无锡大浮镇项目前期策划报告.doc

无锡大浮镇项目前期策划报告 金丰易居（普润地产）2004-11-28前 言首先要感谢无锡现代置业有限公司的各位领导能够在百忙之中抽空阅读普润地产商业部对“无锡大浮镇地块项目”所作的项目前期策划报告，幷同时感谢各位领导在该项目上对普润地产商业部的支持与帮助。在与贵司就该项目进行多次商谈之后，普润地产商业部派出大量精干人员对无锡房地产市场主要包括别墅市场、酒店市场、商铺市场、酒店式公寓市场以及“无锡大浮镇项目”本身进行了较为深入全面地分析，幷结合普润地产商业部多年来房产代理的扎实经验，提出了普润地产对该项目的前期策划报告。为了实现该项目目标利润最大且风险最小，普润地产将全力以赴，依靠自己的专业知识为贵司提供最优质的代理服务，并希望能为贵司的房地产事业发展锦上添花。上海普润地产商业部2004-11-28462004年上海普润地产商业部版权所有第一部分 无锡房地产投资背景分析n 国内生产总值从上表不难看出，无锡已经持续多年实现了城市经济的高增长，2003年全年国内生产总值达到1901亿元，比去年同期增幅达到15.6%，经济的高速发展为无锡的房地产市场的价格及产品品质的提升奠定了良好的基础。n 恩格尔系数变化无锡恩格尔系数的历年变化趋势年份1997199819992000200120022003恩格尔系数46.144.543.141.840.439.838.0恩格尔系数的逐年持续下降，表明了无锡市民的消费结构日趋合理，消费能力有了很大程度的提升。n 人均可支配收入22003年无锡城市居民的可支配收入突破11500元，收入增幅达到16.61%，收入增加极大的刺激着市民的消费，而购房消费则是其中的重要组成部分。n 居民储蓄额及人均储蓄的历年变化趋势无锡居民储蓄额及人均储蓄的历年变化趋势年份1997199819992000200120022003居民储蓄存款余额(亿元)380467.5530.8553.9644812.61057.1平均每人储蓄额(元)88041082412264127631478518529241062003年居民人均储蓄余额（本外币）突破2万元，达到2.4万元，增长20.6%。2、无锡2003年及以前之宏观房地产市场环境n 房地产开发投资 无锡房地产开发投资数据表（单位：亿元）年份200120022003年房地产开发投资额49.3177.01131.79同比增长率10.4%56.2%71.1%2003年增长迅猛，开发商对房地产的投资热情高涨。n 房地产施工、竣工及空置率无锡房地产施工、竣工及空置数据表（单位：万平方米）19992000200120022003年新开工面积240.29248.76259.24469.14725.94竣工面积264.09236.76247.88290.87508.01空置面积167.113693.2458.1644.37从上图近年无锡房地产市场交易异常活跃，空置率降幅很大，而新开发项目增长惊人，2003年无锡地产进入高速发展阶段。n 近年商品房销售状况商品房销售数据表（单位：万平方米 ）年份19992000200120022003年商品房销售面积180.39218.23201.82235.36285.17住宅销售面积160.23197.34182.55219.24265.99由2001年起无锡房地产业进入了销售高速增长的阶段，而在所有的销售商品房种，住宅的需求始终占据着最大的市场份额。3、无锡2004年最新房地产市场状况n 房地产一、二级市场供应有序增长2004年第三季土地出让103.81万，成交金额10.58亿元。非住宅用地成为土地市场投放的主角。今年1-9月共出让土地689万。同时第三季度无锡市区又迎来了一个新盘上市的小高潮，七区共颁布预销售许可证37张，许可销售各类物业的商品房104.6万。1-9月累计核准预售面积290万，今年市区可供百姓选择的房源已达490万，供不应求的状况已经大为改善。