2009年宁波梅墟地块可行性研究报告.ppt

梅墟地块可行性研究报告,2009 07 05,本报告是严格保密的！,part1: 地块坐落位置,水岸心境三期,水岸枫情,网新蓝庭,格兰春天,城南公馆,银亿上上城,蔚蓝水岸,锦绣东城二期,奥林80 二期,荣安和院,青林湾二期,荣安琴湾,盛世天城二期,城市花园,格兰春晨二期,缘园二期,蓝海,绕城高速,通途路,江南公路,轻轨6号,轻轨6号,本案,市政府,区域交通环境分析,目标地块情况,目标地块情况,宁波的现在、未来，都在这里！大江东时代到来！,江东区，宁波现代服务业集聚区，现代化新中心城！ 宁波国家高新技术产业开发区是新时期宁波城市建设的重点，是长江三角洲地区重要的科技创新基地和高新技术产业基地。 东部新城区处于未来城市构架的几何中心，根据宁波城市总体规划，东部新城区将与以三江口为核心的老城区一起，形成“一城二心”的总体空间格局！ 东部新城拉近港口与城市的空间距离，促进港城联动，增强城市综合服务功能和港口的集聚和辐射能力。整合城市东部地区近十年发展的资源（科技园区、大学城、旅游度假区），中心地位无可替代！,优越的区域大背景,central living district 江东中心区：东至世纪大道，西北以甬江和奉化江航道中心线为界，南至江东区行政界线、部分至铁路 重点规划：现代服务业集聚区，和谐宜居区，现代化新中心城区。 重点发展：“二轴、二心、三圈、三带“。“二轴”：即世纪大道和中山路百丈路商业轴；“二心”：即滨江商务中心和七里垫商业商务中心；“三圈”：即会展商务圈、物流商贸圈和休闲生活圈；“三带”：即滨江大道商务休闲带、兴宁路综合服务带、宁穿路娱乐商业带。 区域状况：区域整体结构已经初步形成。,cld（中央生活区）江东区 宁波现代服务业集聚区，现代化新中心城。,central government district 东部新城：位于世纪大道以西，铁路北，通途路以南，东外环路以东； 重点规划：是宁波“十一五”期间宁波中提升战略的龙头区域 ，宁波市新的行政中心和的中心城区； 完善配套：重点发展商务金融、贸易服务、会议展览、行政管理、文化等功能 ； 区域状况：中央游憩商业区、商业商务复合区、滨水休闲娱乐区等十二大重点区块建设正在全面推动。,cgd（中央政务区）东部新城 “中提升”战略龙头建设区域，是集行政、文化、商务、商业、居住、休闲娱乐于一体的宁波新政务区。,central industrial district 高新区：位于宁波城区东侧 ，东部新城以北 重点规划：宁波城市建设的重点区域，担负提升宁波、服务浙江、辐射东南沿海、参与国际竞争的重任。成交长江三角洲地区重要的科技创新基地和高新技术产业基地。 完善配套：区域在还将形成居住、休闲、教育、体育、商业休闲等各种核心配套； 区域状况：多个功能区域正在全面推动。部分功能已经呈现,cid（中央产业区）高新区 集科研、居住、休闲、教育为一体的重要区域。,part2: 整体市场状况,住宅用地供应依然稀缺，商业用地成为供地主力。,从各类用地的购置情况看，住宅用地15幅，供应土地面积占到26.67%，总占地面积达到了48.94万平米，可建设住宅79.27万平米，楼面价为2604元/。 商务办公用地：购置量较大，市场关注度低，多数地块以底价成交。08年共购置商务办公地块26幅，供应面积达到了89.77万平米，总建筑面积达到了133.42万平米。楼盘均价为1563元/。以“楼宇经济”模式发展为设想政府行为，将主导宁波未来写字楼市场以政府背景企业开发为主，开发商为辅的发展趋势。 还有10幅住宅、商业混合的综合用地，占地44.79万平米，建筑面积92.7万平米，楼盘均价达到了2686元/。,土地市场,从区域购置量看，鄞州区仍然最大，高新区、东部新城为 新兴的土地热供地带，老三区供应非常稀缺。,2008宁波市分区域土地购置情况,江东区共购置1幅地块，土地面积3456平方米，总建筑面积4147平方米，购置土地面积只占市四区的万分之三，充分反映出市区内地块紧缺的现状。市中心土地资源稀缺，区域优势又无比优越，土地推出往往成为市场竞争的对象，价格每每攀升。 