龙城豪庭可行性研究报告.doc

龙 城 豪 庭可行性研究报告四川大学09级土地资源管理专业房地产投资分析第一组小组成员：李亚风、谭庆芸、陶卓琳、欧青坡、李坤庭二一二年五月二十五日 龙庭豪宅可行性研究报告目录第一部分 项目概况- 1 -1.1地块面积及范围- 1 -1.2地形地貌- 2 -1.3交通状况- 2 -1.4项目周边情况- 3 -第二部分 市场研究- 6 -2.1宏观经济分析- 6 -2.1.1经济环境- 6 -2.1.2政策环境- 8 -2.2成都房地产市场分析- 9 -2.2.1土地市场- 9 -2.2.2商品房市场- 14 -2.3区域市场分析- 19 -2.3.1土地市场- 19 -2.3.2商品房市场- 20 -2.3.3区域市场分析小结- 21 -第三部分 项目预定位- 22 -3.1项目swot分析- 22 -3.1.1项目优势（Strength）- 22 -3.1.2项目劣势（Weakness）- 23 -3.1.3机会分析（Opportunity）- 23 -3.1.4威胁（Threats）- 24 -3.2 项目初步定位- 24 -3.2.1 市场定位- 24 -3.2.2 主力客户群定位- 24 -3.2.3 产品定位- 24 -第四部分 项目投资与收益估算- 26 -4.1投资估算概述- 26 -4.2投资估算说明- 26 -4.3投资来源- 30 -4.4项目投资- 31 -4.5项目经营收入与经营税金及附加估算- 31 -第五部分 财务评价- 34 -5.1项目收益测算- 34 -5.2 现金流量表- 34 -5.3 静态财务评价- 35 -5.4动态财务评价- 35 -5.4.1 财务内部收益率 FIRR：- 36 -5.4.2 动态投资回收期- 36 -5.4.3 财务净现值(FNPV)- 36 -第六部分 不确定性分- 37 -6.1 盈亏平衡分析- 37 -6.2 敏感性分析- 37 -第七部分 项目社会效益评价- 39 -7.1项目对社会的影响分析- 39 -7.2项目与与社会互适性分析- 39 -7.3社会风险分析- 39 -7.4分析结论- 39 -第八部分 结论与建议- 40 -8.1 结论- 40 -8.2 建议- 40 -第九部分 附表- 41 -龙庭豪宅可行性研究报告第一部分 项目概况1.1地块面积及范围项目占地总约16000m2，是此区域首个低密度新乡村主义风格高品质社区。以下是项目的基础数据：项目用地技术指标一、净用地面积（平方米）16000.824亩二、规划总建筑面积（平方米）61565.16（一）地上计入容积率的建筑面积43202.16 1、住宅建筑面积：36625.26 2、商业用地面积6462.9 3、非住宅建筑面积114 A、物管用房建筑面积：114（二）地上不计入容积率的建筑面积230（三）地下建筑面积及层数：181331层其中：1、机动车库建筑面积15469 2、设备用房建筑面积1470 3、住宅储藏室建筑面积1194三、设计容积率2.7四、基底建筑面积4472五、设计建筑密度28%六、总绿地面积4800七、绿地率30%八、机动车位：507（一）、地上室外机动车位0（二）、地下机动车位507九、非机动车位：（辆）400本项目位于成都市龙泉区大面镇老成渝路与大面西路相交一侧；06年底东大街沿线通车后从市区盐市口开车抵达本地只需二十分钟。本项目的区域位子，以及四至：1.2地形地貌地块地势平坦，地块形状规则，没有菱角。1.3交通状况公共交通：附近公交有：133，23，31，332，332快，343，360公交线路站名距离541(锦绣东方小区-银河花园)三圣乡政府190米56 (九里堤公交站-红砂村公交站)190米343(三圣乡花卉市场-晋吉北路)199米 31(宏济中路-荷塘月色)232米332(成仁公交站-龙泉汽车总站)232米同时，大面片区已开通了4条过境城市公交（001、218、336、223），可以到达成都市区，同时还有龙泉发往新南门、火车北站、金沙车站等目的地的过往公交车，市民出行十分方便。驾车线路：周边路网发达三环路、洪十大道、绕城高速路、东大街东延线、成龙大道、成渝高速与龙泉大面相接。未来地铁发展：成都市地铁2号线一期工程，东起于大面街道的经济干部管理学院（绕城高速内侧），西止三环路外侧成灌客运站，线路全长约23公里，2007年开工建设，2012年竣工通车，仅比地铁1号线晚1年通车。随着成都市五环路和地铁2号线的规划建设，大面的交通环境将更加优越。