金诚家苑住宅小区项目可行性报告.doc

金诚家苑住宅小区项目可行性报告江西金云房地产开发有限公司“金诚家苑”房地产开发项目可行性分析报告一、总 论1、项目建设背景共青城素有鄱阳湖畔明珠、京九线上的名城之称。她是一座年轻、美丽而又特别的城市。说她年轻是因为它是在1955年10月，98名上海青年志愿者揭开了共青城的神秘面纱；说她美丽是因为作为国家级生态示范区和全国工农业旅游示范点，共青城山清水秀，风景迷人，森林覆盖率达50%以上，人均绿地面积点有率30.7%。耀邦陵园，松柏苍翠；高尔夫球场绿草如茵；航天功臣阁典雅秀丽；千年甘露寺曲径通幽。野生动物园、富华山景区景点串珠成链，与庐山、柘林湖构成九江黄金旅游线路。滨湖风光、珍禽白鹤等自然景观和青年文化、湖畔美食的人文特色相互媲美，令人目不暇接，流连忘返。说她特别，这里的发展凝聚着70多位党和国家领导人的深切关怀和殷切期望，胡耀邦同志两次考察共青，并三题其名：共青社共青垦殖场共青城。共青人以及青睐共青的周边城市居民，期待有这样一个宜居宜休闲宜度假的优雅环境。特别是共青城批准成立共青城市，这为“金诚家苑”项目的开发带来不可多得的商机。2、项目概况（1）项目名称：“金诚家苑”住宅小区项目。（2）建设地点：江西省共青城甘柏油路南侧（3）投资单位：江西金云房地产开发有限公司（4）开发单位：江西金云房地产开发有限公司（5）工程概况：“金诚家苑”住宅小区项目占地6500平方米，总建筑面积19588平方米，其中多层住宅9080平方米，小高层住宅面积10508平方米，其中：门面1680平方米、车库800平方米、地下室700平方米、车库地下室没包括建筑面积。经估算，工程建筑总投资人民币3512万元，每平方米造价800元，相关税费360万元。（6）资金来源：本项目建设资金完全由江西金云房地产开发有限公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，投资利润率99.9%，利税率10.02%，税收360万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。3、可行性研究报告编制依据（1）城市居住规划设计规范；（2）住宅设计规范；（3）共青城城市规划设计规范；（4）江南设计院“金诚家苑”项目建筑设计规划方案；（5）小区地质勘探资料；（6）共青城城市建设规划局建设规划许可证；（7）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（8）建设部房地产开发项目经济评价方法。4、可行性研究报告研究范围根据“金诚家苑”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地手续及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和共青城已有一部分收较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对共青城周边县市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅型和功能标准再作进一步的市场调研，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。6、主要经济技术指标“金云家苑”项目主要经济技术指标见表31。表3-1 “金云家苑”项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米65002总建筑面积平方米19588其中：多层住宅平方米9080 小高层住宅平方米10508 商业店铺平方米16803建筑容积率2.994建筑密度%405小区绿化率%306户均面积平方米/户110.977综合售价 多层住宅元/平方米3200 小高层住宅元/平方米34008商场店铺元/位120009建设投资万元351210每平方米建设投资元80011投资利润率%99.9二、住宅市场分析与营销战略1、共青城商品房现状与市场需求共青城面积200平方公里，人口20万。区内投资环境优良、投资政策优惠、生态优势突出、旅游资源丰富。享有利用外资审批权，是江西省重要的出口创汇基地，江西省首家纺织服装生产基地，中国羽绒服装名城。近年来，已形成休闲、旅游、教育、纺织服装集群发展模式，经济实现跨越式发展，民营经济得到高速增长，2009年财政收入超叁亿元，其中民营经济财政贡献率超过60%，随着经济迅猛发展的势头，以及城市建设步伐的加快，共青房地产市场走出低谷，显现良好的发展态势，房地产市场供销两旺，2009年商品住宅平均销售价格2960元/平方米，较上年增长20%，商业店铺价格最低8000元/平方米，最高22000元/平方米，成为房地产投资的热点地区。2、“精品住宅”的市场需求及发展共青城近年来开发建设的商品住宅绝大部分是中低档楼盘，只求满足改善居住条件的基本功能，不注重人本主义的设计理念，不注重住宅形式和居住形态的和谐统一，不能体现个性化特征，不考虑环境建筑的和谐。伴随着经济的发展，教研组居民收入的提高，一大批重视高品位、高品质住宅的人群涌现。目前，有部分房地产企业已充分意识到这点，并少量着手打造符合“新城镇主义”建筑创意的高品质小区住宅，产品供不应求，远远不能满足业主需求，这是房地产发展的一个新亮点，也是共青商品住宅未来发展的必然趁势。3、金诚家苑项目市场定位金诚家苑项目市场定位是：共青首个生态景观高档商品住宅小区。金诚家苑的产品市场是根据共青市场的稀缺和需求，以及该地块有本身优势和特征，进行设置的，产品设计上本着人本主义的设计理念，以现代居家潮流趁势为蓝本，合理布局，精心调配，在保证功能完备的前提下，压缩建筑面积，并巧妙的实现四大功能分区“居寝、干湿、动静、洁污”。通过科学而富有创意的规划设计，使金诚家苑成为共青城一个具有浓郁文化特质、环境优雅别致、品质品位高尚的高档景观住宅小区，共青城市民带来全新的居住理念，为共青城增添一道亮丽的风景线。