房山十渡农家院旅游建设可行性分析报告.doc

房山十渡农家乐旅游建设可行性分析报告目 录第一章、前言3第二章、项目总论3一、项目概况3第三章、项目投资环境国内外发展4一、国外农家乐发展概况4二、国内农家乐发展概况4第四章 项目实施背景分析5一、开发目的5二、成功因素6三、区位条件良好6四、交通条件便利6五、旅游资源丰富6自然景观6人文景观7六、自然环境优越7第五章、市场分析8一、市场潜力8二、消费群体8三、市场环境8(一)政治方面10(二)经济方面10(三)社会因素11第六章、产品分析11一、农家乐旅游发展的特点11二、产品特色优势12三、价格优势12四、经营模式优势12第七章 项目开发进度安排及资金筹措13一、进度安排13二、投资估算13第八章、可行性研究结论及建议14第一章、前言20世纪80年代以来，农家乐旅游异军突起，“吃农家饭、品农家菜、住农家院、干农家活、娱农家乐、购农家品” 深深受到现代城市人的青睐，到农村去体验乡野生活已成为一种休闲时尚。本文以房山十渡农家乐旅游开发为基础，通过对十渡农家乐旅游开发所具备的条件进行分析，找出现阶段十渡农家乐旅游存在的问题，提出十渡农家乐旅游开发应坚持以政府为主导，在改善基础设施建设条件的同时，科学规划、合理布局，试点推进，并加强对农家乐旅游的管理，培育绿色观念，树立现代营销观念，实现十渡农家乐持续健康的发展。第二章、项目总论一、项目概况(一) 项目概括项目名称：十渡农家乐旅游活动项目用地：北京市房山区十渡镇交通便利的居住平房(二) 承担可行性研究的单位项目开发单位：北京房山XX开发有限公司项目法人代表：xxx (三) 项目主要建设内容：利用房山十渡优美环境适合旅游、度假进行旅游项目开发。项目建设内容包括：（1）农家乐旅游（2）自然景色参观；（3）人文景点建设:游竹筏、真人野战、蹦极跳等活动；（4）景区基础设施建设等等。第三章、项目投资环境国内外发展一、国外农家乐发展概况 农家乐旅游的雏形来自于国外的乡村旅游,开展的比较成功的是一些欧美发达国家。早在19世纪，在欧美一些发达国家，都市人为逃避城市工业污染和快节奏的生活方式而走进了乡间。意大利在1865年就成立了“农业与旅游全国协会”，专门介绍城市居民到农村去体验野外生活。随着交通设施的发展，缩短了城乡距离，加大了乡村地区的可进入性，欧洲的阿尔卑斯山区和美国、加拿大落基山区成为世界早期的乡村旅游区。现阶段，农家乐旅游在欧洲及美国、加拿大地区得到了蓬勃发展，已具有相当大的规模，走上了规范化发展的道路，如流行日木的观光农业、意大利的乡村度假、澳大利亚的牧场旅游、美国的农场旅游等。在新西兰、爱尔兰、法国等国家，政府甚至把农家乐旅游作为稳定农村，避免农村人口向城市流动的重要手段，并在资金和政策上给与大力支持。二、国内农家乐发展概况我国是一个古老的农业国,悠久的农业历史孕育了浓厚的农耕文化,加上各地的农业资源丰富,景观差异大,具备了发展农家乐旅游的充足条件。农家乐旅游是传统农业与旅游业相结合所应运而生的一种新兴的都市农业项目，既是乡村旅游的一种形式，也是休闲农业的项目之一，其旅游主题既是民俗旅游又是生态旅游，是农业经济与旅游经济的有机契合。 20世纪80年代以来，农家乐旅游异军突起，“吃农家饭、品农家菜、住农家院、干农家活、娱农家乐、购农家品” 深深受到现代城市人的青睐，旅游者不再只满足于普通的观光型旅游，而是希望获得一次愉悦的经历，强调一种参与和体验，于是农家乐旅游应运而生，继而迅速发展起来。