1.4项目周边情况毗邻3000亩四川师范大学新校区及规划中的5000亩天鹅湖公园居住区；位于未来新城东规划居住片区的核心腹地；位于规划中的5000亩天鹅湖公园国际生活居住圈，湖面面积达300余亩；紧邻3000亩川师大新校区等4所高校；三圣乡“五朵金花”/十陵风景片区；3200亩果岭公园，无极景观泳池，3000平米体育公园（含下沉式网球场、篮球场、五人制足球场、羽毛球场、乒乓球场、儿童游乐场、老年门球场等），五星级景观会所（含室内健身房、桌球室、乒乓球室、视听室等），幼儿园，室内恒温泳池。 以下是项目周围配套设施：配套设施名称位置距项目距离幼儿园早慧幼儿园红砂联合2组8号570M锦江区小天才幼儿园锦江区半仙街道龙舟路16号院1160M星星幼儿园成都市锦江区1390M小太阳幼儿园一分部2050M小太阳幼儿园2240M贝贝幼儿园驸马联合4组89号1450M乖乖幼儿园新富街335号2870M小学三圣小学成都市锦江区120M成都伊顿国际学校国香街260号1660M锦江区驸马小学洪柏路280号1060M盐道街小学卓锦城分校成都市锦江区1530M粮丰小学成都市龙泉驿区2100M中学七中育才学校三圣分校红砂联合4组401号360M成都锦江实验中学蝶花街577号2800M川师大附中川师大旁（北大门）3610M成都陵川中学成都市龙泉驿区3360M成都川师大附属实验学校成都市锦江区3410M本科院校四川师范大学狮子山路3号3200M成都行政学院一环路北四段1062510M四川广播电视大学墨池校区南三环路二段1号2800M四川师范大学东区外事学院洪河大道中路1号3100M农贸市场三圣乡花卉市场成龙大道820M卓锦城农贸市场锦江区1220M天天鲜绿色平价蔬菜蓝谷地店2543米大观农贸2692米医院三圣乡社区卫生服务中心驸江路18号720M五桂诊所栀子街770M第二人民医院人民南路四段55号7710M成都锦江国槐社区卫生站国槐街5822810M第一精神卫生防治院南三环路二段2860M鸿桥博中西医结合诊所国槐街1517号2340M商场惠欣小百货上沙河铺街26号4160M聚星楼商场龙泉驿区中街4530M诗仪商场龙泉驿区金泉路4860M万达广场二环路东五段成仁路口5910M便利店舞东风美林湾分店更多 706米佳园超市601米红旗连锁美林湾便利店710米互惠超市NO.2975723米多又好连锁批发超市三圣店846米银行中国工商银行工行成龙大道1230M中国建设银行建行卓锦城分理处1720M中国建设银行东一巷储蓄所2450M中国银行川师分理处3060M国槐路邮政储蓄所国槐街1155号2990M农村信用社三圣合作社326米农村信用社高店子分社1305米通讯营业厅中国移动柳江营销服务中心成龙大道一段9号4栋1260M中国移动动感地带静安店静安路3号附693300M派出所成龙路派出所华新村警区锦江区2110M成龙路派出所管理服务站锦江区3600M第二部分 市场研究2.1宏观经济分析2.1.1经济环境（1）成都经济总体状况成都是中国中西部重要的中心城市，自古以来就是中国西南地区的政治、经济、文化、军事中心。经济总体发展良好2011年，成都市实现地区生产总值6854.6亿元，位居西部地区省会城市第一位（第二、三为陕西省西安市和云南昆明市），非沿海城市第三位(仅次于直辖市重庆和湖北省武汉市，仅较武汉市低数十亿人民币），并超越了南京、福州、济南、沈阳等为代表的沿海省份省会城市；全市人口人均生产总值达48787元，位居西部十二省（自治区、直辖市）各城市第一，城镇居民人均可支配收入居中西部地区省会城市第二（第一位为长沙市）。经济增长势头良好成都也是中国西部吸引外资最多的城市，2010年实际利用外资64.1亿美元，其中外商投资实际到位48.6亿美元。成都2010年实现进出口总额246.78亿美元，其中出口138.74亿美元，在中西部城市中居第1位，出口额占四川省出口总额的73.62%.2010年，成都实现地区生产总值5551.3亿元，增长15%；地方财政一般预算收入526.9亿元，增长36%；固定资产投资4255.4亿元，扣除灾后重建同比增长10.6%；社会消费品零售总额2417.6亿元，增长18.8%；城镇居民人均可支配收入20835元、农民人均纯收入8205元，分别增长11.7%、15.1%。统筹城乡综合配套改革试验工作受到国家充分肯定。成都是外资公司投资西部的首选之地，众多跨国公司落户成都，截止2011年6月共有200家世界500强公司在蓉设立分公司或办事处，其中境外世界500强企业153家，中国内地世界500强企业47家，居中西部城市首位。（2）工业发展状况目前，成都工业以电子信息、医药、航空航天、食品及烟草等为主，近年来又大力发展冶金、建材、化工、机械及汽车等产业。近年来成都民营和三资企业发展迅速，占工业增加值比重不断上升，德国大众汽车第81工厂已投产。