2010年某中南世纪城房地产项目总体定位研究报告.ppt

1,盐城中南世纪城项目 总体定位研究报告,委托方： 中南集团 受托方： 上海恒辉市场咨询有限公司 日期： 2010年7月,2,项目指标解读,3,项目指标解读,建筑面积（单位：平米）,4,项目总体定位,餐饮、休闲娱乐一条街,家庭休闲娱乐主题城市购物中心,超五星级酒店,酒店式公寓,邻里中心,将办公面积集中到2a地块的塔楼部分，与3a部分的超五星酒店形成两座标志性建筑。,社区配套商业,疏导办公人群到1a地块进行餐饮、休闲娱乐消费，拉动1a地块商业。,5,项目总体定位沿解放南路商业设计,6,项目总体定位餐饮、休闲娱乐一条街,项目商业功能组合模块,餐饮、休闲娱乐中心产品定位主要由休闲娱乐区域和 餐饮美食街区两部分组成。,ktv 洗浴/桑拿 美容/美发 电玩/游戏厅 茶馆/棋牌 网吧,中式正餐(各地菜系) 异国餐饮 自助餐厅 休闲餐饮,7,项目总体定位餐饮、休闲娱乐一条街,餐饮、休闲娱乐中心产品定位,项目 作为中南世纪城先期开发的项目，承担着带动项目周边人气的重任，因此餐饮、休闲娱乐项目必不可少； 目前盐城现有的东进路餐饮、休闲一条街在当地影响较大，但不足之处也显而易见； 本项目在弥补东进路不足的同时，应尽可能与其他商业形成差异化竞争；,档次 城南新区居住环境优越，居民的生活水平相对处于盐城相对较高的水平，因此本项目的定位以中高档为主。,环境 餐饮方面，弥补盐城主要的餐饮街东进路的不足，在菜系方面更趋于多元化，以大型中餐厅为主（包含全国各地菜系）、异国餐厅等多种菜系； 同时，在就餐环境方面，营造舒适、轻松、浪费、温馨等不同情调的就餐环境。,配套设施 本项目有条件提供充足、方便的停车位，利用此得天独厚的优势，易于吸引驾车一族来本项目消费。,项目总体定位餐饮、休闲娱乐一条街,8,功能和业态配比,档次配比,行业和功能组合 餐饮：休闲娱乐 = 60%：40% 档次配比： 为中产阶层家庭娱乐、休闲生活提供服务。,项目总体定位家庭休闲娱乐主题城市购物中心,9,本项目以高品质、健康、欢乐、文化为核心诉求，为盐城消费者尤其是城南居民提供集购物、餐饮、休闲娱乐、教育以及文化于一体的家庭型休闲娱乐生活方式购物中心。,核心价值,以高品质购物为核心元素，倡导时尚品质生活,以影院、精品书店、等为核心元素，为家庭构建一个文化品位的消费场所,以亲子、儿童娱乐、儿童教育等为特色，营造温馨、轻松、欢乐的家庭消费氛围,以超市为主力店，为周边居民的日常生活用品消费提供便利,项目总体定位家庭休闲娱乐主题城市购物中心,10,功能和业态配比,档次配比,行业和功能组合 购物：餐饮：娱乐：服务 = 75%：10%：13%：2% 档次配比： 以体现中产阶层家庭娱乐、休闲生活方式的业态和品牌为租户为主，品牌的选择尽可能多样化，档次以中高档为主。,项目总体定位家庭休闲娱乐主题城市购物中心,11,项目商业功能组合模块,品牌超市 家电/数码 时尚服装 个性护理,影院 书店 游乐场,美食广场 甜品/冰淇淋,本项目购物中心部分概念将通过四个不同主题的商业子模块组合得以实现，不同模块由不同业态及特点的租户构成。,亲子中心 儿童娱乐 儿童教育 儿童摄影,项目总体定位家庭休闲娱乐主题城市购物中心,12,项目总体定位办公楼,13,结论 盐城市办公楼市场现时供应量充足，除自给型办公物业的出租率较高外，外需型办公物业出租率普遍较低；未来供应量增长迅速，预测未来3年内供应量同比增长平均高达35%； 盐城市外需型办公物业的需求体量相对较小，增长相对缓慢。未来3年内需求预测同比增长平均为19%，远低于供应增长比率； 从外需型办公物业的出租率指标分析，未来3年盐城市外需型办公物业市场预计保持供给大于需求的态势； 产品结构方面，盐城市纯办公写字楼较少，多为商住结合的混合型商务公寓，能符合企业群体办公需求的纯写字楼项目基本没有；盐城市的经济总量、产业结构、第三产业发达程度等因素亦未能支持高档纯写字楼产品的发展； 预计如本项目定位为高档纯写字楼项目则未来所处的状况为：市场供给增长大于需求增长，市场竞争程度为中等至强，项目建设及经营环境一般至差； 项目周边为高教园区，并规划有医院、行政办公区域等，为项目办公楼提供了一定市场机遇。,项目总体定位办公楼,14,建议 建议项目在2009zb02a地块建造高层办公楼，与2009zb03a处的酒店项目形成盐城市具有地标性的双塔型建筑，为目前盐城市最高端的写字楼宇，以此聚集人气，获得较高的出租率 ； 盐城市纯办公楼的需求较少，建造大体量的办公楼市场风险较大，公司应通过协调尽量获得较小的办公楼建设指标； 公司可以与主要的保险公司、银行、信用社或者当地的主要工业企业如东风汽车等合资建设，并以合作方命名办公楼名称； 另一方面，为降低纯办公楼的出租风险，可以在办公楼中的低区部分建成中档的快捷连锁酒店，高区部分建成soho形式的办公单元用出售，从而利于公司加快资金周转、减少资金沉淀、缩短投资回报周期，有利于保持项目公司账务状况的稳健与良好； 小户型的办公楼受到目前盐城市一些租户的青睐，因此项目在办公楼设计中应增加100300平米办公单元的数量，并对办公单元进行简单装修； 办公楼出租物业价格定价在1.2元/天/平米，高于盐城市的平均水平，以高质产品体现高档楼宇品质； 办公楼物业管理公司须具有较高的知晓度，以良好的物业管理服务获得租户的认可。