其中高新区有一定土地成交，总建筑面积为40多万平方米。对当前市场影响较小。,土地市场,高新区07-08年来整体土地交易情况,梅墟新城南区sa-12-1地块,总部基地地块（共5幅）,甬江中游片区13#-c、8#地块,dm-8-b地块,目标地块,目标地块周边土地出让情况,高新区目前共有待开发用地550.39 亩，其中住宅项目用地约218.88亩。,2009年上半年，与本地块最近的高新区尚无住宅用地成交，同时与地块相对较近的东部新城也只有区区三块综合用地，共计177亩。可见目前这一区域住宅地块的稀缺，同时也可以折射出目前老三区的住宅出供应已经日益枯竭，用不了多久老三区将无地可拍。,高新区及周国09年上半年整体土地交易情况,2008年12月2009年5月，宁波六区成交住宅 13361套，共成交面积1352098 平米，成交均价9150元/平米，成交总额：近124亿 6个月的住宅销售额，回收金额使开发企业有能力完成几乎（甚至超过）2008年全年的土地交易量。 开发企业资金的短期快速大量的回收，使新项目的继续开发成为可能，一扫去年粮草短缺的窘境。,判断结论：资金压力得到缓解，市场持续开发得到保障，土地成交稳定，土地价格下行的可能性不大。,6月1日雅戈尔以楼面价8700元/平方米价格拿得了鄞州新城区联心-3c地块，创造了鄞州区新地王。 6月5日在慈溪浙江祥生房地产开发有限公司分别以楼面地价每平方米8335元、8243元拍下浒山江以西1#、2#地块，成为慈溪的地王。,重点成交案例,市四区销售分析,海曙区：住宅项目稀缺，区域购房者外流现象明显 老城区，地段稀缺，近年住宅土地推量极少，其住宅供应量逐年下降，07年无任何住宅项目推出，08年新推一个住宅项目南都花城五期，售价不低，成交极为平淡,江东区：传统居住区内换房需求大，东部新城辐射力度大，高新区未来价格成长空间大 传统居住区住宅供应稀缺，众多老社区兴建已久，换房需求量大。东部新城规划蓝图辐射力覆盖整个宁波市区。高新区是科技创新基地，楼宇经济逐步成长，该区域目前被认为近郊概念，主要吸引江东片的外扩购房需求，以及北仑、镇海等想进入宁波的相对高端的客群,鄞州区：宁波市四区住宅项目的主角 2008年鄞州中心区遭遇高房价、低成交量的尴尬局面，住宅需求量严重缩水，仅为07年的近三分之一。目前中心区的开发步伐已扩张至下应、鄞南等区域。城西板块属于目前宁波楼市为数不多的“价格洼地”之一，轨道交通1号线的动工开建能拉升城西板块的价值,江北区：老城区开发高端楼盘，北区属高性价比区域 江北老城区目前所开发的楼盘均属于高端楼盘，房价普遍较高。江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段，这两年住宅项目开发进程较快，区域内多数属于小面积低总价房源。另外该片区为宁波经济适用房最为集中的片区,09年宁波住宅市场分析,08年,宁波市成交月末存量逐月提高,年末更是达到最高点21972套,这也反映出宁波这段时间市场信心不足,购房都观望心明显. 09年1月以来,随着政策效应的显现,宁波月末可售面积开始回落,楼市成交情况开始出现好转，到5月份已经达到历史最高成交量,08年（年前）市场价格下调最明显的主要楼盘：,市场表现 09年开春以来，宁波市在各大利好的条件的扶持下一路高歌，成交回升明显，再5月份更是达到历史最高水平，同时，各楼盘存量也在急剧下降，这一主要原因促使众多楼盘开如明里暗里上调价格，最终引发宁波市房价上涨。,09年（年后）市场涨价格最明显的主要楼盘：,市场表现 08年9月份以万科金色水岸首先降价打开滞销局面，楼盘纷纷跟进展开促销战，新开楼盘谨慎理性定价入市，房价全面理性回归。大幅优惠楼盘以及高性价比楼盘销售较好，刚性需求支撑市场。,市场表现 08年住宅市场房源的各个面积段的供求比都较差，市场供求主力分布在80-100、70以下，中大套型房源供求主力在110-150，230以上房源则以别墅为主。 供求结构下移，小户型、低总价房源销售相对较好，但库存也较大，竞争最为激烈。