老年公寓项目建议书可行性报告.doc

1 目目录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 一、项目概况1 二、项目编制依据4 三、编制原则5 四、研究范围6 五、项目效益6 六、主要技术经济指标7 七、结论及建议7 第二章第二章 项项目建目建设设背景及建背景及建设设的必要性的必要性 9 9 一、项目建设背景9 二、项目建设必要性.11 第三章第三章 市市场场分析分析 1515 一、我国人口老龄化发展趋势.15 二、民益街道社会福利事业市场发展前景.17 第四章第四章 建建设规设规模及主要内容模及主要内容 2121 第五章第五章 选选址与建址与建设设条件条件 2222 一、建设地点.22 二、建设条件.22 第六章第六章 建建设设方案方案 2626 一、 设计概况 26 二、设计目标与原则.26 2 三、设计规模.27 四、总平面设计.27 五、 建筑设计 28 六、结构设计.30 七、给排水设计.32 八、电气设计.35 九、电信.38 十、环境景观设计.38 第七章第七章 环环境影响境影响评评价价 3939 一、依据.39 二、原则.39 三、环境影响分析.39 三、环境保护对策.40 四、生态环境影响评价.41 第八章第八章 节节能能 4242 一、依据.42 二、编制原则.42 三、能源供应状况.42 四、能耗指标分析.42 五、节能措施.43 六、节水措施.44 七、节能效果.45 3 八、建议.45 第九章第九章 安全安全卫卫生与消防生与消防 4646 一、 安全卫生 46 二、消防.47 第十章第十章 项项目建目建设进设进度度计计划及管理划及管理 4848 一、项目建设进度.48 二、项目管理.48 三、劳动定员.49 四、招投标.50 第十一章第十一章 投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措 5252 一、投资估算依据.52 二、投资估算范围.52 三、主要技术经济指标.53 四、投资估算数据.53 五、资金筹措.53 第十二章第十二章 项项目效益目效益 5454 第十三章第十三章 结论结论 5555 附表：项目投资估算表、设备设施配置表 1 第一章第一章 总总 论论 一、一、项项目概况目概况 1、 、项项目名称：目名称：益民福乐康老年公寓建设项目 2、 、项项目建目建设单设单位位 项目建设单位：乐技有限公司 单位地址：民益街道福乐村委会 法定代表人：张小二 3、 、项项目建目建设单设单位主管部位主管部门门 民益街道、老龄委。 4、建、建设设地址地址 项目建设地址：民益街道福乐村委会旁。 5、 、项项目建目建设设性性质质： ：改建。 6、建、建设规设规模及主要内容模及主要内容 （1）改建全框架结构老年活动综合用房三幢。 项目总用地 4.89 亩,约 3255 平方米，建筑占地面积 2270 平方米，三 幢，三层，框架结构。楼道、走廊设置无障碍通道、防滑设施。 （2）功能设置： 参照同级敬老院购置标准，福乐康老年公寓设置医生诊疗室、护土 办公室、药房、清毒室、物理治疗室，并购置康复医疗设备，包括护理、 医疗及康体设备等； 多功能厅、会见聊天室、阅览室、社会工作室、心理咨询室、健康 评估室、棋牌室、亲情网络室、配餐室等； 2 接待室、会议室、办公室、档案室、文印室、信息财务室、培训室、 理发间等； 日间照料室（140 个床位）、职工宿舍、锻炼室、器械锻炼室、图书 阅览室、书画室、棋牌室等； 老年学校、中心办公室、老年协会办公室等。 （3）居家养老服务中心绿化建设。 7、 、项项目投目投资资估算及估算及资资金筹措金筹措 （1）投资估算 本项目投资估算为 409.4 万元，其中：工程费用 131.6 万元，工程建 设其他费用 259.49 万元，预备费 18.28 万元。 详见：投资估算表 （2）资金筹措： 本项目建设资金由建设单位自筹解决。 8、建、建设设工期工期计计划及划及实实施方案施方案 （1）工期计划 项目工期计划半年，即 2014 年 5 月至 2014 年 10 月。 （2）实施管理措施 本项目建筑设计、施工实行招投标制；工程施工实行监理制和质量监 督；建设资金通过专门帐户管理。 9、主要建、主要建设设条件条件 （ （1）政策条件）政策条件 国家在居家养老上有很好的政策及相关资金支持。 3 国务院民政部民发2005170 号关于支持社会力量兴办社会福利结 构的意见、全国老年办发200546 号关于加强老年人优待工作的意见 等纲领性文件，对项目建设提供强有力的政策支持和指导，给项目建设 带来了较好的发展机遇。 2010 年 4 月 7 日，首届（中国昆明）养生养老高层论坛在昆召开。省 民政厅厅长王树芬表示，政府要加大投资兴建国办养老机构的力度，省 级要建 1 个养老服务示范基地，全省每个州（市）和每个县（市、区）都要 拥有 1 所功能齐全、设施完善的国办养老机构。省级对州（市）级和县级 新建养老机构按地区分类实行资金补助。此外，要通过政策引导扶持，鼓 励社会力量兴建各类民办养老机构。到 2015 年末，全省城市社区和 11% 以上的农村社区都要拥有一个不少于 400 平米、功能齐全的社区养老服 务中心。 在行政区域内，经批准和登记符合国家颁发的老年人社会福利机构 基本规范的养老机构，可按相关规定申请享受床位建设和运营补贴、就 业专项资金补助、小额担保贷款和贴息支持。 （ （2）市）市场场条件条件 我国逐渐进入老龄化社会，家庭养老压力越来越大，随着生活水平 的提高，养老观念的变化，社会化养老逐渐成为一种趋势，老年服务项目 具有一定的社会福利性质，可享受政府的优惠政策。民益街道现有 60 岁 以上老人 10.43 万人，民益街道辖区范围内还没有规范化的居家养老服 务场所，养老设施缺乏。福乐村委会共有老人及 60 岁以上老人 849 人。 该项目建成后，每年为单位条件好一点的老人提供收费较低的有偿服务， 4 为孤寡老人及残疾人提供无偿服务。该项目能有效促进民益街道老年公 益事业发展，完善城市功能，市场前景良好。 （ （3） ）场场址建址建设设条件条件 福乐康老年公寓位于民益街道福乐村委会旁，该位置地处牛街村的 中心，同时也是较集中的地方，此地段方便老年人出行、生活，是一处环境 良好、交通便利、闹中取静、老年人聚集的理想场所，适合建设居家养老中 心。 由于是对牛街小学老校区建设用地进行改建，不涉及征地拆迁。 （ （4） ）资资金条件金条件 建设资金由建设单位自筹解决，已到位。 （ （5）技）技术术和管理和管理 技术方案主要为工程设计方案和工程项目管理方案两部分。在建筑 工程设计上，立足于挖掘现有的客观条件和资源，根据养老服务中心的 使用特点、使用功能、构建整体完整的物质空间结构。 对于项目管理方案，本报告根据项目特点，拟采取直线职能制的组 织机构,劳动定员 40 人。 人员配置，关系到整个养老服务中心的发展。在合理设置岗位的同 时，注重对人才的培养，严格按照“以岗定人、任人唯贤”的用人机制，加 强对员工的岗位技能、观念心态、服务理念等培训及培养工作。 （ （5） ）环环保保 针对本项目的运营和建设流程以及所用原材料，对项目建设期和运 营期的污染问题进行了分析并提供了相应的治理对策。本项目在建设过 5 程中和建成后，对其产生的污染物采取了相应的污染治理和防治对策， 可做到达标排放，对周围环境及周边敏感点影响轻微。 二、二、项项目目编编制依据制依据 1、国务院民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见民发 2005170 号； 2、全国老年办发200546 号关于加强老年人优待工作的意见； 3、国办发20066 号国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改 革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知； 4、云老办电20106 号关于申报社区养老服务中心试点项目有关事 项的通知； 5、 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 6、 投资项目可行性研究指南； 7、乐技有限公司与民益街道工程咨询中心签订的“可行性研究报告” 合同； 8、乐技有限公司提供的基础数据； 三、三、编编制原制原则则 （1）可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况，结合民益街道 福乐村委会居家养老服务中心工程实施的必要性，进行分析、论证。 （2）合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是否有较好的 合理布局性和科学性。 6 （3）整体性原则，突出项目建设的整体布局，确保项目的整体效果。 （4）环境保护原则，建设利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施， 塑造优美、舒适的环境。 四、研究范四、研究范围围 可行性研究范围包括：本项目的建设背景、项目建设的必要性；建设 规模、建设条件、建设标准、建设方案；建筑节能节水、环境保护；投资估 算与资金筹措；社会效益；结论及建议。 五、五、项项目效益目效益 1、社会效益、社会效益 （1）民益街道民益街道福乐村委会养老服务中心建设项目，体现了国 家高度重视老年服务业的发展，加大投入，积极创办老年社会服务体系， 不断满足人民群众日益增长的对社会化养老的服务需求。 （2）项目建成投入运营后，可为福乐村委会辖区范围内 849 名老年人 提供有偿及无偿服务，促进社会部分人员再就业。目前可提供公益性岗 位 30 个，随着养老服务中心的发展，至 2015 年，计划就业岗位增加到 40 人。 （3）项目的建设有利于推动社会养老服务业发展。 2、 、经济经济效益效益 随着国家经济社会及老年服务业的发展，根据老年人的不同情况， 以无偿、低偿、有偿和志愿服务等形式，为居家老年人提供助餐、助洁、 助医、助行、助急等多种形式的养老服务，从长远来看，能取得良好的经 济效益。 7 六、主要技六、主要技术经济术经济指指标标 主要技术经济指标如下表 序号项 目 名 称单 位建筑指标备 注 一建筑设计方案指标 1建筑占地面积 3255 约 4.89 亩 2总建（构）筑面积 2270 3建筑幢数幢三 4建筑层数 层 三 5绿化率（含植树面积）%30% 二建设投资 1项目总投资万元409.4 其中：工程费用万元131.6 工程建设其他费用万元259.49 预备费 万元 18.28 七、七、结论结论及建及建议议 1、 结论结论 通过对益民福乐康老年公寓建设项目各方面情况的深入分析，报告 认为：该项目选址合理，建设条件及投资环境良好，水、电、交通、通讯等 各项基础设施完善。