《江北沿江镇终稿》word版.doc

目目 录录 第一部分、项目的概况分析第一部分、项目的概况分析3 一、地块整体概况3 二、周边环境分析6 三、项目所在区域规划情况调查9 第二部分、项目市场调查分析14 一、板块近几年整体房地产发展及走势14 二、区域房地产整体市场情况分析16 （一）土地市场运行情况（本部分江北板块指浦口和六合两个区）16 （二）区域市场商品房供给与销售分析（二）区域市场商品房供给与销售分析.20 （三）竞争区域市场情况分析（三）竞争区域市场情况分析.24 （四）竞争项目分析（四）竞争项目分析.32 第三部分、需求调研分析47 一、潜在购房者自身特征分析47 二、潜在购房者需求特征分析53 三、 价格承受能力分析.62 四、小区配套需求分析64 五、购房决策影响因素分析64 六、潜在购房者购房知晓渠道分析65 七、潜在购房者报纸媒体偏好率分布65 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :832419411 海德江北沿江镇项目调研报告海德江北沿江镇项目调研报告 前前 言言 本报告是为海德公司沿江镇项目所作的市场调研分析报告 。 本报告的撰写经历了如下阶段 1、调研方案的准备与项目组组建阶段调研方案的准备与项目组组建阶段 在本阶段网尚咨询顾问公司完成了项目调研方案的细化和可执行化，组建了海德沿江项目项 目小组阶段性全职负责该项目的各项相关工作。 2、项目现场市场调研与资料收集阶段项目现场市场调研与资料收集阶段 在本阶段项目组完成了基地的实地调研、板块楼盘的市场调研、板块已购房者客户和潜在购房者 的市场调研，并咨询了相关部门以了解区域的规划情况。 3、数据分析和报告的撰写阶段数据分析和报告的撰写阶段 在本阶段项目组按照既定的调研方案对调研的数据进行归纳整理和分析，抽取出相关的数据，并以此为 基础撰写了海德沿江镇地块市场调研分析报告 。 本报告相关关键词定义， 除特殊注明外，本报告中所提“江北板块”特指行政区划调整后的浦口区和大厂区所辖部分范围，不包含六合区所辖范围，具体包括：大桥北 片区、泰山新村片区、浦珠路片区、珠江镇片区、沿江镇板块（本报告正文部分对各片区有详细论述） ； 本报告中所提“江北”一词未经特殊注明所指内容与“江北板块”相同； 本报告中所提“本案” 、 “本项目”特指海德公司沿江镇项目。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :832419412 报报 告告 摘摘 要要 本项目地处浦泗路向西 800 米，属于沿江镇街道，在整个江北板块中开发成熟度较低，处于发展初级阶段。 本项目紧邻火车道和混凝土厂，由此带来的噪音、粉尘、震动的污染将会比较严重。同时本项目景观资源相对不足。 本项目周围目前没有直接的公交线路，距离近 1000 米有 131、159 和浦葛线，约 1.5 公里处为泰山新村，公交就比较密集，连接了桥北到盐仓桥、 桥北到汉中门、桥北到中央门、桥北到鼓楼、桥北到湖南路等商业中心地区；正常情况下，公交车从江北通过长江大桥到达家乐福超市只需要 15 分钟； 但是，长江大桥时常的堵车给居民造成了很多现实的不便和心理上的阴影，要彻底改变这一状况，有待于长江大桥交通状况进一步改善。 本项目所处位置的人流、车流比较分散，周边商业配套基本满足周边居民的生活需求，项目周边新增商业空置率较高，由于目前缺乏人气与商业氛 围，因此商业需求量有限。 2002 年到 2005 年间，江北板块在供应量上每年以 200以上的速度激增，已成为南京楼市的热门板块；2005 年中期至今，江北、江宁和河西成为 南京楼市三足鼎立的重要部分。 江北作为南京楼市的价格盆地，在主城区价格节节攀升的情况下，随着过江通道的不断增加，成为南京市民购房的热点区域。但是从成交的产品看， 多为低总价、经济型户型去化速度最快。这部分户型目前也是江北大多数楼盘的主力户型之一，这在一定程度上导致了区域产品同质化竞争的加剧。在 一定时间内，相对有限的需求和相对无限的供应将有可能使得区域竞争恶性化。 总体来看，本项目在地理交通上缺乏竞争优势，同时景观资源匮乏、相关污染源的存在等劣势明显。项目体量在江北偏小，但实际上 15 万平米的 总建筑需要有大盘运作的思想，通过项目本身的开发运作来转化劣势、强化优势、提升产品品质，则项目可提升价值空间还是比较大的。 产品和价格将是本项目运作的一个关键。