迎的热销楼盘价格。3、 从上表统计我们还可以看出，销售排名最好的两个楼盘华远名苑、中心花园和销售最差的两个楼盘益和花园、好旺角商住楼，在板块上都分别属于共青大道版块和南湖大道版块，可见销售好坏并不与楼盘位置有最直接关系。并且随着城市的发展，共青大道置业势头将更猛。问题4：房地产市场未来价格趋势？房地产市场未来的价格趋势和走向，是开发商和消费者都关注的问题。对房地产的需求在价格方面是富有弹性的，当价格低时人们就倾向于购买大尺度的住宅，当价格高时人们就更愿意购买小户型的住房。了解未来的价格趋势，能清楚知道房地产企业的发展空间，及消费者随着房地产市场的发展，对商品房的需求数量和质量，对代理机构在操盘过程中的营销策划能起到重要的作用。首先应了解共青房地产市场的特点，发展情况及房地产市场的现状。调研思路房地产市场特点调查分析房地产市场发展情况调查分析房地产市场现状调查分析得出结论：市场的未来价格趋势房地产市场未来价格趋势？ 一、房地产市场特点1、行业法规同其它县市相同，共青城开发区政府对商品房开发用地统一规划、统一征用、统一储备、统一开发、统一供应、统一管理，加强旧城改造的用地管理；设置土地储备中心，对土地实行统一的储备，有计划的交由土地交易市场公开出让；凡商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性项目用地，必须实行招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权；2、市场特征受城市发展的制约，城区人口少、面积小。虽然房地产住宅市场起步早但发展缓慢。住宅市场主要以中低档产品为主，房价较低，户型设计上比较单一，仅仅满足基本生活需求，需求总量小仍是制约共青房地产发展的主要原因。由于消费阶层主要为首次换房户, 目前市场单套面积总体都相对较大,多层住宅的两房两厅户型的面积区间在100-110之间，三房两厅的户型在125-145左右，复式楼面积集中在200以上；多层商住楼为市场主流产品，目前在售项目仅有一个小高层即位于汽车站的天福花园，但由于是新推产品，受传统的房价、管理费用、得房率低等多种因素影响，置业者对高层住宅的认同度很低。现有竞争楼盘的土地，大多数是共青2004年、2005年拍卖的土地，土地的价格相对低廉约2030万/亩，2006年共青的土地拍卖价格已上升到4050万/亩，土地价格的上涨和建筑成本的上升呈刚性特征，共青的房地产价格还将保持增长的态势。3、置业偏好 共青主要的购房群体是职工及行政事业单位职员，其次是个体户，绝大多数为首次置业的换房户，购房的目的多为提高居住品质；随着购房入户等户籍政策的放开，周边乡镇置业者将会逐渐增多，主要以自住为主，一般不用于投资用途。 在楼盘朝向首选坐北向南，但在同等条件下，消费者一般不会选择朝西的户型。在各个功能区的处理上，首先照顾客厅、主人房、阳台朝向，以保证有较为充足的日照时间和通风条件。4、交房标准与物管 共青城商品房普遍以清水房或毛坯房的标准交楼，小区配套设施简单，物业管理不受到重视, 大多数由开发商成立一个物业部门进行管理或者无物业管理，物业内容也仅局限于简单的保洁工作。二、房地产市场发展情况：21世纪以来，随着共青城市建设的脚步加速，当地的房地产市场从无到有，正在走向从量变到质变的阶段，共青人民的生活方式即将迎来划时代的转变。进入21世纪以来，共青地产从起步到成型，呈现出跨越式发展的特点：第一阶段（2003年2005年）以珍珠湖小区为代表的楼盘是共青城开发第一个住宅项目，主要分布在南湖大道的两旁，一期开发的6栋仅几天时间就抢购一空，平均售价300多元/，后连续开发10多栋，价格有些上涨，最高价480元/，2004年上半年已经全部售完。这是典型的萌芽阶段，商品房的发展严重滞后，与国内逢勃发展的房地产业级不相称。它们有两个显著特征：A大部分物业都是由私人批地盖房或是由政府兴建的房改房，极小部是由开发商兴建的零星住宅和集资房。B市场以住宅加商铺为主，商住混合一体，商铺是住宅的副产品。在这个阶段的市场上，住宅是实验品，没有真正的小区，更谈不上商业物业。第二阶段（2005现在）虽然共青的房地产起步较慢，但整体发展趋势尚受国家宏观调控及江西房产走势特别是九江房地产市场走势影响，从华远名都的小高层建筑、到天福花园的一期工程，共青房地产市场开始由量变到质变阶段，一批相对规范化的楼盘不断出现，楼盘价格也从700800元/上升到2006年的9001000元/。