,项目总体定位超五星级酒店,15,结论 盐城市经济快速发展，收到长三角地区经济发展辐射，目前是酒店行业发展的良好机遇。 供给方面，盐城市五星酒店市场整体供给量呈稳中有升的态势，2012年新增一家五星酒店，预测客房数量将增加350间； 需求方面，从目前盐城市的整体经济结构、gdp总量、收入水平、产业结构、人口流动特点分析，盐城市五星酒店市场需求来源有相对单一，数量偏小，增幅有限的特点； 从入住率指标分析，未来五年盐城市五星酒店市场预计处于保持供给大于需求的态势，入住率水平将超过50%； 盐城市五星酒店市场的主要经营收入来源为餐饮娱乐而非客房营收，客房收入与餐饮娱乐收入的比例约为1:2； 预计本项目未来所处的市场经营状况供给增量相对缓和,市场竞争程度一般。,项目总体定位超五星级酒店,16,建议本酒店项目未来建设经营方向与目前已建及在建的五星酒店实施高端差异化建设经营策略，以化解项目在未来经营市场中供大于求、客源单一、市场环境不佳等矛盾； 本项目在整体上定位为超五星酒店项目，项目建筑标高及整体外观都力求成为盐城市标准杆性建筑，以达到聚拢人气的目的； 品牌及酒店管理公司选择方面，选择国际一流的酒店管理公司并引进其最为顶尖的品牌对酒店进行整体运营，并由此增强和扩大中南集团在盐城市的品牌号召力；其它餐饮娱乐休闲等业态亦建议引进知名品牌进行专项管理，确保项目的整体赢利能力； 实施硬件及软件差异化高端化经营战略，以避开相对激烈的市场竞争，突出中南集团优势及特色； 项目的价格定位需要在高端定位，以保证项目的赢利能力及溢价水平； 目标客房定位集中在政府及企业的高端访客并通过打造本项目为当地最高端一站式住宿娱乐消费中心来吸引包括本地客源在内的各式消费人群，保证经营的长期稳健。,建议（1）,项目总体定位超五星级酒店,17,本项目建议整体上定位为集超五星酒店、餐饮、娱乐、会议、购物等为一体的盐城市最高档的一站式消费体验中心； 鉴于盐城市酒店收入中餐饮娱乐收入比例高的特点，建议可通过酒店高端差异化定位、提高酒店餐饮、会议、娱乐等的配比、扩大非客房性经营收入来源比例，以降低本项目的整体运营的系统性风险； 建议酒店房间数量400间，建成后成为盐城市地标性建筑及最高档的酒店住宿、餐饮、娱乐、购物等集中消费中心，人气聚集效应将非常明显。酒店总建面预计8.5万平方米。在03-a地块中规划办公与商业用面积合用，全部用于本酒店项目的建设。 项目管理面，超五星酒店及相关设施部分，建议选用世界一流的酒店管理公司中的高端品牌来进行专门管理，其它业态如餐饮、娱乐、ktv、洗浴中心建议采用其它知名行业品牌进驻并分别管理，以增强项目的整体赢利水平。,建议（2）,18,项目总体定位沿南纬路社区商业设计,19,项目总体定位邻里中心（2b、5a地块）,邻里中心概念：集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕各类居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。 特点： 摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。 邻里中心不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业” 。 承接2a商业与社区商业的过渡，在商业形态上表现为区域商业向社区商业的演变。,邻里中心商业功能组合模块,休闲餐饮 甜品站 特色食品店 面包房,美容美发 保健 医疗卫生 教育培训 家政中介 电信/移动营业厅,邻里生鲜 社区超市 特色小店 窗帘/布衣 水果店,20,项目总体定位社区配套商业（6a、7a地块）,如左图所示，地块西侧未来将是一个三甲级医院，南侧为双语幼儿园。 因此，7a地块的社区配套商业可考虑主要服务与医院和幼儿园，他们对配套商业的需求量非常大。 作为医院周边的配套商业，可遴选的业态众多： 花店/水果店/礼品店 医药/保健品店 餐饮店 社区超市 ,社区配套商业,医院/幼儿园配套商业,21,项目开发时间,第一期开发地块,建议：第二期开发,建议：第三期开发,绝对保密,中南常州城市进入及取地报告,致：中南集团,2010年11月,因此，高性价比产品，依靠品质突围将会是项目重点的发展方向 最后我们对于项目开发进行了简单的测算，我们发现当土地出让价格低于300万/亩时，项目税后财务内部收益率达到了18.44%以上，方案完全可行；当土地出让价格高于450万/亩时，项目税后财务内部收益率仅为8.46%以下，这时，我们认为方案完全不可行。,城市即将步入快速发展轨道，向北发展成为必然；,楼市热度虽够，但同质化竞争激烈，高性价比产品缺失；,part 1 解读常州,常州市是私营经济发源地，是典型的“藏富于民”的城市，大量的私营企业主拥有强大的购买力。但是，常州又是长三角经济圈的人口流动相对空白的城市，对外来人口，特别是高素质人口的消费吸引力严重不足，这是常州收入高，房价相对较低，市场规模扩容慢的主要原因，也说明突破瓶颈后常州实现快速均衡发展存在巨大空间,城市发展研究：1、常州市地理位置优越，是现代制造业发达的工贸城市和具有江南特色的文化旅游名城； 2、“优化中心、拓展南北、完善东西”的城市发展格局规划使常州南北向成为城市发展主轴，未来产业进驻、人口流动以及商业居住等配套将逐步完善； 3、无论对外交通体系还是内部基础设施，均较为完善； 4、内部自然增长率低，外部人口导入明显趋缓，城市外来向心力略显不足；,解读常州,结论： 常州地处于发达的长三角区域，经济环境优秀，基础支撑条件充分，但由于在地理位置上不如苏州、无锡，且主要以工业产业带动经济发展，因此外部高素质人口导入有限，商务活动略显滞后，导致近几年来与苏州、无锡等苏南城市差距正在进一步拉大；不过随着高铁的通车，加上自身优良的基础条件，常州将在未来一段时期内迎来新的发展机遇。