宝安N5地块市场定位报告.doc

宝安新中心区N5地块市场定位报告营销部二 零零四年三月七日目 录第一部分 市场调查一、2003年宝安地产简述 （一）、宝安经济运行态势 1（二）宝安房地产市场分析 1（三）、宝安住宅成交状况统计及分析 3二、宝安新中心区分析：（一）宝安新中心区利好因素分析 6（二）宝安中心区不利因素分析 7（三）、宝安中心区在建项目统计 8第二部分：项目分析一、项目基本情况 18二、项目SWOT分析 18三、N4项目主要竞争对手分析： 20四、项目定位 21五、商业 26第三部分 竞争策略一、 楼盘产品建议： 29二、工程进度建议 30三、营销建议 30四、宝安新中心区价格策略 31五、售楼处建议： 31六、会所建议： 33七、公司N4区项目开发建议 33内容摘要：2003年宝安住宅销售面积为163.12万平米，批准预售为132.63万平米，新增供求比为0.81：1，市场有效供给不足。2004年的市场供给猛增，仅宝城片区的供应量估计在150万平米左右，市场压力加大。宝安开发热点已经向中心区转移，新开工项目增多，预计2004年的推出量在100万平米。中小户型的市场逐渐启动， 2004年市场上将有香槟广场、宝豪项目、澎柏三九公寓、恒安碧海名园等项目推出，预计推出面积为20万平米，总套数大约2000多套，小户型将成为市场的一个热点。宝安中心区在建项目以中大户为主，小二房（6075平米）、小四房（125平米以下）基本为空白，小三房（95平米以下）数量偏小。结合N5地块的特征及不与鸿景园、N4地块产生冲突，将户型定位为中小户型，小三房的比例为大于45%，小两房的比例为大于35%，另外可以考虑做适当的小四房。项目定位为中高档物业，以首次置业者为主要目标客户，每套总价位主要在25-40万之间。控制住成本，单价格水平与中心幸福海岸、深业等项目持平或略低。时尚，有别于高尚。户型设计注重强调观念创新与功能性的实用性，增多附送面积，立面设计要求新颖时尚。商业面积在4万平米左右，采取大商业带动小商业的策略，大商业可以给小区带来更好的配套。在项目前期可以充分和有较大市场影响力的大型建材连锁企业联系，这样可以减轻招租风险。建一个500平米左右的主题式会所，注重功能设置。动工时间争取在八九月份，年底在中心区其它项目开盘的时积累客户，年后在其它楼盘热销期开盘。第一部分：市场调查一、2003年宝安地产简述（一）宝安经济运行态势 1、宝安经济发展势头强劲，2003年宝安完成国内生产总值（GDP）达518.32亿元，较上年增长19.7%，高于整个深圳市17.3%的增长率，工业总产值为1573.14亿元，较上年增长26.2%。在深圳六区中稳居第三，预计五年内主要经济指标再翻一番，这为宝安房地产业的发展提供了强大的经济基础。2、定安经济结构以工业为主，工业总产值的增速明显超过国内生产总值的增速，第三产业发展缓慢，第三产业比重持续下降，制造业过于偏向轻型、外向型和加工型，结构性风险较大，经济结构比重的特点就在一定程度上制约了房地产业的发展。3、深圳市代市长李鸿忠在2004年政府工作报告中提出了“南高北重”的经济新格局，指明了宝安、龙岗今后的发展方向，即大力发展技术、资金密集型的高精尖的装备制造业和基础工业，宝安区将通过科技扶持推动全区产业结构优化升级，电子信息、光机电、新材料和医药生物工程等大领域被列为重点扶持对象，为推动该区传统行业的高新技术改造步伐，“制造业信息化示范工程”将重点扶持家具、服装、模具制造、汽车电子等行业。这些行业将制造新的就业机会，会对房地产市场发展起一定的推动作用。4、2003年深圳居民收支双双增长，工薪收入仍为我市劳动者的主要收入来源。私家车消费成为新热点，教育文化投入有所增长，投资行为日渐活跃，房地产投资成为一种重要的投资形式，人均购房类支出增长较大，而住房装潢则下降。深圳居民对居住消费的增长需求将有力推动地产市场的发展。（二）宝安房地产市场分析1、宝安2003年商品房销售面积达190.39万平米，较2002年的145.37万平米强劲增长30.97%，大过超过全市9.7%的增长率，宝安房地产市场连续三年实现高速增长。2003年宝安住宅销售面积占全深圳市的住宅销售面积20.22%的分额，与福田持平，仅次于南山，这也充分地说明了宝安地产在深圳的地位已经明显得到提升。