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :832419413 第一篇 市场调研报告 第一部分、项目的概况分析 一、地块整体概况一、地块整体概况 1 1、项目区位描述：、项目区位描述： 项目具体位置 （如下图） 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :832419414 本案紧邻南京工业大学浦江学院（江苏教育学院）本案紧邻南京工业大学浦江学院（江苏教育学院） 项目西边为工业大学，再向西项目西边为工业大学，再向西 800800 米为宁六公路和浦泗路米为宁六公路和浦泗路 向东为火车道和混凝土厂，以及目前种植庄稼的农业用地向东为火车道和混凝土厂，以及目前种植庄稼的农业用地 南边为大量的空地，特别是东南方大量未上市但已经是净地的可开发用地，中间有鱼塘南边为大量的空地，特别是东南方大量未上市但已经是净地的可开发用地，中间有鱼塘 北面为南钢、南化以及华能，存在大量的污染源北面为南钢、南化以及华能，存在大量的污染源 与南京市主要商业网点参照分析 本项目离大桥商业区 2.5 公里 离泰山新村商业区 1.5 公里 距离新街口约 17 公里； 距离湖南路约 12 公里； 距离鼓楼约 15 公里； 距离中央门约 10 公里； 正常情况下，项目到泰山新村骑自行车在 10 分钟之内，如果做马自达则需要 3 块钱。如果经高新区坐车则需步行 10 分钟左右，项目由高新区 经长江大桥过江的公交车经“高新区”站台到“大桥南路”家乐福的通行时间约为 2020 分钟分钟，其中经历高新区、桃园、泰山新村、北桥头堡、南桥头堡、高新区、桃园、泰山新村、北桥头堡、南桥头堡、 回龙桥（某些线路不设该站）回龙桥（某些线路不设该站）几个站台。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :832419415 【分析】 就目前状况来看，南京长江大桥仍然是长江两岸人流过江的最主要通道和车流过江的重要通道。本项目所处的位置离长江大桥桥北大约就目前状况来看，南京长江大桥仍然是长江两岸人流过江的最主要通道和车流过江的重要通道。本项目所处的位置离长江大桥桥北大约 3 3 公里公里 的距离，这个距离之间的公交速度较快。但对于那些不得已到江北购房和那些期望进入主城区但是又暂时无充足资金的购房者来说，在心理上有一的距离，这个距离之间的公交速度较快。但对于那些不得已到江北购房和那些期望进入主城区但是又暂时无充足资金的购房者来说，在心理上有一 定的抗性，因为他们更希望直接在桥北购置物业。定的抗性，因为他们更希望直接在桥北购置物业。 另外，本项目紧邻混凝土厂、南钢等污染型企业，空气污染较为严重，同时混凝土运输通道和南钢的铁路都与本岸紧密相连，由此带来的噪音、另外，本项目紧邻混凝土厂、南钢等污染型企业，空气污染较为严重，同时混凝土运输通道和南钢的铁路都与本岸紧密相连，由此带来的噪音、 粉尘污染将会比较严重，从调研粉尘污染将会比较严重，从调研 的情况看，目前项目地前面的道的情况看，目前项目地前面的道 路上有噪音和粉尘污染的车流平路上有噪音和粉尘污染的车流平 均为均为 1 12 2 次次/ /分钟，另外火车为分钟，另外火车为 上下午各上下午各 2 2 个班次。同时和那些个班次。同时和那些 地处江北腹地的其它项目相比本地处江北腹地的其它项目相比本 项目在景观资源上比较缺乏。项目在景观资源上比较缺乏。 2 2、板块内片区区属分析、板块内片区区属分析 2000 年以来，江北的房地产 市场供需两方都呈现出快速的增 长，并于近两年逐渐成为南京楼 市一个非常热点的板块江北 桥北片区 泰山新村片区 浦珠路片区 珠江镇片区 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :832419416 板块。 现在，在江北板块内，除了本案所在的沿江镇板块以外，其它逐渐形成了四个片区（如上图）： 桥北片区桥北片区 浦珠路片区浦珠路片区 泰山新村片区泰山新村片区 珠江镇片区珠江镇片区 本项目位于沿江片区（泰山片区沿线） ，这个片区发展时间较短，在江北尚未形成一定的影响力。 目前通过长江大桥的过江公交线路总共达到了 17 路，但是经过项目附近的公交车仅有 3 路，而且需要步行 10 分钟左右，交通劣势比较明显。 【分析】 在江北各个片区中，桥北片沿江带价位最高，目前均价已达在江北各个片区中，桥北片沿江带价位最高，目前均价已达 30003000 元元/ /平米左右，威尼斯水城已突破平米左右，威尼斯水城已突破 30003000 元元/ /平米单价，其余片区的均价也基本平米单价，其余片区的均价也基本 在在 25002500 元元/ /平米以上。而本岸所在的沿江镇片区的价格处于相对较低的位置，当然，区域价值的提升速度主要受到了大环境、开发规模、影响力等平米以上。而本岸所在的沿江镇片区的价格处于相对较低的位置，当然，区域价值的提升速度主要受到了大环境、开发规模、影响力等 各方面的影响。各方面的影响。 和其它区域相比，项目的基本生活配套具备，但是缺乏居住氛围、交通不便，影响楼盘品质的提升。