大型旅游地产物业商户业主入伙管理手册.doc

商户/业主入伙管理手册峨眉象城商业物业管理部物业入伙管理制度一、入伙准备工作1.峨眉象城物业服务部在商户/业主入伙前1个月制定入伙工作计划，该计划中应明确:(1)商户/业主入伙时间。(2)负责入伙工作的人员及其职责。(3)入伙手续。(4)入伙过程中使用的文件和表格。2.入伙工作计划应由物业公司总经理批准，物业公司应提前1个月向商户/业主、商户/业主发出入伙通知书，并详细说明：(1)需商户/业主准备的证明材料。(2)需商户/业主填写的表格。(3)办理入伙手续的程序。(4)办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识，并指定专人负责商户/业主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便于商户/业主办理各项手续。二、入伙审查登记（资料预验）1.物业公司应建立入伙登记表，对商户/业主提交的入伙通知书进行查验，确认无误后收取入伙通知书，在入伙登记册中注明，并向入伙申请人发放资料，应包括：(1)入伙说明。(2)商业街商户/业主手册。(3)象城商户/业主公约。(4)商业务业管理服务协议。(5)预交费用标准。(6)装修须知。(7)商户/业主登记表。(8)装修申请审批表。(9)验收交接表。2.上述发放的资料应在入伙登记资料袋中由商户/业主签收，在提供给商户/业主的入住说明中应明确由商户/业主填写并提交的资料，包括：(1) 商户/业主身份证。(2)商户/业主登记表。(3)购/租房合同的正本及复印件。(4)已签署的住户公约、管理协议。3.物业公司对商户/业主的资料进行审核验证，验证内容包括：(1)表格填写是否完整、正确和清晰。(2)公约和管理协议是否已签署。(3)身份证明文件与购/租房合同及商户/业主登记表是否一致。审查通过后，入伙管理员收取购/租房合同复印件、商户/业主登记表、住户公约1份、管理协议1份，在入伙通知书注明签收。三、预交费用财务应根据国家和政府的法规及发展商中信国安峨眉项目管理公司的规定，确定入伙预交费用。物业公司在审查并接受商户/业主收取各项费用，并开具相应票据给商户/业主。费用项目包括：预交管理费、装修保证金及垃圾清运费等。财物应造费用登记表，对费用交纳完毕的商户/业主，应在登记表中注明。上述手续完成后，物业公司查验入伙登记表及已签署的管理协议及各项收费票据后向商户/业主发放钥匙，并在钥匙发放登记表上登记，同时应和商户/业主协定验收房屋的时间和方式。物业公司与商户/业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确认。验收过程中双方确认需维修的事项由物业公司通知相关部门处理。四、入伙后的装修管理物业公司在提供给商户/业主的文件中应明确装修管理的要求，具体内容参见装修管理服务手册。入伙期间商户/业主接待标准一、目的通过与商户/业主初次交往过程中周到热情、体贴、细致的服务，使物业管理公司在刚接管物业时即能建立良好信誉开端，塑造起自己管家和亲人的形象，从而为物业管理工作的顺利开展铺路，也可为今后赢得广大商户/业主的充分信任和长久支持打下坚实基础。二、对象入伙前后前来看楼或办理相关手续的商户/业主。三、接待人员配备与要求接待人员配备视物业辖区面积、规模及入伙期间商户/业主人流量而定。但在办理入伙期间内，应有专职入伙接待员数名，在商户/业主较多时，物业公司其他员工应作为机动预备人员分担接待工作。对入伙接待员应要求其：1.熟知与本物业有关的多种情况，包括物业的建筑结构方面专业知识、本物业多种不同户型、辖区周边配套及未来规划、物业的绿化方案等。2.熟知与商户/业主利益有关的多种情况，包括发展商的情况、商户/业主与发展商易生纠纷的事宜、装修知识、商户/业主与装修商易生的纠纷的事宜等。3.了解现有商户/业主的概况，包括年龄段、知识水平层次等。4.擅长沟通、热情大方、耐心细致。四、接待工作内容1.物业公司内应设物业概况的挂图或说明；管理公司的介绍及本物业员工工号、姓名及职位介绍。2.设待客室，备茶点。3.具体程序。(礼仪、态度略)(1)询问向商户/业主询问需要的服务，其物业的具体情况，装修、入住的计划等。(2)交流就商户/业主提供的情况和所需要的服务做进一步交流。提出建议，确认为商户/业主需要。(3)介绍适时地介绍管理公司构思与规划，并请商户/业主参与意见；提醒与发展商交易中应注意的问题，提醒装修应注意的问题。必要时引领商户/业主参观整个物业，同时介绍现已登记的商户/业主年龄、知识层次，让商户/业主了解“邻里”概况。(4)引导引导商户/业主参与构想物业管理方方面面的工作方案、落实措施，诚恳地请商户/业主为自己的家大胆建议。入伙程序指南一、开发商向商户/业主发出入伙通知书。二、商户/业主向物业管理部提交：售楼(租楼)合同、入伙通知书、公证书、付款收据(管理基金、管理费、管理费按金)、身份证或护照、营业执照(副本)和公司委托书。三、物业公司应建立入伙登记表，对商户/业主提交的入伙通知书进行查验，确认无误后收取入伙通知书，在入伙登记册中注明，并向入伙申请人发放资料，应包括：(1)入伙说明。(2)商业街商户/业主手册。(3)象城商户/业主公约。