2、宝安的经济结构导致贫富差距明显，高档房如（别墅需求市场不能提供），大量的收入较低的人群需求得不到满足。写字楼需求不明显。整体素质水平不高，治安状况较差，使得关内人对宝安的印象更多的是治安较差的工业区。3、2003年销售面积低于预售面积，南山的存量仍然比较大，今后两年的市场供给没有降低的迹象，其价格水平不会发生太大的变化，这对宝安市场的价格整体走势有一定制约作用。4、2003年深圳的土地推出量主要在宝安和龙岗，关内的地日趋减少，关外的开发将成为新的热点。5、从2003年的土地拍卖中，可以看出关内大开发商对关外土地的重视从以前的观望到参与拍卖但非常谨慎（地价到一定程度就不参与）到现在的非常自信（万科、招商和华侨城拍地过程中都是志在必得），大开发商对关外市场的重视达到前所未有的程度。可以预计将来的宝安市场的竞争将改变以前宝安本土开发商偏安一隅的发展与竞争，宝安市场将与深圳市场一样面临全方位的竞争，宝安开发商必须提高自身的开发水平，来适应未来的竞争局面。6、随着深圳城市化运动如火如荼的展开，村委会改为居委会后，原村民变成居民， 享受与城市居民同等的基本养老保险和最低生活保障待遇；原村集体经济组织改制成股份合作公司，与居委会脱钩，原村民仍是股份合作公司的股东，享受公司分红。城市化运动将极大程度的改变关外的农村印象，提升关外的整体形象。农民与农村脱离后，可以更方便的到资源更优的地方享受生活，比如宝安中心区；由于要参与市场竞争，对教育的重视程度将比以前强烈一些。7、福永、沙井、松岗等三个乡镇市场去年的销售套数为821套，销售面积为79716平米，本地人在总体中的比重为2.9%（共24套），大部分为外地人在此买房，三镇来宝城和西乡买房的比在福永等三镇买的多。无论是销售套数还是销售金额都远低于宝城和西乡，本地人在宝城和西乡买房的比重为9.4%。从去年看三镇市场对宝城和西乡的威胁不大，仍处于市场的启动期。8、今年福永等三镇有30多万平米的推出量，将是去年销售面积的4倍，乡镇市场的竞争程度将会明显加大。将会进一步与宝城、西乡争夺乡镇的客户。9、宝安的销售主要靠外地人来消费，本地人消费比重很少。深圳的人口增长主要靠外来人，宝安能不能吸引更多的外来人员，能不能创造更多的就业机会，都关系房地产业的发展。10、宝安的产品结构不完善，城区内的高层充当了顶级豪宅的角色，随尖岗山等一批自然景观绝佳等别墅项目的推出，宝安的产品结构更趋完善。11、西乡片区现正发售的有和黄的御龙居，宝恒宝翠山庄也有可能于年内面世。该片区随着丽景城、天骄世家、富盈门迅速崛起，显示出较大的发展潜力。与该片区紧临的尖岗山居宅小区山景资源丰富，是理想的高档住宅小区用地，但目前其市政配套严重欠缺，人气不旺，该片区成熟起来，并获得人们的认可还需要一定的时间，在短时间内该片区的供应量不会增加。尖岗山现在配套还不成熟，开发商的态度可能很大程度上取决政府的动作。（三）、宝安住宅成交状况统计及分析：表一：宝安三大片20012003预售面积统计（单位：平方米）宝城片区龙华片区周边各镇总计2001950978.24227639.767198.281245816.22比例76.33%18.27%5.39%100%20021362628.41531588.270482.651964699.26比例69.36%27.06%3.59%100%2003719741.8533601.4129532.571382875.78比例50.05%38.59%9.36%100%从上表统计中可以看出，宝城片区推出量在整个宝安推出总量中的比例逐步下降，龙华和周边各镇的比例持续上升。周边各镇的推出量则呈持续上升的趋势，正处在成长期，2004年因宝利豪庭、丽莎花都、田园雅园等大型楼盘的推出将使其在整个宝安推出量的比例出现较大幅度的增加。宝城片区供应量的起伏较大，各大地产商的开发节奏掌握得不是很好，市场出现大起大落。龙华片区推出量经2002年的猛增后已经保持在53万平米左右的水平，市场供求平稳。 表二：2003年宝安各大片区销售情况统计：宝城片区龙华镇各边各镇合计销售套数107558521135420630销售数比52.13%40%6.57%100%建筑面积1025531.73747844.15130488.661903864.54建筑面积比53.87%39.28%6.85%100%表三：2003年，宝安房住宅销售套数统计（以面积大小计）总套数125M210012570-100M2125M210012570-100M270M2142901808286972672346比例12.65%20.08%50.85%16.41%注：2002年统计数据包括商铺，商铺的面积普通在100平米以内，因而大于100平米的住宅在在住宅中的比例比实际偏小。 