成都共拥有国家级经济技术开发区成都经济技术开发区和国家级高新区成都高新技术产业开发区，此外还有台商投资聚集的全国四个之一、西部地区唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园成都海峡两岸科技产业开发园和新加坡投资聚集地的成都新加坡科技产业开发园。工业生产快速增长全市实现规模以上工业增加值2185.3亿元，增长22.3%。电子信息、医药、食品、机械（汽车）、石油化工和建材冶金六大重点行业完成增加值1614.8亿元，增长21.8%，占全市规模以上工业比重为73.9%。近年来，成都吸引了戴尔、联想、仁宝、纬创、德州仪器、富士康等世界级电子信息企业纷纷落户，随着一批重大项目相继投产，2011年成都电子信息产品制造业实现增加值438.9亿元，增长39.4%。（3）金融以及商贸发展状况经济快速增长，城乡差距缩小统计显示，2011年成都城镇居民人均可支配收入23932元，增长14.9%，增速比上年提高3.2个百分点；农民人均纯收入9895元，增长20.6%，增速比上年提高5.5个百分点。城乡居民收入比从上年的2.541缩小到2.421。2011年成都市城乡居民储蓄存款余额为5945亿元，增长17.4%；金融机构人民币贷款余额13767亿元，增长14.6%，存贷款增速回升。财政收入和民生财政支出保持较快增长，实现地方公共财政收入680.7亿元，增长30.1%；公共财政支出中，教育支出117.7亿元，增长20.5%；社会保障和就业支出49.8亿元，增长28.7%；医疗卫生支出49.9亿元，增长32.1%。商贸活动活跃都的商贸活动十分活跃，辐射范围较广，2009年社会消费品零售总额1950.0亿元，拥有年成交额上亿元的商品交易市场31个，超10亿元的市场8个。会展业也是成都重要的经济产业之一。2006年，成都第三产业产值占GDP比重为48.9%。2009年3月，国务院印发物流业调整和振兴规划，成都被确定为21个全国性物流节点城市之一。2010年10月，国务院批准设立成都高新综合保税区。成都市区的核心商圈有春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，区域商圈有红牌楼商圈、双楠商圈、城南商圈、老会展中心商圈、西大街商圈、光华商圈、锦华路万达广场商圈和建设路商圈等。另外，成都还有宽窄巷子、琴台路、锦里、文殊坊等民俗文化风情街，科华北路、一品天下、锦华路万达广场、双楠路等饮食聚集区，以及送仙桥古玩市场、跳伞塔-磨子桥电子产品市场等专业性较强的商圈。2.1.2政策环境2011年主要房地产政策2011年保障房建设金融支持相关政策文件2010-2011年房地产政策重要文件或会议的调控目标2010年至今限购严厉程度不断加深、限购范围逐渐扩大2011年在国家严厉的宏观调控下，一路飙升的房价终于得到了控制。11月6日温家宝总理重申了国家调控房地产的决心不动摇， 11月20日成都市也响应党中央的号召，继续坚决执行限购政策，11月30日住建部也发文称限购令到期后仍会继续执行。在国家组合拳的密集调控下，土地交易市场不论是从成交量还是成交金额都大幅下降，虽然11月30日晚央行宣布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，相当于为市场注入资金近4000亿元，但从宏观环境上分析，这4000亿元资金的流向难以对房地产市场产生实质性的影响，不少开发商仍然面临资金短缺的危险。1月30日，相关机构发布最新报告显示，春节期间，受春节黄金周假期、市场低迷、当地房管局备案系统暂停等多重因素影响，全国20个主要城市总成交量同比跌幅达81%。直到现在3月，成都土地市场仍然低迷，2月份合计供应11宗地块，2宗流拍。成交的9宗地块中商住混合为6宗，其余3宗为纯商业地块，且均以底价成交。目前开发商大多执行的“积极买楼，谨慎拿地”的政策，市场观望气氛浓厚，市场各方都在静待国家发布最新政策或者政策的调整。而近期市场的一个亮点是2月“北改”工程的全面启动，随着火车北站的扩能改造，小商铺的迁出，基础设施的建设，未来主城区北部将会有较大的增值空间。2.2成都房地产市场分析2.2.1土地市场（1）成都市主城区土地供需市场主城区招拍挂市场整体概况2011年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地71 宗，总出让面积5483.5 亩，成交4712.7 亩；未成交地块11宗，共计770.79亩，其中4宗流拍，7宗因各种原因拍卖终止，流拍率创下近年新高。成交地块中，住宅类用地23宗，共1469.6亩，同比下降大幅41%；商业类用地36宗，共计3012.22亩，同比上升33.6%。，“商进住退”趋势明显，其他混合类用地1宗、成交面积为230.85亩。