,宏观经济研究：1、经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中； 2、经济结构以第二产业为主，第三产业比例偏低，可调整空间较大；,长三角城市圈研究：1、长三角是中国最活跃的经济带，优良的经济环境孕育了旺盛的商务需求； 2、长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，“同城效应”日益明显，城市间的互动性进一步加强； 3、从长三角综合竞争力排名上看，常州排名位于中等水平，而但从产业结构上看，常州仍然是工业为主的城市，现代服务也发达程度较低；,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济,长三角城市群的经济已经走在前列，经济增长幅度稳重有升，优良的经济环境孕育了旺盛的居住需求。,2009年中国三大城市圈生产总值比例,*数据来源：国家发改委宏观经济研究院,受益于”沿海优先开发”的长三角经济圈，其经济实力高居全国三大经济圈之首； 长三角的生产总值已经达到珠三角城市群和环渤海城市群的国民经济总和；,*数据来源：2009年统计统计年鉴,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济,由传统制造业独轮推动转向先进制造业和现代服务业的双轮驱动，产业化调整的步伐加大。,2007-2009年上海市生产总值构成（亿元）,2007-2009年江苏省生产总值构成（亿元）,2007-2009年浙江省生产总值构成（亿元）,*数据来源：上海市统计年鉴,*数据来源：江苏省统计年鉴,*数据来源：浙江省统计年鉴,长三角城市群步入工业化后期的加速发展阶段； 长三角主要城市的经济增长依然依靠制造业支撑，并且重工业发展及其在工业中的比重呈现出加速发展的态势，这个发展趋势与常州市的经济结构现状完全相符； 长三角城市的现代服务业发展受到关注； 长三角城市群的产业结构调整加速，其中以上海市和江苏省的速度为代表，经济增长由传统制造业独轮推动转向强调先进制造业和现代服务业的双轮驱动。,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化,长三角铁路交通密集 上海铁路局共开行对动车组列车，其中沪宁段有对管内动车组列车，沪昆线沪杭段、浙赣段有对管内动车组列车，穿梭在上海、杭州、南京、苏州、常州、无锡等长三角城市群之间。到2020年，长三角地区城际轨道交通总里程达到815公里； 一小时都市圈和二小时都市圈逐级外扩 从上海到长三角各大城市，通行时间基本都在小时以内，常州已经渐渐融入一小时都市圈； 基本形成以上海、南京、杭州为中心的1至2小时都市圈。 交通网络进一步升级 杭州湾跨海大桥于2008年5月正式通车； 江苏省在高速公路网总体布局的基础上，规划了个过江通道，按长江江苏段从上游至下游的顺序，过江通道的分布依次为：南京长江三桥、南京长江二桥、南京四桥、润扬大桥、五峰山通道、泰州通道、江阴长江大桥、锡通通道、苏通大桥、崇海大桥、崇启大桥；,一小时都市圈,二小时都市圈,城市互融脚步加快海陆交通网络逐步升级，长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，“同城效应”日益明显，城市间的互动性进一步加强；,城市互融脚步加快苏锡常二级城市群的综合竞争力仅次于上海，是长三角城市圈层的第二梯队，发展的互动性强；,长三角城市群由六个二级城市群构成 已经初步形成上海、苏锡常、宁镇扬、杭嘉湖、宁绍舟、通泰六个二级城市群 ； 二级城市群之间存在着复杂的集聚辐射效应、城际联动效应和协同耦合效应 二级城市群之间的互动作用深刻影响到了长三角城市群的综合竞争力；,*数据选自国家社会科学基金项目增强珠三角、长三角和环渤海地区城市群的整体研究,长三角二级城市群综合竞争力得分,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化,发展互动性强常州位于长三角的一级强势发展轴线上，经济一体化程度高，区域与跨区域的商务活动频繁。