黄山市黟县4月房地产市场研究与发展趋势报告.doc

黄山市黟县4月房地产市场研究与发展趋势报告目 录个人视点第一章 背景篇一、重要资讯二、市场概况第二章 土地篇一、土地市场动态二、2010年黟县土地成交分析第三章 住宅篇一、供求关系分析二、供应量分析三、成交量分析四、成交均价分析第四章 产品篇一、新盘数据分析第五章 政策篇一、本地金融政策二、本地保障房政策三、本地拆迁政策四、本地房管政策五、本地政府规划第六章 市场篇一、在售项目概况二、在售项目去化情况概述个人视点：宏调持续深入市场机遇与风险并存 中国房地产在经历了2009年的春天之后，自进入2010年以来，调控不断深入，从刚开始的加大保障房建设力度，到后来的银根紧缩、限购政策，以及在部分城市试行的房产税政策和作为备选方案的限价政策等等一系列措施，都对准了看似健康但却危机四伏并且疯狂的楼市，在调控之下，虽然很多地方都出现了量价齐升或一稳一升的局面，但在经历了一年多的调控之后，一线城市及部分二、三线城市开始出现大面积的降价促销活动，新盘定价亦比市场预期要低或低于同时期的市场均价。但对于四线城市（各地方的县城）来说，其就像是政策的宠儿，很多调控政策很难波及到，一方面是由于地方政府对土地财政的依赖，地方政策会给予一定照顾，另一方面也是由于四线市场巨大的刚需存在和价格波谷以及中央调控政策的“偏爱”等。对于黄山地区，特别是黟县，除了金融政策与央行一致，进行银根紧缩外，本地政府并无限购令、房产税等政策。那么在高通胀压力和投资理财盛行的时代，财富人群自然会乐于投资优质资产，再加之本地楼市的价格波谷和外地楼市的价格波峰的巨大反差，作为旅游城市，黟县自然会吸引很多的优质客户，这一点在我们项目已得到了充分的印证。另外，下面乡镇的刚需客户所占购房比例很大，同时他们所受到的调控政策的影响并不是很大等等，这些都是机会。但我们面临的风险较之以前也增大了很多，从“十二五规划”和中央的表态可以看出，本次的调控持续的时间会很长，并会根据楼市情况继续出台更严厉政策，因为现在的政策已经影响到了改善性住房需求的人群和部分投资客以及大面积物业的销售，这就要求开发商要根据市场和政策情况合理规划物业类型和产品（户型）设计以及面积配比，否则将会举步维艰。第一章 背景篇Chapter 1：Background一、 重要资讯1. 政策法规 央行近来再次上调存贷款基准利率和存款准备金利率这对降低通胀压力有一定好处，由于贷款和存款的利率上调，可以减少市面上流动资金的数量，但由于连续几月的CPI指数均高于存款利率，将钱存在银行仍是负收益，故作用不大。同时对于购买物业而贷款较多的客户来说每月还款压力会增加不少，从而会对楼市销售产生一定的影响。 首套房首付升至30%，二套房首付升至60%，三套房及外地人员停贷这会对资金实力有限的刚需和改善型住房需求产生抑制，同时也会对小部分外地投资客产生影响。 十二五规划强调加大保障房建设力度和对楼市调控力度，与地方官员政绩挂钩这会对本地市场产生一定的影响。由于黟县自身的特殊情况，保障房的大量投入一方面会对销售单价提升的可持续性产生影响，另一方面也会对各项目的销售产生影响，但影响不会太大，因为保障房的申请条件和手续都很复杂，同时品质也无法和商品房相提并论。二、 市场概况新政出台并实施了一段时间之后，全国楼市均受影响。一线城市量价齐跌或量升价跌；二三线城市价格明升暗降，促销活动较多，但亦有稳中有升的；四线城市价格大多稳中有升。第二章 土地市场Chapter II：Land market一、 土地市场动态本地有几块土地政府有意对外出让，其中属县医院地块和老汽车站地块位置最好，但由于很多原因（主要为拆迁和出让价格原因）大多数均未能达成协议，但公园首府项目西侧，翼然路南侧，翼宏路东侧，西武路北侧地块在2010年以108万每亩的价格成交，刷新黟县土地成交单价。黟县2011年供地计划：2011年度全县国有建设用地供应总量控制在67.1886公顷以内，其中公共管理与公共服务用地的供应量为7.4803公顷；工业仓储产业发展用地13.5053公顷；住宅用地供应量为11.1208公顷；商服用地的供应量为35.0822公顷。黟县2011年住宅用地供应结构如下表所示：住宅用地供应结构表 单位：公顷合计住宅用地廉租房经济适用房商品房用地11.120812.27.9208二、2010年黟县土地成交分析去年除了公园首府项目西侧地块成交外，在碧阳镇政府新址附近，亦有一地块与美国在香港上市的一家公司达成协议，用于开发疗养、休闲、养生度假类的项目，不对外销售。公园首府西侧地块初步规划为商住项目，与黟县目前在售的大多项目相似。通过以上情况分析可得：黟县土地，特别是老城区土地，因为拆迁成本高，土地出让单价很高，受老城区土地和市场行情影响，郊区的净地单价亦涨了不少。