和其它区域相比，项目的基本生活配套具备，但是缺乏居住氛围、交通不便，影响楼盘品质的提升。 伴随着一条条过江通道的打通和收费站搬迁等利好消息的不断落实，桥北片区在交通上的优势将会在一定程度上被削弱，整个江北区域的价值伴随着一条条过江通道的打通和收费站搬迁等利好消息的不断落实，桥北片区在交通上的优势将会在一定程度上被削弱，整个江北区域的价值 将被普遍提升，由此给项目带来了一定的发展机遇。将被普遍提升，由此给项目带来了一定的发展机遇。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :832419417 3 3、项目基地情况描述、项目基地情况描述 本项目地块呈直角梯形，项目地表地势较为平坦，目前为净地。 本地块占地面积约为 1010 万平米； 东西长度，长边约为 408408 米，短边 328.09328.09 米； 南北长边为 264.2264.2 米，短边为 250250 米； 二、周边环境分析二、周边环境分析 1 1、地块周边环境概况分析、地块周边环境概况分析 周边环境概况分析 项目位于浦江学院（江苏教育学院）东侧，离长江约 3 公里。项目的南端为目前通往其它区域主要交通通道，现阶段空气污染和噪音污染都比 较严重，近期没有改善迹象。 2 2、交通配套设施、交通配套设施 在市内交通方面，共有 2 条过江公交线路和 1 条区内线路。在项目周边的泰山新村共有 13 条公交线路，最早从早上 5：00 开始营运，最晚到晚 上 11：00，晚间还有夜间线路，公交资源丰富。 在城际交通方面，长途客运北站乘车 10 分钟可以到达，位于建宁路的中央门长途汽车站、南京火车站、中山码头在泰山新村均有公交车直达。 城际、市内交通比较方便。 3 3、市政配套设施调查、市政配套设施调查 项目所在沿江镇片区，目前区域居民居住比较分散，所以相关配套相对比较原始，但是能够实际解决居民平时的实际生活需要，而且项目离泰 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :832419418 山新村商业配套区距离不远（目前居民的主要出行工具为自行车） ，另外随着项目周边开发的住宅小区的逐渐交付，配套也会逐渐的跟上（如高新花 苑一期已建成投入使用的商业设施约有 1000 平米） ，基本的生活需求不成问题。 截至目前，相关生活配套主要仍以沿江镇原有的商业为主，并且目前容量有限。 学校： （照片，由于传输困难，本次报告中删除，下同） 超市： 邮局： 银行： 餐饮 其它 4、项目污染情况分析、项目污染情况分析 项目地块位于浦泗路引桥向东 800 米处，周边各类污染企业聚集，以及在建小区的运输车辆很多，长江大桥北引桥的正下方，这将给项目带来一定 的噪音污染、粉尘污染和震动污染。随着部分小区（江岸水城）的结案，本案的粉尘污染、噪音污染会有较大的改观。 同时按照南京市浦口区近期建设规划（20042007） ，江北严禁新建污染严重的工业企业，治理现有的污染企业，保护高新区周边区域的环境。江北严禁新建污染严重的工业企业，治理现有的污染企业，保护高新区周边区域的环境。 以此从长远的角度看，未来的污染整治会有较大的动作。 【分析】 本项目基地内没有可利用的山、水资源，项目基地周边相关资源也比较匮乏；虽然也算是沿江项目，但实际距离达本项目基地内没有可利用的山、水资源，项目基地周边相关资源也比较匮乏；虽然也算是沿江项目，但实际距离达 3 3 公里左右，很难利用其作公里左右，很难利用其作 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :832419419 为项目的卖点。为项目的卖点。 本项目周边的污染企业短期没有搬迁的任何迹象，这为项目在销售现场带来了视觉冲击的不良效果，而且很难改变，所以可以考虑售楼处离现本项目周边的污染企业短期没有搬迁的任何迹象，这为项目在销售现场带来了视觉冲击的不良效果，而且很难改变，所以可以考虑售楼处离现 场保持一段距离。场保持一段距离。 这些不足给项目的开发次序和项目的总体规划提出了较高的要求，也成为项目运作好坏的关键影响因素之一。这些不足给项目的开发次序和项目的总体规划提出了较高的要求，也成为项目运作好坏的关键影响因素之一。 三、项目所在区域规划情况调查三、项目所在区域规划情况调查 1 1、江北地区城市概况、江北地区城市概况 江北地区城市概况江北地区城市概况行政区划的调整给江北的发展带来了新的发展契机行政区划的调整给江北的发展带来了新的发展契机 2002 年 4 月 3 日，经国务院批准，南京市政府对江北行政区域做了如下调整：撤销南京市浦口区和江浦县，设立新的南京市浦口区，合并原浦口区 和原江浦县的行政区域为新浦口区的行政区域。撤销南京市大厂区和六合县，设立南京市六合区，以原大厂区和原六合县的行政区域为六合区的行政区 域。