理想国际大厦房地产抵押价值评估报告.doc

房 地 产 估 价 报 告项 目 名 称：海淀区北四环西路58号理想国际大厦房地产抵押价值评估委 托 方: 北京中物理想房地产开发有限公司估 价 方: *估 价 人 员： * *估 价 日 期： 二九年四月三日至四月八日估价报告编号：*【2009】估字第09003号目 录致委托方的函 1估价师声明 2估价的假设和限制条件 3-4估价结果报告 5-14一、委托估价方二、受托估价方三、估价对象概况四、估价目的五、估价时点六、价格定义七、估价依据八、估价原则九、估价方法十、估价结果十一、估价人员十二、估价作业日期 十三、估价报告应用的有效期估价技术报告 15-33一、 个别因素分析二、 区域因素分析三、 市场背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估价方法选用六、 估价测算过程七、 估价结果确定 附 件34致委托方函北京中物理想房地产开发有限公司： 受贵公司委托，我公司对位于海淀区北四环西路58号理想国际大厦的房屋（建筑面积70767.59平方米）及其相应的国有出让土地使用权（土地面积7867.43平方米）在现状利用条件下的房地产价值进行了评估，为贵公司办理抵押贷款手续提供房地产价格参考依据。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定在估价时点2009年4月3日的价格结果为：房地产总价：159279.54万元大 写：壹拾伍亿玖仟贰佰柒拾玖万伍仟肆佰元整楼面单价：22507元/平方米 其中：（1） 国有出让土地使用权价格：102032.62万元（2） 房屋价格：57246.92万元顺致商祺* 二九年四月八日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、评估人员在委托方人员的陪同下已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本报告提供重要专业帮助。7、本评估报告由*负责解释。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。估价师签名：姓 名 证 号 签 名* * * *估价的假设和限制条件1.委托方提供的资料属实。并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。2.委托方合法取得国有出让土地使用权及房屋所有权，并支付有关税费。3.在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。5.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。6.本报告评估基准日为现场勘察日，报告中所描述的估价对象状况均为评估基准日的现场状况。7.本次估价对象为海淀区北四环西路58号理想国际大厦的房地产。8.报告中的土地权属、面积等均以委托方提供的国有土地使用证【京海国用（2004出）第1833号】为依据，估价对象土地面积7867.43平方米。如上述情况发生变化，评估结果须做相应调整。9.房屋建筑物权属、面积、结构、建成年代等均以委托方提供的房屋所有权证【京房权证海其字第010258号】为依据，房屋建筑面积70767.59平方米。如上述情况发生变化，评估结果须做相应调整。10.根据委托方提供的房屋所有权证【京房权证海其字第010258号】记载，估价对象已全部设定抵押权，在本评估基准日尚未解押。本次评估结果为假设估价对象在本评估基准日未设定抵押权条件下的房地产价格。利用本报告评估结果的前提条件是原抵押权必须全部解押。在此提请本报告使用者注意。11.本报告评估目的是为委托方办理抵押贷款手续提供房地产价格参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。12.本次评估是根据房地产实际用途确定房地产价格结果。如上述情况发生变化，评估结果须做相应调整。13.本次评估结果为估价对象在现状利用条件下的公开市场价格。估价结 果 报告 一、委托方公司名称：北京中物理想房地产开发有限公司公司地址: 北京市海淀区北四环路58号理想国际大厦506A室法定代表人：王力新 二、估价方 单位名称: * 单位地址：*资格证书号：*法定代表人：*联 系 人: *联 系 电 话：* 三、估价对象 1、个别因素根据委托方提供的国有土地使用证【京海国用（2004出）第1833号】及相关资料，估价对象为位于海淀区北四环西路58号（海淀区中关村西区I区2号地块）的理想国际大厦，土地面积7867.43平方米，土地使用权人为北京中物理想房地产开发有限公司，科贸综合用途，国有出让土地使用权，出让年限至2051年3月19日止，自本评估基准日起剩余使用年限为42年。