养老服务中心建设定位、目标及服务项目设置切实 可行。服务中心在运营方面有着成熟的经验和科学合理的项目管理方案。 同时本项目也得到了民益街道委、政府、民益街道党工委、办事处的高度 8 重视，为项目实施提供了组织保障。因此该项目建设具有广阔的发展前 景、良好的投资环境和经济效益，是必要的。 2、 建建议议 （1）项目建设中，应注意加强现场施工管理，避免事故和不良影响。 （2）项目实施过程中，应根据实际情况科学安排工程进度，合理调度， 尽可能缩短施工期。 （3）本项目要严格按照“服从规划、布局合理、功能齐全、设施完善、 经济适用、节能环保”的原则组织实施。 （4）要深化前期工作，在设计阶段要进一步优化设计方案，尽量做到 节地、节材、节能、节资。 （5）项目建设单位要严格按项目基本建设程序来组织实施项目，加强 工程质量监管，从严管理使用建设资金。 （6）本项目符合相关法律法规和政策要求，符合地方发展规划要求， 项目单位为实施本项目做了大量前期工作，项目已基本具备实施条件， 建议政府投资主管部门给予支持。 9 第二章第二章 项项目建目建设设背景背景及建及建设设的必要性的必要性 一、一、项项目建目建设设背景背景 1、民益街道社会、民益街道社会经济经济状况状况 民益街道位于东经10329-10414、北纬25312606之间。为爨文 化的发祥地之一。气候温和，土壤肥沃,盛产粮食、烤烟、蚕桑和生猪。煤 炭资源丰富，交通便捷，海拔1881米。总面积1552.92平方公里。南北长 约54.2公里，东西宽57公里。是一个以卷烟、汽车制造、机械、冶金、建 材、纺织为主的新兴工业城市。 2、民益街道基本情况、民益街道基本情况 民益街道位于曲靖城东南，于 2014 年 3 月建制成立。2013 年末街道 辖区内总人口 42886 人，比上年增 437 人。总人口中男性 21446 人，占 50.1%，女性 21440 人，占 49.9%，男女性别比为 100.4 : 100。人口以汉族 为主，其它民族有回、彝、苗族等。辖区内土地资源丰富，人力资源充足， 是城市不断扩展建设和发展的必然延伸区域，有较好的区位优势，发展 潜力巨大。 3、 、福福乐乐村委会基本情况村委会基本情况 民益街道福乐村委会，属于坝区。国土面积 3.27 平方公里，海拔 1860.00 米，年平均气温 14.50，年降水量 1000.00 毫米，适宜种植稻谷、 蚕豆等农作物。有耕地 2096.00 亩，其中人均耕地 0.39 亩。全村辖 6 个村 民小组，有农户 1390 户，有乡村人口 5399 人，其中农业人口 5399 人，劳 动力 2830 人，60 岁以上老年人849 人。 农民收入主要以农、牧、二三产 10 业为主。 4、民益街道老年社会福利事、民益街道老年社会福利事业发业发展展现现状状 从建国初期到 20 世纪 90 年代中期，民益街道养老机构基本只是建 立在部份乡镇：越州镇、东山镇等较为简单的敬老院，设施单一，环境简 陋，管理粗放，经费匮乏，其功能仅仅满足孤寡老人基本养老的生活需求。 从 2001 年起，民益街道茨营镇、潇湘街道、南宁街道先后办起了一批敬 老院及居家养老服务中心。目前，全区只有规模化养老院 1 个（曲靖市民 益街道第一福利院），床位 100 余张，可供有 100 人入住。但是，现有的养 老机构仍然存在规模较小，场地狭窄，设施缺乏，管理单一，紧紧起到一 个单纯托老的作用。随着人民生活水平的提高和曲靖市 “生态城市”“园 林城市”建设步伐的加快，老年人期待更多的是环境优美的活动乐园，期 待提供思想交流、休闲娱乐的场所，同时，现代中青年肩负着养老、抚小、 工作等多重压力和矛盾，80%以上的都希望社会能提供和谐、温馨和功能 齐全、设施完备、服务优良的老年人活动场所。 二、二、项项目建目建设设必要性必要性 1、是民益街道社会福利事、是民益街道社会福利事业发业发展的需要展的需要 随着老龄化社会步伐的加快，老年社会事业备受关注。老年服务业 是社会福利不可分割的重要部分，民益街道福乐康老年公寓建设项目是 广大老年人多年所盼，是社会文明和进步的客观要求；也是民益街道社会 福利事业发展的需要。 民益街道现有 60 岁以上老年人 10.43 余万人，其中城镇老年人口占 15.2%，共有农村五保孤寡老人 79 人。街道、镇因没有敬老院全部分散供 11 养，集中供养率仅为 21%左右。目前民益街道也尚无一所标准的养老服 务中心，辖区成员单位离退休人数逐年增多，人口老龄化较为明显，有托 老愿望的人数越来越多。民益街道集中式养老“十二五”发展规划的奋斗 目标是力争用五年时间将集中供养率提高到 10%以上，因此，围绕“六个 老有的总体要求，按照就近建设、就近活动、就近服务”的原则，以区别于 不同年龄的老年人、不同经济收入的老年人、不同服务需求的老年人，让 社区老年居住在家中，就能享受到社会化、专业化和标准化的社区服务。 2、是丰富老年人生活，建、是丰富老年人生活，建设设和和谐谐社区的需要社区的需要 让老年人度过一个健康、充实、欢乐的晚年，不仅在较大程度上解除 家庭后顾之忧，为其家庭成员全力投入到本职工作创造有利条件，而且 也是一个城市甚至是整个社会文明进步的体现，从而为丰富老年人生活， 促进精神文明建设、创建平安和谐社会发挥积极作用。 