,“一核两心”的发展节点已经初步形成 以上海为核心，南京和杭州为两大发展节点的带动发展模式已经初步形成 ； 沪宁、沪杭为长三角的一级城市发展轴线 沪宁和沪杭是长三角城市群的交通动脉，发展轴线沿线交通基础设施完善，城市连绵，城市化和现代化水平最高； 其中沪杭发展轴受到杭州湾跨海大桥的通车的分流影响，沪杭发展轴线的发展聚集度要弱于沪宁发展轴线的聚集度； 宁杭、杭甬的次级发展轴线 交通方式的多元化，宁杭和杭甬发展轴线处于次级的发展位置； 常州位于长三角最强势的发展轴线上； 经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化,解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市产业结构,从长三角综合竞争力排名上看，常州排名位于中部，而从二、三产业地位上看，第二产业排位要高于第三产业；,长三角地区是中国乃至世界经济增长的“发动机”，后工业时代的特征明显 “发动机”的引擎多以第二产业为主，多为投资型的生产基地，如苏州已经成为国际电子信息产品的生产基地，但大量的只是高科技产品的下游加工组装业，根植性不强（苏州的第二产业贡献度达到63.7%）； 产业结构不尽合理，“三二一”是未来的优化发展方向 长三角城市产业结构需要进一步优化（包括上海），产业结构的不合理性已经开始影响到经济的可持续发展； 长三角城市需要建立可持续发展战略，寻求未来发展的竞争力来源 适时的转向发展知识密集度和产品附加值高、资源消耗和环境污染低的现代服务业；,为了大力发展第三产业，长三角的城市纷纷建立各自的商务区，引领产业结构高级化的进程 ；,在周边城市的带动下，常州的城市化进程将逐步提速； 常州是长江三角洲地区重要的中心城市之一，依托产业发展起来的具有较强经济实力的三线城市，现代制造业基地，文化旅游名城。 现代制造业发达，人民生活富裕的经济强市。 历史文脉彰显，现代科教先进的文化名市。 联东接西，承南启北的区域枢纽城市。 以人为本，人与自然和谐共存的生态城市。,常州地位位置优越，随着交通系统的提升，已经步入了上海的“一小时都市圈”范围 常州市位于美丽富饶的长江下游“金三角”地区，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，是苏锡常都市圈中距长江最近的地级城市，南与浙江、西与安徽交界。 与上海、南京两大都市等距相望，苏州、无锡、镇江、江阴等城市相邻。东距上海160km，西距南京140km。,随着城市交通网络的日益发达，常州也逐步融入以上海为核心的“一小时”都市圈核心地带，常州未来的城市化进程也会在“长三角”一体化的大背景下获得较大的提升，步入发展快车道。,解读常州/城市发展研究/地理区位分析,解读常州/城市发展研究/城镇体系分析,常州是长江三角洲地区重要的中心城市之一，依托产业发展起来的具有较强经济实力的三线城市，现代制造业基地，文化旅游名城。,长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南特色的文化旅游名城。,城市布局呈现 “一城、七片”的组团、片区式空间结构，引导人口外移。,构建“一城、七片”的城市布局结构： “一城”：常州主城区 “七片”：即主城外围的七个片区,解读常州/城市发展研究/城镇体系分析,中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，优先建设南部新城核心区，着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构，引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化城市格局。 城中：建设城市商业中心 城北：突出产业发展功能 城南：生态人文新城建设 城东：城乡特色产业基地 城西： 产业基地、物流集散中心,解读常州/城市发展研究/城镇体系分析,在常州中心城区进入优化发展的背景下，常州步入了南北两翼的拓展式发展阶段，作为重点发展的北部新城，成为未来中心城区空间拓展和人口外移的首选方向。,城市南部以大学城和太湖为核心资源,着力推进高素质人力资源培育基地、生态城和新兴旅游度假区的新城建设。 城市北部突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而新政府的入驻代表着城市重心向北迁移，区位优势开始显现。,解读常州/城市发展研究/城镇体系分析,北部新城作为未来常州的发展重点之一，在优越的规划指引下，高新产业核心资源影响范围将得到进一步提升；随着常州市政府北迁，未来整个新北区域的发展前景都将被看好。,高速便捷的对外交通体系，更方便连接长三角各城市，可在2小时左右到达苏沪浙各主要地区,铁路： 沪宁线上几乎所有的列车均停靠常州，每天有80多个班次列车停靠。 此外，京沪铁路还有常州始发北京的空调列车。沪宁高速城铁已开始运营中。 沪宁城铁： 沪宁城际铁路从上海始发,经昆山、苏州、无锡、常州、镇江至南京,最高时速达300公里。从上海至南京最快只需72分钟。 公交化运营是沪宁城际铁路的最大特色，未来将实行公交化发车，在客流高峰时期最短发车间隔3分钟左右，并实行24小时运营。 据统计,截止2010年,长三角地区的总客流量将达到30.5亿人次。到2020年,这一数字将增长到55亿人次。,高速铁路带来的经济联动效应明显： 高速铁路“新干线” ，使日本的人均收入比建新干线之前提高了近6倍； 深港城际铁路的建成，实现对珠江三角洲经济区域内的资源迅速整合及经济实力的迅速提升,解读常州/城市发展研究/基础设施分析,公路： 沪宁高速公路、312国道傍城而行，每隔30-50分钟就有一班快客发往上海、苏州、南京、镇江、丹阳、合肥。 沪宁高速公路：起自上海真如，途绉沪苏交界癿安享、江苏癿昆山、苏州、硕放、无锡、横山、常州、丹阳、镇江、句容。 宁靖盐高速公路：起自南亪，途徂丹阳、镇江、常州、无锡、泰州，到达南通。 水路： 全市水网纵横交织，连江通海，京杭大运河穿境而过。