签订稿自在香山2015年物业服务合同.doc

北京市海淀区自在香山小区物业服务合同-2015 合同编号： 自在香山物业服务合同甲方： 北京海淀区瀚河园小区业委会 乙方： 深圳市金地物业管理有限公司 北京海淀物业管理分公司 二一四年十二月说 明1.本合同文本中所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。 2.本合同文本“【】”中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。“【】”中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打，以示删除。 3. 双方当事人签订本合同时应认真核对合同内容，合同一经签署，即具有法律效力，对双方均有法律约束力。北京市海淀区自在香山物业服务合同-2015金地公司商业交易中的行为与操守声明公平、公正、符合职业操守及道德规范、遵守法律法规是本公司处理一切商业交易的基本原则。以此原则为基础的廉洁、规范合作是我们与所有供应商长期合作的保障。因为本公司始终认为，坚持这一原则将使我们的员工在商业交易中保持良好的职业水准并使本公司持续赢得客户、合作方与社会的尊重，同时也有利于保证本公司与合作方的长期利益。任何违反这一原则的行为，包括但不限于任何形式的贿赂、欺诈、操纵或内部人为控制，无论是合作方还是负责交易处理的本公司员工，都是不被接受的。因此，任一与我司有合作意向或正在合作的供应商也应与我们一道共同遵守这一原则。我司招标文件和合同中附有金地公司员工与供应商往来行为规范和金地公司供应商往来行为规范，对公司员工和供应商的往来规范做出了明确要求，公司员工及供应商应认真阅读并严格遵循，项目公司对金地公司员工与供应商往来行为规范签署盖章，供应商对金地公司供应商往来行为规范签署盖章，如公司员工存在违反上述规范或原则之行为，供应商有及时报告之权利和义务。审计部将不定期对供应商和员工进行往来行为规范调查。若您（无论您是否与本交易相关）认为本公司的任一（包括但不限于本次）商业交易存在、或可能存在上述问题，请向本公司审计部李先生）举报。若您对此难以判断或有任何疑问，请向审计部李先生）洽询。深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司年 月 日 金地公司员工与供应商往来行为规范为体现公司价值观，特要求金地公司员工与供应商合作期间往来时应遵循下列规范：1本着有礼、有节原则与供应商开展往来活动；2本着客观、公正原则对供应商进行评价和管理；3. 积极主动沟通解决争议事项，不采取过激、压制手段；4. 按照统一标准和原则与供应商进行询价和谈判；5不以任何方式向投标方或不相干他人泄露商业机密（包括不限于透露标底、谈判策略、其他单位报价、评标结果）影响公司招投标的公开、公平和公正；6. 本人及亲属不得利用职权和职务上的影响占用供应商单位或者个人的财物；（亲属是指：配偶、（继）子女、（继）父母、（继）兄弟姐妹、配偶的父母、子女的配偶、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹，下同。）7. 本人及亲属不以任何形式接受供应商赠送的可能影响业务执行的实物、现金或礼券；（1年内单个供应商累计或单次赠送500元以上的视同可能影响业务执行。）8. 一般不得要求和接受供应商安排就餐（工作餐），如必须就餐的，工作餐标准不超过100元/人；9本人及亲属不得接受供应商的宴请以及旅游、健身、娱乐等活动安排；10.本人及亲属不得接受供应商提供不适当的个人利益或便利（如:为其亲属安排工作、办理出境、入学等）；11. 本人及亲属不得投资入股供应商单位及关联公司（包括干股）；12. 本人及亲属不得接受供应商提供的低于市场价格的商品或服务（市场价参考和贵公司签订的相关合同价。）；13. 本人及亲属不得接受供应商代为支付应由自己承担的任何费用；14. 本人及亲属不得邀请供应商参加婚丧嫁娶活动，并接受礼金；15. 本人及亲属不得在合同外要求供应商进行工程转包或到指定单位采购；16.本人不得与供应商就项目范围增减、工作量变动、计价方式改变等进行私下商谈或者达成默契；17.对遵循本规范的供应商，不得威胁、刁难、报复；18.积极配合金地集团审计部门开展的与供应商往来相关调查活动（包括不限于接受约谈、提供相关资料和信息、如实反映相关活动等）。如违反上述规范，公司将参照相关制度根据影响程度和情节轻重，分别给予行政处罚（包括口头或书面警告、通报批评、降级或降职、无条件解除劳动合同）、经济处罚、职业禁入和法律诉讼，违反法律规定的，公司有权移交司法机关。