(4)商业务业管理服务协议。(5)预交费用标准。(6)装修须知。(7)商户/业主登记表。(8)装修申请审批表。(9)验收交接表。2.上述发放的资料应在入伙登记资料袋中由商户/业主签收，在提供给商户/业主的入住说明中应明确由商户/业主填写并提交的资料，包括：(1) 商户/业主身份证。(2)商户/业主登记表。(3)购/租房合同的正本及复印件。(4)已签署的住户公约、管理协议。3.物业公司对商户/业主的资料进行审核验证，验证内容包括：(1)表格填写是否完整、正确和清晰。(2)公约和管理协议是否已签署。(3)身份证明文件与购/租房合同及商户/业主登记表是否一致。审查通过后，入伙管理员收取购/租房合同复印件、商户/业主登记表、住户公约1份、管理协议1份，在入伙通知书注明签收。四、预交费用财务应根据国家和政府的法规及发展商中信国安峨眉项目管理公司的规定，确定入伙预交费用。物业公司在审查并接受商户/业主收取各项费用，并开具相应票据给商户/业主。费用项目包括：预交管理费、装修保证金及垃圾清运费等。财物应造费用登记表，对费用交纳完毕的商户/业主，应在登记表中注明。上述手续完成后，物业公司查验入伙登记表及已签署的管理协议及各项收费票据后向商户/业主发放钥匙，并在钥匙发放登记表上登记，同时应和商户/业主协定验收房屋的时间和方式。物业公司与商户/业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确认。验收过程中双方确认需维修的事项由物业公司通知相关部门处理。五、入伙后的装修管理物业公司在提供给商户/业主的文件中应明确装修管理的要求，具体内容参见装修管理服务手册。六、协同工程部验收物业，当场填写收楼验收表，并记下水电表底数、填写验收遗漏工程记录表。七、交回填好的表格：银行电脑托收合同、电话申请表、车位申请表、验收遗漏工程记录表自收楼之日起48小时内交回物业公司有效。八、签署收楼协议并移交钥匙。入伙通知书公司/女士/先生：您好！您所（租赁/认购）的中信国安峨眉象城 栋 层 室已于 年 月经 省/市 部门验收部门和 房地产公司、 建筑工程公司、 物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入伙。1.请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在 ， 在此期间内，中信国安峨眉象城项目管理公司财务部、地产招商服务部、物业管理公司等有关部门将到现场办公，一次办完手续，为您提供快捷方便的服务。2.如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公（私）章和身份证。3.如果您不能在附件中规定的时间内前来办理手续，可以在 月 日后，到 中信国安峨眉象城项目管理公司（地点 ）先办财务及收楼手续，再到 物业管理公司（地点 ）办理入伙手续。在您来办理各项手续前，请仔细阅读入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。特此通知！中信国安峨眉象城项目管理公司物业管理有限公司 年 月 日入伙须知尊敬的各位商户/业主：您好！祝贺您乔迁本区，我们物业公司全体员工热诚为您服务。为便于您顺利办理入住手续，请注意以下事宜：一、请仔细阅读物业公司为您准备的峨眉象城商户/业主手册、入伙流程表、装修审批流程表及有关资料，大家按章办事，则乔迁更加顺利如意。二、请携带购/租房合同书、入伙通知书、身份证、户口本等有效证件原件到物业公司办理入住手续。三、请您详细、如实地填写各种表格并按时交回物业公司，以便物业公司办理各项手续。四、自入伙之日起，商户/业主每月应按时缴纳物业管理服务费、装修保障金、水电气押金、诚信经营保障金，4项收费合计为 其中：第一季度物业管理服务费起始时间 起至 止。装修保障金在搬迁、装修后无违章，则全额退回。五、请您签订商户/业主公约，并从签订之日起，严格履行自己的权利、职责和义务。六、由责任区物业专业人员带您交验商辅，如实填写住房验收交接表，交回物业公司存档。七、商户/业主装修和搬迁过程中，应严格执行物业公司有关规定，服从指挥，不得损坏区内一切公物，不得乱倒、乱扔杂物，违者均按有关规定处罚。八、装修商辅，请严格执行政府文件规定，填写装修申请表，施工队出具施工执照复印件，经物业公司审批，并预交装修保证金后方可施工。九、请您到物业公司办理申请用电、用水手续。十、在入住时交费项目还有：预收两个月装修垃圾清运费 元，预收两个月装修管理服务费 元； 物业管理公司 年 月 日入伙手续书 商户/业主：您认购/承租的 栋 号 室，现已具备入伙条件，请您按如下顺序办理入伙手续，谢谢您的合作。一、房产收款组商户/业主已付清房款、租金、有线电视初装线费、及 费。并开具收费凭证。 经办人： 部门签章： 年 月 日二、合同组商户/业主已签合同，并领取质保书、电视线、地籍图（2份）、水表封卡、纪念品。 商户/业主签章： 经办人： 部门签章： 年 月 日三、物业组 商户/业主已领取商户/业主手册等入伙资料。商户/业主已付清物业管理服务费（3个月）、装修垃圾清运费，并开具收费凭证。 