随着市场经济的建立和社会经济的发展，原有和谐的邻里关系不同 程度地遭到削弱。 “互相关照”的比例逐步缩小， “关系一般”或“互不往来”的 比例趋于扩大；表面上看多数居民邻里关系相处不错，实际上是“鸡犬之 声相闻，老死不相往来”；加之居住环境的改善，邻里交往越来越少，传统 的家庭之间的沟通正在消失。为此，通过社区养老服务中心的优质服务， 改善老年人交往的环境和条件，为老人们创造良好的养老、交谊和服务 环境，使老年人身心获得愉悦，从而为创建和谐社区提供了可能。 3、 、显显著提高社区老人的生活著提高社区老人的生活质质量量 （ （1）使老年人老有所学、老有所）使老年人老有所学、老有所乐乐、老有所、老有所为为 2006 年初，民政部就推出了“社区居家养老”计划。这种介于家庭养 12 老和机构养老之间的新型养老模式，已在北京、上海、大连、江苏、广东、 湖南等省市相继展开。这些为老人定做的服务方式,让老人们如沐春风、 安享晚年。 中国人常说让老年人“老有所学、老有所乐、老有所为”。这些，都不 同程度地在社区养老服务中心得以充分体现。 民益街道福乐村委会福乐康老年公寓建设完成投入运营后，可以举 办卫生保健讲座、集体舞蹈、晨练、书法、旅游知识讲座、生日茶会、退休 者座谈会等，条件好一些还可以开办有诸如武术馆、健身室、练声房、烹 饪室、音乐室、绘画室等等，使每个来社区活动中心的人都可以根据自己 的爱好兴趣在这里找到知音。老年人可以在这里为年轻人传授某种知识， 青年人或做义工服务，或接受知识教益。各类主题活动形式多样、异彩纷 呈，既让老年人在这里丰富知识、陶冶情操，又使之生活充满朝气和乐趣。 让老年人感到：生命过了 60 岁，生活依然璀璨。 （ （2）可帮助老人解决生活中精神）可帮助老人解决生活中精神赡赡养的养的问题问题 对老年人的赡养包括物质和精神赡养。在现实生活中，很多人特别 是老年人自己的子女对老年人的婚姻家庭等情感生活缺乏足够的认识， 无视老年人对情感的需求，有时还要自觉不自觉的给他们人为的设置限 制和障碍。其实，老年人在晚年生活中，精神需求与物质需求缺一不可。 有的年轻夫妇为了自己的需要，与年迈的父母分居，根本不考虑父母感 情的需求，孰不知爱情是没有年龄限制的，老夫妻几十年风雨同舟，患难与 共，心心相印，情投意合，有着共同的回忆和经历，这些是他们宝贵的人生 财富，也是他们情感交流的源泉，这是任何人都无法代替的。因此，社区通 13 过宣传老年法，宣传孝敬父母的中华美德和维护老年人权益等新的道德 观，支持并提供各种帮助，使老年人晚年享受应有的正常生活。 4、 、为为低收入人群低收入人群创创造就造就业岗业岗位位 目前，民益街道的大龄失业人员压力很大，区劳动部门已计划从 “4050”人员和“零就业家庭”中分别安排 10 至 20 名公益性岗位共约 100 余人在街道办事处专职从事居家养老服务工作，对于部分身体条件较好、 自愿参加居家养老服务的低保人员也可在居家养老服务中心实现再就业， 既解决了居家养老服务的护理员问题，有效缓解全区下岗人员的再就业 压力。 民益街道福乐村委会福乐康老年公寓建设为农村低收入人群找到了 一条岗位需求较大、长期稳定、适合社区灵活就业的上岗方式。通过为老 服务重新上岗，增加家庭收入，将帮助农村低收入人群走出贫困，有效减 缓城市失业压力。 政府在推动社区养老服务平台建设的同时，也就推动了社区养老服 务养护员的职业化和专业化，因此，无异于居家养老服务养护员在一边 工作，一边进行智力和技术投资。居家养老服务平台的服务津贴不仅成 为老人的福利消费项目，而且还成为养老服务的投资性支出，这种双向 的投资能够通过乘数效应扩散到养护员家庭群体，对减弱城市贫困、增 进社会福利的作用将事半功倍，并从根本上减少贫困。 14 第三章第三章 市市场场分析分析 一、我国人口老一、我国人口老龄龄化化发发展展趋势趋势 1、我国人口老、我国人口老龄龄化化趋势趋势 当前，老年人口迅速增多，高龄比例加大，已经是全球普遍存在的现象。 截至 2012 年底，我国 60 岁以上老年人口已达到 1.94 亿，2013 年 突破 2 亿。这是民政部社会福利和慈善事业促进司司长王素英在天津市 鹤童老年福利协会承办的第九届全国老人院院长论坛上介绍的。 王素英介绍说，截至 2012 年底，我国 60 岁以上老年人口已达到了 1.94 亿，占全国总人口 14.3%，到今年底我国老年人口有可能突破 2 个亿， 2025 年将突破 3 个亿，2034 年突破 4 个亿，并且我国的老龄化呈现出失 能老年人、高龄老年人、空巢老年人以及贫困老年人比例高等特点。但另 一方面，我国目前各类养老机构仅有 4.5 万家，床位数 431.3 万张。老龄 人口快速增长与养老服务设施发展缓慢，形成鲜明对比。 王素英指出，养老机构是养老服务业的重要载体，在社会养老服务体 系建设中发挥着重要的支撑作用。国务院印发的关于加快发展养老服务 业的若干意见明确提出，进一步加强社会力量参与养老服务的积极性， 支持社会力量举办养老机构。 数字表明：随着经济的快速发展，进入 21 世纪的中国已经进入了老 龄化时代。 2、我国的家庭、我国的家庭结结构构现现状状 当年，首批响应计划生育国策的公民目前已进入老年，日后也将会 有一大批人陆续进入老龄行列，从而导致我国老龄化程度加速和社会养 15 老问题突出。