（金地员工在履行该规范时，若存在任何疑问，可向金地集团审计部李先生咨）公司名称（公章）：深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司法人代表或授权代表签名或印鉴：年 月 日金地公司供应商往来行为规范致：深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司我公司郑重承诺在与贵公司合作期间往来遵循下列规范：1不以任何方式影响贵公司招投标的公平、公正；2. 所提供材料、产品符合招标文件与合同要求，并经第三方检测合格；3. 及时沟通解决项目过程中出现的问题，确保项目进度或质量；4. 积极配合贵公司（及聘请的第三方）或政府部门组织的各项检查和评比；5. 积极参与贵公司对供应商的管理活动；6. 不以停工、围堵等非理性方式相威胁或作为解决争议之手段；7. 不以任何形式向贵公司员工及亲属赠送可能影响业务执行的实物、现金或礼券；（1年内单个供应商累计或单次赠送500元以上的视同可能影响业务执行。）（亲属是指：配偶、（继）子女、（继）父母、（继）兄弟姐妹、配偶的父母、子女的配偶、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹，下同）8. 不以任何形式向贵公司员工及亲属支付应由其本人承担的任何费用；9. 不以任何形式向贵公司员工及亲属提供不适当的个人利益或便利（如:为其亲属安排工作、办理出境、入学、资产使用等）；10. 不参加贵公司员工及其亲属举办的婚丧嫁娶活动，并赠送礼金；11 一般不安排贵公司员工就餐（工作餐），如必须就餐的，工作餐标准不超过100元/人；12. 除工作餐外，不邀请贵公司员工及亲属参加宴会或其他消费（旅游、娱乐等）活动；13. 不向贵公司员工及亲属提供低于市场价格的商品或服务；（市场价参考和贵公司签订的相关合同价。）14. 不接受贵公司员工个人在合同之外指定的单位采购或工程转包；15. 不邀请和接受贵公司员工及亲属投资入股本公司及关联公司（包括干股）；16. 不与贵公司员工就项目范围增减、工作量变动、计价方式改变等进行私下商谈或者达成默契；17. 如贵公司员工有任何索取和接受利益的行为(包括但不限于第7-16项)以及由于拒绝不当要求受到威胁、刁难和报复，我方将及时通知其上级领导、集团审计部门、直至贵公司最高领导；18. 配合金地集团审计部门开展的相关调查活动（包括不限于接受约谈、提供相关资料和信息、如实反映相关活动等）19. 保证我方所有相关员工都了解以上要求。（各供应商在履行该规范时，若存在任何疑问，可向金地集团审计部李先生咨）如未能遵守以上规范，我公司愿意接受贵公司以下的处理：视我方为违约，我方承担相应的违约责任。如因此被终止协议，我方自愿承担全部赔偿责任；1. 按贵公司供应商管理制度规定做出的处罚；2. 在发生任何影响贵公司与我方合作的公开、公平、公正的情形时，接受检察机关立案查处；3. 接受在金地公司网站或其他媒体的披露。本承诺书在我方与贵公司合作的协议、合同或其他具有约束力的文件成立时，自动成为该文件的组成部分。单位名称（公章）：北京海淀区瀚河园小区业委会法人代表或授权代表签名或印鉴：年 月 日北京市海淀区自在香山小区物业服务合同甲方：北京海淀区瀚河园小区业委会 业主委员会备案号 ： 1101080427089 通讯地址：北京市海淀区瀚河园路自在香山物业服务中西B2层 邮政编码：100093 联系电话：804 乙方：深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司 营业执照注册号： 110108006928749 组织机构代码： 76215988-6 法定代表人： 闫智广 通讯地址： 北京市海淀区云会里远流清园1号楼2单元首座 邮政编码： 100097 联系电话：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国消费者权益保护法、物业管理条例及北京市物业管理办法等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜,协商订立本合同。第一章 物业项目基本情况第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称: 北京市海淀区自在香山小区 。类型: 科研办公（视同住宅） 。坐落位置: 北京市海淀区瀚河园路 。 规划建筑面积： 162019 平方米、实际收费面积 151006.19 平方米。第二条 物业管理区域四至:东至 瀚河园路 ；南至 瀚河园小区 ；西至 巨山路 ；北至 四季青公园 。规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一规划平面图、附件二物业构成明细。