泰和盛世房地产项目可行性研究报告.doc

姓名： 班级：学号： 职位：项目可行性研究报告目录目录1第一章 项目概况2一、.项目名称2二、项目地理位置2三、投资方简介2四、项目占地面积2五、容积率2六、项目建设的必要性2七、建筑单体面积3八、可行性研究依据3九、经济指标3第二章 宏观市场分析3第三章 区域市场分析4一、swot分析4二、环境分析4第四章 客户群体分析5第五章 市场定位5第六章 项目建设条件5第七章 项目规划方案及实施进度6一、项目平面规划图6二、住宅户型图7三、施工进度图7第八章 环境影响分析及评价7一、污染源7二、保护措施8第九章 项目节能措施9第十章 项目安全与消防措施9第十一章 项目总投资估算10第十二章 资金筹措与投资计划12一、资金筹措表12二、投资计划12第十三章 销售收入估算13第十四章 风险分析及防范13一、风险种类13二、防范措施14第十五章 结论与建议15一、结论15二、建议1515第一章 项目概况一、项目名称：泰和盛世二、项目地理位置：本项目位于北市区，处于穿金路、世博路和园博路交点处。（如图）三、投资方简介：本项目是由昆明市天华集团股份有限公司投资，投资资金为10亿元。天华集团注册成立于2015年8月，公司主要是以商业、住宅、小区、文体教育楼盘的建造为主的。四、项目占地面积：序号工程项目名称项目面积面积/（亩）1占地面积3002建筑面积2603绿化面积40五、容积率：本项目建筑的容积率为4.0。六、项目建设的必要性：该项目位于昆明市北市区穿金路、园博路和世博路中心地段，该地区毗邻火车北站以及地铁站，交通便利，人流量较多，是一个发展商业、住宅的黄金地段；同时该项目里面建有医疗、住宅、教育等设施，适应于老人、孩子等人群，不久将会变成一个兼住宅、娱乐为一体的大型商业项目地区。七、建筑单体面积：建筑名称面积/（亩）办公楼40娱乐城40商业楼70住宅60学校50地下停车场20八、可行性研究依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）昆明市城市拆迁管理条例（3）住宅设计规范（4）高层民用建筑设计防火规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设计标准九、经济指标：建筑名称面积/（）估计投资额（万元）办公楼266672000娱乐城266675000商业楼466678000住宅400004000学校333343000地下停车场13334100绿化26667300第二章 宏观市场分析1.房地产行业自去年下半年以来，受制于经济发展增速减缓和国家宏观调控的双重阴影下，出现了全国普遍意义的房地产弱势局面。而且目前看除了一线城市及周边一小时交通圈区域以内，多数城市的成交价格和成交规模都明显下滑，尤其以三线四线城市表现最为明显。这种情况在投资性购买者中已经具有很大的普遍性，并且由于国家金融体系对房地产消费支持力度的降低，实际购买行为中受制于资金总量的不足，很多理应成交的客户也改为无法成交或者延迟成交周期。即使在行业内部对房地产业未来发展也比较普遍的悲观情绪。2.房地产行业作为国家支柱产业是客观存在的，地产行业对其他相关行业的拉动效应是最多最大的。一旦经济状况不好，政府势必会重新回到原来发展的老路上，至少在其他行业能够局部代替房地产行业之前，必然如此。3.任何国家的房地产牛市，一般都最终受制于整体经济环境的变化，中国是处于正在发展中的国家，政治局势还算稳定，房地产行业对国家经济情况的影响还是非常大的，中国现在的经济环境的变化对于房地产行业的发展来说是哦非常有利的。第三章 区域市场分析一、swot分析：优势劣势1.项目处于北市区繁华阶段，交通便利，毗邻火车北站和地铁站，人流量大。2.北市区不在昆明市主城区内，地价相对较为便宜，利润也会增加。3.处于北市区中心位置，已在市场上得到较高认同。1.不在昆明主城区内，房价偏低，不受广大消费者的青睐。2.北市区地块狭长，地势影响了建筑格局摆放。3.临近火车站，噪音、空气污染较大，治安环境受影响。机会威胁1.昆明市房地产行业持续升温，区域发展空间大，价值得到进一步提升。2.项目自身建有幼儿园及其医疗设施，充分满足相关需求。3.该区域内缺少如我们项目一样的高档商业楼盘及其住宅，后期发展空间大。1.国家不断出台有关房地产政策的调控，未来影响加剧。2.区域内存在多家房地产项目，有些一期已经交房入住，竞争比较激烈。二、环境分析：1.政治环境：昆明市云南省省会，是云南省的政治、经济、文化、科技、交通中心。同时西部大开发战略的实施给昆明经济发展带来了新的机遇。2.自然环境：昆明有“春城”之称，春季温暖，干燥少雨，夏无酷暑，雨量集中；日照充足，天晴少雨。所以这些都为我们的项目带来了很大的便利，即有了商机，项目完成以后不用担心没有客户，而且自然环境的影响，我们的建筑不用在冬天保温、夏天散热这些方面使用大量的工程。