绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究开题报告.doc

此处为论文中文题目，要求居中填写主标题不超过24个汉字；可加副标题（副标题前加破折号），副标题与主标题间空一行的位置主标题：黑体，小二，居中副标题：楷体_GB2312，四号，居中阅后删除此文本框。本 科 生 毕 业 论 文开题报告题目： 绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究 2014年12月一、论文（设计）选题的依据（选题的目的和意义、该选题国内外的研究现状及发展趋势等）(一)选题的目的意义1、实践意义国家“十二五”规划提出：积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。我国老龄化社会、城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展。前不久提出的“以房养老”在社会上引起了争议。随着社会的发展，老年群体所占的比例会越来越大，越来越多的老年人为了“不拖累”子女，会选择老年住宅，所以养老地产被寄予了很大的期望。本论文选题的意义可以归纳为以下四点：（1）缓解子女养老压力，提高社会效率（2）有利于老年人身心健康，安享晚年（3）服务专门化、系统化，提高老年人生活质量（4）通过研究、分析比较找出中国类似乌镇雅园养老地产运营模式尚需改进与不足的地方，完善这些不足，为之后的养老地产项目做参考。2、理论意义目前大多学者对养老地产运营管理模式的研究主要是从“宏观”角度去研究，是从房地产商的利益以及盈利角度出发。本论文从更“微观”的角度出发，从目前国内外养老地产的运营管理模式的现状着手，调研分析参考绿城乌镇雅园的运营管理模式，不仅从运营理念、运营资金的来源、经营形式等方面构建其运营管理的理想模式,而且从完善人力资源配置、谋划运营规划、居住、餐饮、护理、医疗、康复以及其产品的分类、配套设施、产品设计的细节等方面考虑，总结目前存在的一些运营管理的不足，并且得出自己的结论，完善养老地产的运营管理模式，以至于为老年人更好地服务。（二）国内外的研究现状及发展趋势1、国内的研究现状养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个建筑需具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉。但是现在大多的研究偏向于房地产的盈利，忽视了老年人的实际需求。王忠（2011）对养老地产的商业模式进行了解构，阐述了养老地产是一种“养老+地产”的复合开发模式，并提出了中国的养老地产基本是学习了美国的CCRC社区，核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体。孙秀娟（2011）在她的硕士论文中阐述了养老地产的入住模式主要是“租、售、反按揭”三种，得出通过“租、售、反按揭”三种组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。并且她提出了“战略联盟管理模式”，即开发商和一些专业化的公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营管理。我国的养老地产起步的时间不长，同时也意味着存在很多问题。李珊（2014）提出了两个问题，一是利润低，融资难，二是专业化服务欠缺。目前，养老地产的开发建设企业一般都不具备专业化服务与运营的能力，这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战。养老地产的服务化才是解决养老问题的核心，必须寻求与产业链的融合共振和系统协作，特别是离不开对健康产业链的依赖。董伟源（2014）为养老地产所提供的建议有三条：第一，养老社区的结构创新，加入幼儿园、合住区等混合多元结构；第二，国家养老保险制度与养老地产服务的结合；第三，更多主题社区模式的开发。在养老建筑面临的挑战与出路主题沙龙中，很多学者都提出了自己的见解，黄晨熹提出：“养老已经在提供基本生活保障的基础上更关注如何让他们获得有质量、有自尊的老年生活”。李斌建议“设立入住老人的意外责任保险，让管理方面卸掉顾虑，让真正需要照顾的老年人获得理想的养老服务。”华山提出：“没有适合所有老人的基本产品，所以养老产品需要多元化，养老建筑以及规划要满足老年人各种各样的需求。”其他学者各抒己见，如护理人员的合理配置、养老产品的人性化设计等。物业管理在养老社区的运营管理中发挥着巨大的作用。杨艳雪，崔婷婷（2010）研究发现养老地产中的物业管理存在服务不够全面和完善、物业专业人员不足、法律法规等不完善等问题，最后得出的解决方案为提高物业养老服务水平以及采用物业服务公司集成化养老服务模式。