图号为-1-4-73（2），地号为0312013001007。宗地四至：东至海淀镇中路，南至规划一号路，西至规划五号路，北至北四环西路。宗地规整，便于综合利用。位于北京市综合用途三级地价区。估价对象距离市中心约15公里。估价对象红线外基础设施达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），具体情况如下：通路：北四环路；供电：市政电网供电；供水：市政供水管网供水；排水：排入市政污水管网；通讯：接市政通讯网；供暖：市政供暖管网供暖；供气：接市政天然气管网。根据委托方提供的房屋所有权证【京房权证海其字第010258号】及相关资料，估价对象为位于海淀区北四环西路58号的理想国际大厦，建筑面积合计70767.59平方米（详见下表）。 估价对象情况一览表序号层次建筑面积（m2）用途备注15-1847725.63 办公243328.50 办公333698.58 办公422766.18 办公511553.00 商业6-12800.22 餐饮小计61872.117-23493.73 停车场车位115个8-35401.75 停车场车位145个小计8895.48合计70767.59 估价对象红线内基础设施达到“七通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气，红线内土地平整）估价对象为一座地上18层、地下4层的综合大厦，建成于2006年，钢混结构,总建筑面积70767.59平方米。理想国际大厦由巴马丹拿公司进行设计，采用低柱网、大跨度的框架剪力墙结构；8层中部做中庭，瀑布幕墙；首层层高5.5米，标准层层高3.85米。理想国际大厦由戴德梁行物业管理有限公司进行物业管理。美国江森中央空调系统；地下车位320个，地上车位30个。建筑物装修情况:外墙：金属铝板及镀膜LOWE玻璃半隐框中空玻璃幕墙，配不锈钢点接式钢化玻璃幕墙。落地不锈钢旋转玻璃门。地面：大堂、电梯厅为微晶石地面，过道局部为化纤地毯，局部部为地砖地面，地下车库地面为环氧树脂喷刷，局部设金刚砂防滑条。内墙：大堂及电梯厅为微晶石墙面，过道局部为铝扣板墙面，局部墙面刷乳胶漆，部分做木格栅装饰。天花板：部分楼层为轻钢龙骨吸音板吊顶，部分为轻钢龙骨铝扣板吊顶，局部为塑钢板吊顶和轻钢龙骨防火石棉板吊顶。设备配套：设置烟感防火自动喷淋系统及美国江森中央空调系统。电梯：日本原装三菱客梯12部，消防梯（兼作货梯）两部，货梯一部。根据委托方提供的资料，地下二、三车库建筑面积8895.48平方米，车位260个。理想国际大厦主要为物业租赁，根据委托方提供的资料及估价人员的现场勘察，承租人分别有销售宝马汽车的北京京宝汽车销售有限公司、花旗银行（中国）有限公司、中国银行北京海淀支行、北京航天长峰服务公司、新浪网、美国易科认证集团公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中国）投资有限公司等著名公司或金融机构，均为高层次租户。根据委托方提供的房屋所有权证【京房权证海其字第010258号】记载，估价对象已全部设定抵押权，在本评估基准日尚未解押。本次评估设定估价对象在本评估基准日不存在抵押、担保、纠纷、诉讼等他项权利。 2、区域因素海淀区是北京十八个区县之一，位于北京市西北部，占地面积430平方公里，户籍人口157万人。辖22个街道办事处，11个乡镇。古时海淀镇附近为一片浅湖水淀，1954年6月“海淀区”作为行政区划名称正式在牌图上出现。海淀区地势西高东低，西部山区属太行山余脉，山地面积占总面积的15；东、西部为平原，境内河道长度1198公里。属温带湿润季风气候，年平均气温116，日照数2662小时，无霜期211余天，平均降水量6289毫米。境内有大小河流10条，总长度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和京密引水渠，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等。 海淀区是著名的文化教育区。作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地，区内驻有北京大学、清华大学等39所普通高等院校、22所各类成人高等院校和众多民办院校，在校大学生人数占全市的79；驻有中央、市属及区属科研单位219个，中国科学院41个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员20余万人，住区两院院士335人；有中小学246所，每年考入高校的学生均在5000人以上，占全市高考录取人数的1/4以上。