,解读常州/城市发展研究/基础设施分析,发达的内部交通基础设施，加强了城市道路与对外交通干线的衔接，进一步提升常州市的交通区位，拉开城市发展框架，从而扩大常州城市发展的范围。,常州高架道路“三纵三横”布局,高架道路： 总长约 87公里的常州整个高架道路系统为“三纵三横”的布局。 近期建设重点： 目前三纵三横道路框架中，近龙江路部分路段没有完工，其他路段基本通车，届时，由城北至城南武进，只需40分钟。,解读常州/城市发展研究/基础设施分析,brt一号线停靠站：1号线是重要的南北向干线走廊，重点沟通常州市高新组团、中央组团、湖塘组团等，北起沪宁高速铁路站、经辽河路、沿通江路穿过沪宁高速，途中经黄河路进新北停车场，南至武进长途汽车站北边，并预留继续往南至武南组团的条件。 brt二号线停靠站：2号线是重要的东西向干线走廊，运营阶段承担部分轨道交通2号线的交通功能，重点沟通城西组团、中央组团、城东组团，西起东岱村，经花园路、怀德南路、劳动路、采菱路、戚墅堰大街至戚墅堰老城区。,为配合与促进 “拓展南北、完善东西”的城市空间格局的形成，常州市内部交通系统基本以南北和东西向分布和走势为主。,解读常州/城市发展研究/基础设施分析,轨道交通： 根据规划方案，常州的轨道交通基本线网包含4条，总长度127公里。 分阶段建设情况： 于2010年左右形成轨道交通的市区主轴，建设1号线中的重要线路，建设长度28公里； 至2020年左右，建设东西走向的2号线，建设长度18公里，由此形成轨道交通的东西南北城市轴； 到2050年，启运3号线、4号线的建设，全面形成轨道交通网。 从现有的轨道交通1号线规划情况来看，常州轨道交通1号线为南北纵向设置。北起新北区电子产业园，经过城市中心区域，南至武进区大学新村站，共16站。,轨道交通1号线将进一步拉近城市南、北两翼，及其与市中心的距离。,解读常州/城市发展研究/基础设施分析,解读常州/城市发展研究/人口属性分析,内部自然增长率低，外部人口导入明显趋缓，城市整体外来向心力略显不足。,常州的人口结构中外来人口比例逐年上升，而2008年最高，达到42%，其中产业人口又占据了较大比重。,人口增长趋势趋于缓慢 受外来人口大幅增加的影响，全市人口增长率03-05年增长较快，增长率分别为28%、 28%和36%，但06年以后增长逐步放缓，2008年不足2%；但到09年外来人口出现副增长，相比08年下降13.2%。 外来人口比重占全市人口的40左右% 外来人口以产业人口为主。,*数据来源：常州市统计年鉴,解读常州/宏观经济研究/城市经济总量,经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中。,常州与苏锡常人均gdp对比表（单位：元）,*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：各城市统计年鉴,解读常州/宏观经济研究/商品流通度,昆山和苏锡常人均可支配收入表（单位：元）,人均可支配收入及人均消费性支出持续增长，增幅与周边发达城市基本同步。 社会消费品零售总额涨幅波动性变化。 近几年中，05年的涨幅最大，为37，之后两年呈现出下滑趋势，但总体形式依旧较好,商品流通规模持续扩大，城市商业消费市场发展前景良好。,*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：苏州、无锡、昆山、常州统计年鉴,解读常州/宏观经济研究/固定投资分析,固定资产投资以民间的第二产业为主导；主要集中在厂房、工业园区等。 第二产业增幅放缓，第三产业保持低高速增长，增长幅度为14%，比重占到38%。,固定资产投资增长较快、增幅趋缓，以民间投资的二产为主，第三产业增速快于第二产业，且比重略增，达38%。,*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：常州市统计年鉴,解读常州/宏观经济研究/产业结构分析,*数据来源：各城市统计年鉴,城市第三产业的比重呈波动性变化，整体稳定在38%左右，仍有较大发展空间。,第二产业成为常州主导产业 第一产业的产业几乎可以忽略不计，09年第三产业的比重占整体的40，且历年来涨幅较为缓慢，这也和常州市以产业带动经济发展的具体体现。 常州产业结构处于“二、三、一”阶段 围绕上海，南京经济圈的经济空间扩散，常州市位于三个扩散圈层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。,997.3,part 2 解读新北（薛家）,数字新北：2009年，以占全市1/10的土地，1/8的人口实现了超过全市1/6的财政收入、1/5的固定资产投资、1/3的进出口总额、1/3的实际到账外资,解读新北（薛家）,结论： 在城市化进程提速的背景下，北部新城是常州城市向北拓展的“重中之重”；从近期规划来看，政府将全力发展北部新城北片区（京沪高铁），本案被边缘化，项目短期内对未来的透支度不高。,区域发展层面：1、从未来规划、区位性、交通和产业完备度上，新北区已经基本具备先天优势，丰富常州政治中心的功能，未来新北区崛起是必然的发展之路； 2、随着高新分区、新龙分区的先行发展，新北区将建成为常州重要的现代制造业区和集城市政治、商业、文化、旅游于一体的北翼副中心；而北部新城作为新北区的核心区，又是常州向北发展的“重中之重”。 