北京市房地产测评报告.doc

2013年北京房地产市场监测报告2013年北京房地产市场监测年报查看往期全文： http：/北京：2013年住宅市场交易火爆 成交价格破纪录 土地市场供需两旺 “自住型商品房”推出 势必影响后市【导读】 市场成交：2013年，北京商品住宅市场（不含保障性住房）共计成交83872套/1008.58万平方米，成交面积同比2012年回落10.28%，较2011年增长42.94%。在2012年北京商品住宅成交量创三年新高的基数下，2013年北京楼市成交量有所回落，但继续保持高位，这主要是受到需求旺盛的影响，同时，经济企稳向好、2013年上半年房地产调控政策继续保持原有力度也是促成楼市持续火爆的重要原因。十八届三中全会强调市场的决定性作用，而北京住宅市场供需矛盾突出，2014年北京房地产行业成交量有望继续保持高位。 市场价格：2013年，北京商品住宅市场（不含保障性住房）成交均价23421.64元/平方米，同比上涨12.8%，创历史新高。2013年全年来看，北京商品住宅价格（不含保障性住房）波动较大，然而始终在2万元以上：开年1月即达到高峰，自2月有所回落之后，又重新弹起，至5月成交价格高峰之后呈现波动状态，至11月再度飙升至全年最高位。价格波动与成交量走势密切相关，在成交量大的月份，通常亦是刚需项目“日光盘”频现的时间段，此时成交价格相应较低；在成交量较小的月份，成交项目多为五环以内定位高端的项目，成交价格相应走高。在供需矛盾短期无法得到彻底解决的情况下，2014年纯商品住宅的成交价格难以止升，但根据目前市场价格已然达到高峰，加上北京政府明确2014年土地供应将有七成用于保障性住房和“自住房”，预计2014年整体商品住宅价格将稳中有升。 市场供应：2013年全年，北京商品住宅（不含保障房）累计新增供应55840套/660.62万平方米，供应面积同比大幅下降31.1%，系2008年以来供应最低值，也是2011年以来连续第3年下降。供应持续不力是导致近年供需矛盾深化的一大主要原因。随着政府大力展开保障性住房建设，积极推出“自住型住房”，2014年楼市新增供应量看涨，供需矛盾有望得到一定程度的缓解。 土地市场：2013年，北京市土地供应804.1万平方米，供应面积同比骤增191.2%，继连续2年下滑之后强势反弹； 2013年11月底提前完成北京住宅用地年度计划供应。从目前市场看，2013年多数房企销售任务完成非常好，2014年拿地的积极性有可能会继续上涨。而土地资源的稀缺性将使2014年的拿地竞争更加激烈。总体而言，2013年北京土地市场的热度可能将延续到2014年。2013年北京住宅用地溢价率为33.94%，在2012年基数较大的情况下，仍有所提升，市场热度持续且有增强趋势，但较2009年及2010年的历史高位仍有差距。主要在于今年多幅地块采用限地价竞争保障房配建面积的方式竞拍，限制了高溢价地块的出现。溢价率水平高低已难完全反映土地市场竞争程度。2013年，北京住宅用地成交楼面价9670元/平方米，同比上升49.1%。土地成交价格大幅上涨，与住宅成交价格强劲上涨保持一致。1 2013年北京住宅市场运行情况1.1住宅成交及价格2013年市场成交量同比回落10.28% 依旧保持在高位 2013年，北京商品住宅市场（不含保障性住房）共计成交83872套/1008.58万平方米，成交面积同比2012年回落10.28%，较2011年增长42.94%。在2012年北京商品住宅成交量创三年新高的基数下，2013年北京楼市成交量有所回落，但继续保持高位，这主要是受到需求旺盛的影响，同时，经济企稳向好、2013年上半年房地产调控政策继续保持原有力度也是促成楼市持续火爆的重要原因。十八届三中全会强调市场的决定性作用，而北京住宅市场供需矛盾突出，2014年北京房地产行业成交量有望继续保持高位。图1：2009年-2013年北京住宅市场成交面积变化情况2013年来住宅成交价创历史新高 2013年，北京商品住宅市场（不含保障性住房）成交均价23421.64元/平方米，同比上涨12.8%，创历史新高。2013年全年来看，北京商品住宅价格（不含保障性住房）波动较大，然而始终在2万元以上：开年1月即达到高峰，自2月有所回落之后，又重新弹起，至5月成交价格高峰之后呈现波动状态，至11月再度飙升至全年最高位。