第四章 客户群体分析本次项目建筑中是集商业、办公、医疗、教育、住宅为一体，所以面向的消费群体主要是在昆明市本地有工作、有家庭的人员，首先教育和医疗对于老人和孩子来说是至关重要的，很多人买房就比较看重这一点，所以这一类消费者应该占70%左右；同时，该项目内有商业及其办公场所，所以有很大一部分商家也会看中这一点，前来投资发展；有投资方就会有前来工作的人员，这就说明客户中也有工作者这种中低收入的人员。总的来说，该项目是针对于社会的各类群体而设计。第五章 市场定位楼盘名称定位方向商业商业楼盘主要用于开设商场，所以规模一定要大，他在所有项目中的占地面积是最大的，主要针对的人群是昆明本地有意向投资的人员，价格会较高一些，主要是做高档的商业楼盘。住宅住宅主要是考虑舒适和生态方面，面向人群是有家庭和孩子的本地或外来工作人群，我们的住宅类型不是单一的，有一般的三室一厅，也有高档的别墅，适应于各种收入水平的人群。办公人们对办公环境的要求是安静和优雅，所以我们的办公楼建造地址相对其他区域来说比较远，主要针对在商业楼盘中的工作人员办公使用。所以我们的价格会相对于便宜，属于中档的办公楼盘。第六章 项目建设条件本公司项目建设需要考虑的条件有以下几点地形地貌泰和盛世项目所处地质高原波状起伏，大面积土地高低参差，从横起伏，导致建筑需要花费更多时间和财力平整土地。昆明土质属于酸性红壤、砖红壤，土壤内部空隙较大，所以建筑地基应较深。气候条件泰和盛世项目处于昆明市盘龙区，属亚热带高原季风气候，较温和，所以建筑不必考虑太多的保温或者散热的性质，但是雨量集中，需有良好的排水系统。水文地质昆明市地下水纵横交错，盘龙江贯穿整个昆明市，是一个天然的排水系统，故可以将此与地下水连贯，可以使项目里面的水景建造得更加具有观赏性。市政配套建设泰和盛世项目是一个具有多功能的小区，里面包含了教育、医疗、文体、办公和商业，具有很完善的市政配套设施，而且不断向其他方面开拓。周边建筑的影响周边有世博生态城、小区、花园等，所以我们项目的建设风格不能与周边差异太大，这将会影响整体的协调性，而且东边方向属于绿化带，项目的污水等就要注意排放，不能污染周边环境。第七章 项目规划方案及实施进度一、项目平面规划图如图所示，区域西北方向为住宅区，因为该方向有大片绿化树林，空气清新，环境优美，是做为住宅的一个很好的场所；商业楼位于住宅旁，距离比较近，使人们的购物更加便利；办公楼和商业楼相邻，这样就为商家、职员的办公节省了大量的时间；而娱乐城距离住宅区和办公楼比较远，是为了不影响人们的休息和平时的学习，而且就在项目出口处，引起注意，招揽更多的顾客；学校区域选择在离住宅较近但又远离商业区这种喧闹的场所，保证学生有一个良好的学习环境，学校为封闭式，所以不会受到娱乐城的影响。二、住宅户型图三、施工进度如下图：年份20142015月份 123456789101112123456789101112挖土垫层砖基主体装修验收第八章 环境影响分析及评价一、污染源固体污染建设期：在项目建设过程中，在建筑物的建设、施工会产生挖掘出的土壤，废弃的砖石、木材等固体污染物，还有施工过程中洒落的泥浆等，这些污染物给环境和交通造成了极大地不便。运营期：生活中产生的垃圾、固体废弃物等也造成固体污染。废气污染建设期：机器的运转，工程车的行驶会产生很大一部分的尾气：运营期：在楼盘售出之后，家庭中的烹饪过程中也会产生废气，这些气体散播在大气中，就会造成大气污染，该区域的空气质量甚至降水都会受到影响。废水污染建设期：施工过程中用于混凝土搅拌的水，砖石结构的浇筑，属于废水污染；运营期：居民日常生活中做饭、洗菜用过后的水也属于废水，这些废水通过下水道流入环境中，会使周围的水质受到污染，极度影响周边环境。噪声污染建设期：机器运转、施工过程中的敲打和车辆的运行产生了噪音，这对附近的居民来说影响是非常大的；运营期：日常生活中人们的活动也会产生很大的噪音。二、保护措施1.固体污染的防治。在施工过程中应该减少废物的丢放，每天施工完成后，都应该有专门的车辆将废渣拖往规定的排放处。在运营期少用或不用不可分解的塑料包装袋，拒绝使用一次性消耗品。因为大部分一次性用品大多都是用塑料制成的，无法在自然界中自然分解，若任意弃置，会对我们的环境造成极大的危害。外出购物时，自带可多次使用的环保购物袋、菜蓝子，选择购买盛装在可回收的器皿内物品，例如瓶装牛奶等；选购有“环境标志”、“绿色标志”的物品。2.废气污染的防治。减少污染物排放量。多采用无污染能源（如太阳能、风能、水力发电）、改革能源结构，用低污染能源（如天然气）、对燃料进行预处理（如烧煤前，先进行脱硫）、改进燃烧技术等均可减少排污量。另外，在污染物未进入大气之前，使用除尘消烟技术、冷凝技术、液体吸收技术、回收处理技术等消除废气中的部分污染物，可减少进入大气的污染物数量。绿化造林，使有更多植物能吸收污染物，减轻大气污染程度。