王左旗台阁牧镇聚龙湾商住小区可行性研究报告.docVIP

目录第一章 总论1第一节概述:1第二节研究工作的依据与范围2第三节 推荐方案与结论4第二章市场现状及需求预测9第一节 市场现状9第二节 需求预测12第三章 场址选择与建设条件13第一节 场址现状.13第二节场址条件14第四章总体规划方案19第一节 总体规划方案19第二节 建筑方案21第三节 结构方案29第四节 采暖通风31第五节 给水排水33第六节 电气36第七节 通讯网络系统40第八节智能化技术及信息管理系统40第九节火灾自动报警和联动控制系统41第五章 节能节水措施43第一节概述43第二节 节能措施44第六章 环境影响评价48第一节项目采用的环境保护标准48第二节建设地点环境现状48第三节工程施工期的环境影响及措施48第四节项同运行对环境的影响及治理措施49第五节绿化50第六节 环境保护投资第七节工程环境保护效益50第七章 劳动安全卫生消防52第.一节 安全卫生52第二节危害因素及采取的主要措施53第三节 消防设施54第八章组织机构与人力资源配置57第一节 组织结构57第二节人力资源配置57第三节项目管理57第九章项目招投标58第十章 项目实施进度建议60第一节项目实施计划60第二节具体实施进度60第十一章投资估算与资金筹措61第一节投资估算61第二节 资金筹措及使用计划64第十二章财务评价：65第一节经济基础数据65第二节项目财务评价66第三节 不确定性分析68第四节综合评价70附件：1、可行性研究报告委托书2、基本报表1一基本报表243、总平面布置图第一章总论第一节 概述一、项目名称聚龙湾商住小区建设工程（四期）二、项目承办单位内蒙古新开元房地产幵发有限责任公司三、项目拟建地点呼和浩特土左旗台阁牧镇呼包公路南（522公里处）四、项目可行性研究报告编制单位单位名称：内蒙古轻化工业设计院有限责任公司 工程咨询证书编号：五、项目承办单位概况内蒙古新开元房地产开发有限责任公司聚龙湾商住小区建 设工程是由内蒙古新开元房地产开发有限责任公司投资开发的。 内蒙古新开元房地产开发有限责任公司成立于2001年12月10 日，位于呼和浩特市赛罕区兴安南路（林科院西墙），注册资本 2000万元人民币，现有工程技术人员及管理人员68人。由于聚龙湾商住小区的地理位置位于呼和浩特土左旗台阁牧镇呼包公路南（522公里处），道路交通便利，设施齐全，环境优美，是理想的居住和生活环境。第二节研究工作的依据与范围一、研究工作的依据1、中华人民共和国建筑法；2、国家发改委批准颁发的投资项目可行性研究指南；3、国家有关技术规范和标准；4、国家建设部房地产开发项目经济评价办法；5、呼和浩特城市建设管理办法；6、呼和浩特城市建设规划；7、呼和浩特城市建设控制性详细规划；8、新开元房地产可行性研究委托任务书；9、建设单位提供的基础资料；10、国家有关的税法条例和当地先行价格标准及相关优惠政策；11、国家发改委和建设部颁发的建设项目经济评价方法 与参数。1、认真贯彻执行国家有关法律、法规和标准，在呼和浩特总体规划指导下，充分结合本地区的自然条件和实际情况，因地制宜、科学合理的提出设计方案；2、充分利用土地，结合现有资源、设备，发挥利用市政管网作用，合理使用资金，提高投资效益；3、建筑造型兼顾当地建筑物及环境特色，力求统一美观。总体布局充分考虑人文及生态环境，科学布置各建构筑物，合理安排绿地布置;4、认真贯彻执彳于国家经济建设中心的总方针及产业政策，严格遵守各项法规及设计规范，并遵守必要的基本建设程序；5、尽量采用效率高、.低能耗的先进设备。在经济合理的情况下采用新产品、新技术，尽量提高整体系统的智能化；6、认真贯彻国家环境保护法，搞好三废治理，消除生产中废气、废水、固体废弃物对当地环境造成的危害，做到三废治理 与工程建设同步进行；7、严格执行国家对劳动安全、卫生、劳动保护、消防工作的各项法规和法令，有关上述措施的建设必须做到与工程项目建 设同步进行。三、研究工作的范围1、研究内容本可行性研究报告是在建设单位提供的有关基础资料的基 础上，针对项目在技术上和经济上的可行性和合理性进行了较全 面的研究。