《房地产融资管理》PPT课件.ppt

投资计划 企业投资计划是企业对投资所作的部署和安排 及以货币形式反映投资规模、投资流向、投资内部 配置的文件总称。从时间上划分，投资计划包括中 长期投资计划和短期投资计划。 投资计划的作用 v 使企业投资可进入恰当的产业部门和地区 v有利于企业投资的成本管理 v有利于企业正确组织资金、及时供应资金、节约 和有效使用资金，按期或提前实现企业投资的直 接经济成果 v有利于企业投资实现后的成本管理 投资计划内容 1、投资说明部分 v投资背景 v投资计划指导思想和原则 v投资计划指标，如投资规模、投资周期、新增生 产能力和新增固定资产等的确立依据 v企业投资计划执行中的具体措施和方案 投资计划之计划表格 v投资项目前期工作计划表，主要内容包括提出投资构想 、投资项目建议书、编制可行性研究报告、编制设计任 务书、进行初步设计 v企业投资资金需用量计划表 v企业投资资金来源和利用表 v新增生产能力和新增固定资产计划表 筹资管理 1、筹资的动机和要求 2、筹资的方式与渠道 3、权益资本筹资 4、长期负债资金筹集 5、直接融资 6、项目融资 筹资动机 1、扩张性筹资动机 2、偿债性筹资动机 3、混合性筹资动机 筹资的要求 1、合理确定资金的需要量，控制资金的投放时间 2、周密研究投资的方向，大力提高投资效果 3、认真选择筹资的来源，力求降低资金成本 4、适当安排自有资金的比例，正确进行负债经营 5、遵守有关法规，维护各方面的合法权益 二、筹资方式与渠道 一、筹资渠道 二、筹资方式 三、筹资方式与筹资渠道的联系 筹资渠道 1、国家财政资金 2、银行信贷资金 3、非银行金融机构资金 4、其他企业单位资金 5、职工资金和民间资金 6、企业内部资金 7、外商资金 筹资方式 目前我国企业筹资方式主要有以下几种： 1、吸收直接投资 2、发行股票 3、利用留存收益 4、向银行借款 5、利用商业信用 6、发行公司债券 7、融资租赁 其中利用前三种方式筹措的资金为自有资金 ，利用后四种方式筹措的资金为负债资金。 筹资方式与筹资渠道的联系 吸收直 接投资 发行 股票 利用留 存收益 向银行 借款 发行公 司债券 利用商 业信用 融资 租赁 国家财政资 金 银行信贷资 金 非银行金融 机构资金 其他企业单 位资金 职工资金和 民间资金 企业内部资 金 外商资金 融资的基本渠道 1、证券融资（权益资本融资） 2、债务融资 权益资本融资 权益资本通常构成企业的原始资金来源，而且还是 公司以后吸收其他投资或筹措各种债务资本的基础和保 证。权益资本融资包括普通股筹资、优先股筹资和吸收 直接投资以及股票的发行和上市。 普通股融资 v普通股股东的权力和义务 v普通股的分类 v普通股股票的价值 v普通股筹资的评价 普通股股东的权利和义务 （一）普通股股东享有的权力 v 监督决策权 v 剩余收益请求权和剩余财产清偿权 v优先认股权 v股票转让权 按照公司法的规定，普通股股东必须履行的相应 的义务有： v遵守公司章程 v 缴纳所认缴的资本 v以所缴纳的资本额为限承担公司的亏损责任 v公司核准登记后，不得擅自抽回投资 普通股股东应履行的义务 普通股的分类 （一）按投资主体的不同，可以分为国家股、法人股、个人股 和外资股。 （二）按股票有无记名，可分为记名股票和无记名股票。 我国公司法规定，向发起人、国家授权的投资机构、法人 发行的股票，应为记名股票；向社会公众发行的股票可以为记 名股票，也可以为无记名股票。 （三）按股票是否标明金额，可以分为面值股票和无面值股票 。 目前，我国公司法不承认无面值股票，规定股票应记载股 票的面额，并且其发行价格不得低于票面金额。 （四）按股票购买和交易的币种不同，可以分为A股和B股。 （五）按股票上市地点的不同，可以分为H股、N股等。 普通股股票的价值 通常普通股股票的价值主要有以下几种： （一）票面价值 票面价值是指公司发行的股票票面上所载明的金额，这是 股票的名义价值。其大小通常由公司章程规定。股票的票 面价值与其实际价值关联不大，有时甚至毫无关联。 （二）帐面价值 普通股股票的帐面价值是指公司帐面上普 通股股票的价值总额，即每股股票对应的 公司净资产。其计算公式为： （三）清算价值 清算价值是指公司在破产清算时，每股股份所 代表的被清理资产的实际价值，即公司清算时 每股股票所代表的实际价值。