控制排放和充分利用大气自净能力，气象条件不同，大气对污染物的容量也不同，所以排放时间段应选于风力大，通风好的时段。3.废水污染的防治。尽量减少施工中水的使用，对水的排放使用格栅、筛网、沉砂池、沉淀池等构筑物，去除废水中的固体悬浮物、浮油，初步调整ph值，减轻废水的腐化程度。凡在施工场地进行搅拌作业的，必须在搅拌机前台及运输车清洗处设置沉定池，未经处理的泥浆水，严禁直接排入城市排水设施和河流；施工现场制水磨石作业产生的污水，禁止随地排放，作业时严格控制污水流向，经处理后方可进行排放。3.噪声污染的防治。增加隔间围护可使用低噪声的施工机械和其他辅助施工设备，降低作业噪声的产生量 施工中禁止使用国家明令淘汰的产生噪声污染的落后施工工艺和施工机械设备：对不得不设置在施工现场的强噪声机械可以搭设作业棚。以减少强噪音的扩散。另外。施工现场可应用围护结构的全封闭技术。新型隔音围护的使用。可以大大降低施工作业噪声向外界的传播强度。合理使用施工机械施工机械和运输车辆是产生建筑施工噪声的主要原因。为减少施工期噪声对周围环境的影响。施工单位在施工过程中应当合理布局和使用施工机械。妥善安排作业时间。施工中应当使用低噪声的施工机械和其他辅助施工设备。对高噪声施工机械采取必要的降噪措施，从声源上控制噪声进一步完善建筑施工机械的产品噪声标准，这是防止噪声污染的最根本的措施利用吸声、隔振和阻尼等声学方法控制噪声吸声利用吸声材料，如玻璃棉、泡沫塑料、吸声砖等吸收声音;隔振就是利用金属弹簧、隔振器、隔振垫将振动能量从振源传递出去;阻尼就是用内摩擦损耗大的一些材料来消耗金属板的振动能量并变成热能散失掉。从而抑制金属伴的弯曲振动。使辐射噪声大幅度地消减。尽量在白天施工，减少对周围群众的影响。第九章 项目节能措施1.建筑设计初期做好环保节能措施优化设计是房地产开发节能的首要环节。建设单位在委托设计时，应明确环保节能指标，对于楼房间距、通风、照明等能够影响能耗的细节要突出节能环保优化设计。比如在设计大面积外窗的时候，要同时考虑使用隔热保温的玻璃，避免日光加热效应。户型设计要避免过于狭长或一面是走廊的封闭式结构，多设计成气流通畅的开放空间，有利于室内温度的调节，避免能耗负担的加重。2.在规划、建筑设计过程中要加大环保节能材料的推广使用。建材是建筑的重要组成部分，能对建筑设计节能环保起到优化作用。首先，不同的装饰材料本身的生产环节对能源的消耗不同，多采用再生工业材料或工业废料生产的建筑材料,可以间接减少资源的浪费和破坏，进而做到环保节能。3.使用绿色建筑，通过使用再生建筑材料，消化吸收建筑废料，变废为宝。通过有效地管理自然资源、通过对雨水、废水的回收再利用，来达到节能的目的。第十章 项目安全与消防措施安全第一，一个项目是否可行和它的安全是分不开的，也是最为引起重视的问题，所以该项目的安全以及消防措施有以下几点：1、生活区、办公区及施工现场严格实行消防责任制，加强防火安全管理，确保国家、集体财产和人身的安全。2、 工地的防火、保卫工作由项目经理、专职安全员及各分包单位施工班组责任人负责，由专职安全员负责配备值班纠察人员，做好施工现场防火安全、保卫工作。 3、 严格落实防火、保卫责任制，施工现场的危险品管理、安全用电管理、动用明火审批规章制度，及时配备值班纠察，监护人员，做到不定期地对工地各项规章制度的检查和有效落实。4、工地内易燃易爆仓库或场地所应设置明显标志，严禁吸烟，对不再使用的易燃易爆物品应及时清理和处理，工棚和临时宿舍内，严禁明火取暖，严禁使用“热得快”等各类电器炉灶等。5、 工地现场按要求配备足够的灭火器具，放在取用方便的地方，做到严格管理、责任到人，严禁移作它用。 第十一章 项目总投资估算估算基础工作量费率或单位投资金额（元）1土地费用2000001810409.051.1出让金土地面积5%10000.05契约税出让金4%400.002土地使用税土地面积18000.092前期工程费192182562.1可行性研究费用估算额10000002.2场地平整（三通一平）土地面积48000042.3地勘土地面积24000022.4环境影响评价估算额3500002.5设计费2.5.1规划方案设计费总建筑面积510000052.5.2景观设计景观面积10000052.5.3施工图设计总建筑面积200000060000302.5.4精装修设计建筑面积86677102.6招投标费中标额15003行政及其他保健费用20818937.43.1城市建设配套费总建筑面积160000803.2人防易地建设费建筑面积20000103.3散装水泥基金总建筑面积4000023.4白蚁防治费总建筑面积414002.073.5新型墙体材料专项基金总建筑面积90000016000083.6工程质量监督费建安造价404835.3544建安工程费2891681104.1土建工程10002000010004.2安装工程费4.2.1给排水90000454.2.2消防60000304.2.3强电50000254.2.4通风空调系统200001004.2.5煤气系统40000204.2.6弱电60000304.2.7智能化系统40000204.2.8电梯工程5000004.3精装修346668405基础设施费289168116公共配套设施建设费8675043.37销售费用1500000007.1广告宣传600000007.2销售代理450000007.3其他费用300000008企业经营管理费80000409财务费10税费16800000011不可预见费10433658.912合计840041266该项目投资10亿元，估算值为8.4亿元。