2、可行性研究范围本项目可行性研究报告的研究范围包括：商业楼及住宅楼的建筑结构设计及配套的公用工程设施，重点从市场、工程技术和经济上的可行性、合理性进行分析论证，其主要内容有：(1) 市场需求及发展趋势分析；(2) 总体规划及总平面布置；(3) 建筑设计方案；(5) 主要设备选型；(6) 提出环境保护、劳动安全卫生及消防措施；(7) 制定项目实施进度计划；(8) 对项目投入资金进行估算，并制定筹资计划。 第三节推荐方案与结论一、建设内容和规模1、总用地面积:66309平方米;2、总建筑面积：189700平方米；二、辅助生产设施的设计供电、供水、排污由市政统一解决。本项目拟建在内蒙古呼和浩特土左旗台阁牧镇呼包公路南(522公里处），该宗地南挨天宇房地产开发公司待开发楼盘、北靠110国道、东邻宽城小区、西依待建的霍寨沟景观河。水、电等配套设施齐全，排污方便，交通运输便利。三、环境保护本项目建在内蒙古呼和浩特市金jI丨开发区，污水量经处理后达标排放，因此本项目对环境不造成污染。四、消防规划区内道路作为消防通道，房内外设置专用消防水管和消火栓，重点部位按照消防要求配置灭火器。五、绿化在周围房前屋后、河畔、路边和小区的空地要植树种草绿化，按规划要求绿化面积不小于场区面积的30%。六、项目总进度 项目总进度为1. 5年。七、研究结论1、该项目选址合理，各项建设条件好，办公生活条件便利;2、顺应呼和浩特市城区发展的新要求，也使金川开发区增 添了新的壳点。3、经济效益显著，抗风险能力强本项目在目前市场行情下，总成本费用2964万元，销售收 入9484. 8万元，税后利润903. 16万元，投资利润率为40. 68%。 从敏感度分析来看，本项目风险性较大。但本项目有回迁安置户， 从经济角度是可以接受的。八、建议1、在项目开工建设前，必须认真做好各项前期准备工作， 以确保建设项目的顺利实施；2、严格控制工程造价和开发成本；3、抓紧资金的落实和用地批复落实。九、本工程主要技术指标表序号项目名称单位数量备注1总阳地面积m2663092建筑物卩丨地面积m2233023总建筑面积m21897003.1一期建筑面积m232518.74另册3.1.1六层住宅建m面积m232518.743.2二期建筑面积m230582.93另册3.2.1六层建筑面积m230582.933.2.2车痄、物业m230003.3.1二期建筑面积m228729.48另册3.3.2高层建筑面积m228729.483.4.1四期建筑面积m229996.75本项目3.4.2高层建筑面积m229996.754.1地上停车位辆10505居住户数户17946居住人数人53827技术指标7.1建筑密度%357.2容积率2.527.3绿地率%30十、本工程主要经济指标表序号项目名称计量单位基本方案备注1征地拆迁补偿费力元0.001.1征地费单价元/m20.001.2征地费单价万元/亩0.001.3征地费卩1比例%0.002项H总成本费用万元2964.003资金筹措万元2964.003.1资本金万元1799.003.2借款万元500.003.3销雋收入万元9484.83.4租赁收入万元0.003.5其它来源万元0.004经营总收入万元9484.84.1销饵收入万元9484.84.2租赁收入万元0.005利润总额万元1299.226所得税万元301.057税后利润万元903.16税前全投资财务内部收益率%50.400全投资财务净现值 (Ic=12%)万元745.000全投资静态冋收期年2.350全投资动态冋收期年2.480全投资投资利润率%40.62税后全投资财务内部收益率%39.500全投资财务净现值 (Ic=12%)万元535.000全投资静态冋收期年2.440全投资动态冋收期年2.590全投资投资利润率%30.47税前资本金财务内部收益率%165.600资本金财务净现值 (Ic=12%)万元1081.000资本金静态冋收期年2.070资本金动态冋收期年2.110资本金投资利润率%65.71税后资本金财务内部收益率%124.200资本金财务净现值 (Ic=12%)万元872.000资本金静态冋收期年2.160资本金动态冋收期年2.210资本金投资利润率%50.78第二章市场现状及需求预测第一节市场现状一、内蒙古自治区概况内蒙古自治区成立于1947年5月1日，是我国最早的民族 自治区。