从上述统计来看，70100平米的户型是市场的主力，这一部分占市场整个销售量的半壁江山。100平米以上的房子在总成成交的比例在35%左右，而大于125平米的户型所占比例更少。表五、20022003年宝安住宅销售统计（按成交价）50万总计2002年504355151372302494219914187比例3.55%25.03%36.2116.23%3.48%15.5%100%2003年1576443268474060874281820607比例7.04%21.51%33.36%19.70%4.24%13.67%100%从整体情况看，2003年的成交价格分布区间较2002年更趋合理。总价在15万元左右的小户型在总成交中所占的比例很小，但随着2003年澎柏白金时代（共504户）、青春庭院（200户）、苹果园（共1312户）、金玉良苑（销售250户左右）的推出使其市场份额逐步上升。而小户型虽然只是一个过度性产品，但是低的总价可以降低置业门槛，其投资价值也逐步将显现出来。2004年市场上将有香槟广场、宝豪项目、澎柏三九公寓、恒安碧海名园等项目推出，小户型也将成为市场的一个热点。宝安地产的绝对主力仍是1535万之间的户型，市场份额为54.89%，其中2535万之间的户型最为畅销。在这个价格区间内，以宝安36004000元的均价计算，面积在65100平米左右。总价在50万以上的单位在整个市场分额中所占的比例少，这也和表一中大于125平米单位所占比例相吻合。 表六：2004年宝城除中心区即将推出的楼盘盘统计（小户型）占地住宅面积户数预计上市时间柏金时代二期21500500多户200410宝豪黄金时代29948450户20049恒安碧海名园80185400香槟广场1万59万多1100多户总计22万多2450多套表七：2004年宝城除中心区即将推出的楼盘盘统计（中大户型）占地住宅面积户数预计上市时间鸿景园4万多15.871285户20047桃源居15万1000户新安湖三期近4万 350户2005年初宝翠山庄12万多900户2005年年初总计约47万约3535从表六、表七及中心区的推盘量来看，2004年整个宝城片区的预售面积将达到160多万平米，2004年也将成为宝安房地产市场形成以来推出面积最多的一年。但从宝安历年房地产发展的趋势来看， 2003年预售面积仅为719741.8平米，较2002年1362628.41平米的推出面积的急剧减少，2004年形成一个高峰期实属必然，这也是市场的正常调节的结果，这将一定程度上抑制2005年的开发量。宝安房地产市场总体运行态势比较正常。二、宝安新中心区分析：（一） 宝安新中心区利好因素分析：1、深圳的唯一滨海次中心，有一定的产业基础，很好的利用了景观资源，其生活岸线特色成为深圳最稀缺的资源。不会象东部多为山地，缺少建设中心城区的腹地，缺乏产业基础；而深圳中部的深圳湾，由于受到滨海大道的分隔，城区式发展受到一定制约，片区配套不成熟，主要靠海景，缺乏其它概念。稀缺就是价值。2、宝安中心区拥有7平方公里的土地和5公里长的海岸线，这种资源组合在深圳已非常稀有，而且还承担着前海物流中心和即将启动建设的大铲湾港区的配套服务功能，宝安一直以来工业占的比重较大，这将有力推动该地区以现代服务业为主的第三产业的蓬勃发展，带动整个宝安区产业结构的升级换代。3、地铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高速、大铲湾港口、深圳机场，海、陆、空、地铁在此密集交汇，构成一个四位一体的立体交通网络，该地区将是人流、物流、资金流相对聚集的炙手可热的地区，成为未来“港深穗一小时都市圈”的一个新亮点。4、地铁口附近的住宅与商业优势明显（特别适合做小户型），沿地铁口附近将形成四个商业中心，附近的商业价值将会特别明显。5、预计用8-10年时间将宝安中心区基本建设成一个现代化、园林式、生态型的滨海新城。6、相当数量的物业一起推出，中心区将成为新的热点。