区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。海淀区是著名的高新技术产业区。在经历了“中关村电子一条街”的萌芽期、1988年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期后，高新技术产业已成为区域经济的支柱和首都经济的龙头，逐步形成电子信息、光机电一体化等四大支柱产业，建成上地信息产业基地和中关村大街科技经济带。1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及“一区五园”中最大的海淀园的所在地，高新技术产业发展进入一个新的历史时期。海淀区是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。有各关文物点700余处，其中国家级重点保护单位4处，北京市重点文物保护单位28处。海淀区纵横的交通以城市道路为主，并由铁路和地下铁路等交通设施组成。区内铁路共5条（段），总长48公里。铁路桥梁13座，火车站7个。其中：京包线16公里、西北环线16.6公里、京门线7公里、机场专线7.6公里。一线地铁横贯区境南部，长7公里，有车站5个。全区有76条电车、汽车线路通达市区和全区各地。委估房地产位于海淀区北路，影响地价的区域因素主要有：道路交通条件：估价对象所在区域主要有三环路、四环路、中关村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交线路通过。总的来看，估价对象所在地区位置较好，交通较为便利，道路通达条件较好。办公聚集度：估价对象所在区域以学校、办公、商业及住宅为主，办公聚集度高。市政基础设施条件：估价对象所在区域的现状各项基础设施较完善，达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）：通路：有三环路、四环路、中关村大街等。供电：市政电网供电；供水：接市政供水管网；排水：排入市政污水管网；通讯：接入市政通讯网络；供暖：可接市政热力管网；供气：可接市政天然气管网。环境条件：估价对象位于海淀区，绿化率较高，环境条件较好。依据【京政发200232号】文件的规定，估价对象位于北京市综合（办公）用途三级地价区。 3、市场背景分析（1）地理位置与行政区划北京，我国的首都，是全国的政治中心和文化中心，经济上占有重要的地位。其地理坐标，东经1152411730，北纬39384105。海拔43.71米，南北直线距离为170公里，东西直线距离为160公里。除东南部与天津市接壤外，周围均与河北为邻。全市总面积16807.8平方公里，其中山区占9200平方公里，丘陵面积1200平方公里，平原面积占6408平方公里，分别占总面积的54.74%、7.14%、38.12%。全市划分为18个区县，其中东城、西城、崇文、宣武四个区习惯上称为城区；朝阳、海淀、丰台、石景山四个区称近郊区；门头沟、房山区、通州区和大兴、顺义、怀柔、平谷、密云、昌平、延庆十个区县为远郊区。18个区县总称为北京市或全市。（2）自然环境地质地貌综述北京地处华北大平原西北边缘，是平原与高原、山地的交接地带。西部山地从拒马河至南口一带总称西山，属太行山脉；北部山地统称军都山， 属古老的燕山山脉。山势陡峭，山峰一般在海拔10001500米。与山交接的山地一般在海拔100500米，主要为低山丘陵。东南部为平原，平坦开阔，与黄淮海平原连成片，海拔平均在2060米之间。气候、水文北京市地处中纬度，属温带大陆性季风气候。其特点是：春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。北京市是我国东部沿海少雨区之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年内、年际间不平均，集中于7、8月份。河流全市贯穿5条大河，3条主要河流是：永定河，长174公里；潮白河，长90公里；北运河，长101公里，此外还有大清河、蓟运河两大水系。（3）北京市经济状况北京是我国的首都，是全国的政治、文化中心。随着对外开放和改革的不断深入，城市产业政策调整日趋合理，产业结构日趋优化，为突出首都的形象，九十年代以来，重点发展了旅游、商贸、高科技、金融、房地产等行业，并在近郊和远郊区县建设了若干个经济技术开发区或工业开发区，吸引外来投资，发展北京经济。