因此，在人口老龄化、高龄化、家庭小型化迅速发展的今天， 这种特殊的“四二一”家庭人口结构，使得空巢老年人不断增多和依靠子 女、亲属照顾的传统家庭养老方式遇到困难，给养老事业的发展形成了 巨大压力。 3、我国人口老、我国人口老龄龄化特点化特点 据全国老龄委办公室背背资料，我国正开始进入人口老龄化快速发 展期，老年人口由年均增加 311 万发展到年均增长 800 万人。伴随快速 增加的老年人口，高龄老人和失能老人也大幅增加。同时，随着第一代独 生子女家长进入老年，我国已开始进入少子老龄化的新阶段。 由全国老龄办发布的我国城市居家养老服务研究报告显示，目前 全国城市老年人空巢家庭（包括独居，下同）的比例已经达到 49.7。研 究预测，我国 80 岁以上高龄老人将以平均每年百万以上的速度增长，而 且，人口老龄化与发达国家的“先富后寿”相比，是在经济不发达的前提 下“未富先老”，“老龄化社会”的来势迅猛。 目前，我国城市空巢家庭呈迅猛增长的趋势。2002 年第五次全国人 口普查结果显示，全国 65 岁以上的单身老人户中 11.5%为空巢老人。其 中，城市中空巢家庭的老人占老人总数的 27%左右，也就是说，四分之一 以上的城市老年家庭是空巢家庭。从有关机构对地级以上大中城市的调 查显示，当前，我国老年人的空巢家庭比例已经上升到 56.1，其中独居 老人占 12.1；仅与配偶同住的占 44。专家认为，随着我国社会老龄化 的加剧，家庭空巢化成为必然趋势。预计到 2030 年，我国的空巢老人家 庭的比例可能达到 90%，届时我国老年人家庭将呈现“空巢化”。 16 空巢家庭老人既要经历个人生命周期的转型(从中年期到老年期)， 还要经历家庭周期的转型(从核心或主干家庭到空巢家庭)，如果适应不 好，很容易诱发各种身心问题，不但影响老年人的生活质量，还会给家庭 带来各种困难，从而导致一系列社会问题。因此，空巢家庭问题,不仅仅 是个别家庭的问题,而是具有广泛意义的社会、经济问题,它关系着现代化 的进程、人们的生活质量、社会和谐和安定,是影响全面实现小康社会的 一个重要因素。 二、民益街道社会福利事二、民益街道社会福利事业业市市场发场发展前景展前景 1、民益街道、民益街道辖辖区范区范围围内养老服内养老服务务机构基本情况机构基本情况 民益街道养老服务机构（设施）情况统计表 统计名称统计数量合计区办街、镇办社会办 数量11 老年大学 学员人数 15001500 数量15 15 老年学校 学员人数 4500 4500 数量19 19 老年教学点 学员人数 15000 15000 数量11 老年医院 床位数300300 数量11 建筑面积 20002000 床位数200200 独立老年 护理院 其中临终关怀床位 5050 数量11 老年 护理 院 非独立老 年护理院 床位数200200 数量11 福利公益 性养老院 床位数200200 养老 服务 机构 敬老院数量99 17 床位数300300 数量 托老所 床位数 数量 老年公寓 床位数 数量3 3 日间照料 服务机构 日托老年人数50 50 社区助老服务社 10 10 居家 养老 服务 社区居家养老服务员人数 501040 3、项目民益街道、福乐村委会老年人基本情况项目民益街道、福乐村委会老年人基本情况 民益街道民益街道现有总人口 42886 人，60 岁以上老年人 12952 人， 点总人口的 14.9%，其中城镇老年人 10659 人，占城镇人口的 16.59%，农 村老年人 2296 人，占农村人口的 10.29%。其中 60 岁64 岁的城镇老年 人 3633 人，65 岁69 岁的城镇老年人 2988 人，70 岁79 岁的城镇老 年人 3269 人，80 岁99 岁的城镇老年人 657 人。60 岁64 岁的农村老 年人 744 人，65 岁69 岁的农村老年人 2988 人，70 岁79 岁的农村老 年人 762 人，80 岁99 岁的农村老年人 211 人。 福乐村委会位于民益街道东南部，辖区面积约 3.27 平方公里，辖 6 个村民小组，总户数1390 户，总人口5399 人，老年人口数849 人。 福乐村委会老年人基本情况统计表 年龄段 人数女 残疾 人数 五保 人数 领取低 保人数 养老保 险人数 医疗保 险人数 60-79 岁 727152711727727 80-89 岁 1220322122122 100 岁以上 总计 84930849849 据统计，曲靖市老龄化比例以每年 3.3%的增长率递增。 18 以上数据显示，建设社区养老服务中心有着巨大的客源，为项目建 设运营奠定了良好的市场基础，加之市、区两级人民政府部门大力支持， 为项目运营提供了政策基础和保证。曲靖市民益街道是全国宜居城市之 一，因此，福乐村委会老年服务中心本着 “以人为本、服务完善、环境优 美、设施齐全”的建设原则，将展示较好的社会效应和环境效益。 通过对辖区范围内社会各阶层人士调查情况：对兴办社区养老服 务中心非常赞同，认为是一种社会趋势、一件大好事。特别是街道社 区老年人认为老年服务中心是未来老人的归宿。在 40 岁左右的人群 中，大多数人认为，从费用上来说，随着经济社会及老年服务业的发展， 根据老年人的不同情况，以无偿、有偿等形式，为老年人提供服务，从长 远来看，能取得较好的经济效益。 因此，建设居家养老服务中心是社会所趋，民心所向。 