三、房地产市场现状1、共青城目前在售楼盘分布图2、交楼标准2、交房标准：共青城商品房普遍以清水房和毛坯房的标准交楼，提供装修房的做法比较少见一般楼盘的交楼标准：结构多层以砖混或以底框结构为主外墙：一般采用涂料内墙：一般水泥沙浆抹平，或者白粉打底地面：水泥沙浆抹平门：一般为普通防盗门窗：一般为铝合金窗供水：接市政供水网，分高低区加压，接入厨卫，水电表为一户一表 供电：接市政电网,一户一表供气：没有通讯：一般预留宽带数据通讯接口、电话线、有线电视接口厨卫：地面墙面水泥砂浆抹平，厨房卫生间预留各种装置，并设置通风管道及给水、排水管道3、竞争楼盘情况及价格调查 天福花园位于共青大道汽车站旁，有物业管理共青三米田公司房地产公司开发，总共分三期一期全部售完，二期有套尾房，三期工程一栋，东边是小高层西边为多层，2006年10月份开盘，总共58套，已售26套，电梯房销售均价1200元/，多层销售均价1083元/，据访谈了解，其购买者大多数是企业职工，外出打工人员，做生意人。 中心花园位于共青大道移动公司旁，属于共青城黄金地段，项目计3栋80多套，销售情况良好，还有8套尾房，分全框架结构和和砖混结构，平均售价953元/ 。购房者主要为公务员、职工及部分生意人。 香樟美树苑位于共青大道移动公司旁，属于共青城黄金地段，项目销售异常火暴，住宅已销馨，只剩一套门面。 好旺角商住楼坐落于共青酒厂转盘处，是一栋多层商住混合楼，底下二层为临街商铺，住宅六层，和香樟美树苑隔路相望，并是同一开发公司开发，住宅销售均价1138元/，目前销售比例33%。 百利花园位于南湖大道共青一中旁，项目分三期开发，目前开发第一期四栋，60套住宅，平均销售均价924元/，项目销售约60，据访谈了解，其购买者为企业职工，教师，做生意人。益和花园位于南湖大道和发展大道交汇处，项目较大，约900多套住宅，是由本地开发商多人组团而成，多采用以房抵工程费用方式销售，目前销售约32，销售均价为838元/ 。小结：1、 共青城的房地产市场虽然受到总需求不足的制约，但随着城市的发展，土地和建筑成本的刚性上涨，可以推断共青城的商品房价格还将持续增长。2、 共青城目前的土地价格在50万/亩，商品房价格均价983元/，而同等城市九江县在相同的土地价格时，商品房的均价已超过1200/，共青的商品房价格在短期内还会有一定的上涨空间。3、 南湖大道在城市提升、地产运作的形势下必定会将自身的资源优势发挥至极，为后来者留下了宝贵的机会。问题5：项目的媒体通路怎么走？房地产广告目标通常定位为，提升品牌的同时促进最终的市场销售。这必须要有媒体通路作为后盾来将项目的关键资讯和产品信息准确地传达给消费者。例如户外广告、电视广播、报刊杂志、互联网、海报等各种传播途径。本项目的媒体通路根据地域特征，吸收本地社会中的优势资源作为战略伙伴，使各部位资源得以整合在一起，通过几条具有社会优势服务产品组合吸引市场，一方面达到整合营销传播的目的，另一方面达到通过建设好的共享平台二次获利，实现企业和产品的多层次增值，提升企业的获利能力。简单地说就是通过结合营销、传播以及社会活动的手段，使企业的销售利润获得更有效的增长，并同时建立一个长期的营销传播渠道。调研思路共青现有广告媒体调查分析竞争楼盘广告策略调查分析得出结论：项目的媒体通路建议项目的广告通路怎么走？一、共青广告媒体调查(一)、户外广告1、户外广告现状共青城现有户外广告主要是以跨街、路边灯箱、楼顶广告、跨街条幅组成，但受政府城市管理制度影响，共青城区户外广告没有形成规模，大型户外广告位较少，没有空置广告位。 户外条幅为共青户外广告的次发布媒介,现主要分布在南湖大道和金纺路。 2、户外广告牌分析户外广告是房地产行业首选的广告投放方式，视觉冲击力强，覆盖面广，持续时间长，但动态更换性较差。在相对的时间段里，优越于其它媒体的投放效果，达到强化品牌的目的。由于户外广告的固定性，所以需要在不同的商业繁华路段（或位置）及城市主干道进行同步投放，以达到强化记忆，保持品牌的统一性及持续性。3、户外投放商圈形势分析（1）共青大道户外投放商圈形势分析共青大道为共青繁华地段，人、车流量大,主要是以行政单位为主，在此路段办公的行政单位有电力公司、交警大队、城建局、国土局、国税局、烟草专卖局、环保局、邮政局等等,共青大道是德安县、九江市等地进入城区的主要入口，共青长途汽车站就坐落于此。属各行业广告集中投放地，以服装行业广告为主。