n 房地产开发投资涨幅有所反弹2004年1-9月市区完成地产开发投资78.38亿元，同比上涨81.8，其中三季完成投资38.23亿元，环比上涨144.44，相当于整个上半年的完成额。市区1-9月房地产施工面积771.39万，新开工面积318.66万，竣工面积49.78万，分别同比上涨21.17， 3.78和525。数据显示各界对房地产景气的信心还是很强的。n 房地产二、三级市场交易量涨跌不一房地产交易对于宏观调控的反应要滞后一些。今年1-9月市区商品房成交25053万，成交额达9341亿元。除锡山、惠山两区外，商品房共成交面积189.12万，成交金额77.26亿元，同比分别上涨44.5和903。其中住宅成交16329万，金额5347亿元。n 房价稳中有升，各区域涨幅差异较大本季商品住宅均值3479元/，小幅上涨3.19。本季均价最大的特点是区域发展不平衡。本季的均值虽然微涨三个百分点，但各区域发展极为不平衡，最大单季增幅相差二十多个百分点。n 金融市场的规范、银根的紧缩限制了部分投机行为随着商业银行房地产贷款风险管理指引的正式出台，各大商业银行既抬高了住房贷款的门槛，也严格了审查的手续。七月份以来，因无法顺利获取贷款而办理解除商品房买卖合同、撤销合同登记备案手续的比例在加大。n 成交势头虽然放缓，但已初现回暖迹象第三季度单季商品房成交面积72.79万，只有上季的76.69。造成交易略微低迷的原因：一是上半年宏观调控的惯性作用；二是惯例上春节前后和暑期是房地产消费偏淡的时节；三是市场供应充足，使得消费者并不急于入市购买。此外，9月存量房市场老城区的交易量也比8月上涨了37.52，充分体现了消费者对于无锡楼市的信心。第二部分 项目产品发展初步模式分析1、项目地块特质分析n 项目四至本项目地块位于无锡滨湖区大浮镇内，北侧为锡塘路，东侧为军浮路，西侧与南侧为中央电视台影视城基地唐城，地块距无锡市中心平均距离为11公里。n 自然及人文环境地块处于无锡市大浮山麓苍翠青幽的群峰环抱中；它东隔气势磅礴的五里湖，与蠡园、“世界奇观”景区隔湖相望；直面位于太湖风景旅游区的中心地段正面（东北向）为占地面积为8万平方米的大型休闲广场，满眼皆绿、步步生景，自然风光秀美，景色宜人。地块北与唐城紧邻，与太湖佳绝处鼋头渚一脉相通，南与三国城、水浒城隔山呼应；半径范围内有高档豪华别墅200余幢，构成了一道独特的人文景观。n 人口环境（3公里半径内）大浮镇、南泉镇两镇合并建立滨湖镇。滨湖镇现有总面积48.8平方公里，人口3.73万人。由这个人口密度推算，项目3公里范围内的居住人口大约7000人。由于项目周边主要建筑群体大多为低密度建筑（如别墅），应该说本区域是一个人口密度很低的区域。n 区域城市规划大浮地区（大浮山水城旅游度假区）。以湖光山色和港湾半岛为环境特色，规划总面积约28.5平方公里。规划以度假、休闲和旅游功能为主体，结合学研等相关功能，联动互补，建成综合性旅游产业聚落与生态保存区域。n 地块特征地地块呈现为不规则六菱形，主要土地技术指标见如下表：地块主要经济技术指标用地面积（M2）用地性质容积率建筑密度绿地率建筑限高供地条件出让年限出让价格 (万元)43799.2商业、酒店式公寓1.230%4层拆成自然平整50年13200（拍卖公告）n 交通配套 项目现有交通网络比较单一，基本只能依靠公路交通，公交线路较少，出行不太便利，因此交通问题将是未来项目销售的瓶颈之一，因此本项目的营销方案将对项目交通问题作专门论述。