19 第四章第四章 建建设规设规模及主要内容模及主要内容 一、建一、建设规设规模及主要内容模及主要内容 改建全框架结构老年活动综合用房三幢。 建筑占地面积 2270 平方米，总建筑面积 3255 平方米，三层，框架 结构。楼道、走廊设置无障碍通道、防滑设施， 二、功能二、功能设设置置 1、参照同级敬老院购置标准，福乐康老年公寓设置医生诊疗室、 护土办公室、药房、清毒室、物理治疗室，并购置康复医疗设备，包 括护理、医疗及康体设备等； 2、多功能厅、会见聊天室、阅览室、社会工作室、心理咨询室、 健康评估室、棋牌室、亲情网络室、配餐室等； 3、接待室、会议室、办公室、档案室、文印室、信息财务室、培 训室、理发间等； 4、日间照料室（140 个床位）、职工宿舍、锻炼室、器械锻炼室、 图书阅览室、书画室、棋牌室等； 5、老年学校、中心办公室、老年协会办公室等。 20 第五章第五章 选选址与建址与建设设条件条件 一、建一、建设设地点地点 1、区域位置、区域位置 项目建设地址：福乐康老年公寓位于福乐村委会旁。 2、地理、地理环环境境 建设点地块场地及周围地形平坦开阔，便于规划利用，总图布置条 件好，总图建设工程量小，有利于节省建设投资。 地块处在石灰岩发育地段，根据现有的各类建筑设施多年的运行 状况观察，该建地点地质基础较好，无不良地质发育，适宜建设永久性 建筑工程。 二、二、建建设设条件条件 （ （1）自然条件）自然条件 气温：最高月均温 19.1，最低月均温 5.3，平均气温 14.1； 湿度：年平均相对湿度 75%；降雨量：年平均降雨量为 1432mm； 风向：主导风向为西南风和东南风；风速：平均为 2.6 米/秒，基本风 压为 0.3KN/m2；日照：年平均日照时数 2008 小时； 无霜期：年无霜期 为 262 天。 （ （2）政策条件）政策条件 国家在居家养老上有很好的政策及相关资金支持。 国务院民政部民发2005170 号关于支持社会力量兴办社会福 利结构的意见、全国老年办发200546 号关于加强老年人优待工 21 作的意见等纲领性文件，对项目建设提供强有力的政策支持和指 导，给项目建设带来了较好的发展机遇。 2010 年 4 月 7 日，首届（中国昆明）养生养老高层论坛在昆召开。 省民政厅厅长王树芬表示，政府要加大投资兴建国办养老机构的力度， 省级要建 1 个养老服务示范基地，全省每个州（市）和每个县（市、区）都 要拥有 1 所功能齐全、设施完善的国办养老机构。省级对州（市）级和县 级新建养老机构按地区分类实行资金补助。此外，要通过政策引导扶持， 鼓励社会力量兴建各类民办养老机构。到 2015 年末，全省城市社区和 11%以上的农村社区都要拥有一个不少于 400 平米、功能齐全的社区 居家养老服务中心。 在行政区域内，经批准和登记符合国家颁发的老年人社会福利机 构基本规范的养老机构，可按相关规定申请享受床位建设和运营补贴、 就业专项资金补助、小额担保贷款和贴息支持。 （ （3） ）场场址建址建设设条件条件 地面现状 建设用地地面平坦开阔，地面无植被和农作物。 土地的完整性 宗地内无绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割地；该宗地完整。 地下情况 宗地内无管线、地下电缆、暗渠和受保护的历史文物古迹。 土地、道路、供电、供水等条件 22 a.项目用地已经规划部门批准，符合土地利用总体规划。 b.各项目点建设用水、电可就近引入。项目启动实施的条件已基本具备。 c.垃圾处理和污水排放 每日所产生的固体垃圾由环卫人员收集后环卫车量送垃圾处理站 统一处理。污水主要是生活污水,按雨污分流的原则,污水由专管排入排 污管道。 d.通信条件 建设地块附近已有计算机网络前端、电话、电视前端,引入即可使用。 （ （4）技）技术术和管理和管理 技术方案主要为工程设计方案和工程项目管理方案两部分。在建 筑工程设计上，立足于挖掘现有的客观条件和资源，根据社区居家养老 服务中心的使用特点、使用功能、构建整体完整的物质空间结构。 对于项目管理方案，本报告根据项目特点，拟采取直线职能制的组 织机构。劳动定员预计 40 人。人员配置，关系到养老服务中心的发展。 在合理设置岗位的同时，注重对人才的培养，严格按照“以岗定人、任 人唯贤”的用人机制，加强对员工的岗位技能、观念心态、服务理念等 培训及培养工作。 （ （5）市）市场场条件条件 我国逐渐进入老龄化社会，家庭养老压力越来越大，随着生活水平 的提高，养老观念的变化，社会化养老逐渐成为一种趋势，老年服务项 目具有一定的社会福利性质，可享受政府的优惠政策。民益街道现有 23 60 岁以上老人 9.01 万人，各建设点辖区范围内还没有规范化的居家养 老服务场所，养老设施缺乏。 该项目建成后，每年为单位条件好一点的老人提供收费较低的有 偿服务，为孤寡老人及残疾人提供无偿服务。该项目能有效促进民益街 道老年公益事业发展，完善城市功能，前景良好。 （ （6）建）建设设用地用地及及资资金金 项目总用地 4.89 亩，约 3255 平方米。项目建设不涉及征地拆迁。 完全能满足新建三幢三层养老服务中心用房要求。 建设资金：由建设单位自筹解决。 （ （7）地震基本烈度）地震基本烈度 a、抗震设防烈度 根据建筑抗震设计规范（GB500112001）附录 A，曲靖市地抗震 设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第三组。 