3、未来新北区将依托高铁及新的区政府搬迁利好，着力发展北部新城北片区，规划的落实，将加速中高端人群的导入，为当地房地产市场发展提供重要的支撑作用。,区域经济地位：1、新北区是常州最具经济发展潜力的的单一经济实体； 2、新北区的第二产业一直较强，未来将引领常州经济的腾飞； 3、房地产发展异军突起，成为新北区固定资产投资最为重要的驱动力； 4、新北区的市民人均可支配收入逐年增高，具备较强的购买力； 5、新北区外来人口导入不足，尤其是商业、商务欠发达，中高端收入人口和消费力的导入相对缺失。,薛家发展层面：1、薛家镇是新北区、北部新城战略规划中的重要组成部分，隶属于高新分区；但目前新北区近期发展规划向北，重点发展新龙分区（高铁、区政府搬迁引导），薛家并不在近期发展范围内，位置较为尴尬； 2、薛家镇以工业经济为主，多元化经济共同发展，形成了机械制造、电子信息材料、轨道车辆配件、新材料等支柱产业； 3、薛家镇目前工业向园区集中，人口向集镇集中，居住向社区集中。,解读新北（薛家）/区域发展层面/区域发展演变,经过了21年的发展，新北区成功的实现了从工业村到政治中心的蜕变，政治中心的定位也促进了区域房地产的快速发展。,天安工业村(1990),高新区(1992),新区(1995),新北区(2002至今),西部区域：主要指通江大道以西的区域，以工业园区主 ； 中部区域：主要指通江大道周边区域、及黄山路周边区域，是商业和居住区 ； 东部区域：主要指藻港河以东的区域，是现代旅游休闲区。,薛家镇,解读新北（薛家）/区域发展层面/区域功能发展研究,政策性优势明显 常州市政府迁往新北区，带动了新北区的公共配套建设的发展，常州体育中心和市民广场等标志性建筑的建成，提升了人们对新北区的认知度； 区位优势明显 新北区位于老城区的北侧，处于常州市的发展轴线的方向上，是常州市未来经济发展的引擎； 新北区产业基础优良 新北区原本具有较完备的制造产业技术和产业基础，也具有较新的人文社会环境，系统的整合这些资源是形成新北区核心竞争力的关键； 交通网络完备，产业辐射圈层逐级外扩 常州发达的第二产业的集聚可以有效的向周边城市腹地辐射；,薛家镇,从政策性、区位性、交通和产业完备度上，新北区已经基本具备先天优势，丰富常州政治中心的功能，是未来新北区崛起的必然发展之路。,解读新北（薛家）/区域发展层面/区域总体规划研究,北部新城作为新北区的核心区，是常州向北发展的“重中之重”。随着高新分区、新龙分区的先行发展，新北区将建成为常州重要的现代制造业区和集城市政治、商业、文化、旅游于一体的北翼副中心。,规划空间结构 按照常州城市总体规划“一城七片”的总体空间结构，新北区规划形成“三区二片一核”的分散组团式布局： 三区-三个城市分区：高新分区、新龙分区、新港分区，是常州城市总体规划中确定的八个城市组团其中的三个。 二片-二个外围片区：新北区西部的孟河片区和空港片区，是常州城市总体规划确定的主城外围七个片区其中的两个。 一核-新北区中的西部生态绿核，是构筑生态新北重要的生态防护屏障和城市绿肺。,解读新北（薛家）/区域发展层面/区域近期重点建设项目,未来新北区将依托高铁及新的区政府搬迁利好，着力发展北部新城北片区，规划的落实，将加速中高端人群的导入，为当地房地产市场发展提供重要的支撑作用。,a、高铁枢纽综合体 占地约4平方公里，围绕京沪高铁常州站打造城市新中心，融合商业贸易、商务金融、文化休闲、行政办公等功能，提供购物、会议、办公、酒店、医疗、教育等多元化设施 b、三江口文化娱乐综合体未来港 占地约1平方公里，依托三江口地区良好的景观优势和交通条件，以水为主题，设置内港旅游码头，建设大型娱乐中心、休闲康体中心等，构建城市新地标 c、商务办公综合体 占地约平方公里，建设具有国际化、现代化水准，“开放、多元、时尚、年轻态”的新概念商务中心区 d、旅游动漫综合体创意城 占地约8平方公里，依托5a景区中华恐龙园，发展“创意+旅游”的创意文化居住区 e、常州航空港产业园建设 为常州市西郊空港产业园和生活区服务，集行政、管理、文化、居住、商业、娱乐、卫生等多项功能于一体的中心镇区。,薛家镇,高铁枢纽综合体,三江口综合体,商务办公cbd,旅游动漫综合体,航空港产业园建设,2005-2009年新北gdp走势（单位：亿元）,新北是常州市最具有经济发展潜力的区域，经济增长速度维持在了较高的水平上，其gdp总量虽不到常州市整体的两成，但人均gdp却约为常州市平均水平的1.5倍以上；,新北的经济增长较快，高于常州的平均水平，在常州市的gdp总量中的占比逐年稳步提升 2009年新北整体的gdp占常州总量的16%，占比逐年提高，经济增长速度明显高于常州市的平均水平，目前成为常州市最具经济实体的经济区之一； 新北的人均gdp较高，与常州市的平均水平具有明显优势，为常州市平均水平的1.5倍以上 新北的人均gdp较高，增长速度较快，保持在了年均20%以上的增长幅度，与常州的平均水平越拉越大，进入2009年其人均gdp已经为常州市平均水平的1.6倍；,2005-2009年新北人均gdp走势（单位：元）,*数据来源：易居（中国）,解读新北（薛家）/区域经济地位/gdp,解读新北（薛家）/区域经济地位/固定资产投资,2005-2009年新北固定资产总额走势图（单位：亿元）,新北整体的固定资产投资增长处于平稳发展期 新北经过05、08年固定资产投资蓬勃式大发展后（05、08年固定资产投资增长幅度达到30%），逐步步入了平稳的发展阶段，年均增长幅度维持在了20%的相对平稳状态； 