在大多数情况下 ，清算价值会低于其帐面价值。 （一）普通股筹资的优点 1、普通股作为公司的资本金没有固定的到期日，无 需偿还，是公司的永久性资本来源，因此具有使用 稳定、安全的特点，对保证公司对资金的最低需求 ，促进公司长期持续稳定经营具有重要意义。 2、普通股筹资没有固定的支付负担，与利息相比， 不具有强制性。 3、普通股筹资可以提高公司信誉，增加公司举债能 力。 4、由于普通股的预期收益较高并可一定程度地抵消 通货膨胀的影响（通常在通货膨胀期间，不动产升 值时普通股也随之升值），因此普通股筹资更容易 吸收资金。 （二）普通股筹资的缺点 1、普通股筹资的资金成本较高。 2、普通股筹资可能会稀释原股东的控制权和收益权 3、为了对投资者负责，上市公司负有严格的信息披露义务 。 优先股股票是一种兼具普通股股票和债券特点的 混和性有价证券。一方面，它在某些方面比普通股享有 优先权利，因此常被普通股股东视为一项负债；另一方 面，发行优先股股票获得的是自有资金，因而又常被债 权人视为权益资金。 一、优先股的特征 二、优先股的权利 三、优先股的的分类 四、优先股筹资的评价 优先股融资 （一）优先股的权益资本特征 优先股股东对公司的投资在公司注册成立后不得 抽回，其投资收益从公司的税后利润中支付；在公司 清算时，其对公司财产的要求权也排在公司债权人之 后；另外，从公司资本结构上看，优先股属于公司的 权益资本，这些都表现出优先股的权益资本特征，与 普通股股票性质类似。 一、优先股的特征 优先股债务资本的表现 与普通股相比，一方面优先股股东在利润分配和财产 清偿方面又有优先于普通股股东的权利。另一方面，优先 股股利通常是按照其面值的固定比例支付的，即股利率是 固定的，无特殊情况，不随公司经营业绩的波动而波动。 也正因为股利率是固定的，所以使普通股股东享有财务杠 杆效应。另外，优先股没有投票权，即没有选举权、被选 举权和对公司控制权。上述情况表明优先股又具有一定的 公司债的性质。 优先股必须具有面值，而且其面值的重要意义主要表 现在：第一，面值代表着优先股股东在公司清算时应得的 资产数额；第二，面值是计算优先股股利的基础。 二、优先股的权利 （一）利润分配权 （二）剩余财产请求权 （三）管理权 三、优先股的分类 （一）累积优先股与非累积优先股 （二）参与优先股与非参与优先股 l例如，某公司发行的流通在外的普通股为40万股，每股面值为1 元，优先股为8万股，每股面值为2元，约定股利率为8%。现假设 该公司宣布发放股利12.11万元，如果按照全部参与与部分参与（ 最高股利约定为9%）剩余股利分配的方式分配股利，其计算过程 如下： 单位：万元 股利 优先股股利 普通股股利 分配方式 v全部参与 首次分配 828%=1.28 4018%=3.2 再次分配 7.6316（40+16）=2.18 7.6340(40+16）=5.45 v部分参与 首次分配 828%=1.28 4018%=3.2 再次分配 82（9%-8%）=0.16 12.111.28-3.2-0.16=7.47 由计算可知，在全部参与分配的方式下，优先股股票的股利率同 普通股股票的年股利率相同，均为21.625%（3.4616或8.6540） ；在部分参与分配的方式下，优先股股票的股利率为9%，低于普 通股股票的股利率26.675%（10.6740）。 （三）可转换优先股与不可转换优先股 （四）可赎回优先股与不可赎回优先股 （五）有表决权优先股与无表决权优先股 四、优先股筹资的评价 （一）优先股筹资的优点 1、优先股没有固定的到期日，不用偿还本金，事实上等 于使用的是一笔无限期的贷款。另外，大多数优先股又 附有回收条款，使得使用这种资金更有弹性。当财务状 况较弱时发行，而财务状况转强时收回，具有一定的灵 活性，同时还能控制公司的资本结构，增强公司的举债 能力。 2、优先股股利支付即固定，又有一定的弹性 3、保护普通股股东的控制权，具有财务杠杆作用 4、发行优先股不必以资产作为抵押，使公司可以保留资 产在必要时作为抵押品举债，从而保护了公司的融资能 力。 优先股筹资的缺点 1、资本成本较高。首先，优先股股利是以公司的税后净利发 放的，不能抵免税收，与债券相比，优先股的资本成本要 高出债券的资金成本许多。假设所得税税率为50%，那么 同样利率的优先股的实际成本将是债券的两倍。