价格波动与成交量走势密切相关，在成交量大的月份，通常亦是刚需项目“日光盘”频现的时间段，此时成交价格相应较低；在成交量较小的月份，成交项目多为五环以内定位高端的项目，成交价格相应走高。在供需矛盾短期无法得到彻底解决的情况下，2014年纯商品住宅的成交价格难以止升，但根据目前市场价格已然达到高峰，加上北京政府明确2014年土地供应将有七成用于保障性住房和“自住房”，预计2014年整体商品住宅价格将稳中有升。图2：2009年-2013年北京住宅市场成交均价走势1.2住宅市场销售速度库存量持续走低 出清周期略有上升 截止12月末北京住宅可售量为765.24万平方米，出清周期为8.4个月。随着2012年以来北京住宅市场的强势回暖，北京住宅存量整体处于下滑态势，一度跌破6万套。出清周期自2013年下半年以来，呈现小幅上升趋势，整体来看，依然处于正常水平以下。图3：2012年12月-2013年12月北京住宅市场库存消化情况1.3住宅细分市场成交特点成交价格以中低价位为主 高价位占据重要的一席之地 2013年全年， 16000（含）-20000元/平方米、30000（含）以上元/平方米、12000（含）-16000元/平方米价格段占比位列前三，分别为23.63%、22.55%、14.91%，这3个价格段占比合计近6成。可以看出，2013年北京商品住宅成交价格虽以中低价位更多，但不再集中，单价3万（含）以上的高价位也占了相当大的比重，与占比第一的16000（含）-20000元/平方米价格段几乎不相伯仲。这也与北京住宅市场成交价格一路高歌的走势一致。图4：2012年12月-2013年12月北京商品住宅各价格段成交面积分布 中小户型为主力 大户型占比明显扩大 2013年全年，90-160平方米面积段成交占比最大，为44.9%；其次为90平方米以下面积段，占比为25.50%；此二者占比环比几近持平，无大变动。200（含）平方米以上面积段占比环比明显扩大，占比达到20.68%，环比增加6.28个百分点。其中300平米以上占比近10%。可以看出，2013年北京商品住宅成交以160平方米以内的中小户型为主，购房主力仍为刚需；同时，大户型占比显著增加。图5：2012年12月-2013年12月北京商品住宅各面积段成交面积占比分布 通州、朝阳、房山合计占比43.6% 2013年整体来看，通州、朝阳、房山和大兴区成交占比最大，位列前四。其中通州、房山和大兴区供应楼盘以刚需产品为主，朝阳区大部分供应为改善型产品。图6：2013年北京各行政区域成交面积情况本市居民及外省个人购房比重环比均有小幅上升 购房者成分基本保持稳定 2013年，本市居民购房比重为76.44%，占比最大，环比略增；其中本市非城镇居民占比显著提升，这与郊区土地的不断开发密切相关。具体来看，1-12月，本市居民购房占比呈现抛物线趋势，在6月达到顶点；而外省个人占比在12月达到最大值。图7：2012年12月-2013年12月北京商品住宅购房者成分情况 1.4 2013年住宅销售排行1.4.1住宅销售套数排行榜刚需楼盘领跑市场，通州4盘上榜 2013年销售套数TOP10项目共成交14685套。2万元/平方米以下价位楼盘占据6席，刚需楼盘占主导优势。上榜楼盘多分布在通州、顺义等近远郊区域，其中通州区共4盘上榜。金地格林格林、鲁能7号院、华业东方玫瑰分别排名前三位。表1：2013年北京销售套数排行榜排名项目名称区域成交面积(平米)成交金额(万元)成交套数(套)成交均价(元/平方米)1金地格林格林朝阳153272290687.322029189652鲁能7号院顺义208030241440.021963116063华业东方玫瑰通州162122272115.111734167854K2玉蘭湾通州182827466939.991646255405中海九号公馆丰台157811576233.751617365146中建国际港大兴153960376637.121455244637合生滨江帝景通州134372276069.21180205458熙悦睿府房山120019144171.511126120129首开国风美仑通州88352142294.569911610510中加博悦密云7866594307.9794411989 1.4.2住宅销售金额排行榜中海九号公馆热销，排名榜首 2013年TOP10项目成交365.3亿元。