经办人： 部门签章： 年 月 日 四、验房组商户/业主已验房，同意接收房屋，并领取钥匙 把。（本单由验房组收回） 商户/业主签章： 经办人： 部门签章： 年 月 日入伙协议书单位名姓名 于 年 月 日进住(租用) 号房。经查验房内设施齐全，完好无损，就今后有关事项与物业公司达成协议如下：一、商户/业主进住7天之内，如发现室内有电器设施断路、短路、开关不灵、灯具不亮、上下水道不通等，可报物业公司，由物业公司通知原施工队尽快修复。7天后发生问题由商户/业主自己解决。二、商户/业主所租赁/购置的楼宇，是经市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，如因建筑质量问题需要维修的，由物业公司通知施工队尽快修复。三、为保持商业街整体格调及外貌美观协调，商户/业主绝对不得将窗户及外墙做任何更改 ，不得擅自安装防盗网、雨篷，至于认可的装置，必须依照指定的规格装设。四、商户/业主必须自觉遵守物业公司有关管理条例，不准在经营区内外乱丢垃圾、杂物；乱贴广告、标语；乱竖广告牌、指路牌等；不得将神位、神像等设置在户外；不准损坏绿化植物或在树上晒衣服；不准机动车辆在商业街范围内乱停乱放；不准违反消防管理规定等。如有违反规定者，物业公司将予以处罚。五、商户/业主应与物业公司密切配合，共同管好商业街。垃圾用袋装好后放入指定垃圾箱内六、商户/业主必须按时交物业服务管理费、租金等有关费用。如欠交上述费用，按规定收取滞纳金。七、根据市 规定，未经市人民政府或指定的机关批准，自己改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，并根据情节轻重，处以人民币 元以下的罚款或中止租赁协议。八、双方确认进住前水表读数为 立方米；电表读数为 度。九、协议一式两份，物业公司与商户/业主各执一份。经双方签字后生效。商户/业主(签字/盖章)： 物业公司(盖章)：代理人(单位)： 负责人(签字)：联系电话： 联系电话：年 月 日 年 月 日入户声明本人已于 年 月 日和 物业公司一起，共同对 峨眉象城 栋 号房进行验收。经查验认为：该物业符合购房合同的条件和要求，现正式声明入户。收到装修须知、峨眉象城物业管理公约、商户/业主手册，并愿意遵守峨眉象城的有关物业管理规定，与 物业公司一起共同营造安宁、合谐、优美、便利的经营环境。 商户/业主代表签字： 年 月 日附:签领钥匙登记表 签领钥匙登记表商户/业主姓名房 号幢 号商辅钥匙业主/商户签收备注峨眉象城物业管理公约总则为落实峨眉象城商业街的物业管理，明确商户、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定峨眉象城物业管理公约。第一章产权人的权利和义务一、产权人权利1、对其名下物业享有占有、使用、收益和处分权；2、按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备；3、产权人有权要求召开产权人代表大会，享有选举权和被选举权；4、产权人代表对物业管理的重大事项享有表决权；5、有权监督物业管理企业的工作，并向物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求；6、有权向物业管理行政主管部门投诉；7、有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；8、有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修养护；9、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；10、有权监督物业管理的收费情况，并要求物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收丢帐目；11、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。对拒不维修并造成他人损失的，可提请有关部门调解、仲裁或诉讼。二、产权人义务1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物业管理企业的管理；遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的物业管理区域内的规章制度；2、执行产权人代表大会及物业管理委员会决议；3、除物业管理企业另有规定外，按规定和约定向物业管理企业缴纳物业管理服务费、供暖费等。无正当理由逾期仍未缴纳的，每延付1日按每日应缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。对长期拖欠物业管理服务费的物业使用人，其产权人要负连带责任；对于公共设施系统不得未使用而拒绝缴纳分摊费用。4、转让或出租所拥有的物业时，应提前一个月通知物业管理企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约；5、应爱护并合理使用公用部位、共用设施设备；6、对其代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽和错误承担相应的责任。