陕西洛南县湖文化旅游度假区项目可行性研究报告.doc

陕西旅游开发有限公司 洛南县文化旅游度假区项目 可行性研究报告 编制单位：西安文海工程咨询有限公司 编制时间：二零一四年六月 目录 第一章 总 论 . 1 1.1 项目名称及承办单位 . 1 1.2 可行性研究报告编制依据和原则 . 1 1.3 研究的范围和内容 . 2 1.4 项目概况 . 2 1.4.5 资金筹措 . 3 1.5 经济效益分析 . 3 1.6 社会效益分析 . 3 1.7 主要技术经济指标 . 错误！未定义书签。 第二章 项目建设的背景 . 4 2.1“十一五”期间，陕西省旅游业发展良好 . 4 2.2 洛南县旅游业发展现状 . 4 2.3 项目建设背景及优势 . 4 第三章 项目建设的必要性 . 6 3.1 顺应全国旅游业发展形势，打造传统文化旅游的需要 . 6 3.2丰富陕南旅游产品的需要 . 错误！未定义书签。 3.3“秦岭最美是商洛”旅游品牌的需要 . 错误！未定义书签。 3.4 洛南旅游突破的需要 . 错误！未定义书签。 3.5 旅游经济效益和生态环境保护效益相结合的需要 . 错误！未定义书签。 3.6为当地旅游文化发展带来巨大的经济效益 . 错误！未定义书签。 3.7 项目的建设产业政策符合性 . 错误！未定义书签。 第四章 市场分析 . 7 4.1 陕西省旅游产业发展状况 . 7 4.2洛南县旅游产业发展概况 . 7 4.3 市场分析 . 7 4.4 市场营销 . 7 第五章 建设内容与建设规模 . 8 5.1 项目开发定位及思路 . 8 5.2 空间布局规划 . 8 5.3重点项目建设 . 9 第六章 景址选择与建设条件 . 10 6.1 景址选择 . 10 6.2 旅游资源条件 . 10 6.3 建设条件 . 10 第七章 工程设计方案 . 10 7.1 道路交通 . 10 7.2 电力电讯工程 . 11 7.3 给水排水工程 . 11 7.4 供暖采暖工程 . 12 7.5 环境卫生工程 . 12 7.6 安全系统工程 . 12 第八章 自然生态环境保护与游客安全 . 13 8.1自然生态环境保护 . 13 8.2游客安全保护 . 14 第九章 节 能 . 15 9.1 用能标准和节能规范 . 15 9.2 能耗指标分析 . 15 9.3 节能设计技术要点 . 15 9.4 节能技术、产品的使用 . 16 第十章 项目进度计划 . 17 10.1 阶段性实施进度 . 17 10.2 项目管理 . 17 第十一章 组织机构与人力资源配置 . 18 11.1 组织机构图 . 18 11.2 人员培训 . 18 第十二章 项目招投标方案 . 错误！未定义书签。 12.1 招标依据 . 错误！未定义书签。 12.2 招标原则 . 错误！未定义书签。 12.3 投标、开标、评标程序 . 错误！未定义书签。 12.4 评标委员的人员组成和资质要求 . 18 第十三章 投资估算和资金筹措 . 19 13.1 估算范围 . 19 13.2 估算依据 . 错误！未定义书签。 13.3 估算说明 . 19 13.4 项目总投资 . 错误！未定义书签。 13.5资金筹措及资金使用计划 . 19 第十四章 财务评价 . 20 14.1 参数选取与基础数据 . 错误！未定义书签。 14.2 销售收入与成本费用的估算 . 错误！未定义书签。 14.3 财务分析评价 . 错误！未定义书签。 14.4 敏感性分析 . 20 14.5 评价结论 . 20 第十五章 社会效益分析 . 21 第十六章 社会稳定风险分析 . 22 16.1 编制依据 . 错误！未定义书签。 16.2 风险调查 . 错误！未定义书签。 16.3 风险识别 . 错误！未定义书签。 15.4 风险估计 . 错误！未定义书签。 16.5 风险防范和化解措施 . 错误！未定义书签。 16.6 风险等级 . 错误！未定义书签。 16.7 风险分析结论 . 错误！未定义书签。 第十七章 结论和建议 . 