90年代以后，随着国家宏观政策调整，旅游业的发展和农村条件的日益改善，为农家乐旅游的发展提供了更大的可能。1994年我国“双休日”休假制度的改革，以及政府提倡的“调整农村产业结构和增加农民收入”这一政策也促进了农家乐旅游的发展。1998年国家旅游局把的旅游主题定为“华夏城乡游”，在全国兴起了农家乐旅游的风潮。发展到现阶段，我国的农家乐旅游逐渐形成了北方以北京为中心，长江中下游以上海为中心，东南沿海以珠江三角洲为中心，西南地区以成都为中心的建设格局，各地的农家乐旅游开发均朝着融观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展。 最近几年农家乐如雨后春笋搬遍地开花，2009年是农家乐发展最为关键的一年，国家旅游局把“中国乡村游”定为旅游主题，去年国家旅游局又把宣传主题定为“2009中国和谐城农家乐乡游”。据不完全统计，近年来，发展乡村游已使全国2000万人脱贫。吃农家饭、干农家活、住农家院，农家乐成为乡村旅游的重要增长点。由于受到经济危机的影响，全国小型农家乐的生意出现了很大的反弹，比较去年的生意，可以说是雪上加霜，今年以来受到经营风暴刺激，很多的地方已经关门了，大型农家乐好像没有多大的影响，可是随着市场范围的缩小，竞争越来越激烈，要想在众多竞争者中脱颖而出，经营者就要在传统的经营模式中注入新的元素，比如把现在流行网上虚拟的qq农场、牧场现实化，让人们更真实的感受到种菜的乐趣。第四章 项目实施背景分析一、开发目的文化是旅游的灵魂，通过对QQ农场、开心牧场这一新文化热点的挖掘，满足人们迫切希望回归大自然愿望，正确的引导人们在健康的环境中体验农家生活。真正的把文化特色融入到农家乐旅游中去，将零星分散的热点文化和景点串联起来,形成旅游项目群,形成供游客可参与的旅游产品,留住游客，从而增加市场份额，赢得更多的顾客同时，科学合理适度地开发利用资源,使当地的社会经济生态环境健康协调发展。二、成功因素“农家乐”旅游作为一项新的旅游项目,已成为世界潮流农家乐发展起来后，带来的不仅仅是消费收入，还有产品信息、项目信息和市场信息，为十渡经济的发展提供了契机。结合十渡优美的环境，便利的交通，成为农民了解市场的“窗口”，成为城市与乡村互动的桥梁。各地游客为农村带来了新思想、新观念，使农民及时了解到市场信息，生产经营与市场需求相接轨。三、区位条件良好十渡风景名胜区位于北京市房山区十渡镇，西南和河北省接壤，地处太行山北段余脉东北侧、华北平原西北山区，距市区80千米。从地理位置上讲，处于北纬39度539度6与115度3115度8之间。十渡风景名胜区景 区实用面积301平方千米，是北京市最大的自然风景区（长宽距离）。东起一渡村，西至大沙地，北到三清洞，南至高粱山。东西长约40公里，南北最宽处25公里。景区海拔最高点大洼尖1210.8米，次高点牛角山1176.94 米，最低点是张坊84.2米。十渡镇最低点是五渡，海拔135米。四、交通条件便利十渡交通十分便利，有京原铁路穿境而过，十渡一站（起点北京西站，与京广、京津唐铁路主要干线连通，终点山西太原市，又与陕西、内蒙古主要铁路干线连通）足以迎接来自四面八方的游客，平展宽阔的柏油路直通首都北京。