,供需结构下移，100平米以内小面积房源为主力供需面积段,成交户型分析,市场表现08年末开始，东部板块强势上行，区域影响力加强。以08年底新开项目江南一品、锦绣东城为代表，掀起了年末成交的高潮，拉动了市四区成交回归到4-5月份的成交量。,12月份成交占市四区的36.4%,09年1月份成交占市四区的52.3%。,板块成交户型分析,供应格局预期,供应格局预期,2008年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约170万平方米，2009年已有住宅项目的后续推盘体量约有191万平方米，2009年宁波市各个片区预计新入市住宅项目的体量约有153万平方米，总合计：2009年宁波市四区供应总量预计有514万平方米。 其中，泛鄞州中心区的供应量有234.56万平方米，占了整个市场份额的45，而2008年该区域仅销售了45.35万平方米，未来的市场竞争比较激烈。按照往年中心区的正常需求量来对比，08年大部分的需求受到了抑制。 其次，海曙区2009年的存量和续推体量并不多，维科水岸心境三期和青林湾这两个大盘的入市，那么该区域的供应量将达到71.39万平方米，占整个市场份额的13。 2009年城市东部（江东老城区、东部新城、高新区）的供应量为 65.74万平方米，占市场总量的12。 江北北区与鄞州城西片区在2009年的竞争激烈程度要比前几个区域稍显平淡，城西片区09年的总供应量在28.56万平方米，而08年的销售量有25.65万平方米，因此09年该区域在售的住宅项目假如突显高性价比优势，销售形势应该很好。江北北区2009年的总供应量有30.34万平方米，08年销售了26.48万平方米，该区域的形势与城西片区较为相似，只要房源在售价格接近消费者心理预期，并且加上北区的板块炒作，09年的销售形势还是向上发展的。,对于09年可知项目推出的普通住宅产品供应量的估算,09年供应数据通过对可售未推项目、预推项目和已开工项目预计推盘量综合预估；通过市调、已知规划和地块90限制、可能的推盘节奏等综合预估各项目产品线的供应。,220,180,09年市场预判1 供求关系仍偏大，总体成交有望增长。预计09年新增供应较08年有所上涨持平，受政策刺激、新开项目理性价格入市等影响，需求有望进一步释放，成交有所回升。,09年开春，房地产成交量放大，开发商手中房源逐渐减少，上调价格已经成必然，09年下半年楼盘房价将会继续上涨。,成交量上涨，消费者已经走出观望状态，成交较好，在这个房地产看涨不看跌的情况下，楼市火爆已成趋势。,新开项目价格定位理性和高额购房优惠成为市场成交主导力，以东部新城片区表现为主08年底东部新城片开盘项目以理性价格入市，销售相对较好。受08年底供应的影响，市场短期内竞争激烈，客群尚处于一定观望态势，但后续土地较少，长期依旧被看好。,主要市场结论：,part3: 区域市场状况分析,目标地块情况,目标地块都在城市东部高新区，江南路两侧，那么对于市场的研判，一定要从东部说起,2007年高新区新增供应量为13.9万平方米， 2006年底存量为8.2万平方米，因此整个区域的总供应量为22.1万平方米。整年销售了19.8万平方米，销售率约为90。 2008年高新区新增供应量为30.5万平方米，2007年底存量为2.3万平方米，因此整个区域的总供应量为32.8万平方米。整年销售了20.3万平方米，销售率约为62。,高新区2008年5月份前的供求比还算正常，1、2月份过年3、4、5推案和销售也来的恰当，但是，直到6月份开始新增推案消失，成交量也直接走了下坡路线。08年房地产危机似乎对高新区的影响不是十分明显，高新区的土地还是较为充足的，楼盘也较多，但是6月份房地产出现动荡开始，似乎开发商们比购房者更来的小心翼翼，一直到08年底还没有新增推案出现。,08年高新区主要住宅楼盘成交较为平稳，由于推盘时间 集中在3、4、5月受金融海啸影响不是十分明显。,高新区市场,从图中可以看出，2008年4、5月份由于新增供应的支持，销售业绩较为可观，其他时间成交量实在一般，当然，从图中我们也可以看出，之所以成交量一直下滑，并不光光是房地产低迷的影响，而是后期新增供应不足。