4、营销战略根据以上分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：4.1确定项目整体形象金诚家苑地段位置优越，小区整体形象根据“新城镇主义”建筑创意，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造高素质物业，开发一个具有浓郁文化特质、环境优雅别致、品质品位高尚的高档景观住宅小区。4.2“卖点”分析金诚家苑住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：（1）小区规划不是简单的绿化，而是按“新城镇主义”要概念规划建设，注重结合地形因地制宜地设置绿化，创造多层次的绿化空间。因此有突出的环境特点。此外，重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。（2）配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。（3）物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。（4）小区住宅体现以人为本理念，创造一个布局合理、功通齐备、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。4.3营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略。（1）广告宣传策略。江西金云房地产公司已经在消费者心目中建立了良好的信誉，对项目的开发销售较为有利。“金诚家苑”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。（2）促销策略。1）促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2）销售对象及销售时机。本项目销售对象是：拟更新换代商品房的消费者；收入较高或中、高收入的消费者；其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。3）促销手段。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；集团认购；有针对性（销售对象的）举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销；其他促销手段。4.4定价策略（1）价格定位1）根据共青城目前房地产屋源交易信息，同类商品销售价格见表2-1。表2-1 楼盘销售价格情况表（2010年1、2月）序号名称房屋类型区位地段最低价（元/平方米）最高价（元/平方米）1金色阳光多层住宅中心城区共青大道中段290035002邦花苑多层住宅中心城区共青大道东段310035003香榭名邸多层住宅中心城区共青大道中段298032804碧水华庭高层住宅中心城区共青大道西段278032805天湖丽都多层住宅中心城区共青大道北侧320036006华远花园小高层住宅中心城区南湖大道28003400从共青城2010年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在30003600元之间；由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。“金诚家苑”价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在30003200元之间，小高层住宅每平方米定在32003600元之间，商业店铺每平方米1200015000元。（2）价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。（3）价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售售期段浮动价；其他浮动措施。（4）定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差。定价主要突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层等购房因素的差异。三、项目选址及建设条件1、项目选址共青大道地处建设中的未来共青中心城区，环境得天独厚，今后共青城将严格控制这一地区规划，区内建设以高校教育，金融购物，休闲娱东和较高档次的住宅为主，发展为共青城的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步完善。共青大道两侧区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。“金诚家苑”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。2、建设条件2.1位置优越金诚家苑项目建设地块位于共青大道中段南侧，紧邻共青城主干道共青大道，是一块适宜营造居住氛围的地块。地块位于城中区凸起的小山丘上上，坡度平稳，四周景色一览无余，视野宽广。随着“人与自希和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，共青大道沿区是共青城主要商业和住宅区、办公区、区位优势明显，金诚家苑住宅在此处开发建设具有无可比拟的区位优势，具有极大的升值潜力。2.2交通方便共青城位于江西省北部，昌九工业走廊中部，京九铁路、昌九城际铁路、昌九高速贯通南北，交通极为便捷。共青大道是城区主干道，小区距汽车站300米，距火车站2000米，交通极为便利。2.3建设区“五通条件具备共青大道沿街有完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。供水：设施自来水管网供水。