房地产金融行业风险研究分析报告.doc

- 8 -2010年房地产金融行业风险研究分析报告2010年房地产金融行业风险研究分析报告2010年房地产金融行业风险研究分析报告 内容介绍：“2010年房地产金融行业风险研究分析报告”旨在为有意投资房地产金融行业的投资者服务，报告对房地产金融行业2009年的运行情况进行了详尽的描述和分析，并对行业运行情况进行了预测。“2010年房地产金融行业风险研究分析报告”完成于2010年6月，共10多万字，200多页，160个图表，分十章。报告的主要观点有：我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。2009 年全国累计完成房地产开发投资 3.62 万亿元，比上年增长 16.1%，年内各月房地产开发投资累计增速不断回升，但仍处于 2000 年以来的最低水平。其中，商品住宅投资 2.56 万亿元，比上年增长 14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009 年，房地产开发企业本年资金来源57128 亿元，比上年增长44.2%。2009年北京、重庆、上海、广州、深圳、杭州、大连等一线城市，不仅多块入市土地争夺激烈，高价成交，而且个别黄金地块也再次创下天价成交纪录。如北京一块28万平方米的土地就拍得40.6亿元，刷新了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。而在西安本地，一些大开发商所拿下的地块，也纷纷创下了西安市地价新高的纪录。由于金融危机导致的楼市寒冬，09年初，国家相继出台了通过降低交易税，政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度等提高居民购买力；通过降低土地保证金比例，降低规划费用简化审批流程，放松对开发商的贷款等缓解开发商现金流压力；通过降低房地产投资项目资金比例，逐步取消建房限制等鼓励房地产投资的政策。2009年末我国货币政策经历了由松到紧的变化，上半年对资金供给的释放、信贷的放松为基调，最终达到拉动内需、刺激经济的目的。下半年开始由于房价高企，投机现象严重，国家陆续出台遏制房价上升的政策，目前，监管层贯彻大力防范房地产信贷增长引发金融风险的政策导向。2010年房地产信贷政策仍然从紧，从紧的货币政策，在供给方面，限制开发贷款对企业可会影响企业现金流，企业的资金链吃紧，这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。目 录第一章 行业基本情况第一节 行业定义第二节 行业在国民经济中的地位一、房地产金融对我国国民经济发展的积极作用二、房地产金融对经济增长的消极影响第二章 2009年房地产金融业基本运行态势分析第一节 房地产金融市场状况一、银行贷款二、股权融资三、债券融资四、信托融资五、利用外资融资六、居民住房贷款第二节 2009年中国房地产金融热点问题分析一、地王时代归来 楼市泡沫增加二、各大房地产企业于09年快速增加了土地储备三、09年政策变化前松后紧四、大型开发商抵御市场风险能力增强五、热点关注第三节 房地产金融存在的问题一、房地产业融资结构不合理二、房地产金融创新缓慢三、房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善四、房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理第四节 后金融危机对我国房地产金融的影响及启示一、美国金融危机对中国房地产业的警示二、加强我国房地产业金融风险防范第五节 房地产金融发展前景一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展二、房地产金融发展空间预测第三章 2009年房地产金融业发展环境及影响分析第一节 宏观经济环境分析一、实体经济环境二、货币信贷环境第二节 房地产宏观调控一、2009年宏观调控分析二、重点政策及重大事件分析三、2010年政策发展趋势预测第三节 金融业发展情况及其对房地产金融的影响一、2009年我国金融机构经营情况分析二、2009年我国金融市场状况分析三、2010年金融形势预测四、金融业发展情况对房地产金融的影响第四章 房地产市场运行情况第一节 房地产市场供给状况分析一、房地产开发投资二、土地开发与土地购置三、商品房开发规模与结构第二节 房地产市场需求状况分析一、商品房销售状况分析二、2010年一季度商品房销售情况好于预期第三节 