第三条 物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。物业服务用房建筑面积为148平方米，其中地上建筑面积为43平方米，位于 海淀区四季青镇京香青科中控室1层；地下建筑面积为105平方米，位于海淀区四季青镇京香青科中控B1-B3；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为20平方米，位于海淀区四季青镇京香青科中控室B2层。第二章 物业服务事项、标准及有关约定第四条 乙方指定物业服务项目负责人为：刘凯，联系电话808。乙方更换项目负责人的，应当于正式更换前7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。业主委员会要求更换项目负责人时需提交书面函件，乙方应当于60日内更换。第五条 物业服务期限为1年，自2015年1月1日至2015年12月31日。其他约定详见第三十六条第六条 乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；共用部位明细见附件三物业共用部位明细3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；共用设施设备明细见附件四物业共用设施设备明细；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作7.其他服务事项：依据北京市海淀区瀚河园小区业主管理规约进行管理，并在法定范围内履行管理职责。 第七条 乙方按照住宅物业服务标准中的四级物业服务标准提供住宅的物业服务，详见附件五。第八条 乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、服务标准及费用由双方在协议中约定。详见附件六其他服务事项和标准应在物业管理区域内公示。 第九条 物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知业主相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取【装修管理费、装修垃圾清运费】 14 元/平米、【装修保证金】 3000元/户外，乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后15个工作日内将装修保证金全额退还业主。依据海淀区瀚河园小区业主管理规约的约定对装饰装修进行管理，履行法定范围内的管理职责。第十条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用（除刷卡购电银行产生1%手续费），不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。第十一条 业主转让或出租其物业时，应将本合同、管理规约以及有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。第三章 物业服务收费第十二条 本物业管理区域物业服务收费方式为：酬金制。 1.本期物业管理服务合同采用酬金制计酬管理模式，物业管理企业仅作为物业资金的代管方，在依照物业管理服务合同合格地完成各项管理服务任务后，物业管理企业提取相应的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各项小区物业资金收入等将依照业主大会的授权和本合同的相关约定，用于本小区的物业管理费用支出、小区建设及其他约定项目。 本期物业管理服务合同中物业公司可提取的管理者酬金项目和比例为：全小区应收物业费、实收停车费、实收广告管理等公共收益等各项总额的10%。 2.乙方设立海淀区瀚河园（自在香山）小区独立财务账户，业主委员会委托乙方进行小区公共物业资金与收入的财务代管，即该财务账户为共管账户，相关的财务支出项均需按照本合同约定或业主大会对业委会的授权，由业主委员会签署书面同意意见后方可执行，具体的财务支出运作方式将参照已公示的业主委员会财务管理相关程序和文件执行。（共管账户的具体运作详见附件九海淀区瀚河园（自在香山）小区财务共管管理规定）并作为合同的附件） 3.瀚河园小区物业费的收缴工作由业主大会委托物业公司负责，业主委员会将履行督促和协助催缴的义务。 4.本期物业服务合同中，将建立针对第三方服务（如维保工程等分项）承包企业选聘的竞争机制和淘汰机制，根据本次酬金制相关运作规则，海淀区瀚河园小区业主大会具有对选聘的第三方承包企业具有决策和监督管理权，乙方授权的分公司有配合义务并在签约后承担对第三方的管理责任并且有具体的管理权。