在此路段投放优质的房地产平面广告，能直接提升项目主体的品牌价值。（2）南湖大道户外投放商圈形势分析南湖大道是共青城区主干道之一，融商业、居住于一体的密集区，大量的商家汇聚凝结成另一强势消费群体，每日人流及车流量大，广告效果覆盖面广。珍珠湖小区近30栋住宅楼分布在此路沿线，且道路的末端的南昌大学共青学院，使得校园经济成为该条道路的亮点。南湖大道区域对于品牌传播极为有利，从而进一步强化楼盘在消费群体中的形象，提高楼盘知名度。（3）城区各入口处户外投放分析主要针对共青周边乡针消费群体及潜在消费群体，同时通过对周边地区辐射优势，强化品牌效应。从而达到有效地扩展消费群。（二）、出租车广告共青城区共有出租车58辆，由于共青城区较小没有公共汽车的原因，出租车价格低廉，是市民出门的主要交通工具。出租车广告价位媒体种类单位期限价格（元）顶灯广告辆三个月20元后玻璃窗广告辆1年220元/年/辆附联系方式：共青长途汽车公司 王租车户外公交广告分析出租车广告虽然在共青没有形成较强的广告趋势，但其独特的优越性：第一、 强迫性视觉效应；第二、 覆盖面广，节省一定的广告投放成本；第三、 持续时间长；第四、 流动性强。依靠强烈新颖的画面效果来刺激受众的视觉神经，从而达到加深品牌形象的目的。鉴于以上特点，考虑到本项目高品质定位，不宜使用出租车顶灯、拉手等小型广告，尽量使用后玻璃窗广告。（三）、报纸广告根据报刊媒体实地调查结果（消费者阅读调查、书报刊亭零售调查），江西日报、九江日报、江南都市报是共青的三大主流报刊，江西日报、九江日报是党报，各机关单位强制性订购，江南都市报邮政发行。根据共青仅有的二家书报刊亭零售调查，江西日报、九江日报除政府部门订购外，市民几乎没有购买力，而江南都市报的销售量整个共青城每天也不足100份，就算按每份报纸三个受众计算，江南都市报的覆盖率也不足300人，但是报纸广告有覆盖面广，读者稳定，遍及各阶层，时效性强，传递迅速，有区域性，易收集、保存等特点。(四)、电视广告1、电视广告现状共青有线电视台此频道隶属于九江市广播电视局，节目种类丰富，节目覆盖整个共青地区，其中，共青城区有线用户达7000户以上（南昌大学、南昌理工大学不在计算内），乡镇客户达2000多户，受众人口达5万以上。据调查19：50档的广告时间收视率较高。共青有线电视台节目安排节目时间节目备注19：0019：30中央新闻19：38共青新闻每星期二、四、五、六19：50广告时间插播停电、停水通知20：00电视剧场2集连播21：30重播广告21：40电视剧场共青有线电视台广告收费价目表：项目内容收费标准文字广告制作费100元/次图文广告制作费（含摄像）300元/次共青新闻前，后15秒1500元/月共青新闻前，后30秒2000元/月共青新闻前，后45秒2500元/月电视剧前、中（1分钟）100元/天一星期优惠一天，一个月优惠五天2500元/点播电视剧连续剧（含剧场角标）80元/集单本剧（含剧场角标）160元/集游字50字每晚游走10次100元/晚80字每晚游走10次150元/晚互动点播图文画面（10秒）600元/月供求信息（10秒）60元 /天2、电视广告分析电视广告生动直观，能同时描述图像、声音和文字，动态特性，形象逼真，收视率高，覆盖面广，不受时空限制，选择性强，由于面对群体更为广泛，能更进一步地将项目的形象植根于市民的心中，进一步加强本项目的形象推广，加深市民对项目品牌的印象，且由于其在新闻炒作上具备优势，因此，在事件营销上也应该是本项目重点考虑的媒体之一。二、竞争楼盘媒体通路调查项目名称媒体策略天福花园出租车广告/海报、楼书/电视广告益和花园无百利花园海报华远名苑海报、楼书/电视广告好旺角商住楼无中心花园无分析：1、 由于共青房地产开发规模较小，用于广告宣传的费用有限。2、 共青房地产市场发展缓慢，广告投放市场基本由本地服装业占据，现有广告位置的制约也是房地产广告投放比例较小的原因。3、 共青的媒体业不发达，能利用的除户外广告和电视广告外，基本没有其它的广告媒介，导致房地产广告策划单一。三、本案媒体通路建议（一）户外广告户外广告是共青城区首选的投放方式，视觉冲击力强，覆盖面广，持续时间长，但动态更换性较差。在相对的时间段里，优于其它媒体的效果，达到强化品牌的目的，是房地产广告的最佳媒体。本项目高品质的市场定位，建议使用跨街广告，大型户外墙体广告；不宜使用路边广告牌、小型户外墙体广告。建议：A、共青大道（汽车站处）墙体广告与楼顶广告（2块）共青大道是中心繁华地段