,成交均价方面，高新区也属于个别楼盘的差异就能造成整体价格变化的区域。由于后期没有新的推案，高新区的楼盘在08年也未见降价现象。总体来说，相比较07年7500元/的均价来说，08年高新区整体的均价是处于上升趋势的。,08年高新区由于对入市实际的正确把握都取得了不错的销售业绩，区域成交均价较07年有大幅上涨,区域价格,区域市场结论,新东部区域（高新区、东部新城及部分江东区域）2008年住宅产品销售量为25万方，整个区域的销售率达45。区域市场在2008年销售形势不好的情况下，在售楼盘均取得不错的销售成绩。 从其成交均价来看，新东部区域无疑已成为除三江口片区之外的另一个高端楼盘聚集区域。 项目位于的高新区将逐渐成为宁波东部cbd核心区，与东部新城一起形成东部双核心发展圈。,区域未来前景、销售优势、成交价格以及逐渐形成的高端楼盘居住氛围，给项目带来较好的入市契机。,价格比较,市场区域格局以三江口板块为核心向周边扩散，总体形成7大板块，目标地块所处为城市中上区位,重点竞争区域,同类客户竞争区域,市场后市需求分析,新东部片区2009年供应的户型面积以90m2左右的小户为主力，其次为180-200m2以上的大户，中户及中大户的供应套数较少。,供应产品以小户、大户为主。,市场后市需求分析,从皇冠花园1期/锦绣东城/江南一品/交通bobo城四盘成交数据得出结论： 中户（100-149）最畅销/小户90次之,市场后市需求分析,从09年春季家博会意向购房者面积需求以及房型结构的调研数据来看，购房者对中户的需求最大。,part4: 重点竞争市场分析,绕城高速,通途路,江南公路,轻轨6号,轻轨6号,本案,市政府,区域交通环境分析,本项目在同等距离圈内，拥有很大的竞争优势： 项目周边已经形成的相对成熟的环境，相比同等距圈内的江北、城西等地配套 较成熟。 项目离位于宁波东部，属宁波“东进运动”版块之一，政策倾斜度大，且与未 来市中心较近，区域地位上升明显。 项目位于主干道通途路以及绕城附近，进市中心和出城都十分便利。,格兰春天,维科水岸枫情,银亿上上城,盛世天城,锦绣东城,奥林80,江南一品,皇冠花园,蓝海,城,海景华庭,万景梅庭,项目地块,缘园,金色水岸,已开盘,未开盘,重点竞争区域,泛区域竞争项目,本项目主要直面高新区/江东区区域楼盘的竞争，同时鄞州中心区的部分楼盘也将对本案构成一定影响。,蔚蓝水岸,开发商:绿城集团 地理位置:江南路与院士路交界处东南侧 接待中心:宁波市科技园区广贤路25号 建筑设计:美国watg/浙江绿城东方建筑 设计/上海建筑设计院 总建筑面积:70万方 开盘时间: 2008-04-19 绿化率:45% 容积率:2.37 周边配套:老庙小学、万里中小学、兴普中、小学(规划中)、,幼儿园；三江超市,科技园区邮电局,光大银行、农行、建行等, 第一医院分院,宁波洲际酒店；二期配有幼儿园 销售情况:共推出909套房源,截至目前已去化867套，销售率达到95 销售均价: 10059元/平方 综合评述:该项目配套齐全，社区内设有幼儿园、会所，并可共享白金五星洲际酒店的各项娱乐休闲商务配套。此外，院士 路北面连接已发展若干年的科技园区老区，目前拥有包括超市、学校、医院在内的基本生活配套，并且沿杨木碶 路，江南路都有多路公交车驶往市区。距离三江口、天一广场均在15分钟交通圈内，规划中的轻轨5号线，6号线 将于洲际酒店西南角交汇。交通十分便捷。,皇冠花园,区域项目概况,开发商: 宁波兴普房产有限公司 占地面积:22万余平方米 建筑面积:38万平方米 楼盘形态:二期由18幢点式和短板式高层组成 绿化率:35% 容积率:0.72 规划:澳大利亚柏涛（墨尔本） 景观:新加坡雅克 archisc ape 物业管理:浙江绿城物业 开盘时间:08年12月9日 销售情况:140平米以下定金10w，140-220平米定金20w，220平米以上定金50w，面积为115400。二期除了将赠送部分露台、入户花园或飘窗面积外，还推出“买房送车位”的优惠活动，一次性付款的客户可享受3%的优惠，首付60%以上优惠2%，首付40%以上则可优惠1.5%。 