区划调整后，江北整个地域面积为 2387.5 平方公里，总人口 133 万。 根据南京市江北地区发展规划构想（南京市江北地区发展规划构想（2002-20202002-2020） ，江北地区将以整和江北地区的资源，优化产业和空间布局为契入点，加快基础设施和城市环 境建设，发挥江北地区的吸引和辐射作用，力争通过 5-10 年或者更长时间的建设，把江北地区建设成为产业发展与人居环境相协调的现代化滨江新区。 规划至 2020 年，江北地区总人口将达到 212 万人，城镇人口为 161.5 万，城市化水平为 76%。其中中心区人口为 124.5 万。远景（X 年） ，江北地区总 人口将达到 300 万，城市化水平约为 80%。 本节所提到的江北区域为广域江北区域，包括现在的浦口、六合两区。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194110 江北地区在城市空间布局以浦口新市区浦口新市区为核心，沿长江北岸轴向发展。浦口片区浦口片区以高新技术产业和科教产业为主体，是具有相对独立性的区域综合具有相对独立性的区域综合 服务功能的滨江新市区服务功能的滨江新市区；六合片区六合片区是以重化工工业为支柱产业，地方工业和服务业协调发展的滨江新城。 这样的空间布局将强化浦口的综合服务功能，提升浦口作为江北的区域中心、南京的副中心的地位。以后，江北区域的人将在六合工作，在浦口居这样的空间布局将强化浦口的综合服务功能，提升浦口作为江北的区域中心、南京的副中心的地位。以后，江北区域的人将在六合工作，在浦口居 住生活，这样的空间布局对本项目所在的区域以及本项目本身都是一个非常大的利好。住生活，这样的空间布局对本项目所在的区域以及本项目本身都是一个非常大的利好。 2 2、浦口区城市总体规划、浦口区城市总体规划 根据南京浦口区城市总体规划（2002 年2020 年） ，行政调整后的浦口区， 城市性质城市性质一个人和自然和谐发展的生态型滨江新市区一个人和自然和谐发展的生态型滨江新市区 现代化的科学城； 人和自然和谐发展的生态型滨江新市区； 南京市重要的旅游度假中心。 发展目标发展目标一个经济实力比较雄厚、生态环境优美、区域辐射力较一个经济实力比较雄厚、生态环境优美、区域辐射力较 强的、功能完善、交通便捷、生活舒适的江北新市区强的、功能完善、交通便捷、生活舒适的江北新市区 以科学城为城市发展的概念，以高新技术产业为支柱，以大学园区为依据， 以生态环境建设为特色，以重要交通道路基础设施建设为契机，将浦口区建成 综合经济实力比较雄厚、生态环境优美、区域辐射力较强的、功能完善、交通 便捷、生活舒适的江北新市区。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194111 规划范围和人口规模规划范围和人口规模一个远景可容纳一个远景可容纳 190190 万人的大型江北新市区万人的大型江北新市区 新浦口区行政区域面积 902 平方公里，人口 52.24 万。根据南京市浦口区总体规划（2002-2020） ，2010 年，浦口区总人口 63.7 万左右，其中， 城镇人口 52.3 万，城市化水平达到 82.1%。中心城区规划人口约 40.8 万人，人均城镇建设用地控制在 120 平方米。 2020 年，浦口区总人口 112.3 万左右，其中，城镇人口 95.5 万，城市化水平达到 85.0%。中心城区规划人口约 75 万人，城市建设用地约 89.95 平 方公里，人均城市建设用地约 119.9 平方米；周边城镇规划人口约 20.5 万，人均城镇建设用地控制在 110 平方米。 远景，浦口区可以容纳 190 万人左右，其中，城镇人口 165 万，城市化水平达到 86.8%。中心城区规划人口约 110 万人。 其中目前沿江镇街道人口为 14429 人，仅占中心城区六镇总人口的 4.68%，是人口最少的一个区域。 城市空间布局城市空间布局 按照浦口区近期建设规划（20042007） ，浦口将形成中心城区、桥林新城、汤泉重点镇为核心的三个城乡规划单元，并逐渐与行政单元相衔接。 项目位于规划中的中心城区。 3 3、交通设施规划、交通设施规划 江北收费站外迁，将对整个江北板块的发展都会有重大的意义江北收费站外迁，将对整个江北板块的发展都会有重大的意义 桥北大桥北路收费站一直是购房者心理和经济上的一个重要障碍，2005 年桥北板块的火爆在某种程度上似乎加速了有关这两个收费站搬迁的进程， 05 年底终于向外迁移，但是目前仍然存在交通拥堵的现象，政府需要更好的利用目前的二桥、三桥以及未来的过江隧道等，疏散大桥车流，使大桥真正 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194112 成为市内桥。 