中海九号公馆以57.6亿元的业绩位居榜首。该项目位于丰台区，是中海2010年打造的低密度高端项目。西山壹号院位居销售金额排行第二，年度销售51.8亿元，连续两年位居第二。K2玉蘭湾位列第三，成交金额46.7亿元。销售金额TOP10中朝阳、通州区项目均占据3席。表2：2013年北京销售金额排行榜排名项目名称区域成交面积(平米)成交金额(万元)成交套数(套)成交均价(元/平方米)1中海九号公馆丰台157811576233.751617365142西山壹号院海淀104173517809.43316497073K2玉蘭湾通州182827466939.991646255404中建国际港大兴153960376637.121455244635上林世家朝阳120610315088.69561261256远洋万和公馆朝阳53601293216.11212547037金地格林格林朝阳153272290687.322029189658合生滨江帝景通州134372276069.21180205459华业东方玫瑰通州162122272115.1117341678510葛洲坝紫郡府大兴97476268298.2573027525 1.5 住宅市场供应情况北京住宅供应量连续三年下降 2013年创新低 2013年全年，北京商品住宅（不含保障房）累计新增供应55840套/660.62万平方米，供应面积同比大幅下降31.1%，系2008年以来供应最低值，也是2011年以来连续第3年下降。供应持续不力是导致近年供需矛盾深化的一大主要原因。随着政府大力展开保障性住房建设，积极推出“自住型住房”，2014年楼市新增供应量看涨，供需矛盾有望得到一定程度的缓解。图8：2009年-2013年北京商品住宅（不含保障性住房）供应情况 2013年北京住宅市场供不应求 供需矛盾突出 2013年，北京住宅（含保障房）累计供应865.24万平方米，累计成交1209.22万平方米，整体销供比为1.4：1，市场明显供不应求，延续了2012年的供需格局。原因一方面是由于楼市新增供应连年不力；另一方面，2013年上半年房地产行业以维持原有调控政策为主，下半年推出的“京七条”对市场的影响尚未完全显现，市场需求的快速释放加剧了供不应求的局面。图9：2012年12月-2013年12月北京住宅市场销供走势2 2013年北京土地市场运行情况2.1土地供应情况2013年北京市商品住宅用地供应超标完成 为土地出让丰收之年 2013年，北京市土地供应804.1万平方米，供应面积同比骤增191.2%，继连续2年下滑之后强势反弹；2013年11月底提前完成北京住宅用地年度计划供应。从目前市场看，2013年多数房企销售任务完成非常好，2014年拿地的积极性有可能会继续上涨。而土地资源的稀缺性将使今年的拿地竞争更加激烈。总体而言，2013年北京土地市场的热度可能将延续到2014年。图10：2009年-2013年北京住宅用地推出量2013年住宅用地推出建筑面积最大 从2013年北京各性质土地推出情况来看，住宅用地全年出让82宗，商办用地出让70宗，工业用地出让92宗，其他用地2宗。住宅用地推出建筑面积最大，为1481.5万平方米，占比54.4%，其次是商办用地，推出627.9万平方米，占比23%，工业用地推出606.2万平方米，占比22.3%。图11：2013年北京各性质用地推出量图12：2013年北京各性质用地推出建面分布2.2土地成交情况2013年住宅用地成交异常火爆 同比涨幅达165% 2013年全年北京住宅用地成交75宗，建设用地面积共275.6万平方米，同比下降341.1%，规划建筑面积共730.5万平方米，同比大幅增加165%。2013年北京全年住宅用地收入为1300.09亿，同比骤增229.35%。年度地块成交主要集中在房山、朝阳、昌平等区域。图13：2009-2013年北京住宅用地成交量走势2013年住宅用地楼面均价、溢价率均有所上升 2013年北京住宅用地溢价率为33.94%，在2012年基数较大的情况下，仍有所提升，市场热度持续且有增强趋势，但较2009年及2010年的历史高位仍有差距。主要在于今年多幅地块采用限地价竞争保障房配建面积的方式竞拍，限制了高溢价地块的出现。溢价率水平高低已难完全反映土地市场竞争程度。2013年，北京住宅用地成交楼面价9670元/平方米，同比上升49.1%。