房地产市场价格情况一、房地产市场急剧升温二、全国70个大中城市房地产销售价格指数持续上升第四节 2010年房地产市场发展趋势预测一、2010年房价走势预测二、潜在需求依然旺盛三、短期供给依然不足 2010年下半年将有所缓解第五章 2009年房地产金融行业发展情况第一节 房地产金融资金需求情况一、房地产金融资金需求整体情况二、房地产开发建设资金需求情况三、收益性物业投资资金需求情况四、个人住房贷款需求情况第二节 房地产金融资金来源情况一、房地产开发建设资金的主要来源二、收益性物业投资的主要来源三、个人住房贷款主要来源第三节 2009年房地产信贷市场发展情况一、2009年房地产贷款增长迅猛二、2009年上海房地产贷款增势强劲三、按揭贷款：主旋律是自住型消费第四节 2009年房地产资本市场融资情况一、IPO融资二、配股三、增发四、可转债五、公司债六、发展趋势分析第五节 房地产信托基金一、房地产信托发展情况二、浦东或成首批试点地区三、政策收紧房企寻融资新途径四、银监、证监两套方案齐头并进第六节 房地产保险市场发展情况一、房地产市场大门已向保险资金敞开二、保险市场发展对房地产影响三、地产保险市场在实际操作过程中存在的下问题第七节 2009年外资进入状况一、外资进入整体情况二、房地产领域吸引外资政策变动第六章 2009年我国房地产金融行业投资与经营状况分析第一节 2009我国房地产金融行业投资情况分析一、房地产金融行业投资增长情况分析二、房地产金融资金主要投向分析第二节 房地产金融行业效益情况分析一、房地产金融行业效益水平分析二、房地产金融行业效益主要影响因素分析三、房地产金融行业安全性分析第七章 2009年房地产金融行业区域分析第一节 我国房地产金融行业区域分布特征及变化分析一、各省市房地产开发投资额对比情况二、各省市房地产开发投资资金来源对比情况第二节 我国房地产金融行业运行主要省市比较分析一、北京二、上海三、江苏四、浙江五、广东六、辽宁第八章 2009年房地产金融行业典型代表分析第一节 建设银行第二节 中诚信托一、房地产信托业务二、中诚信托助推上市公司借道股权收购拿地第三节 摩根士丹利房地产基金一、投资路线二、遭遇地产门第四节 平安保险第九章 房地产金融行业风险评价第一节 房地产金融风险概述一、定义二、我国房地产金融风险形成的原因第二节 当前房地产金融行业主要面临政策风险一、2010年以来几项严厉政策二、未来政策趋势三、房地产金融行业选择第十章 房地产金融行业投资建议第一节 总体信贷建议一、关注类贷款二、放弃的贷款第二节 区域贷款建议第三节 具体建议一、行业经营状况整体有所改善，三项目费用降低二、一季度业绩有较好增长，关注业绩增长有保障公司第四节 股票债券第五节 房地产信托产品图 表表1 金融行业房地产行业子行业分类表2 2009年地王前十名比较表3 2009年以来各地总价地王前十名表4 2009地王一览表5 2009年房企土地储备统计表6 09年鼓励政策一览表7 2009年12月起收紧政策汇总表8 2010年国家房市调控政策与07年的对比：表9 08年以来主要房地产政策表10 2009年主要房企新增银行情况表11 2009年房地产行业主要政策和事件表12 房地产金融行业主要政策表13 未来可能出台的相关政策表14 发行规模前十名的集合资金信托计划表15 2009年债券发行情况表16 近期房地产开发投资额表17 2010年房地产主要指标预测情况表18 商品住宅短期供应明显不足表19 2003-2009年商业银行房地产贷款整体情况表20 实际完成投资额表21 2009年商业营业用房投资完成额表22 2009年办公楼投资完成额表23 2003-2009年内地股市房地产业IPO融资情况表24 2003-2009年内地股市房地产业配股融资情况表25 2003-2009年内地股市房地产业增发融资情况表26 2003-2009年内地股市房地产业可转债融资情况表27 保险业资金投向表28 20012009年全国房地产完成投资增长率及其占固定资产的比重表29 2009年各地区房地产开发投资状况表30 房地产开发投资变化较大城市表31 2009年商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况表32 金融机构房地产贷款不良率表33 2009年获得中央批准的区域规划表34 北京房地产开发投资资金来源情况表35 上海房地产开发投资资金来源情况表36 江苏省房地产开发投资资金来源情况表37 浙江省房地产开发投资资金来源情况表38 浙江省房地产开发投资资金来源情况表39 