。 收费站的外迁将使得江南、江北的联系程度更加密切，江南对江北的辐射能力将会进一步增强，这对江北的发展将会有较大的带动作用。 过江通道的相继建设，将带动江北经济的发展，缓解大桥的车流，但短期内也会分流桥北片区的人气过江通道的相继建设，将带动江北经济的发展，缓解大桥的车流，但短期内也会分流桥北片区的人气 目前长江南京段现状拥有南京长江大桥、南京长江二桥以及三桥共三座桥，过江隧道也正在建设。 这些过江通道的建设会拉进长江两岸的距离，带动江北区域各项事业的发展，同时也将会缓解长江大桥的车流。远期长江大桥的在旅游等其他方面 的附加值将会逐步显现，这对本项目有着远期的利好，但是短时间内由于二桥三桥收费的问题，短时间内很难在实质上分流大桥的车流，项目与主城之 间的时间成本仍是无法预估的，所以影响吸引更多的江南人购买。 4 4、相关市政设施、相关市政设施 有关社区间的公共市政配套尚没有详细的方案，大多数相关规划仍处在不确定、不明确阶段有关社区间的公共市政配套尚没有详细的方案，大多数相关规划仍处在不确定、不明确阶段 在公共设施发展规划上， 本项目处在浦口中心区范围内，浦口中心区将按照市级副商业中心的标准规划建设，部分社区商业将按照居住区级商业中心进行建设。整个区域商 业设施用地规模约为 2.03 平方公里，占城市建设用地的 2.26%，人均用地为 2.71 平方米。 在绿地与空间景观规划上， 近期：城市绿地用地规模为 4.94 平方公里，占建设用地的 10.07%，人均绿地为 12.11 平方米，其中公共绿地约为 3.34 平方公里。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194113 远期：城市绿地用地规模为 11.19 平方公里，占建设用地的 12.44%，人均绿地为 14.92 平方米，其中公共绿地约为 5.77 平方公里。 浦口境内的长江岸线作为重要的滨江资源将会得到开发和提升，其中规划中的长江大桥北堡公园将按照综合公园的标准进行规划开发，预计规划面 积大于 10 万平米。此外沿城市道路、城墙、水滨等将建设带状公园。这些都将对本区域的绿化和景观资源带来很大的提升，从而提高居民的生活居住 的质量。 在浦口区近期 12 项重点工程中，有近半数工程在本项目周边实施。其中，浦口大桥北堡公园和浦口公园改造将是近两年浦口区的一个重点工程。 目前，涉及到居民居住的社区公共市政配套还缺少详细的方案，大多数相关的规划仍处在不确定、不明确阶段，变动的空间较大；在目前阶段，这 些市政设施的完成还需要主要依赖开发商来实施。 5 5、相关规划对本项目发展的影响、相关规划对本项目发展的影响 按照浦口区近期发展目标，规划至 2010 年，规划居住用地 11.96 平方公里，占城市建设用地 26.17%，人均居住用地 29.31 平方米，公房住宅成套 率 80%。 2010 年基本完成高速公路的骨架，完成纬三路过江隧道和地铁 3 号线的建设。城区内主干路和次干路基本形成，形成城市发展的空间构架。 本项目地处浦口新城区中心区。长江二桥、三桥、过江隧道的相继通车和建设，将会一定程度上分流长江大桥的车辆。同时二桥、三桥形成的环线 使得过境的车辆不必通过南京市区就可以直接过境，这使得南京长江大桥有了成为南京市市内桥的可能。 本项目地处沿江，相关的市政、公共交通配套对于本项目来说，可能是雪中送炭，而对于其他竞争者来说却是锦上添花，对项目运作期间带来的竞本项目地处沿江，相关的市政、公共交通配套对于本项目来说，可能是雪中送炭，而对于其他竞争者来说却是锦上添花，对项目运作期间带来的竞 合效应要大于竞争效应。合效应要大于竞争效应。 目前，长江大桥仍然是长江两岸居民通过长江的重要通道，其公交资源和人流优势使得沿桥组团成为商业中心的可能比较达，而本项目则可以依托目前，长江大桥仍然是长江两岸居民通过长江的重要通道，其公交资源和人流优势使得沿桥组团成为商业中心的可能比较达，而本项目则可以依托 大桥的商业中心，同时注重纯住宅的开发理念。大桥的商业中心，同时注重纯住宅的开发理念。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194114 地理、交通的劣势是相对的。随着时间的推移，过江的人流和车流逐渐被分流，相关的公共交通配套逐渐得到完善，地利资源的劣势将会逐渐消弱，地理、交通的劣势是相对的。随着时间的推移，过江的人流和车流逐渐被分流，相关的公共交通配套逐渐得到完善，地利资源的劣势将会逐渐消弱， 交通的配套会不断的跟上，但是污染却是目前无法避免的，所以在小区内部的景观处理上一定要考虑如何尽量减少小区的受污染程度。交通的配套会不断的跟上，但是污染却是目前无法避免的，所以在小区内部的景观处理上一定要考虑如何尽量减少小区的受污染程度。 