五、旅游资源丰富自然景观十八渡口一渡：“石门慑水”二渡：“剑壁平关”三渡：“笋峰祈雨”四渡：“仙峰朗月”五渡：“叠翠听风”六渡：“金滩日沐”七渡：“旭日东升”八渡：“鹭飞苍崖”九渡：“笔架仙成”十渡：“龙岩现佛”十一渡：“碧塔溪映”十二渡：“龙门放舟”十三渡：“孤帆远影”十四渡：“一障平天”十五渡：“风杨晨涛”十六渡：“桃渡夕照”十七渡：“五行山峙”十八渡：“三清合聚”人文景观游竹筏、真人野战、蹦极跳六、自然环境优越 十渡风景名胜区属于暖温带半湿润大陆性气候，冬暖夏凉，年平均气温11.2度，年平均降水量687.5毫米。这里气候宜人，水质良好，由于拒马河穿境而过，所以空气相对湿度大，大气质量优良，空气质量数一级标准。空气中负氧离子含量高，有“天然氧仓、自然空调”之称。由于远离县城，没有任何工矿企业的污染。空气、水源质量良好。地理位置极佳。在北京西南形成了一道靓丽的风景线山清水秀的十渡风景名胜区。景区内生物资源丰富，植被的覆盖率达82%，是一个游人修身养性的好地方。第五章、市场分析一、市场潜力农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。二、消费群体 “农家乐”经营者反映主要消费群体的特征是乘车的家庭或公司集体及学生，少量有当地住宿、餐饮等。三、市场环境（一）、正面 (1)产品迎合旅游消费观念的转变。随着社会经济发展和人们生活节奏的加快, 大众消费观念也发生了很大的变化。很多游客已经厌倦了长途跋涉、兴师动众、历时长久的阶段式、劳动式旅游。转而将橄榄枝抛向了绿色环保、节省人力物力、时 间短、频率高、注重体验的城市周边休闲旅游。(2)资源良好, 经营成本低。农家乐多处于城乡结合处, 交通便利、资源丰富、自然环境良好, 且周边多名人故居、旅游景区等人文景观, 使得人文景观与自然环境很好的融合在一起。且农家乐旅游的背景是在农村, 旅游的接待者主要是农民, 旅游的内容也以农村生活的体验或观摩为主, 农家美食都是就地取材, 现取现吃, 自产自销, 经营成本较低。(3)消费水平较低, 符合大众承受能力。根据全国对赴农家乐旅游者消费情况的调查结果显示, 城市居民中去农家乐旅游的人, 家庭月收入在5000 元以下的很多,占调查总数的83%。主张一日游消费(含吃、住、行) 人均花费100元以下的, 占调查人数的87%。这一消费水平,正适应农家乐旅游目前的档次。还有不少的农家乐对准中低收入阶层, 收费更便宜, 吃一顿饭玩一天, 人均50元左右。由此可见, 农家乐旅游的消费水平较低, 符合大众消费水平。 （二）、负面 (1)经营者众多但精品较少, 品牌意识薄弱。农家乐是以农户经营为主, 既没有单独合理的品牌规划脱颖市场, 更不可能将整个特色品牌联结到大市场, 仅仅让农家乐的经营满足于各家各户的小打小闹, 定位不明确, 没有个性和品牌核心价值, 很难真正形成游、食、住、行、购、娱一体的产业链。 (2)定位模糊, 经营者对农家乐的发展方向认识不足。首先表现在农家乐提供的旅游产品内容单一, 缺乏特色, 品位不高。农家乐尤其是一些低档农家乐己经成为“乡间麻将会所”的代名词, 提供给游客的服务以饮食住宿为基础, 茶水唱歌为附属, 而棋牌游戏是主打。过于通俗的娱乐项目不仅忽视了百姓的多元娱乐需求和追求健康雅致型消费方式的潜在需要, 而且还提高了该潜在旅游形式的替代性。 目前, 越来越多的农家乐认识到多投资搞项目开发的重要性, 却走入了重设施建设, 轻乡土文化环境营造的误区。城市化进程加快容易让旅游管理人员和当地居民产生错觉,常常向往都市化的建筑和设施, 片面追求规模大和现代化,却忽视了一些原始、自然的旅游资源的开发, 使景区出现了大量“突兀”建筑和破坏性景观, 这与游客向往乡村的自然原始风貌与古朴的生活方式形成反差。 