车号起仡时间停靠站点头班末班95：2018：00中南公交公司中桥蠡园经济区夏家边大陈巷蠡园欧洲城宝界桥漆塘山门口袁家湾路耿下许舍向阳北顾巷军东新村张巷军南西林大浮敬老院军嶂2127：0016：30鼋头渚宝界桥唐城大浮林果场南洋学校大山头大浮北村大浮南村三国城董坞里统一嘉园羊岐柑桔研究所白旄后湾白旄村委白旄前湾亮河湾吴塘军嶂31518：3022：30中南公交公司中桥蠡园经济区夏家边山明水秀大饭店（景秀苑）大成巷蠡园欧洲城宝界桥唐城大浮林果厂南洋学校8206：4018：00火车站、中山路、汽车西站、溪北新村、西郊宾馆、西园弄、西园里、太湖西大道、正大电器厂、大陈巷、蠡园、欧洲城、宝界桥、漆塘（唐城）、大浮林果场、南洋学校、大山头、大浮北村、大浮南村、三国城、董坞里、统一嘉园从起仡时间上看，市区前往地块的班车也受到很大的限制，非常不方便。n 教育配套无锡太湖山水城旅游区拥有南洋国际学校、南洋学院、江苏省江南志立学院和光华学校等多家大中专院校。此外，无锡新规划的无锡大学城就坐落在旅游区东侧。南洋国际学校简介发展商：上海中锐集团成立时间：1995年地点：太湖山水旅游风景区占地：210亩 建筑面积：6.4万m2总投资：近2亿元藏书：近5万册招收对象：幼儿园、小学、中学、大专办学成绩：2002年无锡同类学校中考第一特色建筑设施：艺体馆、报告厅、形体房、音乐中心、塑胶跑道、多媒体网络教室但是从未来的教育规划体系来说，本区域对于区域教育规划则需要参考蠡溪分区及滨湖新城：n 商业配套本区域的商业配套主要是围绕着周边的旅游资源展开，比较成熟的商业配套主要是餐饮行业及一些酒店宾馆行业。地块周边主要商业配套区域周边主要商业配套银行工商银行酒店四星级太湖花园渡假酒店农业银行三星级鑫湖度假村建设银行三星级宝钢碧波园餐饮数家小规模湖鲜酒楼旅游点唐城三国城、水浒城鼋头渚n 医疗配套大浮镇缺乏成熟的医疗设施，区域就近就医条件并不方便，现有的医疗配套必须由半径三公里范围内的蠡溪分区及滨湖新城提供：蠡溪分区：市级医院3家，区级医院4家，医院床位共计2770床。n 综合论述单纯从地段角度来看，本地块距离无锡传统市中心的距离比较远，交通不够便利；而从一些主要的配套方面来看，生活在本地块周边的居民在一定程度上将降低生活的便捷度，但是就本案来说，地块具有不可复制的景观及丰富的旅游黄金资源，因此如何扬长避短，充分挖掘项目的景观及旅游资源卖点，并在一定程度上的改造产品，就成为项目成功运作的关键。无锡大浮镇项目前期策划报告 金丰易居（普润地产）2004-11-282、项目地块评估 住宅发展条件评估项目住宅发展条件评估模型指标项A因素项B指标评价单项权重分值分项权重代码指标代码因 素优(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通条件1交通站点数量与辐射范围交通站点多，辐射全市交通站点较多，辐射范围较广交通站点较多，辐射本区域交通站点很少，辐射范围小0.09400.1752公交站100m300m600 m600m0.0351003机动车可达性道路从不堵塞，道路质量良好只在高峰时期（1.5小时/天）堵塞，道路质量良好机动车进出有一定困难机动车的运行非常困难0.0251004快速干道（出入口）1 km0.0251002人文环境1大学0.5 km1 km3 km3 km0.005800.1152中学0.5 km1.5 km2 km2 km0.03580名校名校普通学校3小学0.5 km1 km1.5 km1.5 km0.0380名校或特色教育名校或特色教育普通学校或没有小学4幼儿园0.2 km0.3 km0.4 km1 km或没有幼儿园0.0180特色教育特色教育5文化遗迹有人们认同的历史底蕴较强的历史底蕴没有得到大多数人的认可没有0.01590周边原有或保留建筑档次高，可以与其协调档次高档次一般，没有保留建筑或原有建筑档次低0.015706科研院所有效提升小区人文没有0.005303商业环境1大卖场1km或5分钟车程3km或15分钟车程5km或20分钟车程5km或车行不便利0.04800.1252商业(务)中心(或次中心)1km或5分钟车程3km或15分钟车程5km或20分钟车程5km或车行不便利0.03703居住