第二部分、项目市场调查分析 一、板块近几年整体房地产发展及走势一、板块近几年整体房地产发展及走势 2002 年的行政区划调整是江北房地产市场的一个分水岭。 2002 年之前，江北的房地产市场呈现如下特点： 1、在开发商的组成上，以本地开发商为主； 2、在单个项目的体量上，以 3 到 5 栋为主的小项目为主，比如：泰山新村片区正在销售的玫瑰花园尾盘； 3、在楼盘的品质上，以兵营式排列为主，小区缺少景观、环艺等方面的设计，小区内配套设施较为缺乏； 4、在营销过程上，一般以开发商自己销售为主，没有项目营销的观念； 5、在楼盘的区位上，多集中在当地乡镇的中心地区，比如：沿江镇天晴花园项目； 6、在消费者特点上，主要为当地政府机关公务员、先富起来的私营企业者、当地的拆迁户； 7、在付款的方式上，主要以一次性付款为主，没有贷款卖方的概念； 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194115 8、在户型的设计上，多以三房一厅、两房一厅户型为主，没有客、餐分厅的概念。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194116 2002 年以后，江北的区划调整以及区划调整后一系列相关规划的出台，同时，南京主城区房价、地价的飞涨，供方开发企业、需求方 购房者均在寻找一个适合自己的区域，这些因素的共同作用刺激了江北房地产市场的发展。 2002 年以后江北的房地产市场呈现出如下特点： 1、开发商的组成上，一些省内、国内知名的房地产企业如：明发、苏宁、大华等企业加入到江北开发的行列，当地的一些开发企业也通过各种 形式与有实力的开发商合作开发； 2、在单个项目的体量上，江北房地产开发进入大盘时代，总建在 10 万平方以下的项目已经算小项目了，进入 2004 年，明发推出 190 万平米的 大盘，2005 年苏宁将记录刷新，推出了 360 万平方的天华百润；开发商由单纯项目开发进入“造城时代” 。 3、在楼盘的品质上，一些世界著名的建筑设计、景观设计公司参与到江北的造城运动中来，项目的品质有了较高的提升。 4、在营销过程上，一些代理行业顶尖的销售公司参与到销售的过程中，如新景祥等； 5、在楼盘的区位上，楼盘逐渐向配套较为缺乏的郊外拓展，同时通过项目运作提升交通和配套； 6、在消费者特点上，随着一批投资者的进入，大批被动郊区化的主城区市民到江北安家置业； 7、在区域发展上，逐渐形成了四个相对集中的楼市片区，江北区域作为南京房地产市场一个重要的板块被整个南京市（而不仅仅是江北的市民） 所关注。 8、在消费者的观念上，城区购房者逐渐接受了过江居住、跨江安家的生活方式，长江这个心理天堑正在随着时间被购房者跨越。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194117 二、区域房地产整体市场情况分析二、区域房地产整体市场情况分析 （一）土地市场运行情况（本部分江北板块指浦口和六合两个区）（一）土地市场运行情况（本部分江北板块指浦口和六合两个区） 【分析结果分析结果】 从出让土地的整体情况看，目前的出让体量远小于同为郊区板块的江宁，这主要由于之前协议出让的大量土地目前仅有一半左右进入开发阶段，据从出让土地的整体情况看，目前的出让体量远小于同为郊区板块的江宁，这主要由于之前协议出让的大量土地目前仅有一半左右进入开发阶段，据 不完全统计，尚有不完全统计，尚有 300 万平米左右以各种名目协议出让的土地在沉睡（其中环老山周边居多）万平米左右以各种名目协议出让的土地在沉睡（其中环老山周边居多） 。目前招、拍、挂出让的土地楼面地价为。目前招、拍、挂出让的土地楼面地价为 500900 元元/平米，平米， 其中浦口片区土地楼面地价平均值在其中浦口片区土地楼面地价平均值在 800 元元/平米左右。本案经折算后楼面地价为平米左右。本案经折算后楼面地价为 588.8 元元/平米，土地成本方面具有一定的竞争优势。但如果考虑到潜伏平米，土地成本方面具有一定的竞争优势。但如果考虑到潜伏 的成本更低的协议出让土地，其出其不意的入市会使本案受到一定的潜在威胁，因此从土地市场诸多不确定因素考虑，本案宜快进快出，在价值尽可能的成本更低的协议出让土地，其出其不意的入市会使本案受到一定的潜在威胁，因此从土地市场诸多不确定因素考虑，本案宜快进快出，在价值尽可能 追求最大化的前提下，更要讲究出手的速度，以防止被其它项目阻击。追求最大化的前提下，更要讲究出手的速度，以防止被其它项目阻击。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194118 1、总体成交情况分析、总体成交情况分析 江北板块自 2002 年以来共成交 20 幅地块，实际出让面积 68.93 万平米，成交金额 57056 万元，详见下表。 