其次，由 于投资优先股的风险较债券大，因而优先股股利要高于债 券的利息。但是有些国家如美国规定，优先股股利有70% 可以免税，这样发行公司完全可能以低于债券利息的股利 发行优先股。 2、优先股筹资的限制较多。发行优先股通常有许多限制条件 ，如，对普通股现金股利支付的限制，对公司借债的限制 等。 3、可能形成较重的财务负担。优先股要求支付固定股利，但 又不能在税前扣除，当公司盈利下降时，优先股股利可能 会成为公司较重的财务负担，有时不得不延期支付，从而 影响公司的形象。 鉴于优先股筹资存在以上优缺点，公司应选取适 当时机发行适当种类的优先股，以达到良好的筹 资效果。 长期负债资金筹集 一、长期借款 二、发行债券 长期借款的种类 长期借款的种类很多，按不同的标准可进行不同 的分类。 1、按借款担保条件，分为信用借款和抵押借款。 2、按借款用途，分为固定资产投资借款、更新改造 借款、科技开发和新产品试制借款。 3、按提供贷款的机构，分为政策性银行借款、商业 银行借款和保险公司借款。 长期借款的偿还方式 长期借款的偿还方式通常有：定期支付利息 、到期一次性偿还本金的方式；定期等额偿还方 式；平时逐期偿还小额本金和利息、期末偿还余 下的大额部分的方式等。其中第一种偿还方式会 加大企业借款到期时的还款压力；而定期等额偿 还又会提高企业使用贷款的实际利率。 长期借款融资的特点 优点： （1）筹资速度快； （2）借款灵活性较大； （3）借款资金成本较低。 缺点： （1）筹资数额不可能很多； （2）在借款合同中银行提出的限制性条款比较多，约 束了企业的生产经营和借款的作用。 债券的种类 1、按发行主体，分为政府债券、金融债券和企业债 券。 2、按有无抵押担保，分为信用债券和抵押债券。 3、按是否记名，分为记名债券和无记名债券。 4、按利率的不同，分为固定利率债券和浮动利率债 券。 5、按是否可转换为普通股，分为可转换债券和不可 转换债券。 债券的发行价格 债券的发行价格是债券发行时使用的价格，亦即投资者 购买债券时所支付的价格。公司债券的发行价格通常有三 种：平价、溢价和折价。 债券发行价格的高低，取决于以下四项因素： 1、债券票面价值，即债券面值。 2、债券利率。 3、市场利率。 4、债券到期日。 债券的发行价格由两部分组成： （1）债券到期还本面额；（2）债券各期利息。 在考虑资金时间价值的情况下，债券发行价格的计算公式为： 债券筹资的特点 优点： （1）债券资本成本低； （2）能为股东带来杠杆效益； （3）有利于保障股东对公司的控制权； （4）企业可主动调整其资本结构。 缺点: （1）风险较大； （2）发行债券筹资要受到一定的限制； （3）会影响公司的再筹资能力，所以筹资数量有限 。 直接融资（吸收直接投资） 吸收直接投资（简称吸收投资）是指企业按照“共同投资、 共同经营、共担风险、共享利润”的原则直接吸收国家、法 人、个人投入资金的一种筹资方式。吸收投资与发行股票 、留存收益都是企业筹集自有资金的重要方式。吸收投资 不以股票为媒介，吸收投资中的出资者都是企业的所有者 ，他们对企业具有经营管理权。这种筹资方式主要适用于 非股份制企业。 一、吸收直接投资的种类 二、吸收直接投资的出资方式 三、吸收投资的程序 四、吸收直接投资的优缺点 一、吸收直接投资的种类 按照资金的来源，吸收直接投资的筹资方式可以分为三种类型 ： （一）吸收国家投资 （二）吸收法人投资 （三）吸收个人投资 企业在采用吸收投资这一方式筹集资金时，投资者可以现 金、厂房、机器设备、材料物资，无形资产等作价出资。 具体来讲，其出资方式主要有如下几种： （一）现金投资 （二）实物资产投资 （三）无形资产投资 二、直接投资的出资方式 企业吸收其他单位的投资，一般要遵循如下程 序： （一）确定筹资数量 （二）寻找投资单位 （三）协商投资事项 （四）签署投资协议 三、吸收直接投资的程序 （一）吸收直接投资的优点 1、有利于增强企业信誉 2、有利于尽快形成生产能力 3、有利于降低财务风险 （二）吸收直接投资的缺点 资金成本较高 企业控制权容易分散 四、吸收直接投资的优缺点 最后需要指出的是，内部资本积累（又叫企 业留用利润）也是企业筹集权益资本的重 要方式。所谓留用利润指公司把支付股东 股利后的税后利润留归公司支配使用。留 用利润构成公司的主权资本的一部分。 