区商业0.2km0.5km1.5km1.5km0.0251004城市商业街0.2km0.5km1.5km1.5km0.02505会展、旅游性设施0.5km1km或5分钟车程3km或15分钟车程3km或车行不便利0.0051004周边医疗1市级中心医院1km或5分钟车程1.5km或8分钟车程3km或15分钟车程3km或车行不便利0.019600.0352区级医院1km或5分钟车程1.5km或8分钟车程2km或10分钟车程2km或车行不便利0.012803专业医院0.5km1km或5分钟车程1.5km或8分钟车程1.5km或车行不便利0.005805周边生活配套1银行0.2km0.5km1.5km1.5km0.021000.1邮局0.2km0.5km1.5km1.5km0.00580电信0.2km0.5km1.5km1.5km0.005802运动中心0.5km1km3km3km0.02560健身场所0.2km0.5km1.5km1.5km0.0151003酒吧0.2km0.5km1.5km1.5km0.01100舞厅、KTV0.2km0.5km1.5km1.5km0.0180桑拿400.0061000.075总悬浮颗粒物TSP（年平均，mg/ m30.080.20.30.30.0061002地质地质优良承载力强地质良好承载力一般地质承载力不强地质差而且复杂，地基需特殊处理0.00180地下水位地下水位低地下水位高0.001803场地日照（百分比%）402010600m0.0251003机动车可达性道路从不堵塞，道路质量良好只在高峰时期（1.5小时/天）堵塞，道路质量良好机动车进出有一定困难机动车的运行非常困难0.0181004快速干道（出入口）1 km0.0221002区位环境1城市商业中心处于城市商业区中心处于城市商业区强颈辐射圈内处于城市商业区辐射圈边缘地带0.1200.352商务中心(或次中心)处于中心处于强颈辐射圈内处于辐射圈边缘地带0.09303大型居住区0.2km0.5km1.5km1.5km0.04404城市商业街0.2km0.5km1.5km1.5km0.02505会展、旅游性设施0.5km1km或5分钟车程3km或15分钟车程3km或车行不便利0.0251006大型交通枢纽0.2km0.5km1.5km1.5km0.0503周边生活配套1银行0.2km0.5km1.5km1.5km0.011000.05邮局0.2km0.5km1.5km1.5km0.00580电信0.2km0.5km1.5km1.5km0.005802运动中心0.5km1km2km2km0.01860健身场所0.2km0.5km1.5km1.5km0.0061003酒吧0.2km0.5km1.5km1.5km0.002100舞厅、KTV0.2km0.5km1.5km1.5km0.00280桑拿0.2km0.5km1.5km1.5km0.002804城市规划1区域功能定位（未来3-5年）属于大型住宅区或商业（务）区城市次级住宅区或商业（务）区处于城市发展的方向上或开发方向上以上情况都不属于0.06900.1252基础设施发展规划（未来3-5年）有市级大型基础设施规划建设有城市主干道或市政配套规划建设城市次干道规划建设无0.02903生活配套设施发展规划有大型商业设施规划建设有中等规模商业规划建设有社区、街区生活配套建设无0.02904周边区域规划商务（业）区、交通便便捷工业区周边有小型的 商业、工业规划无0.02905环境改造属于未来城市重点改造的地区属于拆迁或环境改造的地区周边环境较差，未来没有 