销售价格:二期目前已推出825套，实际销售575套，已售均价为9940元/平方米，销售率80 目前在售价格12000元/平方米 项目概述:地处宁波城市的几何中心国家级宁波高新区的核心区域，北靠江南路，东邻金家河，西连杨木碶路，南接新晖路，园区内高达75%的绿化,河网纵横交错。 项目总占地面积22万余平方米，总建筑面积约38万平方米,分二期开发，一期为中央别墅区，正在开发的二期分为南北两区，产品为高层庭院花园别墅、庭院式写字楼、酒店式公寓和精品风情商业街。为宁波一次性开发的最大高层群，由18幢点式和短板式高层组成，同时也是宁波最大的集高档住宅、公寓、写字楼、商业、休闲于一体的复合型地产项目之一。,江南一品二期,项目位置:江东区北锁滨江景观大道、东近世纪大道、南倚曙光北路 开发商:宁波交通房地产有限公司 建筑面积:总建50余万平米，ii期总建20余万平米 楼盘形态:二期:144套水岸叠墅和700余套一线江景高层、小高层。 物业公司:常青藤 物业费:小高层1.20元/平方米月 高层1.6元/平米月 项目配套:70%底层4.7m-6.3m架空透景灰度空间、 豪华双泳池布波馆、3条水系内外连波、80米宽滨江公园、300米阔景甬江，绿化率达50%。 开盘时间:一期：2007年5月30日 二期2008年10月29日。 销售动态:目前二期共推出749套房源，实际推出共记442套房源（a3#、a5#、a6#、a7#、a8#、b3#、b5#、b15#） 销售价格：10000元/平方米,bobo城2期,已推房源的主力面积段在130-150之间，当前尚有6幢楼江景为主的产品目前还没推，总计三百多套 还有相当一部分内定没来交钱的，因此实际市面上现有可选剩余房源不多。,开发商:宁波雅戈尔新城置业 物业地址: 民安路以南,新杨木碶河以西,河清路以东 占地面积:95000平方米 总建筑面积:280000平方米 物业类别: 住宅 普通住宅 建筑类别: 高层、小高层 物业地址: 民安路以南,新杨木碶河以西,河清路以东 售楼处地址: 中山东路316号雅戈尔滨江大厦5楼（新 江厦商城对面） 开盘时间: 2008-12-02 入住时间: 2010 容积率:2.2 开盘时间：08年12月2日 项目规模：项目分为高层和小高层两种类型，共25幢，18f以上的有11幢，约有1900套左右，现已推出1213多套，还有600套未推出销售情况:一期推出共1213套，面积为90-200平米。 销售价格：目前已售均价为8789元/平方米 二期均价14000元/平方米 折扣:填写意向单优惠50元/，雅仕会会员优惠50元/，喜庆开盘再优惠100元/；一次性付款再享受300元/的优惠。按揭首付40%，可享受130元/的优惠，90以下首次购房按揭20%的，也可享受30元/的优惠。 楼盘概况：该项目总用地面积约9.47公顷，整个地块由两纵一横三条规划道路分隔为六个区块，根据政府规划，以小街区形态组织开发，总建筑面积28万多平方米。本项目的规划设计理念是“创意新颖、主题突出、技术合理、与自然环境融合”，使小区不仅能够满足人们的居住生活要求，更注重人们在文化、心理上对于“家”的热爱。建筑造型设计富有现代感和深刻文化内涵，整体环境处理独具匠心。小区内部配套齐全，内设幼儿园、净菜市场、游泳池、体育活动场地等。,锦绣东城,由于90/70的限制，锦绣东城80以上的户型集中在90平米左右，但是从实际销售情况来看，90平米的去化速度也是最快，去化达到了94。其次是180平米的五房两厅两卫，去化速度也较快，106套去化了99套，该部分客源为市区改善性需求。 130平方米主要为内部认购，并且推出时间比别的产品晚，并且个别产品户型不够贴近市场或为拼户产品（80多+40多），所以导致签约率不高，去化速度基本接近90平方米。