此外, 农家乐提供的景致大多停留在纯粹的观光游览上, 缺乏文化内涵高的旅游项目。对生态文化、乡村民俗文化以及农业文化、湖湘地区文化挖掘的深度有限, 没有反映出农家乐以“农产、乡色、民情”为卖点的特色, 城市游客的知识性、体验性旅游消费需求得不到很好的满足。 (3)经营者文化素质偏低, 经营理念落后。目前较多的农家乐都由精明能干、农事经验丰富的中老年人尤其是女性当家, 她们料理事务精细勤快, 但同时也受到文化水平不高的束缚。因其文化素质偏低, 加之小农思想严重, 对于农家乐的发展缺乏全局和长远考虑, 目光短浅, 在注重自身经济效益的同时却无视社会经济效益, 存在不正当竞争、或帮助到附近成熟景区游览的旅客逃票、或者随意宰客、或者打起了恶性价格战, 性质恶劣, 反响极坏。此外, 农家乐工作人员的招募, 带有较多亲友帮工性质, 这种人事制度的混乱,损耗了过多的人力物力资源, 成效却很低。而且这些工作人员往往缺乏必要的培训, 并且因为家庭成员的年龄与文化差异, 造成服务程序不规范, 非标准化的服务也阻碍了行业的发展。 (4)卫生状况不容乐观, 安全方面存在隐患。农家乐经营的主体是农民, 由于教育程度、生活习惯的限制, 加之卫生基础条件欠缺, 农家乐的卫生状况存在一定问题。一些经营户厨房设备简陋, 基本消毒设施缺乏, 生食熟食混装, 烹饪过程粗简, 从业人员也缺乏必要的保证等, 卫生隐患值得重视。城郊及乡村的基础设施尚不完善与农民经营意识的淡薄, 使得农家乐缺乏安全保障。很多简装改造家用房的经营户, 为招待游客添置过多家用电器, 用电负荷增加。消防设施缺乏, 存在着极大的火灾隐忧。部分地理位置相对偏僻的农家旅馆, 对如何保障旅客生命财产安全也缺乏必要的措施。(一) 政治方面规章制度较为健全，经营发展有章可循。由商务部出台的农家乐经营服务规范（下称规范）开始实施，规范对旅游景点、环保和安全等方面作了规范要求并划分等级，这对目前存在问题或无证经营的商家设定了行业门槛。农家乐经营服务规范对旅游景点相关设施的环保、消防、卫生、安全等多方面作出了详细的规范和要求，还特别根据经营服务的质量划分了5个等级。此外，规范首次对农家乐旅游按经营模式进行了划分，有田园休闲型、山地观景型、民俗风情型等6种类型。这样的划分，将方便旅客根据自己的喜好选择景点。业界分析，由于农家乐旅游是近几年新兴的细分旅游产品，没有行业准则的情况下，不少商家无证经营，比如一些农家旅馆没有消防许可、卫生情况差等弊端比比皆是，甚至有些地方根本没有好好投资和规划过农家乐旅游，仅仅是联合当地一些村民，请他们让出一些房舍作为旅馆，再简单安排一些城市游客下田地参观就收取旅游费用，现在有了规则出台，相信这类“浑水摸鱼”的商家将受到冲击。(二) 经济方面农家乐能解决农村部分富余劳动力就业、帮助了农民增收脱贫。在新农村建设的进程中，发展乡村旅游起到了巨大的作用：它促进了城市一体化发展，在解决农村部分富余劳动力就业、帮助农民增收脱贫、提高农村文明程度等方面发挥了积极作用。2008年，由于受到经济危机的影响，全国小型农家乐的生意出现了很大的反弹，比较往年的生意，可以说是雪上加霜，近年来受到经营风暴刺激，很多的地方已经关门了，大型农家乐好像没有多大的影响，可是随着市场范围的缩小，竞争越来越激烈，要想在众多竞争者中脱颖而出，经营者就要在传统的经营模式中注入新的元素，比如把现在流行网上虚拟的QQ农场、开心牧场现实化，让人们更真实的感受到种菜的乐趣。