图 1：2010-2011年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）（2）住宅类用地市场2011年，成都市主城区住宅用地供应成交最多的为城南，占总成交量1825亩的46.2%，天府新区的规划优势及巨大的土地存量，是其占据成交榜首的主要原因；处于旧城改造中的城东也继续保持稳定的供需，土地出让格局与成都城市向东向南发展战略十分吻合。表 1：2009-2011年各方位区域市场成交量对比（亩）区域成交量对比2009201020112009-2010变化幅度2010-2011变化幅度城东501.38896.87468.9278.9%-47.7%城南945.00841.59842.51-10.9%0.1%城西832.31243.09378.13-70.8%55.6%城北473.34440.5767.5-6.9%-84.7%城中3.1971.0968.22125.7%-0.4%全市2755.212493.211825.26-9.5%-26.8%上表显示，除城西外，今年各方位住宅用地成交量均有不同程度的下跌，平均下跌幅度近3成左右，城北、城东等市区有较充沛土地储量的区域，在市场严寒时期，供需严重萎缩，而城南、城西等房地产市场发展较好、配套相对完善的区位在市场不佳的情况下，走势相对平稳。2011年，成都主城区三环外住宅用地成交1266.17亩，占总成交量的69.4%；除城北及城东外，目前三环内存量土地较为有限，且动迁成本高昂，土地市场外扩趋势明显，而3.5环的开工建设，则为三环-绕城段楼市发展再度增添砝码，成都楼市主战场正在逐步过渡到3环外。图2：2011年成都市主城区各环域区域市场住宅用地供需（亩）受调控影响，今年土地价格较去年有所下降，底价成交居多，但由于主城区土地价格较为坚挺，下跌趋势明显但降幅有限，2011年，成都市主城区住宅用地整体成交均价为686万元/亩，较2010年的911万元/亩下降24.7%；住宅楼面地价为2875元/平米，同比2011年3578元/平米下跌19.6%。图3： 2011年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势（3）商住倒挂 艰难前行2011年土地市场冷风劲吹，自限购政策出台，即出现连续数月的零供应，市场重启后虽有所起色，但调控步步紧逼，商品房销售遇阻直接影响开发商拿地热情，土地交易中频现流拍及底价成交；不受限购的商业地产在今年总体市场表现好于住宅，也吸引不少开发商将目光投向商业用地，商业地块成交量远超住宅用地，但从成交地块位置、条件、拿地开发商情况来看，稍嫌星光黯淡，对未来楼市具有较大影响的项目较少；整体看来，信贷收紧、商品房成交乏力、开发商资金链紧张、后市发展不明是今年土地市场走低的主要原因，而根据目前情况来看，土地市场持续低迷将难以避免。（4）年度成交用地可开发情况住宅类用地A总开发量小幅下滑2011年，成都市主城区共成交住宅用地1825.27亩，可建总面积435.28万平米，同比09年的531.79万平米，下降18.1%。B城北及城中住宅用地较少近三年来，土地市场的住宅用地可开发量保持着小幅减少的趋势。而就各个区域而言，住宅用地可开发量有所增长的为城西及城南区域，涨幅分别为96.4%13.5%；城北、城东及城中则有所减少，降幅分别为城北84.8%城东45.6%城中6.6%；其中城北及城中区域的住宅用地可开发量分别为13.1万平米及25.7万平米。图 4：2008-2011年成都市主城区各区域住宅用地可开发量对比（万平米）C楼面均价明显减少，以城西、城中为最或是由于楼市的不景气，开发商拿地尤为谨慎，底价成交的情况较多，今年的住宅用地市场楼面均价整体出现下滑。城中及城西的的楼面均价更是大幅下跌，分别环比减少67.4%及60.8%；其中城中年初有1宗容积率为11的用地成交；而城西年初在高新西区成交的近500亩建设用地，或由于其周边区域较为缺少商业配套，政府在出让时带有招商引资、完善区域配套的用意，故在成交时价格相对较低，以致城西区域整体楼面地价被拉低。图 5：2009-2011年成都市主城区各区域住宅用地楼面均价对比（元/平米）（5）成都近郊土地供需市场概况2011年郊区县共供应国有建设用地142宗共计10694.98亩，成交111宗共计7956.27亩，流拍31宗。本年度各郊县区土地市场分化严重，其中温江区及新都区供需基本持平，而龙泉驿及双流县则是流拍成风，需求不足供应的60%。而价格方面，受到整个楼市环境的影响，开发商的资金压力较大，虽然郊县区出让的中小型地块较多，但开发商普遍谨慎拿地，出让土地以底价成交的情形占据多数。