改造的可能0.0051005自然景观1其他楼盘景观能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0031000.0252公园能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.004903城市绿化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.003904河流/湖泊/海洋傍水或环水近水可以观水不能利用0.01705山峦可以观看城市的景观(主要俯瞰指建筑群)依山或含山近山远观山景不可以观看城市的景观(主要俯瞰指建筑群)没有山景0.0051006经济环境1区域产业有大的产业支撑产业基础良好产业一般几乎没有产业0.04600.0752区域内人均可支配收入远高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平0.035707地质环境1地质地质优良承载力强地质良好承载力一般地质承载力不强地质差而且复杂，地基需特殊处理0.006800.025地下水位地下水位低地下水位高0.002802场地日照（百分比%）402010100.006903土地形状与面积规则好利用较规则能够利用零星不好利用0.00690七通情况满足七通条件，且容量大满足七通条件满足三通不满足三通的条件0.003604危险洪水水位历史水位远低于场地海拔历史水位低于场地海拔历史水位高于场地海拔，预防成本低历史水位高，预防成本高0.0021008人流程度1本区域内夜间居住人数量10万以上510万25万2万以下0.04500.2252本区域内日间人群数量20万以上1020万310万3万以下0.07503人口流量流量大，超过每天10万流量大，超过每天5万流量大，超过每天3万0.07504消费者特征收入高，购买力强收入较高，购买力教强一般0.0390结论：项目商业发展条件评估分值为42.78分，商业发展条件一般，不适合集中型大体量商业项目的开发无锡大浮镇项目前期策划报告 金丰易居（普润地产）2004-11-28 项目地块不利特质转化弥补初步方案n 项目地块交通站点数量较少、辐射范围较小项目地处无锡风景区，属郊区范畴，虽离市区只有11公里，20分钟左右的车程，可是在无锡普通市民心目中的心理距离可能大大超过11公里的长度，该不利特质将一定程度限制本项目整体产品定位，项目周边仅有一辆公交车可以直通市内（火车站），交通条件不好势必影响大量没有私家车的大众消费者对本案的购房欲望。解决措施：a) 可专门设置免费班车接送小区居民。由此解决小区居民工作、购物、休闲等日常生活需要，最大限度的利用小区优良环境吸引客户，并解决客户对地理区位较偏、交通不便的后顾之忧。 n 项目地块地理区位较偏，区域常住人口较少，人气商气较难集聚由于区域地理位置较偏，远离市中心，区域内固定人口较少，仅有太湖明珠苑、太湖山庄以及其他少量别墅区固定人口入驻，区域整体人气、商气略显不足，同时由于项目地块位于无锡著名的旅游区鼋头诸风景区之内，区域内日间有较多的旅游人口与旅游工作人员，但他们较少在此过夜，因此区域内夜间人流量非常小，夜间非常安静。解决措施：该不利特质同时也是项目的有利特质，区域内常住人口少、区域环境好基本没有噪音、粉尘等污染，良好的居住环境是目前城市居民对居家生活的一种向往和憧憬，而本项目可以给客户一个纯粹居家的感觉，但必须同时做到以下几个方面的工作。a) 聘用国际知名物业管理公司以此提升项目档次，严格控制外来旅游人口，保障小区居住安全，保证项目的物业管理工作良好。b) 提高项目档次，创造无锡金领人士的生活领地c) 尽量减少项目商业用房体量，并以特色商业定位为主，最大程度的服务周边高档别墅区居民，争取吸引无锡市民与旅游人士在此消费。n 项目地块不近湖，不能很好的利用湖景资源项目地块虽然位于湖边，但与湖还有一定的距离，没有亲水性。解决措施：a) 借助项目西面与北面的山体，进一步深化山景住宅区的感觉，加大基地填方量，把整个基地由东向西逐渐提高，并以此架高建筑群和景观配套，真正营造无锡独有的山水住宅区。