内蒙古疆域辽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东 西婉蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8个省区与之毗 邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边境线逾4200公里。全区 总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3%，居各省市 区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县(市、区），1553 个乡镇，13960个行政村。其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。内蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地区。高原、平原、 山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗 棋布，数以千计。自治区耕地面积531万公顷，人均0. 24公顷， 居全国首位。森林总面积1406.6万公顷，居全国第二位；森林 覆盖率达13.8%，高于全国平均水平。同时，内蒙古还拥有丰 富的矿产资源和旅游资源。内蒙古是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。全区共有 蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、 食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿 酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工 业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电 力、森工、食品等是内蒙古工业的支柱产业。二、项目投资环境分析内蒙古自治区2000年的产业结构分布为：第一产业占25%，第二产业40%，第三产业占35%。聚龙湾商住小区位于内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区。1)呼和浩特是内蒙古自治区首府，是全区政治、经济和文化 中心。全市土地总面积1. 7万平方公里，其中城区规划面积2054 平方公里，建成区面积120平方公里，辖一旗、四县、四区和一 个国家级开发区。全市常住人口 257. 9万，市区人口 140多万， 是一个蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克等36个民族聚居的城 市。呼和浩特地处环渤海经济圈的西部，地理位置优越，东距首 都北京521公里，北距二连浩特内陆口岸490公里，西至草原钢 城包头150公里，西南480公里是鄂尔多斯天然气田。周边500 公里范围内人口在百万以上的城市有10座，呼和浩特所处的区 域是内蒙古自治区人口最密集、交通最便利、工业最发达、市场 容量最大、购买力最强的黄金地带。呼和浩特是我国北方重要的商贸中心和向北开放的前沿阵 地，是我国陆上、空中通往蒙古国、俄罗斯及东欧诸国的重要桥 梁，是我国发展与上述地区经贸往来的主要依托。呼和浩特是西 部省会城市距北京最近的城市，京包铁路、京包高速公路、110 国道、209国道横贯全市，成为沟通北京、通往大西北的主要通 道。呼和浩特以沿线城市、中心城市、资源富集地区的三大优势 占据了西部发展的有利地位。