,雅戈尔锦绣东城主要面积配比和去化情况,中面积户型受户型及位置局限，去化相对慢，整体去化速度明显快于当时市场,建筑类型：高层,独栋别墅 项目位置：高新区 北靠新晖路，东南侧为甬新排水干河，西部为规划路 开发商：浙大网新置地 周围交通：本案北靠新晖路，东南侧为甬新排水干河，具有独特的水景资源， 西部为规划路，主要出入口设置的北侧新晖路上，次入口设置在西侧规划路上 绿化/容积率：绿化率30% ，容积率1.73 车位：机动车位690个，其中地上55个，地下635个 非机动车位887个 配套设施：健身房、儿童活动室、游泳池、咖啡吧、茶艺厅、书吧、spa美容中心 得房率：81.1% 占地面积：46478平米 建筑面积：80405平米 均价：预计开盘价14000元/平方米 楼盘简介：本项目位于宁波市科技园区中居住社区的南侧，地块北面为科技园区管理委员商业用房在用地，南面紧接规划中的东部新城，东临综合服务社区。地块周边未来发展规划比较齐全，成熟度较高。 本案有较多的水资源景观条件，充分利用这些利好条件，创建高尚的社区生活环境，以优美的景观布置和人性化的空间处理科技园区内的刚性氛围，打造宜人的住区环境是本案规划设计的一个重要原则。,art蓝海的户型面积较大：90平米和130平米的两个户型占到了总量的30，其他四个户型面积为170平米、 200平米、270平米、360平米占到了70，其中170平米和200平米的产品占的比重较大。 art蓝海的目标客户群为市区多次改善型需求客户，由于家庭人口增加，需要更舒适的环境。,art蓝海,物业地址：高新区 南一东路和云杉东路交汇处 开发商:宁波万盛投资有限公司 投资商:宁波万盛投资有限公司 物业管理公司:宁波城市广场物业管理有限公司 物业类型：住宅、商铺 建筑类型：小高层 楼盘参数： 占地面积：8774平米， 建筑面积：11580.18平米（含地下室面积），绿化率32% ，容积率约1.79，得房率：80% 楼座展示：项目分1期开发，共4幢11层的小高层，总共146套，一梯2户，户型以3-2-1、3-2-2为主，车位：144个，其中地下95个，地面49个，包括10个汽车库 物业费 ：1.2元/平米月 配套设施： 中小学:梅墟中心小学、信懋学校,幼儿园:东方幼儿园,综合商场:加贝超市、梅墟菜场,银行:鄞州银行、工商银行,医院:梅墟医院 交通：105路、353路、355路、529路、553路、783路等 价格：最低价：68万元/套 均价：70万元/套 最高价：75万元/套 销售率：售罄 开盘时间：08年3月29日 交付时间：2009年5月30日,万景梅庭,物业地址：高新区 梅墟路与梅景路交叉口 开发商：宁波万盛投资有限公司 行销策划：合润地产 物业管理公司：宁波市政物业 物业类型：住宅 商铺 建筑类型：多层 楼盘参数：占地面积：4万多平米，建筑面积：6万多平米，绿化率35%，容积率 1.50，得房率91.7 楼座展示：住宅：共137套，4幢多层（6+1隔），车库： 30-40个 物业费 ：0.35元/平米月 配套设施： 人文：幼儿园、梅墟中心小学、信懋学校； 银行：工商银行、鄞州银行； 医疗：梅墟卫生院、四明园大药房、现代健康大药房等； 商业：加贝超市、世纪百联商场、瑞祥商务宾馆等； 餐饮娱乐：来必堡、好时光等； 菜场：梅墟菜场。,海景华庭,交通：105、353、355、529、553、783等多路公交车 价格：多层以5600元/平米起价，均价为6380元/平米 总价：最低价：55万元/套，最高价：120万元/套 销售率：已售罄 开盘时间：2008年6月21日,patr5: 主要参考项目数据比对,格兰春天,维科水岸枫情,银亿上上城,盛世天城,锦绣东城,奥林80,江南一品,皇冠花园,蓝海,城,海景华庭,万景梅庭,项目地块,缘园,金色水岸,已开盘,未开盘,荣安琴湾,蔚蓝水岸,重点参考项目 样本情况比对,本项目,万景梅庭,海景华庭,格兰春天,缘园,蔚蓝水岸,项目样本环境及配套比对,无,未定,7500元/平方米,预计2009年5月,累计销售套数：137套,累计销售套数：137套 销售率：95%,销售率,预计2011年年初,已交付,2009年5月30日,交房时间,小高层1.2元,0.35元/平米月,1.2元/平米月,物业费,累计推案套数：137套 累计推案面积：平方米,累计推案套数：145套 