[管理学]价值上万的商场程序制度.doc

辽源百乐广场店铺切割说明自我司收到设计院提供的标准平面图以来，我司领导多次召集商业研究中心有关专家、规划设计部设计人员和项目组成员，就百乐广场店铺切割问题召开专题会议，对店铺切割进行了反复讨论、分析和研究，并就店铺切割的有关问题多次与双龙集团姜玉轩董事长、姜平总经理、王总工程师等进行了深入的沟通和交流，并多次听取诚信顾问行的建设性意见。在综合前期辽源市场调查报告、百乐广场定位建议书及辽源市店铺发展和需求现状的前提下，我司现就百乐广场店铺切割作如下说明。一、店铺切割的指导思想百乐广场店铺切割总的指导思想是：最大限度地实现投资整体效益，提高投资回报率和投资回报速度。1、提高店铺的销售率。针对辽源市场的需求，根据辽源市的经济发展水平、居民收入水平和实际购买能力，考虑店铺面积的大小、总价等因素，从有利于销售的角度出发，进行店铺的切割，使切割出的店铺适销对路，提高销售率。2、提高产品的竞争力。进行店铺切割，充分考虑了店铺的面宽、进深比，店铺的区位、满足经营的要求等多种因素，使切割出的店铺实现层层皆旺铺，铺铺临街，能分能合，有利于经营，从而提高产品的竞争力。3、提高出房率。进行店铺切割，我司充分考虑了通道的走向、位置、长短、宽窄、公用面积大小、配套设施面积等因素，尽量控制公用面积的比例，降低公摊比，提高面积的有效使用率，提高出房率，保证百乐广场店铺面积的最大化销售。二、店铺切割的原则进行店铺切割，我司主要遵循了以下原则：1、控制公摊比例，使公摊面积比例在50%左右。2、控制面宽、进深比，面宽、进深比为1：1.51：2。3、符合本项目业态、业种及经营定位的要求。根据不同楼层、业态、业种的经营需要，考虑店铺大小、面宽进深比例、通道大小等因素，使不同楼层、业态、业种功能区内，店铺面积大小、面宽进深比有所不同。4、小面积，低总价。根据辽源市投资者的实际购买能力，切割出的店铺使用面积大部分控制在10以下，从而保证店铺的总价较低。只有这样，才能与辽源投资者的实际购买能力相吻合。三、店铺切割的依据依据一：辽源市现有店铺切割现状辽源市几个主要商场店铺面积大小及所占比例见下表： 商场面积（） 占比华泰商城集贸商城联贸大厦4620%10%10%6830%45%50%81030%25%15%1012.55%10%5%12.5155%5%5%15以上10%5%15%备 注表中面积均为铺内使用面积从辽源市店铺切割现状看，各商场的主力店铺铺内使用面积为610平方米。依据二：辽源市民购买商铺的实际能力从市场调查情况看，辽源投资者购买商铺的购买能力为：44%的人能购买总价在5万元以下的商铺，33%的人能购买总价在510万元的商铺，有10%的人能购买1015万元的商铺，6%的人能购买1520万元的商铺，6%的人能购买20万元以上的商铺。依据三：辽源市民投资商铺面积大小的实际需求在辽源市民投资商铺经营的投资者中，选择投资面积1020平方米的占66%，2030平方米的占18%，30平方米以上的占12%，10平方米以下的只占4%。依据四：参照其它市场店铺设计和销售的现状进行店铺切割，我们参照了全国大中城市，如北京东方广场、上海瑞安广场、广州天河城、长春万达购物广场、哈尔滨红博广场、大庆香榭丽购物中心等其它城市店铺设计和销售的实际情况。从其它市场店铺销售情况看，使用面积10平方米以下的店铺销售数量达到总销售数量4060%左右，1015平方米的店铺销售数量占总销售量的近50%。通过分析其它市场经济发展水平与店铺购买能力的关系，再结合辽源市经济发展水平，以此确定百乐广场店铺切割标准。四、店铺切割标准综合以上各个方面的因素，我们确定了百乐广场店铺切割的标准：（一）一层店铺切割标准1、 通道设置：主通道宽度3.2米，次通道宽度分为2.0米和2.5米两种。2、 临街门市：a、世纪步行街一侧，门市进深为12.5米，面宽5.0米左右,面积约5080平方米。b、富康路一侧，门市进深为10.5米，面宽3.55米，面积约3550平方米。3、 室内店铺面积：一层主力店铺铺内面积812.5平方米，占一层总店铺数量的60%左右，8平方米以下的店铺占25%左右，12.5平方米以上的店铺（含临街门市）占15%左右。（二）二层店铺切割标准1、 通道设置主通道宽度为3.0米，次通道宽度分为2.0米和2.5米。2、 店铺面积主力店铺铺内使用面积610平方米，占二层总店铺数量的75%左右。6平方米以下的店铺占10%左右，1012.5平方米的店铺占10%左右，12.515平方米的店铺占5%左右。（三）三层店铺切割标准1、 通道设置：主通道宽度为3.0米，次通道宽度为2.0米和2.5米。2、 店铺面积：主力店铺使用面积610平方米，占三层总店铺数量的75%左右。6平方米以下的店铺占20%左右，1012.5平方米店铺占5%左右。（四）四层店铺切割标准1、 通道设置主通道宽度为3.0米，次通道宽度为2.0米和2.5米。2、 店铺面积：主力店铺铺内使用面积46平方米，占四层总店铺数量的60%左右。68平方米店铺占30%左右，810平方米店铺占10%左右。五、店铺切割结果根据各楼层确定的店铺切割标准进行切割，各楼层切割后的店铺类型、数量、面积及配比、通道及占比的实际结果详见辽源百乐广场店铺切割面积配比统计表。六、关于公用面积分摊意见1、 楼层的消防通道、电梯间、公用设备间、通道、卫生间等在各楼层进行分摊；2、 中庭属14层共享面积，由14楼平均分摊；3、 大堂主要是高楼层晚间服务使用，为了控制公摊比例，保证得房率，大堂面积212平方米由19楼共同分摊；4、 一楼消防控制室、货梯井、客梯井，为整个大楼所共用，其面积154.2平方米由19楼共同分摊。七、特别说明1、 本项目的店铺切割图，我司既考虑到辽源市的市场需求能力，又考虑到投资方的投资收益最大化，从商业的专业角度进行店铺切割的。因而，不但有利于前期的店铺销售，也有利于后