b) 建筑群的布局当然尽量南北走向，但还需进一步考虑开窗见湖、见山的直观感觉，架高后的建筑群充分保证每一户居民可以推窗见湖，最大程度的利用湖景与山景资源。3、项目产品发展初步模式根据上文的分析，普润地产初步考虑本项目适合的产品类型主要有：独立别墅、联体别墅、联排别墅、叠加别墅、电梯花园公寓、酒店式公寓、特色商业等。由此普润地产分别对无锡市内各相关物业类型做了较为详细的市场调研，下文将从市场、财务、客户以及项目本身等几个角度对各种产品发展模式及其组合方式分别进行研判，以确定最终之产品发展模式。第三部分 项目产品发展方案根据以上对项目所在区域和环境的分析，普润地产初步选择了以下几类物业产品发展模式作进一步的比选与组合。1、别墅产品发展研判 无锡别墅产品市场状况与无锡房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜明对比的是无锡别墅市场的异常平静，目前市场上在推别墅个案仅8个，总可销售套数仅有约300套，面积只有近8万平米，大多数为区域型居家别墅，在整个房地产市场中几乎微不足道。总的看来，无锡别墅市场发展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大，导致别墅房空置率上升时，无锡的别墅市场却还未启动。并且目前开发企业自身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发的别墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划性，产品形态也比较落后，不太注重产品的附加价值，可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。普润地产商业部调查了无锡市内的主要别墅物业，分别分析了供求、价格及产品特征等方面的情况。无锡市内主要别墅项目列表项目产品形态总规模售价（￥/ M2）出售率主力面积（M2）车位配比市内滨湖区域山水湖滨花园叠加别墅联排别墅独立别墅（一期）叠加88套联排40套叠加：6000-7000联排：8000独立：未定叠加：45%联排：100%独立：未推叠加：230-260联排：3001：1.5太湖威尼斯花园独立别墅（二期）独立：128套独立：18000独立：25%独立：500-6501：1鑫博别墅双拼别墅独立别墅 独立50套双拼：5000独立：6000双拼：100%独立：70%双拼：300独立：3001：1太湖明珠苑独立别墅独立85套独立：240-270万独立：100%独立：300-3501：1太湖花园独立别墅独立45套独立：200-300万独立：100%独立：200-3001：1马山区域太湖金色水岸双拼别墅独立别墅225套双拼：7000独立：8000一期：100%双拼：200独立：3001：1檀溪湾别墅独立别墅400套独立：12500明年推出独立：320-3501：1新区吉祥国际花园联排别墅独立别墅（一期）联排200套独立26套联排：4150-4800独立：6000-7000联排：50%独立：50%联排：190-270独立：300-4001：1香梅假日花园联排别墅独立别墅/联排：4000独立：7000联排：90%独立：30%联排：180独立：3601：1宜兴市江南春天联排别墅独立别墅/联排：3500独立：3500-4000联排：90%独立：90%联排：280独立：200-4001：1锡山区江南清华坊联排别墅64套联排：4100联排：100%联排：360-4301：1塞维拉假日花园联排别墅独立别墅30套联排别墅：170万独立别墅：280万联排：80%独立：0%联排：320独立：4001：1天河别墅联排别墅独立别墅联排27套独立40套联排别墅：3500独立别墅：5000联排：100%独立：100%联排：250独立：300-3501：1数据来源：上海普润地产商业部n 供求特征与上海、北京等地别墅市场异常活跃的现象相比，无锡别墅市场前几年由于别墅用地供应量的不足而显得不温不火。