同时还是内蒙古中西部地区辐射冀、晋、陕部分地区、面向全国和世界市场的重要商业流通中心。4!2)本项目建设地位于金川区，该区位于内蒙古中部土默川平 原土左旗东部，距呼和浩特市区11公里。东连呼和浩特出口贸 易加工区，西接土左旗农业综合开发示范园区，南邻京包铁赂， 北至呼包高速公路，规划面积18平方公里，交通十分便利。开 发区规划区域内地势平坦，多为荒滩旱地，建设成本低，发展空 间大。是呼和浩特市“西连”发展战略的中心地带。2001年， 由内蒙古城市规划市政设计研究院对该区进行了科学规划。规划 将该区分为五个功能区：工业区、科研区、综合服务区、出口产 品加工区、生活区。目前，该区已经形成了以乳品、生物工程、 电力、电子产品、建材、机械、化工、高新技术为主导产业并建 有大学城的现代化工业园区。金川遠交通干线密集，110国道、呼包高速公路以及京包铁 路横穿开发区境内，交通便利。水资源丰富，区域内自然生态环 境良好。为形成全方位开放的新格局创造了条件。2002年以来， 金川区以基础设施建设和招商引资为突破口。在高起点、高标准 开工建设以道路、给排水、供电、供暖(汽）、通讯为主的基础设 施的同时，把招商引资工作作为重点和中心，边引进项目边进行 建设，走滚动幵发的道路。呼和浩特金川区开发建设至今，己基本实现“六通一平”， 吸引包括世界500强之SCA集团在内的50余家中外企业成 功入驻，先后引进国内外投资60多亿元。迅捷的发展，使开发 区成为中国西部经济一道亮丽的风景线。第二节需求预测按照城市规划和金川区的发展建设规划聚龙湾商住小区的 土地已列入了规划范围。目前多数居民的居住条件还很差，有待 于尽快得到改善和提高。随着居民生活水平的提高，多数居民要 求改善居住环境，但就目前呼市房地产现状来看，呼和浩特市土 左旗的房地产投资呈逐年高速增长趋势。住宅的价格普遍偏高， 超过了居民的实际购买力，本项目建设的目标针对多数普通城镇 居民，解决购房难的问题，因此本项目的开发建设势在必得，造 福一方。第三章场址选择与建设条件第一节场址现状一、地点与地理位置1)呼和浩特是内蒙古自治区首府，是全区政治、经济和文化中心。全市土地总面积1. 7万平方公里，其中城区规划面积 2054平方公里，建成区120平方公里，辖一旗、四县、四区和 一个国家级开发区。全市常住人口 257. 9万，市区人口 140多 万，是一个蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克等36个民族聚居 的城市。呼和浩特地处环渤海经济圈的西部，地理位置优越，东距首 都北京521公里，北距二连浩特内陆口岸490公里，西至草原钢 城包头150公里，西南480公里是鄂尔多斯天然气田。周边500 公里范围内人口在百万以上的城市有10座，呼和浩特所处的区 域是内蒙古自治区人口最密集、交通最便利、工业最发达、市场 容量最大、购买力最强的黄金地带。呼和浩特是我国北方重要的商贸中心和向北开放的前沿阵 地，是我国陆上、空中通往蒙古国、俄罗斯及东欧诸国的重要桥 梁，是我国发展与上述地区经贸往来的主要依托。呼和浩特是西 部省会城市距北京最近的城市，京包铁路、京包高速公路、110 国道、209国道横贯全市，成为沟通北京、通往大西北的主要通 道。呼和浩特以沿线城市、中心城市、资源富集地区的三大优势 占据/西部发展的有利地位。同时还是内蒙古中西部地区辐射冀、晋、陕部分地区、面向全国和世界市场的重要商业流通中心。该项目拟建于内蒙古呼和浩特金川开发区内，占地面积 66309 nf，东邻宽城小区，南挨天宇开发公司待建楼盘，西依待 建霍寨沟景观河，北靠110国道，场区地形平坦，交通方便。本项目拟建场址位于内蒙古自治区金川经济技术开发区。目前该地块未进行开发、利用，且本项目属新建项目，所有 建、构筑物均为新建。项目总用地面积为665309平方米。第二节场址条件一、地形地貌1) 地理位置土默特左旗地处内蒙古自治区中部、大青山南麓富饶的土默 川平原上，地理坐标为北纬40 2640。56，东经110 47 1111 48。