近几年，北京市经济运行态势良好，城市建设方面成果显著，房地产业也得到了大力发展。新经济、入世、奥运等题材为北京房地产市场带来了新的契机。金融商务业、旅游业等第三产业的发展，刺激了整体经济的发展，也将带动房地产市场的活跃。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，房地产市场将继续保持平稳发展的态势。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 2009年4月3日 六、价值定义根据房地产评估的技术规程并结合本项目的评估目的，设定：估价对象土地价值为在估价基准日2009年4月3日，实际和估价设定的开发程度为红线外“七通”（通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），红线内土地平整；实际用途为综合（办公），估价设定用途为综合（办公），国有出让土地使用权，出让年限至2051年3月19日止，自本评估基准日起剩余使用年限为42年并符合规划条件下的土地使用权价格。估价对象房屋价值为在估价基准日2009年4月3日房屋建筑物在现状利用条件下的公开市场价格。 七、估价依据 1、有关政策法规和文件：l 中华人民共和国城市房地产管理法l 中华人民共和国土地管理法l 北京市房地产抵押管理办法（修正）l 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例l 国家标准房地产估价规范l 北京市政府及房地产相关部门发布的有关文件2、委托估价方提供的资料：l 国有土地使用证【京海国用（2004出）第1833号】l 房屋所有权证【京房权证海其字第010258号】l 委托方营业执照l 有关评估的其它资料 3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。 八、估价原则 我们在本次估价时遵循了以下原则： 1、合法原则 （1）估价对象具有合法的国有出让土地使用权及房屋所有权。 （2）采用收益法和市场比较法估价时，估价对象的用途是合法的，符合城市规划限制的要求。 2、最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以其效用作最有效发挥为前提的。根据估价对象实际利用状况及本次评估目的，综合（办公）用途为最有效利用方式。 3、替代原则房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。4、估价时点原则估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。九、估价方法 根据房地产估价规范（以下简称规范），通行的房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照规范，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据委托方提供的有关资料以及受托方掌握的市场资料，在遵守有关法律法规、政策、符合评估的技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析，认为：房屋建筑物可采用成本法进行评估；鉴于估价对象为已建成物业，可产生预期收益，且房地产租赁市场活跃，租金水平容易确定，符合收益法的应用条件及适用范围，可采用收益法进行评估；鉴于估价对象所处区域有充足的同类型的市场交易实例，可采用市场比较法进行评估。 十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定在估价时点2009年4月3日的价格结果为：房地产总价：159279.54万元大 写：壹拾伍亿玖仟贰佰柒拾玖万伍仟肆佰元整楼面单价：22507元/平方米 其中：（3） 国有出让土地使用权价格：102032.62万元（4） 房屋价格：57246.92万元十一、估价人员 姓 名 证 号 签 名* * * * 十二、估价作业日期 二九年四月三日至四月八日 十三、估价报告应用的有效期本报告估价结果自报告出具之日起有效期为壹年。 * 法定代表人：* 二九年四月八日房 地 产 估 价 技 术 报 告一、个别因素分析根据委托方提供的国有土地使用证【京海国用（2004出）第1833号】及相关资料，估价对象为位于海淀区北四环西路58号（海淀区中关村西区I区2号地块）的理想国际大厦，土地面积7867.43平方米，土地使用权人为北京中物理想房地产开发有限公司，科贸综合用途，国有出让土地使用权，出让年限至2051年3月19日止，自本评估基准日起剩余使用年限为42年。