7、沿体育馆、行政中心的景观轴线和沿海景观轴线两旁的物业价值随中心区的成熟将逐步体现价值（适合于大户型，推出时机非常重要）8、中心区将有超高层建筑的出现，比较可能成为标志性建筑。标志性建筑的物业周边楼盘价值会有所提高。深圳的城市在片区内如有标志性建筑，一般以标志性建筑建立中心，如地王大厦和国贸大厦。而行政中心比如深圳市政府周围，楼盘基本上不太炒作与政府的关系远近，深圳不象北京那样重视政治。如有能够完善生活配套的设施则重点炒作。9、龙岗中心城有很多MALL，很多MALL面积都很大，宝安中心区目前看炒作此概念的不多。（二）宝安中心区不利因素分析 1、中心区市场将呈现爆炸性增长态势，今年年底到明年供应量在100万平米左右。2、市场定位难免会有所碰撞，很多开发商将中心区的项目做为品牌项目来做，各种档次的物业的竞争将不可避免。3、南山的存量还相当大，每年的推出量还很大，有的楼盘价格还相当便宜，中心区目前想吸引客户，价格恐怕还是重要的一方面，另外治安和宝安的形象也很关键。4、物业类型相差不大，一旦有的物业不好卖，降价可能会导致连锁反应。5、价格的涨与跌与土地的供应量有很大关系，宝安中心区市场供应量很大，价格很难涨上去，同时又由于受建材成本涨价等因素制约，中心区开发商会充分考虑到成本因素，价格会有小幅上涨。6、宝安中心区不仅是宝安区未来的政治、经济、文化中心，是深圳的次中心，更重要的是前海的物流中心，不可避免的货柜车虽走沿江高速，但对整个片区的形象及海景视野造成破坏，水质也会受到影响。7、政府对建筑的限制较多，规划发展的空间相对较小。8、2004年宝安老城区将有几个楼盘同时推出，如5区的香槟广场、8区新安湖新海阁，13区澎柏三九公寓，24区的宝豪黄金时代、34区鸿景园等，这几个楼盘总建筑面积达42多万平米。除鸿景园及新海阁外，其余三个盘都定位于中小户型，这将对中心区构成一定的威胁。9、西乡随着宝安大道的开通将成为下一个开发的热点，现那里的土地基本上被各大开发商圈占，都在等待时机入世。现西乡在售楼盘有碧海名园、碧海红树林等项目。大铲岛物流港码头动工兴建将直接影响到该片区的物业档次，这可能加速该片区楼盘的开发节奏，减少物流港码头带来的负面影响。（三）、宝安中心区在建项目统计表一：中心区现动工楼盘统计项目名称总建筑面积计容部分住宅面积总户数商业面积2004年预计推出面积好旺角二期4万平米2849000多3万多福中福一二期254981.97203935.94190913.3715699126.120.4万德业新城127890.09108836.9789837.1184015925.8511万深业一期150380.211827054.3615万龙光项目219359.11187061.74150983.35118016616.8418.7万金泓一二期约12002998912万金城项目136117.6101090.684723约800149468.4万新锦安三期135106.19116100109100799665211.7万总计7854约100万表二：宝安新中心区动工项目及上市时间预测（察看时间2004年3月2日）项目名称现场情况预计开盘时间幸福海岸一期有塔吊6部，现正在做地下室墙，大概一周内出地面。二期有7台打桩机，桩基本打完。一期最快在7月份可以达到预售条件，二期可能要推后2个月左右的时间，最迟在四季度。金成项目工地有4部打桩机，护坡做得比较复杂，采用井点降水技术排水。但现在图纸审核期未过，可能会影响到施工进度。20多天可做打完桩，出地面到5月中下旬，达到预售条件会在第4季度深业新岸线采用水泥搅拌桩技术，护坡做得很好，现正在挖基础，有10多台掘土机。预计5月份做完基础，6月出地面，10月初可以达到预售条件。德业新城离创业西部很近，不能放坡，护壁为预应力管桩加预应力锚杆，做得比较复杂。基础采用人工挖孔桩，3月8日后，现场进了60多部吊栏，施工速度突然加快。出地面大概在6月份，10月份左右达到预售条件。金泓雅园项目北边采用人工挖孔桩，降水很大，半地下车库。项目南面采用桩基础，基础不深，大概只有一层地下室。北面出地面最快要5月底，推出时间大致为四季度。南面稍微要晚一些。考虑到旁边的污水沟问题，推出时间有后延的因素。新锦安三期共有5部打桩机，不做地下室，没有护坡。据了解，内部认购大致定在6月，可能在10月左右开盘。