图6：2011年成都市各郊县区土地供需情况表 2：2011年成都市郊县区土地供需宗数及成交量区域供应（宗）成交（宗）成交住宅（亩）成交商业（亩）新都2019908.281134.1双流1911274.64761.61龙泉168433.04253.83温江1212922.79315.26郫县86176.79182.772011年主城区限购政策的出台，不仅影响着商品住宅市场；整个楼市的低迷，直接造成开发商的资金链压力大增，在郊县区的土地购买亦愈发谨慎，各大型房企更是几乎不加参与，仅保利集团于新都区和大邑县购得土地；而土地流拍的现象也是愈发频繁，2011年流拍土地31宗，总量达2738.71亩，同比2010年的612.35亩，上升347.4%。土地出让金的也大为降低，土地也多以底价成交。2.2.2商品房市场（1）政策相关2010年初，保障性住房相关政策成为对市场调控的另一只手，根据市场供需原理，供给的增加会对价格造成较大影响。但保障性住房对房地产市场造成影响需一定条件：经济适用房、廉租房供应量要足，一部分城市低中收入者都能通过购买该类房地产解决自己的需求，对商品房的依赖性降低。否则，由于保障性住房投放入市场具有滞后性，加之保障性住房的保障对象是城市低中收入者，购买商品房需求的置业人群本身就有一定差异，保障性住房政策对商品房市场的影响也许并不如想象中立竿见影。可以看出，保障房进入市场还需要一定时间，而且数量也较少，分阶段的投入无异于杯水车薪，可以说未来对成都商品房市场的影响很小，商品房市场单就此而言，前景依然看好。（2）主城区商品住宅数据指标A主城区商品住宅交易分析图1 成都2011年全市商品住宅楼盘成交数据根据上图，2011年，楼市“金九银十”的特征依然明显，楼市连续四个月走高持平。B商品房供给量分析据前瞻数据中心监测：2011年10月，成都商品房新增供应量为206.85万平方米。其中，商品住宅新增供应152.25万平方米，占总供应量的73.6%，较上月下跌62.76%；商业用房新增供应量29.30万平方米，占总供应量的14.16%，环比下跌42.82%，10月销售型办公用房新增供应量25.30万平方米，占总供应量的12.23%，环比下跌56.73%。其中，商品住宅跌幅最大，其次是办公，再次是商业。如图2:在经历了一段时间的低谷，商品房的供给又开始回升，在11年4月至11年10月间整体呈上升态势，有所回暖。就预售方面而言，成都搜房网数据监控中心统计显示：2011主城区新增预售面积最大的区域为高新区，新增商品房供应498.79万方，占比主城区37%。其次为金牛区，商品房预售面积189.26万方，占比14%位居第二。新增面积最小的是锦江区，新增商品房预售面积115.78万方，占比9%。C商品房成交均价分析从2007年初开始成都房价一路上扬，在2008年2月达到高位。2007年上半年成都市主城区住宅月均4835元/平方米，2008年的上半年成都市主城区月均已达到6196元/平方米。2009年成都市房地产市场自八月连续上涨6个月。2010年1-2月主城区住宅均价也已经突破了7000元大关。如图4：市场特征A商品房市场在限购政策下降温2011成都主城区共新增预售证527张，新增预售面积约1286.58万方（含商业与车位）。与2010年相比，新增供应面积增长321.86万方，增幅为33.4%。分析认为：2011年政府加强了对房地产市场的调控力度，成都版限购令发布以来，主城区成交量受到抑制，市场观望情绪浓厚，此时为了刺激市场需求，大部分房企并没有坐以待毙，而是选择了加大推盘力度和采用额外优惠策略进一步刺激市场需求，房交会前（4月、9月）更是迎来开盘高峰。但是，据成都搜房网数据监控中心统计显示：2011年成都商品住宅共成交664.67万方，成交套数共69963套（3月13、26日；11月25-27日数据缺失）；成交面积相比去年831.99万方下降167.32万方，降幅约为20.1%。成交套数相比去年的88843套下跌21.3%。2011成都主城区成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占全年成交量的31%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到12月，主城区成交量低位徘徊，月度成交量最高不超过60万方。B供销比趋于稳定 图中显示，2010年成都市商品房供应量为3258万，同比增加8.9%；商品房销售量为2965.9万，同比下降了17.1%。07年成都市商品房供销比为1.16：1；08年成都市商品房供销比差距最大，供应量远远大于需求量，比例为2.08：1；09年成都市商品房供不应求，供销比0.84：1；10年成都市商品房供销比1.09：1。可见，10年成都商品房的供销比很接近，供销较为平稳。C商品房的交易价格呈现相对平稳，小幅回落的态势。