东临呼和浩特市市区，西与包头市土默特右旗毗 邻，南连和林格尔县和托克托县，北依大青山与武川县接壤。辖 区总面积2712平方公里，辖5镇11乡，321个行政村，456个 自然村。察素齐镇是旗人民政府所在地，东距呼和浩特市48公 里，西距包头市98公里。2) 地形地貌土左旗位于阴山南麓与黄河北岸之间，北有大青山天然屏 障，东南则被蛮汉山环抱，形成一个冲击湖积盆地。境内三面环 山，一面开口，呈凝箕形状，地势东北高，西南低，坡度在3%。 一 5%。之间。1) 工程地质土左旗地处内蒙古高原，地貌类型基本上可分为山地和平原 两部分。北部大青山区总面积为1007. 57平方公里，海拔为1300 2200多米，地貌为剥蚀中、低山和不明显的丘陵过渡带，地 形属中低山；山前是土默川平原的一部分，总面积为1H2.3平 方公里，海拔为10001100米之间，地势总趋势东高西低、北 高南低，东南部为风蚀沙化区。土石山区、平原区、风沙区分别 占37. 15%、48.17%、14.68%。年降水量逐渐减少，平均气温 逐渐升高。2) 水文地质土左旗水资源可分为地表水和地下水两部分。地表水资源主 要由沿山各沟以及大、小黑河、什拉乌素河和黄河等水组成。这 些河流均为季节性河流，并多受上游用水控制。年降水总量为1. 112亿立方米。地下水资源总量达2. 2亿立方米。可开采量1. 8 亿立方米。按含水层的水力特征和埋藏情况，可分为两个含水层 组，即不自流的浅层和能自流的深层水，浅水层包括山前潜水和 浅层承压水，主要靠降水、山前地潜流和市区地下水补给，分布 于全旗。据近代资料记载，在呼和浩特地区没有发生过大的地震。据 我国地震动参数区域图表明，本地区的抗震设防烈度为八度， 设Vr跑篇分银总一绍o设计基本地震加速度值为o. 20g。所以，續mvv-酬进m震设if o该工程场地土类型为中硬场地土，建筑场地类别属II类。三、自然条件土默特左旗深居内陆，远离海洋，为干旱、半干旱温带大陆 性气候，冬季长而寒冷，夏季短而炎热，寒暑变化剧烈，降雨量 少，蒸发量大，气候干燥、无霜期短。1) 气温全旗年平均气温为7. 20C,最冷为一月，平均气温为一 11. 3 C；极端最底气温为-35. 6C (1971年1月21日）；最熟为七月， 平均气温为22.8C;极端最高气温为39. 3C(1961年6月10 日）。彡0C的平均日数为243天，期间积温3403C;彡10C的 平均日数为157天，期间积温2917C。无霜期平均133天，终 霜日一般在5月13日，初霜日一般在9月23日，最大冻结度为 1.31 米。2) 降水年平均降水量为379.4毫米，全年降水日约为50天，春季 平均降水量在48. 7毫米，夏季为247. 5毫米，秋季为67. 8毫米， 冬季为15. 4毫米。蒸发量平均为1851. 7毫米，蒸发量大于降水 量，约是降水量的5倍。3) 日照与辐射量本地区日照时间较长，年日照总时数2952. 1小时(约为123 天）。年总辐射量为133. 82千卡/厘米2，月平均辐射量为16. 36 千卡/厘米2，其中4一9月份占85. 39%。年辐射量最高是5月本地区四季分明，春季3月1日一 5月31日，92天；夏季 6月1日一8月31日，为92天；秋季9月1日一 10月31日，o份为61天；冬季11月1日一 2月28日，为120天。四、交通条件呼和浩特市是内蒙古自治区主要的交通枢纽，京包铁路、丹 拉高速公路、110国道、209国道横贯全市，己形成由铁路、公 路、航空配套组成的立体交通网络。1) 航空.该项目建设地距呼和浩特白塔机场约20公里，距包头机场 约17公里。2) 铁路该项目建设地距呼和浩特车站约13公里，距新建的呼和浩 特东站约18公里。3) 公路该项目建设地北侧为110国道、南侧、西侧均与开发区规划 路相邻，交通十分便利。五、城市基础设施条件呼和浩特市作为内蒙古自治区首府所在地，是全市政治、经 济和文化中心，城市基础设施以及城市功能日益完善，极有利于 发挥中心城市的集聚效应。本项目位于呼和浩特金川经济技术开 发区，基础设施实现了 “六通一平”。