龙光项目施工图报建问题已经得到解决，项目现已动工，并做好简易工棚。 项目已经加快进度，开盘估计在2004年年底或2005年年初。表三：中心区2004年底及2005年初出上市项目户型统计：小两房大两房小三房大三房小四房大四房五房及复式（1）总计福中福一期68-85204321726567福中福二期-124-379-438661002深业新岸线-416（2）152421-3551021182德业新城-217246358-14840清风雅韵-156156（3）516-316361180金泓一二期-约1200金成项目300（4）-约800新锦安三期-799合计套数639约7570比例0.91%8.44%100%注：(1)、统计标准：大小两房以75平米为界，大小三房以95平米为界，大小四房以125平米为界。(2)、深业的两房集中在77平米，以大两房计算；(3)、龙光三房有96.06和98.06两种户型,和其它112-130平米之间的两房有较大差别,以小三房计. (4)、金成项目集中在7678平米，以大两房计算；1、 福中福幸福海岸一期经济指标用地面积38352建筑面积88125住宅63873会所1497商业3060幼儿园2407建筑密度23.66%容积率2绿地率46.19%建筑栋数9建筑层数1118总停车位440总户数567一期户型统计：户型面积户数套数比面积比两房两厅68.87-71.3873.7368户11.99%6.79%三房两厅289户50.97%41.35%小三房86.6194.518514.99%大三房100.64117.2620435.97%四房两厅121.57164.84204户35.98%40.13%复式208-227-24061.06%1.90%二期经济指标用地面积33031.09总建筑面积166856.28计容部分133098.41住宅127040.37商业6058.04建筑密度22.53%容积率4.03绿地率47.58%建筑栋数8建筑层数1833总停车位885(均为地下)总户数1002二期户型统计表：户型建筑面积户数套数比面积比二房二厅82.4482.67124户12.48%8.07%三房二厅96.70122.08379户37.82%32.32四房二厅131.19171.2943443.31%49.29%五房二厅148.11、17129585.79%7.83%复式188.38228.6580.8%1.47%2、深业新岸线（1）经济指标a、 总体情况深业中心区项目经济技术指标总用地面积183825总建筑面积556402.7其中住宅建筑面积447399.6商业10013.56总户数3560覆盖率19.39%b、一期指标一期经济指标住宅建筑面积150380.2商业面积7054.36总户数1182（2）深业新岸线户型统计表：a、 总体情况统计户型套数比户型2房2厅1卫小3房大3房小4房大4房复式面积77100127142151180237套数4165301209862395148所占比例11.69%14.89%33.96%24.21%11.09%4.16%b、一期户型统计户型套数比户型两房两厅一卫小三房大三房小四房大四房复式面积77100127142151180237套数15215242125798102所占比例12.86%12.86%35.62%21.75%8.29%8.63%3、德业新城(1)、经济指标A区(一期)B区(二期)合计(A+B)用地面积14996.58 M2929524291.58 M2建筑面积78300.9949589.1127890.09 M2计容面积67245.8941591.08108836.97 M2其中住宅55398.1234438.9989837.11 M2商业8997.876927.9815925.85 M2幼儿园2849.92849.9 M2居委会224.11224.11 M2建筑密度23.66%39.9%容积率4.484.484.48绿地率46.19%39.9%总停车位272268540总户数521319840户均面积106.33 M2（2）、户型统计表户型建筑面积户数套数比二房二厅75.9479.022172583%小三房二厅88.6189.922462929%大三房105.61128.033584262%复式1417%4、龙光清风雅韵技术指标（1）、经济指标一期二期合计用地面积20761 