项目融资 1、项目融资的意义 2、项目融资的特点 3、项目融资的参与方 项目融资的意义 项目融资是指仅以项目自身的预期收 入和资产而不是依赖项目发起人的信誉和 资产来承担债务偿还责任的融资方式。 项目融资可以帮助投资者解决的问题主要包 括： 1、为超过项目投资者自身筹资能力的大型 项目提供融资。 2、为国家和政府建设项目提供形式灵活多 样的融资，满足政府在资金安排方面的特 殊需要。 3、为实现公司的目标收益率。 项目融资的特点 与传统的融资方式相比较，项目融资的基本特点可 以归纳为以下几个主要方面： 1、项目导向 2、有限追索 3、风险分担 4、非公司负债型融资 5、信用结构多样化 6、融资成本较高 项目融资的各参与方 由于项目融资的复杂结构，因而参与融资结构并 在其中发挥不同程度重要作用的利益主体也较传 统的融资方式为多。主要包括: 1、项目的直接主办人 2、项目的实际投资者 3、项目的贷款银行 4、项目产品的购买者和项目设施的使用者 5、项目建设的承担单位 资本成本 一、资本成本的概念和作用 二、各种资金来源的资本成本的计算 三、加权平均资本成本 资本成本有广义和狭义之分。资本成本 与投资收益是同一个问题的两个方面，它既 是筹资者为获得资金所必须支付的最低价格 ，又是投资者提供资金所要求的最低收益率 。在市场经营环境中，多方面因素的综合作 用决定着企业资本成本（或投资收益）的高 低，其中最主要的因素是投资风险的大小。 资本成本概述 资本成本的概念 资本成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价。广义 地讲，企业筹集和使用任何资金，无论是长期资金还是短期资 金，都要付出一定的代价。狭义的资本成本仅指筹集和使用长 期资金（包括自有资本和借入长期资金）的成本。由于长期资 金也被称为资本，所以长期资金的成本也称为资本成本。本节 主要讨论狭义的资本成本。 资本成本包括资金筹集费和资金占用费两部分。资金筹集 费是指在资金筹集过程中支付的各项费用，如发行股票、债券 支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、 担保费、广告费等。资金占用费是指占用资金支付的费用，如 股票的股息、银行借款和债券利息等。 为便于不同筹资金额成本的分析比较与研究，资本成本通常 用资本成本率来表示。资本成本率是指公司使用资本所负担的 费用与筹集资本净额之比，其计算公式为： 由于资本筹集费一般以筹资总额的某一百分比计算，因此 ，上述计算公式也可表现为： 资本成本的作用 （一）资本成本在企业筹资决策中的作用 资本成本是选择资金来源、确定筹资方案的重要 依据 1、资本成本是影响企业筹资总额的重要因素。 2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据。 3、资金成本是选用筹资方式的参考标准。 4、资金成本是确定最优资金结构的主要参数。 资金成本在企业评价投资项目的可行性、选择投资 方案时也有重要作用。 1、在计算净现值这个投资评价指标时，常以资金 成本作为折现率。 2、在利用内部收益率指标进行项目可行性评价时 ，一般以资金成本作为基准收益率。 （三）资本成本还可促使资金使用者挖掘资金潜力 ，节约资金占用，提高资金使用效益。因为资本成 本是制约企业经营成果的重要因素，节约资本占用 费会降低资本成本，从而相对地增加企业的盈利。 （四）从宏观经济管理来说，资本成本有引导社会 资金流向、合理配置社会资金的作用。国家财政、 银行等部门，根据资本市场的供求情况，运用利率 等手段，适时调整资本成本，控制社会资金的流向 和流量，实现社会资金的优化配置和有效运用。 （二）资金成本在投资决策中的作用 影响资本成本高低的因素 （一）总体经济环境 （二）证券市场条件 （三）企业内部的经营和融资状况 （四）融资规模 各种资金来源的资本成本的计算 （一）债务资本成本 （二）权益资本成本 债务资本成本 1、借款成本是指借款利息和筹资费用。 长期借款资本成本的计算公式为： 2、债券资本成本 发行、长期借款资本成本 长期债券的成本主要指债券利息和筹资费用。 债券资本成本的计算公式为： 债务资本成本 发行公司债的成本包括债券利息和筹资费用。不 考虑时间价值时，一次还本、分期付息的方式 ，债券资本成本的计算公式为： 式中：