江北板块土地出让情况一览表江北板块土地出让情况一览表 年度用地性质出让幅数 实际出让面积 （平方米） 实际成交金额 （万元） 2002 年住宅用地16355370 2003 年 住宅用地211740413250 商业用地112178.53652004 年 混合用地14613.8180 住宅用地7213977.116090 市场用地197409.559002005 年 混合用地7237305.320901 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194119 成交特点：成交特点： 六合区域成为板块的主要土地供应源，市场与混合用地供应增快，成为未来浦口客群分流的竞争区域六合区域成为板块的主要土地供应源，市场与混合用地供应增快，成为未来浦口客群分流的竞争区域 2003-2004 年的江北板块浦口区域无量供应，出让土地都集中于六合区。该板块自 2002 年以来出让的 20 幅地块中有 16 幅土地来源于六合区，实际 出让面积约 54.21 万平米，占该板块总出让面积的 78.65。 江北板块出让的土地中其中 10 幅是住宅用地，总计出让面积 33.77 万平米，其中浦口出让 6.86 万平米，六合出让 26.91 万平米。住宅出让用地面积 约占总出让面积的 48.99。另外，市场用地、商业用地与综合性用地各占 14.13、1.77%与 35.10。就目前情况而言，江北板块的用地性质主要以住 宅用地为主，而随着六合区域在整体市场中的作用不断加强，市场用地与混合用地的供应在 2005 年得到了进一步的大幅提升。 江北板块土地出让情况示意图江北板块土地出让情况示意图 0 1 2 3 4 5 6 7 幅数 2002年2003年2004年2005年 住宅用地商业用地混合用地市场用地 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194120 土地综合平均出让价格走势平稳土地综合平均出让价格走势平稳 2004 年以后江北板块的年均单幅地块平均价格保持在 3000 万左右，而平均楼面地价维持在 500-900 元/平方米。由于该板块出让土地集中于六合区 域，因此该土地价格主要体现了六合区域的地价水平。 2005 年浦口只有两幅用地出让，分别是 2005G04（混合用地）与 2005G22（住宅用地） ，出让总价分别为 7900 万元与 6500 万元，楼面地价分别为 744 元/平米与 697 元/平米。 浦口宗地平均地价与楼面地价对比一览表浦口宗地平均地价与楼面地价对比一览表 图图 浦口宗地平均地价与楼面地价对比示意图浦口宗地平均地价与楼面地价对比示意图 0 1000 2000 3000 4000 2002年2003年2004年2005年1-9月 单位：万元 0 200 400 600 800 1000 单位：元/平米 单幅平均总价（万元）楼面地价（元/平米） 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194121 土地利用强度呈上升趋势土地利用强度呈上升趋势 土地利用强度逐年提高。从历年出让土地的平均面积来看，单幅面积大多在 3 万平米左右。而从平均容积率来看，平均维持在 1.2 左右，且有上升 的趋势。可见土地利用强度有不断上升的趋势。 小高层楼盘被大量开发。从平均容积率走势线来看，平均容积率走势不断上升，而且有继续上升的趋势。随着江北区域大量高层、小高层等建筑形 态的出现，此区域住宅产品类型趋向多样化，品质不断提升，对市场的吸引程度不断增加。 土地出让面积容积率对比一览表土地出让面积容积率对比一览表 土地出让面积容积率对比示意图土地出让面积容积率对比示意图 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 02年4季度 04年1季度 04年3季度 05年1季度 05年2季度 05年3季度 05年4季度 0 0.5 1 1.5 2 2.5 实际出让面积（平米）宗地平均面积（平米）平均容积率 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194122 江北土地市场供应长远走势将趋缓江北土地市场供应长远走势将趋缓 从各季度来看，江北板块 2003 年全年及 2004 年二、四两个季度均为无量供应，这主要是浦口区域受前期协议等形式出让土地面积过大，市场消化 能力有限的影响。 另外，目前江北主要以住宅用地供应为主，后期市场竞争激烈。同时住宅用地过多，商业用缺少，供应结构的失衡有可能带来商业用地价值的大幅 提高。 