M231064.651825.6 M2建筑面积87184.18132174.93219359.11 M2计容面积187061.74 M2其中住宅58957.7192025.64150983.35 M2商业16616.84 M2幼儿园(9班)2405.12M2会所820 M2居委会100.92M2公厕 垃圾站70 M2建筑密度1632%容积率33绿化率37.2%总停车位1382个总户数1180户（2）、户型统计表户型建筑面积户数套数比二房二厅一卫87.6088.1215613.32%三房两厅96.06130.14672三房两厅一卫（小）96.0698.0615613.22%三房两厅两卫（大）112.10130.1451643.73%四房两厅138.35171.2031626.78%复式218.06273.60363.05%5、好旺角二期户型比例房型面积户数比例二房72左右602114%小三房89-1001946830%四房118一种户型301054%商铺九千平米，二楼的有一个大商场，其三层，没有小商铺总计76556.17平方米2846、金弘雅苑（1）经济指标总计用地面积107546.1建筑面积503779.83计容面积409024.67其中住宅377176.67商业29989幼儿园2475会所、居委会及垃圾站3170建筑密度16%容积率3.8总停车位2475总户数2771户均面积（2）户型比例情况：清华苑做的方案，分三期开发，现在报建的是第一期，24、25层为主，有部分的29、30层，一梯四户、一梯五户为主。户型上以128155平米的三房、132165平米的四房为主，有部分8085平米的两房及172平米左右的五房。有部分户型业主可以自行设计或定制，选择性更大，可以自由组合。7、金成（1）、经济指标总计用地面积24069.2建筑面积136117.6计容面积101090.6其中住宅84723商业14946幼儿园会所、居委会及垃圾站建筑密度容积率4.2绿地率总停车位720总户数户均面积金成时代一期总户数：544套（除复式）户型建筑面积总套数比例两房一卫787794425246%三房一卫87166011%小三房两卫10346011%大三房两卫1217134717232%户型布局有值得商榷的地方，雅典居有较长朝体育馆的景观面，这里基本上是正南向或东南、西南向，这里却布置了大量的两房和小三房，大三房基本一都集中在小区内侧，朝向不好，由于本身围合式的规划，使其内部庭院空间显得十分狭小。北京居是30层的高层，将东向阳光基本阴挡住了。它强调附送面积，并将其作为一个核心的卖点。将国家规定只计算一半面积的阳台、半面积的阳台也计算在内。2005年年初开始宣传造势，对外公布咨询电话，临时咨询处开放，直邮及树形象的报纸广告，根据宝安中心区第二次推盘高潮的到来决定开始认筹的时间。（2）、户型比例情况：以1719层为主，30层1栋，有2个单元，顶层做了三层复式，面积为500多平米。小房型为一梯六房，大户型为一梯四户。小户型为主，7678平米的两房两厅一卫比例在40%左右，共300多户，100134平米的三房两厅两卫35%左右，270户左右。8、新锦安雅苑三期总计用地面积26751.75建筑面积135106.19计容面积116100其中住宅109100商业6652其它348建筑密度容积率4.34绿地率总停车位总户数799户均面积13654 (2)户型情况共有7栋，基本上是一梯三户，110平米的三房为主，临宝安大道有部分8590左右的两房。 9、鸿荣源N4项目： （1）经济指标南区北区总计用地面积19382.738687.758070.4 M2建筑面积126499174774291273 M2计容面积98918118532217452 M2其中住宅61895103232165127 M2商业348731530050173 M2会所21522152M2核增建筑面积168728914578 M2建筑密度39.9%容积率5.13.094.48绿地率39.9%总停车位79212462038总户数6789071585户均面积 104（2）户型比例户型建筑面积户数套数比二房二厅(经济型)65707547%二房二厅(舒适型)7080195123%三房两厅一卫（紧凑型）8595168105%三房两厅一卫（舒适型）95105208132%三房两厅二卫110120266168%四房两厅120140520328% 