第二章开发企业的权利和义务一、开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。二、开发企业在履行其权力义务的同时，不得有任何独占、垄断行为，以妨碍其他产权人享有权的公平性。三、开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签定管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。四、开发企业应按有关规定承担本物业保修期范围的维修责任。在保修期间，开发企业应及时处理有关保修事宜，其发生的费用由开发企业负责。五、开发企业在出售物业时，应向购房人明示经核准的公约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书。六、物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：1、新建项目竣工总平面图；2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；5、各单项工程竣工验收证明材料；6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；7、房屋销售清单和产权资料；8、公共配套设施的产权及收益归属清单；9、物业管理所必需的其它资料。第三章物业管理企业的权利和义务一、物业管理企业的权利和义务1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；2、对接受委托的物业实施管理；3、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；5、协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；6、要求委托人协助管理；7、履行委托管理合同，提供物业管理服务；8、听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人的监督；9、接受政府有关主管部门的监督指导；10、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；二、物业管理服务的基本内容1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维护养护巡视检查；2、园林绿地的管理养护；3、环境卫生的管理服务；4、公共秩序的维护；5、参与物业竣工交付使用时的验收交接；6、商户入伙管理；7、物业装饰装修施工监督管理；8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；9、物业档案资料的管理；10；商业街花车租赁及经营管理；11、受业主委托进行商业街业态规划及二次招商管理；三、物业管理服务标准1、管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德，语言规范文明。2、主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训。3、房屋图纸档案、资料齐全管理完善。4、商业用房外观完好整洁，装修装修房屋的不危及房屋结构与他人安全。5、房屋完好率达98%以上，房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录。6、设备图纸、档案资料齐全，建立设备台帐，项目齐全、目录清晰、管理完善，可随时查阅。7、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查测试及监督、维修保养、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行。8、设备良好、运行正常，一年内无重大管理责任事故。9、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生。10、配备所需各种专业人员、维修和操作人员持证上岗。11、保证24小时正常运行，出现故障、立即排除。12、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用，无火灾及其它安全隐患。13、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。14、所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。15、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、长时间停水事故。16、中央空调、公共照明设施齐全，工作正常。17、道路畅通平坦，有交通标志。18、环卫设施齐备，设有垃圾箱、垃圾中转站等保洁设备。19、绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏、随意占用现象。