同时，也不难回避的问题是目前无锡市场产品鱼龙混杂，甚至有一些旧盘换汤不换药，重新粉墨登场。然而近两年来，无锡别墅市场日益火爆，共推出13个别墅项目，总套数约1500套（含明年推出的部分别墅），还有个别别墅大盘如山水湖滨花园与檀溪湾别墅等，将在明后两年陆续推出自己的后期别墅，在已推出的约1100套别墅项目中，共吸纳套数约800套，目前市场上还有约300套左右的别墅在售，吸纳率平均达到73%，市场反映状况良好，即无锡目前别墅正处于一个高速发展，且供需两旺的阶段。n 分布特征无锡现有别墅物业分布情况图数据来源：上海普润地产商业部无锡现有别墅物业主要集中分布在三个区域：一是马山地区，占无锡别墅开发量的39%左右，且都为大盘；二是市内滨湖区域，占无锡别墅开发量的28%左右，基本围绕着五里湖周边建造；三是新区，主要在硕放镇，占无锡别墅开发量的19%左右。本项目地处无锡市内滨湖区域，是相对市中心最近的别墅区域，近邻五里湖，自然环境良好，适合开发别墅产品。n 价格特征无锡现有独立式别墅价格特征情况图数据来源：上海普润地产商业部无锡现有独立式别墅物业其价格主要分为三个区间：高端价格区间位于市内滨湖区域（近湖亲水）和马山地区，平均售价可达到12000元/M2，如太湖威尼斯花园二期售价已达到18000元/M2，可谓无锡别墅市场中的顶级价格；中端价格区间主要位于市内滨湖区域（不近水地区）与新区，平均售价可达到7000-8000元/M2；低端价格区间主要位于锡山区和市内其他郊县或地级市，平均售价达到5000元/M2。由此可见无锡市民对独立式别墅物业的地段要求、环境要求非常强烈，价格也因此而有较大差异。无锡现有联排式别墅价格特征情况图数据来源：上海普润地产商业部无锡现有联排式别墅物业其价格主要分为三个区间：高端价格区间位于市内滨湖区域（近湖亲水）和马山地区，平均售价可达到7500元/M2；中端价格区间主要位于市内滨湖区域（不近水地区）与新区，平均售价可达到4500元/M2；低端价格区间主要位于锡山区和市内其他郊县或地级市，平均售价达到3500元/M2。n 产品特征无锡现有别墅产品类型比例图数据来源：上海普润地产商业部无锡现有别墅物业中，主要分为独立别墅、联排别墅与叠加别墅三大类别墅类型，目前开发主要以独立别墅为主，占到别墅总体量的70%左右，联排别墅占别墅总体量的25%，叠加别墅非常少，其比例仅为6%。其中联排别墅以总价较低、面积适宜、环境优良等优势，销售情况异常良好，基本都实现全部售罄的状态。叠加别墅因其在无锡市场刚刚出现不久，市民接受度不高，还需对市民进行长期培育，其销售情况一般，但推出产品很少，存在很大的发展空间与市场前景。无锡现有别墅类型表别墅物业无锡现有状况典型项目别墅豪宅普通别墅檀溪湾别墅、太湖威尼斯花园经济型别墅太湖金色水岸亚别墅山水湖滨花园别墅豪宅：是别墅中的顶级产品，在市场上影响盛大。其占地动辄数十亩甚至更多、面积巨大、装修奢华、拥有城市无价的自然景观、配套国际化，注定属于稀有产品。如创造了中国大陆销售之最的上海紫园1号别墅（售价达1.3亿元人民币）、上海擅宫别墅等。这类别墅已经突破了普通别墅用于居住的功能，更接近于私人会所。同时其对环境资源的极高的要求、高昂的售价使其只有在上海、北京等特大城市不可多得的地段中才能有立足之地。普通别墅：是市场中最常见的别墅产品，国内各大城市基本上可见到觅其踪影，各方面均符合普通人对别墅的理解，即低层的独立住宅、四周为私家庭院，通常位于郊区，容积率在0.3左右。经济别墅：是别墅家族中的新面孔，是别墅类产品放在高贵的身份以迎合更大的消费层面而作出的积极变化。同时也是国内消费需求的反映。其密度较高，通常在0.4-0.5之间，但由于单体面积较小，通常在300平米以下，也有一个小小的庭院，因而也能满足一般的舒适度要求。