总的来说新的土地成交量平平，结合本地情况，前景并不乐观，但同时土地的成交单价较之以前有大幅提升，对日后本地房价走高趋势的预期会不断得到加强。同时，因为无新的土地成交，就意味着在未来几年将会无新的项目入市，而现有的几个项目绝大多数会在未来2年内陆续结束，那么到时候本地市场的供求关系又会发生变动，或重新回到卖方市场。备注：因黟县国土资源管理局无网站可查证上述信息，以上信息均为与同行和政府相关人员沟通并确认的信息。第三章 住宅市场Chapter III：The residential property market一、 供求关系分析黟县目前在售和在建的项目住宅总体量为656084平米，商业总体量为173115平米，黟县人口按8.5万计，人均居住面积为7.72平米，人均商业面积为2.04平米，其中人均居住面积远低于人均小康居住面积25平米，若以家庭为单位计，每户4口人，则户均居住面积为30.87平米，结合本地的人口情况（数量、结构、增长率、人口外迁）和人均收入情况等，后者计算方式较为贴切，故可判断目前市场供略大于求，为卖方市场，且市场实际情况反映亦如此。黟县各项目住宅和商业体量具体如下表所示：项目名称总建面积商业面积住房面积宇仁现代城1160003100085000江南一品城991377200027137公园首府81000300078000开元世家61000300058000阳光花园930002000073000徽府别院85000300082000山水同和22000030000190000润豪公寓23000800015000惠民家园二期51062311547947各项目总建面积所占市场份额如下图所示：二、供应量分析由于一些新项目的相继入市，黟县2011年上半年各楼盘住宅及商业拟推售面积（包含项目前期剩余房源，）将会比以往的体量要大，具体如下图所示：通过上图我们可以知道2011年上半年除现代城项目外住宅拟推售面积为82000平米，商业为35500平米，且集中在4月底至6月初这段时间。具体为：润豪公寓3月加推住宅，5月商业对外推售，山水同和第一批房源4月底开盘，徽府别院初定5月开盘后续房源，宇仁现代城初定6月初二期第一批房源开盘。各项目开盘时间相对集中，市场供应充足，竞争较为激烈。三、 成交量分析本地市场在经历了09年的旺销和10年的平稳之后，在2011年迎来了“跌宕起伏”的曲折。新年伊始，伴随着浓浓的寒意，黟县楼市的成交量亦感受到阵阵寒意，1月各项目的销售平平，到月底才有所反弹；2月由于大量回家过年人群的聚集和刚需的开始发力，市场的成交量快速回升，成交量有了大的反弹；3月延续了2月的态势，成交相对较好，但由于许多潜在客户的外出工作，使成交量相对于2月有了明显的减少；4月开始至12日，各项目销售平平，主要原因为大多项目未推出新房源，可供选择房源较少，销售量的减少为结构性减少，而非市场饱和所致（通过调查，各准备于最近开盘的项目客户都有一些认筹，具体为现代城20多套，徽府别院10多套，山水同和未具体说明，估计有20多套）。各主要项目1月至4月具体成交情况（套）如下图所示：黟县2011年1月至4月12日楼市成交量走势如下图所示：四、 成交均价分析黟县楼市的价格走势与每一个城市楼市开始的走势是一致的，由低至高，低开高走，但走的很平稳。从08年至今，涨幅并不大，扣除通胀及汇率等因素的影响，实际并未增长。其涨幅有限的主要原因还是市场供求关系与本地购买力综合影响的结果。其价格走势具体如下图所示：第四章 产品篇Chapter IV：Products一、新盘数据分析 2011年黟县新入市的楼盘有润豪公寓和山水同和。 润 豪 公 寓润豪公寓以农贸市场为主，兼带住房和临街铺面，总建面积23000平米，位于新汽车站北侧，住宅已于1月底和3月中旬开完盘，商业计划在5月开盘。 山 水 同 和山水同和总建面积220000平米，为普通商住项目，位于政务新区，共分二期开发，其中一期总建面积50000多平米，18栋楼，一期第一批初定4月底开盘。第五章 政策篇Chapter V：policy papers一、 本地金融政策自央行银根紧缩以来，黟县各商业银行都在严格执行人民银行的相关规定，如首套房、二套房首付提高，三套房停贷；存、贷款利率上调；外地户口购买住房不贷款以及契税返还政策的结束等，这些政策都会在一定程度上影响到房屋的销售量。但本地对购买90平米以下住房的客户给予契税只交总房款的1%的优惠政策，体现了对小面积住户的照顾。对于契税返还政策是否会继续延续或有其他暖市的地方政策出台，目前还不得而知。二、保障房政策黟县对于保障房（经济适用房、廉租房、安置房）的投入还是比较大的，积极响应了中央的号召和对中央的相关指示进行了落实。