小四房二厅120135260164% 大四房两厅135140260164%五复式2002503724%10、泰华海逸世家(2002.11月方案)（1）、经济指标总计用地面积76548.1建筑面积计容面积428660其中住宅388863商业34997幼儿园2400会所、居委会及垃圾站2400建筑密度298%容积率56绿地率总停车位总户数3152户均面积（2）、户型统计表户型建筑面积户数套数比面积比二房二厅一卫78.0391.7815613.37%9.05%三房两厅两卫98.77109.1664620.14%17.34%三房两厅两卫+书房121.3913241119338.93%38.59%四房两厅两卫142.71147.9261619.21%23.11%五房两厅三卫155.56164.152246.98%9.21%跃式(六房两厅三卫)229.80/248.98441.37%2.71%10、好旺角一期统计：房型面积户数比例一房28-453573834%二房72-821551665%小三房89-1022742943%四房120-1301111192%五房及复式160-23034365%商铺总面积6000多平米，商铺4000多，有200多平米的商场。82总计76556.17平方米1013第二部分：项目分析一、项目基本情况N5地块位于宝安新中心区创业西路与宝安大道交汇处，地理位置优越，交通便捷。N5地块占地面积38000平米，容积率为4.5，建筑面积171000平米，规划50000平米商业，是一个中大规模的社区。二、项目SWOT分析（一）、优势（S）1、 目前N5地块在中心区相对较为成熟，可以优先享受老城区的配套，天虹商场、民生银行、麦当劳等近在咫尺，商业与天虹商圈相互应；2、 临宝安大道，交通便捷；3、 位于创业立交口，是宝安新中心区的门户，也是进入新中心区的主要通道，有利于项目形象的展示与宣传；4、 N5地块面积较好旺角、德业基大，如果旁边的公共绿地地整合进来，优势将更趋明显。5、 所在区为中心区的商业中心，商业气氛较浓6、 将来这块地既可以就近享受到老城区的配套，又可以享受到中心区的配套（二）劣势（W）1、 紧临宝安大道，宝安大道规划为城市快速干道，宝安大道使新城区与老城区有一定阻隔，车流会增多，受噪音影响很大2、 项目容积率比较高，建筑密度将会比较大，这将影响到物业的档次；3、 项目的商业面积比较大，人流较多，人员构成复杂，会影响到物业的居住氛围；4、 没有什么自然景观资源可以借鉴；5、 目前配套比老城区而言，仍然不完善；6、 处于快速干道边，对商业氛围的形成很不利；7、 在中心区成熟以后，其升值的空间会逐渐收窄；8、 过度透支了中心区利好概念，如好旺角，前期南山客户很多，后期就很少过来（三）机会点（O）1、 与地铁口距离大约为500米，步行大约需要34分钟，属地铁物业，物业的辐射半径将会扩大；2、 宝安新中心区是深圳次中心，是深圳唯一的滨海中心区；3、 未来关口的数量将可能增加，这将使关内外的联系更加紧密，顺畅的交通将使宝安的形象逐步改善，这将增加关内置业者对宝安新中心区的认可程度；4、 西部通道大大地缩短香港和深圳南山和宝安的距离，这将加大香港在宝安置业者的数量；5、 南山区的的客户来好望角的拜访的比重占25%，成交占15%，这是中心区利好消息透支的结果，但这也说明很多南山客户看好中心区的优势。随着中心区的建设日益成熟，将加大他们对中心区的信心；6、 南山大道一开通，将有利于福永、沙井（15-20分钟车程）关外客户置业趋向是由西向东移，（也就是说沙井的客户可以到福永来买房，但福永的客户很少到沙井去买房）等乡镇客户前来置业；7、 滨海大道一开通，将会很大程度上改善整个片区的形象，将会吸引关内更多的客户关注（交通便利、心理距离）；8、 中心区的其它地块相对目前不是很成熟，率先入世可以抢占市场先机。