高成幸福广场整合营销策略.ppt

高成地产 常州喜多街区 整合营销攻略 （前期导入阶段）,常州是一座有着 2500 多年文字记载历史的文化古城，同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。 目前有新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积 4375 平方公里，总人口 380 万，其中市区面积 1864 平方公里，人口 230 万。 目前常州市的综合实力位列于长三角地区的第四位。是长三角经济圈经济实力较强的城市， 常州市位于长三角散圈层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。,位于上三角辐射圈内，地理位置优越，整体经济实力较强,认识常州,新北区,武进区,戚墅堰区,常州地产板块格局,天宁区位于市中心，作为常州的中心区域，区域位置优越，规划的侧重点将主要 会以环境和功能提升为先导， 戚墅堰区位于城市规划中对接上海的首要区域，经济形式看好 武进区内高新开发区的发展直接带动区域内的房地产发展 钟楼区内规划定位于新材料、精密机械、电子信息 3 大产业，以产业带动房地产发展趋势明显 新北区未来主要以旅游休闲区、商贸生活区、行政中心区等版块组成。市政建设力度加大，房地产行业一路高歌猛进,钟楼区,天宁区,本案,本案位于天宁区核心区域，地块潜力巨大,一体两翼发展格局,喜多街区 必须解决的问题,我是谁？ who am i ? （分析项目自身） 怎么卖？ how to sale ？ （确定售卖模式） 对谁说？ whom to say ? （界定目标人群） 说什么？ what to say ? （确定广告策略） 怎么说？ how to say ? （发展广告创意）,喜多街区 整合营销攻略,喜多街区 整合营销攻略,我们的思考,1、本项目为高成天鹅湖项目中率先销售的商业部分，销售必须保证当然要火红而响亮，如何成就？ 2、如何将项目品牌和企业发展的品牌联动起来，既能让项目销售火热，又能让企业品牌响亮提升，便于后面项目运作，如何做到？ 3、在项目物业形态较多的情况下，如何让住宅和商业协调发展，都能赢得漂亮？,我们的任务,1、将找出喜多街区卖点，并提炼出核心价值； 2、把核心价值演绎透彻，成为刺透市场的利剑； 3、提出适合的营销战略，实现商业销售与招商的双成功，实现整体项目盈利与品牌双丰收； 4、将项目品牌与高成地产发展品牌充分嫁接；,喜多街区 整合营销攻略,我是谁？ who am i ?, 分析项目态势 “非洲的茅草屋和现代的居舍有什么不同？” 分析阶段既要看，又要想；看和想的广度、深度、长度、高度将决定项目的未来命运。,喜多街区 整合营销攻略,我是谁？ who am i ?,市场研判 畅想2011年,喜多街区 整合营销攻略,在调控中成长，在成长中调控； 商业地产再次因住宅被打压而成为市场热点； 主题性商业地产的春天来临； 投资性物业，因保值增值性受追捧； 常州住宅地产必将经历调整，商业地产也会受到些许影响，但影响有限； 传统营销模式下，销售受得影响大，顾问营销模式下影响更小。,我是谁？ who am i ?,喜多街区 整合营销攻略,地段：老城的东南部区域不算第一流，但也绝不差 产品：高端住宅区内的大型商业广场 配套：日益成熟完备很自在很方便 环境：虽没有强势的山水资源，但周边项目一道形成了很浓厚的品质居住生活区居住环境日益提升 品牌：高成品牌形象日益强大,楼盘定位（项目概念）,天鹅湖广场，10万平米财富核心圈 喜多街区，1.5万平米主题幸福生活城 常州人的幸福天地！,具体操作（项目操作阶段分析）,1、第一批商铺vip卡认购：2011年2月18日开始；（招商咨询的另行登记） 2、第一批商户签约仪式暨第一批商铺vip解筹：2011年4月16日（周六），同时启动第二批商铺的销售工作。 3、第二批商铺解筹开盘：2011年5月28日 4、第三批商铺解筹开盘：2011年6月18日 5、最后一批商铺开盘：2011年8月8日,具体操作（项目操作阶段分析）,销售模式,目标客户基础分析,对谁说？ whom to say ?,1、高成品牌忠实跟随者 2、有一定资金实力的地产专业人士 3、政府公务员、事业单位员工 4 、周边高新技术企业高收入群体 5、个体经营户、私企老板等 6、我司掌握的置业投资客资源,投资客户的投资心态分析,对谁说？ whom to say ?,l 较为看好常州市场，熟悉周边环境 l 较注重投资风险，看重高成品牌实力 l之前可能投资高成开发物业，或者投资过商铺，并从中获得过较大投资收益 l 看好高成品牌，认可商业定位，认为整体升值潜力大 l 对本项目商业的整体规划非常认同,说什么？ what to say ?, 传播定位问题 / 制订广告策略 ,在传播的丛林沼泽中，唯一能取得良好记忆效果的希望，是集中火力于准确的目标，实施市场区隔，一言以蔽之，就是“定位”。,喜多街区 整合营销攻略,竞争，就是找个位置当老大,走别人没走过的路，走别人没走好的路,说什么取决于卖什么,1、卖商业，我们就深入讲我们的投资价值，讲商业价值，升值潜力； 2、全面整合地盘包装、销售现场、广告创意、媒 体、促销、公关等一切传播工具，持续的、一致的传达项目信息。,商业的核心主张,我们商业的卖点很多，但不能简单罗列，我们必须找到一个突破点： 幸福策源地，财富新中央 只要让常州人都记住：买婚庆用品，就来喜多街区，那经营成功就ok了！ 只要让投资者知道，喜多街区能升值，能赚钱，是常州一个商业新中心，就足够了！,案名,常州喜多街区,备选案名,常州喜堂 常州幸福天地,主题口号,常州人的幸福天地,核心价值卖点 幸福策源地，财富新中央,喜多街区卖点,城市中心东区 城市综合体大盘 婚庆幸福主题,成熟配套 交通便利 片区潜力大,统一经营管理 返租分成 增值潜力,喜多街区 整合营销攻略,常州喜多 部分核心买点 1. 东区中央，常州喜庆中心 2.幸福策源地，商业新中心 3.统一管理经营，财富增值保值 4. 10年返租，轻松当房东 5.喜多街区，让幸福更具体 6.财从喜多来！ 7.常州人的幸福中心！,房地产广告之 怎么说？ how to say ?, 创意表现 ,聪明的广告创意，往往是利用潜在顾客心中早已存在的需求作文章。 在创作上，去凭空创造某种并未存在于心中的事物或需求，即使不一定不可能，也必会十分困难。,喜多街区 整合营销攻略,一、创意表现风格与原则,风格氛围：喜庆、喜气，财富诱惑； 原则：在不影响格调的情况下，主要强调财富增值效应，强调项目优势和升值潜力。,二、媒介投放策略,基地包装为基础，炒作为主，硬广为辅！ 常州日报系列专题报道； 常州高速路出口广告牌； 搜房网或乐居多地联动； 自身网站建设； 自办内刊幸福创造财富3-5期；,三、阶段营销主题及媒体安排,围墙广告,第一是，案名logo，含跟随语：常州人的幸福天地； 第二个，幸福策源地，财富新中央 第三个，把常州人的喜事装进钱包！ 第四个，人来，喜事来！喜到财富到！ 第五个，喜事越多，赚钱更旺！ 第六个， 5分钟，把提款机抱回家！ 第七个，常州财富总动员！ 第八个，喜事一桩，财富一筐 第九个，喜多有钱庄，三代不发慌 第十个，抢到就赚到，千万别错过！ 每个画面都有投资商、开发商、电话,室内展板广告,第一是，天鹅湖广场，东区中央10万平米财富磁场 第二个，喜多街区，常州人的幸福天地 第三个，喜多街区，常州财富总动员！ 第四个，把常州人的喜事装进钱包！ 第五个，喜多有钱庄，三代不发慌！ 第六个， 5分钟，把提款机抱回家！ 第七个，喜一桩，财一筐；喜越多，财更旺！ 第八个，金铺不等人，抢到就赚到，千万别错过！,常州喜多铺王成就大富翁十大理由,地处常州老城东南部，常州南北中心，城东商圈核心地段 中吴大道，常州第一景观生态大道，常州城市动脉 中吴大道沿线的城市标杆物业，5分钟车程市中心； 常州最大规模的婚庆幸福主题商业街区； 统一经营，统一管理，大手笔推广，经营成功有保障； 超长8年返租政策，买铺稳收租 大型主题“一站式”幸福体验街区，引领商业时尚新潮流 城市新中心黄金地段辐射500万消费人群 1.5万平方米，集中优势规模经营，小铺赚大钱，一铺养三代 品牌开发商高成地产实力打造，信心保障,常州喜多10大不可抗拒理由,理由1：地处苏南和苏中交汇核心常州，大区位，大交通，汇聚大商机！ 理由2：15000平米，常州最大最专业的婚庆主题街区，商业龙头无与争锋！ 理由3：坐拥百亿婚庆喜庆消费，大市场带来大发展、大“钱”景！ 理由4：高成集团35亿巨资打造天鹅湖项目，喜多街区为商业先锋之作，实力铸就信心！ 理由5：局部挑高2-3层，使用率超过100%，投资自营两相宜！ 理由6：2000万巨资推广，“五大统一”经营成功有保障！ 理由7：超长10年高额返租，空前让利放水养鱼，切实做旺市场！ 理由8：三级辐射，影响500万人的幸福，影响力决定升值力！ 理由9：顺应国家地产调控政策，抗通胀投资最佳选择！ 理由10：中低价入市，买高成长旺铺，总价低，回报高！,过年期间，对外有个声音，对内能支持内部vip认购，对外的方面是要实现正式推广前的预热和辅导，能在出了正月以后就真正大规模推广和亮相。,年前传播目的,1、围墙广告年前上去； 2、售楼处年前能启用（售楼处展板6-8块定稿）； 3、dm单页定稿，最好能制作出来； 4、导识系统出来，贵方给出要求； 5、将合作媒体确定，