D价格在7000元/附近较小幅度波动。E市场低位盘整，开发商优惠力度加大据了解，在一些节日的热闹氛围下，各大开发商也在紧锣密鼓地进行各种促销活动：华润翠林华庭开启岁末特惠91“特价”三房活动；万科国宾首府也将不定期推出特惠房，答谢业主的长期支持；中德英伦联邦推出了岁末关爱大行动；保利地产岁末促三大文化盛宴，以十大项目，千套房源，千万优惠，感恩成都一些开发商还趁机加推房源，如万科魅力之城将于明日开盘，经过前期排号团购优惠最高可达6个点。不断翻新的促销手段得到了购房者的关注，让购房者在看房的过程中更开心地参加活动，一定程度上也刺激着人们的购买欲望。2.3区域市场分析2.3.1土地市场项目位于成都市龙泉大面镇，东三环之外，项目周边房地产开发用地近期的成交情况见下表：区域供应时间宗地编号宗地位置净用地面积(平方米)成交价(万/亩)竞得人容积率龙泉2010-6-30LQ0（211）：2010-58龙泉驿区龙泉街办老成渝路以北13311.93212自然人3.5-5.5龙泉LGG2010-17(DM06)位于大面街办经开新区六线以东、十二线以北105832.87168成都大旗聚业投资有限责任公司0.9(建筑单层高度大于8米时,按两层计算容积率)龙泉LGG2010-21（DM07）位于大面街办经开新区六线以东、九线以南30355.67180成都住电汽车线束有限公司0.9(建筑单层高度大于8米时,按两层计算容积率)龙泉2010-7-2LGG2010-22(DM08)位于大面街办经开新区七线以东、十六线以南200001500.9(建筑单层高度大于8米时,按两层计算容积率)龙泉驿区龙泉街办老成渝路以北、玉龙路以东成交地块位于三环外，用地性质为商业用地，土地总面积约30.9亩，被四川省银河投资集团有限公司拿下，溢价率为142%。近年来，随着川师成龙校区的进入以及驿都大道改造，龙泉驿整个片区发展迅速。恒大、世茂、首创等知名房企陆续进驻龙泉驿板块，有效提升了该片区楼盘品质和居住质量。作为地铁2号线一期工程的终点站，龙泉板块后期发展潜力巨大。城东的价值巨变有目共睹。成都东客站在2011年1月投入使用，成为中国西部最大的交通枢纽；华润万象城在2012年初正式营业，东二环商圈将正式连成一片。成都东村规划出台后，东三环与绕城高速之间的大片空白将彻底被填补，成为未来城东的产业和居住核心区域。在这样的背景下， 中国香港九龙仓、香港世茂，新加坡信和、阳光100等房企巨头纷纷在城东布局，也昭示着城东未来价值的重要性。从大面周边的在建项目和环境上来看，龙泉大面片区有很大的潜力可挖，发展空间很大。随着目前正开发的龙城一号、川师现代花园、福建和创项目等高品质大盘的建成和3000亩川师大新校区的修建和周边居家环境的不断完善，龙泉楼市发展必将加快，一个新兴的居住之城将展现出来。2.3.2商品房市场自然条件独特，地理文化鲜明，区域定位明晰。向东发展的城市规划，使龙泉的房产市场迅速升温。龙泉还拥有“五纵（老成渝路、成渝高速路、城南高速路、成洛路、成龙路）三横（三环路、外环高速路、龙泉环城路）”的快速交通网络，石胜路拥有成都最大的客运站十陵客运站，出行十分方便。近期龙泉的房地产市场各楼盘情况如下：项目名称项目地址面积区间（）形态均 价（元）首创万卷山川师大成龙校区北侧67-85主力户型60-105平米1-3居均价5600元/平米，惠后均价5200元/平米霏红榭星光东路(航天医院附近)84-12518-33F电梯公寓均价5400元/平米，惠后5100元/平米首创东公元驿都大道以北（世纪广场旁）79-12733-34层高层电梯住宅均价5100元/平米格调城龙工南路74-104 主推75-90平米中小主力户型均价5300元/平米御源大湖区驿都大道中路900号（世纪广场侧）75-120小区，电梯高层均价5500元/平米果壳里的城东大街延线(驿都大道旁)60-125电梯高层均价5500元/平米世茂花香首府成龙大道（天鹅西湖南路）80-160成都市区最大的湿地生态公园起价6500元/平米，均价8000元/平米， 惠后7500元/平米中国铁建国际城东大街东延线驿都大道85-120电梯公寓起价4500元/平米，均价6600元/平米2.3.3区域市场分析小结1土地市场龙泉驿区龙泉街办老成渝路以北、玉龙路以东成交地块位于三环外，用地性质为商业用地，土地总面积约30.9亩，被四川省银河投资集团有限公司拿下，溢价率为142%。近年来，随着川师成龙校区的进入以及驿都大道改造，龙泉驿整个片区发展迅速。恒大、世茂、首创等知名房企陆续进驻龙泉驿板块，有效提升了该片区楼盘品质和居住质量。作为地铁2号线一期工程的终点站，龙泉板块后期发展潜力巨大。2商品房市场根据上述龙泉地区的商品房市场分析，龙泉房地产拥有区位优势、价格优势、生态优势，以及成都向东发展的规划优势。