目前县城建好的保障房小区有惠民家园一期及二期的前半部分，二期后半部分也正在积极筹建中。除此之外，在县城东北区域和西递都有保障房小区在积极筹建中。三、本地拆迁政策自拆迁法出台之后，各地的拆迁都有了法理依据，即在不违反拆迁法的相关内容的前提条件下进行合理拆迁，从之前的行政强拆到现在的法理强拆。本地的拆迁亦遵循此种情况，但对于前期发过传票或通知的被拆迁户则按前期的市场标准给予补偿。五、 本地房管政策本地房管政策与外地大体相同，没有什么特别的地方，主要的区别可能为本地的房屋备案还处于早期的手工备案制，并未进行网上备案，这给银行对于客户所购住房为第几套房的界定带来了一定难度与漏洞。六、本地政府规划黟县地方人民政府对十二五的规划定调为“开放兴县、旅游牵动、工业支撑、农业基础、城镇突破、社会和谐”。从十二五定调可以看出，本地将继续扩大开放度，做强旅游，加强招商引资和对城镇发展的突破。但结合黟县本地情况，其将会继续以旅游与农业为主，工业很难形成规模，所以就很难吸引大量人口进行常驻，特别是外地人口，这就决定了本地楼市不会像外地市场那样房价大涨，而是会继续平稳的发展。对于交通这一块，本地报进十二五规划的高速和高铁从黟县经过的方案亦未获批，对于本地楼市本来利好的信息就此消失了。这些都决定了本地楼市将会继续不温不火的发展。第六章 市场篇 The chapter ：market articles一、在售项目概况1 宇仁现代城住宅均价：2200元。商业均价：5000元。位置：碧阳大道与西武路交叉口。多层、砖混、毛坯，学区房（黟县一中），城中心，旧城改造项目。占地113亩（75428平米），总建面11万平米，建筑密度32%，容积率1.5，绿化率35%，楼间距20多米，层高2.9米，总房源未知。房源面积以100左右为主。项目自身配套设施：宇仁现代城配备3.1万多平方米的现代时尚商业街区、1500平米幼儿园、休闲活动广场、棋奕广场、儿童游戏区为全家人提供悠闲自在的享受空间。 项目计划分2期开发，其中一期分三次销售。城中央稀有5+1现代花园洋房社区。徽派建筑风格。开发商：黟县宇仁建设投资有限公司。物业公司：黄山宇仁物业管理公司2 江南一品城住宅均价：2000元，最低9.8折优惠，房源面积96平米左右。商业均价：5000元，面积70平米180平米。位置：翼然路。多层、框架、毛坯，地处新区。占地111511.4平米，总建面99136.37平米，建筑密度32%，容积率1.12，绿化率30%，楼间距20米左右，层高2.9米，总房源未知。项目自身配套设施：以市民主题休闲广场为中心,旅游商贸城为主体,包括规划中的黟县首席约5000平方米城市文化广场、旅游商贸城、经济型酒店、大型现代化超市、两条步行特色内街、沿街商铺以及少量配套住宅！项目规划分三期开发,其中一期开发面积约4.6万平米。开发商：黄山市众兴房地产开发有限公司。物业：黟县金龙物业。3润豪公寓住宅均价：2200元，在售一期A座、C座，面积80-120平方米，位置：城南新区黟县汽车站正后方（东临天方茶城、南接汽车站、西面青年旅舍及速8酒店，北为公园首府居住小区及规划商业步行街），项目占地面积为6670m2，总建筑面积约为2.2万m2，其中一、二层为农贸市场，三至六层为住宅，由约80-120m2左右的紧凑户型组成，2房、3房可供您选择，总户数为96户。配套设施：小区有着黟县较好的交通配套、医疗配套、教育配套及休闲文体活动中心集中打造的四位一体式的城市生活圈，坐享黟县城南新区核心地段。4公园首府多层住宅均价：2050元（90、120、130平米不等），3、4楼价格一般在2200元，联排别墅220、310平米，总价47万元起售，价格一般在2200元2600元，9.8折优惠。商业价格：西武路4000多，翼然路6000多元每平米。位置：黟县翼然路与柯村路交汇处，学区房（黟县中学）。徽派建筑风格。新概念多层、联合别院、合院别墅，毛坯、砖混。占地90000平米，总建面81000平米，建筑密度未知，容积率1.11，绿化率41%，楼间距多层20米、排屋14米，层高2.85米，总房源未知。自身配套设施：公园首府商业街，一万余平米院落商业街区，饰以新现代徽派高雅，是为中央公园匹配的生活现场，在旅游汽车站、黄士陵公园、黟县医院的建成，将产生巨大商机。公园首府在社区东面主入口引入一条通廊型景观水道，廊桥、栈道、观景平台、竹树阵，亭台水榭等小品构成一幅情趣横生、自然清幽的山水林图。原创多重院落空间系统，地下生态院落、地上空中院落、空中阳光花园、中央庭院构成立体院落空间，高低错落、意趣横生。开发商：黄山瑞祺房地产开发有限公司。代理商：上海楷硕。物业公司：黟县方圆物业5阳光花园多层住宅均价：2400元，1F、2F、3F、4F价格一般在2450元左右，一期