如北京的翡翠城、一栋阳房。亚别墅：属于边缘类别墅产品，英文名TWONHOUSE，包括联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅等。但从严格意义上说，这些产品并不能被完全成为别墅，因为其非真正的独立住宅，两户之间仍有共用的墙体。但经过各种传媒的广泛宣传，也因为其具有类似别墅的居住品质，人们也逐渐接受了其成为别墅家族中的一员。n 典型区域案例分析山水湖滨 地址：位于国家级太湖风景区蠡湖景区内，处在无锡市区与滨湖新城过渡地带，金城西路易初爱莲超市旁 周边交通：距市中心6.5公里公交59号、77路 配套设施：商业配套：VIP俱乐部，四星级标准假日酒店、易初爱莲超市、小区铺店、游艇码头；教育配套：辅仁中学；医疗配套：无锡市第五人民医院 发展商：无锡市海兰房产开发有限公司 物业顾问公司：（加拿大）高力国际 全程代理：赛博地产顾问机构 景观设计：日本仓永景观有限会社 规划建筑设计：天源建筑设计顾问有限公司 建筑规划顾问：美国SUNNY&PA建筑师事务所 项目物业类型：别墅（含独立别墅、联排别墅、叠加别墅）、花园电梯房 总用地面积：总占地300亩， 20万M2 总建筑面积：一期建筑面积8万M2 容积率：0.45 绿化率：60% 项目分期状况：分二期 建筑风格：融入意大利式、西班牙式、法兰西式三种风格 停车位：每户独立车位，车位户数比为1：1.5 设备装修：双层中空隔当玻璃，管道液化气、宽带、有线电视、楼宇可视对讲系统、周界防界报警系统、家庭防盗报警系统、可视监控系统、电子巡更系统、汽车管理系统、背景影响系统电子公告系统 户型情况： 开盘时间：2004.8.28 交房时间：2005年（具体不详） 均价：联排别墅8000元/M2；叠加别墅6000-7000元/M2；公寓（6层）5300元/M2；独立别墅价格未定 销售率：独立别墅尚未推出；叠加别墅45%销售；联排别墅100%销售 主力卖点：水边的法尔内塞贵族生活 广告诉求：住到湖边去 楼盘综述：由江苏海澜集团投资开发, 是唯一一个目前无锡别墅市场上能三面环湖、南面临湖的小区，1-5号楼为电梯花园洋房，6-11号楼为叠加式别墅，12-17号楼为联排别墅n 项目周边区域别墅市场结论 项目周边区域属于无锡离市中心最近的高档别墅区，将来该区域的发展规划为无锡新的富人区，该区域别墅推出量较大，在今年共推出独立别墅208套，叠加别墅88套，联排别墅40套，由此可见项目周边别墅产品主要以独立别墅为主，目前周边亚别墅产品尚属于市场空白。项目周边别墅产品类型比例图 项目周边区域别墅产品价位为：独立别墅均价将达到12000元/M2；联排别墅均价为8000元/M2；叠加别墅均价为6000元/M2。但周边别墅项目基本都是单间总价在240600万之间的高档独栋别墅（少量联排与叠加），由此也给低总价即100-200万/栋的亚别墅产品提供强大的市场空间。 项目周边区域别墅产品销售形势良好，除了叠加别墅与超高总价别墅去化略慢外，联排与中低价位独立别墅基本都售罄，由此我司建议本项目别墅产品应尽量增加联排别墅的体量，减少叠加别墅体量，毕竟无锡市民对叠加别墅产品接受需要一定的时间。 项目周边区域别墅产品的主力面积为：独立别墅通常为300-600M2/栋，联排别墅通常为300 M2/栋，叠加别墅为250 M2/栋。为了控制总价，吸引更多的客户对本项目进行关注，我司建议本项目产品应尽量控制每户面积，做成紧凑型别墅、紧凑型公寓为主，以此实现产品的差异化，具体产品建议相见报告第四部分。 项目发展别墅产品的市场机会与风险分析考虑因素机会风险地段因素本项目地处无锡市内滨湖区域，距无锡市中心平均距离为11公里，20分钟车程，是相对市中心最近的别墅区域，地理位置优越，有很强的唯一性，适合开发别墅产品景观因素项目毗邻唐城、三国城、水浒城，三面环山，面向五里湖，山不高而