图号为-1-4-73（2），地号为0312013001007。宗地四至：东至海淀镇中路，南至规划一号路，西至规划五号路，北至北四环西路。宗地规整，便于综合利用。位于北京市综合用途三级地价区。估价对象距离市中心约15公里。估价对象红线外基础设施达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），具体情况如下：通路：北四环路；供电：市政电网供电；供水：市政供水管网供水；排水：排入市政污水管网；通讯：接市政通讯网；供暖：市政供暖管网供暖；供气：接市政天然气管网。根据委托方提供的房屋所有权证【京房权证海其字第010258号】及相关资料，估价对象为位于海淀区北四环西路58号的理想国际大厦，建筑面积合计70767.59平方米（详见下表）。 估价对象情况一览表序号层次建筑面积（m2）用途备注15-1847725.63 办公243328.50 办公333698.58 办公422766.18 办公511553.00 商业6-12800.22 餐饮小计61872.117-23493.73 停车场车位115个8-35401.75 停车场车位145个小计8895.48合计70767.59 估价对象红线内基础设施达到“七通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气，红线内土地平整）估价对象为一座地上18层、地下4层的综合大厦，建成于2006年，钢混结构,总建筑面积70767.59平方米。理想国际大厦由巴马丹拿公司进行设计，采用低柱网、大跨度的框架剪力墙结构；8层中部做中庭，瀑布幕墙；首层层高5.5米，标准层层高3.85米。理想国际大厦由戴德梁行物业管理有限公司进行物业管理。美国江森中央空调系统；地下车位320个，地上车位30个。建筑物装修情况:外墙：金属铝板及镀膜LOWE玻璃半隐框中空玻璃幕墙，配不锈钢点接式钢化玻璃幕墙。落地不锈钢旋转玻璃门。地面：大堂、电梯厅为微晶石地面，过道局部为化纤地毯，局部部为地砖地面，地下车库地面为环氧树脂喷刷，局部设金刚砂防滑条。内墙：大堂及电梯厅为微晶石墙面，过道局部为铝扣板墙面，局部墙面刷乳胶漆，部分做木格栅装饰。天花板：部分楼层为轻钢龙骨吸音板吊顶，部分为轻钢龙骨铝扣板吊顶，局部为塑钢板吊顶和轻钢龙骨防火石棉板吊顶。设备配套：设置烟感防火自动喷淋系统及美国江森中央空调系统。电梯：日本原装三菱客梯12部，消防梯（兼作货梯）两部，货梯一部。根据委托方提供的资料，地下二、三车库建筑面积8895.48平方米，车位260个。理想国际大厦主要为物业租赁，根据委托方提供的资料及估价人员的现场勘察，承租人分别有销售宝马汽车的北京京宝汽车销售有限公司、花旗银行（中国）有限公司、中国银行北京海淀支行、北京航天长峰服务公司、新浪网、美国易科认证集团公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中国）投资有限公司等著名公司或金融机构，均为高层次租户。根据委托方提供的房屋所有权证【京房权证海其字第010258号】记载，估价对象已全部设定抵押权，在本评估基准日尚未解押。本次评估设定估价对象在本评估基准日不存在抵押、担保、纠纷、诉讼等他项权利。二、区域因素分析海淀区是北京十八个区县之一，位于北京市西北部，占地面积430平方公里，户籍人口157万人。辖22个街道办事处，11个乡镇。古时海淀镇附近为一片浅湖水淀，1954年6月“海淀区”作为行政区划名称正式在牌图上出现。海淀区地势西高东低，西部山区属太行山余脉，山地面积占总面积的15；东、西部为平原，境内河道长度1198公里。属温带湿润季风气候，年平均气温116，日照数2662小时，无霜期211余天，平均降水量6289毫米。境内有大小河流10条，总长度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和京密引水渠，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等。 海淀区是著名的文化教育区。作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地，区内驻有北京大学、清华大学等39所普通高等院校、22所各类成人高等院校和众多民办院校，在校大学生人数占全市的79；驻有中央、市属及区属科研单位219个，中国科学院41个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员20余万人，住区两院院士335人；有中小学246所，每年考入高校的学生均在5000人以上，占全市高考录取人数的1/4以上。