注定了龙泉房地产市场发展的巨大潜力。第三部分 项目预定位3.1项目swot分析3.1.1项目优势（Strength）1开发公司实力优势 我开发公司是一个专门致力于住宅开发的房地产开发公司，其实力和品牌的影响力会对促进龙城豪庭的成功产生重要作用。2项目环境的优势1）人文环境优势龙城豪庭位于成都4A级风景区，同时毗邻3000亩四川师范大学新校区，学校内有露天体育场三个，大型室内体育馆一座，校园内“两轴一环”的景观架构将校园内不同的景观节点加以串联，整个校园的人文环境和自然环境密切结合。项目距四川师范大学不足500米，其良好的人文环境在与其他项目的竞争中占到极大的优势。项目还位于规划中的5000亩天鹅湖公园国际生活居住圈，湖面面积达300余亩。龙城豪庭充分利用了周边的良好的环境优势，将人文环境和自然环境完美结合。 2）交通优势龙城豪庭毗邻成都市龙泉区大面镇老成渝路和大面西路，经过此处的过境城市公交有001、218、336、223等，可以到达成都市区，同时还有龙泉发往新南门车站、火车北站、金沙车站、茶店子车站等目的地的过往公交车，市民出行方便。同时，成都市三环路、洪都大道、绕城高速路、东大街东延线、成龙大道、成渝高速均与龙泉大面街相接，交通网络四通八达。成都地铁2号线将于2012年年底通车，通车后该地到成都市去的交通将更方便快速。并且，地铁2号线可以便捷得到达天府广场和盐市口，转乘地铁1号线，市民出行更加便捷。3项目本身的优势 该项目是多层住宅，更受成都购房者的青睐。价格方面也会成为该项目的优势。 项目配套面积18133平米的地下车库，有车位507个。该项目定位为小户型，与周边楼盘例恒大绿洲等高档大户型有很大差别，在众多大户型中独树一帜，降低了户型引起的竞争。3.1.2项目劣势（Weakness）1项目规模较小，共占地24亩，小区内的基础设施只设有超市、茶馆、药店及普通公用健身器材等，但没有幼儿园、医院等大型基础设施。2紧邻三环路、洪都大道、绕城高速路、东大街东延线等主干道，噪音及灰尘污染较大。3大面镇区域发展速度较慢，项目周边无完善的生活配套，尤其缺乏综合性医院和大型购物超市。3.1.3机会分析（Opportunity）1按照成都市土地利用总体规划，城东已进入快速发展的阶段，各大房企也争相进入龙泉土地市场。2地铁带动区域价值攀升。成都市地铁2号线一期工程，东起于大面街道的经济干部管理学院（绕城高速内侧），西止三环路外侧成灌客运站，线路全长约23公里，2007年开工建设，将于2012年年底开通。随着成都市五环路和地铁2号线的规划建设，大面的交通环境将更加优越，这使得该片区域价值大幅攀升。3良好的经济环境带来的机会。成都是中国中西部重要的中心城市，自古以来就是中国西南地区的政治、经济、文化、军事中心。经济总体发展良好2011年，成都市实现地区生产总值6854.6亿元，位居西部地区省会城市第一位（第二、三为陕西省西安市和云南昆明市），非沿海城市第三位(仅次于直辖市重庆和湖北省武汉市，仅较武汉市低数十亿人民币），并超越了南京、福州、济南、沈阳等为代表的沿海省份省会城市；全市人口人均生产总值达48787元，位居西部十二省（自治区、直辖市）各城市第一，城镇居民人均可支配收入居中西部地区省会城市第二（第一位为长沙市）。经济增长势头良好成都也是中国西部吸引外资最多的城市，2010年实际利用外资64.1亿美元，其中外商投资实际到位48.6亿美元。成都2010年实现进出口总额246.78亿美元，其中出口138.74亿美元，在中西部城市中居第1位，出口额占四川省出口总额的73.62%.2010年，成都实现地区生产总值5551.3亿元，增长15%；地方财政一般预算收入526.9亿元，增长36%；固定资产投资4255.4亿元，扣除灾后重建同比增长10.6%；社会消费品零售总额2417.6亿元，增长18.8%；城镇居民人均可支配收入20835元、农民人均纯收入8205元，分别增长11.7%、15.1%。统筹城乡综合配套改革试验工作受到国家充分肯定。成都是外资公司投资西部的首选之地，众多跨国公司落户成都，截止2011年6月共有200家世界500强公司在蓉设立分公司或办事处，其中境外世界500强企业153家，中国内地世界500强企业47家，居中西部城市首位。3.1.4威胁（Threats）1该项目周边开发楼盘较多，会形成较大的竞争。2该项目周边的楼盘大多为高档住宅小区或别墅区，购房者可能会产生心理落差而不愿购房。3.2 项目初步定位3.2.1 市场定位作为城市面貌改变最大战略的发展区域，城东基本完成了工业结构调整、沙河整治改造、道路交通、城市配套的改善，城东城市面貌经历着巨大的变化。