国内养老地产起步较晚，形式比较单调，养老地产的精细化运营管理模式的研究如医护人员的合理配置、养老社区内老年大学、健身房、剧院等的日常运作、物业人员的专业化培训等的研究很是缺乏。2、国外的研究现状养老地产的开发在已经进入老龄化社会的发达国家，特别是美、英、日等国家已经相对成熟。美国的养老地产模式的特点是管理者与拥有者分离，有助于解决一些后续的高专业性的矛盾纠纷。英国的养老地产的市场集中度非常高，最大的养老房产开发商占了很大的市场，几乎处于垄断状态。日本的养老地产基本处于出租模式，最大的特点是养老设施和养老服务的精细化和完备化。如美国太阳城、日本港北新城、美国大学村等都是一些享誉国际的养老地产项目。在国外，养老保险制度在养老地产运营模式逐渐成熟完善，Jos A. Azevedo-Pereira, David P. Newton, Dean A. Paxson（2003）提出养老房产倒按揭运营模式，即以房养老，也成为住房反向抵押贷款。中国也对这种运营方式进行尝试和试点。倒按揭大大减轻了老年人的压力，有利于提高老年人的生活质量。Howard A. Winklevoss（1986）在他的Continuing Care Retirement Communities一文中介绍了CCRC社区这一概念，即持续照料退休社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。这种养老模式在国外非常流行，如宾夕法尼亚的活力老年公寓。对于负担不起高额的养老费用的老人，Christine E. Bishop（1991）描述了低成本的持续护理退休社区的功能。国外的养老地产相比于中国，已是比较成熟，其运营管理模式中一些优秀的地方值得中国养老地产去学习借鉴。 3、发展趋势我国60岁以上的老龄人口约为1.73亿，占中国总人口的13%。现有养老机构提供的床位约为342.3万张，而入住养老机构的大约有256.8万人。预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，养老产业规划格局为90%居家+7%社区+3%机构，按这一格局估算，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口。按照以上这些数据，养老房产处于一个供不应求的大环境下。在这样一个市场下，优胜劣汰。良好的医疗水平，完善的配套设施，安静又不乏活力的居住环境，高素质的物业团队，才可以使老年人更好的生活；并且开发商合理运营，优化运营团队，建立出一套完善的养老地产运营体系，才能使企业在养老市场上稳固根基，同时更好地为老年人服务。综上所述，国内外对养老地产的研究现状主要集中在对大环境、大市场下的研究，而对特定的某一个养老社区的运营管理模式的研究比较缺乏。 二、论文（设计）的主要研究内容及预期目标（一）论文的主要研究内容文章分为五个部分，第一部分是导论，阐述论文的研究背景、意义、目的以及研究内容。第二部分是对养老地产的开发运营模式进行概述。在本论文中，主要路线是从运营理念、运营资金的来源、经营形式三方面着手。1、运营理念。养老地产的运营理念是为老年人服务和为企业盈利。但是养老地产又分为养老院和养老社区，本论文的着重点是从养老社区出发。2、运营资金来源。民政部表示，不会将养老地产纳入养老产业进行管理，所以养老地产不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠，导致资金来源是决定养老地产发展的致命因素。除了传统的自筹资金和外来资金，我认为还需要政府的帮扶，因为养老地产是一个类似于民生工程的项目，造福人民；或是与其他企业一起开发运营。3、运营形式。养老地产的运营形式有“租、售、反按揭”三种，本论文会列举以上三种运营形式的代表进行研究分析。本论文最大的特点就是对绿城.乌镇雅园这个项目的运营模式进行深度研究。乌镇雅园目前一期已交付使用，它的经营形式是“售”，它的资金主要来源于绿城房产和雅达国际两个公司，同时也获得了桐乡市政府的大力支持。在社区内，配套的设施有护理院、健身房、游泳馆、颐乐学院、剧院、超市等。而这些设分别属于不同单位进行管理。如护理院归属于雅达国际，因为雅达在护理与医疗器材这方面有很多的成功经验，健身房、游泳馆归桐乡本地的一家会所经营，颐乐学院由一只年轻的团队领导，剧院则归属于物业管理，还有超市等都归属于不同的企业。物业公司是绿城物业，所以雅园的前期、后期都贯彻着绿城的“真诚，善意，精致，完美”。那么如此之多的配套虽然可以丰富老年人的生活，但是他们相对独立，对它们的日常管理也是比较繁琐。