区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。海淀区是著名的高新技术产业区。在经历了“中关村电子一条街”的萌芽期、1988年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期后，高新技术产业已成为区域经济的支柱和首都经济的龙头，逐步形成电子信息、光机电一体化等四大支柱产业，建成上地信息产业基地和中关村大街科技经济带。1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及“一区五园”中最大的海淀园的所在地，高新技术产业发展进入一个新的历史时期。海淀区是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。有各关文物点700余处，其中国家级重点保护单位4处，北京市重点文物保护单位28处。海淀区纵横的交通以城市道路为主，并由铁路和地下铁路等交通设施组成。区内铁路共5条（段），总长48公里。铁路桥梁13座，火车站7个。其中：京包线16公里、西北环线16.6公里、京门线7公里、机场专线7.6公里。一线地铁横贯区境南部，长7公里，有车站5个。全区有76条电车、汽车线路通达市区和全区各地。委估房地产位于海淀区北路，影响地价的区域因素主要有：道路交通条件：估价对象所在区域主要有三环路、四环路、中关村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交线路通过。总的来看，估价对象所在地区位置较好，交通较为便利，道路通达条件较好。办公聚集度：估价对象所在区域以学校、办公、商业及住宅为主，办公聚集度高。市政基础设施条件：估价对象所在区域的现状各项基础设施较完善，达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）：通路：有三环路、四环路、中关村大街等。供电：市政电网供电；供水：接市政供水管网；排水：排入市政污水管网；通讯：接入市政通讯网络；供暖：可接市政热力管网；供气：可接市政天然气管网。环境条件：估价对象位于海淀区，绿化率较高，环境条件较好。依据【京政发200232号】文件的规定，估价对象位于北京市综合（办公）用途三级地价区。三、市场背景分析（1）地理位置与行政区划北京，我国的首都，是全国的政治中心和文化中心，经济上占有重要的地位。其地理坐标，东经1152411730，北纬39384105。海拔43.71米，南北直线距离为170公里，东西直线距离为160公里。除东南部与天津市接壤外，周围均与河北为邻。全市总面积16807.8平方公里，其中山区占9200平方公里，丘陵面积1200平方公里，平原面积占6408平方公里，分别占总面积的54.74%、7.14%、38.12%。全市划分为18个区县，其中东城、西城、崇文、宣武四个区习惯上称为城区；朝阳、海淀、丰台、石景山四个区称近郊区；门头沟、房山区、通州区和大兴、顺义、怀柔、平谷、密云、昌平、延庆十个区县为远郊区。18个区县总称为北京市或全市。（2）自然环境地质地貌综述北京地处华北大平原西北边缘，是平原与高原、山地的交接地带。西部山地从拒马河至南口一带总称西山，属太行山脉；北部山地统称军都山， 属古老的燕山山脉。山势陡峭，山峰一般在海拔10001500米。与山交接的山地一般在海拔100500米，主要为低山丘陵。东南部为平原，平坦开阔，与黄淮海平原连成片，海拔平均在2060米之间。气候、水文北京市地处中纬度，属温带大陆性季风气候。其特点是：春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。北京市是我国东部沿海少雨区之一，多年平均降水量640毫米左右。降水的年内、年际间不平均，集中于7、8月份。河流全市贯穿5条大河，3条主要河流是：永定河，长174公里；潮白河，长90公里；北运河，长101公里，此外还有大清河、蓟运河两大水系。（3）北京市经济状况北京是我国的首都，是全国的政治、文化中心。随着对外开放和改革的不断深入，城市产业政策调整日趋合理，产业结构日趋优化，为突出首都的形象，九十年代以来，重点发展了旅游、商贸、高科技、金融、房地产等行业，并在近郊和远郊区县建设了若干个经济技术开发区或工业开发区，吸引外来投资，发展北京经济。近几年，北京市经济运行态势良好，城市建设方面成果显著，房地产业也得到了大力发展。