20、施行24小时安防制度，保安人员工作规范，作风严谨，无因管理责任引发的重大刑事案件和交通事故。第四章房屋使用、管理、维修的具体规定一、产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌外观保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、停车、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。二、物业管理区域内禁止下列行为：1、未经政府有关部门批准和物业管理委员会、相邻产权人同意，擅自改变房屋承重结构、外貌和用途；2、擅自占有或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位，擅自移动共用设备；3、在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物、摆放杂物；4、在车库设置障碍，阻塞交通；5、损坏、拆除或再造供电、供水、供气、供暖、排水、排污、消防、通讯、宽带网络、电视接收器等公用设施；6、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施；7、随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；8、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒害物质或者发出超过规定标准的噪声；9、私设摊点；10、在建筑物或构筑物上私开门窗或外观的乱悬挂、乱涂写、乱刻画；从平台、窗户向外抛弃杂务，因上述行为引起的对公用物品、公用设施、他人财务的损害或人身伤害，后果由实施上述行为的产权人或物业使用人负责；11、在广场内的公共区域吸烟，弹烟灰、扔烟头；12、利用本物业从事危害公共利益的活动；13、法律、法规规章禁止的其他行为。三、产权人或使用人装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报物业管理企业认可，并与其签订装饰装修管理协议。物业管理企业应当将房屋装修的禁止行为和注意事项告知产权人或使用人。装饰装修房屋，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人利益受损，当事的产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任。四、房屋应当按设计用途使用。因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及物业管理企业的书面同意，并报政府有关主管部门的批准。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。五、因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应赔偿。六、利用物业设置广告等经营设施的，物业管理企业的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。产权人转让或者出租物业时，应当将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。当事人应将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。七、房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，物业管理企业应督促责任人维修养护。八、物业管理企业实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关产权人和使用人应当给予配合。产权人、使用人妨碍或阻扰维修造成物业损坏或他人财产损失，应当负责修复或者给予赔偿。九、物业管理企业进入产权人或使用人的单元商铺进行维修工作，应事先通知产权人或使用人并取得其同意。紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业管理企业可在无直接利益关系的第三方机构的监督下，进入商铺内部，但事先应及时通知产权人或使用人。十、如房屋因火灾、强风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致物业大部分不能使用或主要功能陷入瘫痪，则物业管理企业应该召开特别产权人代表大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；第五章 商业经营行为管理规范一、市场规范1、商家必须亮证、明码实价经营。对消费者不准欺哄，以次充好、以假乱真，严禁销售假冒伪劣商品；2、各商铺应保持店面整洁、美观大方，在突出商户及品牌个性的同时，店面风格应与物业整体形象协调；3、使用者应保持户内各项公共设施的完整性，严禁拆除共用给排水设施等，户内布局摆放符合消防安全规定。