随着城市道路改造、污水 治理、广场建设、给水扩建、园林绿化等一系列重大工程的实施，邮电通讯、金融服务、文化娱乐、餐饮服务、科教文化等现代服 务业的发展，将以及交通运输为全市集聚资源和承接产业创造良 好的软硬环境。六、其它建设条件1) 道路道路设计采用城市型道路，路面结构为混凝土结构。场区主 干道宽9m，次干道宽6m，转弯半径不小于12m。2) 供电本项目所需电力由呼和浩特金川经济技术开发区10千伏变 电所变电站供给，可满足供电需求。3) 供水本项目所需用水由呼和浩特市市政给水管网供给，可满足用 水需求。4) 排水本项目排水体制为雨污分流制，雨水自然排出，污水直接排 入粪池中，经沉淀后排入市政排水管网。5) 电讯本项目建设区域属呼和浩特市回民区市话服务范围，电话交 换方式为数字程控式，区域内目前的装机容量完全可以满足正常 经营、生活需要。6) 工程建设中的建材供应可于本地区及周边地区购置。工程 完工后的基础设施衔接增容容易解决。16第四章总体规划方案第一节总体规划方案一、项目定位本项目为聚龙湾商住小区建设工程。区域功能主要为住宅房和配套公共设施以及沿街商业。1、划建筑及各功能建筑比例由于当地市场的具体情况，考虑当地居民的消费需求，本项 目以高层住宅为主，周边临街以公建和商业建筑为主，合理布置， 提高容积率，高层建筑面积约占总建筑面积的70%，公共建筑面 积占20%。2、基本户型及面积目前呼市市较好的房型面积在80100平方米和120130 平方米两个区间内；二室房的市场需求度略高于三室房。本项目 建议基本与市场需求相吻合；考虑到本项目主要定位于普通居民 的思路，房型面积略向小房型倾斜，大户型面积的数量略少一些。3、客户定位通过对周边楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客 户定位如下：客户以金川开发区周边居民为主，工薪一族或小业主，以在 金川开发区工作的外地人为辅；客户年龄跨度较大，25-50岁的为主力范围；客户的家庭结构以二代同住为主，房型要求为两房和三房； 客户接受的主力总价在25万-40万左右；房屋单户面积需求在85一120 m2之间居多;4、价格定位本项目米用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比 较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相 对于市场在售项目的参考价格。本项目多层住宅部分的市场参考价在3200元/平方米左右， 公建部分的价格分别为4000元/平方米。小区周边的居民居住环境目前尚处于低水平发展态势，本项 目要营造一个全新概念和形象。在规划建筑设计上首先要一反目 前的传统形象，引入一些先进的规划理念。要做到以下几点：1、总体规划上要回避大中庭围合规划，以多个互相区别又 相互联系的组团为主题进行设计，以条状的景观带取代块状景观 带，尽量满足均好性原则；小区内部景观丰富，水景、树景、小 品相互独立又紧密联系，延续金川区的自然生态、文化主题、运 用绿色配以水景设计，使小区内部环境更加统一融洽，与大自然 浑然成一体。2、以点、板结合的方式，弧形围合的状态，一反兵营式规 划，营造活泼的社区建筑布局；借助110国道的交通优势，在小 区外围布置商业建筑，充分挖掘地块的商业性能，放大了小区在 该区域的中心位置，整体上也使小区的价值得到了提升。3、小区的主入口在西侧。小区的交通系统由一条主环路与 每组块住宅间路相连。小区景观由三条景观轴贯穿整个地块，并18在局部设计组团式#观花园，保证每户均可观景。4、小区内车位全部为地上停车位，将车位布置在楼宇间， 就近停车，让住户体会到私家车位的归属感。5、主要技术指标 用地面积：66309 m2;总建筑面积:189700 m2；其中：高层住宅：107600.48 m2;多层住宅:61995. 42 m2；绿地面积:40243.5 m2；容积率：2.53%建筑密度：37.0%绿地率：30%6、具体住宅、商业规划(本项目）本项目将以住宅为主，商业为辅。