第十二章 资金筹措与投资计划经过计算，泰和盛世项目总投资额8.4亿人民币，我公司将为该项目筹集资金10亿人民币。一、资金筹措表如下：融资方式金额（万元）比例（%）自有资金4200042银行贷款4200042发行股票1200012其他融资方法40004二、投资计划如下:序号项目合计（亿）所占比率1资金总额8.4100%2基础设施费0.293.5%3销售费用1.518%4经营管理费0.081%5精装修0.354.1%6城市建设配套费0.162%7其他6.0271.4%第十三章 销售收入估算序号项目单价（元/）销售面积（）销售收入（万元）备注1商业楼87034666740614.29销售税金=销售收入的5%2住宅83424000133368.833办公楼85432666722781.624娱乐城83112666722162.945文体教育85493333428497.24第十四章 风险分析及防范一、风险种类房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。 房地产项目所面临的风险有以下几种：自然风险。房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。技术风险。房地产经营管理的技术风险，是由于科学技术的进步引起的风险。当代已经进入了知识经济时代，在知识经济时代，科学技术发展的十分迅速。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。政策风险。国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的经济和市场风险。房地产经营管理经济和市场风险，是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场运行中的各种不确定因素非常之多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行。企业内部风险。由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。比如由于企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢;施工管理不善，延误了工期;经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。二、防范措施1高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性，可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性。 2树立风险价值观念，把握政策环境，规范运行，及时应对树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。3充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。4合理分配资金，减少金融风险5加强市场监测，提高决策的科学性。企业需要强化业务宏观指导，建立地区房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度；同时加强住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题。企业还应经常对政策走势、楼市价格、销售数量、消费需求变化等问题进行分析，以提高投资决策的前瞻性和科学性。6 采用房产保险的方式来间接降低风险。在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），采用风险转移，即保险措施是非常必要的。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度。房地产保险业务有房屋保险、产权保险、抵押保险、委托保险。在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位以选择信誉良好的保险公司。这样才能