23 17.1 结论 . 23 17.2 建议 . 23 1 第一章 总 论 1.1 项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称 洛南县文化旅游度假区项目 1.1.2 项目承办单位概况 1.2 可行性研究报告编制依据和原则 1.2.1 编制依据 1、文化部“十二五”文化科技发展规划（办科技发（2012）18号）； 2、文化部关于鼓励和引导民间资本进入文化领域的实施意见（文产发（2012）17号） 3、陕西省2014年国民经济和社会发展计划 4、陕西省旅游发展总体规划（2005-2020） 5、商洛市旅游发展规划 1.2.2 编制原则 根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是： 1、采用科学合理的经济技术方案、节约建设投资。 2、按照现代建筑材料需求理念和导向，结合传统建筑相关要素，依据相关法规、规范，充分运用现有条件，完善相关设施，适应经济社会发展需要。 2 1.3 研究的范围和内容 1、项目建设背景及必要性 2、市场分析 3、厂址选择及建设条件 4、建设内容及规模分析 5、工程设计方案 6、节能 7、环境影响评价 8、劳动安全卫生与消防 9、组织机构与人力资源配置 10、项目实施进度 11、招标方案 12、投资估算与融资方案 13、财务评价 14、社会效益和风险分析 1.4 项目概况 1.4.1 建设地点 该项目位于洛南县保安镇与洛源镇交汇处， 1.4.2 建设工期 本项目建设工期从2016年起，分三期建设，预计于八年内完成景区的景观及配套设施的建设，并逐步对外开放。 3 1.4.3 项目的由来 该项目位于华夏汉字故里，是华夏文明的发祥地之一，也是黄河的一级支流洛河的发源地。项目区历史悠久，文化积淀深厚，民风淳朴、山清水秀，旅游资源丰富。 1.4.4 投资估算 本项目规模总投资为52427.07万元。 1.4.5 资金筹措 本项目总投资52427.07万元，其中企业自有资金27427.07万元，资金占项目总投资的52.31%。 1.5 经济效益分析 从财务主要指标看，各项财务评价指标均优于行业基准值。敏感性分析表明，本项目具有一定的抗风险能力。 以上表明企业经营安全、稳健、有效，具有较强的融资能力。 1.6 社会效益分析 项目的建设完善了当地基础配套设施，带动餐饮等行业的发展，提高了居民的生活水平，社会效益显著。 4 第二章 项目建设的背景 2.1“十一五”期间，陕西省旅游业发展良好 “十一五”是陕西旅游业发展最快的时期之一，在全国的排名不断前移，取得了显著的成绩，为“十二五”全省旅游业的大发展奠定了坚实的基础。在省委、省政府的领导下，全省旅游行业紧抓机遇，坚持以科学发展观为指导，以“人文陕西 山水秦岭”为主题，以改革开放，体制、机制创新为动力，以全面提升旅游产业要素为目标，以满足广大人民群众日益增长的旅游需求为宗旨，大力实施旅游精品战略，积极开拓旅游市场，大力做大做强市场主体，克服了特大地震、金融危机、甲型流感等不利因素的影响，旅游产业规模迅速发展壮大，产业素质大幅提升，旅游业在促进全省国民经济发展中发挥了重要作用。 2.2 洛南县旅游业发展现状 分析滞后原因，主要症结：一是思想保守，二是资源睡觉，三是发展滞后，四是交通闭塞。 2.3 项目建设背景及优势 该项目位于华夏汉字故里，是华夏文明的发祥地之一。同时，项目区所在地也是黄河的一级支流洛河的发源地。项目区历史悠久、文化积淀深厚，民风淳朴，山清水秀，旅游资源丰富。随着“灞（塬）洛（源）”高速公路的开工建设，以及相继实施的“关一天经济区”南大坏线高速及华山南区旅游风景区项目的启动，项目区具有优越的的交通区位和旅游区位；同时顺应旅游发展的趋势，结合文化、娱乐、休闲、养生、度假等多种产业综合开发，开发前景良好。 5 6 第三章 项目建设的必要性 3.1 顺应全国旅游业发展形势，打造传统文化旅游的需要 在过去的20多年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。