累计推案面积：14399.7平方米,推量情况,6380元/平方米,6900元/平方米,均价,部队安置房，共对外出售房源137套，面积105平方米和136平方米两种,户型比例,2008年6月21日,2008年3月29日,开盘时间,12幢小高层,多层,小高层 11层 4幢,物业类型,浅水湾蔚蓝水岸,海景华庭,万景梅庭,项目名称,项目样本销售数据比对,缘园,一期：2008年3月22日； 二期：2008年6月27日,2010年3月,格兰春天三期,高层5幢，多层27幢,7100元/平方米,累计推案套数：964套 累计推案面积：13650平方米,累计销售套数：922套 销售率：83%,多层0.7元/平米月 高层：1.8元/平米月,多层5幢，小高层9幢,2010年5月,2008年7月6日,8000元/平方米,累计推案套数：614套 累计推案面积：40315平方米,累计销售：257套 销售率：41.8%,多层：0.75元/平米月 小高层：1.3元/平米月,12幢11f小高层，共685套 ，主力面积88、126,7500元/平方米,2期09年3月21,累计销售：501套 销售率：73.1%,全部已经推出,参考项目样 本情况比对,bobo城,江南一品,皇冠花园,锦绣东城,本项目,项目样本环境及配套比对,一期已售867套 销售率95%,累计销售545套 销售率：63%,累计销售套数：1964套 一期售罄 二期销售76%,累计销售套数：922套 销售率：83%,销售率,一期已交付,2010年8月(二期),一期：2007年5月30日 二期叠拼别墅2009年11月30日 二期小高层、高层2010年11月30日,2010年年底,交房时间,1.6元/平米.月,1.4元/平米.月,小高层1.2元/平米月 高层1.6元/平米月,待定,物业费,一期基本售完 二期总推约 套,一期别墅已售完 二期已推939套,累计推案套数：2593套 累计推案面积：412188.17平方米,累计推案套数：1113套 累计推案面积：108971平方米,推量情况,10059元/平方米,12000元/平方米,10000元/平方米（高层/小高层） 别墅套均总价在300500万左右,12500元/平方米,均价,待 定,户型比例,预计2009年底,2008-12-9,一期2005年8月15日 二期2008年12月2日,一期1批08年12月2日 一期2批09年1月13日 二期预计09年5、6月,开盘时间,板式高层,别墅、高层,一期2005年8月15日,一期9栋小高层，4栋高层，1栋多层,物业类型,皇冠花园,江南一品,bobo城,锦绣东城,项目名称,项目样本销售数据比对,盛世天城,金色水岸,银亿上上城,水岸枫情,参考项目 样本情况比对,项目样本环境及配套比对,一期成交479套 共490套 二期成交90套 共322套,一期高层成交618套 二期高层成交501套,累计销售套数：922套 销售率：83%,销售率,09年12月,一期：2009年年底之前；二期14#19#：2010年年底之前,2010年年底,交房时间,小高层:2.5元/平米.月 多层:1.5元/平米.月,2元/平米.月,待定,物业费,812套 共1568套,累计:二期推已推756套公寓 300套高层,累计推案套数：1113套 累计推案面积：108971平方米,推量情况,9400元平方米,二期：11000元/平方,一期 9000元/平方米 二期：14000元/平方米,成交均价,户型比例,2008年1月16日一期第二批：开盘时间在2008年3月26日二期：开盘时间在2008年6月20日,二期08-9-23， 二期第二批高层09-3-7,一期1批08年12月2日 一期2批09年1月13日 二期预计09年5、6月,开盘时间,多导 小高层,高层 联排别墅,一期9栋小高层，4栋高层，1栋多层,物业类型,奥林80,盛世天城,锦绣东城,项目名称,项目样本 销售数据比对,一期累计销售1010套 97.2% 二期:累计销售515套 41.3,一期 已经卖完,累计销售套数：539套 销售率：50%,销售率,一期花园洋房：2007年6份 