土地价格略有平抑，商品房价格仍在持续走高土地价格略有平抑，商品房价格仍在持续走高 自 2003 年以来，江北板块的房价由 2003 年一季度的 1783 元/平米，上涨到目前有突破 3000 元大关的趋势。而从 2005 年江北板块的平均楼面地价 来看，相对以往虽然总体趋势也是在不断上涨，但未形成对商品房价格提升的明显作用。 （二）区域市场商品房供给与销售分析（二）区域市场商品房供给与销售分析 1.1. 商品房供应与销售商品房供应与销售 06 年 1-5 月份，浦口上市量为 73.34 万平米，占全市上市体量的 36.78%，其中住宅上市 59.69 万平米。 与 05 年同期相比，1-5 月份江北商品房销售增长 131.41%，其中住宅销售量为 63.31 万平米，同比增长 130.13%。 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194123 表表 浦口区浦口区 1-51-5 月商品房供应情况月商品房供应情况( (不含经济适用房不含经济适用房) ) 商品房商品房住宅住宅 指标指标上市面积上市面积 ( (万平米万平米) ) 同比同比(%)(%)比例比例(%)(%) 上市面积上市面积 ( (万平米万平米) ) 同比同比(%)(%)比例比例(%)(%) 全市 273.82-11.83100211.65-11.75100 江南八区 130.39-31.8647.6297.72-34.5746.17 浦口 73.3439.1126.7859.6914.4128.20 注：1、比例为板块合计量占全市的比例 2、商品房概念在此仅包括商品住宅、商业用房以及写字楼三种物业类型。 3、5 月份数据为截止到 5 月 20 日的数据 数据来源 南京网尚房地产研究机构，下同 表表 浦口区浦口区 1-51-5 月商品房销售情况月商品房销售情况( (不含经济适用房不含经济适用房) ) 商品房商品房住宅住宅 指标指标销售面积销售面积 ( (万平米万平米) ) 同比同比(%)(%)比例比例(%)(%) 销售面积销售面积 ( (万平米万平米) ) 同比同比(%)(%)比例比例(%)(%) 全市 299.10118.99100272.10106.90100 江南八区 147.2656.3449.23133.9449.6449.22 浦口 63.66131.4121.2863.31130.1323.27 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194124 2.2. 商品住宅供销对比商品住宅供销对比 05 年浦口片区商品住宅上市量一直很大，单月上市量均在 5 万平米以上，尤其是 05 年 12 月和 06 年 1 月，上市量分别达到了 46.89 万平米和 56.35 万 平米，从 06 年 2 月份以来，浦口片区住宅上市量开始放缓，其中 4 月和 5 月为零上市。 与上市的跌宕起伏不同，浦口区的住宅消化速度一直保持稳定。江北的价格相对较低，对市场波动的抵抗力相对较强。 图图 3-13-1 浦口区各月上市、销售量走势浦口区各月上市、销售量走势 0 10 20 30 40 50 60 单位：万m2 上市量 27.06 11.488.3822.637.5 14.76.6646.89 56.3507.7600 销售量 17.71 12.865.7916.518.46 6.8210.049.6414.918.3511.62 17.02 13.59 5月6月7月8月9月10月11月12月 2006 年1月 2月3月4月5月 数据来源 南京网尚房地产研究机构 南京网尚房地产研究机构 南京市五台山 1 号丰汇大厦 28 层 TEL :8324194125 05 年浦口区的累积供销比一直维持在 1.33 左右，由于 05 年 12 月和 06 年 1 月的集中上市，使得浦口区的累积功效比一度达到 1.52。06 年 2 月以来， 随着上市的放缓和平稳的消化，该地区的累积功效比又回复到 1.3，处于正常水平。 图图 3-23-2 20052005 年年 5 5 月至今浦口区累计供销比月至今浦口区累计供销比 1.35 1.33 1.32 1.311.31 1.33 1.3 1.41 1.52 1.46 1.42 1.35 1.3 0 100 200 300 400 500 至 05年 5月 至 05年 6月 至 05年 7月 至 05年 8月 至 05年 9月 至 05年10月 至 05年11月 至 05年12月 至 06年 1月 至 06年 2月 至 06年 3月 至 06年 4月 至 06年 5月 单位：万平米 1.15 1.2 1.25 1.3 1.35 1.4 1.45 1.5 1.55 上市量销售量累计供销比 注：至 05 年 5 月数据为 2003 年 1 月至 05 年 5 月 3