为有效降低第三方服务承包的总体成本，建立第三方服务的质量竞争机制，第三方服务承包公司原则上应通过邀请招标形式择优确定，业主委员会将会同物业公司与相关第三方服务承包方进行谈判和沟通，并确定相关的服务内容、服务标准、考核方式、分包成本以及对第三方的管理模式。 5.第三方服务承包企业确定后，须向业主大会提交三万元服务质量风险保证金，除上述保证金外，物业公司不得向第三方服务承包企业另行收取其他管理费用。如果第三方服务达不到相关标准，乙方有权向第三方提出整改直至解除第三方服务合同的建议。 6.第三方服务承包合同将在本期物业管理服务合同签订的同时，由业主委员会、物业公司和第三方服务承包方共同签订，并作为本期合同的附件合法生效。 在三方协议因故无法及时签订的情况下，为保障园区各项服务工作的正常进行，乙方可执行原合同。 7.乙方派驻甲方的分公司工作人员应当在定编、定岗的前提下确定工资标准并纳入预算。甲方除按照合同支付本项目的管理者酬金和乙方分公司在预算内相关人员的费用外，不承担乙方总部人员因对分公司人员进行日常行政管理或自行组织的各项活动的其他管理成本。8.本期物业服务合同的财务年度计算时间起止时间将按照完整的财务年度执行。本期物业服务合同的约定期限为一年，从2015年1月1日至2015年12月31为一个酬金制财务年度。9.为了应对成本上涨、物业服务资金不足等因素，在物业服务过程中，乙方向甲方提出合理压缩成本支出的建议，以月度预算及附加说明的形式体现，经甲方书面同意后实施，作为乙方实施物业服务工作的依据。第十三条 酬金制1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：【多层住宅】：4.6元/平方米月【独栋、双拼】：4.6 元/平方米月预收的物业服务费由物业服务支出和乙方的酬金构成。物业服务支出包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域内清洁卫生费用；（4）物业管理区域内绿化养护费用；（5）物业管理区域内秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费。2.乙方采取以下第 2 种方式提取酬金。（1）乙方按【每月】【每季】【每年】 元的标准从预收的物业服务资金中提取； (2)物业费由乙方向业主收取，乙方提取的酬金按年度以应收物业服务资金 10 %的比例提取,未收到的及预付款不可提取。未收到的物业费结转到下一年度,收取完成后继续按照10%的比例提取酬金。3.物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用（2015年度物业费收支）；年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行缴纳。4.业主大会和业主委员会的活动经费从物业费用中提取，即每月从物业管理费提取壹万元计算，全年不超过壹拾贰万元。业主委员会的活动经费将委托乙方设专门会计科目列支，费用支出情况将接受业主和业主大会的监督和质询。5.物业费按季度收取，业主应于每季度首月的5日前缴纳本季度物业费。第十四条 乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。乙方应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，并向业委会提供资产负债表、损益表、物业费用预算执行表、物业费收取明细、欠费情况表，并积极配合第三方财务审计的要求。每月应向业主委员会提供资产负债表、损益表、物业费收取明细、欠费情况表、人员增减情况明细表。业主委员会有权审计物业公司账目，乙方应当予以配合。如果年度的物业预算费用有结余，将首先用于物业部位及功能的在开发和完善等小区建设，其他预算结余将从下一年度资金预算中补充核算。如在合同执行过程中遇突发事件或临时资金需求而出现资金短缺时，本小区将暂停其他非紧急资金支出行为来保障资金充足，同时可视情况的紧急程度，可通过召开临时业主大会或启动小区维修基金等形式进行应急资金的续筹，具体事宜双方可另行协商。第四章 权利与义务第十五条 甲方的权利义务1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利;3.有权提议召开业主大会会议，监督业主委员会工作；4.参加业主大会会议和选举业主委员会成员，享有选举权和被选举权；5.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。增加关于物业共用部分经营、收益的约定详见附件七物业共用部分的经营收益约定；6.遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；7.按国家和本市有关规定缴纳专项维修资金；8.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；9.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；10.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务;11.审定乙方制定的物业管理服务工作计划、小区酬金财政预算表，并监督审查批准预算和结算的执行情况，甲方有权根据本合同要求提出对乙方物业管理服务工作计划的改进要求； 12.检查监督乙方管理工作的实施情况； 13.按照法规政策的规定决定共用部位公用设施设备专项资金的使用管理； 14.监督审查预算和预算的执行情况； 15.在合同生效之日起十日内或合同结束前十日内，甲方应监督乙方就以下资料完成检查、验收并具备交接条件： （1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料以及房屋管线布线图； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件住宅质量保证书住宅使用说明书； （4）相关专业部门验收资料； （5）房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）； （6）供水、供暖的试压报告； （7）实测面积报告； （8）物业服务所需要的其他资料。 (9) 住宅专项维修基金明细16.合同生效之日起十日内或合同结束前十日内，甲方应监督配合乙方完成物业管理用房的检查验收并具备交接条件。甲方提供的物业服务用房建筑面积为148平方米，其中地上建筑面积为43平方米，位于 海淀区四季青镇京香青科中控室1层；地下建筑面积为105平方米，位于海淀区四季青镇京香青科中控B1-B3；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为20平方米，位于海淀区四季青镇京香青科中控室B2层。物业管理用房为乙方无偿使用。第十六条 乙方的权利义务1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2.根据本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；3.妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主个人信息用于物业管理活动之外的其他用途；4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；对甲方和业主及物业使用人提出的管理问题和要求，12小时内回复；5.乙方对业主和物业使用人违反本合同、管理规约、相关政府法律的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；乙方应在报告之日起5日内，备案相关报告记录到甲方；6.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状;7.可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；8.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；当出现安全责任事故，未能按照国家相关行业标准执行，导致业主人身、财产受到侵害，依法追究乙方相应管理责任及法律责任。9.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。10.遵守北京市瀚河园小区业主管理规约、北京市瀚河园小区业主议事规则、相关的物业管理规章制度；乙方应全力配合甲方、业主委员会、业主及物业使用人的服务要求，并及时提供符合合同要求的服务。11.在合同签后10个工作日内，配合甲方业主委员会制定并公布海淀区瀚河园（自在香山）小区2015财务年度（酬金制）的总体预算12.对业主和物业使用人违反管理规约和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施；可以采用诉讼等法律手段行使管理职责，涉及公共事物的诉讼成本或诉讼收益从本物业区域的公共收益金帐目列支或存放。 13.积极协助甲方处理本合同生效前发生的遗留问题。14.按照国家相关的法规，配合甲方的要求，实施物业的交接验收、接管物业或撤离物业；15.