建设银行房地产金融业务品种表40 建行个人贷款业务表41 建行个人贷款业务风险控制能力表42 公司具有代表性的信托项目一览表表43 09年以来发售房地产信托表44 2010年以来房地产市场政策一览表45 各城市商品房成交面积月度增长率表46 2009 年预收款增长较好的公司表47 2009年货币增长较好的公司图1 2009年70个大中城市中商品住宅销售价格涨幅最高的10个城市图2 2009年70个大中城市中二手住宅价格涨幅最高的10个城市图3 2009年房屋销售价格由降转升涨幅快速增加图4 典型房企土地储备情况图5 2009年重点房企融资情况统计（1-15名）图6 重点房企融资情况统计图7 2009-2020年我国商业房地产信贷存量发展空间预测图8 2009-2020年我国房地产证券化资产存量发展空间预测图9 2009-2020年我国房地产金融发展空间预测图10 2001年以来我国GDP季度增长情况图11 2007年以来城镇固定资产投资累计增速情况图12 2001年以来分产业固定资产投资累计增速情况图13 2001年以来工业增加值增速情况图14 2008年以来工业增加值增速与PMI对比情况图15 2007年以来国内名义消费增速情况图16 2003年以来国内居民收入情况图17 2001年以来我国CPI、PPI走势情况图18 货币供应和信贷规模图19 M1-M2 增速剪刀差与商品房销售额增速图20 M1-M2增速剪刀差与商品房投资额增速图21 人民币追随美元对欧元、日元贬值图22 境外一年期人民币NDF 走势图23 中美间显著利差形成套利空间图24 购房按揭优惠利率走势图图25 2009年房贷杠杆显著放大图26 政策影响图27 2009年银行业金融机构总资产及其同比增长率图28 2009年沪深指数图29 1999年与2009年保费总资产和总保费对比图图30 2009年公司债券主体行业分布图31 全国房地产开发投资同比增速图32 购置土地面积年度数据图33 新开工工面积年度数图34 开发投资额和在建面积增幅略有下降，新开工面积同比仍在增加图35 在建面积与销售面积比例图36 新开工面积与销售面积比例图37 2007-2009年全国商品房开发投资额及增长情况图38 2007-2009年全国各类商品房销竣比图39 2007-2009年全国商品住宅开发投资额及增长情况图40 商品房竣工面积图41 2008-2009年全国商品住宅销竣比图42 2007-2009年全国办公楼开发投资额及增长情况图43 2008-2009年图全国办公楼销竣比图44 2007-2009年全国商业营业用房开发投资额及增长情况图45 2007-2009年全国商业营业房销竣比图46 全国商品房销售面积和销售同比增速图47 年度商品房竣工面积及销售面积（单位：万平）图48 年度商品房新开工销售面积比图49 一线城市住宅销售面积占比图50 一线城市与全国销售面积增速对比图51 一线城市一手房需求占总需求变化图52 2007-2009年全国房屋销售价格指数图53 全国70个大中城市房地产销售价格指数图54 房地产行业综合指数走势图55 2007年以来全国二手房销售价格指数图56 因城镇化而增加的住房需求图57 年度商品房新开工销售面积比图58 商品房新开工面积图59 房地产行业综合指数走势图60 受双重因素影响2010年销量增速将在合理范围内波动图61 预计2010 年销售均价涨幅放缓图62 2010年初部分大城市库存仍位于正常库存量以下图63 2010 年补库存需求将推动开发投资稳步回升图64 从拿地到新开工流程图65 银行家宏观经济信心指数图66 货币政策感受指数图67 货币需求指数图68 2001年至今年房地产开发投资额及增速图69 2001年至今房地产实际投资额及资金来源图70 投资额占本年资金来源图71 各种物业类型开发投资增幅基本逐月增加图72 2004-2009年个人住房贷款余额及增速变化图73 房地产企业资金来源年度数据图74 房地产开发企业资金来源月度数据图75 房地产投资增速累计图76 房地产开发投资资金来源结构图77 定金及预收款增加使得企业资金压力减缓图78 2010年1-3月房地产开发资金来源图79 2010年1-3月房地产开发投资来源其他资金构成图80 近年商业营业用房开发投资持续增长图81 2009年保险资金分配图82 中国大陆保险公司的总收入和年度增长图83 2000年来房地产利用外资情况图84 房地产开发投资与固定资产投资图85 1999-2009年东、中、西部房地产开发投资同比增长情况图86 2009年中西