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Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 贵阳房地产市场调研贵阳房地产市场调研 重庆中原贵州事业部 ChongQing.10.2011 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2009 项目质素界定： 项目区位价值项目地块价值 + Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2009 贵州省是沿海经济后花园，珠三角和长三角的必经之 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009 房地产业与建筑业的区别 l 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多 种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又 有区别。 l 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结 果是建筑物或构筑物。 l 房地产业是发包方，建筑业是承包方。 l 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对 初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2009 房地产专业名词 五证： 国有土地使用许可证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2009 两书 1. 住宅质量保证书 2. 住宅使用说明书 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产 权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。 政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土 地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批 准并补清地价后可以继续使用。 房地产专业名词 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2009 n三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。 n七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整； n红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线 和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能 在红线范围内施工建房； n用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。 n总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 n建设用地面积（净用地面积）：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑 区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。 n总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积 之和。 简单的说就是建筑物各层的水平投影面积的总和。 房地产专业名词 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2009 n容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平 方米的建筑总面积，其容积率为2.0） n建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼 梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 n建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 ；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑 密度为80%） n绿地率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括 屋顶、天台和垂直绿化。绿地率所指 的“居住区 用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅 旁绿地等。 n绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。绿 地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率 。 房地产专业名词 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2009 n房屋建筑面积：房屋的建筑面积是指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面 积、共有建筑面积、使用面积等的测算。即套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积。 n房屋套内面积：包括套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。通常指建筑面积除掉公摊 面积的部分。 n公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的 公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 n结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面 积的总和。 房地产专业名词 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2009 n净使用面积：指套内除去墙体的部分（俗称“地毯面积”）。 n套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面 积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 n净高：净高是指层高减去楼板厚度的净值； n得房率：是指房屋套内面积与房屋建筑面积之比。 n道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位 通勤车等停放场地。 n进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度). n开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度. n层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度. n净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度. n户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； 房地产专业名词 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2009 n道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 n玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“ 领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关 一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放 雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 n毛坯房:指没有装修的房。 房地产专业名词 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2009 n业主委员会: 指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主 意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对 物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 n会所: 以功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需 求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所 一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响 房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主 服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给 业主提供了良好的社交场所。 n入伙：也就是通俗意义上的交房，指业主领取钥匙，接房入住。 n毛地：主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地 n生地：可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 n熟地：为房地产开发与经常活动所利用，已拆迁并完成三通一平的土地。 房地产专业名词 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2009 契税：指在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征 收的一种税。 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内 转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。 （1）国有土地使用权出让； （2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换； （3）房屋买卖； （4）房屋赠予。 房地产专业名词 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2009 房地产市场 一级市场二级市场三级市场 国家以土地所有 者和管理者的身份， 将土地使用权出让给 房地产经营者与使用 者的交易市场 是指土地使用权出 让结束，由房地产经营 者投资开发后，从事房 屋出售、出租、土地转 让、抵押等房地产交易 的市场 在二级市场的基 础上再转让或出租的 房地产交易市场 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2009 土地类型 土地类型用途及年限年限 居住房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地70 工业独立设置的工厂/车间/作坊/建筑安装的生产场地50 商业各种商店/公司/服务站/饭店/旅社/报社/门市等用地40 教科文用地学校/研究所/图书馆等50 综合用地或其它 用地 包括两种以上土地类型的土地50 加油或气用地加油站/加气站/20 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2009 1、通过行政划拨的方式：有批准权的行政部门在开发商提供拆迁、安置费用后交付使用的。 2、通过出让的方式：出让方为国家（招标、协议、拍卖） 3、通过房地产转让的方式 4、通过土地或房地产租赁方式取得 另：划拨土地的使用权也可以出租 1)房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家; 2)用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不适办理土地出让的,可实行租赁; 3)租赁时间超过6个月的,应办理租赁合同,合同期限不得超过出让年限. 取得土地使用权的途径 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2009 房屋类别 l商品房：房地产开发经营企业，经批准在市场出售而建造的房屋称为商品房。它可拥有独立房地产证并可转让 、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 l集资房：改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造 的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权 属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 l经济适用房是：指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济 经济适用房适用住房建设计划安排建设 的，是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、 出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。 l廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社 会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房是只租不卖的。 l公共租赁房：是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政 府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生， 还有一些从外地迁移到城市工作的群体。 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2009 房屋状态 期房 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期 间的商品房称为期房。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 现房 指开发商己办妥房地产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出 售合同。通常意义上现房指项目己经竣工可以入住的房屋。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2009 1） 按高度分 低层：10米，13层 多层：10米21米，47层（7层以下可不设电梯） 高层：21米，高于7层 高层里面有分为小高层717层，高层1829层，超高层30层以上。 2） 按建筑阶段分：期房和现房 3） 按权利状态分：使用权房和产权房 4） 按销售对象分： A.外销房：指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批 租，建成后向境内境外出售的住宅及商业用房。 注：土地批租实际上是来自香港的说法，专指外销房的土地使用权的出让或转让。 B内销房：指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经政府主管部门审 批，建成后用于在国内范围（不含港、澳、台地区）出售的住宅。 建筑的分类 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2009 5）按建筑结构分： A、叠砌式（砖混）：优点，施工方便，周期短，造价低；缺点，抗震差，空间组织的 灵活性差。 B、框架式：由纵横相交的柱和梁组成骨架优点，可获得较大的空间，平面布置灵活； 缺点，横向刚度差，柱面较大，突出墙面，空间浪费改进方法:将柱做成与 墙体同厚异形柱，俗称薄壁框架。纯框架一般用于15层以下较合理。 C、剪力墙式（钢筋混凝土墙）： 优点，有很好的刚度和强度；缺点，空间被剪力墙所 分隔，平面布置受限制。 D、框架剪力墙结构：剪力墙多设在分户墙、防火墙等处，以不破坏空间组织的灵活性 为主。 E、筒体结构: 包括框筒、筒中筒，有其设计根据，其受力和工作原理和一般框架、框剪 结构是不一样的，它适用于比较高的房屋结构，不然就不经济，不能发挥 筒体结构的优势。筒体结构的楼面以梁板连接。 6）按承重构件类型分：A、钢结构 B、钢筋混凝土结构 C、钢结构与钢混结合 D、混合结 构：混凝土+砖混 E、砖木结构 建筑的分类 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2009 独栋别墅：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房 屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。 双拼：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能 使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应 中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。 物业形态 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2009 跃层式住宅 跃层式：特点是内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上 下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布 置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。 跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可 通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑 ，功能明确，相互干扰较小。 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2009 复式住宅 复式住宅：在概念上是一层，并不具备完整的两层空间。一般的复式住宅是在 层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式 住宅(复式为小于5.6米，而一般跃层为5.6米以上)。 复式住宅的下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用 。下层的起居室、厨房高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法起 立。复式住宅具有省地、省工、省料的优点。 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2009 错层式住宅 错层式住宅：指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台 处于几个高度不同的平面上。它的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 这与复式房屋的特征是一样的。不同之处是复式层高往往超过一人高度相当于两 层楼，而错层式高度低于一人，人站在第一层面平视可看到第二层面。因此错层 有“压缩了的复式”的叫法。 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2009 与产权有关的概念 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权 指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分 。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后 者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只 按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 过户：房产过户也就是产权转移，从甲方转移到乙方的全过程。 预告登记：指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人 将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商 把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 房屋的所有权：指房产的所有者按国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即占有权、使 用权、收益权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。 房屋的使用权：指房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，例如 房主将房屋租给他人使用。 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2009 如何办理产权证 产权人需准备资料 l 商品房买卖契约正本 l 产权人及共有人身份证 l 购房发票复印件（开发商） l 契税发票上报联（开发商） l 物业维修基金缴款凭证第二联（开发商） 开发商需准备资料 l 商品房销售许可证复印件或商品房 交易代码 l 商品房登记备案证复印件或商品房 交易代码 l 竣工验收报告复印件或商品房交易 代码授权委托书 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2009 不能办理产权证的情况 l 完全没有合法的用地、建房批准手续的 l 用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的 l 房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的 l 四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的 l 超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的 l 购房手续不合法、不齐全的或未全额交清房款的 l 重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋 l 购房主体本身存在问题的，如：法人主体不存在 或自然己故却未办理继承的等。 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2009 购房时发展商应当明示那些事项 l （一）开发资质和营业执照； l （二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图； l （三）项目开发进度和竣工交付使用时间； l （四）项目及其配套设施的平面示意图； l （五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法； l （六）预售商品房的价格和付款办法； l （七）商品房预售的专用账户； l （八）物业管理事项； l （九）法律、法规规定的其他事项。 在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示商品房销售 管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市 商品房预售管理办法。 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2009 销售条件 预售：指房地产开发企业将正在建设中房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或 房价款的行为。 预售时需具备的条件是： l 已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证； l 持有建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证； l 按预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上（多层 必须封顶，高层完成投资30%以上），并办理商品房预售许可证。 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2009 商品房现房销售需具备以下条件： l开发商当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； l取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； l持有建设工程规划许可证和施工许可证； l已通过竣工验收；拆迁安置已经落实； l供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施，具备交付使用条件，其它配套基础 设施和公用设施具 备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。 l物业管理方案已经落实。 l现售房的两书一证分别为：房地产权证住宅质量保证书住宅使用说明书 销售条件 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2009 商品房预售许可证 商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人 支付定金或者房价款的行为。按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资 料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。 内容包括: （一）预售许可证编号； （二）发展商名称； （三）项目名称； （四）项目坐落地点； （五）土地使用权出让合同书号、地块编号； （六）房地产证编号、栋数； （七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数； （八）发证机关、有效期； （九）附注内容等 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2009 在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用 l 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收