（四）威胁点（T）1、 宝安新中心区的供给量在近一两年内将会十分巨大，2004年年底至2005年年初将有100多平米的住宅集中上市，市场竞争激烈；2、 物业类型相当，竞争压力较大；3、 价格战在销售不畅的情况下很可能激发；4、 N5地块定位为中小户型，在总价上和中心区其它项目有一定的优势，但在老城区及西乡片区有较多同价位楼盘，这将分流一部分客户；5、 周边各镇房地产已经发展起来，居住环境将会逐步得到改善，这将分流一部分客户；6、 立交桥已确定不建，由于快速干道的开通，日后可能会建，对客户而言可能是个障碍；三、N4项目主要竞争对手分析：（一）、德业基项目分析：德业基与我公司N5地块紧临，定位为中端楼盘，是我公司N5项目最大的竞争者。德业基的小三房占了较大的比例，有30%左右，和我公司N4地块有冲突，将和我公司的项目形成直接的竞争。德业基项目在规划设计上有较多的缺点： 1、 户型种类比较少，可选择余地小；2、 建筑覆盖率高，40%左右，3、 周边布置了过多的商业，这将直接影响到小区的居住环境；4、 户型有较多的阴暗角，这将影响到一些户型的采光和通风。（二）、金成地产目金成项目紧临体育馆，景观资源较N5块丰富。其户型面积在7678平米的两房占了较大的比重，和N5地块将形成一定的竞争。（三）、金泓雅苑小区总建筑面积达50多万平米，是一个超大社区，配套较为齐全，其户型从两房到六房，选择余地较大。金泓雅园紧临南头关，是较为典型的关口物业，如果宝安大道的关口打开，金泓雅园将形成宝安新中心区的门户，将截留大量关内客户，如污水河得到治理，将是中心区最好的一块地，海景资源最为丰富，具备较大的升值潜力。 污水河现较为严重地影响到金泓雅园的形象，也将打击置业者的信心。污水的处理须在老城区污水处理的基础上一同治理，必须海填完之后，从目前的发展情况来年，污水河短期之内将很难得到根本治理。（四）、天乐花园天乐花园位于宝民二路东侧，单房3151平米，共115户，两房82平米，三房120平米，共200户，总户数为315户，售价3400元/每平米。天乐花园2003年9月取得预售，销售情况一般，到目前共卖出100套左右，剩下200多户。 在现在销售不畅的情况下，很可能出现降价的情况，这将可能分流一部分中心区的客户群。（五）、惠明盛香槟广场总建筑面积17万多平米，住宅9万多平米，商业5万多，共四层，地下车库三层，共2万多平米。共5栋，总户数1100多户，户型从单公寓到四房不等，单身公寓30多平米，一房一厅3040平米，2房1厅6070多平米，单身公寓、一房、两房占两栋，其余户型3栋。（六）、宝豪黄金时代宝豪地产黄金时代位于24区，总建筑面积29948平米，户型定位为中小户型，总户数在450套左右。（七）澎柏柏金时代二期柏金时代二期总建筑面积21500平米，基本上为酒店式公寓，面积从30平米到50平米不等，总计约500户。（八）碧海名园碧海名园总共有8万多平米，总户数在1000多户。一期报建比较早，有送夹层的户型，但现在二期和三期由于资金的原因工程进度不畅，预计年内推出的单位在400户左右。四、项目定位（一）、市场定位项目定位为中高档物业每套总价位主要在25-40万之间控制住成本，单价格水平与中心幸福海岸、深业等项目持平或略低。（二）、形象定位时尚，有别于高尚，不打豪宅概念。（三）、户型定位为降低市场风险，避免和其它楼盘的直接冲突，找准市场的空档，N5地块定位在6075平米的小两房、8095平米的小三房等中小户型为主，以较低的总价降低置业门槛，最大限度地吸引首次置业者。定位依据 （1）、宝安新中心区目前户型情况现在中心区的福中福、深业、龙光等公司都处于创品牌时期，都希望通过项目树立公司品牌及形象，在开发档次及物业定位都追求高档，也是为了利润的最大化，整体户型偏大，以大三房及四为主。这些公司都聘请了深圳及至全国著名的设计单位，精心打造，都准备奋力一博。因此我们应避开这些开发商的锋芒，找市场的空档。从宝安新新中心区即使上市楼盘的户型统计中可以看出，宝安新中心区的供应中6075平主的小两房、8095平米的小三房所占的比例很小，在125平米以下的中四房基本上空白。在建或已经报建的项目的户型都偏大，大两房、大三房、大四房及复式，在各个供应量中占了近80%的市场份额。小两房只有幸福海岸一期有68套小两房，小三房共600多户，只占中心推出量的8.44%，其中德业基的小三房比例比较大，有246户，其次龙光项目和新岸线一期有部分小三房。（2）、新区市场启动模式分析新区配套不完善，各种生活设施不齐全，生活氛围不充分。而大户型的业主多喜欢在配套齐全的地方买房，宝安中心区相对只是一个未来概念的社区，目前除行政中心和宝安体育馆外，其它的只是在图