b、地震液化、软土震陷 根据临近场地地质资料：建设场地内不考虑液化、软土震陷影响。 （ （8） ）环环境保境保护护条件条件 针对本项目的运营和建设流程以及所用原材料，对项目建设期和 运营期的污染问题进行了分析并提供了相应的治理对策。本项目在建 设过程中和建成后，对其产生的污染物采取了相应的污染治理和防治 对策,对环境影响较小。 24 第六章第六章 建建设设方案方案 一、一、 设计设计概况概况 民益街道民益街道福乐康老年公寓项目建设，是大力发展社会公 益事业，宏扬“赡养老人”传统美德时代精神的要求，是民益街道未来老 年事业发展的重点和亮点，该老年服务中心规划接纳老年人总人数逐 步扩张，远期目标为 1500 人（民益街道牛街村委现有老年人 849 人）。 项目设计立足挖掘现有的客观条件和资源，体现老年服务用房的 使用特点和外观风貌。根据老年服务中心的使用特点，拓展使用功能， 并以此为依据，构建老年人活动中心的物质空间结构。在总体布局、功 能定位和建筑设计上力图展现新颖的创意和独特的风格，创造立足实 际、适度超前、时代感、个性化的老年人生活环境。 二、二、设计设计目目标标与原与原则则 根据现场条件，以及民益街道福乐村委会的实际需要，本项目的设 计目标和原则如下： 1、以整体社会效益、经济效益与环境效益三者相统一为基准点，合 理布局社区居家养老服务中心的整体空间结构，规划良好生态环境，使 之成为一个体现自身特色，环境优美宜人，既具有文化内涵，又富有时 代气息的现代社区居家养老服务中心。 2、合理布置老年服务中心各个组成部分的空间关系，协调好各新 建设施之间与原有设施的功能关系和建设力度，做到合理性和现实性 兼顾。 25 3、运用环境设计手法，合理组织和策划项目外部空间环境设计。 利用集中和分散相结合的原则，使老年服务中心的绿化环境和活动空 间组织协调，并形成独立、完整的系统，创造美观宜人、动静结合的生活 环境。 4、根据不同建筑设施的使用功能，合理地进行建筑物外型的设计 和优化，既要体现建筑的使用功能和使用特点，又要力求保证老看书服 务中心整体建筑风格的统一与协调。 三、三、设计规设计规模模 序 号 单位名称 村民小组 总人口 （人） 老年人 口（人） 床位 数(张) 受益人数 （万人） 总建筑面 积（m2） 建筑占地 面积（m2） 1民益街道福乐康老年公寓53998491400522703255 四、四、总总平面平面设计设计 1、总平面设计依据 总平面设计依据居家养老服务中心用地现状图，结合居家养老服 务中心建筑设计规范中总平面设计原则与要求进行总平面设计。 2、 、场场地概述地概述 建设点场地地形较平坦，场地日照、采光及通风条件均较好。 3、 、总总平面布置平面布置 拟建项目总体布局良好。消防车有通达和回转的道路，步行道和 绿化区满足社区居家养老服务中心交通便利、安全、安静的综合要求。 民益街道福乐康老年公寓 总平面布置如下图： 26 4、道路交通、道路交通 养老服务中心道路设计既方便车辆出入与停放，又满足消防通道 及安全疏散的要求。 5、 、绿绿化化 采用集中绿化与分散绿化结合布置，分散绿化、点缀布置；以草地 绿化为主，配小型树种及灌木，视线良好、光线充足且富有趣味性的室 外环境，宁静而舒适的空间能使老年人的心情得以放松，取得良好的效 果。 五、五、 建筑建筑设计设计 1、 、设计设计依据依据 老年人建筑设计规范JGJ12299 老年人居住建筑设计规范GBT/503402003 拟拟 建建 项项 目目 处处 村 民 小 区 村民小区 菜地 牛街至沿江 牛 街 卫 生 所 控 制 线 27 城市道路和建筑物无障碍设计规程JGJ502001 民用建筑设计通则 GB50352-2005 建筑照明设计标准GB50034-2004 建筑设计防火规范GBJ50016-2006 建筑采光设计标准GB/T50033-2001 绿色建筑评价标准GB/T50387-2006 公共建筑节能设计标准GB50189-2005 民用建筑节能设计标准JGJ26-95 其它现行设计规范、标准 2、 、设计设计内容和范内容和范围围 包括建筑和楼内公用设施。 3、方案、方案设计设计所依据的技所依据的技术术准准则则 建筑及装修依据“标准”，建筑类别，防火等级，抗震烈度，人防等 级依据相应的建筑标准。 4、 、设计说设计说明明 （1）结构形式：结构形式为框架结构。 （2）室内外装修及建筑外观材料设计。 装修材料选择坚持因地制宜、就地取材，使用简洁、大方、耐磨、 环保、节能的国产先进材料，不使用进口材料。 外墙：统一采用装饰混凝土喷涂、墙壁砖等。 室内普通装修：墙面采用水性涂料或仿瓷抹面；地面采用普通防滑 28 地砖；天棚采用水性涂料或仿瓷抹面；门窗采用塑钢门窗、钢门窗、胶合 板纤维板门等。 卫生间设置前室，配置大便器、小便斗、洗手盆、壁镜、洗污池等。 卫生间洁具采用易于清洁的卫生设备，并设置垃圾收集存放设施，机械 排风设备视需要考虑设置。 5、建筑、建筑经济经济技技术术指指标标 序号 指标名称单位建筑经济技术指标备注 养老服务中心总用地面积 亩 4.89 约 3255 m2 1 养老服务中心总建筑面积 m22270 4 建筑类别二类建筑 5 建筑安全等级二级 6 工程耐火等级二级 7 工程屋面防火等级 III 级 8 抗震设防烈度 7 度 9建筑使用年限年50 10 装修标准 普通 11 建筑层数 层 3 六、六、结结构构设计设计 1、工程概况、工程概况 根据建筑设计方案及使用要求，该养老服务中心用房采用框架结构。 