乌镇雅园内有公寓与别墅两种产品，而公寓又有小、中、大三种户型，对于这些，又需要运营团队的管理。如医护人员和安保人员的合理配置。目前大多数家庭是“421”家庭，孩子很多都是由爷爷奶奶照顾，在园区内建立一个幼儿园不仅可以解决孩子上学问题，还可以实现盈利目的。在园区设计上，很多地方都采用无障碍设计，在室内安装报警按钮、可视面板等，方便了老人的生活。还有是否为入住的老人投资保险也会对此进行研究。不能不提的一点就是乌镇雅园坐落在乌镇这个五星旅游景点，是养老和旅游的结合。（二）预期目标通过不断的查阅资料文献与修改论文，得出一篇逻辑清晰、具有价值的论文。通过我的研究，希望可以为我国类似乌镇雅园以“售”为主的一些养老地产的运营管理模式的不足提出一些具有可行性的方案，完善养老地产的运营管理模式，整理出一套完善的运营体系，在盈利的前提下，使老年人可以更好地安享晚年。三、论文（设计）的主要研究方案（拟采用的研究方法、准备工作情况及主要措施）（一）论文拟采用的研究方法1、文献研究法。通过搜集整理与养老地产相关的资料文献，用逻辑推理、归纳演绎的方法，探求本文的基本理论，并用实证检验。2、案例研究法。通过养老地产的案例，分析得出养老地产的最佳运营方式。3、比较研究法。国内与国外的案例研究比较、国内的养老运营模式比较、国外的养老模式运营比较。4、深入访谈法：通过对乌镇雅园居民的访谈，归纳得出小区现存运营管理模式的优缺点。（二）准备工作情况1、查找相关的文献资料2、结合自己的实习所得的经历与知识，理解养老地产的运营管理模式4、对乌镇雅园这一养老地产项目进行实地考察研究3、与导师讨论，并不断修改。（三）主要措施1、通过查阅文献资料，借鉴前人的研究成果与经验，提出自己的方案与见解。2、考察养老房产项目，结合自己的实习经历，通过问卷、访谈、实地走访等调查，了解我国养老地产的运营模式。3、积极向导师请教，按照老师的要求完成修改。四、主要参考文献1、王忠.养老地产商业模式解构J. 现代物业.20112、孙秀娟.我国养老地产开发模式研究D.北京交通大学.20113、李珊.基于BOT框架的养老地产运营模式思考J.当代经济.20144、黄晨熹等. “养老建筑面临的挑战与出路”主题沙龙J.城市建筑.20145、董伟源.中国养老地产运营模式探索及建议J.全国商情.(2014)6、杨艳雪，崔婷婷.发展我国居家养老物业服务的策略探析J.价值工程.20107、黄雪辉.关注时下养老地产热J. 科技智囊. 2010(08)8、徐小兵.从文化因素浅析我国的传统养老模式J. 知识经济. 2010(13) 9、郑翔.政府管制房地产开发市场法律制度发展回顾和评述J. 生产力研究. 2009(22)10、赵继舜.中国老年住宅的市场需求与开发研究D. 对外经济贸易大学 200711、马明,韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究J. 中国国情国力. 2013(05)12、周永水,刘晓露.关于建立城乡居民社会养老保险待遇调整机制的思考以浙江省为例J. 中国社会保障. 2013(04)13、张黎.养老地产开发项目风险研究D. 华中师范大学 201414、李继华.中小房地产企业进入高端养老服务行业商业模式研究D. 山东大学 201215、吴正宇.我国养老地产开发环境分析J. 合作经济与科技. 2011(22)16、赵继舜.中国老年住宅的市场需求与开发研究D. 对外经济贸易大学 200717、朱新泉,朱世家.我国养老地产发展模式的几点思考J. 中国外资. 2011(19)18、胡大淳,孙青,赵红英.中国商业地产售后返租模式探究J. 金融经济. 2011(06)19、翟鹏成.中国养老地产业发展模式研究D. 重庆大学 201320、武甲晓.美国养老地产开发经验启示J. 合作经济与科技. 2012(01) 21、JosA.Azevedo-Pereira,David P. Newton,Dean A. Paxson.Fixed-Rate Endowment Mortgage and Mortgage Indemnity ValuationJ. The Journal of Real Estate Finance and Economics . 2003 (2-3)22、Howard A.Winklevoss.Continuing Care Retirement Communities:J. Journal of Housing For the Elderly . 1986 (1-2)23、Christine E. Bishop.Features of Lower-Cost Continuing Care Retirement CommunitiesJ. Journal of Housing For the Elderly .