4、商家必须按商业街统一经营时间开市经营，冬季开市不得晚于时间为9：30，打烊时间不得早于21：00，夏季开市时间不得晚于9：00，打烊时间不得早于22：00.二、经营行为规范1、乙方工作人员应穿着整齐、举止大方、保持良好的精神面貌；2、禁止其他擅自占用通道、门厅、中庭等公共区域进行经营和宣传活动；3、商铺内应保持清洁卫生，废弃物袋装后丢置于公共区域的垃圾桶内；4、商铺在补充经营货物时，须按照甲方指定的地点和路线卸货和运输，禁止将货物随意摆放，任意占用公共道路或将车辆停放在停车场以外的区域；5、禁止在禁烟商铺内吸烟；6、餐饮、酒吧等出渣较大的行业商家生产的生活垃圾必须自行装袋密封后放置垃圾中转房，做到日清日运。三、广告、标识规范1、象城商业街卖场所有商铺店招、商招应严格遵守中信峨眉象城商业物业店招、广告位管理规定；2、商铺、商位店招要按甲方审批要求进行安装，商家因经营需在公共区域外墙、外立面设置广告位、广告灯箱、张贴悬挂POP等需提前向甲方申请，经同意后方可实施；3、不得任意悬挂、张贴对外广告，而只能在甲方指定的范围内制作，广告体上沿部分不得超过建筑外立面的最低水平线，以免妨碍其他使用者利益及影响物业的整体形象；4、为将象城商业街造活，营造良好的商业氛围，象城商业街公共区域外墙面由甲方统一进行规划成广告位出租，租赁广告位发布广告的商家需自行办理政府相关手续；5、商家的店招、广告牌在安装前五日须将设计安装方案、效果图报甲方审核。四、商铺装饰装修规范（见【中信峨眉象城】装饰装修管理服务协议）五、消防规范1、严禁商家更改、拆除、损坏消防设施，如因此引起的消防安全责任全部由该商家承担；2、严禁商家占用、堵塞消防通道，疏散通道、安全出口，不得距放火卷帘门10厘米范围内堆放任何障碍物；3、严禁在商铺内存放易燃易爆、有毒有害的危险物品；4、严禁在商铺内或公共过道违规使用电炉、电饭锅、炉具等设备生火烧菜煮饭。5、装饰装修中不得任意改动消防设施和设备，确须改动的，应事先做出施工方案，并将施工方案经甲方和当地政府消防部门审核认可后方能按规范施工。第六章物业管理服务费与公共维修基金一、物业管理服务费用1、开发企业出售房屋时，须向购房人明示物业管理收费标准，为15元/建筑平米月。2、物业管理费所含项目：保安、清洁费用、绿化环保费用、小修费用，员工工资及福利费用、税金、法律费用、审计费用、固定资产折旧费用、办公费用、能源费用等代收代缴服务费用：自来水费：政府定价电费：政府定价燃 气 费：政府定价3、物业管理服务费的交纳办法：按季交纳物业管理费。4、在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应按标准交纳物业管理费并应承担相应的公摊费用。5、政府有新的规定时，收费应依据新的政策进行调整。二、共用部位共用设施设备维修基金公用部位公用设施设备维修基金筹集、使用和管理按政府有关文件执行。第七章违约责任一、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议，可通过协商和调解的方式解决，也可以申请促裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。二、产权人、使用人违反公约和物业使用管理维修规定的，应承担相应的民事责任。以违反公约的，相关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉，也可直接向人民法院提起民事诉讼。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3的滞纳金。对于不交纳物业管理费的产权人，物业管理委员会、物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费物业的转让、出租和抵押，也可向人民法院申请追缴或强制执行。三、产权人代表大会作出的决定违反本公约或公共利益的，产权人、物业管理企业可以向政府物业管理行政主管部门申请撤销产权人代表大会、物业管理委员会的决定。四、开发企业未履行工程质量保修责任的，产权人可要求其赔偿损失。五、物业管理企业违反物业管理合同规定或公约的，产权人可依照合同或公约追究其民事责任。第八章附则一、公约的效力公约的效力及于开发企业、产权人、商户和物业管理企业。二、适用法律适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及北京市法规、政府规章有关政策。公约不得与前述法律、法规、规章和有关政策相抵触，如有抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。三、公约的解释与修改物业管理企业拥有对公约的解释权。四、本公约自经当事人签署遵守公约承诺书之日起生效。五、本公约一式两份，当事人留存一份，物业管理企业留存一份。峨眉象城商户/业主手册前 言本商户/业主手册属指引性质，旨在向各商户/业主阐述峨眉象城物业管理公约的要点及一般守则。若释义或内容有差异之处，应以峨眉象城物业管理公约原文为准。依据峨眉象城物业管理公约，物业公司可随需要时增删及修订本商户/业主手册及其他规例。本物业公司竭诚为各商户/业主提供最佳服务，使各商户/业主能够充分享受安宁、合谐、优美、便利的经营环境，要成功达到上述指标，尚需各商户/业主的衷诚合作。