二期2008年8月开盘,2010年10月份,2010年底,交房时间,一期花园洋房0.8元/月平米，高层2.3元/月平米,小高层1.2元/平米月，高层1.8元/平米月，别墅1.4元/平米月,物业费,全部推出,一期推四幢小高层共340套 4月18日推出,1629套全部推出,推量情况,二期成交 均价9246元/平方,成交均价：8000元/平方米 二期将涨价1000元/平方米,目前均价 9500-10000,均价,户型比例,一期2009年4月18日 二期2009年9月-2009年11月,2008年9月27日,开盘时间,多层 高层,多层 小高层,高层 小高层 联排别墅,物业类型,金色水岸,水岸枫情,银亿上上城,项目名称,项目样本 销售数据比对,一期2008年年底交付， 二期2010年6月交付,小高层1.2元/平米月,对比结论： 市区内新开项目较少，消费者对房子需求旺盛。 宁波环线内已经无多层住宅产品销售，是目前市场的空白点。 目前宁波市内房价飙升，8000元以下的房子在城区内不多。 竞争个案产品主要集中在80-120平方米，不过这一面积段为市场主力需求面积。,part6: 重点样本项目客户分析 （江南一品、bobo城、锦绣东城）,江南一品,产品面积配比,江南一品项目产品系统比较复杂,面积和档次跨度都比较大。,客户的主要兴趣点集中在115平米左右和160-210平米两个区间,在经济型面积和舒适型户型中都属于大面积的需求，说明此区域购买者的消费水平较高。,到访客户产品需求分析,对于顶层、复式公寓等户型产品感兴趣的到访客户比例要高于电话咨询客户，对于高档次的楼盘，加强客户在销售现场的认知，至关重要。,客户区域分析,客户来源还是遵循了地缘性客户居多的市场规律，区域内和比邻周边来客比例最大，值得注意的是外地客户要比在大宁波区域内（宁海、奉化、象山、余姚）的客户多，是一个不可忽视的客户来源。,来客职业特征分析,客户中以企业高管和机关事业单位工作人员为主，与项目所处区位有较大关系，由于毗邻高新区和未来的政务区，客源受政策性的导向较强。,客户置业用途分析,目前市场上的投资需求基本已被压到最低，自用居住占到了绝对的优势。,江南一品热销原因分析,bobo城二期,二期产品面积配比及销售统计,bobo城二期产品为高层、小高层与叠拼产品的混搭组合，产品形态比较多样户型面积序列分割不大。但由于叠拼产品形态上的尴尬和面积与总价的原因，其销售可能会在本项目内受到一定的牵制和影响。,已认购客户分析,客源组成分析,从客户来源上也可以看到舒适尺度的住宅产品在此区域是销售的主流，在已购客户中占较大的比重。而对于别墅类产品，主要是着重在内部客户和圈层客户，这也体现了宁波别墅销售的一个特点。,客户年龄分析,由以上数据可知，30-50岁依然是bobo城的主力消费者，bobo城的规划、环境等优势，对他们的影响相对较大，然而c区大部分为40岁以上的中年人,可见多次置业的对像是在这个年龄段。,客户职业分析,ab区主要成交客户以私营主和企业职工为主，c区以公务员、 企业主居多。,客户区域分析,区域地缘性客户特性更加显著，同时除了宁波大市以外的客户也占一定比例。,客户购买权重分析,目前购买bobo城二期的系统权重，价格权重最大、环境和品质相对比较大，地段交通，户型以及其他相对较低。,锦绣东城,锦绣东城一期户型及面积配比,锦绣东城二期户型及面积配比,价格：90平米左右成交均价8800元/平米； 130平米左右成交均价11000元/平米； 180平米左右成交均价10000元/平米。 去化情况：130户型由于位置好、面积适中，所以去化较快，180户型由于位置佳，去化速度也不错，90左右由于总量较大，去化速度相对不是很快。 客户构成:以江东机关事业单位的公务员、银行职工和当地区域型客户为主，其次邱隘拆迁户、北仑、镇海等客户也占一定比例。 二期：二期产品主要以90左右的户型为主，但120140户型的比例相对一期而言有一定增加，推盘时间基本定于2009年6、7月份。,已购客户分析,客户区域分析,主要以江东区客户为主，对于鄞州区的客户吸引要强于江南一品和bobo城,客户职业分析,由于位置和户型面积