新经济、入世、奥运等题材为北京房地产市场带来了新的契机。金融商务业、旅游业等第三产业的发展，刺激了整体经济的发展，也将带动房地产市场的活跃。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，房地产市场将继续保持平稳发展的态势。四、最高最佳使用分析由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以其效用作最有效发挥为前提的。根据估价对象实际利用状况及本次评估目的，综合（办公）用途为最有效利用方式。五、估价方法选用根据房地产估价规范（以下简称规范），通行的房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照规范，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据委托方提供的有关资料以及受托方掌握的市场资料，在遵守有关法律法规、政策、符合评估的技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析，认为：房屋建筑物可采用成本法进行评估；鉴于估价对象为已建成物业，可产生预期收益，且房地产租赁市场活跃，租金水平容易确定，符合收益法的应用条件及适用范围，可采用收益法进行评估；鉴于估价对象所处区域有充足的同类型的市场交易实例，可采用市场比较法进行评估。六、估价测算过程（一）成本法测算房屋建筑物价值本次委估房屋建筑物评估过程见技表-1：34技表-1 房屋建筑物估价过程一览表序号房屋 用途建筑 年代房屋结构建筑面积 (平方米)建安 单价红线内市政建造成本不可预见费专业人士费房屋单价管理费用投资利息开发利润重置单价 房屋重置总价 成新率%房屋现值单价 房屋现值总价 1办公2006钢混61872.114500 585 5085 225 610 5920 710 480 1776 8886 54,979.56 97 8619 53,327.57 2停车场2006钢混8895.482300 299 2599 115 312 3026 363 245 908 4542 4,040.33 97 4406 3,919.35 合计70767.598340 59,019.89 8,089 57,246.92 房屋建筑物测算过程中价值确定如下：1、建造成本建安费用：根据现行北京市建设工程预算定额（2004）及相关价格信息，结合其结构、装修情况取值。混合结构办公用途为4500元/平方米，停车场为2300元/平方米。 红线内市政：取建安费用的13%； 建造成本：为前二项之和。 2、不可预见费：取建安费用的5%。 3、专业人士费：建造成本的12%。4、管理费用：主要是指开发建设过程中管理人员工资、办公费用等项目支出，综合考虑该项目的具体情况，取前三项的12%；5、投资利息：根据待估对象的规模、项目的特点，确定委估房屋建筑物开发周期为3年，投资利息率按2008年12月23日调整利率后中国人民银行公布的13年期贷款利息率5.4%计，建设开发费为分期均匀投入，则：投资利息=（1+2+3）1/2建设开发周期贷款利息率6、投资利润投资利润按前1、2、3项之和的30%计。7、房屋重置价格：房屋重置价格=1+2+3+4+5+6 8、综合成新率：根据建筑物耐用年限的标准、估价对象的实际装修情况、内部设备配套情况、设备可利用状况，确定其综合成新率。9、房屋建筑物评估价格：评估值=重置价格成新率（二）办公用途房地产价值测算A、收益法测算房地产价格收益法是在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种方法。1、房地产年总收益委估房地产位于海淀区北四环路，该区域范围内办公用房较多，通过对估价对象所在地区房地产市场的调查，目前，该地区同类型物业的租金水平约为4.0-20.0元/平方米.日.建筑面积。估价对象知名度高，地理位置好，交通便捷，且基本为著名企业入驻，因此确定其日租金如技表-1；估价对象基本无空置房，但从谨慎原则考虑，确定其空置率为5%，估价对象办公收益建筑面积合计61872.11平方米，估价对象的年收益计算公式为（详见技表-2）：年收益=日租金建筑面积1230(1-5%)技表-2序号部位建筑面积（M2）租金（元/日M2）空置率年收益（万元）1-12800.22115%1053.44211553.00175%902.91322766.18135%1229.84433698.5885%1011.93543328.575%796.8465-1847725.6375%11425.52合 计61872.1116420.482、房地产年总费用房地产经营费用包括管理费、房屋维修费、有关税费（房产税和营业税）及保险费，测算过程如下：（1）管理费主要指物业费用、人员工资、垃圾清运费及低值易耗品费等，按年总收益的5%计，即为821.02万元。 （2）房产税 按年总收益的12%计算，即为1970.46万元。（3）营业税及附加按年总收益的5.5%计算，即903.13万元。（4）房屋维修费取房屋重置价的3%。委估房地产办公部分房屋收益建筑面积为61872.11平方米，根据房产的结构及装修情况和北京市建筑工程定额，待估房地产的房屋重置单价为8886元/平方米，总重置成本为54979.56万元，故房屋维修费为1649.39万元。（5）保险费 保险费取房屋重置价的1.5，即82.47万元。（6）年总费用合计 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =821.02+1970.46+903.13+1649.39+82.47 =5426.47(万元) 3、房地产年纯收益年纯收益=年总收益-年总费用=16420.48-5426.47=10994.01万元4、房地产还原率根据目前的房地产市场整体水平和银行存贷款利率水平，综合考虑无风险利率和风险调整值，确定房地产还原率取7%。5、房地产尚可使用年限根据委托方提供的国有土地使用证【京海国用（2004出）第1833号】，估价对象土地使用权为出让性质，综合（办公）用途，出让年限至2051年3月19日止，自本评估基准日起剩余使用年限为42年，故待估房地产尚可使用年限为42年。 6、房地产价格P=A/R1-1/（1+R）n =10994.017%1-1(1+7%)42 =147896.34(万元)因此， 房地产总价：147896.34万元 楼面单价：23904元/平方米B、市场比较法测算房地产价格在求取估价对象房地产价格时，根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、估价期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日房地产价格的一种方法。 1、选择交易案例根据替代原则，选取近期交易的、同一供需圈内邻近地区的三个综合项目案例进行比较。见技表3： 技表-3 比较案例基本情况表案例编号案例名称房屋座落土地用途交易日期使用年期地价级别交易价格（元/M2）A中关村E世界海淀区中关村大街11号综合2007.0644三级18000B西海国际中心海淀区苏州桥东北角综合2009.0446三级24000C国际财经中心海淀区西三环北路89号综合2006.1244三级18000 2、比较因素的选择根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素，主要包括：土地级别、交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等。3、因素条件说明表 （技表-4） 技表-4 比较因素条件说明表 待估宗地 内 与案例比较因素 容估价对象实例实例B实例C项 目 名 称理想国际大厦中关村E世界西海国际中心财经国际中心地 理 位 置北四环路58号中关村大街11号苏州桥东北角西三环北路89号土 地 用 途综合综合综合综合土 地 级 别三级三级三级三级土地剩余使用年限42444644交 易 情 况正常正常正常正常交 易 日 期2009.042007.062009.042006.12单位价格(元/M2)待估180002400018000区域因素交通条件位于西北四环路南侧，交通便捷位于中关村大街，交通便捷位于西北三环路，交通便捷位于西三环中路，交通便捷距市中心距离15公里15公里12公里10公里办公聚集度以商业、办公为主,办公聚集度高以商业、办公为主,办公聚集度高以办公为主,办公聚集度较高以商业、办公为主,办公聚集度高环境质量优劣度位于海淀区，环境条件较好位于海淀区，环境条件较好位于海淀区，环境条件较好位于海淀区，环境条件较好基础设施完善度七通一平七通一平七通一平七通一平公用配套设施完备度较完善较完善较完善较完善个别因素物业状况甲级甲级甲级甲级知名度高较高一般较高装修档次高档毛坯毛坯毛坯临街状况一面临街一面临街一面临街一面临街建成年代20062007200920064、编制比较因素条件指数表（技表-5）技表-5 比较因素条件指数表 估价对象 内 与案例比较因素 容估价对象实例实例B实例C单位价格(元/M2)待估180002400018000土 地 用 途100100100100土 地 级 别100100100100土