龙城豪庭在东段的核心区域，因此本楼盘住宅部分的项目定位为：依托未来成都市东部新城区域商业中心以及龙泉驿周边优美生活环境，打造高性价比多层小户型优质住宅，锁定首次置业市场和投资市场。3.2.2 主力客户群定位项目周边以及城区的毕业不久的年轻人、新婚夫妇、2-3口年轻家庭，2535岁；城东退休老年人：50-65岁；项目区域内的拆迁户：无明显年龄限制；投资者：无明显的年龄限制3.2.3 产品定位（1）住宅户型及面积区间 5070m2 一室一厅：30%80-90m2 两室一厅：70% （2）功能定位集多层住宅、小型购物中心等多项物业的城市综合体根据片区规划，将一楼打造成区域商业中心。依托区域市政完善、三圣花香与幸福梅林等公共休闲场所，打造环境优越、生活便利、交通便捷、配套设施齐备的精品住区。（3）风格定位我们会采用市场主流的现代欧式建筑风格，建筑的外立面大气、时尚，立足“豪庭”，在建筑上与周围的楼盘定位、内部的景观保持风格一致，呈现温馨典雅、现代大气、简洁流畅欧式庭院风格。第四部分 项目投资与收益估算4.1投资估算概述龙城豪庭项目规划总建筑面积61565.16平方米，项目开发建设投资主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用、其他费用及不可预见费用等。经过测算，该项目的工程总投资是2亿8355.1万元，单位成本4605.71元/平方米。4.2投资估算说明1土地费用 项目土地以拍卖的方式取得，共9887.176万元。土地费用估算表 单位:万元序号项目金额(万元)技术经济指标计费工程量单位单位指标土地费用9887.181土地价款9599.2016000.8元/平米5999,22土地契税287.983土地交易手续费2前期工程费该项目前期工程费用包括项目的设计、规划、勘测、临时设施等费用，共合计350.92万元，各项明细如下表所示：序号项目金额(万元)技术经济指标计费工程量单位单位指标前期工程费用350.9261565.16元/平方米571总平设计、建筑工程设计110.8261565.16元/平方米182规划可研费、地勘、测量、打井降水费123.1361565.16元/平方米203环境景观设计费67.7261565.16元/平方米114临时设施费49.2561565.16元/平方米83公共配套设施建设费该项目基础及公共设施配套建设费主要包括项目的供气、供电、配套设施、道路和景观工程的费用支出，共合计482.61万元。 公共配套设施建设费用表 单位：万元序号项 目金额估算说明1供气工程49.25 计费工程量为61565.16平方米，单位指标8元/平方米2光纤电视46.79 计费工程量为61565.16平方米，单位指标7.6元/平方米3小区配套设施61.57 计费工程量为61565.16平方米，单位指标10元/平方米4小区道路655小区园林景观工程260合计公用配套设施482.61 4报建费房地产项目投资估算中项目所负担的各种税费主要包括：城市基础设施配套费、文物勘探发掘费、工程定额测定费、建设工程质量监督费、新建房屋白蚁预防费、异地绿化建设费、防空地下室异地建设费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金等费用。根据成都市的政策及龙城豪庭项目的具体情况，本项目的保健费用是1105.09万元，如下表所示： 序号项 目金额（万元）工程量（平方米）标准（元/平方米）1城市市政基础设施配套费849.60 61565.16138.00 2文物勘探发掘费49.25 61565.168.00 3工程定额测定费38.17 61565.166.20 4建设工程质量监督费17.2461565.162.80 5新建房屋白蚁防治费21.5561565.163.50 6异地绿化建设费49.25 61565.168.00 7新型墙体材料专项基金61.5761565.1610.00 8散装水泥专项基金18.47 61565.163.00 合计1105.09 61565.16179.55建筑安装工程费：13526.31万元建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。通过对本市高层电梯住宅、公寓、写字楼、商业用房土建成本并结合本项目特点进行分析，本项目各建筑安装工程费各分项部分造价如下：建筑安装工程费用估算表序号项 目投资额（万元）技术经济指标单位工程量单位指标（元）一地下建筑工程4926.74平方米18113 2720二地上建筑工程8599.57平方米43432.16 19801土建工程5429.02平方米43432.16 12502装饰工程1520.12平方米43432.16 3503给排水工程347.45 平方米43432.16