物业公司先此道谢，谨祝生活愉快、万事如意。一、管理人及其职能 物业管理有限公司物业公司已被委聘为本物业的管理者，并执行对本物业的物业管理职能，享有或承担商户/业主公约中规定物业管理人的各项权利、义务及责任。作为管理者，本物业公司将负责本物业的保养、维修，包括搂宇公共场所(地)、公共设备等。并获委任全权代表全体商户/业主，与政府部门、公共服务或其他有关机构进行事务接洽，包括选聘专营公司承担峨眉象城专项经营、服务业务。二、管理费用1.管理费运用为保障各商户/业主在本物业长远利益，以达到商业街整体物业投资保值和升值的效果，因此各商户/业主也需要承担本物业的保养、维修及日常管理开支，按时交纳管理费。管理费主要用以支付下列各项及其他未及一一详列的杂类费用：(1)管理及其他服务人员酬金、津贴、福利及办公费用。(2)公共场所(地)保安服务。(3)公共场所(地)清洁服务。(4)公共场所(地)园艺绿化。(5)公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费等)。(6)就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用。(7)公用设施、设备必要的保险费用和法定税费。(8)必要的商业街整体营销及文化活动宣传费用。(9)其他管理上的开支。现行的管理费金额可随日后实际开支而予以调整，调整前会先通告各商户/业主。2.管理费缴付商户/业主应于当季首五天内缴付该月季管理费。付款办法如下：(1)自动转账欢迎商户/业主采用“自动转账”，可省去麻烦和节省时间，不必费时往返及排队轮候，既简便又安全。请商户/业主在指定银行开立账号或活期存折，物业公司乐于提供表格及协助办理。(2)支票缴付商户/业主若为公司户，可以支票形式缴付管理费，请核对无误后，支付于 物业管理公司。请到物业公司财务室办理缴费手续，除特殊情况外，请勿以现金交予本物业任何管理人员代缴。商户/业主入伙时需按三个月物业管理费缴交管理费。(3)管理费盈亏若管理费不足应付各项开支时，将在下年度追加管理服务费，如有盈余，则转入下年度账目。四、房屋本体维修基金按照国家有关规定，由业主缴纳房屋本体维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还；房屋本体维修基金用于房屋本体公(共)用设施的维修养护项目。不够支出时，经业主大会决定，由业主按规定分摊。房屋本体维修基金由中信国安峨眉象城项目管理公司以房屋本体为单位设立专账代管。五、沟通联络管理人员为保障服务水准及管理效能，恳请各商户/业主合作，避免差使管理人员作私人服务。本公司禁止所有管理人员收受商户/业主任何额外赠物或利益。六、联络途径驻守本物业的安全管理员和清洁服务员较专注于保安事务及清洁事务，对于保安和清洁以外问题，未必全面了解和能够准确地给予解答或指引。为提高管理服务效能，避免不必要的误会和阻延，除紧急文件外，商户/业主不明白或有任何意见、投诉，请直接赐电或径赴物业公司客户服务中心。此外，我们将在各公共场所装有布告板及意见箱，以加强与商户/业主联系；若有书面赐示，除邮寄外，也可掷投意见箱。七、具名投诉及意见欢迎各商户/业主提供任何有关本物业管理意见，恳请留下姓名及电话号码、地址，以便联络及回复。若投诉个别管理或服务人员，请尽可能记下编号、姓名，以便调查及处理。商户/业主对其购买的楼宇拥有占用/使用/收益/处理等权力(如房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承)，但土地所有权仍归国家。楼宇验收时，请查看室内设施、装修等是否妥善。如有缺陷请于7日内书面告知物业公司，物业公司将代表商户/业主，就该质量问题询问承建商要求解决，逾期者不予办理。根据承建合同，楼宇建筑维修保养期为365日(从发出入伙通知书之日起计)，维修保养期内，如发现问题因工程质量所致，承建商将免费维修。否则，请商户/业主自行维修。商户/业主如欲在自己门口安装名牌，必须事先向物业公司申请，及按照物业公司的统一规定安装。同时，各单位的窗户、外墙及公共地方均不得竖立任何标志及广告。本物业仅作商户/业主公约指定用途(即办公楼或商铺)，物业经营的业态按统一管理和统一规划原则在租赁本物业前已做统一要求，商户不得对经营业态和经营的品牌进行私自京戏更，商户/业主负责其单位内部一切装置及设备的保养及维修，但不可作出任何结构及外观(含窗户、阳台、外墙等)更改，以维护物业外观整齐、统一、美观，也不可霸占公共空间，罔顾公德(如设檐篷、神位等)。商户/业主进行装饰、装修等工程，以不妨害其结构、公共设施及他人为原则，进行该项工程前先到物业公司办理有关手续。凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，物业公司除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告有关部门或要求赔偿、罚款的权利。八、重要事项下面主要介绍有关装修及装修工程规定及物业公司的建议。请留意及小心遵守，避免抵触有关法规、装修管理条例及商户/业主公约。