在全国旅游发展的大形势下，商洛市洛南县的旅游业步步升温。 7 第四章 市场分析 4.1 陕西省旅游产业发展状况 陕西省是中国旅游资源最富有的省份之一，资源品位高、存量大、种类多、文化积淀深厚，地上地下文物遗存极为丰富，被誉为“天然的历史博物馆”。随处可见古代城阙遗址、宫殿遗址、古寺庙以及各种风格的古建筑，最著名的当属“世界第八大奇迹”秦始皇兵马俑、女皇武则天及其丈夫唐高宗李治的合葬墓乾陵，佛教名刹法门寺、中国现存规模最大保存最完整的西安古城墙等，仅古代帝王陵墓就有72座。 4.2洛南县旅游产业发展概况 1、近10年旅游接待基本情况 2、接待情况结构特征分析 4.3 市场分析 1、市场定位 4.4 市场营销 一、推广模式 二、促销措施 三、节庆活动 8 第五章 建设内容与建设规模 5.1 项目开发定位及思路 5.1.1 项目定位 （1）总体定位 （2）形象定位 5.1.2 项目建设原则 （1）资源赋存原则 （2）旅游功能的互补性原则 （3）社区参与原则 （4）市场导向原则 5.1.3发展思路 近年来，我国游客的旅游方式丌始出现新的变化，在喜好长线观光旅游中，逐渐细分出城郊型短线休闲度假旅游，而滨水休闲度假旅游己成为最吸引入的休闲度假产品。由此可以预见，在不久的将来，城郊型休闲度假将会成为我国大城市、大都市居民的一种旅游时尚。 5.2 空间布局规划 根据项目基地的地形地貌、景观特征、道路交通及其所处区域的功能定位，在空间上拟采用“一带五区”的总体布局框架。 9 5.3重点项目建设 农家乐 主题酒店 游乐场 10 第六章 景址选择与建设条件 6.1 景址选择 根据洛南县旅游三年突破计划（20132015年），该项目选址范围定为洛南县保安镇与洛源镇交汇处。 6.2 旅游资源条件 一、风光资源 二、旅游度假区 三、溶洞景观 四、人文景观 6.3 建设条件 一、市政配套设施 二、地貌 三、气候条件 第七章 工程设计方案 7.1 道路交通 由于度假区对外交通系统主要依托于洛南县，通过县乡级道路与县城联系。应在与其相连的公路旁做好旅游区引导标志，标明度假区的方位及早程。在对外交通建设方面，应增设县城至度假区之间的旅游专线车次，增强与县城的交通联系，同时加强与国道、省道、高速 11 的联系，完善景区对外交通系统。 二、人行道 度假区内人行道主要为各项目内部道路、自然山体游步道、亲水栈道以及钢索吊桥 三、停车场 度假区共规划停车场3个。配套绿化设施 7.2 电力电讯工程 7.2.1 电力工程 由保安镇引入电力专用线作为度假区电源，公用电网电压等级采用35/10/0.4KV三个电压等级。 7.2.2电讯工程 所有住宿设施内应建设长途电话线路、丌通国际及国内直拨电话业务，安装电视卫星接收器和提供住房有线电视服务系统，并留有宽带上网条件，使游客与外界交流畅通无阻。 7.3 给水排水工程 一、给水工程 二、排水工程 度假区排水工程采用雨污分流的排水系统，污水进入坝址下游污水处理站集中处理，雨水排入水库。 雨水可考虑利用排洪沟作为排水临时通道。为充分利用雨水资源，可结合绿地、广场等布置渗水地面、雨水集水池塘等，截流入渗或储 12 存利用，以改善生态环境、节约水资源。 7.4 供暖采暖工程 度假区规划独立的供热系统，以满足冬季游客的需求。 7.5 环境卫生工程 仓圣湖水库是洛南县水源保护地，自然生态环境是度假区景观资源的核心重点。因此必须唤醒居民和游客的环保意识，禁止向水库排放未处理达标的污水、随意倾倒垃圾等行为，对景区环境保护实行统一管理。 1、环卫机构 2、垃圾转运站 3、垃圾箱 7.6 安全系统工程 旅游安全建设要严格执行旅游安全管理暂行办法实施细则，确保生态旅游区安全保护机构、健全保卫制度的建立，切实保障游客人身、财物安全。 