土地成交价格大幅上涨，与住宅成交价格强劲上涨保持一致。图14：2009年-2013年北京住宅用地楼面均价及溢价率走势 住宅用地占比近四成 2013年北京整体土地市场规划用途中，住宅用地成交总建面为1344.4万平方米，占56%；商业/办公用地成交491万平方米，其占全市比重为21%，工业用地共成交544万平方米，占比23%。图15：2013年北京各性质用地成交建面分布2.3土地总价排行榜2013年榜单地块均高于40亿元 位居榜首的是门头沟区门头沟新城MC16-073等地块住宅混合公建、商业金融、托幼及医疗卫生用地（配建“限价商品住房”），被北京住总、北京融创和北京骏洋联合体以58.7亿竞得，楼面价为16892元/平方米。位居总价第二位的是朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地（配建限价商品住房），成交价51.4亿元，最终该地块由天津金碧投资有限公司竞得，折合楼面价24643元/平米。榜单中3宗地块由房企联合竞得，联合拿地成为各大房企规避风险的一种共识。此外，榜单前4宗地块均需配建保障性住房（限价房、公租房），恒大竞得的豆各庄地块则是北京政府拍出的第1块“自住型商品房”用地。表3：北京2013年居住类用地成交总价TOP5排名宗地名称区域规划建筑面积（）成交总价(万元)楼面地价(元/平方米)竞得方1门头沟区门头沟新城MC16-073等地块住宅混合公建、商业金融、托幼及医疗卫生用地（配建“限价商品住房”）门头沟34727258660016892北京住总、北京融创和北京骏洋联合体2朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地（配建限价商品住房）朝阳20837351350024643天津金碧投资有限公司3昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）昌平5163514700009102北京京投置地和北京市基础设施投资有限公司联合体4海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地（配建公共租赁住房）海淀32990046500014095北京市基础设施投资有限公司和北京京投置地联合体5朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地朝阳29460540400013713恒大地产2.4土地溢价排行榜2013年榜单地块溢价率均高于50% 但均未超过100% 土地成交溢价率榜首位是中国铁建竞得的海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地项目，溢价率高达89%。其他上榜地块溢价率差距不大，均在50%与65%之间。表4：北京2013年居住类用地溢价率TOP5排名宗地名称区域规划建筑面积（）溢价率竞得方1海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地项目海淀9751189%中国铁建房地产2朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地朝阳29460565%恒大地产3平谷区夏各庄镇5-01、02、03、06地块R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、R53托幼用地平谷10590453%北京弘轩鼎成房地产4顺义新城第22街区SY00-0022-6003(西区)地块R2二类居住用地顺义13000051%北京正华永恒置业和北京正华永升房地产联合体5房山区阎村镇04-0084地块R2二类居住用地房山11137550%北京天恒3 2014年北京住宅市场潜力2013年住宅市场成交高烧不退，价格一路高歌，2014年成交量价仍有上升空间 2013年全年，北京商品住宅（不含保障房）累计新增供应55840套/660.62万平方米，供应面积同比大幅下降31.1%，系2008年以来供应最低值，也是2011年以来连续第3年下降。供应持续不力是导致近年成交火爆的一大主要原因，供需矛盾深化。随着政府大力展开保障性住房建设，积极推出“自住型住房”，2014年楼市新增供应量看涨，供需矛盾有望得到一定程度的缓解。2013年，