小区内布置多层住宅，临 街布置公共和商业建筑，满足日照及间距要求。考虑硬质铺地路 面和商业停车广场布置。本项目建筑面积为189700 m%其中六层住宅面积61995. 42 m2，二层商业楼面积为20104. 1 m2。本项目建筑平面位置位于小区的东部。第二节建筑方案一、建筑造型与布局本项目建设工程有商业、住宅、停车场、绿地及配套公建等。 住宅保证功能齐全、完善、使用方便、安全可靠、经济合理、尽家具的实际尺寸及使用者对活动空间和视觉感受的需求。在建筑平面设计中须使空间功能满足各项生活需求，不可一 味依赖室内装修设计。A、相邻的两户的户门之间应有一定的距离。B、入户门口要为衣帽鞋柜及玄关装饰留出适宜位置及尺寸 的角位空间。C、客厅要安排足够的墙面安置成组沙发、电视机位。D、兼有餐厅功能的客厅要使会客及进餐两项功能均有不受 交通干扰的独立完整的空间。E、厨房应接近入户门口，并与餐厅或餐厅空间联系方便， 厨房内除洗、切、烧等坎事流程功能外应安排冰箱位置，应附设 服务阳台。F、不设更衣室的卧室内要有适宜的衣柜位置。G、更衣室要与主卧室有密切的联系，也可是主卧的一部分， 在主卧室中作出示意性空间。H、主卫生间的门位不应直接开向主卧室的卧具位置。I、次卫生间内的淋浴位的尺寸应足够放置沐浴箱，次卫内 或附近需隔出单独的洗衣机位。J、大户型中的主卧室应能放置较大尺寸的卧具。K、大户型中定义为书房的次卧室要与厨房、客厅、餐厅等 房间有一定的距离，以保证安静。L、须在适宜的位置安置贮藏空间，.当在大户型中贮藏空间同时有可能是工人房时，要考虑房间的位置靠近服务区，房间尺 20房间尺寸可以容纳单人床。M、主要为晾晒衣物而设置的阳台不应设于客厅位置。(3)户型设计A、小三居：建筑面积约120平方米 使用面积约100平方米其中：客厅：成L形布局的一组沙发(三人+单人)并茶几、 电视柜长度够放置家庭影院）、陈列柜(酒柜）、六人餐台、椅、 玄关空间的衣帽柜、鞋柜。厨房：冰箱、有足够长度的操作台、洗菜池、洗碗池分设、 四眼灶、消毒碗柜、微波炉。主卧室：双人床(2M*1. 5M)、衣柜、床头柜、电视柜、梳妆台。主卫生间：洗面台、恭桶、较大尺寸的浴缸、洗涤化妆用品 架柜。儿童房：单人床、床头柜、衣柜、玩具柜、写字桌。书房：书柜、写字台、双人沙发、电脑桌、茶几。次卫生间：洗面台、恭桶、沐浴箱、及相对独立的洗衣机位 (房）、洗涤化妆用品架柜。阳台：晒台及可放置早餐桌椅的服务阳台（厨房外）B、两居：建筑面积约90平方米 使用面积约70平方米其中：客厅：成L形布局的一组沙发(三人+单人)并茶几、电视柜(长度够放置家庭影院）、四人餐台、椅、玄关空间的衣帽 柜、鞋柜。厨房：冰箱、有足够长度的操作台、洗菜池、洗碗池分设、 两眼灶。主卧室：双人床(2M*1.5M)、衣柜、床头柜、电视柜、梳妆台。主卫生间：洗面台、恭桶、较大尺寸的浴缸、洗涤化妆用品 架柜。次卧室的空间尺寸应满足在以下功能中空间较大的一项。 儿童房：单人床、床头柜、衣柜、玩具柜、写字桌。书房：书柜、写字台、双人沙发、电脑桌、茶几。次卫生间：洗面台、恭桶、沐浴箱、洗涤化妆用品架柜及相 对独立的洗衣机位(房）。阳台：晒台及服务阳台。(4)门窗设计要点：A、入户门应为双扇门。B、所有居室的门的开启方向应使房间的空间使用效最高。C、所有的窗扇设计应考虑高层住宅擦窗时的安全问题，可 开启的窗应能转入室内，不可开启的窗扇宽度要使人在两边能够 到中间部位或在一边能够到另一边。D、客厅及阳面均为落地窗，并在窗下留40cm左右的窗下墙， 可以加宽窗台，下面设置散热器，北侧窗均在窗下留80cm左右 的窗下墙。E、厨房、卫生间、更衣间、贮藏间的门下部应设置百叶。F、通往阳台的居i及厨房应设置落地推拉或折叠门窗(保障 门窗内外的空间的使用效率）。G、定义为书房的房间必须有良好的通风采光条件。H、定义为儿童房的小卧室应考虑将可开启的窗扇设置在上 部，以保障安全；另可在部走道的内墙设置玻璃隔断，方便家长 监护。(5)各使用空间的设备要求：A、除厨房、卫生间以外的所有居室均应设置合理的空调机 位，与立面设计结合考虑室外机的隐蔽问题，考虑冷凝水排放问 题，考虑蛇形管的隐蔽问题，考虑电源插座的位置。