新北房地产投资稳步增长成为固定资产的重要组成部分 进入2007年以后新北区房地产投资占比稳步提升至20%以上，成为新北区驱动经济发展的固定资产投资中的最为重要的驱动力因素； 新北的工业投资力度维持在了较高的水平，工业产业为固定资产投资的绝对主力 新北的工业投资占比一直维持在60%以上，工业力度较大，未来工业将逐步向区域西部搬迁并发展；,新北固定资产投资用途分析,*数据来源：易居（中国）,新北固定资产投资来源分析,新北是一个以民营投资和外资作为绝对主力的区域，占比达到了九成以上，成为新北最具影响力的来源；近年来房地产投资异军突起，逐步成长为新北固定资产投资领域中最为重要的驱动因素；,解读新北（薛家）/区域经济地位/产业结构分析,*数据来源：易居（中国）,2009年新北产业结构分布图,新北是一个以第二产业作为绝对支柱产业的区域 常州市是长三角的工业强市，第二产业的平均水平处于较高的水平线上，2009年达到了56%；而新北的第二产业的占比达到了接近七成的水平，成为常州市最具有代表性的第二产业驱动的经济体。 新北第二产业的投资比重逐步下降，产业结构逐步优化 2007年薪北区第二产业占总量的73%左右，而到2009年第二产业逐步下降到67%左右，”退二进三“产业结构得到较大的优化。,新北产业结构分析（单位：亿元）,2009年常州市产业结构分布图,新北区第二产业的投资基本都维持在了七成的水平，未来新北产业结构将逐步优化，但短期内新北区将会继续沿着工业强区的方向继续发展，继续领跑常州的经济腾飞；,解读新北（薛家）/区域经济地位/市民购买力分析,新北作为常州市最具发展潜力的经济单一实体，其整体的经济发展水平较高，人均可支配收入虽处于苏锡常尾部水平，但差距不大，新北区市民具备高出常州平均水平的购买能力；,2007-2009年新北人均可支配收入分析图（元）,苏锡常二级城市群人均可支配收入对比分析（单位：元）,新北人均可支配收入较高，在苏锡常城市群中虽处于末尾，但差距不大； 新北区人均可支配收入较高，自07年后稳步增长,年增长率在10%左右； 进入2008年后，人均可支配收入首次突破2万元，； 新北人均可支配收入将还有较大提升空间； 随着常州南进北拓规划的进一步落实，新北区经济发展将会继续稳步提升，未来新北区人均可支配收入也将有比较大的提升空间；,*数据来源：易居（中国）,解读新北（薛家）/区域经济地位/区域人口属性分析,全区内部自然增长率低，外部人口导入明显趋缓，区域人口导入能力偏弱，中高端收入人口的导入相对不足。,目前新北区人口主要以当地人口为主，外部来人口主要以产业工人导入为主，因此中高端人口的导入相对显的不足。,人口增长趋势趋于缓慢 受区域发展的影响，全区外来人口增长率07年增长较快，增长率为17%左右，但07年以后增长大幅放缓，08、09年区域外来人口增长率仅为4%左右。 区域外来人口比重占全区人口的23左右% 区域外来人口以产业人口为主。,*数据来源：常州市统计年鉴,解读新北（薛家）/薛家发展研究/薛家概貌,薛家镇是新北区、北部新城战略规划中的重要组成部分，隶属于高新分区；但目前新北区近期发展规划向北，重点发展新龙分区（高铁、区政府搬迁引导），薛家并不在近期发展范围内。,薛家面积37.3平方公里，镇区面积4.2平方公里 全镇总人口3.75万，另外流动人口1.54万 文化：吴氏中丞第、华夏工艺美术产业博览园； 获得殊荣：全国环境优美镇、国家卫生镇、全国文明镇创建工作先进镇、江苏省特色文化镇、江苏省园林小城镇、江苏省社会治安综合治理先进镇、江苏省廉政文化示范点等,解读新北（薛家）/薛家发展研究/薛家经济发展,薛家镇以工业经济为主，多元化经济共同发展，形成了机械制造、电子信息材料、轨道车辆配件、新材料等支柱产业。,解读新北（薛家）/薛家发展研究/薛家未来规划,建立繁华的商贸区 镇政府搬迁至此 新型住宅区、公共功能带 高新技术产业园区（拓展区） 高新技术产业园区（92年设立）,宗地,薛家镇目前工业向园区集中，人口向集镇集中，居住向社区集中。,商贸区,高新技术产业园,part 3 解读楼市,自住需求、供求两旺、平稳发展依然是常州住宅市场发展的主线，受外界影响并不显著；新北板块是全市的重点板块，未来市场供应量也将集中于此，其对于外部区域客源的导入潜力凸显,解读楼市,结论： 城北区域为未来常州核心发展区域，后期潜在供应量大，未来竞争日趋激烈；而项目所处的薛家目前基本为中低端项目，同质化竞争严重，且竞争力较低，“高性价比”的差异化竞争为本项目的突围路线。,住宅发展层面：1、常州整体住宅市场发展稳健，09年全市成交近800万，整体销售均价5105元/，但由于土地放量以及施竣工量的持续增长，预计未来整体供大于求； 2、城北作为常州核心发展区域，年去化量约占全市的40%左右，目前受国家政策的影响，价涨量跌，正处于对政策的消化阶段，未来北部新城高铁后续供应量较大，竞争趋于激烈； 3、项目所在的薛家区域内目前以中低端的项目为主，同质化现象比较严重，高性价比项目（除东渡海派青城）基本处于缺失阶段。,别墅发展层面：1、常州别墅项目，年去化量基本维持在3-5万平米左右，别墅去化速度比较一般； 2、常州别墅处于起步阶段，客户对于别墅要素的关注先后为地段、资源、产品，地段仍然是首要关注。