甲乙双方应配合相关单位进行属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等的交接工作；16.新物业服务合同生效或结束时，如乙方出现拒不办理物业管理用房和有关资料的交接审核，或拒不撤出的情况时，甲方有权通过行政或司法途径解决，确保进驻的新物业进驻和物业交接过程中的小区安全。第五章 合同终止 第十七条任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。第十八条本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。第十九条本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费及酬金提取仍按本合同约定执行。第二十条本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等，见附件八移交资料清单。第六章 违约责任第二十一条 甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，甲方负责召开业主大会，由业主共同就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行表，如乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。第二十二条 乙方擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，同时乙方应当按超出部分的20%的标准向业主支付违约金。第二十三条 乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的, 甲方可要求乙方继续履行，应并应当按全年收缴物业费的 3% 的标准向甲方支付违约金并采取补救措施；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按全年收缴物业费的3% 的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。第二十四条 乙方擅自将业主信息用于物业管理活动之外的，应当按全年收缴物业费的3%的标准向业主支付违约金，如违约金数额不足以弥补业主所遭受的直接损失的，乙方应当补足。第二十五条 业主逾期未缴纳物业服务费的，乙方应先行使告知义务，并同时通知业主委员会；业主于当年度应收结算日（12月25日）起90日后仍未交纳物业服务费，每日按照万之三加收违约金。业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。第二十六条 任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。第二十七条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。第二十八条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。第二十九条 乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：1.由于业主或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第七章 争议解决第三十条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过协商解决或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向北京市海淀区人民法院提起诉讼。第八章 附 则第三十一条 本合同经双方签字（盖章）后生效。第三十二条 本合同正本连同附件一式五份，甲方执两份、乙方执叁份，具有同等法律效力。 第三十三条 通知书面通知应以挂号信或EMS特快专递形式发出，发出方在收到回执后即视为送达。合同中所列甲、乙双方的通讯地址即为甲、乙双方的通知接收地址。任一方的通讯地址发生变化时，均应在5个工作日之内通知对方。第三十四条 本合同共有若干附件，所有附件均为本合同不可缺少的一部分，与合同正文具有同等法律效力。第三十五条 其他约定1.本小区视同住宅管理，适用相应的物业住宅管理办法。2、乙方保证共管账户和小区正常运行；如共管账户中结余资金不能满足日常物业服务支出，乙方按照一个季度为一周期的方式提供当季总计不大于40万的垫资，待共管账户中资金能够满足日常物业服务支出时，甲方及时提取归还乙方垫付的资金；如乙方按照以上约定垫付资金后仍不能满足日常物业服务支出，甲乙双方协商解决。