建筑物的柱距、跨度、高度均按国家有关设计规范的用房功能要求 进行设计。 建筑结构使用年限按 50 年考虑，建筑安全等级为二级，抗震设防 类别为丙级，民益街道的抗震设防烈度为 7 度，属设计地震第三组，本 29 建筑按 7 度抗震设防。 2、 、设计设计依据依据 （ （1）国家）国家现现行行规规范、范、规规程程 建筑抗震设计规范（GB500112010） 建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001） 建筑抗震设防分类标准（GB50023-2008） 建筑震设计规范（GB50011-2010） 建筑结构荷载规范(GB50009-2001，2006 版) 混凝土结构设计规范(GB50010-2010) 建筑地基基础设计规范(GB500072011) 建筑桩基技术规范JGJ942008 （ （2）主要荷）主要荷载载取取值值及主要及主要设计设计数据数据 A、本工程抗震设防烈度为 7 度（0.15g），设计地震分组为第三组， 建筑场地类别为类，建筑抗震设防分类为乙类，框架抗震设计等级为 三级。建筑安全等级均为二级。基础砼结构环境类别为二类，其它砼结 构环境类别为一类。 B、本工程基础设计依据各建设点场地岩土工程勘察报告。 C、荷载取值 风荷载：基本风为 Wo=0.35kN/m2。 雪荷载：不考虑。 恒荷载标准值：砼自重按 25kN/m 3，外墙采用 240 厚普通免烧 30 砖，容重不大于 19 kN/m3，内墙采用 200 厚砼空心砖，容重不大于 15.0kN/m3。 楼面活荷载标准值： 活动屋面：2.0 kN/m2；楼梯：2.5kN/m2；上人屋面：2.0 kN/m2。 （ （3） ）结结构构设计设计 A、 、结结构方案构方案 结构体系：采用钢筋混凝土框架结构建筑。 楼屋面体系：混凝土现浇屋面。 材料：混凝土强度等级采用C25-C35，节约钢材，降低工程造价。 B、基、基础础方案方案 柱下独立基础。 七、七、给给排水排水设计设计 1、概述、概述 本工程场地外已形成给水、排水管网系统。 2、 、设计设计依据依据 （1）建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（2009 版） （2）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005 版） （3）室外排水设计规范（GB50014-2006） （4）室外给水设计规范（GB50013-2006） （5）建筑设计防火规范（GB50016-2006） （6）建筑灭火器设计规范（GB50140-2005） 31 （7）建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002） （8）国家现行有关法律及法规 3、 、给给水水 （ （1）水源）水源 该工程用水水源为福乐村委会给水管网供水，接 DN150 给水管到 项目地，供项目生活和消防用水。进水管上设水表计量。 （ （2） ）给给水水 福乐康老年公寓用水点为生活用水、卫生间冲洗用水、消防用水等。 用水量确定。用水量标准：100L/人.d；绿化用水 2L/m2.d，管网漏水 和未见水量按最高日用水量的 10%计。近期按 100 人计。 用水量表 序号项目名称 数 量床位用水量指标合计(m3) 1民益街道福乐康老年公寓 老年人口（人）849140100L/人.d14 工作人员（人）40100L/人.d4 绿化面积 不可预见水量(10%)1 合计19 B、水源、水源 水源为堡子居民委员会供水管网，并在场区内环通，给水管径需 DN150，水压不低于 0.25MPa，主管道进水口加设管道过滤器。 C、水质 符合国家现行生活饮用水水质的标准 消防用水：按室外 20L/S，为 65DL25-15（I）2，2 台（一用一备）。管 32 材采用 PPR 塑料管（PN1.25），热熔连接。 建筑物室内每层配有一定数量的灭火器。 供水设计。水源由村委会供水管网接入，水质由管网保障，进入水 压不低于 0.2Mpa。室外给水管网为生活用水、消防用水、绿化用水共用 管网，形成环状，以增加供水的可靠性，并减少二次污染的可能性。管 道采用 PPR 塑料管，配套设置球阀。 4、排水、排水 采用雨、污分流制排水。 雨水排水 暴雨量按照当地暴雨强度公式计算（设计重现期为 P=1a）。雨污分 流，雨水经建筑散水沟或雨水口收集后排到片区内的雨水管网，最后 再排至片区外的雨水管网。 雨水量：暴雨量计算按曲靖市开发区暴雨强度公式计。 暴雨强度公式 q=2411(1+0.877lgP)/(t+10.1)0.817 雨水量计算公式 Q=qF 重现期 P=2 年 径流系数=0.9 地面集水时间 t1=5 分钟，q=14.400.26L/S,d=400mm 室内设漏斗排水系统，雨水经汇集后排入室外雨水沟，室外采用雨 水口汇集排入雨水沟，然后进入雨水管道。 楼内积水、渗漏水、消防排水，经管沟收集后，排入室外雨水沟。 污水排放 33 排水量：按给水量 85估