1.政府批准及物业公司认可所有装修及装修工程必须符合国家法律法规及商户/业主公约条款。请先将装修、维修工程的图纸送交物业公司。未获得其书面认可前，切勿动工。若遇特殊项目，商户/业主要另送交政府有关部门批核，物业公司会转呈图纸给顾问工程师审阅及批示。所有有关顾问费用，由所属商户/业主支付。尚未获批准而擅自动工者，商户/业主须负责将楼宇修缮回原状，直至物业公司及国家有关机关满意为止，而一切费用也由所属商户/业主负担。2.楼宇结构及外墙任何装修及维修均以不影响楼宇结构为准，例如严禁在承力墙切割或开孔。除遇极特殊情况而预先获得物业公司书面认可外，一律禁止于外墙装置铁架、阳台、支柱、铁笼、花架、天线、招牌等任何形式的附加物。3.电器装置为符合规例，安装各项电器工程时，商户/业主必须聘请委托注册的合格电器技术员。4.给排水系统商户/业主未得到有关政府部门批准及物业公司认可，切勿随意更改分支给排水系统。不适当的更改，会扰乱水压及排水系统，引致严重后果。5.煤气供应凡装备煤气供应管道者，一经向煤气公司申办，即可使用。商户/业主切不可随便改移喉道及炉头位置或干扰供应系统。改移位置若属必要时，须先向煤气公司申办及取得物业公司认可，并由煤气公司施工。否则，可能会引致生活上的不便。6.保安对讲机及公共天线插掣商户/业主不可随便改移其位置或干扰其线路。若改移位置属必要时，须先取得物业公司认可，并聘用其指定的合格承建商办理。不恰当的改移位置，不但会影响所属单位的性能，更会影响整体系统。7.商辅前灯饰所有走廊及楼梯均已装有足够灯光，请勿在门前加设任何灯饰，以免影响走廊观瞻或妨碍邻居。8.空调位商户/业主切勿随意更改位置或另装机于外墙或其他窗户。如确需挂于外墙，请按物业公司指定位置安装，否则，所造成的损失，由商户/业主自行承担。9.装修公司商户/业主须确保所施行各类工程能兼容于原有系统，对商户/业主公约或国家法律法规不会有所抵触，也为着保障整体商户/业主利益，请各商户/业主小心聘托负责及可靠的合格装修公司，因为所有有关损毁责任，最终归属商户/业主承担。九、装修程序1.动工前(1)请送交装修图纸往物业公司。如有需要，商户/业主要另送交有关部门批准。(2)请填报装修有关申请表格。(3)请申办临时出入证。(4)请缴交保证金及有关费用。2.施工时(1)请紧密监督装修公司。(2)请预先与物业公司安排运送装修材料(垃圾)的时间及途径。(3)请与管理人员合作，小心使用电梯，保持地方清洁。(4)请勿于公共场所(地)，如走廊、楼梯、电表房、储物室等堆放装修材料及杂物。否则，商户/业主须负责一切清理费用。若属必要时，请预先与物业公司安排适当暂放地点，以免堵塞通道，妨碍其他商户/业主。每日工作完毕，请关妥所有门窗、水龙头及电闸，方可离开。物业公司职员会在施工期间，进入单位内视察有关工程是否已获批准及符合原先认可的图纸。3.完工时(1)若有装修杂物弃置于公共地方，请即撤离。(2)请立即前往物业公司，通知派员视察竣工工程，并须退还装修工临时出入证，以避免延误保证金发还。4.临时出入证及保证金为安全起见及减少外来干扰，未获商户/业主聘托及未曾向物业公司办妥手续的装修公司，可被拒进入本物业内施工。当商户/业主聘请装修公司装修时，请促其尽快向物业公司办理临时出入证申请手续，并缴交指定保证金。申办须提前2个工作日。届时，物业公司签发临时出入证，装修人员须随身携带。装修完工时，商户/业主须立即前往物业公司退还所领取的临时出入证，办理领还保证手续，以免延误发还。发还之前，物业公司会先行视察，以确保未有抵触下述条款。例如：(1)有否遗留装修物料于公共地方。(2)曾否损坏公共设备。(3)装修工程是否符合有关条例及物业公司事前所认可的图纸。(4)是否交还所有领取的临时出入证，若有遗失，每张扣回工本费。若一切妥当，保证金尽快悉数免息发还。若发现工程抵触上述各点者，所属商户/业主须负责于指定期限内清理及修改。保证金暂被扣存，直至有关改进工程满意后，才会发还。若商户/业主延误，未能于期限内完成有关的清理及修葺工程，物业公司可不必预先通知，另请装修公司代为处理，并按值从保证金中扣除。若保证金不足以抵偿，由商户/业主缴付不足之数。各商户/业主请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。请勿将废弃物丢入各渠道(含沟、渠、池、井等)，否则需对损坏/堵塞负责修理。请正当使用室内电器。失修及损坏或质劣电器易导致火警。任何电器工程须由合格技工进行安装。请勿随意涂画、刮划、吐痰、便、溺等，也请自觉自重，及监管家人(含小孩、老人)。请勿侵占任何公共地方(含堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等)，以免有碍市容环境。十、公共地方清洁保护环境，人人有责。请各商户/业主合作，共同保持清洁。请劝导儿童，切勿随意处置垃圾及涂污墙壁，切勿将任何物品抛出窗外，以免造成意外，危及他人生命。十一、垃圾清倒安排物业公司日后会按情况作出安排，为各商户/业主清倒垃圾。届时另发较详细通告，每日请依通告细节放置垃圾，以便清洁工清倒。十二、保安人员每日24小时有保安人员看守当值，控制入口、停车场及巡逻本物业内公共地方。十三、停车场守则本