(三) 社会因素“农家乐”旅游以其浓厚的乡土田园文化气息,逐渐发展成为旅游产品类型中一个新的亮点。“农家乐”旅游作为一项新的旅游项目,已成为世界潮流它源于欧洲的西班牙,二十世纪六十年代初,有些西班牙农场把自家房屋改造装修为旅馆,用以留宿过往客人,并为客人提供徒步旅游骑马滑翔登山漂流参加农事活动等项目,从而开创了世界“农家乐”旅游的先河此后,农家乐旅游在美国法国意大利波兰日本马来西亚韩国等国家得到倡导和大发展国内真正意义上的“农家乐”始于20世纪90年代,近年来“农家乐”旅游以其浓厚的乡土田园文化气息,逐渐发展成为旅游产品类型中一个新的亮点,满足了当前我国城市居民返璞归真,回归自然的心理需求,吸引了许多城市游客的眼光一些地方随之也兴起了“农家乐”旅游的热潮在湖南湖北陕西四川上海等省市“农家乐”已形成了产业链,促进了当地经济的发展 随着开心农场自推出以来日益风靡，社会上掀起一股种菜偷菜的狂潮，现实版的农场成为一个潜在的消费热点。第六章、产品分析一、农家乐旅游发展的特点农家乐旅游是以“吃农家饭、品农家菜、住农家屋、干农家活、享农家乐、购农家品”为主要内容的一种新兴旅游活动，它凸现了现代农业旅游自然、纯朴、宁静的主题，满足了人们走出城市、亲近自然的心理。一般来说，农家乐旅游具有以下特点: 乡土特征鲜明、平民性显著、原生态特征突出、参与体验性强。二、产品特色优势农家乐作为一种旅游产品，集吃、住、游、娱为一体，具有很强的综合性，并且与地方特色和传统文化相结合，注重参与性，因而产品特色鲜明。旅游学研究表明，游览风景名胜得到的满足是暂时的，而了解旅游地的风土人情、民俗文化和劳动人民的现实生活所得到的满足则是持久的。对国际游客来说，能亲身体验异国的社会经济制度、民族文化和人们的现实生活状况，更能激起他们的浓厚兴趣。空气新鲜的乡野环境，幽静的农家宅院，从地里刚摘回的新鲜蔬菜，老腊肉、农家米酒、土鸡、石磨豆花等特色农家饮食以及对农活的劳作体验，不论是对久居都市的国内游客还是对外国游客，无疑都具有很强的吸引力。这些便是农家乐作为一种旅游产品的特色优势所在。三、价格优势农民经营农家乐，一般是因地制宜，自主经营。自家农舍便是旅馆，前后庭园便是停车场，再添置一些床铺、被盖等日常用品便可经营，无需购置更多的硬件设施，投资少，成本较低，因而与景区附近的饭店宾馆相比，价格相对便宜。如常德农家乐的价格一般是每人全天25-30元人民币，三餐一宿的价格则为每天60-80元。再加上一些农家乐已成片成区，可选择性强，受到工薪阶层的游客尤其是以亲友、同事、同学组团的游客的普遍欢迎。这些游客即便是专程来游览景区的，而宁愿选择农家乐住宿，不一定住宾馆饭店四、经营模式优势农家乐一般以农户为单位从事个体经营，“船小调头快”，经营方式灵活，能根据游客市场的变化，随时调整经营模式，改变经营策略；也能根据不同游客的需要，灵活地提供不同的特色服务，为他们自己创造了生存和发展空间，所以能够与软硬件设施先进的宾馆饭店分吃旅游客源市场这块蛋糕。虽然景区附近的一些宾馆饭店也仿效农家乐的经营模式，推出了“宾馆农家乐”，并以低价进行竞争，但由于缺乏农家乐那原汁原味的神韵和特色，仍对游客缺乏吸引力。而农家乐源于生活，高于生活，矫揉造作的成分少，以纯真的地方特色和朴实的乡土文化吸引游客，能够受到更多游客的青睐。实践证明，农家乐旅游项目开发符合优化旅游产品组合与调整旅游产品结构的客观需求，有利于农民脱贫致富奔小康，有利于增加税收，促进