3、按照北京市物业管理办法的相关规定物业管理企业应保证园区设备设施的正常运行，甲乙双方应按照物业设备设施交接验收标准进行查验，并分清责任。属于乙方相关管理责任的，由乙方负责修复并承担修复费用并达到正常运行使用标准。甲乙双方未交接查验前由乙方于2014年度末提交的公共区域设备设施运行报告并提供开发商与物业公司双方移交资料手续清单及备忘录作为交接查验的依据。针对其他建设单位历史遗留问题及应交接而未交接的事项，乙方敦促建设单位完成。4、2014年12月31日前业主提交的工程维修问题，乙方应尽快梳理备忘，如属于开发商遗留问题，应由开发商负责并承担维修费用；如属于业主户内专有部分的问题，应由业主负责或承担维修费用；如属于物业管理范畴（公区）的问题，物业公司负责承担其费用由2014年12月31日前的物业费支出。以上情况均需物业公司同开发商、业主给予确认并签署备忘录，其确认书备忘录作为本合同附件并具有同等法律效力；如对责任分判存在分歧，双方协商解决，协商不成者，向项目所在地人民法院提起诉讼，以法院判决为准。5、乙方针对自在香山小区制定符合的各项管理方案,作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。甲方有权据此要求乙方提供相应的服务。6、本期物业管理服务合同中业主委员会针对年合同费用五万元以上的第三方专项服务委托协议（如维保工程、公众责任保险、公共区域设备设施改造等分项）建立专项审查制度。乙方在启动该项目的一个月前应通知甲方业主委员会，由业主和乙方共同推荐三个以上企业按照竞争机制和淘汰机制分开招标，考察第三方专项服务企业提供相关的服务内容、服务标准、考核方式、分包成本以及对第三方的管理模式后择优确定。对年合同费用5万元以下的各种服务、维修和其他与物业服务有关的协议应报业委会备案后方可签订。7.乙方应提交制定小区2015年度服务计划总体方案及各项方案管理制度服务手册（安防、工程、客服、绿化、保洁等），方案中明确公共区域及业主专用部分；管理事务方案中涉及费用的应在2015年度预算中体现并做出详细说明、方案；费用、厂家的确定以招标的形式确定。8.北京市瀚河园小区项目经理应每季度次向小区业主委员会及业主代表做物业服务工作的述职报告，并根据业主意见不断改进小区的物业管理和服务。9.根据本期物业管理服务合同的酬金制财务运作管理规则，小区的各项资金收入和成本支出将根据实际需求纳入专业审计委托审核范围。业主大会将聘请专业审计事务所按年度进行审计。审计结果发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等侵占损害业主公共利益时，依法追究合同当事方及相关当事人的法律责任并赔偿相应损失。10.每月提交物业费收支情况表、资产负债表、利润表、固定资产、低值易耗品明细表、银行对账单、企业银行明细、物料消耗：行政、工程、保洁、绿化材料出入库明细、资金使用明细表、调节表含银行和备用金、管理人员工资及福利表明细表、其他应付款明细表、物业费预收明细表、收入流水明细表，年度末提交未完成的工作报告及设备设施运行报告。11.2015年度末提交下一年度物业费收支预算表及费用构成明细表及各项事务的管理方案。12物业公司签署的未履行完成的外委合同，双方均需签署备忘录，作为本合同的附件并具有同等法律效力。13、由于整体情况复杂，如在今后出现未尽事宜，业委会有二年的追诉权利。第九章 考核、奖励及其他违约责任的约定第三十六条 业主大会将建立针对物业管理企业总体服务质量是否符合北京市住宅四级物业服务标准的考核机制。在各项管理服务指标达到合同要求时，物业管理企业按年度提取管理者酬金，管理者酬金将按照与小区应收物业费、管理收益的收缴比例及总体服务质量评议状况挂钩。甲方根据物业管理企业总体服务质量考核结果、业主总体满意率，以及年终财务审计等情况，将针对乙方海淀区瀚河园（自在香山）小区现场服务人员进行奖励。甲方有权决定当年奖金的总额，且奖金额上限不超过当年物业费、公共收益等总额的1%,具体奖励办法另行规定。甲方采取“日常服务监督管理、季度服务质量考评及年度业主满意度调查”相结合的方式对乙方的年度合同履行情况进行考评：一、日常服务管理监督：甲方依据乙方提交的各项方案管理制度服务手册，在监督过程中每月发现超过3次（对小区整体管理存在潜在风险或导致服务品质明显下降的问题），或业主书面投诉10个以上（以最终核实确认的为有效投诉），第一个月给予函件警告，第二个月未减少，则扣除两个月酬金共10000元，第三个月依然未减少，则扣除第三个月酬金20000元。如第二个月的数量低于第一个月，则扣除第一个月酬金5000元，第三个月以后未再发生则在年底时给与补齐酬金，反之从第四个月起继续每月扣除酬金10000元。