近郊型别墅相比地段型别墅主要采用总价低、性价比等优势来吸引客户； 3、目前区域内纯别墅项目较为稀缺，基本为住宅、别墅混合类项目。,商业发展层面：1、新北与武进是常州商业市场向外拓展的两大核心区域，是作为常州未来商业的主题部分，因此未来发展潜力巨大。就目前而言，新北商业业态强调精品化，中高档倾向明显 ，但特色不足，整体商业氛围尚有待市场培育，高端消费市场存在空白；在开发特色和规模上应立足于迅速吸引和积聚人气； 2、随着万达广场等商业项目的进驻，新北北部新城核心cbd将得到进一步发展，北部副中心商圈的发展，也给本项目未来商业配套带来利好； 3、薛家镇目前的商业主要集中在奥园路及黄河西路沿线，以沿街配套底商为主。商业档次总体都表现为低档，大型中高档集中型单体商业缺失。未来有部分商业待上市，商业氛围将有望趋于浓厚。,2007-2009年常州房地产投资、gdp对比（亿元）,2007,2008,2009,2005-2009常州房地产投资额（单位：亿元）,常州固定资产投资用途分析,房地产投资开发额增幅基本正常：从2008年开始，常州房地产的投资额呈现连年大幅度增长的趋势，2006年的增长幅度达到了50%的水平，进入了07、08年，房地产投资额增长出现了一定的回落，而09年则基本与08年持平，但从占比上来看依旧维持在了较高的水平，整体发展步入相对健康稳定的阶段； 房地产投资开发额/固定资产投资：常州房地产投资占固定资产投资的比重达到了20%左右，房地产投资占固定资产的比例相对平稳。 房地产投资开发额/gdp：常州房地产投资占gdp总值的百分比，2007-2009年间，分别为12%，14%，12%，占比也相对稳定；,*数据来源：易居（中国）,常州房地产市场经过06、07、08年的跨越式发展后，逐步步入平稳发展阶段，房地产的投资额和固定资产、gdp的占比都维持在相对稳定的健康状态，随着常州经济的快速发展，房地产有望进一步提速；,解读楼市/常州房地产市场研究/房地产投资结构,解读楼市/常州房地产市场研究/施、竣工面积研究,2003-2009常州施工、竣工量对比分析,施工和竣工量每年呈现平稳的增涨态势 2003-2009年常州地区的施工和竣工面积都保持了持续的增长，其中施工面积的增长幅度稳定在20%以上，竣工面积的增长率出现较大波动，负增长、零增长及大幅增长的现象在5年内均有出现。 施工和竣工面积比例较大，且呈现出不稳定的关系状态 由于施工面积与竣工面积所差比例较大，总体形势依然严峻，直接导致供大于求的市场格局。,施竣工面积比值较大，预计未来房地产市场总体供大于求的格局及发展态势。,*数据来源：易居（中国）市调数据库,解读楼市/常州房地产市场研究/土地市场供求分析,土地市场热度逐年提升,2006年开始土地购置面积大幅提升，2006年达到峰值451.33万方，至08年逐年下跌，08年较06年下浮约7%，09年受宏观市场影响，土地供应回升，与06年峰值持平。 08年以后，新北乡镇土地成交比例较高，随着市区房地产竞争的激烈，部分开发商另辟蹊径，进入乡镇开发，由于新北乡镇的购买力较强，需求旺盛，乡镇开发前景可观。 可建筑面积与土地购置面积走势保持一致,由于土地市场热度逐年加温以及2005年后出让土地容积率的提升,致使近几年可建筑面积大幅攀升； 通过近年成交土地可建筑面积与同期商品房成交面积的对比分析得知,常州市场土地存量整体增加,后期市场供应压力增大。,注：数据来源：易居（中国）市调数据库,注：数据来源：易居（中国）市调数据库,土地市场的集中放量与开发周期的拉长，加大了后市的供应压力。,解读楼市/常州房地产市场研究/商品房市场供求及量价走势,受整体市场环境影响，08年市场供求比处于历年来的最高点，而随后09则出现供不应求的局面，整体市场受大环境影响明显，目前供求关系趋向稳定。,供应和成交分析（单位：万平米）,价格走势分析（单位：元/平米）,*数据来源：易居（中国）市调数据库,*数据来源：易居（中国）市调数据库,市场现状，供求受大环境影响波动明显，经历08、09年后整体市场供求逐步稳定； 需求方面，常州市近几年市场需求出现了持续性增长态势，受宏观调控影响比较大，自05年以来，增幅稳定在21%以上，07年达到了峰值，年去化579万平米，受08年市场环境影响，市场观望氛围浓厚，去化量大幅下滑，而09年则出现需求的放量，去化800万方左右，10年1-9月受国家政策调控影响，去化量再次下跌到400万方以下。 商品房成交价格稳步增长，逐年趋稳，截至2009年常州市商品房价格为5105/平米，同比增幅在7%。,解读楼市/常州房地产市场研究/商品房市场月度供求分析,至10年09月，常州房地产市场不断在成交均价方面突破最高点。 10年受政策影响，月度成交成波动性发展，9月成交量重回60万方以上。 10年9月成交均价达到6028元/平方米，首次突破6000元/平米大关。,09年房地产市场爆发式发展，市场整体呈现量价齐升态势，成交量大幅突破，而10年受市场环境影响量跌价涨。,解读楼市/常州房地产市场研究/商品住宅供求特征分析,*数据来源：易居（中国）市调数据库,*数据来源：易居（中国）市调数据库,09年城北住宅市场为总体成交的主力，占总体成交的40%左右。 09年常州商品住宅成交结构较为均衡，需求多样化的特征较为明显。 常州商品住宅成交主要以低中档产品为主，高端产品需求量有限。,*数据来源：易居（中国）市调数据库,09年城北销售占绝对比重，需求多样化、中低档