B、所有的黑房间(卫生间、储藏间等)应设置机械排风。C、采用管井或暗埋方式尽可能隐蔽管线。D、照明电、动力电、通讯、视象为一组功能插座，在居室 中每面墙至少有一组功能插座，每组功能插座的距离不大于3M， 须结合家具布置考虑适宜位置。E、定义为书房的房间应设置两条通讯线路。F、定义为儿童房的房间应考虑电源的高度或隐蔽方式以保 证儿童安全。G、结合家具布置考虑屋顶照明方式及灯位，线路埋设须留 出充足余地。H、厨房须考虑冰箱、抽油烟机、食品加工电器、消毒碗柜、 粉碎机等的位置及电源插座，考虑水、电、气的计量方式(三表 出户等）。I、晒台、服务阳台均须考虑照明问题、晒台设置升降衣杆 并考虑排水问题。J、卫生间应考虑暖风机、吹风机、剃须刀、按摩墙等设备 的电源位置，考虑五金件的位置、须设置PVC顶棚、镜子、镜前 灯、设置排风扇。K、更衣室及贮藏室应有照明。3、建筑施工图设计(1) 结构：多层砖混结构、公建为钢筋混凝土框架结构；(2) 层高：层高为2.90米，顶层设计阁楼层，高度以国家规 范为准；(3) 外墙：中高级涂料。内墙:毛墙面，腻子刮白。居室顶 棚：毛墙面，腻子刮白。室内不作踢脚板；(4) 户窗：外窗为塑钢双玻，带纱。内窗为塑钢单玻。阳面 窗局部为外飘式观景窗，阴面窗为平窗，山墙窗为外飘式观景窗；(5) 户门：三防高级防盗门，无木门。室内：预留门洞口；(6) 阳台：北阳台悬挑1.8米，为全封闭式塑钢双玻窗，带 纱。南阳台悬挑1. 5米为塑钢落地玻璃窗(5毫米），设铁艺护栏;(7) 地面:毛地面；(8) 厨卫：墙面为水泥毛墙面，地面为毛地面，顶棚不做； 设立柱式洗手池，连体式坐便器、(9) 楼梯：地面为水泥砂浆抹面，楼梯护栏为铁艺扶手；墙 面及顶棚为毛墙面、腻子刮白；(10) 楼顶：坡顶为混凝土，外保温层加厚。楼顶为釉面砖瓦;(11) 栋口：结合楼梯设计小共享；(12) 立面：结合立面设计空调板，加设冷凝水管；(13) 计量：查表不入户（水表位置设计另行考虑方案）。4、给排水(1)给水：设计中采用给水应用系统，市政管网(DN=i50毫 米)提供饮用水源，小区集中供应热水。给水管采用PVC管； 排水：室内外及入地部分均采用PVC管。5、采暖(1) 市政集中供暖；(2) 地板辐射采暖，管道采用地埋方式处理；(3) 外管网选用直埋管；(4) 采暖水温按国家规定设计；(5) 户内供暖管材选用：PEX、PPR待定。6、电气(1) 供电：每户4-6千瓦设计；(2) 通讯：市话线路入户，客厅、主卧室及次卧室(或书房) 预留电话插孔；(3) 网络：internet宽带网线路入户，主卧室及次卧室(或书 房)预留插孔；(4) 电视：有线电视入户，客厅与主卧室预留插孔；(5) 安防：单元门与户门设电子对讲安全防盗系统。7、管道燃气设施 管道天然气入户。8、建筑设计节能措施住宅按二步节能设计多层住宅，墙体采用370毫米厚空心砖 外贴聚苯板保温系统。9、重点推敲立面设计采用欧式建筑风格，着力体现其时代感。多层住宅：以浅棕色为主要立面特征，中间搭配橘黄色，北 退台处理，红色坡顶饰以老虎窗，深色线脚和色带与灰蓝色玻璃 形成强烈反差，明快而温暖。第三节结构方案一、设计依据建筑地基基础设计规范（GB50007-2002)混凝土结构设计规范GB50010-2002)建筑抗震设计规范（08300112001)2010版 建筑设计防火规范（GB50016-2006)砌体结构设计规范（GB50003-2001)钢结构设计规范（GB50017-2003)二、结构体系的选择1、结构类型及抗震等级本工程结构类型：多层住宅为砖混结构，公建及商业以框架 结构为主。2、抗震等级：框架二级，8度设防。三、结构分缝建筑物超长应设缝，基础设置后浇带，待混凝土浇筑后二个月浇筑，且适当增加长向楼板配筋，并拉通楼板上铁钢筋，混凝 土添加性能良好的微膨胀剂，以减少收缩对结构的不利影响，避 免出现裂缝。四、材料1、砼：基础及上部框架采用C30的混凝土，基础垫层砼采 用C15、其余构