二、季度服务质量考评：甲方与乙方区域公司总部共同组成检查小组，每季度按照北京市住宅四级物业服务标准、各项方案管理制度服务手册进行检查并评分，检查表内容及评分标准另行确定。如果季度服务质量考核标准低于88分，则判定乙方服务质量不合格，并有权要求甲方进行整改。3、 年度考核标准：1、年度业主满意度调查：在本合同周期内的第四季度，依据北京市住宅四级物业服务标准及发放给业主的各项方案管理制度服务手册，业主委员会将组织一次全体业主参与的服务质量是书面评议活动。将服务质量评价级别分为非常满意、满意、一般、不满意四个级别。如果参与投票的业主对乙方的服务不满意率超过投票业主人数的20%；2、年底将四次检查得分进行平均，平均分为年度服务质量考评分数，年度得分低于88分以下； 依据以上两项内容则视为年度服务质量不合格，反之则视为合格。三、物业服务质量评价及酬金提取方式：1、如“季度服务质量考评”连续两个季度考核分数低于88分，则判定乙方服务质量不合格，扣除乙方两个季度酬金的10%，高于考核标准88分则判定乙方季度服务质量达标。2、如“年度服务质量考评”不合格，则扣除乙方年度酬金的10%，反之年度服务质量合格，则乙方全额提取酬金。3、如“年度业主满意度调查”、“年度服务质量考评”均不合格，则乙方提取酬金的90%。4、甲方扣除的乙方酬金归全体业主所有，纳入共管账户中。四、其他情况：1、如“季度服务质量考评”连续两个季度考核分数低于88分，经半数以上业主同意更换的，甲方有权解除此合同，不承担违约责任。2、如“年度业主满意度调查”、“年度服务质量考评”及不符合北京市住宅四级物业服务保准均不合格，经半数以上业主同意更换的，甲方有权解除此合同，不承担违约责任。3、如乙方未按照海淀区瀚河园（自在香山）小区财务共管管理规定并最终对甲方造成损失的，则只能按照应得酬金的50%提取，并向全体业主道歉，如最终造成经济损失乙方负责赔偿；半数以上业主同意更换的，甲方有权解除此合同，不承担违约责任。甲方：北京市海淀区瀚河园小区业主委员会委托代理人： 年 月 日乙方：深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司委托代理人： 年 月 日附件：一、规划平面图二、物业构成明细三、物业共用部位明细四、物业共用设施设备明细五、物业服务事项和标准六、其他服务事项和标准七、物业共用部分的经营收益约定八、移交资料清单九、海淀区瀚河园（自在香山）小区财务共管管理规定十、海淀区瀚河园（自在香山）小区整体服务管理方案、各项方案管理制度服务手册十一、公共区域设备设施运行报告、开发商与物业公司双方移交资料手续清单及备忘录附件一：园区平面图附件二：物业构成明细类 型楼（幢）号套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅20栋3649865.93别 墅150户112153.07商业用房工业用房办公楼自行车库机动车车库会 所文化活动场所合 计162019备 注附件三：物业共用部位明细1.房屋承重结构；2.房屋主体结构；3.公共门厅；4.公共走廊；5.公共楼梯间；6.内天井；7.户外墙面；8.屋面；9. ；10. ；11. ；12. ；13. ；14. ；15. 。附件四 物业共用设施设备明细1.电梯：垂直梯 35 部；扶梯 0 部。2.绿化率： 30 % ；绿地 49632 平方米； 砖石铺装 平方米。3.区域内市政：市政供暖采暖及生活热水系统 无 ；【道路】【楼间甬路】 63310 平方米；【室外上下水管道】 17000 米；【沟渠】 0 ；【蓄水池】 0 个；【化粪池】 4 个；【雨水井】 244 个；【污水井】 420 个；【室外消防栓】10个；变配电系统包括 6个高低压配电室及室外箱变；高压双路供电电源 1个高压配电室，5个箱变；公共照明设施【路灯】450个；【草坪灯】200个；【物业管理区域的外围护拦及围墙】 1600米 ；【高压水泵】【高压水箱】 0 个；【污水泵】 36 个；【中水及设备系统】 5台中水泵，2个中水水箱；【中水处理机房】1个；4.【燃气调压站】 1个；5.消防设施包括 2台消防泵、1台消防主机 ；灭火器 、烟感系统、燃气报警系统 ；6.监控设施包括 1个中控室，128个监控摄像机 周界报警系统、门禁对讲系统等 ；7.避雷设施包括 屋面避雷带；8.空调设备：【中央空调系统】使用范围 无 ；9.电视机房 1 个；10.联通网络机房 1 个11.电讯电话 ；12.车道；13.地上机动车停车场 227 个车位 平方米；地下车位 0个14.自行车库 0 平方米；15.垃圾中转站 0 个；16.D楼信报箱 33 个；17.值班室 40 平方米；18.物业服务用房 140 平方米。 主要机电设备情况表一序号设备位置名称数量单位单位能耗(KW)总能耗(KW)备