共青大道主干管预留口引入。供电：区内有现成的电网线路，电源不需重新引入。地质勘探：该地块与双桥小区、都市嘉园小区、邦花苑小区相连，相邻地块已按高层建筑做过地质勘探。通信：直接由共青城市话通信网接入场地：建设场地土地平整。2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全“金诚家苑”与共青城双桥小区、都市嘉园小区、邦花苑小区构成连片住宅区，区内商业、金额设施完备，三米田购物广场毗邻小区，附近有幼儿园、小学等初等教育园地，南昌理工学院也在该区前方相隔不足1000米，形成了良好的文化氛围。2.5土地征用情况开发土地以定政府出让方式取得共青城共青甘柏油路南侧用地6500平方米，已办理用地手续。四、建设规模及建筑方案1、建筑面积和内容根据共青城经济发展局的立项批复，金诚家苑项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积19588平方米，其中住宅建筑面积17908平方米，商业建筑面积1680平方米。多层住宅2栋，小高层住宅1栋。2、建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准性标准的规定。3、住宅户型规划根据“金诚家苑”区位环境和住宅市场需求，共计149户，初步规划为以下户型：户型户型面积(平方米)户数比例A型138.62416%B型110/1204832%C型12/1284430%D型96.63322%149100%以上户型在下一步单体设计时，还应根据（消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室（单双人间）、起居室（厅、厨房、卫生间）的使用面积满足规定的要求。4、工程项目一览表依据初步规划方案，“金诚家苑”主要工程项目见表4-4表4-4主要工程量一览表序号项目名称说明1土建工程建筑面积195881.11.21.3多层住宅小高层住宅商业店铺建筑面积9080建筑面积10508建筑面积16802给排水工程主水管、分水管、下水道3普通消防系统住宅区4变配电工程（强电）配电房变配电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通申话配线（端子接单元口）7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8闭路电视住宅区9室外工程室外绿化及部门道路场地五、项目实施进度安排 本项目计划在一年时间内建成。建设进度计划如下：2010年8月：项目建议书批复。2010年8月2010年9月：编制可行性研究报告并报批。2010年7月：报建、领取建设规划许可证。2010年12月：工程开工。2011年2月：完成投资25%，开始预售。2011年8月2011年10月：单体工程验收。2011年10月2011年12月：分项工程验收。2011年3月：正式人住。六、投资估算与资金筹措1、投资估算根据建设单位提供的“金诚家苑”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表6-1。表6-1“金诚家苑”项目投资估算 单位：万元序号项 目开发产品成本1土地费用18002前期工程费203建筑工程建成本800元/平方米19588平方米=15674公共配套设施建设费605开发间接费106管理费用207销售费用208开发期税费159其他费用1010不可预见费10合 计35122、资金筹措本项目建设资金完全由建设单位自筹，江西金云房地产开发有限公司使用自有资金3000万元作为项目资本金；按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。七、经济效益分析1、住宅销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按平均每建筑平方米售价3200元；小高层住宅按平均每建筑平方米售价3300元；商业店铺每平方米12000元。预计销售收入明细表见表7-1。表7-1 销售收入预计表 单位：元项目面积（平方米）单位售价销售收入（万元）多层住宅90803200元/平方米2900小高层住宅95083300元/平方米3137商业店铺168012000元/平方米1344合 计2026873812、税费率本报告采用的各种税费率见表7-2表7-2税费率表（%）税 费 项 目税费率计算基数预计税额营业税3%7381260万元城市维护建设税5%1909.5万元教育费附加费3%21606.5万元印花税0.3%700021万元土地增值税(住宅)0.5%600035万元土地增值税(商铺)1%280028万元合 计360万元3、盈利能力分析项目在计算期内经营收入7381万元，可获利润总额3509元，项目缴纳的经营税金为360万元。商品房投资利润率=利润总额总投资100% =35093512100%=99.9%预计利润=经营收入-经营成本-税金 =7831-3512-360=3509万元4、敏感性分析将开发产品投资、售房价格、预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投产和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。售房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测处，敏感因素的变动均不应超过基本方案6%左右的范围，否则，项目收益风险较大。八、风险分析及对策1、市场风险分析（1）从共青城目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，除了市场有效需求不足，国家产业政策导向，购房者举棋不定，等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。本项目市场定位为中