13 第八章 自然生态环境保护与游客安全 8.1自然生态环境保护 8.1.1环境保护目的 8.1.2 资源保护工作 强调资源保护工作的首要地位，要切实执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的基本方针，在自然景观和人文景观的开发利用过程中要严格执行中华人民共和国环境保护法和国务院发布的风景名胜区管理暂行条例的有关规定，并在风景名胜区总体规划批准的详细规划下方可进行开发利用，开发中根据风景名胜资源的观赏、文化、科学价值和现状环境，采取分级、分类的保护方法，划定各级保护区的范围，提出相应的保护措施。山体植被、水质环境、名胜古迹和环境卫生是风景名胜区保护的主要目标，防止污染或破坏，维护自然生态平衡。 8.1.3 生态环境建设 认真开发景区生态环境建设，合理利用景区土地，注意水土保持，景区内及景区外围保护区的林木不准任意砍伐。地形地貌、山石水体、自然植被、野生动物等都要严格保护，今后环境监督管理要严格执行“谁污染、谁治理、谁破坏、谁恢复”的环境保护方针。 8.1.4绿化规划要求 因景制宜，根据不同的景观环境要求，注重植物配置和季节变化，强化景区景点的意境氛围，通往各景区的道路沿线，必须培育成重点绿化带。 14 8.1.5 主要污染影响 1、游客及管理人员生活污水、废气及生活垃圾。 2、游客游览交通工具排放废气物对环境的污染。 3、基础设施项目建设过程中所产生的废弃土石。 8.1.7环境影响评价 。该景区成为省级风景名胜区之后，市委、政府已经制定的保护措施，将会使环境得到进一步的保护。配套区内各项设施的建成将使原有的风貌进一步得到改观，整个景区更加秀美、迷人。 8.2游客安全保护 洛各个景区的娱乐设施将把安全放在第一位，并加强区内的治安、交通、娱乐、住宿、餐饮等各方面确保游客的生命财产安全。 15 第九章 节 能 9.1 用能标准和节能规范 1、相关法律、法规和规划 （1）中华人民共和国节约能源法； （2）中华人民共和国可再生能源法； （3）中华人民共和国环境保护法； （4）中华人民共和国电力法； 9.2 能耗指标分析 本项目主要能源消耗系统包括：电耗；水耗；建筑供暖能耗。 1、电量消耗 2、绿化用水 本项目室外景观面积较大，绿化及喷洒用水每天约50m3，可利用景区中水，不新增用水。 3、建筑供暖能耗 9.3 节能设计技术要点 9.3.1 节地与室外环境 1、建筑场地 2、交通 9.3.2 节能与能源利用 1、降低能耗 16 2、提高用能效率 3、使用可再生能源 充分利用场地的自然资源条件，开发利用可再生能源，如太阳能、等先进技术取自自然环境的能量。可再生能源的使用不应造成对环境和原生态系统的破坏以及对自然资源的污染。 9.3.3 节水与水资源利用 1、节水规划 2、提高用水效率 3、雨污水综合利用 9.4 节能技术、产品的使用 17 第十章 项目进度计划 10.1 阶段性实施进度 本项目根据项目的建设方案，实行动态管理，主动控制，项日建设从前期准备工作、施工、竣工验收计划安排为8年，即2016年至2023年，项目涉及的所有单体工程程，一次设计，分三期进行：一期：2016年-2019年，二期：2017年-2020年，三期：2020年-2023年，具体实施进度计划安排如下 1 10.2 项目管理 项目在实施过程中加强管理，保证工程的顺利竣工。工程管理建议：坚持项目招投标程序，坚持项目的科学论证，坚持工程项目的全过程专家指导，坚持工程项目的监理和全过程财务审计。 18 第十一章 组织机构与人力资源配置 11.1 组织机构图 11.2 人员培训 所有员工必须通过岗前培训，考试合格后方可上岗。项目开始经营后，还要开展内部指导、集体学习、短期培训。脱产培训、专业培训、学位教育等手段提高员工素质。 12.4 评标委员的人员组成和资质要求 针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求。 19 第十三章 投资估算和资金筹措 投资估算是建设项目可行性研究的重要组成部分，在项目建设中具有重要作用，建设项目经济评价以投资估算为基础，